導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇簽購(gòu)房合同，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

期房簽購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：1.約定房屋交付時(shí)間：嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，對(duì)延期交房的免責(zé)條款即房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見(jiàn)的原因造成的無(wú)法避免的延期交房可以不被視為違約。2.約定付款時(shí)間和方式：如果是剛需購(gòu)房者，最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也是對(duì)開(kāi)發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可在協(xié)議中約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書(shū)后的若干個(gè)工作日內(nèi)付清最后一筆款項(xiàng)。3.約定開(kāi)發(fā)商預(yù)期違約的責(zé)任：可約定開(kāi)發(fā)商在預(yù)期違約時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金以及屬于預(yù)期違約的情形。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇2

1、是。

2、購(gòu)房網(wǎng)簽相當(dāng)于在房屋管理部門將您的買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，一定程度上有利于避免開(kāi)發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為，但是不能代替過(guò)戶。

3、房產(chǎn)網(wǎng)簽其實(shí)就是你和銷售對(duì)象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)的相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今后在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證，或?yàn)楝F(xiàn)售商品房申請(qǐng)新建商品房權(quán)設(shè)定登記前，必須向市國(guó)土房管局辦理項(xiàng)目入網(wǎng)手續(xù)，并報(bào)送相關(guān)信息和證明材料，市民可隨時(shí)上網(wǎng)查詢。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇3

關(guān)于"z" 座 層 單位簽約事宜

尊敬的 女士/先生：

您好!感謝您一直以來(lái)對(duì)"z"的關(guān)心與厚愛(ài)!

我們?cè)诖撕軜s幸地通知您，關(guān)于您于 年 月 日認(rèn)購(gòu)之單位，現(xiàn)通知閣下在 年 月 日前到我司辦理簽署《商品房買賣合同》的手續(xù);若您不能于上述時(shí)段內(nèi)前來(lái)辦理簽約手續(xù)，請(qǐng)您咨詢有關(guān)銷售人員或致電我司客戶服務(wù)部(聯(lián)系電話： )，另行約定您的簽約時(shí)間。

前來(lái)簽約時(shí)，請(qǐng)攜帶本人身份證明文件正本、定金收據(jù)正本及支付首期款項(xiàng)之信用卡或現(xiàn)金等有關(guān)資料，親臨zz房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司z銷售中心(地址：z市z區(qū)z路z號(hào));考慮到資金的安全性，亦可將首期款項(xiàng)電匯到我司銀行帳戶(須款到帳后開(kāi)具發(fā)票)。

如您未能在規(guī)定期限內(nèi)和我司簽署正式的《商品房買賣合同》，我司將視作您單方面放棄認(rèn)購(gòu)該房產(chǎn)，并按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》第5條規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。

順祝一切順利!

zz房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

年 月 日

注：公司帳戶：

單位名稱：zz房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

催簽勞動(dòng)合同通知書(shū)范本：(勞動(dòng)者):

本單位決定與你訂立勞動(dòng)合同.請(qǐng)你在收到本通知后于

年 月 日前到 部門,按照《勞動(dòng)合同法》有關(guān)規(guī)定,協(xié)商訂立勞動(dòng)合同.逾期不簽訂,本單位將與你終止勞動(dòng)關(guān)系.

單位(蓋章):

年 月 日

(勞動(dòng)者)簽收

年 月 日

(此一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份)

購(gòu)房合同簽訂常見(jiàn)問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，則需交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。

問(wèn)題二：合同主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問(wèn)題。

另外，項(xiàng)目是由A公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

問(wèn)題三：開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)等簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。所以，購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。

問(wèn)題四：使用語(yǔ)意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的?其實(shí)購(gòu)房者對(duì)這些并不能清楚地理解。

問(wèn)題五：約定提前交納部分費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求很高，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。

比如有些開(kāi)發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。

問(wèn)題六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒(méi)收買方全部已付價(jià)款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公平?況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。

問(wèn)題七：處理結(jié)果的約定不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

問(wèn)題八：以偏概全這里所說(shuō)的以偏概全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問(wèn)題，例如，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

篇4

為了賣掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤(pán)、售樓書(shū)等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫(xiě)在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫(xiě)入合同的心理，瞞天過(guò)海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

銷售陷阱

中國(guó)人買東西向來(lái)有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)樓盤(pán)觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開(kāi)發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱：

其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開(kāi)發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。

其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。開(kāi)發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。

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在價(jià)格的制定上，則會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言，剛開(kāi)始銷售(開(kāi)盤(pán))時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往一般總會(huì)把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤(pán)樓層、朝向最差的一間)來(lái)吸引客戶，而一旦有客戶來(lái)購(gòu)房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì)看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場(chǎng)布置以及廣告炒作成功，價(jià)格都會(huì)節(jié)節(jié)升高，甚至從開(kāi)盤(pán)時(shí)的三四千元暴漲到收盤(pán)時(shí)的五六千元都不稀奇。

其三，大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來(lái)一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒”，在銷售業(yè)績(jī)示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元?，讓人覺(jué)得樓盤(pán)好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房的意向，售樓人員就會(huì)告訴你說(shuō)這個(gè)戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會(huì)買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說(shuō)沒(méi)有帶夠訂金，售樓人員就會(huì)要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)?，我們看到的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)經(jīng)常會(huì)有這樣的條款：“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)后，經(jīng)過(guò)再三考慮不想購(gòu)買已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的房子時(shí)，考慮到認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會(huì)簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來(lái)更大的損失。

“五證”陷阱

推薦合同范本·北京購(gòu)房合同·南京購(gòu)房合同·西安市購(gòu)房合同·蘇州市購(gòu)房合同·武漢購(gòu)房合同·重慶市購(gòu)房合同一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》?也叫建設(shè)工程開(kāi)工證?、《商品房銷售?預(yù)售?許可證》；“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說(shuō)正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同，而客戶一旦交完訂金或購(gòu)房款，再有什么問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶再也見(jiàn)不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。

合同陷阱

幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購(gòu)房了，因此得與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過(guò)這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購(gòu)房人退房。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。

以上，我們對(duì)購(gòu)房陷阱的幾種情況做了簡(jiǎn)單歸納，實(shí)踐中還有許許多多的陷阱，我們?cè)诖司筒辉僖灰涣信e。

為避免購(gòu)房人吃虧上當(dāng)，我們提出防止陷阱的對(duì)策如下：

第一，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，挑選所購(gòu)房屋的位置、壓低價(jià)格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要時(shí)刻警覺(jué)。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，陷阱無(wú)處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購(gòu)房方面的法律規(guī)定、知識(shí)是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

篇5

正式合同未出來(lái)之前，草簽合同具有同樣的法律效力的

草簽合同只是相對(duì)于網(wǎng)簽合同(上房管局系統(tǒng)，有合同編號(hào))的一種說(shuō)法。

從合同效力角度，草簽合同與網(wǎng)簽合同都有同樣的合同效力，但不能對(duì)抗第三人。

《擔(dān)保法》第43條中的對(duì)抗第三人是指當(dāng)兩個(gè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系標(biāo)的物相同，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，都主張享有對(duì)該標(biāo)的物的權(quán)利時(shí)，有登記的一方就可受法律的保護(hù)，優(yōu)先享有權(quán)利。

草簽網(wǎng)簽合同一樣嗎?問(wèn)：20xx年8月底交房。開(kāi)發(fā)商告訴我現(xiàn)在只能草簽合同，請(qǐng)問(wèn)有法律效應(yīng)嗎。網(wǎng)簽跟草簽有什么區(qū)別呢?

回復(fù)：1、開(kāi)發(fā)商告訴您現(xiàn)在只能草簽合同，可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的商品房預(yù)售許可證未辦下來(lái)，或者是其他原因。

2、網(wǎng)簽是指您與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同是先從網(wǎng)上載下來(lái)的版本，雙方簽完后，還得到建委進(jìn)行備案。

3、草簽表示您們雙方有房屋交易的意向，網(wǎng)簽就是正式簽訂的合同了

問(wèn)：以前是可以網(wǎng)簽的,因?yàn)槭且恍┰?市房管暫停了網(wǎng)簽. 別的業(yè)主都是網(wǎng)簽,同時(shí)我已經(jīng)把全部房款交給了開(kāi)發(fā)商, 我想知道這種情況的草簽,我的應(yīng)享受的利益是否跟網(wǎng)簽一樣.

回復(fù)1、國(guó)家規(guī)定預(yù)售商品房買賣必須要網(wǎng)簽，草簽的只表示你們有房屋交易的意愿，并沒(méi)有履行合同必需的要件，所以您的利益很難保證;

2、現(xiàn)在房子暫停了網(wǎng)簽，并且停工了，中間必定有問(wèn)題，建議您考慮將全部房款要回來(lái)。

問(wèn)：我也想要.但是我該從哪幾個(gè)方面跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商,將房款要回呢? 我想開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易把錢給我的.并且我也確實(shí)想買房子,將來(lái)會(huì)發(fā)生什么,我不清楚.但是他確實(shí)是五證齊全的.停止網(wǎng)簽的原因是土地問(wèn)題.

回復(fù)：1、既然土地有問(wèn)題，這種房子您都敢要?

