導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)100個(gè)大中城市的廣告投放監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2009年第三季度中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告投放費(fèi)用總計(jì)3.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)15.6%。搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居、搜狐焦點(diǎn)依舊占據(jù)市場(chǎng)前三位，其中搜房網(wǎng)廣告投放費(fèi)用達(dá)到2.15億元，環(huán)比大增19.4%。新浪樂(lè)居投放費(fèi)用約為6200萬(wàn)元，在三季度市場(chǎng)全面向好情況下，環(huán)比下滑4.6%，搜狐焦點(diǎn)投放費(fèi)用約為2250萬(wàn)，其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體廣告投放費(fèi)用約為7050萬(wàn)元。

中國(guó)指數(shù)研究院研究數(shù)據(jù)顯示，第三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)廣告投放額度增加，其中搜房網(wǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度超過(guò)行業(yè)平均水平。從投放費(fèi)用占比情況來(lái)看，搜房網(wǎng)占比最大，網(wǎng)絡(luò)廣告投放市場(chǎng)份額達(dá)58.1%。新浪樂(lè)居占16.8%，搜狐焦點(diǎn)約占6.1%，其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體約占19.0%。

從房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體的發(fā)展策略來(lái)看，以搜房網(wǎng)為代表的垂直門(mén)戶(hù)網(wǎng)站加強(qiáng)了對(duì)二三線(xiàn)城市的滲透，大規(guī)模推進(jìn)城市地方站的建設(shè)工作，有效促進(jìn)了搜房網(wǎng)市場(chǎng)份額的進(jìn)一步提升。二、三線(xiàn)城市網(wǎng)絡(luò)的普及和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)知不斷提高，尤其是全國(guó)性大型房地產(chǎn)集團(tuán)在二、三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶動(dòng)新的產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)模式的變革，進(jìn)一步促進(jìn)了地方城市房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)極強(qiáng)的地域?qū)傩?，?dǎo)致單一綜合性門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的集中優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)，因此綜合性門(mén)戶(hù)網(wǎng)站模式在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體業(yè)受到極大挑戰(zhàn)。

2、2009年三季度搜房網(wǎng)廣告投放市場(chǎng)份額領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大

中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，搜房網(wǎng)第三季度廣告投放份額的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)份額從二季度的56.25%增長(zhǎng)到三季度的58.1%。搜房網(wǎng)在三季度推出了一系列的產(chǎn)品和品牌活動(dòng)，率先在全國(guó)啟動(dòng)的城市“購(gòu)房圈”產(chǎn)品，提供了領(lǐng)先、獨(dú)創(chuàng)的區(qū)域購(gòu)房互動(dòng)理念，為購(gòu)房者搭建區(qū)域購(gòu)房互動(dòng)平臺(tái)，獲得了購(gòu)房者的追捧，極大豐富了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的資源整合優(yōu)勢(shì)。

新浪樂(lè)居的市場(chǎng)份額較二季度下滑4.6%，失去了3.5%的市場(chǎng)份額。中國(guó)指數(shù)研究院分析：新浪樂(lè)居由于其主要城市采取外包的經(jīng)營(yíng)模式，因此，雖然在三季度這些主要城市網(wǎng)絡(luò)廣告額度大幅度增加下，卻沒(méi)有能夠獲得相應(yīng)份額，其弊端進(jìn)一步顯現(xiàn)。同時(shí)在上海、廣州等核心城市由于先發(fā)者已經(jīng)構(gòu)建了極高的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，導(dǎo)致新浪樂(lè)居的市場(chǎng)缺口遲遲不能打開(kāi)，反而被不斷壓縮市場(chǎng)份額，導(dǎo)致其在大市場(chǎng)全面向好的同時(shí)，難以獲得新的增長(zhǎng)。搜狐焦點(diǎn)經(jīng)過(guò)二季度的管理層變動(dòng)后，三季度趨于穩(wěn)定，廣告投放在第三季度出現(xiàn)回升，但由于總體規(guī)模與前兩位有較大差距，市場(chǎng)份額還有待提高。

相關(guān)鏈接：

中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)100個(gè)城市家居網(wǎng)絡(luò)媒體監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2009年三季度全國(guó)家居商家在搜房家居網(wǎng)的廣告投放保持持續(xù)增長(zhǎng)，搜房家居網(wǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)75%以上。

本報(bào)告由中國(guó)指數(shù)研究院依據(jù)權(quán)威監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)分析。其中，搜房網(wǎng)采取的是直銷(xiāo)模式，報(bào)價(jià)體系相對(duì)統(tǒng)一，基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)容易獲??；新浪樂(lè)居、搜狐焦點(diǎn)以及其它房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體由于采用模式，報(bào)價(jià)體系因公司不同而存在差異，統(tǒng)計(jì)數(shù)字會(huì)略有出入。

省城十月樓市放量趨緩繼續(xù)維持供應(yīng)緊張局面

記者走訪(fǎng)了省城近期熱銷(xiāo)的幾大樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)區(qū)域的供應(yīng)量明顯呈現(xiàn)下降勢(shì)頭。從十月份市場(chǎng)將推出的房源信息獲悉，匯東·香墅里地處漿水泉路上，位置優(yōu)越，以庭院復(fù)式、頂層復(fù)式等高端產(chǎn)品組成的花園洋房，從項(xiàng)目一亮相，就受到市民熱烈追捧。位于濟(jì)南經(jīng)十東路的保利花園，將加推一期壓軸4號(hào)樓，主力戶(hù)型是94平方米經(jīng)典兩居和137平方米的舒適三居。山水泉城·南城自10月1日起推出了100至120平米的部分三室精品現(xiàn)房，即買(mǎi)即住，受到了購(gòu)房者的強(qiáng)烈追捧。自10月9日起，山水泉城·南城又繼續(xù)追加推出了上述戶(hù)型，起價(jià)自3350元/平米起。名士豪庭珍藏小高層96平米兩房、觀景高層141平米三房，將于10月17日盛大開(kāi)盤(pán)。

高新區(qū)板塊的茗筑美嘉預(yù)計(jì)10月底推出210余套面積在89-119平米的戶(hù)型；未來(lái)城在十月份的房源也將圍繞130平方米親情兩代居、4+1層低密度稀缺花園洋房、41-53平方米精裝公寓等多種戶(hù)型推出；海信慧園也將在本月推出中央景觀區(qū)小高層，其中精裝小高層和小高層樓王66套，部分精裝修房源涵蓋其中。

奧體板塊是新樓盤(pán)亮相比較集中的區(qū)域，像中海·奧龍觀邸預(yù)計(jì)將在十月開(kāi)盤(pán)，首先推出一期別墅，預(yù)計(jì)面積從248到551平方米不等，戶(hù)型以四室兩廳、四室三廳、五室四廳為主。紅山圣都本月準(zhǔn)現(xiàn)房面世，紅山圣都總體占地面積15.7萬(wàn)平方米的整個(gè)居住區(qū)由景觀公寓、電梯花園洋房和疊拼別墅組成，本月將準(zhǔn)現(xiàn)房認(rèn)籌。海爾綠城全運(yùn)村100-200平方米全景觀高層、稀缺多層繼續(xù)加推；

位于大明湖西南門(mén)正對(duì)面的明湖灣·開(kāi)元廣場(chǎng)目前推出一期50-9000メ雙生態(tài)寫(xiě)字間，即將于10月中下旬公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)正接受預(yù)約登記。明湖灣·開(kāi)元廣場(chǎng)總建筑面積約10萬(wàn)メ，由雙生態(tài)寫(xiě)字間、國(guó)際美食匯和城市底商組成，目前項(xiàng)目外立面裝修已完成，預(yù)計(jì)2010年10月份一、二期整體交房。

篇2

2.杭州商品房市場(chǎng)分析報(bào)告――透明售房市場(chǎng)研究院.

3.2013年杭州土地市場(chǎng)分析報(bào)告――透明售房市場(chǎng)研究院.

