導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1.工程造價(jià)簡介工程造價(jià)的意思就是工程的建造價(jià)格。廣義上工程造價(jià)涵蓋建設(shè)工程造價(jià)，安裝工程造價(jià)，市政工程造價(jià)，電力工程造價(jià)，水利工程造價(jià)，通信工程造價(jià)等。另外，工程造價(jià)也是指進(jìn)行某項(xiàng)工程間建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價(jià)的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計(jì)算出工程所包含的直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用以及稅金等等。

2.工程造價(jià)的基本職能工程造價(jià)的基本職能主要體現(xiàn)在評價(jià)職能、調(diào)控職能、預(yù)測職能、控制職能等方面。評價(jià)職能是在評價(jià)土地價(jià)格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價(jià)格的合理性時(shí)，就必須使用工程造價(jià)資料，而在評價(jià)建筑項(xiàng)目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時(shí)，也可以依據(jù)工程造價(jià)進(jìn)行評判。調(diào)控職能是指國家對于地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控和管理；在我國政府依然是項(xiàng)目調(diào)控和管理的主要單位，對于地產(chǎn)項(xiàng)目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進(jìn)行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費(fèi)，可見工程造價(jià)調(diào)控職能的重要性。預(yù)測職能是指投資者或者開發(fā)商在項(xiàng)目開建之前，對項(xiàng)目做整體的預(yù)測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項(xiàng)目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測知道如何開展工作?？刂坡毮苤饕w現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個(gè)階段，能夠根據(jù)對造價(jià)的多次性預(yù)算和評估，對造價(jià)進(jìn)行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行成本控制。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制特點(diǎn)分析

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制就是通過相應(yīng)的管理方法對項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行控制，這個(gè)控制不但體現(xiàn)在費(fèi)用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費(fèi)用浪費(fèi)和損失，以便于項(xiàng)目能夠在不必要的階段造成浪費(fèi)。通過這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項(xiàng)目，是一項(xiàng)建設(shè)規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、資金占據(jù)大的工作，如果造價(jià)控制在整個(gè)工程實(shí)施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)控制管理的差異性加大。現(xiàn)在隨著人們審美意識的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化嚴(yán)重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項(xiàng)目造價(jià)控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達(dá)到管理的目的。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理具有明顯的動(dòng)態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長、投入巨大；因此在這個(gè)建設(shè)過程中，會(huì)有很多不可控的因素，不光是政策的變動(dòng)，加之費(fèi)率等的調(diào)整，項(xiàng)目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動(dòng)態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價(jià)措施，根據(jù)時(shí)局的變化進(jìn)行調(diào)整。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理手段

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目的征地及項(xiàng)目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項(xiàng)目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個(gè)階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)的總方案，并成立項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，對不同階段的造價(jià)控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面進(jìn)行明確的規(guī)定。另外，在項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)控制管理組織并確定各個(gè)階段的造價(jià)控制管理目標(biāo)。以備在項(xiàng)目實(shí)施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段是整個(gè)項(xiàng)目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項(xiàng)目在后期實(shí)施的過程中有條不紊，因此做好項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制重中之重。

2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制是整個(gè)造價(jià)控制階段中最重要的一環(huán)，是造價(jià)控制的源頭，因此這個(gè)階段的造價(jià)控制重中之重。在這個(gè)階段里，造價(jià)控制管理工作的重點(diǎn)就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項(xiàng)目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)備的把控。另外，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)等其他費(fèi)用進(jìn)行估算也是項(xiàng)目決策階段的重點(diǎn)，合理把控好決策階段的造價(jià)控制，對于整個(gè)項(xiàng)目的良好運(yùn)作將起到事半功倍的效果。最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制還取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在改革開放之初，我國的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商開始花樣百出，只為爭取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進(jìn)行造價(jià)控制并預(yù)計(jì)到未來支出，也是重要一環(huán)。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是總價(jià)控制的重要一環(huán)，在這個(gè)階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來進(jìn)行項(xiàng)目執(zhí)行工作，要設(shè)計(jì)嚴(yán)格的招標(biāo)方法，以此來降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；同時(shí)在招標(biāo)階段，要采取競爭的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長，盡量做到造價(jià)控制，以此來優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)就是按照常規(guī)的用料用量來進(jìn)行設(shè)計(jì)，進(jìn)行工程造價(jià)；限額設(shè)計(jì)就是在確保工程質(zhì)量的同時(shí)，對一些用料用量進(jìn)行控制來進(jìn)行設(shè)計(jì)，以此來控制工程造價(jià)。第三，除了我們說的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請專家學(xué)者來對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而從設(shè)計(jì)階段來進(jìn)行造價(jià)控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計(jì)人員，他們的學(xué)識更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)更加豐富；而且由其進(jìn)行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進(jìn)行把關(guān)后，設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)問題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯(cuò)誤和漏洞；而設(shè)計(jì)師們也可以通過和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計(jì)過程中，能夠避免類似的問題出現(xiàn)和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段能夠被嚴(yán)格把控。第四，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程投資，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初步階段，會(huì)受到各個(gè)方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價(jià)格等方面的變化，最終都會(huì)影響到設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴(yán)格控制和審核各個(gè)流程的造價(jià)使其盡量能夠按照前期的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，也是被大家期許的。另外，在項(xiàng)目施工圖實(shí)施過程中，設(shè)計(jì)人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，要加強(qiáng)圖紙審核、校對的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價(jià)脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進(jìn)行控制。第五，加強(qiáng)相關(guān)立法建設(shè)，中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法制也與時(shí)俱進(jìn)一應(yīng)俱全；自我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)達(dá)以來，相繼出臺(tái)了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國建設(shè)部、國家計(jì)委也出臺(tái)了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個(gè)法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實(shí)施方法，對提高我國各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價(jià)，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行造價(jià)控制，關(guān)系到實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的實(shí)際開銷，因此應(yīng)該從造價(jià)、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面進(jìn)行全面把控，以確保項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說過，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，要以前期的造價(jià)控制為依據(jù)，嚴(yán)格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動(dòng)合同，以此來保證項(xiàng)目的順利開展；在合同中要就項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時(shí)候雙方有理可據(jù)，同時(shí)也可以保證項(xiàng)目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段，要對實(shí)際用料進(jìn)行嚴(yán)格把控；項(xiàng)目用料在工程造價(jià)中占據(jù)重大篇幅，因此嚴(yán)格控制用量，可以避免浪費(fèi)的情況發(fā)生；另外，在工程實(shí)際作業(yè)的過程中，難免會(huì)有變動(dòng)和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個(gè)過程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。最后，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段及工程進(jìn)度方面，也要進(jìn)行把控，雙方在簽訂合同的時(shí)候，要根據(jù)工程進(jìn)度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進(jìn)，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問題時(shí)候，雙方也可以進(jìn)行協(xié)商，以防處于被動(dòng)位置。