2、可以開(kāi)發(fā)商目前的狀態(tài)為理由將房款要回來(lái);

3、看你們草簽的那份合同，是否有在什么情況下，可以返回房款的約定? 注：網(wǎng)簽是正規(guī)的受房管局監(jiān)督的，經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽、就不可以一房二賣了，并且也能確定此房是可以依法銷售的房子，如果開(kāi)發(fā)商不同意網(wǎng)簽，說(shuō)明其中有一些問(wèn)題。

房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么? 購(gòu)房者在簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)交了定金以后，就要簽訂正式的房屋買賣合同了，房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么?在我國(guó)商品房交易的慣例中，一般是由開(kāi)發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對(duì)自己有利的條款了。房屋買賣合同怎么簽才能維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，請(qǐng)您閱讀下面的文章。

(一)購(gòu)房者要注意關(guān)于定金的約定。

因何種原因退房以及后果如何?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。

(二)購(gòu)房者要看清合同主體是誰(shuí)。

購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，有時(shí)會(huì)忽略這樣一些問(wèn)題，比如代表發(fā)展商簽約的人并不是開(kāi)發(fā)企業(yè)而是中介，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都是可能導(dǎo)致合同無(wú)效的問(wèn)題。

(三)購(gòu)房者要小心開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。

有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議。

(四)注意開(kāi)發(fā)商約定的費(fèi)用是否該繳納

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的要求很高，但并不能以此為理由要求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，要求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)

管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對(duì)消費(fèi)者是不利的。

(五)購(gòu)房者要注意把自己提出的補(bǔ)充協(xié)議寫(xiě)進(jìn)去

前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，最好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。也不要輕信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，一定要將這些內(nèi)容明確寫(xiě)進(jìn)合同。

以上就是簽訂購(gòu)房合同時(shí)需要主義的問(wèn)題，大多數(shù)的中國(guó)人是拿自己一生積蓄來(lái)買房，這就意味著，簽購(gòu)房合同時(shí)一定要小心再小心、謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。除了要做到本文的介紹之外，還要具體問(wèn)題具體分析一番，多動(dòng)腦子，多看多聽(tīng)多想，您要是做到這些，一定可以順利地簽好購(gòu)房合同。如果對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的合同條款不能把握，一定要咨詢律師后在簽，避免因?yàn)槔斫忮e(cuò)誤是自己的權(quán)益受到損害。

一般來(lái)說(shuō)，簽訂購(gòu)房合同要注意考察如下事項(xiàng)：

一、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)問(wèn)

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

二、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)銷售房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者出示商品房預(yù)售許可證 售樓廣告和說(shuō)明必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。如果是現(xiàn)房需注意其是否具有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。

三、要明確注意合同條款注明

房產(chǎn)面積、交房時(shí)間、付款條件、違約條款及相關(guān)配套設(shè)施，如要購(gòu)買地下車庫(kù)應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款等情況。

四、消費(fèi)者要注意自身付款能力

買房一定要充分考慮自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。

五、注意附近相關(guān)樓盤(pán)的價(jià)格及周圍的規(guī)劃

更要注意樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說(shuō)明相符。

此外，在商品房預(yù)售情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。消費(fèi)者應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，此點(diǎn)在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。無(wú)《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。

專家提醒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

房子在任何中國(guó)人的心中都代表一種多情感的符號(hào)，它是家、是父母，指示著溫馨和安全。因此，簽訂購(gòu)房合同注意什么，如何簽買房合同，怎么簽?意義重大，一定要竭盡全力簽訂一份盡量完美的合同，完美合同是完美家園的第一步。如果您實(shí)在不放心，可以聘請(qǐng)專業(yè)房產(chǎn)律師幫您打理一切，構(gòu)建一個(gè)幸福祥和的家。

簽訂購(gòu)房合同的注意事項(xiàng)，簽訂購(gòu)房合同要注意哪些問(wèn)題一、簽訂購(gòu)房合同前的注意事項(xiàng)

首先我們要明確一個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房合同指的是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間約定權(quán)利義務(wù)的合同，所以簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定。但現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商會(huì)讓中介公司，中介公司是不能以自己的名義簽定購(gòu)房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司簽訂購(gòu)房合同，一定要注意看中介公司有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的授權(quán)。除此之外，還要注意下面幾個(gè)問(wèn)題：

(一)審查開(kāi)發(fā)商是否“五證”齊全

在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，也就是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證。如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了需要去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。

這里要特別提醒您，最主要的是兩證，是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。一定要看準(zhǔn)確，是預(yù)售許可證是決定你們雙方買賣合同是否成立，國(guó)有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證。還有，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。

(二)查看合同的具體內(nèi)容：

購(gòu)房合同是出現(xiàn)糾紛時(shí)最直接的法律依據(jù)，因此合同的內(nèi)容尤其要注意，在簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)要注意看以下合同條款：

1、房屋基本信息是否與認(rèn)購(gòu)書(shū)中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購(gòu)買的房屋;

2、付款方式以及如果沒(méi)有依約付款的責(zé)任怎樣承擔(dān)等問(wèn)題;

3、看清約定的違約金是如何表達(dá)的，是千分之幾、是萬(wàn)分之幾、還是百分之幾，是按日計(jì)算的、是按房屋總價(jià)款計(jì)算的、還是以實(shí)際付款作為基數(shù)的，這

些問(wèn)題很重要，沒(méi)違約就好，一旦發(fā)生違約情形，開(kāi)發(fā)商總會(huì)拿約定條款不明確來(lái)為自己找推脫理由。

4、房屋交付使用的期限問(wèn)題，一定要明確具體，不能是含糊不清的，如果開(kāi)發(fā)商到期沒(méi)有依約交付，就是可以據(jù)此承擔(dān)違約金賠償;

5、產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因?yàn)槿绻?ldquo;工作日”，必然會(huì)使實(shí)際交付時(shí)間延長(zhǎng);

6、看清楚爭(zhēng)議解決的方式。仲裁一般是開(kāi)發(fā)商樂(lè)意選擇的爭(zhēng)議解決方式，因?yàn)閷?shí)踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開(kāi)發(fā)商，所以在選擇這一方面時(shí)，作為購(gòu)房者，一定要把訴訟約定在里面，給自己留一條退路。

在此提醒您，合同的內(nèi)容已經(jīng)涉及專業(yè)的法律知識(shí)了，我們普通購(gòu)房者對(duì)其中的名詞可能都很難把握，最好邀請(qǐng)專業(yè)的律師陪同，將合同條款具體解釋清楚，確定自己可以接受在簽訂購(gòu)房合同，避免日后出現(xiàn)糾紛。

二、簽訂購(gòu)房合同還要注意哪些問(wèn)題?

(一)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，把售樓書(shū)和其他廣告宣傳的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，以防收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳有天壤之別，卻沒(méi)有依據(jù)要求開(kāi)發(fā)商退房或者承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

(二) 明確貸款辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在貸款辦不下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責(zé)任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無(wú)據(jù)可依。

(三)辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間也要明確在合同里，避免開(kāi)發(fā)商拖延辦理。

(四)應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果開(kāi)發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。不要含糊表述為使用進(jìn)口品牌，或請(qǐng)注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來(lái)裝。提醒您一定要注意這一點(diǎn)，以免精裝修變成“驚裝修”。

篇6

購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。

二者區(qū)別在于：

1：預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶手續(xù)。

2：商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。

因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過(guò)戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面

1：甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；

2：房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；

3：付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；

4：交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；

5：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；

6：產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

7：保修責(zé)任；

8：乙方使用權(quán)限；

9：雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；

10：違約賠償責(zé)任；

11：其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題

1：購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。

2：合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。

房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。

3：房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什么程度。

4：其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說(shuō)明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。，全國(guó)公務(wù)員共同天地

5：違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：

a：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣房或要求換房；

b：購(gòu)房者不按期付款；

c：開(kāi)發(fā)商不按期交房；

篇7

目前，開(kāi)發(fā)商大多使用建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個(gè)文本對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是恰到好處；對(duì)購(gòu)房人而言，卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。但是，居律師并不主張購(gòu)房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)之前一般都從當(dāng)?shù)卣鞴懿块T購(gòu)買了大量的《商品房買賣合同》示范文本。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)購(gòu)買了《商品房買賣合同》示范文本，開(kāi)發(fā)商就會(huì)將《商品房買賣合同》示范文本作為既定格式，若購(gòu)房人另行出示一份《商品房買賣合同》文本，開(kāi)發(fā)商的銷售人員不敢做主，開(kāi)發(fā)商在心理上也很難接受。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商若能愿意接受購(gòu)房人出示的《商品房買賣合同》文本最好，如不愿接受，比較實(shí)際的方法是通過(guò)與開(kāi)發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”，以彌補(bǔ)《商品房買賣合同》示范文本的不足。

二.對(duì)“204條”的評(píng)價(jià)

購(gòu)房合同應(yīng)有哪些內(nèi)容對(duì)于購(gòu)房人利益的保護(hù)才是足夠的？有人開(kāi)列了204條并簡(jiǎn)稱為“204條”。