4.15家外來(lái)大鱷首次在杭州市區(qū)拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm

篇3

一、加快我市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)是做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作的基礎(chǔ)。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)的基本工作思路是：以城市為單位，通過(guò)一定的信息平臺(tái)，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃登記備案、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場(chǎng)信息有機(jī)整合起來(lái)，同時(shí)納入與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的土地、規(guī)劃、金融、稅務(wù)等其他信息，形成全面客觀地反映本地房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的信息系統(tǒng)，及時(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，滿(mǎn)足市場(chǎng)分析需求。各有關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)到在當(dāng)前形勢(shì)下此項(xiàng)工作的重要性和緊迫性，加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，采取有效的措施，切實(shí)抓緊、抓好本市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的相關(guān)工作。

市級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)應(yīng)按要求抓緊建設(shè)，力爭(zhēng)于**年12月底前完成各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。具備條件的縣、市應(yīng)在**年6月底前完成房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，其他各縣、市要在**年底前完成系統(tǒng)建設(shè)。

二、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告制度

自**年1月起，本市建立房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告制度。房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告分為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告和專(zhuān)題分析報(bào)告兩種。

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告要按照建設(shè)部《房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告編制辦法（試行）》格式要求，寫(xiě)出涉及本部門(mén)內(nèi)容的專(zhuān)題報(bào)告，連同各項(xiàng)有關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)及時(shí)通報(bào)給分析報(bào)告的編制部門(mén)。各相關(guān)單位、各縣（市）必須于每月（每季度首月）10日前，將上月（上季度）情況簡(jiǎn)報(bào)（季度分析報(bào)告）報(bào)送，此項(xiàng)工作的牽頭部門(mén)市房管局（電話(huà)、傳真：2255601）進(jìn)行匯總，按期編制全市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告，經(jīng)市政府同意后，報(bào)省建設(shè)廳。

市區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要及時(shí)撰寫(xiě)并上報(bào)專(zhuān)題分析報(bào)告：（1）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快或出現(xiàn)異常情況；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)大或增幅過(guò)快；（3）主要媒體報(bào)道反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大問(wèn)題；（4）當(dāng)?shù)厣唐贩靠罩锰讛?shù)或空置面積出現(xiàn)明顯變化；（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)其他敏感性或突發(fā)性重要情況。市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)題分析報(bào)告由市房管局負(fù)責(zé)牽頭撰寫(xiě)，經(jīng)市政府同意后，上報(bào)省建設(shè)廳；縣（市）房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)題分析報(bào)告由縣（市）房管部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭撰寫(xiě)，經(jīng)縣（市）政府同意后，報(bào)市房管局。

三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化責(zé)任，狠抓落實(shí)

篇4

1.1.1顯性市場(chǎng)容量

1.1.2 隱性市場(chǎng)容量

1.2 行業(yè)分析

1.2.1 主要品牌市場(chǎng)占有率

1.2.2 銷(xiāo)售量年增長(zhǎng)率

1.2.3 行業(yè)發(fā)展方向

1.2.3.1 市場(chǎng)發(fā)展方向

1.2.3.2 產(chǎn)品研發(fā)方向

1.3市場(chǎng)發(fā)展歷程及產(chǎn)品生命周期

2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析

2.1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況

2.1.1 競(jìng)爭(zhēng)者地位分布

2.1.2 競(jìng)爭(zhēng)者類(lèi)型

2.2 產(chǎn)品銷(xiāo)售特征

2.2.1 主要銷(xiāo)售渠道（分分銷(xiāo)渠道、零售渠道）

2.2.2 主要銷(xiāo)售手段

2.2.3 產(chǎn)品地位分布及策略比較

2.2.3.1洗發(fā)水產(chǎn)品地位分布

2.2.3.2 主要品牌成功關(guān)鍵因素分析

2.2.4 產(chǎn)品銷(xiāo)售區(qū)域分布及分析

2.2.5未來(lái)三年各產(chǎn)品銷(xiāo)售區(qū)域市場(chǎng)需求及價(jià)格預(yù)測(cè)

2.3 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者分析

2.3.1 主要生產(chǎn)企業(yè)基本資料

2.3.2 主要品牌經(jīng)營(yíng)策略

2.3.3 競(jìng)爭(zhēng)品牌近三年發(fā)展情況

2.3.4 競(jìng)爭(zhēng)者未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)

3市場(chǎng)特點(diǎn)

4 消費(fèi)狀況

5主要洗發(fā)水品牌產(chǎn)品零售價(jià)格市場(chǎng)調(diào)查

6 中國(guó)洗發(fā)水市場(chǎng)發(fā)展歷程

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告編制辦法（試行）

一、分析范圍

（一） 地域范圍

覆蓋當(dāng)?shù)爻鞘休爡^(qū)范圍內(nèi)的各行政區(qū)（含開(kāi)發(fā)區(qū)等）。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)尚無(wú)法覆蓋所有區(qū)域的，分析報(bào)告的覆蓋范圍可暫時(shí)與房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)相一致，但應(yīng)在分析報(bào)告中予以說(shuō)明，例如全市、城區(qū)（并列舉行政區(qū)名）等。

統(tǒng)計(jì)指標(biāo)覆蓋的地域范圍不同時(shí)（例如，開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)覆蓋全市，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)覆蓋若干城區(qū)），應(yīng)予說(shuō)明。

統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)指標(biāo)覆蓋的地域范圍曾經(jīng)發(fā)生變化的，在使用時(shí)間序列數(shù)據(jù)或同比、環(huán)比指標(biāo)時(shí)，應(yīng)予說(shuō)明。

（二） 房屋類(lèi)型

兼顧增量房（新建商品房）市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)。其中，增量房市場(chǎng)以住宅為主要分析對(duì)象，兼顧非住宅（含商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓、其他等房屋類(lèi)型）；存量房市場(chǎng)暫以住宅為主要分析對(duì)象。

商品住宅各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和相關(guān)分析中，應(yīng)注明是否包括經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房，并在各報(bào)告期中保持一致。經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的數(shù)據(jù)及相關(guān)分析要單獨(dú)加以說(shuō)明。

二、分析內(nèi)容

圍繞“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，突出普通居民住房消費(fèi)，以各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合統(tǒng)計(jì)等部門(mén)提供的其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研成果，并綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀，全面反映和客觀分析報(bào)告期市場(chǎng)形勢(shì)，并對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)的變化趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)，提出下一步的措施及建議。

(一) 市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

針對(duì)報(bào)告期市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，應(yīng)兼顧累計(jì)數(shù)據(jù)和報(bào)告期數(shù)據(jù)，以對(duì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的分析和解讀為核心。要在進(jìn)行時(shí)間序列數(shù)據(jù)、環(huán)比數(shù)據(jù)、同比數(shù)據(jù)等進(jìn)行清晰陳述的基礎(chǔ)上，注重對(duì)比分析和趨勢(shì)分析，揭示數(shù)據(jù)反映的市場(chǎng)現(xiàn)象和市場(chǎng)發(fā)展變化規(guī)律。要結(jié)合相關(guān)研究成果和本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)確定投資漲跌、供求關(guān)系、價(jià)格變動(dòng)等重要指標(biāo)的合理區(qū)間，逐步建立市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)做出判斷。要采用圖表與文字相結(jié)合的形式，增強(qiáng)報(bào)告的直觀性和可讀性。

市場(chǎng)現(xiàn)狀分析重點(diǎn)圍繞以下幾方面進(jìn)行：

1、報(bào)告期社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀背景。包括地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其變化情況（時(shí)間序列數(shù)據(jù)及同比、環(huán)比、占比等，下同）；城鎮(zhèn)居民可支配收入及其變化情況等。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計(jì)部門(mén)提供的統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

2、報(bào)告期房地產(chǎn)開(kāi)況?？赏瑫r(shí)作為反映市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)的先行指標(biāo)。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成、投資完成額、土地購(gòu)置面積、土地開(kāi)發(fā)面積、新開(kāi)發(fā)面積、施工面積、竣工面積等指標(biāo)的數(shù)量及其變化情況等。除總量數(shù)據(jù)外，應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計(jì)部門(mén)提供的開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)為主，并注意結(jié)合國(guó)土資源、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。

3、報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量及對(duì)比情況。對(duì)于增量房市場(chǎng)（最好能區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售），應(yīng)包括：批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售面積（套數(shù)，針對(duì)住宅，下同）、累計(jì)可售面積（套數(shù)）等側(cè)重反映供應(yīng)的指標(biāo)及其變化情況；登記銷(xiāo)售面積（套數(shù)）、消費(fèi)意愿、消費(fèi)者價(jià)格預(yù)期等側(cè)重反映需求指標(biāo)及其變化情況。除總量數(shù)據(jù)外，還應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。對(duì)于存量房市場(chǎng)，應(yīng)包括存量房規(guī)模、二手房交易面積（套數(shù)）、租賃面積（套數(shù)）等指標(biāo)及其變化情況。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，并注意結(jié)合住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研成果。此部分內(nèi)容參見(jiàn)附表1—2。