5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的造價(jià)控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目階段階段的造價(jià)控制是工程造價(jià)審核的最后一步，即在項(xiàng)目完工后，請相關(guān)審計(jì)部門對現(xiàn)場進(jìn)行審計(jì)，這個(gè)審計(jì)過程是要和施工單位就工程進(jìn)行過程中的單據(jù)進(jìn)行一一核對，同時(shí)要對工程進(jìn)度過程中變更的項(xiàng)目進(jìn)行核對，對項(xiàng)目所有的定額單價(jià)進(jìn)行核對，對項(xiàng)目進(jìn)行過程中的一應(yīng)支出進(jìn)行核對，同時(shí)要就項(xiàng)目的實(shí)際花費(fèi)和原始的造價(jià)資料進(jìn)行核對，了解項(xiàng)目實(shí)施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行把控。

篇2

明確項(xiàng)目開發(fā)主題定位的重要性。一個(gè)成功的商場需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業(yè)空間可以并加強(qiáng)消費(fèi)者的印象及來訪的動(dòng)機(jī)，并提升消費(fèi)購物的附加價(jià)值，讓消費(fèi)者可以很明確地明白這個(gè)商場的購物形態(tài)以及可以感受到的空間質(zhì)量，也愿意來到商場消磨其閑暇時(shí)光。國內(nèi)成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發(fā)展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場做得更成功。因此，商場在規(guī)劃之初一定要確認(rèn)其客群及商行的主題，以便于日后整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思考方向的確認(rèn)。

主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場的招商成功與否的關(guān)鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽(yù)將有助于商場形象的提升，并增加商場的辨識度。作為商場吸引目的性購物人潮的引力來源，主力店對于商場發(fā)展的帶動(dòng)具有十分重要的影響，是商場成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對于賣場面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進(jìn)駐，開發(fā)者必須在商場的規(guī)劃之初，便充分了解預(yù)期引入的主力店的各項(xiàng)需求，掌握的越多，未來所面對的難題便越少。

商業(yè)項(xiàng)目地段選擇的重要性。商場地點(diǎn)的選擇正確，就能掌握地利的優(yōu)勢，適當(dāng)?shù)牡曛房纱钪苓吶肆鞯捻橈L(fēng)車，增加商場成功的機(jī)率，因此商場在地點(diǎn)的選上應(yīng)掌握以下幾個(gè)重點(diǎn)。

周邊應(yīng)有規(guī)律的客流。選址前應(yīng)調(diào)查基地周邊客流規(guī)模，周邊人口密度應(yīng)能支持商場的營運(yùn)。比如說在商業(yè)街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說是集休閑和購物于一體的地區(qū)。

交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來交通上的便利，因此商業(yè)價(jià)值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運(yùn)輸?shù)目杉靶砸约笆欠裼型＼囄恢霉┙o均為商場選址的重點(diǎn)。

商業(yè)環(huán)境的群聚效應(yīng)。周邊的商業(yè)開發(fā)規(guī)模如能形成群聚效應(yīng)將對商場開發(fā)產(chǎn)生極大正面幫助，雖然說群聚會(huì)有一定的競爭壓力，但是因?yàn)樯痰甓?，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會(huì)比較多，更重要的是能夠產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)，更容易發(fā)揮自己的比較優(yōu)勢來占領(lǐng)市場，吸引更多的顧客來購買。

合宜的地塊發(fā)展條件。應(yīng)充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環(huán)境條件等因素。比如說，選址對氣候條件的要求（風(fēng)向、日光）都會(huì)產(chǎn)生影響，一般都會(huì)選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風(fēng)，對顧客有益對存在商城里的貨物也有好處。

商場的開發(fā)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，同時(shí)應(yīng)了解周邊的城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以免未來城市規(guī)劃的變遷影響商場的發(fā)展。因此，可以選擇在居民生活的小區(qū)或者是有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)的地方選址，因?yàn)榫嚯x近會(huì)吸引附近的居民而形成固定的消費(fèi)群體。

商業(yè)項(xiàng)目交圈流線規(guī)劃的重要性。區(qū)分人流車流與貨流，妥善配置商場動(dòng)線。而在商場的規(guī)劃中，除了消費(fèi)者動(dòng)線外，必須同時(shí)提供專用的貨物進(jìn)出、服務(wù)進(jìn)出動(dòng)線，避免動(dòng)線沖突，造成消費(fèi)者觀感及服務(wù)機(jī)能的負(fù)面影響。

動(dòng)線規(guī)劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動(dòng)線可讓顧客愿意在商場做更長時(shí)間的停留，絕對是商場動(dòng)線規(guī)劃的不二法門。商場在進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會(huì)對顧客的心理產(chǎn)生作用。

項(xiàng)目平面功能性配置的重要性。商場的平面配置應(yīng)合乎商場的定位與設(shè)計(jì)主題，同時(shí)應(yīng)以便于消費(fèi)者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場是各種商業(yè)產(chǎn)品展銷的容器，各種商品形態(tài)在平面空間配置區(qū)位均有其應(yīng)遵循的邏輯，因此應(yīng)在平面配置上反映不同類型的商品對賣場空間尺寸、服務(wù)機(jī)能與位置的需求。

同時(shí)，賣場的平面配置應(yīng)能鼓勵(lì)、引導(dǎo)消費(fèi)者在賣場作更長時(shí)間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個(gè)逛街購物的空間環(huán)境是舒適的，以鼓勵(lì)更多附加的購物行為。

商業(yè)空間良好視覺設(shè)計(jì)的重要性。商場的空間的整體視覺設(shè)計(jì)對商場形象的塑造有關(guān)鍵性的影響，一個(gè)具強(qiáng)烈辨識性的商場視覺設(shè)計(jì)將有助于消費(fèi)者建立對商場的認(rèn)同與了解，凌亂的視覺環(huán)境絕對是商場環(huán)境扣分的重要的因素，視覺設(shè)計(jì)是商業(yè)建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場的指針系統(tǒng)、櫥窗設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修的色彩計(jì)劃、燈光及景觀等都為賣場視覺形象塑造的重要元素，應(yīng)能呼應(yīng)賣場的主題定位和整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，以形成整體賣場空間氣氛，并提升賣場的整體形象。

商業(yè)人氣聚集疇劃的重要性。商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動(dòng)，可短期聚集人潮的活動(dòng)與娛樂休閑設(shè)施絕對是商場活力與能量的來源，電影院、娛樂場、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動(dòng)均是商場活力的來源。因此，一個(gè)成功的商場一定具備可以聚集人潮、胃納活動(dòng)的空間與主題賣場，讓購物商場不只是消費(fèi)場所，更是社交與休閑娛樂的領(lǐng)域。

商業(yè)場所快樂購物氛圍營造的重要性 。購物消費(fèi)絕對該是歡樂愉悅的生活體驗(yàn)，消費(fèi)者來商場的目的除了購物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購物氣氛的營造對賣場而言絕對是必要的。因此，賣場在空間營造上應(yīng)盡量去提供一個(gè)活潑放松的環(huán)境，讓消費(fèi)者在輕松的心情下享受購物的樂趣，歡樂的購物環(huán)境的塑造可由賣場的建筑意象、室內(nèi)空間、景觀環(huán)境以及相關(guān)娛樂設(shè)施等來達(dá)成。