“204條”中的很多內(nèi)容是大可不必的，比如，“204條”中有關(guān)房屋質(zhì)量的若干條款。房屋質(zhì)量的各個(gè)方面，諸如房屋墻體的垂直度、裂縫、滲漏、隔音、管道壓力、采光、室內(nèi)污染等，都有有關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中的數(shù)據(jù)要比“204條”更全面、更專業(yè)和更苛刻，足以滿足購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量的各項(xiàng)要求?！逗贤ā返诹l規(guī)定：“……(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行?！?。

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，既是房屋質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)在工程竣工驗(yàn)收時(shí)所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，也是法院認(rèn)定房屋質(zhì)量所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，除非購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求(如果購(gòu)房人對(duì)房屋質(zhì)量有特殊要求，按特殊要求對(duì)房屋質(zhì)量的每一個(gè)方面和每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行約定才是必要的)。現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房人因房屋質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議的，大多數(shù)是輕微的房屋質(zhì)量問(wèn)題，如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，影響居住安全的房屋質(zhì)量問(wèn)題很少。無(wú)論是輕微的房屋質(zhì)量問(wèn)題，還是影響居住安全的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商都不會(huì)因?yàn)橘?gòu)房合同沒(méi)有對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行約定或約定不明而逃脫應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

除了大量的無(wú)甚實(shí)際意義的有關(guān)房屋質(zhì)量的條款以外，“204條”還有一個(gè)最致命的缺陷，就是它的每一個(gè)條款所表達(dá)的購(gòu)房人的意思、目的和動(dòng)機(jī)都毫無(wú)遮掩，令開(kāi)發(fā)商一眼看穿，因而，易遭到開(kāi)發(fā)商的拒絕。

三.“補(bǔ)充協(xié)議”的主要內(nèi)容

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于賣方市場(chǎng)的情況下，“補(bǔ)充協(xié)議”必須符合兩個(gè)基本要求：一、可能被損害的購(gòu)房人的利益都有相應(yīng)的合同條款予以保護(hù)；二、可能被開(kāi)發(fā)商拒絕而又為保護(hù)購(gòu)房人的利益所必需的內(nèi)容隱藏在令開(kāi)發(fā)商滿意、或者可能被開(kāi)發(fā)商疏忽、或者能夠被開(kāi)發(fā)商接受的文字或結(jié)構(gòu)里。

迄今為止，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突比較集中的，主要體現(xiàn)在以下十五個(gè)方面，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)側(cè)重這十五個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。

(一)小區(qū)規(guī)劃

很多購(gòu)房人在收房時(shí)或收房后看見(jiàn)的小區(qū)規(guī)劃與其在簽訂合同時(shí)開(kāi)發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料上描繪的小區(qū)規(guī)劃大相徑庭，比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動(dòng)位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購(gòu)房合同時(shí)期待的窗外視覺(jué)完全落空。這種情況在商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)非常普遍。開(kāi)發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過(guò)了規(guī)劃部門的同意為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的同意，都構(gòu)成對(duì)購(gòu)房人的違約。改變小區(qū)規(guī)劃經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門同意的，不違法，但違約；改變小區(qū)規(guī)劃未經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門同意的，既違法，也違約。你無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中訂立這樣一個(gè)條款：如果開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條關(guān)于規(guī)劃變更的約定，大致內(nèi)容是：“開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃未通知購(gòu)房人的，購(gòu)房人有權(quán)退房；開(kāi)發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房人的已付款退還給購(gòu)房人并按一定的利率付給利息?！边@一條款對(duì)購(gòu)房人的利益的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)?，如果?gòu)房人退房，購(gòu)房人必定要對(duì)貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)提前還本付息的違約責(zé)任，購(gòu)房人已經(jīng)付出的律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)支出都將成為購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)損失，這些，是開(kāi)發(fā)商賠付的區(qū)區(qū)利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)的。而且，購(gòu)房人退房很容易，但開(kāi)發(fā)商能否按時(shí)退款卻是一大懸念。所以，“補(bǔ)充協(xié)議”在針對(duì)開(kāi)發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開(kāi)發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭(zhēng)取的首要目標(biāo)。

但是，在“補(bǔ)充協(xié)議”中明確地寫(xiě)上這一要求，開(kāi)發(fā)商可能不會(huì)同意。你可以采取這樣一個(gè)辦法：將這一要求暗含在有關(guān)房屋質(zhì)量的條款里，比如，將在簽訂購(gòu)房合同時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之一，同時(shí)，在違約責(zé)任條款里，將房屋不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任與其他屬于嚴(yán)重違約的違約責(zé)任一起羅列，約定一個(gè)共同的賠償金的計(jì)算方法或者違約金的比例(或金額)。

(二)房屋交付使用的條件

房屋交付使用條件屬于房屋質(zhì)量的范疇。

迄今為止，沒(méi)有任何一法律規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付商品房應(yīng)具備哪些使用條件做出規(guī)定。《商品房買賣合同》示范文本中關(guān)于房屋交付使用的條件的條款全部是空格，開(kāi)發(fā)商一般都在空格處印好了“經(jīng)驗(yàn)收合格”的文字?！敖?jīng)驗(yàn)收合格”與房屋具備交付使用的條件是有很大距離的。最新的規(guī)章規(guī)定：商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格才能交付。但綜合驗(yàn)收合格也不一定就具備交付使用的條件，比如：水、電、燃?xì)?、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設(shè)或安裝完畢，符合綜合驗(yàn)收合格條件，但若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)商簽訂供應(yīng)合同、不能保證在購(gòu)房人入住時(shí)就有水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)，購(gòu)房人就無(wú)法在房子里住下去，除非購(gòu)房人購(gòu)買房屋不是為了居住。

房屋交付使用的條件可以分為“必備的交付使用條件”和“選擇的交付使用條件”兩類。哪些屬于必備的交付使用條件，比如：水、電、燃?xì)?、暖?僅限于北方地區(qū))的供應(yīng)等，有待于法律做出強(qiáng)制性規(guī)定，所以，“必備的交付使用條件”又可稱為“法定的交付使用條件”。“選擇的交付使用條件”是購(gòu)房人在購(gòu)房合同中與開(kāi)發(fā)商約定的交付使用條件，比如：有些購(gòu)房人是網(wǎng)蟲(chóng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接口不是一般人的生活必需卻是網(wǎng)蟲(chóng)的生活必需，交付房屋時(shí)是否具備寬帶網(wǎng)絡(luò)接口只能留給購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，所以，“選擇的交付使用條件”又可稱為“約定的交付使用條件”。

必備的交付使用條件中，水、電、燃?xì)?、暖氣價(jià)格是必須與開(kāi)發(fā)商約定清楚的。電的供應(yīng)商都是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)，你無(wú)須擔(dān)心電的價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中承諾水、燃?xì)狻⑴瘹馐鞘姓?，你也無(wú)須擔(dān)心水、燃?xì)?、暖氣的價(jià)格，因?yàn)槭姓⑷細(xì)?、暖氣供?yīng)商是國(guó)營(yíng)公司，執(zhí)行政府定價(jià)。如果水、燃?xì)?、暖氣其中之一，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在購(gòu)房合同或者購(gòu)房合同的其他附件中說(shuō)清楚是市政的，就是小區(qū)獨(dú)立供應(yīng)。如果不在“補(bǔ)充協(xié)議”里約定清楚獨(dú)立供應(yīng)的水、暖氣或燃?xì)獾膬r(jià)格，在你入住以后，開(kāi)發(fā)商將單方確定一個(gè)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商單方確定的價(jià)格，可能使你十分難受。北京市大興區(qū)的“九龍家園”就是一例。開(kāi)發(fā)商單方確定的煤氣價(jià)格是10元/立方米，使業(yè)主住不起房子，也退不掉房子。

以上對(duì)房屋交付使用條件的分類目前還只是居律師的理論，也就是說(shuō)，任何一項(xiàng)房屋交付使用的條件目前都還沒(méi)有法律的強(qiáng)制性規(guī)定，都只能由購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定。房屋交付使用的條件也就成了“補(bǔ)充協(xié)議”必須認(rèn)真解決的問(wèn)題。

你可以按照居律師對(duì)房屋交付使用條件的分類在“補(bǔ)充協(xié)議”中與開(kāi)發(fā)商約定開(kāi)發(fā)商在向你交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)具備哪些使用條件。水、電的供應(yīng)在你入住時(shí)就有，開(kāi)發(fā)商一般都能保證。燃?xì)夤?yīng)，開(kāi)發(fā)商一般只承諾在小區(qū)入住率達(dá)到70%以上時(shí)才有，如果你愿意接受這一條，那么，什么時(shí)候入住率達(dá)到70%以上，你就只有等著聽(tīng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)什么時(shí)候達(dá)到了就什么時(shí)候達(dá)到了。

至于你還需要其他哪些交付使用條件，你就一一與開(kāi)發(fā)商談吧?？傊粭l：不要相信開(kāi)發(fā)商的售樓人員拍胸脯對(duì)天發(fā)誓，所有的承諾要統(tǒng)統(tǒng)寫(xiě)在紙上。