4、報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)情況。此部分主要針對(duì)增量房市場(chǎng)中的住宅，應(yīng)包括按下列標(biāo)準(zhǔn)劃分的各子市場(chǎng)中的供應(yīng)量、需求量、供求關(guān)系、價(jià)格走勢(shì)等指標(biāo)及其變化情況，以及各子市場(chǎng)供應(yīng)量、需求量占總體市場(chǎng)的份額及其變化情況。子市場(chǎng)劃分依據(jù)在各報(bào)告期中應(yīng)保持一致，出現(xiàn)調(diào)整時(shí)應(yīng)在報(bào)告中加以說(shuō)明。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。此部分內(nèi)容參見(jiàn)附表3—5。

（1）套型結(jié)構(gòu)：按每套建筑面積劃分，120平方米以?xún)?nèi)大致以每20平方米為一個(gè)檔次，120平方米以上大致以每30平方米為一個(gè)檔次。具體劃分為標(biāo)準(zhǔn)為：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干類(lèi)別。各城市可根據(jù)本地實(shí)際情況，確定對(duì)每套建筑面積為60平方米以下和180平方米以上的住宅是否進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分。

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（2）價(jià)位結(jié)構(gòu)：按單位建筑面積交易價(jià)格劃分，3000元/平方米以?xún)?nèi)的每500元為一個(gè)檔次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以?xún)?nèi)的每1000元為一個(gè)檔次。具體劃分標(biāo)準(zhǔn)為：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干類(lèi)別。各城市可根據(jù)本地實(shí)際情況，確定對(duì)1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否進(jìn)一步細(xì)分。

（3）區(qū)域結(jié)構(gòu)：按行政區(qū)，或按環(huán)線(xiàn)、方位、片區(qū)等當(dāng)?shù)亓?xí)慣的劃分方式，劃分為若干類(lèi)別。

（4）購(gòu)買(mǎi)者類(lèi)型：按購(gòu)買(mǎi)者身份證發(fā)證機(jī)關(guān)，劃分為本市（可細(xì)分為本市城區(qū)和本市其他）和外地（可細(xì)分為本省其他地區(qū)、外省市、境外）等類(lèi)別。

5、報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況。對(duì)于增量房市場(chǎng)，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)提供的平均交易價(jià)格、同質(zhì)價(jià)格、典型樓盤(pán)價(jià)格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計(jì)部門(mén)提供的70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)及其變化情況，且應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。對(duì)于存量房市場(chǎng)，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)提供的二手房平均交易價(jià)格、平均租賃價(jià)格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計(jì)部門(mén)提供的70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)中的二手房指數(shù)、租賃指數(shù)等指標(biāo)及其變化情況。此部分內(nèi)容參見(jiàn)附表5—7。

6、金融、財(cái)稅等其他與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的數(shù)據(jù)及情況分析。

7、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題，例如市場(chǎng)的季節(jié)性波動(dòng)、外資進(jìn)入情況等。

8、報(bào)告當(dāng)期市場(chǎng)現(xiàn)狀分析小結(jié)。對(duì)上述指標(biāo)和分析的主要結(jié)論進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)做出基本判斷和總體評(píng)價(jià)。其中，應(yīng)特別注意把握如下環(huán)節(jié)。

（1）各市場(chǎng)之間的相互作用和協(xié)調(diào)關(guān)系。例如增量房市場(chǎng)與存量房市場(chǎng)之間，住宅市場(chǎng)與非住宅市場(chǎng)之間，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)之間。

（2）各類(lèi)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。例如供給量、需求量等物量指標(biāo)與價(jià)格指標(biāo)之間的關(guān)系，供應(yīng)結(jié)構(gòu)，成交結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系。

（3）先行指標(biāo)與同步指標(biāo)之間的關(guān)系。例如對(duì)土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工和施工面積等指標(biāo)的分析，要聯(lián)系空置量、累計(jì)可銷(xiāo)售量指標(biāo)，考慮對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的影響。

(二) 近期采取的主要政策措施

主要是在報(bào)告期內(nèi)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際采用的主要調(diào)控措施，以及對(duì)市場(chǎng)的影響效果，取得的成效和經(jīng)驗(yàn)等。

(三) 市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及原因

1 .報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出矛盾，或者出現(xiàn)異常變化的指標(biāo)（例如供求總量大幅增減、供求關(guān)系明顯失衡、價(jià)格水平大幅波動(dòng)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劇烈變化等），以及引發(fā)這些矛盾或異常變化的原因。

2.報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的趨勢(shì)變化，或者市場(chǎng)中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，以及出現(xiàn)這些新情況、新問(wèn)題的原因。

3.報(bào)告期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)中引起廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)性、敏感性問(wèn)題（如新聞?shì)浾摯罅繄?bào)道等），應(yīng)作專(zhuān)題分析。

4.其他可能影響市場(chǎng)健康發(fā)展的因素等。

(四) 市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)

采用定性判斷與定量測(cè)算相結(jié)合的方式，對(duì)未來(lái)一段時(shí)間（半年至一年）房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)：

1.依據(jù)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的分析，并考慮影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的有利和不利因素，把握供求總量、供求結(jié)構(gòu)、價(jià)格水平的變化趨勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)的基本走勢(shì)做出判斷。

2.根據(jù)各統(tǒng)計(jì)指標(biāo)時(shí)間序列數(shù)據(jù)反映的規(guī)律性，結(jié)合各市場(chǎng)先行指標(biāo)和住房狀況調(diào)查、指標(biāo)需求調(diào)查等專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研結(jié)果，對(duì)新增供應(yīng)量、需求量、價(jià)格等核心指標(biāo)進(jìn)行定量測(cè)算。

(五) 下一步的政策建議及主要措施

主要是結(jié)合現(xiàn)狀分析和預(yù)測(cè)結(jié)果，提出進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策建議，以及當(dāng)?shù)財(cái)M采取的主要措施。

三、 附加說(shuō)明

簡(jiǎn)報(bào)中的商品房批準(zhǔn)預(yù)售、累計(jì)可售、實(shí)際登記銷(xiāo)售面積、平均銷(xiāo)售價(jià)格，不同套型、價(jià)位商品住房供求結(jié)構(gòu)，以及二手房買(mǎi)賣(mài)、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象分類(lèi)等數(shù)據(jù)指標(biāo)仍按照《建設(shè)部關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)數(shù)據(jù)和監(jiān)測(cè)報(bào)告上報(bào)制度的通知》（建住房函[2005]165號(hào)），《建設(shè)部辦公廳關(guān)于實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)數(shù)據(jù)和監(jiān)測(cè)報(bào)告網(wǎng)絡(luò)上報(bào)制度的通知》（建辦住房函[2005]365號(hào)）要求上報(bào)。

附表1—7。

附表1：

商品房供需基本情況表

1月～ 月 單位：萬(wàn)平方米、元/平方米

分類(lèi) 批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售面積 月末累計(jì)可售面積 實(shí)際登記銷(xiāo)售面積 平均銷(xiāo)售價(jià)格

與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 預(yù)售 現(xiàn)售 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%）

同期

比（%） 環(huán)比（%） 同期比（%） 環(huán)比（%）

商品房

商品住房

附表2：

二手房買(mǎi)賣(mài)基本情況表

1月～ 月 單位：萬(wàn)平方米、元/平方米 單位：億元、萬(wàn)平方米、元/平方米、套

分類(lèi) 成交面積 成交金額 成交套數(shù) 平均銷(xiāo)售價(jià)格

與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%） 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%）

二手房

二手住房

附表3：

不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表

1月～ 月 單位：萬(wàn)平方米、元/平方米、套、%

≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合計(jì)

占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售

月末累計(jì)可售

登記銷(xiāo)售

套數(shù) 批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售

月末累計(jì)可售

登記銷(xiāo)售

平均成交價(jià)格 登記銷(xiāo)售

注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；

②占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比。

附表4：

不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表

1月～ 月 單位：萬(wàn)平方米、元/平方米、套、%

≤1000元/m² 1000-1500

元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合計(jì)