商場合適文化背景依托的重要性。商場的規(guī)劃需要在地的思維及與時(shí)代的發(fā)展脈絡(luò)的結(jié)合，一個(gè)在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個(gè)城市均有其地方特色與文化背景。賣場的規(guī)劃除了功能、主題、地點(diǎn)、招商與空間意象的考慮外，適時(shí)適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國外成功經(jīng)驗(yàn)的商場，因缺乏地域性考慮，未能獲得預(yù)期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個(gè)在杭州的購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)能反映杭州消費(fèi)者對購物行為的需求。

在進(jìn)行選址的時(shí)候要考慮到潛在的商業(yè)價(jià)值，既要分析現(xiàn)在的情況還要考慮到未來的商業(yè)價(jià)值，有一些曾經(jīng)被人看好的商場選址，可能會(huì)隨著發(fā)展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會(huì)在不久的將來成為鬧市，比如說新城的開發(fā)、老城的改建、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃等等，其中最為著名的案例就是美國零售企業(yè)“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競創(chuàng)建的百貨集團(tuán)“詩家董”的選址規(guī)劃。

成功的商業(yè)空間的設(shè)計(jì)的塑造總結(jié)起來就是要同時(shí)站在消費(fèi)者與賣場業(yè)者兩者的角度出發(fā)，塑造一個(gè)空間機(jī)能完備、消費(fèi)者愿意常常停留造訪的購物環(huán)境，也就是以上所提幾個(gè)要點(diǎn)所試圖做到的。

這些觀念看起來都很簡單、也很基本，但卻是很多設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)過程常常容易忽略掉的。一些空間設(shè)計(jì)者往往過于強(qiáng)調(diào)空間創(chuàng)意，忘了消費(fèi)者對商業(yè)空間的期望；而開發(fā)商常常執(zhí)著于過去成功案例的復(fù)制，忘了適時(shí)適地的環(huán)境考慮，具體問題具體分析。商場規(guī)劃需要真實(shí)地面對每個(gè)城市消費(fèi)者的需求，務(wù)實(shí)地滿足商場規(guī)劃的基本需求，若能再加上設(shè)計(jì)師的獨(dú)到創(chuàng)意就更完美了。

參考文獻(xiàn)

[1]周昕濤.商業(yè)空間設(shè)計(jì).上海人民美術(shù)出版社.2006年4月。

篇3

一、項(xiàng)目定位錯(cuò)誤。包括項(xiàng)目市場定位錯(cuò)誤以及項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)與項(xiàng)目整體定位不匹配。

企業(yè)盤活因項(xiàng)目定位錯(cuò)誤而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、地域文化、商業(yè)競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點(diǎn)、城市規(guī)劃等，進(jìn)行市場調(diào)研之后，結(jié)合包括資金實(shí)力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質(zhì)、商業(yè)資源等情況在內(nèi)的企業(yè)自身狀況，以市場要求為導(dǎo)向，制定有針對性的項(xiàng)目定位方案。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理架構(gòu)、組合形式或管理方組建模式會(huì)影響項(xiàng)目的運(yùn)營管理。

拿美羅城來說，主要資產(chǎn)為美羅城購物中心的華茂置業(yè)，是由中國工藝美術(shù)(集團(tuán))公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權(quán)相同，但企業(yè)各自利益、經(jīng)營理念不同，很難達(dá)成統(tǒng)一意見。

盤活此類項(xiàng)目時(shí)，由于運(yùn)營管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜。對于經(jīng)驗(yàn)較為豐富的成熟開發(fā)商，此類項(xiàng)目的盤活成本較低；對于經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商而言，最好利用相關(guān)的專業(yè)經(jīng)營團(tuán)體機(jī)構(gòu)，自己盡量不要介入商業(yè)運(yùn)營管理。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營利模式失當(dāng)，項(xiàng)目銷售較為成功，但后期經(jīng)營困難。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實(shí)現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，完全沒有考慮到后期的項(xiàng)目運(yùn)作，給整個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)不在于前期的開發(fā)，而在于后期持續(xù)的運(yùn)營管理。盤活由于經(jīng)營模式不當(dāng)而導(dǎo)致失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，需要重新界定項(xiàng)目的營利模式，必須要考慮適合持續(xù)經(jīng)營，不要因?yàn)樾±绊戫?xiàng)目整體，避免銷售成功但經(jīng)營失敗的結(jié)果。

四、項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，目前許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中往往忽略了項(xiàng)目與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例中，有許多對城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗的案例。

篇4

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當(dāng)時(shí)僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計(jì)建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)四高的行業(yè)，高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)不但利潤空間巨大，而且會(huì)對城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多邊性帶動(dòng)效應(yīng)；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求很大，投資風(fēng)險(xiǎn)高，如果項(xiàng)目沒有做好，將會(huì)引起一系列社會(huì)問題，成為一個(gè)高破壞的工程。因此，建立一個(gè)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位評判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成功率，對于社會(huì)或者企業(yè)、個(gè)人來說，都具有深遠(yuǎn)的意義。

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要風(fēng)險(xiǎn)

大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)兩大類。

1.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等。

1.2 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)等。我們主要來分析未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

①未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項(xiàng)目就要繳納幾百萬元的綠化費(fèi)。項(xiàng)目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費(fèi)。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會(huì)級城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又開始征收電力配套費(fèi)，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是在不斷地增加.這類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于投資者在主觀上對未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)帶有相當(dāng)多和比較明顯的主觀因素。②財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時(shí)，對投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之外，還有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴(kuò)大投資范圍，從而實(shí)現(xiàn)投資利潤的最大化的目標(biāo)。然而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風(fēng)險(xiǎn)增大了。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報(bào)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工的時(shí)候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發(fā)商來講，可能會(huì)面臨比開發(fā)住宅項(xiàng)目更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量及管理

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量和管理方法。

2.1 未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)度量中，我們通常要計(jì)算不同經(jīng)營方式的最大利潤，同時(shí)也要計(jì)算可以承受的最大經(jīng)濟(jì)損失，并將可能造成的不同損失詳細(xì)列出，例如自營損失、商家選擇不當(dāng)?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平來達(dá)到。

2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即在有風(fēng)險(xiǎn)的狀況下，投資企業(yè)因?yàn)榛I措資金，而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方法很多，可以通過計(jì)算自有資金利潤率及其方差來進(jìn)行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以設(shè)計(jì)出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時(shí)候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運(yùn)營來有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和運(yùn)作程序

3．1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，在進(jìn)行投資時(shí)一定要做好風(fēng)險(xiǎn)控制及管理，如下是風(fēng)險(xiǎn)管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體如下：項(xiàng)目選址――產(chǎn)品定位――運(yùn)作策劃――資金平衡――經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體分析：①項(xiàng)目選址。首先對項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對地段和區(qū)位的要求非常嚴(yán)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選址時(shí)，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費(fèi)者的消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對于項(xiàng)目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測算出該項(xiàng)目可能的零售額。細(xì)致分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)等相關(guān)問題。③運(yùn)作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵是招商先于設(shè)計(jì)與建設(shè)。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求來進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，要判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；還要判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時(shí)要判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營是項(xiàng)目運(yùn)作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)決定了其項(xiàng)目投資比住宅項(xiàng)目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關(guān)鍵就是做好投資決策。