(三)售樓廣告

絕大多數(shù)購(gòu)房人是被開(kāi)發(fā)商的售樓廣告展示的美麗圖景所吸引簽訂購(gòu)房合同的。他們都以為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該受售樓廣告的約束。開(kāi)發(fā)商也知道絕大多數(shù)購(gòu)房人對(duì)售樓廣告持這種理解，但開(kāi)發(fā)商從來(lái)不會(huì)在簽訂合同之前告訴購(gòu)房人他到底受不受售樓廣告的約束。如果開(kāi)發(fā)商不對(duì)購(gòu)房人表示他到底受不受售樓廣告的約束，當(dāng)現(xiàn)實(shí)和售樓廣告的內(nèi)容不一致時(shí)是很難認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約的，因?yàn)椋馈逗贤ā芬?guī)定，只有開(kāi)發(fā)商表明其受售樓廣告的約束，售樓廣告才成為合同的一部分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》經(jīng)過(guò)媒體的加工，使許多人以為從此開(kāi)發(fā)商將受售樓廣告的約束。其實(shí)，這個(gè)《解釋》只是重復(fù)了《合同法》的規(guī)定。關(guān)于售樓廣告，這個(gè)《解釋》沒(méi)有做出比《合同法》更進(jìn)一步、更明確的規(guī)定。

如果購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商明確表示其是否受售樓廣告的約束，開(kāi)發(fā)商頂多在口頭上表示：基本上能夠保證。如果要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)在紙上，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不干。購(gòu)房人能夠采取的辦法是：將售樓廣告中自己認(rèn)為必不可少的且開(kāi)發(fā)商能夠兌現(xiàn)的內(nèi)容摘要寫(xiě)進(jìn)“補(bǔ)充協(xié)議”；對(duì)于開(kāi)發(fā)商根本不能保證的內(nèi)容，連提都別提，提也枉然。比如：某些樓盤(pán)為了吸引老年人購(gòu)房，推出“退休社區(qū)”的概念。既然是“退休社區(qū)”，就必須遠(yuǎn)離市區(qū)的喧鬧和污濁的空氣，老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所等等是不能沒(méi)有的。開(kāi)發(fā)商能夠保證社區(qū)一定有老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所嗎？不能。老年大學(xué)、急救站或醫(yī)院、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所屬于特種行業(yè)，開(kāi)辦需要特別行政許可。開(kāi)發(fā)商不可能自己開(kāi)辦，只能有待其他人在此開(kāi)辦，其他人能否獲得特別行政許可以及是否愿意在此開(kāi)辦都是個(gè)未知數(shù)。沒(méi)有老年大學(xué)、圖書(shū)館、娛樂(lè)健身場(chǎng)所可能無(wú)關(guān)緊要，若沒(méi)有急救站或醫(yī)院，一旦老人突發(fā)疾病，“遠(yuǎn)離市區(qū)”很可能成為老人的殺手。

如果你是沖著售樓廣告的內(nèi)容才購(gòu)房的，“補(bǔ)充協(xié)議”就必須讓開(kāi)發(fā)商對(duì)售樓廣告的內(nèi)容做出承諾；如果開(kāi)發(fā)商拒絕在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個(gè)樓盤(pán)。

(四)公共財(cái)產(chǎn)

購(gòu)房人比較專注于門檻以內(nèi)的空間，對(duì)門檻以外的，一般不太關(guān)注。購(gòu)房人普遍還有這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：門檻以內(nèi)的才是自己的，門檻以外的是開(kāi)發(fā)商的；或者認(rèn)為列入公攤面積的是公共財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有列入公攤面積的就不是公共財(cái)產(chǎn)。

門檻以外的所有建筑、場(chǎng)地、設(shè)備設(shè)施等，無(wú)論是否列入了公攤面積，都屬于公共財(cái)產(chǎn)。公共財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由全體共有人占有、使用、處分和收益。由于購(gòu)房人認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，幾乎所有樓盤(pán)的公共財(cái)產(chǎn)都處在開(kāi)發(fā)商的占有、使用和處分之下，收益也全部進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的口袋?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本中有一條涉及公共財(cái)產(chǎn)的條款是空格，意在將哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)留給買賣雙方約定。開(kāi)發(fā)商一般都在空格處填好了“×××歸出賣人”之類的文字。哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)只能由法律做出規(guī)定，任何約定都是無(wú)效的?！把a(bǔ)充協(xié)議”同樣不能約定公共財(cái)產(chǎn)的范圍。依法屬于公共財(cái)產(chǎn)的，業(yè)主委員會(huì)成立以后有權(quán)通過(guò)訴訟或非訴訟途徑收回。

公共財(cái)產(chǎn)，不屬于購(gòu)房合同的內(nèi)容，而是屬于物業(yè)管理的范疇。在與開(kāi)發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，不要在哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)、哪些財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)的問(wèn)題上與開(kāi)發(fā)商糾纏，如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)些什么，就讓他寫(xiě)吧，干脆將他想歸他所有的都寫(xiě)成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對(duì)你有意義的條款時(shí)換取他讓步的籌碼。

(五)物業(yè)管理

物業(yè)管理，其實(shí)就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間、購(gòu)房人與購(gòu)房人之間基于對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的按份共有而形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以，物業(yè)管理是財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系(即物權(quán)關(guān)系)，而不是合同關(guān)系，物業(yè)管理受物權(quán)法的調(diào)整而不受合同法的調(diào)整。

現(xiàn)在，物業(yè)管理被開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)們?cè)O(shè)計(jì)的要求每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的無(wú)數(shù)個(gè)《物業(yè)管理委托合同》的表象所遮蔽，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司都以為物業(yè)管理就是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的合同關(guān)系，使購(gòu)房人和物業(yè)管理公司對(duì)他們之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的有效性深信不疑。很多律師也被糊弄了，在購(gòu)房人與物業(yè)管理公司的訴訟時(shí)向法官大談物業(yè)管理公司的“違約”，壓根兒就沒(méi)有想到物業(yè)管理究竟屬不屬于合同關(guān)系、購(gòu)房人和物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》究竟有效無(wú)效。

關(guān)于物業(yè)管理，本書(shū)第五章將會(huì)有更多闡述。在就物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，居律師告訴你三點(diǎn)注意事項(xiàng)：

1.爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商同意在一定期限內(nèi)減免你的物業(yè)管理費(fèi)

有些開(kāi)發(fā)商將減免一定的物業(yè)管理費(fèi)作為一個(gè)賣點(diǎn)。居律師告訴你：開(kāi)發(fā)商的這個(gè)“賣點(diǎn)”是違法的，是無(wú)效的。物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理，是全體共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。任何一個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人對(duì)公共財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是法定的，任何形式的約定都不能剝奪法定的權(quán)利，也不能免除法定的義務(wù)。承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，是全體共有人(包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi))應(yīng)共同承擔(dān)的法定義務(wù)，開(kāi)發(fā)商的許諾免除不了你的這一義務(wù)。開(kāi)發(fā)商也許不一定理解得這么深刻，但開(kāi)發(fā)商的算盤(pán)打得比誰(shuí)都精。開(kāi)發(fā)商占有小區(qū)的大部分公共財(cái)產(chǎn)，卻沒(méi)有承擔(dān)一分一毫的物業(yè)管理費(fèi)，而且，小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的收益被他全部據(jù)為己有，“減免”購(gòu)房人的一定的物業(yè)管理費(fèi)，即便違法，比起令購(gòu)房人承擔(dān)全部物業(yè)管理費(fèi)還算更公平一點(diǎn)。所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的這一許諾，你也不必客氣。如果開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)開(kāi)口，你也應(yīng)盡力爭(zhēng)取。

2.將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外。

比如，在“補(bǔ)充協(xié)議”中這樣寫(xiě)：“對(duì)買受人房屋的任何維修，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)，均不屬于物業(yè)管理的范圍”。

為什么要將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？開(kāi)發(fā)商是一定委托一家物業(yè)管理公司來(lái)管理的。開(kāi)發(fā)商不僅與物業(yè)管理公司簽訂合同，而且也強(qiáng)迫每一個(gè)購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂合同。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的合同，還是購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的合同，合同中的“委托事項(xiàng)”一般包括：(1)對(duì)購(gòu)房人房屋的管理；(2)對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理。在居律師的購(gòu)房人與物業(yè)管理公司之間的訴訟中，物業(yè)管理公司將對(duì)購(gòu)房人房屋的維修說(shuō)成是對(duì)購(gòu)房人的房屋提供了物業(yè)管理服務(wù)，以此作為向購(gòu)房人收取物業(yè)管理費(fèi)的一個(gè)事實(shí)理由。購(gòu)房人其實(shí)也分不清楚什么叫做“管理”。居律師告訴你：物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修，是其代開(kāi)發(fā)商履行購(gòu)房合同中的房屋保修義務(wù)，不屬于物業(yè)管理。即使購(gòu)房人的房屋已經(jīng)超過(guò)了兩年的保修期限或者物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修不屬于開(kāi)發(fā)商保修的范圍，物業(yè)管理公司對(duì)房屋的維修都是獨(dú)立的有償服務(wù)，不屬于物業(yè)管理。將對(duì)房屋的維修排除在物業(yè)管理的范圍之外，就可以省卻在法庭上與物業(yè)管理公司就對(duì)房屋的維修屬不屬于物業(yè)管理的口舌之爭(zhēng)，使物業(yè)管理就是對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理、物業(yè)管理費(fèi)就是因?yàn)楣芾硇^(qū)公共財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用這一性質(zhì)更加凸顯，為將來(lái)你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)提出你與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》無(wú)效的觀點(diǎn)做個(gè)鋪墊。