占比 占比 占比 占比 占比 … 占比 占比 占比 占比 占比

面積 批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售 …

月末累計(jì)可售 …

登記銷(xiāo)售 …

套數(shù) 批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售 …

月末累計(jì)可售 …

登記銷(xiāo)售 …

平均成交價(jià)格 登記銷(xiāo)售

注： ①1500-2000元/ m²是指超過(guò)1500元/ m²、小于等于2000元/ m²，其余作相似理解；

②占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比；

③各城市可根據(jù)本地價(jià)位，適當(dāng)確定低限價(jià)格起點(diǎn)和高限價(jià)格起點(diǎn)，但是對(duì)于3000元/ m²以?xún)?nèi)的要至少每500元?jiǎng)澐窒鄳?yīng)檔次，對(duì)3000元/ m²以上的要至少每1000元為一個(gè)檔次。

附表5：

商品住房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象分類(lèi)表

1月～ 月 單位：萬(wàn)、平方米、元/平方米、套、%

分 類(lèi) 本 市 外 地

本市城區(qū) 本市其他 本省其他地區(qū) 外省市 境 外

面 積 銷(xiāo) 售

套 數(shù) 銷(xiāo) 售

價(jià) 格 平均價(jià)格

平均價(jià)格與上年同期比（%）

附表6：

典型樓盤(pán)同質(zhì)比較價(jià)格變動(dòng)情況表

1月～ 月 單位：元/平方米、%

分 類(lèi) 價(jià)格 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%）

商品房

商品住房

二手房

二手住房

數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明：包括所選樓盤(pán)數(shù)量、典型性、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、不同時(shí)期成交價(jià)格情況

附表7：

價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況表

1月～ 月 單位：%

分 類(lèi) 價(jià)格指數(shù) 與上年同期比（%） 當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)（%）

商品房

商品住房

篇5

在理論上，情景分析法適用于像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣周期較長(zhǎng)的行業(yè)。實(shí)際上，情景分析法所預(yù)測(cè)的是在較長(zhǎng)的時(shí)間范圍內(nèi)可能發(fā)生的事件，卻不限定時(shí)間界限。情景一詞有電影腳本的意思，一個(gè)腳本就是一個(gè)決策方案。依照使用過(guò)程中編制腳本的方法不同，情景分析法可分為定量腳本和定性腳本。

定量腳本是以計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)或其他定量分析方法為基礎(chǔ)建立的模型，通過(guò)選擇和調(diào)整不同的參數(shù)可以得到不同的腳本。分析人員對(duì)每一個(gè)腳本的合理性和發(fā)生的概率作出評(píng)估。定量腳本法可以得到大量的備選腳本，充分分析環(huán)境的各種情況。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案制定過(guò)程中需要對(duì)居民收入水平、消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、房地產(chǎn)上下游行業(yè)發(fā)展規(guī)模等宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有規(guī)模、未來(lái)容量、即將進(jìn)入市場(chǎng)項(xiàng)目的體量等數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，針對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)位，形成定量的數(shù)據(jù)集合，制定出各種決策腳本。然后，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)對(duì)各種腳本進(jìn)行評(píng)估，拋棄不合理的腳本，保留適宜的腳本作為營(yíng)銷(xiāo)的備選方案。

定性腳本法的基本特點(diǎn)是認(rèn)識(shí)未來(lái)而非推導(dǎo)未來(lái)，不是基于過(guò)去和現(xiàn)在的數(shù)據(jù)去推斷某一因素未來(lái)的變化趨勢(shì)，而是通過(guò)認(rèn)識(shí)各種因素之間的合理聯(lián)系去設(shè)想和認(rèn)識(shí)未來(lái)。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)成員的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和操盤(pán)能力至關(guān)重要。營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)對(duì)于政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會(huì)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)認(rèn)知度和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的研判進(jìn)行綜合整理，以此給項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案的制定提供定性腳本。定性腳本法可提高營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)對(duì)環(huán)境威脅的警惕性，使?fàn)I銷(xiāo)戰(zhàn)略更具有靈活性，同時(shí)有利于把握項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的脈搏。

二、情景分析法的六個(gè)步驟

英國(guó)學(xué)者梅瑟(David Mercer)提出了簡(jiǎn)化情景分析法，并將該方法分解為六個(gè)步驟。

第一步，確認(rèn)決策焦點(diǎn)。即確定所要進(jìn)行的決策內(nèi)容項(xiàng)目，以凝聚情境發(fā)展焦點(diǎn)。所謂決策焦點(diǎn)，是指為達(dá)成企業(yè)使命與經(jīng)營(yíng)視野下所必須做出的一組選擇。通過(guò)從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目的承受風(fēng)險(xiǎn)能力，識(shí)別決定環(huán)境變化的重要因素，然后選擇關(guān)鍵性的因素進(jìn)入腳本。

在全員營(yíng)銷(xiāo)的背景下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念貫穿在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能遇到政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，以及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。多種風(fēng)險(xiǎn)的組合形成了項(xiàng)目運(yùn)作變化的因素。在這一階段，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)摒棄固有思維方式，捕捉潛在的異常變化和決定因素形成決策腳本。

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷飆升，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)必會(huì)面臨各種宏觀調(diào)控政策。對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)，如何進(jìn)行項(xiàng)目定位，如何提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值?營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)并從營(yíng)銷(xiāo)的角度進(jìn)行分析研究，針對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)劃、環(huán)境等特點(diǎn)制定營(yíng)銷(xiāo)、推廣、廣告等主要策略，形成一組決策焦點(diǎn)，從而確定項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展方向，形成項(xiàng)目初步定位。

第二步，確定關(guān)鍵決策因素。即認(rèn)定所有影響決策的關(guān)鍵因素。也就是根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)所發(fā)現(xiàn)的各個(gè)因素之間可能存在的關(guān)系將這些因素的共同變化可能引發(fā)的時(shí)間形成若干個(gè)事件。每個(gè)時(shí)間都有自己的情景邏輯，形成腳本的雛形，構(gòu)成情景分析的一個(gè)基本框架。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，就是解讀影響項(xiàng)目決策的金融政策、稅收政策、土地政策等宏觀形勢(shì)發(fā)展的趨勢(shì)，了解微觀市場(chǎng)供給和需求對(duì)比情況，調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的空白點(diǎn)，將宏觀趨勢(shì)與微觀要素相結(jié)合，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。

第三步，分析外在驅(qū)動(dòng)力量。即認(rèn)定重要的外在驅(qū)動(dòng)力量，包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各層面，以決定關(guān)鍵決策因素的未來(lái)狀態(tài)。對(duì)第二步形成的若干腳本中具有驅(qū)動(dòng)作用的因素再作進(jìn)一步分析，將相近的事件合并在一起，形成小型腳本。比如，銀行收緊銀根的主要目的是為了減少開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金量還是為了減少購(gòu)買(mǎi)者的貸款額度，是為了限制投資者還是降低所有購(gòu)買(mǎi)需求。將其原因進(jìn)行歸納，進(jìn)一步精煉，進(jìn)行房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)的深耕。

第四步，選擇不確定主軸。在高沖擊水平、高不確定的驅(qū)力群組中，歸類(lèi)選出2至4個(gè)相關(guān)構(gòu)面，稱(chēng)之為不確定主軸，作為情境內(nèi)容的主體架構(gòu)，進(jìn)而發(fā)展出情境邏輯。這時(shí)，需要進(jìn)一步識(shí)別真正重要的因素和事件，在更大范圍內(nèi)梳理各種因素、各個(gè)事件之間的聯(lián)系，把可以放在同一情境下考慮的事件合并為一個(gè)事件。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)案例中，應(yīng)該把未來(lái)銷(xiāo)售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合并，從而制定出應(yīng)對(duì)策略。同時(shí)，房地產(chǎn)總體市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)的變化以及市政設(shè)施的提升趨勢(shì)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)生驅(qū)動(dòng)力。因此，營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)從各種變化中抓住主要的影響因素。

第五步，選擇并增修情境內(nèi)容。選定2至4個(gè)情境，并針對(duì)各個(gè)情境進(jìn)行細(xì)節(jié)描繪，對(duì)情境本身賦予內(nèi)涵。營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)清晰完整地將可能發(fā)生的事件和彼此之間的聯(lián)系編制成腳本，作為制定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的依據(jù)。