篇5

管理具有相同的基本程序和管理流程，其中，科學(xué)的使用項(xiàng)目管理的先進(jìn)辦法使

得商業(yè)市場與房地產(chǎn)的開發(fā)建立緊密的聯(lián)系，能夠?qū)⑵髽I(yè)利潤最大化，發(fā)揮出更

突出的作用，已經(jīng)成為越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先選擇的管理方式。本文就現(xiàn)

有的商業(yè)地產(chǎn)工程為例，對商業(yè)地產(chǎn)管理在項(xiàng)目開飯中的作用做出探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理探究

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1、前言

近些年里，國家對于房地產(chǎn)住房市場的調(diào)控力度越來越大，很多以開發(fā)住宅

為主要發(fā)展方向的地產(chǎn)公司為了將政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避過去，多數(shù)開始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行

轉(zhuǎn)型，大大增加對商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，國內(nèi)一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如

萬達(dá)、世貿(mào)、萬科等在近些年來的擴(kuò)張速度繼續(xù)增強(qiáng)，與此同時(shí)，類似中信以及

凱德置地等外資企業(yè)也開始不斷的加大在我國的商業(yè)城市綜合體當(dāng)中的資金投

入。與一般的住宅及辦公樓的開發(fā)建設(shè)類似，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理也尊旭項(xiàng)

目管理的基本程序以及普遍規(guī)律。通常來說，在項(xiàng)目的可行性研究、決策、規(guī)劃、

定位以及立項(xiàng)審批等任務(wù)完成后就正式進(jìn)入開發(fā)建設(shè)的管理階段。但商業(yè)地產(chǎn)的

開發(fā)建設(shè)管理同普通房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也存在著部分差別，主要表現(xiàn)在：

（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需要項(xiàng)目招商定位與多個(gè)專業(yè)相互協(xié)調(diào)配合。

（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場的招商與地產(chǎn)項(xiàng)目市場的推廣作用更為明顯。

（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要明確自身的目標(biāo)，綜合運(yùn)用目標(biāo)管理來對項(xiàng)目進(jìn)行有

效的管理與控制。

（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營戰(zhàn)略以及決策的方向更加明確，與相關(guān)的政府機(jī)

關(guān)，特別是商委部門的聯(lián)系更加緊密，同時(shí)對于資金運(yùn)作的要求也比不同房地產(chǎn)

項(xiàng)目的要求更高。本文就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、定位、招商引資、目

標(biāo)體系的有效控制、項(xiàng)目管理的意義以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的具體應(yīng)用展開討

論。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在就是各專業(yè)的整合設(shè)計(jì)能否與項(xiàng)目招商的定

位有機(jī)的結(jié)合在一起。

2.12.12.12.1項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用項(xiàng)目整合設(shè)計(jì)管理對于項(xiàng)目成功實(shí)施具有非常重要的作用

對于國內(nèi)國內(nèi)諸如北京、上海這樣的大都市來說，很多外資企業(yè)在投資商業(yè)

項(xiàng)目時(shí)都會(huì)委托專業(yè)的顧問管理公司來幫助其實(shí)施，專業(yè)的顧問管理公司在商業(yè)

地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程設(shè)備運(yùn)行的管理以及招商經(jīng)營方面具有極為科學(xué)的管理辦法

和整合設(shè)計(jì)的管理經(jīng)驗(yàn)。如果不希望委托專業(yè)的顧問管理公司，那么企業(yè)就需要

建立安排一支項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)來為公司更好的發(fā)展提供保障，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的成員

必須要具有一個(gè)較高的水平，結(jié)合專業(yè)顧問的意見和指導(dǎo)辦法來實(shí)施，否則就有

可能會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理脫節(jié)的現(xiàn)象。部分外資公司由于剛剛進(jìn)入內(nèi)地，還來不

及去建立一支屬于本公司的專業(yè)管理設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，就會(huì)選擇聘請一些較為專業(yè)的顧

問管理企業(yè)來幫助其整合相關(guān)專業(yè)之間作用，避免了建設(shè)工程中以及招商引資中

的一些矛盾，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有相當(dāng)重要的作用。

2.22.22.22.2項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功項(xiàng)目招商與設(shè)計(jì)能否有機(jī)結(jié)合直接決定項(xiàng)目能否成功

在項(xiàng)目的定位設(shè)計(jì)明確之后，項(xiàng)目的招商定位策略就要盡快的融合到項(xiàng)目的

規(guī)劃以及設(shè)計(jì)中去，深入貫徹到建筑方案的設(shè)計(jì)圖紙以及施工圖紙的具體細(xì)節(jié)

中。通常來說，大型的商業(yè)建筑都需要嚴(yán)格的按照商家的要求來進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，

比如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理中的“訂單式”發(fā)展策略。在上海外灘三號樓的商業(yè)項(xiàng)目

改造中，大樓裝修后從四樓到七樓分別被設(shè)計(jì)成為港式餐廳、法式餐廳、意式餐

廳以及美式餐廳，這就是訂單式設(shè)計(jì)裝修的典型特征，在設(shè)計(jì)項(xiàng)目之初，開發(fā)商

就會(huì)與幾家餐廳的店主直接簽訂合同，施工中會(huì)依照商家的具體要求來進(jìn)行科學(xué)

的布置和設(shè)計(jì)，將其要求的建筑布置方式、電氣布置管道、運(yùn)營管理方法都體現(xiàn)

在設(shè)計(jì)施工的圖紙中。在商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)沒有最終確定使用商家或是招商時(shí)間延

后的情況下，企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)就必須具有一定的靈活度，很多公司在開發(fā)新的地

產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)在和政府職能部門相溝通的基礎(chǔ)上，用毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)來進(jìn)行

施工建設(shè)，僅僅按照市場的一般需求來進(jìn)行基本的配置和設(shè)計(jì)，在商場部分要基

本保持起施工后狀態(tài)，電氣設(shè)施要預(yù)留在樓層的設(shè)施管道中，在所招的商戶確定

后再開始進(jìn)行尾端的設(shè)計(jì)和施工。

3、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與招商合作

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，招商工作的好壞對于最終結(jié)果的影響非常大，開

發(fā)商可以從以下幾個(gè)方面來著手進(jìn)行。

（1）對項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位要依據(jù)市場來判斷。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目之

前，首先要對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)收入水平、商業(yè)意識形態(tài)和周邊項(xiàng)目市場的需求量等方

面進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，對周邊環(huán)境深入了解一番，再確定出開發(fā)商的開發(fā)面積以及

目標(biāo)市場的發(fā)展情況，這樣能夠有效的避免今后出現(xiàn)出租、招商以及銷售等不順

等情況。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)考慮主力店的設(shè)置問題，一般商場中主

力店都會(huì)對消費(fèi)者產(chǎn)生一個(gè)引導(dǎo)的作用，推動(dòng)市場的發(fā)展，在與主力店確定合作

意向之后，開發(fā)商完全可以與主力店來共同完成商品的定位以及后續(xù)的規(guī)劃設(shè)