為什么要將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外呢？物業(yè)管理公司在向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)同時(shí)，也向業(yè)主收取水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)。在與業(yè)主打官司時(shí)，也是物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要。居律師告訴你：第一，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)不屬于物業(yè)管理，兩者在法律上是相互獨(dú)立的；第二，水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商不是物業(yè)管理公司，而是開(kāi)發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人，物業(yè)管理公司只是受供應(yīng)商的委托收取相關(guān)費(fèi)用。購(gòu)房人不清楚水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)是否屬于物業(yè)管理，在物業(yè)管理公司將物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)一起要時(shí)，購(gòu)房人便以為都屬于物業(yè)管理，于是，在法庭上只提出水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)應(yīng)該是多少的反駁，而不能提出物業(yè)管理公司不是有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告的反駁。將水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)排除在物業(yè)管理的范圍之外，是為將來(lái)你與物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂時(shí)，否定物業(yè)管理公司作為有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的原告的資格。只有這樣，才能將有權(quán)要求支付水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的合格原告即水、電、暖氣、燃?xì)獾墓?yīng)商——開(kāi)發(fā)商、有關(guān)的國(guó)營(yíng)公司或其他人給“請(qǐng)”出來(lái)。只有合格的原告被請(qǐng)出來(lái)，購(gòu)房人才能弄清楚物業(yè)管理公司應(yīng)該向供應(yīng)商支付多少費(fèi)用、購(gòu)房人應(yīng)該向物業(yè)管理公司支付多少費(fèi)用。

3.將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后

物業(yè)管理費(fèi)都是因管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)發(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主無(wú)權(quán)委托物業(yè)管理公司管理小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中關(guān)于小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)管理的合同條款是無(wú)效的，所以，業(yè)主有權(quán)拒絕向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主之中極少有人明白這一點(diǎn)。物業(yè)管理公司的法律顧問(wèn)們，有人清楚物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)的違法性。物業(yè)管理公司也知道在交房后挨家挨戶地向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)很難，所以，利用業(yè)主急于住進(jìn)新房的心理，要求業(yè)主在交房前支付一年或半年的物業(yè)管理費(fèi)。

若你無(wú)法做到拒絕開(kāi)發(fā)商向你提出的與其指定的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》的要求，你就不得不同意開(kāi)發(fā)商的要求。你若不同意，開(kāi)發(fā)商就不與你簽訂購(gòu)房合同和“補(bǔ)充協(xié)議”。你能做到的是：爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”中將支付物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)間定在交房以后。這一點(diǎn)實(shí)際上是告訴你：在開(kāi)發(fā)商交房以后，你就別向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)了。不是說(shuō)你沒(méi)有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，而是你負(fù)有承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，但你有權(quán)拒絕物業(yè)管理公司向你提出的支付物業(yè)管理費(fèi)的要求。

如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意這一條，你可以讓步，來(lái)日方長(zhǎng)，以后你有機(jī)會(huì)讓物業(yè)管理公司向你討要物業(yè)管理費(fèi)的手停住，甚至討回你已經(jīng)支付的物業(yè)管理費(fèi)。

(六)抵押

雖然法律規(guī)定銷售期房的條件必須是投資已經(jīng)達(dá)到投資總額的25%以上，但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有投資總額的25%的資金實(shí)力，將土地使用權(quán)或已經(jīng)建成的房屋抵押給銀行以獲得銀行貸款，便成為開(kāi)發(fā)商獲得建設(shè)資金的最主要來(lái)源。在開(kāi)發(fā)商不能按期歸還銀行貸款的情況下，銀行享有拍賣土地使用權(quán)或房屋優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

如果開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押，無(wú)疑將使購(gòu)房人能否按期收房、或者購(gòu)房人在收房后能否安穩(wěn)地住上70年、或者在不能按期收房后能否收到開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還的購(gòu)房款面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。如果在你與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)告訴你其已經(jīng)將土地使用權(quán)或房屋抵押，簽不簽合同完全取決你敢不敢對(duì)開(kāi)發(fā)商玩“以小搏大”的游戲玩不玩得轉(zhuǎn)下賭注。即便在你與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之前開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將土地使用權(quán)或房屋抵押，你也無(wú)法阻止開(kāi)發(fā)商在與你簽訂購(gòu)房合同后將土地使用權(quán)或房屋抵押。為了防范開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風(fēng)險(xiǎn)，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)當(dāng)做到：

1.要求開(kāi)發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)土地使用權(quán)或房屋有無(wú)被抵押做出明示；

2.要求開(kāi)發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中承諾在簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押；

3.約定開(kāi)發(fā)商違反以上承諾的違約責(zé)任。

(七)房屋面積

幾乎沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商不在房屋面積上短斤少兩的，區(qū)別只在于：有的心狠手辣，有的適可而止。

防止開(kāi)發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計(jì)算誤差，但開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)同意，因?yàn)檫@樣一來(lái)，他沒(méi)法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實(shí)測(cè)面積占銷售面積的比例低于某個(gè)百分比。除了這兩個(gè)辦法以外，別無(wú)其他更好的辦法。

有些開(kāi)發(fā)商提出“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”的辦法。很多購(gòu)房人似懂非懂地同意了這一辦法。其實(shí)，所謂“套內(nèi)與銷售面積同比例增加”可以作多種理解，無(wú)法操作。這是一個(gè)糊弄人的辦法。

(八)貸款

有些購(gòu)房人尚未與銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同，在開(kāi)發(fā)商做出“保證幫你辦下貸款”的口頭承諾后，就與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并支付首付款。一旦貸款辦不下來(lái)，購(gòu)房人就不能按期付款。在開(kāi)發(fā)商來(lái)看來(lái)，購(gòu)房人按期付款和不能按期付款的違約責(zé)任是白紙黑字寫(xiě)著的，而他當(dāng)初的口頭承諾是不存在的。

購(gòu)房人應(yīng)該在“補(bǔ)充協(xié)議”中采取下列三種辦法中的一種解決這一問(wèn)題。

(1)將借款合同的生效作為《商品房買賣合同》生效的條件；

(2)將《商品房買賣合同》中的付款期限寫(xiě)成“與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂的《借款合同》中的付款期限相同”；

(3)將購(gòu)房人在一定期限內(nèi)未與銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)簽訂借款合同作為購(gòu)房人解除《商品房買賣合同》的一個(gè)條件并且約定合同解除后雙方的權(quán)利和義務(wù)。

(九)交房

“補(bǔ)充協(xié)議”中應(yīng)該約定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)應(yīng)向購(gòu)房人交付哪些物品和文件才標(biāo)志開(kāi)發(fā)商履行了交房義務(wù)。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的物品主要是鑰匙。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人交付的文件，有“三《書(shū)》一《證》兩《表》”之說(shuō)和“兩《書(shū)》一《表》”之說(shuō)。

“三《書(shū)》一《證》兩《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》和《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》。

“兩《書(shū)》一《表》”是：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》。

居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中除了要求開(kāi)發(fā)商向你交付鑰匙和“三《書(shū)》一《證》兩《表》”以外，還要求開(kāi)發(fā)商向你交付計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙。

如果開(kāi)發(fā)商不能完全滿足你提出的“三《書(shū)》一《證》兩《表》”的要求，你可以讓步，但是，《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是不能讓步的。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙是對(duì)購(gòu)房人最為重要的文件。大多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)提供不出《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，也不愿意提供設(shè)計(jì)圖紙。如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決拒絕在交房時(shí)提供《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》和設(shè)計(jì)圖紙，你可以考慮放棄。

開(kāi)發(fā)商也許確實(shí)拿不出來(lái)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開(kāi)發(fā)商一定有，一定能夠提供。計(jì)算套內(nèi)面積和公攤面積所需的設(shè)計(jì)圖紙，開(kāi)發(fā)商篡改不了，是你計(jì)算房屋套內(nèi)面積和公攤面積的惟一準(zhǔn)確的數(shù)字依據(jù)。幾乎沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商不在公攤面積上“虛秤”的，少則幾平米，多則十幾平米。

(十)房屋的檢驗(yàn)期限

《合同法》第一百五十八條規(guī)定：“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時(shí)間的限制?！?/p>

所以，對(duì)交付的標(biāo)的物的檢驗(yàn)是買賣合同中的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本遺漏了這一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)。很多購(gòu)房人將“交房”等同于“收房”也就不足為怪。將“交房”等同于“收房”是一個(gè)嚴(yán)重錯(cuò)誤，錯(cuò)誤在于將“交房”與“收房”之間的一個(gè)“檢驗(yàn)”環(huán)節(jié)疏忽了。完整過(guò)程是：“交房”—“檢驗(yàn)”—“收房或拒收”。