對(duì)于不同市場(chǎng)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)運(yùn)用具有其所處市場(chǎng)特質(zhì)的因素賦予該項(xiàng)目更細(xì)致的描述，促使?fàn)I銷(xiāo)人員依據(jù)國(guó)家、地區(qū)的政策和市場(chǎng)情況定義項(xiàng)目環(huán)境更加飽滿(mǎn)和詳盡，從而制定出更加適合項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)方案。

篇6

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)體系的有機(jī)組成部分，是一個(gè)國(guó)家向宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和中堅(jiān)力量。本文就講述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析，存在的問(wèn)題及發(fā)展走向。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題

（1）規(guī)劃脫離市場(chǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)的選擇，應(yīng)該是南市場(chǎng)的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國(guó)不少地方政府把廠(chǎng)房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預(yù)先規(guī)劃實(shí)施好，然后以?xún)?yōu)惠條件吸引投資者、居民戶(hù)來(lái)投宿美其名曰“筑巢引鳳”，這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多，這說(shuō)明脫離市場(chǎng)實(shí)際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，實(shí)際上這是產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)“以產(chǎn)定銷(xiāo)”的翻版，政府在這個(gè)問(wèn)胚上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進(jìn)行規(guī)劃協(xié)調(diào)，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需運(yùn)行保持一種良性狀態(tài)。

（2）調(diào)整脫離市場(chǎng)化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)是平均利潤(rùn)規(guī)律作用的結(jié)果，市場(chǎng)導(dǎo)向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其盲目性。在地產(chǎn)市場(chǎng)中政府利用批租權(quán)實(shí)現(xiàn)其一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上的優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟(jì)的功能。現(xiàn)在的問(wèn)題是，或者不顧投資者的經(jīng)營(yíng)方向，下命令定指標(biāo)，誰(shuí)出高價(jià)就批租給誰(shuí)；或者不尊重投資者的市場(chǎng)取向，強(qiáng)行改變投資方向，片面追求高技術(shù)、高消費(fèi)的高層次產(chǎn)業(yè)。

（3）地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟。土地本身不是商品，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中它的價(jià)格不是由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所決定，而是地租的資本化，也就是由對(duì)土地的投資收益率決定，并受供求關(guān)系影響。有兩個(gè)問(wèn)題顯得很突出：①盲目的高價(jià)行為表面看來(lái)，地價(jià)高的國(guó)家總是收益大，其實(shí)不然，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，地價(jià)過(guò)高會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)投資或成本上漲，商品房?jī)r(jià)格上漲又會(huì)限制生產(chǎn)和消費(fèi)這反過(guò)來(lái)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮和地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣。因此，盲目性的高地價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不利，是一種非理。②行政和政策上的需要，競(jìng)相壓低土地價(jià)格，這帶來(lái)了土地投資的盲目性，實(shí)物地租的無(wú)謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

（4）經(jīng)濟(jì)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過(guò)度膨脹造成的價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段，安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用，地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)過(guò)熱，必然形成泡沫，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)己成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的走向

（1）合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營(yíng)”。很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”就是“炒地皮”，地方政府單純通過(guò)土地出讓增加財(cái)政收入，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉升GDP，這種簡(jiǎn)單的“城市經(jīng)營(yíng)”理念不符合科學(xué)的發(fā)展觀。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有的是短期通過(guò)出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長(zhǎng)期出租或經(jīng)營(yíng)獲利，比如大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等；有的是通過(guò)其他經(jīng)濟(jì)行為的加入而長(zhǎng)期獲利，比如工業(yè)廠(chǎng)房、娛樂(lè)用房等；有的則作為公共設(shè)施本身沒(méi)有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來(lái)投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟(jì)收入增加。

（2）將市場(chǎng)逐漸走向成熟化。在未來(lái)的幾年里，市場(chǎng)理性將逐漸回歸。畢竟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是作為城市建設(shè)重要的參與者城市運(yùn)營(yíng)商很多，而房地產(chǎn)消費(fèi)屬于長(zhǎng)期使用的大宗物品，盲目不得，從當(dāng)前城市居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市民購(gòu)買(mǎi)力分析，只要經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)和樓市不出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，樓市就不會(huì)倒掉。近期，國(guó)家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)人一個(gè)成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來(lái)越多的性?xún)r(jià)比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化。

篇7

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的發(fā)展歷程

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的?；仡櫸覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個(gè)從概念營(yíng)銷(xiāo)策劃到全程營(yíng)銷(xiāo)策劃的發(fā)展過(guò)程。

20世紀(jì)90年代初是深圳房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，根本無(wú)需營(yíng)銷(xiāo)，也不用進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃相關(guān)工作。92年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大起來(lái)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開(kāi)始產(chǎn)生了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大師。97年以來(lái)，隨著住房貨幣化制度的改革，市場(chǎng)上各類(lèi)住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形的概念被創(chuàng)造出來(lái)，賣(mài)房子就是賣(mài)概念。99年以后，“概念營(yíng)銷(xiāo)”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營(yíng)銷(xiāo)”、“全程營(yíng)銷(xiāo)”等的概念。

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過(guò)定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群；根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶(hù)型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷(xiāo)售過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃：根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略；再次，項(xiàng)目銷(xiāo)售后期策劃：在項(xiàng)目銷(xiāo)售尾盤(pán)期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷(xiāo)戶(hù)型創(chuàng)造出引人注目的賣(mài)點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）市場(chǎng)調(diào)研不夠仔細(xì)深入，缺乏創(chuàng)新

開(kāi)發(fā)商在做產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析時(shí)，往往根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，市場(chǎng)調(diào)研不夠深入仔細(xì)，甚至流于形式，沒(méi)有為可行性分析報(bào)告做出實(shí)際的貢獻(xiàn)。由此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的投資判斷失誤，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷(xiāo)的情況，給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，這里需要強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研意識(shí)的深入和創(chuàng)新，調(diào)研要?dú)w回理性市場(chǎng)，不能全憑經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人感性判斷。

（二）營(yíng)銷(xiāo)策劃方案過(guò)度追求概念的炒作

概念營(yíng)銷(xiāo)的理念在一陣火熱過(guò)后，終于被業(yè)內(nèi)人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣(mài)點(diǎn)，甚至有人說(shuō)“賣(mài)房子就是賣(mài)概念”。開(kāi)發(fā)商不是根據(jù)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是先設(shè)計(jì)產(chǎn)品，再去尋找與所設(shè)計(jì)產(chǎn)品需求相適應(yīng)的目標(biāo)人群，顯然背道而馳。

（三）廣告宣傳脫離實(shí)際，銷(xiāo)售管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的后期策劃任務(wù)當(dāng)中，廣告制作精美但缺乏內(nèi)涵廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶(hù)通過(guò)廣告宣傳買(mǎi)了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳實(shí)際差距太大；或是由于銷(xiāo)售過(guò)程管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，銷(xiāo)售人員的自主虛假承諾，導(dǎo)致消費(fèi)者被蒙騙簽約。

（四）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)手段成為潮流，但缺乏有效評(píng)估體系

目前有些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)手段，存在一定的盲目性，企業(yè)缺乏有效評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的手段，沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)控機(jī)制評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的效果，企業(yè)不能單純地將瀏覽人數(shù)簡(jiǎn)單地作為可靠的評(píng)估指標(biāo)。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新

（一）強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研，注重市場(chǎng)分析

前期市場(chǎng)調(diào)研，必須從消費(fèi)者的實(shí)際出發(fā)，注重當(dāng)?shù)匚幕砟?，重視消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品戶(hù)型、價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量的要求，將消費(fèi)者的需求調(diào)查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實(shí)際。市場(chǎng)分析不準(zhǔn)確，往往會(huì)造成樓盤(pán)積壓，銷(xiāo)售不暢。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，根據(jù)實(shí)際需求量來(lái)決定市場(chǎng)供給情況；在可行性研究的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃

（二）明確營(yíng)銷(xiāo)策劃的職能范圍，策劃方案符合實(shí)際

營(yíng)銷(xiāo)策劃，屬于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)當(dāng)中營(yíng)銷(xiāo)要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質(zhì)性，因此，針對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營(yíng)銷(xiāo)策劃方案自然是各種要素的不同組合過(guò)程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃必須忠實(shí)于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所占有的資源，必須忠實(shí)于這些資源的排列組合和相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)定位和細(xì)分市場(chǎng)，不能脫離實(shí)際。