計(jì)。

（2）在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之前，開發(fā)商首先應(yīng)為該工程項(xiàng)目進(jìn)行招商，優(yōu)先拓

展招商工作，可以為開發(fā)商開拓市場，保證資金的收入，同時(shí)還可以有效的避免

商業(yè)客戶對于商業(yè)建筑的布局不滿意需要重新裝修而出現(xiàn)的空置率高的問題。很

多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直到毛坯標(biāo)準(zhǔn)房竣工時(shí)也為開展招商工作，這種嚴(yán)重滯后的現(xiàn)象

一定會(huì)為招商工作的開展帶來極大的難度。

（3）是否需要聘請專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)是一件非常值得思考的問題，如果

聘請團(tuán)隊(duì)那么商業(yè)企業(yè)的招商工作就完全可以借助國際知名的專業(yè)顧問的

招商資源，比如當(dāng)今國外較為出名的仲量聯(lián)行、戴德梁行、第一太平戴維斯以及

世邦魏理仕，這知名顧問手中掌握了大量的商業(yè)客戶資源，可以為開發(fā)商提供最

好的客戶源呀建議。但是由于商業(yè)合同的存在，招商而來的租戶的持續(xù)時(shí)間需要

重點(diǎn)關(guān)注，很多公司在招商之后結(jié)果非常理想，基本保持店鋪滿租的狀態(tài)，但是

其中很多的組合由于經(jīng)營利潤低或是業(yè)績不好而導(dǎo)致退租等情況的出現(xiàn)，到最后

企業(yè)也不得不選擇重新招商或是商業(yè)重組等辦法來進(jìn)行再招商。

4、項(xiàng)目管理的核心即是項(xiàng)目目標(biāo)體系的控制能力

工程開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)就是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功實(shí)施。項(xiàng)目管理

的目標(biāo)體系是由項(xiàng)目質(zhì)量、工期進(jìn)度、成本費(fèi)用、安全運(yùn)行等四大目標(biāo)共同構(gòu)成。

4.14.14.14.1注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全注重把控商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量安全

項(xiàng)目質(zhì)量安全管理就是要依據(jù)利益雙方的需求，科學(xué)合理利用各種資源來保

證質(zhì)量的安全以及項(xiàng)目功能的健全。商業(yè)項(xiàng)目在竣工前，應(yīng)仔細(xì)檢查項(xiàng)目的質(zhì)量

安全，保證其滿租相關(guān)的驗(yàn)收規(guī)定，同時(shí)應(yīng)具備應(yīng)對市場多變情況的靈活性，使

招商工作能夠順利快速的完成，新的商戶在入住之前一般都會(huì)對原有布局進(jìn)行整

改，而安全管理同樣要減少商戶修改的次數(shù)。

4.24.24.24.2注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的工程進(jìn)度

在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，企業(yè)應(yīng)該充分得利用每周例會(huì)、專題會(huì)議等來科

學(xué)控制進(jìn)度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，例如打樁的工程進(jìn)度、基礎(chǔ)設(shè)施的完成情況、幕墻裝修

進(jìn)度、電氣設(shè)備完成的節(jié)點(diǎn)問題等要進(jìn)行逐一的落實(shí)，保證整體施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)

期目標(biāo)。

4.34.34.34.3注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理成本要在保證質(zhì)量，正常施工進(jìn)度的基礎(chǔ)上來盡量降

低，使得施工項(xiàng)目的建設(shè)和使用更快、更好、更高效的完成。

4.44.44.44.4注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全注重控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理安全

在施工過程的前中期以及項(xiàng)目竣工之后都要確保整個(gè)項(xiàng)目中的內(nèi)部安全以

及外部周邊居民或建筑物的安全。想法設(shè)法的避免安全事故的發(fā)生幾率，消除不

利于施工的安全隱患。

5、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)成為企業(yè)增長利潤的主要形式之

一，多數(shù)企業(yè)在采取項(xiàng)目管理方式的同時(shí)也都面臨著來自內(nèi)部環(huán)境以及外部壓力

的層層挑戰(zhàn)。在面臨來自外部的壓力時(shí)，企業(yè)將不得不參與到自己知之甚少的企

業(yè)或是領(lǐng)域中去參與競爭，所以企業(yè)應(yīng)不斷的提升自身的核心競爭力，了解對手

企業(yè)的優(yōu)勢特長以及短板，掌握外部環(huán)境的競爭標(biāo)尺。在面臨內(nèi)部壓力時(shí)，企業(yè)

就需要認(rèn)清自身的問題，科學(xué)客觀的給自身企業(yè)定位，一個(gè)企業(yè)若想在市場經(jīng)濟(jì)

的浪潮中保持發(fā)展活力，贏得競爭優(yōu)勢，沒有內(nèi)部壓力與外部壓力標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理手段是無法行得通的。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供認(rèn)清自身，提升企業(yè)競爭

力的手段，使得企業(yè)的項(xiàng)目與未來發(fā)展戰(zhàn)略緊緊的結(jié)合在一起。項(xiàng)目管理為企業(yè)

提供了豐富的理論基礎(chǔ)來掌握項(xiàng)目的發(fā)展法相，用來綜合系統(tǒng)的控制項(xiàng)目進(jìn)度狀

況并制定出相應(yīng)的改進(jìn)計(jì)劃，提供企業(yè)的綜合管理水平。項(xiàng)目管理的主要作用就

表現(xiàn)在，通過科學(xué)的管理手段，提高企業(yè)的工程進(jìn)度，同時(shí)明確自身的發(fā)展優(yōu)勢

吉不足之處，為企業(yè)提供發(fā)展的動(dòng)力，提升企業(yè)在市場中的核心競爭力。商業(yè)地

產(chǎn)項(xiàng)目管理的發(fā)展戰(zhàn)略保證了項(xiàng)目主導(dǎo)型企業(yè)的綜合競爭實(shí)力，給企業(yè)發(fā)展帶來

了巨大的效益。我國目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平仍處于初級階段，多數(shù)企業(yè)在

項(xiàng)目管理中還欠缺完整的管理理論和指導(dǎo)思想，我國的企業(yè)應(yīng)盡快提高項(xiàng)目管理

水平，科學(xué)及時(shí)的解決項(xiàng)目管理過程中所遇到的問題，建立出一套完善的應(yīng)用項(xiàng)

目管理模型，通過大量的實(shí)踐不斷的完善項(xiàng)目管理應(yīng)用，這對于我國商業(yè)地產(chǎn)主

導(dǎo)型企業(yè)的能力提升以及綜合競爭力的加強(qiáng)都具有重要的積極作用。

6、結(jié)語

本文從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、地產(chǎn)的開發(fā)與招商工作、項(xiàng)目體系的

控制能力以及項(xiàng)目管理的意義等方面，對商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理做了簡單的分析，