“補(bǔ)充協(xié)議”對(duì)“檢驗(yàn)”這一環(huán)節(jié)的處理就是對(duì)檢驗(yàn)期限的約定。約定的檢驗(yàn)期限對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)越長(zhǎng)越好，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)越短越好。居律師建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)檢驗(yàn)期限這樣表述：“買受人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限為出賣人交付房屋后的兩年內(nèi)?！比绻_(kāi)發(fā)商堅(jiān)決不同意這樣的表述，你可以回避“檢驗(yàn)期限”這一概念，轉(zhuǎn)而采取模糊的表述：“買受人應(yīng)在出賣人交付房屋后的法定期限內(nèi)將房屋的面積或質(zhì)量不符合合同約定的情形通知出賣人。”這兩種表述其實(shí)是“換湯不換藥”，僅僅是文字上的差別，法律效果是一樣的。

有人認(rèn)為不必在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，因?yàn)橐延械姆ㄒ?guī)、規(guī)章和《房屋質(zhì)量保修書(shū)》里都有“保修期”的規(guī)定，依據(jù)《合同法》第一百五十八條，購(gòu)房人對(duì)房屋的檢驗(yàn)期限就應(yīng)該在保修期的期限內(nèi)。這一主張有道理，但居律師擔(dān)心法官可能對(duì)《合同法》第一百五十八條斷章取義，苛責(zé)購(gòu)房人未在“合理期間內(nèi)通知出賣人”。以往的案例已經(jīng)證明居律師的這一擔(dān)心不是多余的。所以，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定檢驗(yàn)期限，以免留下活動(dòng)空間。

大多數(shù)購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商交房后就急不可耐地住進(jìn)去，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或面積問(wèn)題時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任可能前景不妙。在以往的案例中，法官是以這樣的理由判決購(gòu)房人敗訴的：原告(指購(gòu)房人)已經(jīng)以自己的行為表示了對(duì)房屋質(zhì)量和面積的認(rèn)可。要求購(gòu)房人花上一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間對(duì)房屋的質(zhì)量、面積進(jìn)行檢驗(yàn)是不現(xiàn)實(shí)的。為了防止開(kāi)發(fā)商在“購(gòu)房人已經(jīng)入住”上面做文章，有必要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)上這樣一條：“一方的任何單方行為均不包含買受人同意接受房屋的意思”。

(十一)契稅和維修基金

法律規(guī)定購(gòu)房人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)向各地的稅務(wù)局和房屋管理部門下設(shè)的小區(qū)管理辦公室交納契稅、維修基金。稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室一般都委托開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司代收契稅、維修基金。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司往往在交房時(shí)就要求購(gòu)房人向其交納契稅、維修基金，并以此作為其交房的條件。開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司之所以要求購(gòu)房人在交房時(shí)交納契稅、維修基金，意在占用購(gòu)房人交納的契稅和維修基金。占用多久就看稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室愿意讓他占用多久。從現(xiàn)實(shí)情況看，少則幾個(gè)月，多則幾年。什么時(shí)候開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司將契稅和維修基金交還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室，什么時(shí)候購(gòu)房人才能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

《商品房買賣合同》示范文本里沒(méi)有關(guān)于契稅和維修基金的條款。契稅和維修基金本屬法律規(guī)定的事項(xiàng)，無(wú)須合同約定。但似乎不在合同中約定，就難免開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)橫生是非。建議你在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)進(jìn)一條：“買受人在申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)交納契稅和維修基金?！比绻_(kāi)發(fā)商不同意這一條，你就換一種寫(xiě)法“除非出現(xiàn)法律規(guī)定的情形，出賣人不得以任何其他情形作為不履行交付房屋義務(wù)的理由?！?前一種寫(xiě)法過(guò)于明白，會(huì)提醒開(kāi)發(fā)商注意，最好首先就采取后一種寫(xiě)法)。如果兩種寫(xiě)法開(kāi)發(fā)商都不同意，也沒(méi)關(guān)系，你可以照他提出的交納契稅和維修基金的時(shí)限寫(xiě)。等到了交房時(shí)，你將契稅和維修基金足額交納給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

(十二)產(chǎn)權(quán)證

購(gòu)房人都十分關(guān)心什么時(shí)候取得產(chǎn)權(quán)證，以為拿到產(chǎn)權(quán)證后自己對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)也就雷打不動(dòng)了，于是，往往要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的期限。開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房人的這一心理，將承諾購(gòu)房人在多長(zhǎng)期限內(nèi)就能取得產(chǎn)權(quán)證作為一個(gè)賣點(diǎn)。

首先，居律師要告訴你產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用是什么。

《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，……?！备鶕?jù)這一法律規(guī)定，從開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付房屋時(shí)起，購(gòu)房人就已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，除非購(gòu)房合同有不同的約定。產(chǎn)權(quán)證只是對(duì)購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)這一事實(shí)的證明。有產(chǎn)權(quán)證，也不能表示就不能否定產(chǎn)權(quán)證上登記為“產(chǎn)權(quán)人”的人對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)。如果法院判決房屋產(chǎn)權(quán)歸他人所有，產(chǎn)權(quán)證就成了廢紙一張。即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，也不影響購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證對(duì)購(gòu)房人的惟一影響是：不能出售自己的房屋，因?yàn)榉梢?guī)定，出賣人出賣房屋必須持有產(chǎn)權(quán)證。

某些開(kāi)發(fā)商聲稱：其在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證。個(gè)別律師也對(duì)此大聲叫好。明白了產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)和作用后就會(huì)明白：開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房人交房時(shí)就能同時(shí)交付產(chǎn)權(quán)證是絕對(duì)不可能的。對(duì)事實(shí)的證明只能在事實(shí)發(fā)生之后。只有有了開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人交付了房屋的事實(shí)，才能有對(duì)購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)這一事實(shí)的證明——產(chǎn)權(quán)證。那些聲稱“交房時(shí)就能交付產(chǎn)權(quán)證”的人和為之叫好的人，要么是無(wú)知，要么就是蓄意欺騙。

其次，居律師要告訴你：不應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾你取得產(chǎn)權(quán)證的期限。

產(chǎn)權(quán)證是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候發(fā)給你產(chǎn)權(quán)證取決于買賣雙方申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證提交的手續(xù)是否齊全以及產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)的工作安排。如果買賣雙方提交的手續(xù)齊全，購(gòu)房人有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)在法定的期限內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)逾期不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人可以提起行政訴訟。如果買賣雙方提交的手續(xù)不齊全，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)什么時(shí)候頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人也無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。既然開(kāi)發(fā)商不能左右購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商的這一承諾就是無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)檫@一承諾而對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)任何法律責(zé)任?？傊?，開(kāi)發(fā)商的這一承諾對(duì)購(gòu)房人毫無(wú)意義。

最后，居律師要告訴你：應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定開(kāi)發(fā)商未在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任。

影響購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間的往往是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在法律規(guī)定的交付房屋后90日的期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，買賣雙方必須手續(xù)齊全。如果買賣雙方手續(xù)齊全并且都在交付房屋后90日的法定期限內(nèi)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，那么，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，最長(zhǎng)在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)后的37日內(nèi)，也就是最長(zhǎng)在交付房屋后的127日內(nèi)，購(gòu)房人就能夠領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人不會(huì)懈怠，但是，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)在交付房屋后的90日的期限內(nèi)就申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的，原因主要有兩個(gè)：(1)交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有申請(qǐng)綜合驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收不合格；(2)開(kāi)發(fā)商想占用購(gòu)房人向其交納的契稅和維修基金，不將契稅和維修基金返還給稅務(wù)局和小區(qū)管理辦公室。

開(kāi)發(fā)商不在交付房屋后的90日的法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記屬于違法行為，雖然按法律規(guī)定應(yīng)該受到行政處罰，但開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)受到行政處罰，所以，在“補(bǔ)充協(xié)議”中，將在法定期限內(nèi)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記納入開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)并約定足以令開(kāi)發(fā)商掂量的違約責(zé)任就很有必要。你可以這樣寫(xiě)：“出賣人應(yīng)當(dāng)在法定的期限內(nèi)協(xié)助買受人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記；出賣人未履行這一義務(wù)或者出賣人提交的文件不符合法定的條件的，出賣人應(yīng)向買受人支付×××的違約金?！?/p>

(十三)合同更名

有些購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，由于種種原因想將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。如果購(gòu)房人已經(jīng)收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就屬于二手房轉(zhuǎn)讓，不僅需要購(gòu)房人取得產(chǎn)權(quán)證，而且受讓人必須再交納一次契稅，完全按照一個(gè)獨(dú)立的房屋買賣程序操作。如果購(gòu)房人尚未收房，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋就不是真正的“轉(zhuǎn)讓”，而是(購(gòu)房)合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，簡(jiǎn)便的表述叫做“合同更名”。

在實(shí)際操作中，購(gòu)房人(轉(zhuǎn)讓人)、受讓人、開(kāi)發(fā)商或產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)并沒(méi)有將購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓房屋做“收房前”和“收房后”的分別，一律按“合同更名”處理。按“合同更名”處理也沒(méi)有區(qū)分“合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓”、“合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓”或“合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓”。