營(yíng)銷(xiāo)策劃工作重要研究消費(fèi)者的需求、引導(dǎo)消費(fèi)者需求，進(jìn)而滿(mǎn)足消費(fèi)者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應(yīng)做到：

1.從實(shí)際出發(fā)，關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，認(rèn)真分析樓盤(pán)與市場(chǎng)的銜接問(wèn)題，不能憑空捏造；

2.做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動(dòng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益；

3.立足于消費(fèi)者的實(shí)際，注重人的意識(shí)創(chuàng)新，挖掘消費(fèi)者的有效需求。

（三）提高網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)，并建立相應(yīng)的評(píng)估體系

網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的最基本形式，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)。目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都采用了相關(guān)的媒體進(jìn)行房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)宣傳，建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報(bào)道也是房地產(chǎn)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的渠道。但是至于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒(méi)有明確的評(píng)估方法。因此，有必要?jiǎng)?chuàng)建相應(yīng)的評(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，提高網(wǎng)絡(luò)宣傳的目的性和有效性。

（四）提倡房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間通過(guò)合作營(yíng)銷(xiāo)，可以獲得多贏的局面，節(jié)約資源，提高整體的運(yùn)行效率，增加宣傳效果，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。例如中山秀山片區(qū)，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開(kāi)發(fā)商通過(guò)努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進(jìn)公交線(xiàn)路，以帶動(dòng)該地段的商品房銷(xiāo)售。又如合生創(chuàng)展集團(tuán)剛進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，與有名的珠江實(shí)業(yè)公司合作，待時(shí)機(jī)成熟后，才推出自己的品牌，順利地實(shí)施了品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。

（五）加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高策劃人員素質(zhì)

加強(qiáng)對(duì)公司策劃人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高他們的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)?？梢酝ㄟ^(guò)組織定期培訓(xùn)班的形式，為策劃人員提供互相交流的機(jī)會(huì)，聽(tīng)取優(yōu)秀策劃人士的意見(jiàn)，吸取經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃需要不斷增強(qiáng)策劃人員的市場(chǎng)敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運(yùn)用到營(yíng)銷(xiāo)策劃的工作過(guò)程中去，才能做好房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。

篇8

一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景

2000年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)，GDP年平均增長(zhǎng)率保持在9.5%，同時(shí)國(guó)際收支始終保持“雙順差”格局。2006年我國(guó)國(guó)際收支經(jīng)常項(xiàng)目順差達(dá)2499億美元，外匯儲(chǔ)備資產(chǎn)較2005年末增加了2475億美元，達(dá)到10663億美元。僅僅2007年上半年，國(guó)際收支經(jīng)常項(xiàng)目順差達(dá)1629億美元，外匯儲(chǔ)備資產(chǎn)較2006年末又增加2633億美元，達(dá)到13326億美元，同比增長(zhǎng)29.37%。與此同時(shí)，人民幣匯率改革也在2006年進(jìn)一步深化，2006年7月，人民幣匯率突破1美元兌換8元人民幣的心理關(guān)口，2006年末，人民幣匯率升高到1美元兌換7.8238元人民幣，較年初增長(zhǎng)2.2%。截至2007年12月13日，人民幣匯率再創(chuàng)新高，達(dá)到1美元兌換7.3568元人民幣，創(chuàng)匯改以來(lái)連續(xù)最大升幅。與這些數(shù)字同時(shí)出現(xiàn)的還有不斷上漲的CPI指數(shù)以及沒(méi)有計(jì)入CPI指數(shù)的居高不下的房?jī)r(jià)，2007年上半年，CPI同比上漲3.2%，11月漲幅更是高達(dá)9.6%，創(chuàng)1997年以來(lái)的新高。而據(jù)2007年12月14日的《新京報(bào)》報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，全國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲在2007年逐漸有所加快，一至三季度平均漲幅超過(guò)10%的城市，分別是深圳15.7%，北海市12.1%，北京10.1%。兩種同時(shí)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象使很多學(xué)者開(kāi)始研究人民幣匯率升值對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的飆升究竟是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展使然，還是財(cái)政貨幣政策起了主導(dǎo)作用，已經(jīng)進(jìn)行了兩年有余的匯率改革究竟在里面扮演了怎樣的角色的問(wèn)題。

二、理論綜述

學(xué)術(shù)界對(duì)這個(gè)問(wèn)題有兩種截然相反的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為匯率的變動(dòng)不會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及價(jià)格產(chǎn)生重大影響。這種觀點(diǎn)主要基于以下兩條理由，其一，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，作為資產(chǎn)變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)導(dǎo)致大規(guī)模投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)較大，大規(guī)模的國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)基金不會(huì)大量投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)。其二，中國(guó)政府近年來(lái)不斷抬高外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策門(mén)檻，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，對(duì)捂盤(pán)惜售和囤地行為嚴(yán)厲打擊，一系列宏觀調(diào)控政策措施使投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外資金短期內(nèi)難以套現(xiàn)。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為人民幣升值會(huì)導(dǎo)致大量“熱錢(qián)”涌入，投資于股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，出現(xiàn)泡沫和通貨膨脹，一旦資金撤走，中國(guó)將會(huì)重蹈亞洲金融危機(jī)東南亞國(guó)家的覆轍。這種觀點(diǎn)主要是基于日本和臺(tái)灣市場(chǎng)的前車(chē)之鑒。我國(guó)的匯率改革過(guò)程與當(dāng)年日元的升值有很多相同之處，而簽署了“廣場(chǎng)協(xié)議”的日本在經(jīng)歷了國(guó)內(nèi)消費(fèi)品價(jià)格走低、貨幣供應(yīng)過(guò)剩、地價(jià)飆升、投機(jī)盛行之后泡沫破滅，陷入“失去的十年”，為經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇付出了巨大代價(jià)。此外我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也經(jīng)歷過(guò)類(lèi)似的過(guò)程。不少專(zhuān)家因此指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格飆升正在重演日本當(dāng)年的悲劇，政府一定要給予足夠的警惕。

對(duì)此，本文將以事實(shí)數(shù)字為依據(jù)，從人民幣升值房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的影響方面分別闡述匯率改革對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

三、實(shí)證分析

1、人民幣升值對(duì)國(guó)際資本的影響

（1）人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)的影響。外資投資房地產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)率可寫(xiě)為：r=R/H+E（h）+E（e）。其中，r：房地產(chǎn)投資預(yù)期回報(bào)率；R/H：房地產(chǎn)租金收益率；E（h）：預(yù)期物業(yè)增值率；E（e）：預(yù)期該國(guó)貨幣對(duì)人民幣漲（跌）的百分比。隨著中國(guó)對(duì)外開(kāi)放程度不斷提高，國(guó)際企業(yè)紛紛在中國(guó)開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的高端寫(xiě)字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)，尤其是2005年匯率改革之后，投資寫(xiě)字樓、商鋪等高端物業(yè)可以獲得除了物業(yè)本身增值的之外又增加了人民幣升值的收益，國(guó)際資本投資的熱情更加高漲。

全球知名的綜合性地產(chǎn)資訊服務(wù)公司世邦魏理事在其2007年第三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中寫(xiě)到，香港上市公司資本策略投資和天安中國(guó)成立的合資企業(yè)以1.05億美元收購(gòu)位于人民廣場(chǎng)的永新廣場(chǎng)，本次收購(gòu)距離2005年花旗銀行以5000萬(wàn)美元的代價(jià)收購(gòu)永新廣場(chǎng)75％的股份還不到兩年，花旗持有永新廣場(chǎng)的股份增值率達(dá)到57.5％；SEB和PACIFIC STAR集團(tuán)以1.5億美元聯(lián)合收購(gòu)了2005年被高盛集團(tuán)收購(gòu)并更名為“高騰大廈”的CROSS TOWER寫(xiě)字樓。據(jù)此《上海商報(bào)》分析指出：“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生一個(gè)重要的變化：一些以風(fēng)險(xiǎn)投資類(lèi)型為主的機(jī)構(gòu)投資者，在早期進(jìn)入上海市場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的內(nèi)部收益率后，現(xiàn)在正設(shè)法出售其所持物業(yè)。未來(lái)市場(chǎng)上可售的核心資產(chǎn)數(shù)量將會(huì)有所上升，而一些穩(wěn)健型投資機(jī)構(gòu)將成為下一輪接盤(pán)者。穩(wěn)健型基金的進(jìn)入，往往被認(rèn)為是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全球范圍內(nèi)被視為逐漸成熟的標(biāo)志?！?/p>