在實(shí)際的商業(yè)施工中，不僅要依靠理論知識，同時(shí)還需要現(xiàn)場人員依據(jù)不同的情

況來合理確定項(xiàng)目管理各目標(biāo)的優(yōu)先性，采用科學(xué)的辦法來保證項(xiàng)目施工的完美

進(jìn)行。

7、參考文獻(xiàn)：

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向,2011,(10)

篇6

房地產(chǎn)開發(fā)作為目前最有前景的項(xiàng)目之一，受到眾多開發(fā)商的喜愛，因此我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可謂眾多，這也導(dǎo)致目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目競爭激烈，在這樣的情況下，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力成為當(dāng)務(wù)之急。因此本文探討的重點(diǎn)即為如何通過降低地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成本投入，以提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的收益。

一、工程造價(jià)概述

1.工程造價(jià)簡介

工程造價(jià)的意思就是工程的建造價(jià)格。廣義上工程造價(jià)涵蓋建設(shè)工程造價(jià)，安裝工程造價(jià)，市政工程造價(jià)，電力工程造價(jià)，水利工程造價(jià)，通信工程造價(jià)等。另外，工程造價(jià)也是指進(jìn)行某項(xiàng)工程間建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價(jià)的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計(jì)算出工程所包含的直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用以及稅金等等。

2.工程造價(jià)的基本職能

工程造價(jià)的基本職能主要體現(xiàn)在評價(jià)職能、調(diào)控職能、預(yù)測職能、控制職能等方面。

評價(jià)職能是在評價(jià)土地價(jià)格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價(jià)格的合理性時(shí)，就必須使用工程造價(jià)資料，而在評價(jià)建筑項(xiàng)目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時(shí)，也可以依據(jù)工程造價(jià)進(jìn)行評判。

調(diào)控職能是指國家對于地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控和管理；在我國政府依然是項(xiàng)目調(diào)控和管理的主要單位，對于地產(chǎn)項(xiàng)目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進(jìn)行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費(fèi)，可見工程造價(jià)調(diào)控職能的重要性。

預(yù)測職能是指投資者或者開發(fā)商在項(xiàng)目開建之前，對項(xiàng)目做整體的預(yù)測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項(xiàng)目開建之前需要籌集多少資金；而開發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測知道如何開展工作。

控制職能主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個(gè)階段，能夠根據(jù)對造價(jià)的多次性預(yù)算和評估，對造價(jià)進(jìn)行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行成本控制。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制特點(diǎn)分析

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制就是通過相應(yīng)的管理方法對項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行控制，這個(gè)控制不但體現(xiàn)在費(fèi)用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費(fèi)用浪費(fèi)和損失，以便于項(xiàng)目能夠在不必要的階段造成浪費(fèi)。通過這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項(xiàng)目，是一項(xiàng)建設(shè)規(guī)模巨大、開發(fā)周期長、資金占據(jù)大的工作，如果造價(jià)控制在整個(gè)工程實(shí)施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益縮水，損害投資商和開發(fā)商的利益。

其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)控制管理的差異性加大?，F(xiàn)在隨著人們審美意識的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化嚴(yán)重，眾多的開發(fā)商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項(xiàng)目造價(jià)控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達(dá)到管理的目的。

最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理具有明顯的動(dòng)態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長、投入巨大；因此在這個(gè)建設(shè)過程中，會(huì)有很多不可控的因素，不光是政策的變動(dòng)，加之費(fèi)率等的調(diào)整，項(xiàng)目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動(dòng)態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價(jià)措施，根據(jù)時(shí)局的變化進(jìn)行調(diào)整。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理手段

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目的征地及項(xiàng)目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項(xiàng)目開發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)的方案。要思慮到開發(fā)過程中各個(gè)階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)的總方案，并成立項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，對不同階段的造價(jià)控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面進(jìn)行明確的規(guī)定。

另外，在項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)造價(jià)控制管理組織并確定各個(gè)階段的造價(jià)控制管理目標(biāo)。以備在項(xiàng)目實(shí)施過程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段是整個(gè)項(xiàng)目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項(xiàng)目在后期實(shí)施的過程中有條不紊，因此做好項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制重中之重。

2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制是整個(gè)造價(jià)控制階段中最重要的一環(huán)，是造價(jià)控制的源頭，因此這個(gè)階段的造價(jià)控制重中之重。在這個(gè)階段里，造價(jià)控制管理工作的重點(diǎn)就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項(xiàng)目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)備的把控。

另外，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)等其他費(fèi)用進(jìn)行估算也是項(xiàng)目決策階段的重點(diǎn)，合理把控好決策階段的造價(jià)控制，對于整個(gè)項(xiàng)目的良好運(yùn)作將起到事半功倍的效果。

最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制還取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在改革開放之初，我國的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商開始花樣百出，只為爭取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進(jìn)行造價(jià)控制并預(yù)計(jì)到未來支出，也是重要一環(huán)。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是總價(jià)控制的重要一環(huán)，在這個(gè)階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來進(jìn)行項(xiàng)目執(zhí)行工作，要設(shè)計(jì)嚴(yán)格的招標(biāo)方法，以此來降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；同時(shí)在招標(biāo)階段，要采取競爭的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長，盡量做到造價(jià)控制，以此來優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)就是按照常規(guī)的用料用量來進(jìn)行設(shè)計(jì)，進(jìn)行工程造價(jià)；限額設(shè)計(jì)就是在確保工程質(zhì)量的同時(shí)，對一些用料用量進(jìn)行控制來進(jìn)行設(shè)計(jì)，以此來控制工程造價(jià)。

第三，除了我們說的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請專家學(xué)者來對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而從設(shè)計(jì)階段來進(jìn)行造價(jià)控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計(jì)人員，他們的學(xué)識更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)更加豐富；而且由其進(jìn)行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進(jìn)行把關(guān)后，設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)問題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯(cuò)誤和漏洞；而設(shè)計(jì)師們也可以通過和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計(jì)過程中，能夠避免類似的問題出現(xiàn)和發(fā)生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段能夠被嚴(yán)格把控。

第四，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程投資，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初步階段，會(huì)受到各個(gè)方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購、供應(yīng)價(jià)格等方面的變化，最終都會(huì)影響到設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴(yán)格控制和審核各個(gè)流程的造價(jià)使其盡量能夠按照前期的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，也是被大家期許的。另外，在項(xiàng)目施工圖實(shí)施過程中，設(shè)計(jì)人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，要加強(qiáng)圖紙審核、校對的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價(jià)脫節(jié)問題暴露在施工前，才能更好的進(jìn)行控制。

第五，加強(qiáng)相關(guān)立法建設(shè)，中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法制也與時(shí)俱進(jìn)一應(yīng)俱全；自我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)達(dá)以來，相繼出臺(tái)了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國建設(shè)部、國家計(jì)委也出臺(tái)了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個(gè)法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實(shí)施方法，對提高我國各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價(jià)，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行造價(jià)控制，關(guān)系到實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的實(shí)際開銷，因此應(yīng)該從造價(jià)、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面進(jìn)行全面把控，以確保項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說過，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，要以前期的造價(jià)控制為依據(jù)，嚴(yán)格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動(dòng)合同，以此來保證項(xiàng)目的順利開展；在合同中要就項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時(shí)候雙方有理可據(jù)，同時(shí)也可以保證項(xiàng)目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段，要對實(shí)際用料進(jìn)行嚴(yán)格把控；項(xiàng)目用料在工程造價(jià)中占據(jù)重大篇幅，因此嚴(yán)格控制用量，可以避免浪費(fèi)的情況發(fā)生；另外，在工程實(shí)際作業(yè)的過程中，難免會(huì)有變動(dòng)和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個(gè)過程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。