“合同更名”比較簡(jiǎn)單，購(gòu)房人(即轉(zhuǎn)讓人)和受讓人之間做一份合同權(quán)利或/和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議就行。如國(guó)涉及合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，按《合同法》規(guī)定，必須取得權(quán)利人即開(kāi)發(fā)商的同意，開(kāi)發(fā)商蓋個(gè)章就可以了。蓋個(gè)章對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益沒(méi)有任何影響，但是，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商(不是全部)可不是痛快人，不愿意放棄一個(gè)雁過(guò)拔毛的機(jī)會(huì)。有些開(kāi)發(fā)商比較“仁義”，隨便給個(gè)價(jià)就行，有些開(kāi)發(fā)商張口就是幾千。

為了省卻臨事求人被人勒索造成的不快，乘著人求你時(shí)爭(zhēng)取在“補(bǔ)充協(xié)議”里寫(xiě)上一條“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)。”

(十四)處理合同爭(zhēng)議的條款

一份好的“補(bǔ)充協(xié)議”基本上能夠抵擋司法腐敗的因素對(duì)裁判的影響，但是，居律師仍然希望你在選擇“訴訟”還是選擇“仲裁”時(shí)選擇仲裁，有四個(gè)理由足以使你相信選擇仲裁是明智的。

(1)仲裁員中多數(shù)是教授副教授、研究員、資深律師和其他行業(yè)的法律專家。他們的法律素養(yǎng)、品德、價(jià)值觀等是法院的法官遠(yuǎn)不能及的，絕不會(huì)有不大識(shí)字的人(比如：曾有法官在宣判時(shí)將“賄賂罪”念成“有各罪”)來(lái)聽(tīng)審和裁決案件的可能。

(2)仲裁員有自己的本職工作，“仲裁員”只是兼職，因而，他們不會(huì)像法院的法官那樣在意欲違抗某一個(gè)人的意志時(shí)有重重顧慮。

(3)與法院的法官不能被選擇、法院的合議庭的組成相對(duì)固定不同，你可以在仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員名冊(cè)中挑選仲裁員，仲裁庭的組成具有不可預(yù)見(jiàn)性和不固定性，使當(dāng)事人試圖通過(guò)“老關(guān)系”或建立“新關(guān)系”影響仲裁庭的裁決的努力都很困難。

(4)法院的判決不一定由合議庭做出，經(jīng)常審者不判、判者不審?！皩徴卟慌?、判者不審”為審者欺瞞判者、判者偏聽(tīng)審者提供了活動(dòng)空間。仲裁裁決都是由仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁庭做出，不會(huì)有這一弊端。

(十五)合同正本的持有和保存。

合同，有“正本”和“副本”之分。但合同當(dāng)事人一般都不知道“正本”、“副本”的概念，更不知道這兩個(gè)概念之間的區(qū)別。現(xiàn)實(shí)中，合同當(dāng)事人也沒(méi)有將合同做“正本”和“副本”之分，制作的合同文件都一模一樣。合同當(dāng)事人一般將合同分為“原件”和“復(fù)印件”。非常多的購(gòu)房人，手中只有合同的復(fù)印件，原件都在開(kāi)發(fā)商、銀行、或合同登記機(jī)構(gòu)的手中。

“正本”和“副本”、“原件”和“復(fù)印件”是從不同角度對(duì)合同的分類?！罢尽币欢ㄊ恰霸?，但“原件”不一定是“正本”。概念上的區(qū)分，你不必了解，但要記住一點(diǎn)：你手中不能沒(méi)有合同原件。

你手中沒(méi)有合同原件的后果可能是：(1)合同原件與復(fù)印件不一致時(shí)以原件為準(zhǔn)，如果合同原件被人做相同的篡改，你手中的復(fù)印件便是廢紙一張；(2)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，雙方必須持合同原件。手中沒(méi)有合同原件就無(wú)法自己申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，開(kāi)發(fā)商就會(huì)要求你委托他替你申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記。不僅要為委托開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記再支付一筆報(bào)酬，而且，開(kāi)發(fā)商何年何月去申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，你只能等開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候愿意了。

開(kāi)發(fā)商能輕而易舉的使購(gòu)房人手中一份合同原件都沒(méi)有。手法很簡(jiǎn)單：開(kāi)發(fā)商不先在購(gòu)房合同或“補(bǔ)充協(xié)議”上蓋章，而是等購(gòu)房人在合同原件上簽字或蓋章以后對(duì)購(gòu)房人說(shuō)：“明天或過(guò)一兩天，你來(lái)拿合同，先將首付款付了吧?！辟?gòu)房人付了首付款以后再去拿合同，開(kāi)發(fā)商的售樓人員就會(huì)以令購(gòu)房人覺(jué)得比較合理的理由說(shuō)：暫時(shí)給不了原件，只能先給你復(fù)印件。

你對(duì)付開(kāi)發(fā)商這一手法的方法也很簡(jiǎn)單：讓開(kāi)發(fā)商先蓋章，你后簽字，簽完字后你拿走一份合同原件；或者，在你支付首付款之前，要求開(kāi)發(fā)商將合同原件給你。

如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持要將全部合同正本拿走，而你也不愿意在這一事情上與開(kāi)發(fā)商僵持下去，那么，在“補(bǔ)充協(xié)議”里，你應(yīng)堅(jiān)持寫(xiě)進(jìn)這樣一句“《商品房買賣合同》、本《補(bǔ)充協(xié)議》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格處的手寫(xiě)文字無(wú)任何修改痕跡。文字有修改痕跡的條款，應(yīng)做出對(duì)持有該合同書(shū)的一方不利的解釋”。

以上十五個(gè)方面是《商品房買賣合同》示范文本所遺漏的，而對(duì)于購(gòu)房人的利益保護(hù)非常重要。在與開(kāi)發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，必須在這十五個(gè)方面盡可能堅(jiān)持你的要求。這十五個(gè)方面若能全部得到滿足，開(kāi)發(fā)商將無(wú)法利用合同做文章；即使得到部分滿足，也彌足珍貴。如果你或你的熟人、親友、同學(xué)、同事等是深諳房地產(chǎn)交易之道的人士，那么，按照上面開(kāi)列的十五個(gè)方面，你就可以一一設(shè)計(jì)出相應(yīng)的“補(bǔ)充協(xié)議”條款。

這里，舉一例以作示范。

比如，為了防范開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)抵押給你造成的風(fēng)險(xiǎn)，你可以這樣寫(xiě)：“雙方確認(rèn)：出賣人已向買受人出示了‘五證’原件；‘五證’是真實(shí)的、正式的和有效的；國(guó)有土地使用權(quán)證沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)記錄。”

這一條的意義在于：如果“五證”其中一個(gè)缺少、不真實(shí)或無(wú)效，或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)(即抵押權(quán))記錄，則購(gòu)房合同是無(wú)效的。購(gòu)房合同無(wú)效導(dǎo)致的法律后果是：(1)相互返還各自從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)；不能返還或沒(méi)有必要返還的，折價(jià)補(bǔ)償；(2)有過(guò)錯(cuò)的一方賠償對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商的“五證”是否缺少以及是否真實(shí)、有效，國(guó)有土地使用權(quán)證上是否有他項(xiàng)權(quán)記錄，購(gòu)房人一般沒(méi)有能力逐一查證。如果出現(xiàn)“五證”缺少、不真實(shí)、無(wú)效、或者國(guó)有土地使用權(quán)證上有他項(xiàng)權(quán)記錄的情況，法院將認(rèn)為購(gòu)房人在審查開(kāi)發(fā)商的“五證”時(shí)有過(guò)錯(cuò)，從而判決購(gòu)房人對(duì)合同無(wú)效的法律后果也承擔(dān)一定的責(zé)任，購(gòu)房人的損失則部分得不到賠償。如果在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫(xiě)進(jìn)這一條，就表明購(gòu)房人在審查開(kāi)發(fā)商的“五證”時(shí)已經(jīng)盡其所能，購(gòu)房人在審查“五證”時(shí)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，從而令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)合同無(wú)效的全部法律責(zé)任，即購(gòu)房人的全部損失都應(yīng)由開(kāi)發(fā)商給予賠償。

為數(shù)不多的律師事務(wù)所設(shè)計(jì)了各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本。各自的“補(bǔ)充協(xié)議”文本都是各自的智力成果，不可能像建設(shè)部的《商品房買賣合同》示范文本或“204條”那樣免費(fèi)公開(kāi)。

開(kāi)發(fā)商如果覺(jué)得你是一個(gè)重要的客戶可能會(huì)派出他的法律顧問(wèn)與你談，若如此，你大可不必惴惴不安。開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)大多數(shù)與居律師一樣，是稻草人，嚇唬嚇唬麻雀的。既然你在開(kāi)發(fā)商的眼里份量不輕，那么，你就應(yīng)該擺出一點(diǎn)架子，不輕易放棄、堅(jiān)持到最后，你就一定能夠使開(kāi)發(fā)商與你簽訂一份令你滿意的“補(bǔ)充協(xié)議”。個(gè)別開(kāi)發(fā)商的銷售人員十分牛×，聲稱“補(bǔ)充協(xié)議，我們一條不簽。為什么？因?yàn)槲覀兊姆孔淤u得非常好”。位于北京市望京地區(qū)的一個(gè)叫做“慧谷陽(yáng)光”的樓盤(pán)的銷售經(jīng)理就是如此。如果碰到這種情況，居律師建議你扭頭就走。居律師相信，最遲第二天，開(kāi)發(fā)商的銷售人員就會(huì)給你打電話，說(shuō)：“再商量”。如果再商量，你拿出的“補(bǔ)充協(xié)議”就不能裸，你應(yīng)該將“補(bǔ)充協(xié)議”裝扮得像送給開(kāi)發(fā)商的“甜點(diǎn)”，在“甜點(diǎn)”里攙和一些“砒霜”。