以2007年11月的中房上海指數(shù)為例（見(jiàn)圖1），可以看出上海辦公寫(xiě)字樓的價(jià)格指數(shù)和住宅指數(shù)自2006年末以來(lái)始終保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，在2007年第三季度，住宅價(jià)格指數(shù)上漲速度還有所加快。這是預(yù)期機(jī)制的示范效應(yīng)所致。預(yù)期機(jī)制是指當(dāng)一國(guó)貨幣存在升值預(yù)期時(shí)，投資者傾向于持有本幣，但本幣持有存在機(jī)會(huì)成本，更多的表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)該國(guó)的資產(chǎn)。國(guó)外資本對(duì)于匯率的理性預(yù)期使得熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使具有指標(biāo)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)，從而使得投資者和投機(jī)者又相繼進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于牽涉資本金大，資金回籠周期長(zhǎng)，從而有別于其他一般消費(fèi)品市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期因素主導(dǎo)著供求，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上發(fā)揮著決定性的作用。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)股票、債券變現(xiàn)能力較弱，所以“熱錢(qián)”引起的示范效應(yīng)在一段時(shí)間內(nèi)都會(huì)存在。可見(jiàn)，預(yù)期機(jī)制之所以成為其主要影響渠道，是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的特殊性引起的，而這一過(guò)程又作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求交易的全過(guò)程。

（2）人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的影響。2006年171號(hào)文公布以后，傳統(tǒng)意義上的外資試圖短期持有高端物業(yè)，通過(guò)快速轉(zhuǎn)手以賺取利差的行為被嚴(yán)格限制。更多看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)但卻對(duì)中國(guó)市場(chǎng)不熟悉的戰(zhàn)略基金或者投資銀行采取了與國(guó)內(nèi)著名地產(chǎn)公司合作的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，著名的例子便有荷蘭ING基金與金地集團(tuán)的合作，以及上海的復(fù)地集團(tuán)與加拿大著名Cadim合作開(kāi)發(fā)位于無(wú)錫市惠山區(qū)的“復(fù)地公園城”項(xiàng)目，投資金額超過(guò)10億元。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“國(guó)房景氣指數(shù)”的統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源中，外資投資額占有份額越來(lái)越大（見(jiàn)圖2、圖3）。

（數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站：月度國(guó)房景氣指數(shù)。）

從圖2可以看到在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，企業(yè)自籌資金和銀行貸款仍然占據(jù)絕對(duì)多數(shù)的份額，這也符合國(guó)內(nèi)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然有很多是單純的項(xiàng)目公司，沒(méi)有足夠雄厚的資金實(shí)力與項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，也就不可能得到國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的青睞，也只有復(fù)地、金地這樣有政府背景、成熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的公司才能吸引國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的注意。但是圖3顯示，近年來(lái)投資于房地產(chǎn)的外資越來(lái)越多的以合作的形勢(shì)出現(xiàn)，而且外資投資增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自籌資金和銀行貸款增長(zhǎng)比例。這樣，國(guó)外投資者既可以通過(guò)在中國(guó)投資享受到人民幣升值帶來(lái)的利差，又避開(kāi)了央行打擊外資在華盲目投資高端物業(yè)再迅速轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)的意圖，為下一步在中國(guó)成立自己的房地產(chǎn)投資公司積累了經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)通過(guò)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)有成熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作獲得資金收益，可謂是一舉多得。這種新型的外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)更重要的影響在于它一定程度上抵消了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的效果。近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)一系列緊縮銀根、遏制銀行向房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度貸款、提高拿地成本的政策以遏制其捂盤(pán)惜售、盲目抬高地價(jià)的行為，試圖從資金鏈上控制房地產(chǎn)業(yè)。但是國(guó)際資本的進(jìn)入，無(wú)異于增強(qiáng)了大型房地產(chǎn)公司的資金實(shí)力，為其提供了高價(jià)拿地，抗衡政府的政策的籌碼。

2、人民幣升值對(duì)國(guó)內(nèi)投資的影響

由于我國(guó)很大程度上仍然是出口依賴(lài)型經(jīng)濟(jì)模式，依靠出口大量的廉價(jià)的制成品拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，企業(yè)手中持有的大量外匯，人民幣升值后企業(yè)更加熱衷于將外匯到銀行兌換成人民幣獲得利差。這樣造成央行外匯儲(chǔ)備不斷增加，投放大量基礎(chǔ)貨幣。造成流動(dòng)性過(guò)剩，企業(yè)和居民手中多余的人民幣紛紛投入資本市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)股票和房地產(chǎn)以保值增值，獲得風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)，由此也造成了2006年以來(lái)持續(xù)至今的房?jī)r(jià)、物價(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱勢(shì)頭的情況。

四、結(jié)論

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)一直實(shí)行盯住美元的匯率制度，2005年匯率改革之后，人民幣升值幅度從最初每天限制在千分之三以?xún)?nèi)上升至千分之五，而且升值速度還在加快，這也進(jìn)一步驗(yàn)證了國(guó)外資本對(duì)于人民升值的預(yù)期，大量國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入中國(guó)的股票、房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期獲得股價(jià)、房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值的利差的雙重收益。同時(shí)過(guò)度依賴(lài)出口的經(jīng)濟(jì)造成了央行外匯儲(chǔ)備不斷增加，2006年6月我國(guó)已經(jīng)超過(guò)日本，成為第一大外匯儲(chǔ)備國(guó)，央行購(gòu)買(mǎi)企業(yè)和居民的外匯的同時(shí)投放大量人民幣，造成流動(dòng)性過(guò)剩。同時(shí)央行為了抑制商業(yè)銀行過(guò)度放貸的高風(fēng)險(xiǎn)行為而不斷提高利率，而歐美國(guó)家則不斷降低利率，從而更多國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)尋找利差。從而推動(dòng)股價(jià)、房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。這對(duì)我國(guó)控制金融風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展都是非常不利的，此外也削弱宏觀調(diào)控政策的效果。根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，現(xiàn)在當(dāng)務(wù)之急是切斷由預(yù)期機(jī)制帶來(lái)的惡性循環(huán)，及時(shí)公布市場(chǎng)真實(shí)信息，提醒市場(chǎng)參與者投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行合理引導(dǎo)。央行與財(cái)政部應(yīng)慎用宏觀調(diào)控措施，在表明嚴(yán)格遏制投機(jī)行為的態(tài)度的同時(shí)，應(yīng)注意遵循金融政策的周期規(guī)律，給市場(chǎng)以吸收政策效果的間隔時(shí)間，同時(shí)眼光應(yīng)放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不宜“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”而是綜合“治療”，盡最大努力預(yù)期政策帶來(lái)的未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的連鎖反應(yīng)，使宏觀經(jīng)濟(jì)可以在實(shí)施銀根緊縮政策的2008年平穩(wěn)著陸。

【參考文獻(xiàn)】

篇9

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類(lèi)勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別。因此，我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（地價(jià)泡沫），而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：

1、房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷(xiāo)交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以，房地產(chǎn)易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2、土地的稀缺性。我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)際而產(chǎn)生泡沫。

3、地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性?xún)r(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō)，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)之間總存在事實(shí)上的偏差。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)。由于買(mǎi)者信息缺乏和信息的不對(duì)稱(chēng)，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

5、銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵(lì)投資，銀行利率就比較低。

二、房地產(chǎn)泡沫評(píng)估

人們常常用以下幾種指標(biāo)來(lái)反映和判斷房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。

1、空置率?？罩寐适欠从骋欢〞r(shí)點(diǎn)商品房供求狀態(tài)、市場(chǎng)運(yùn)行好壞的相對(duì)指標(biāo)，直接用來(lái)表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度和泡沫程度。1998～2003年我國(guó)商品房累計(jì)竣工面積為123841.6萬(wàn)平方米，累計(jì)銷(xiāo)售面積為93098.1萬(wàn)平方米，新增空置量30743.5萬(wàn)平方米，年均增加空置量6148.7萬(wàn)平方米，若將30743.5萬(wàn)平方米直接除以123841.6萬(wàn)平方米，會(huì)得到24.82%的空置率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際10%～13%的警戒線(xiàn)。