最后，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段及工程進(jìn)度方面，也要進(jìn)行把控，雙方在簽訂合同的時(shí)候，要根據(jù)工程進(jìn)度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進(jìn)，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問題時(shí)候，雙方也可以進(jìn)行協(xié)商，以防處于被動(dòng)位置。

5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的造價(jià)控制

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目階段階段的造價(jià)控制是工程造價(jià)審核的最后一步，即在項(xiàng)目完工后，請相關(guān)審計(jì)部門對現(xiàn)場進(jìn)行審計(jì)，這個(gè)審計(jì)過程是要和施工單位就工程進(jìn)行過程中的單據(jù)進(jìn)行一一核對，同時(shí)要對工程進(jìn)度過程中變更的項(xiàng)目進(jìn)行核對，對項(xiàng)目所有的定額單價(jià)進(jìn)行核對，對項(xiàng)目進(jìn)行過程中的一應(yīng)支出進(jìn)行核對，同時(shí)要就項(xiàng)目的實(shí)際花費(fèi)和原始的造價(jià)資料進(jìn)行核對，了解項(xiàng)目實(shí)施過程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行把控。

四、結(jié)語

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的手段分析上，本文從項(xiàng)目實(shí)施過程中的各個(gè)階段進(jìn)行了分析并闡述，并重點(diǎn)指出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)部門應(yīng)該根據(jù)不同的階段繼續(xù)不同的規(guī)劃，同時(shí)采取不同的造價(jià)控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能夠有效控制浪費(fèi)和不必要的費(fèi)用支出，才能最終提高項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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商業(yè)地產(chǎn)（Commercialrealestate）是指作為商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。廣義商業(yè)地產(chǎn)依托的是一個(gè)泛商業(yè)的概念，包含：商業(yè)街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業(yè)等；狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分類。①按使用功能類，分為商業(yè)、服務(wù)業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，國內(nèi)常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業(yè)性市場。②按地域性分類，城市中存在單個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個(gè)分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象；武漢、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)，如南京新街口。③按服務(wù)對象和輻射范圍分類。有區(qū)域商業(yè)中心、城市核心商業(yè)中心、次中心、鄰里中心、小區(qū)配套商業(yè)等。實(shí)際上有很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。

2商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位

價(jià)值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈和企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈。針對一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價(jià)值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的各方利益有機(jī)地聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價(jià)值鏈。價(jià)值判別結(jié)論決定項(xiàng)目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價(jià)格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。如：萬達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積45萬平方米，商業(yè)面積25萬平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。萬達(dá)選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過去；附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約10平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模開始建設(shè)，而且地價(jià)、房價(jià)比較貴，平均房價(jià)6000元左右，將來消費(fèi)層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長期規(guī)劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標(biāo)客戶要選好。如社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等?？梢钥闯?，社區(qū)商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務(wù)型社區(qū)商鋪的客戶已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財(cái)力不足，只能租用商鋪，但現(xiàn)在具備了投資購買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。所以，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營者的平方米銷售收入。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個(gè)購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區(qū)商鋪來說，規(guī)模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。

3．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃

⑴商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式受規(guī)模影響，規(guī)模不同則運(yùn)營模式也不同。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般選擇只租不售。做商業(yè)地產(chǎn)是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。①大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融。②較小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式。大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，需要謹(jǐn)慎。③商業(yè)地產(chǎn)融資。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機(jī)構(gòu)、獨(dú)立投資人、投資公司、開發(fā)商等）的青睞和認(rèn)可，必須制定系統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實(shí)施的可行性研究報(bào)告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價(jià)融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。

⑵產(chǎn)品策劃。商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃需要根據(jù)商業(yè)用地的價(jià)值研判與發(fā)展定位，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營模式與融資情況決定。社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時(shí)代向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商產(chǎn)品開發(fā)，開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產(chǎn)品創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了。這要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

⑶招商策劃。招商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點(diǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。項(xiàng)目前期招商重點(diǎn)是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設(shè)過程中的重點(diǎn)是物業(yè)銷售；建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進(jìn)場經(jīng)營；投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。一定要招商在前，開工建設(shè)在后。招商主要解決三個(gè)問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個(gè)MALL里面，3－5個(gè)主力店足矣。不會(huì)因?yàn)樵黾右粌蓚€(gè)主力店，人流就會(huì)增加，而且主力店一定要跟MALL的地點(diǎn)結(jié)合起來選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居、建材等。最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經(jīng)營的500－1000平方米的次主力店。③補(bǔ)償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

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1.引言

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要降低產(chǎn)品造價(jià)，就必須重視設(shè)計(jì)工作，從投資形成之初就應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格控制。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有較大的影響，初步設(shè)計(jì)階段對投資的影響可能性達(dá) 60%-90%?？梢?，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性，對項(xiàng)目成本起著關(guān)鍵性的作用。

2.商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

從產(chǎn)品本身來說，商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)多種多樣，從消費(fèi)需求劃分就有購物、休閑、娛樂、餐飲、健身、演藝等，傳統(tǒng)商業(yè)主要指零售業(yè)，國家標(biāo)準(zhǔn)《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106-2004）根據(jù)經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能等劃分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類，具體包括食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購物17種零售業(yè)態(tài)。由此不同的業(yè)態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)有不同的要求，即使相同的業(yè)態(tài)也有可能根據(jù)商家經(jīng)營定位思路的不同而有差異，甚至同一個(gè)商家根據(jù)大環(huán)境的差異也會(huì)對不同地點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提出區(qū)別要求。也就是說商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品還不能形成具有指導(dǎo)意義的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，不能夠?qū)崿F(xiàn)按照標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)產(chǎn)品就能適應(yīng)市場需求的局面。地產(chǎn)開發(fā)商或者按照一種模糊標(biāo)準(zhǔn)打造商業(yè)產(chǎn)品，或者按照簽約商家的要求量身訂造，都會(huì)對開發(fā)行為形成一定的限制和風(fēng)險(xiǎn)。

3.提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的體會(huì)

3.1收集基礎(chǔ)信息，開展統(tǒng)籌整體設(shè)計(jì)

與住宅開發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營、開發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。作為設(shè)計(jì)的組織管理工作，積極的作法則應(yīng)該是搜集各類商戶的技術(shù)需求，根據(jù)策劃定位，把潛在的商戶分門別類，對其技術(shù)條款逐一類比，由此得出這一類業(yè)態(tài)的通用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)過程中，設(shè)計(jì)對招商信息反饋的及時(shí)性極為重要，做好這一環(huán)節(jié)，可以使后續(xù)工作朝向更合理、更經(jīng)濟(jì)的軌道上良性發(fā)展。