四.如何正確引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)使購(gòu)房人產(chǎn)生了過(guò)高的期望值。居律師對(duì)《解釋》的評(píng)價(jià)是：

(一)對(duì)購(gòu)房人有積極意義

其一：《解釋》將現(xiàn)行法律沒(méi)有明確規(guī)定是否為違法的開(kāi)發(fā)商的行為明確列為違法而令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利；將現(xiàn)行法律已經(jīng)明確規(guī)定為違法但沒(méi)有令購(gòu)房人獲得相應(yīng)權(quán)利的開(kāi)發(fā)商的行為令購(gòu)房人獲得相應(yīng)的權(quán)利。例如：

1.《解釋》將商品房買賣合同訂立后開(kāi)發(fā)商又將房屋出賣給第三人或者未告知買受人又將房屋抵押給第三人的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

2.《解釋》將商品房買賣合同訂立前開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的行為明確列為違法，令購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

3.《解釋》將開(kāi)發(fā)商違反《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定未在該《條例》規(guī)定的期限內(nèi)或未按該《條例》規(guī)定的條件申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記自該《條例》規(guī)定的期限屆滿后超過(guò)一年，購(gòu)房人獲得解除合同、要求返還財(cái)產(chǎn)和賠償損失的權(quán)利。

其二：《解釋》將現(xiàn)行法律已有的規(guī)定賦予法官的自由裁量權(quán)給予了一定的限制，從而防止法官行使自由裁量權(quán)使開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房人的利益不能得到充分的保護(hù)。例如：

1.《解釋》將《合同法》列舉的當(dāng)事人可以解除合同的情形之一——“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”中的“合理期限”解釋為三個(gè)月以上?！督忉尅返慕忉屖牵骸伴_(kāi)發(fā)商逾期交房或購(gòu)房人逾期付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

2.《解釋》將《合同法》規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”中的“相當(dāng)于因違約所造成的損失”針對(duì)不同的違約行為做了相應(yīng)的解釋。《解釋》的相應(yīng)解釋是：購(gòu)房人逾期付款的，開(kāi)發(fā)商的損失按照未付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；開(kāi)發(fā)商逾期交房的，購(gòu)房人的損失按照逾期內(nèi)有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同地段同類型的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定；由于開(kāi)發(fā)商的原因購(gòu)房人未能在《解釋》規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，購(gòu)房人的損失按照已付購(gòu)房款總額、參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

(二)《解釋》對(duì)購(gòu)房人的實(shí)際所需沒(méi)有多大價(jià)值

《解釋》所針對(duì)的開(kāi)發(fā)商的違法或違約行為以及購(gòu)房人的違約行為，不僅在實(shí)際中很少發(fā)生，而且開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人絕大多數(shù)都能夠通過(guò)協(xié)商獲得解決，即便不能協(xié)商解決，法院做出判決也有法可依。在實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人發(fā)生的爭(zhēng)議最多的、對(duì)購(gòu)房人利益損害最大的、也是不能通過(guò)協(xié)商獲得解決的是：計(jì)算公攤面積的爭(zhēng)議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議。對(duì)這兩個(gè)爭(zhēng)議，《解釋》都沒(méi)有涉及。

計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)是規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙被保存在設(shè)計(jì)院、開(kāi)發(fā)商、建筑商和開(kāi)發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)和房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檔案柜里，購(gòu)房人難以取得這一計(jì)算公攤面積的惟一證據(jù)。在訴訟中，由于購(gòu)房人難以取得這一證據(jù)、法院拒絕調(diào)取這一證據(jù)，法院只依據(jù)開(kāi)發(fā)商委托的房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的《房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)表》中的數(shù)據(jù)認(rèn)定房屋公攤面積，使購(gòu)房人在公攤面積計(jì)算上一直面對(duì)一個(gè)不明不白的黑洞。這個(gè)黑洞是巨大的。《解釋》完全能夠做出這樣的解釋：出賣人和買受人對(duì)房屋面積發(fā)生爭(zhēng)議，買受人申請(qǐng)人民法院調(diào)取為計(jì)算房屋面積所必需而買受人不能收集的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和建筑設(shè)計(jì)圖紙，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)取。但《解釋》沒(méi)有做出這樣的解釋。

從《民法通則》和《最高人民法院關(guān)于實(shí)施<民法通則>若干問(wèn)題的建議》中的相關(guān)規(guī)定可以推理出這樣一個(gè)結(jié)論：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但運(yùn)用法律推理需要法官有一定的法律素養(yǎng)和應(yīng)有的公正。在法官的法律素養(yǎng)普遍低下、司法公正易受動(dòng)搖的現(xiàn)實(shí)條件下，《解釋》應(yīng)當(dāng)做出明確的解釋，比如，可以這樣解釋：除房屋以外的土地和土地附著物為全體房屋所有人的共有財(cái)產(chǎn)。但《解釋》沒(méi)有做出這樣的解釋?，F(xiàn)實(shí)情況是：幾乎所有的商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)，購(gòu)房人房屋門檻以外的土地和土地附著物都在開(kāi)發(fā)商的占有、使用、收益和處分之下。購(gòu)房人作為共有財(cái)產(chǎn)共有人的權(quán)利和利益被侵害而得不到司法的保護(hù)。

《解釋》涉及了售樓廣告和宣傳資料，涉及了預(yù)約定金。售樓廣告和宣傳資料能否成為要約，《合同法》第十四條和第十五條的規(guī)定能夠解決這一問(wèn)題。關(guān)于預(yù)約定金，最高人民法院以前已經(jīng)做出相關(guān)解釋?！督忉尅窙](méi)有就售樓廣告和宣傳資料、預(yù)約定金做出比《合同法》和最高人民法院以前做出的相關(guān)解釋更具體或更明確的解釋。:

(三)《解釋》有多處與法律相違背

篇8

購(gòu)房網(wǎng)簽合同的簽訂流程：

1、買賣雙方達(dá)成購(gòu)買意向后,由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的網(wǎng)簽操作人員將首先在網(wǎng)簽系統(tǒng)中錄入合同文本相關(guān)信息,經(jīng)買賣雙方確認(rèn)無(wú)誤后,網(wǎng)簽操作人員將合同電子文本信息提交到網(wǎng)簽系統(tǒng)申請(qǐng)合同備案。2、申請(qǐng)備案的合同提交后,網(wǎng)簽系統(tǒng)將即時(shí)對(duì)買賣雙方確認(rèn)提交的合同電子文本中的房屋自然狀況和他項(xiàng)權(quán)利限制狀況進(jìn)行查驗(yàn),符合備案條件的,記載入登記薄,完成網(wǎng)上備案,生成合同編號(hào)。3、備案完成后,開(kāi)發(fā)企業(yè)要即時(shí)在銷售現(xiàn)場(chǎng)打印出已經(jīng)備案的網(wǎng)簽合同文本,買賣雙方簽字蓋章后分別留存。4、網(wǎng)簽備案完成后,如果買賣雙方因各種原因需要解除或變更、更正已備案的商品房買賣合同時(shí),必須雙方持有效證件及相關(guān)登記材料同時(shí)到交易登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理撤銷原合同備案業(yè)務(wù)。

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篇9

第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，由于我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國(guó)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，因此第一種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認(rèn)購(gòu)書(shū)肯定是無(wú)效的；如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)的地位將和開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)相同。

第二種情況的認(rèn)購(gòu)書(shū)，需要看認(rèn)購(gòu)書(shū)是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！蹲罡叻ㄔ航忉尅返?條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實(shí)踐中大多數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書(shū)，就必然沒(méi)有法律效力。但是如果認(rèn)購(gòu)書(shū)僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，那么該認(rèn)購(gòu)書(shū)未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。

2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。在商品房買賣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開(kāi)發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開(kāi)發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu)房人最好不要和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3、售樓廣告問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書(shū)，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō)，售樓書(shū)，廣告等都是開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告行為，購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書(shū)或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時(shí)向政府有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，申請(qǐng)予以查處，或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。

同時(shí)，國(guó)家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規(guī)定》也對(duì)房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購(gòu)房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問(wèn)題。

不過(guò)為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)商違約。

4、樣板房問(wèn)題。目前在商品房銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房，因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明，致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。

5、質(zhì)量問(wèn)題。有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)，應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成部分，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。

篇10

關(guān)于房屋面積方面的條款 商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。

關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等?？勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。

關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi) 產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商使用人造大理石沒(méi)有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國(guó)品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見(jiàn)不一的情形，對(duì)格式條款按 《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開(kāi)發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。

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