2、房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比用來(lái)測(cè)度居民住房消費(fèi)能力，因而也是間接用來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)。該指標(biāo)受三個(gè)因素影響，一是該地區(qū)的房屋每平方米單價(jià)高低；二是住房面積標(biāo)準(zhǔn)；三是該地區(qū)居民收入水平高低。西方國(guó)家房?jī)r(jià)收入比一般在3～6，有資料顯示我國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比為7.8，不少城市超過(guò)了10。

3、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與GDP增長(zhǎng)速度的對(duì)比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。一般認(rèn)為，只要前者的增長(zhǎng)速度不超過(guò)后者，就可以認(rèn)為不存在房地產(chǎn)泡沫。在一般情況下，我們只要將房屋價(jià)格的上漲率與反應(yīng)全部商品及勞務(wù)價(jià)格變動(dòng)的GDP平減指數(shù)比照，就可以測(cè)定房地產(chǎn)在全部商品體系中價(jià)格的走向，從而為房地產(chǎn)業(yè)的冷熱判斷提供依據(jù)。

三、房地產(chǎn)泡沫防范措施

1、大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用：一是通過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買(mǎi)；二是平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。

2、強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類(lèi)用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。

3、建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。

4、整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理；二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款；三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

篇10

目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀(jì)90年代以后,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈,于是人們開(kāi)始注意可行性分析的作用,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究才開(kāi)始被納入正常的發(fā)展軌道。最初,可行性分析主要是針對(duì)大型工程項(xiàng)目,而針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析起步較晚。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

通過(guò)項(xiàng)目可行性分析,可以發(fā)現(xiàn),目前,指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的文件是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部分別于1983年頒發(fā)的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的不足。但是,房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)化的重要手段之一。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求,運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià),缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見(jiàn)。目前,雖然我國(guó)的一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論進(jìn)行了研究,但是,這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因?yàn)橹笇?dǎo)理論的缺乏,必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的發(fā)展。在項(xiàng)目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過(guò)程理論性不夠強(qiáng)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有待完善

在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析評(píng)價(jià)中,采用的指標(biāo)有:經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從各自不同的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了評(píng)價(jià),然而,它們?nèi)匀淮嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。

房地產(chǎn)項(xiàng)目是事關(guān)居民安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程,它具有很強(qiáng)的社會(huì)效應(yīng)、城市環(huán)境效應(yīng)和政治效應(yīng)。因此,在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí),不僅僅是應(yīng)用上面提到的各項(xiàng)指標(biāo),而且還補(bǔ)充了社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)等。如果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系不全面,可能會(huì)產(chǎn)生與客觀實(shí)際不相符的現(xiàn)象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問(wèn)題。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告總體水平不高,借鑒作用不大

在進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析準(zhǔn)備階段,收集了一些長(zhǎng)沙市其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告,發(fā)現(xiàn)大部分可行性研究報(bào)告的水平不高。有些報(bào)告撰寫(xiě)得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無(wú)來(lái)源,前后不一致,定性分析流于形式,沒(méi)有針對(duì)性等。他們對(duì)項(xiàng)目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

二、可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因

導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)的原因:(1)可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專(zhuān)家等構(gòu)成,但據(jù)了解,有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,他們僅能做的是依葫蘆畫(huà)瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計(jì)算,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析,僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷,對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據(jù)其意圖初步形成評(píng)估結(jié)果,沒(méi)有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告樣本進(jìn)行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報(bào)告,這種報(bào)告質(zhì)量可想而知。(3)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見(jiàn)性等客觀因素,可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè);缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)業(yè)分析和產(chǎn)品市場(chǎng)的客觀預(yù)測(cè);不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析;不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用,致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當(dāng)程度上降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量,影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策水平。(4)審批制度缺乏科學(xué)性。房地產(chǎn)可行性研究是開(kāi)發(fā)商投資決策的依據(jù)和項(xiàng)目立項(xiàng)必要的送審文件,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)(計(jì)委)批準(zhǔn)立項(xiàng)后才可實(shí)施,如此審批機(jī)制存在以下問(wèn)題:由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是先到計(jì)委立項(xiàng)再申請(qǐng)辦理用地手續(xù)的程序,造成可行性研究目的是立項(xiàng),評(píng)判可行性研究報(bào)告質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是能否通過(guò)立項(xiàng)審核的狀況;審批部門(mén)規(guī)范化程度低,審核人員專(zhuān)業(yè)性差、審核手段落后,房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現(xiàn)象,缺乏公正性。

三、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的建議

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析理論研究與創(chuàng)新

建立一套系統(tǒng)的可行性分析理論,是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的迫切需要。在進(jìn)行可行性分析理論研究時(shí),應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究中的區(qū)位分析、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)方案綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)計(jì)與分析,以及多種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目的影響等方面的研究。

2、建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

可行性分析評(píng)價(jià)指標(biāo)在可行性評(píng)價(jià)中起著至關(guān)重要的作用,建立科學(xué)的可行性分析綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要。我們可以借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家關(guān)于可行性分析評(píng)價(jià)的操作方法,尤其要研究國(guó)際著名咨詢(xún)公司的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析評(píng)價(jià)中不僅要考慮財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益,設(shè)計(jì)方案,市場(chǎng)定位,還要考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益等。其中,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出,分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等。而綜合評(píng)價(jià),則應(yīng)該從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的影響,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目對(duì)社會(huì)和環(huán)境的影響。只有這樣才是全面的、科學(xué)性的、合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3、加強(qiáng)咨詢(xún)業(yè)的規(guī)范化

咨詢(xún)業(yè)的規(guī)范化:(1)以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改革為契機(jī),逐步與國(guó)際接軌,建立以改制后的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為主的房地產(chǎn)可行性研究編制單位的基本咨詢(xún)隊(duì)伍。改變編制可行性研究資質(zhì)由計(jì)委審批的方式,由房地產(chǎn)主管部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍;把房地產(chǎn)可行性研究納入房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的范疇,房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的審核由行業(yè)協(xié)會(huì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員依據(jù)一定的審核指標(biāo)體系進(jìn)行。(2)為保證這些專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)能進(jìn)行較為全面的、綜合的、專(zhuān)業(yè)的調(diào)查分析,建立一支素質(zhì)較高的從業(yè)隊(duì)伍,一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組,一般應(yīng)包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、社會(huì)環(huán)境專(zhuān)家等人員。經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家主要是從宏觀上對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)期和建成后的宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)進(jìn)行分析,避免發(fā)生重大的偏差;社會(huì)環(huán)境專(zhuān)家主要從社會(huì)學(xué)和環(huán)境科學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo);市場(chǎng)調(diào)研人員主要調(diào)查過(guò)去和當(dāng)前本地區(qū)及該類(lèi)物業(yè)的供需情況,來(lái)分析當(dāng)前市場(chǎng)的狀況,并與經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家一起預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì);造價(jià)工程師是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的土建、設(shè)備及安裝等價(jià)值進(jìn)行正確的估算;注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是研究小組的核心,他的任務(wù)是參與經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家等對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的分析,并負(fù)責(zé)歸納其他人員所完成的工作,綜合應(yīng)用工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)知識(shí),對(duì)項(xiàng)目做出計(jì)算和總評(píng)價(jià),編寫(xiě)可行性報(bào)告。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

在項(xiàng)目可行性分析中對(duì)該項(xiàng)目的不確定性因素進(jìn)行了分析。首先,利用概率法分析房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度給建設(shè)項(xiàng)目期望收益帶來(lái)的影響,根據(jù)市場(chǎng)景氣指數(shù)預(yù)測(cè)把區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài),然后由房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員共同測(cè)定三種市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的概率和對(duì)應(yīng)的期望損益值,最后根據(jù)概率分析方法求出的項(xiàng)目收益均值,判斷建設(shè)項(xiàng)目受市場(chǎng)景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場(chǎng)銷(xiāo)售效果給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)帶來(lái)的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷(xiāo)售面積盈虧平衡分析、保本銷(xiāo)售價(jià)格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價(jià)的敏感性分析、成本的敏感性分析。