3.2專業(yè)的設(shè)計(jì)，要與其他專業(yè)很好合作

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但眾多Shopping Mall項(xiàng)目擱淺的事實(shí)也反應(yīng)出此類項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求認(rèn)識不夠。開發(fā)商自說自話的招商材料，與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目論證是招商的短腿。此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計(jì)出一個(gè)達(dá)到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。在大型商業(yè)的平面設(shè)計(jì)中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力超市每個(gè)品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)的平面靈活組織，化整為零利用于出售，同時(shí)又可化零為整，利于整體出租和管理，也是設(shè)計(jì)需要解決的問題。？

商業(yè)建筑是一個(gè)非?；钴S、時(shí)尚的建筑類型，要求設(shè)計(jì)師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)與綜合的設(shè)計(jì)能力以外，更要有敏銳地把握市場動(dòng)態(tài)并與開發(fā)商、策劃機(jī)構(gòu)及銷售公司之間密切合作的能力，及時(shí)將市場需求融匯到規(guī)劃設(shè)計(jì)中。

3.3設(shè)計(jì)注意體現(xiàn)功能、空間的人性化

從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境，是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時(shí)，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計(jì)要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計(jì)師和國外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡單照搬國外的實(shí)例，而應(yīng)根據(jù)國內(nèi)實(shí)際情況專門研究并制定技術(shù)解決方案。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，不同的功能空間有相當(dāng)嚴(yán)格的技術(shù)要求，如電影院需要大空間以及適當(dāng)傾斜的階梯式觀眾席，餐飲設(shè)施需要獨(dú)立的排風(fēng)、排油煙管道，而室內(nèi)游泳池、洗浴中心等需要獨(dú)立的上下水管道及溫濕度控制設(shè)備等。某些大型超市對每層面積、柱網(wǎng)尺寸、層高等也都有自身獨(dú)特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關(guān)系的復(fù)雜性。沒有經(jīng)過深思熟慮的簡單布置會(huì)造成后期更改的不便，也影響到正常的運(yùn)營和使用。如某些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行招商時(shí)發(fā)現(xiàn)，其地段、規(guī)模等均對大型超市具有相當(dāng)?shù)奈?，但其柱網(wǎng)、層高方面雖適合普通商業(yè)的需要，卻與大型超市的要求有較大差距，最后雙方的合作不能成功。

3.4設(shè)計(jì)應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理

篇9

中圖分類號：F279.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

標(biāo)桿企業(yè)之一華潤置地：

1、企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：

華潤集團(tuán)于1994年收購了北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)，隨后將所持有的股份歸集到華潤置地并在香港上市。當(dāng)時(shí)收購華遠(yuǎn)的目的主要是獲取國內(nèi)住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為華潤進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造條件。2005年，華潤將分散于集團(tuán)內(nèi)部的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，將華潤置地作為華潤房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的旗艦，明確了公司的定位和發(fā)展方向。在成功開發(fā)出鳳凰城、上海灘、橡樹灣等一批高品質(zhì)住宅，以及萬象城都市綜合體項(xiàng)目后，華潤置地迅速將這些產(chǎn)品在各地復(fù)制，至2012年年末，華潤置地已進(jìn)入中國內(nèi)地40個(gè)以上城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過80個(gè)以上。

2、產(chǎn)品定位：

華潤置地產(chǎn)品定位，從高端住宅系列（橡樹灣學(xué)府系列、橡樹灣英倫系列、鳳凰城精品都市系列）和商業(yè)地產(chǎn)系列（萬象城都市綜合體系、住宅+區(qū)域商業(yè)中心（五彩城）、住宅+歡樂頌）開始，至2013年年初，華潤置地旗下項(xiàng)目中已經(jīng)形成六大住宅產(chǎn)品線系列：幸福里系列、藍(lán)湖城系列、中央公園系列、橡樹灣系列、悅府/凱旋門系列、九里系列；以及萬象城都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心五彩城兩種持有物業(yè)模式。

3、組織架構(gòu)的特點(diǎn)：

1）、華潤置地城市公司有標(biāo)準(zhǔn)組織架構(gòu)，各城市公司依據(jù)此架構(gòu)，根據(jù)自身情況，作適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，但必須經(jīng)華潤置地公司審批；

2）、若城市公司同時(shí)運(yùn)作2個(gè)（含）以下的項(xiàng)目：可不設(shè)置工程管理部，工程管理職能由項(xiàng)目管理部分管副總牽頭組織工程品質(zhì)小組，行使工程管理職能；可不設(shè)置客戶服務(wù)部，在物業(yè)公司設(shè)置客戶服務(wù)線，行使客戶服務(wù)職能；在成本管理部或者行政管理部或財(cái)務(wù)管理部設(shè)置法務(wù)人員；可不設(shè)行政管理部，由人力資源部代行。規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，成本管理部的招標(biāo)采購職能轉(zhuǎn)移至工程管理部行使。

3）、若商業(yè)僅僅作為住宅配套項(xiàng)目，且體量小于10000平米，則配套商業(yè)策劃由市場營銷部行使（若城市公司設(shè)置商業(yè)運(yùn)營委員會(huì)，則由商業(yè)運(yùn)營小組運(yùn)作住宅配套商業(yè)的策劃與招商），商業(yè)運(yùn)營職能由市場營銷部行使；若開發(fā)純商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)綜合體項(xiàng)目，可成立商業(yè)運(yùn)營線運(yùn)作商業(yè)策劃與招商；

4）、市場營銷部銷售職能線、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理部、成本管理部可設(shè)置行政助理，其它部門不設(shè)置行政助理。

5）、各城市公司統(tǒng)一設(shè)置投資決策委員會(huì)、招投標(biāo)委員會(huì)、產(chǎn)品決策委員會(huì)、商業(yè)運(yùn)營委員會(huì)，其它專業(yè)委員會(huì)可根據(jù)自身情況靈活設(shè)置。

二、標(biāo)桿企業(yè)之二萬達(dá)集團(tuán)

1、企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)：

大連萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，至2012年11月底，已經(jīng)形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資產(chǎn)2500億元，年收入1400億元，年納稅200億元。已在全國開業(yè)55座萬達(dá)廣場、34家五星級酒店、814塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV。2015年目標(biāo)：資產(chǎn)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業(yè)。

其中，支柱產(chǎn)業(yè)之一商業(yè)地產(chǎn)情況如下：

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬達(dá)廣場是中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國性的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有物業(yè)面積903萬平方米，計(jì)劃到2015年開業(yè)120個(gè)萬達(dá)廣場，持有物業(yè)面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

2、產(chǎn)品定位：

萬達(dá)廣場歷經(jīng)十余年發(fā)展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體。城市綜合體是萬達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈，萬達(dá)廣場就是城市中心。

萬達(dá)廣場是企業(yè)效益和社會(huì)效益的和諧統(tǒng)一，產(chǎn)生四大社會(huì)效益：一、提升城市商業(yè)檔次；二、新增大量就業(yè)崗位；三、創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收；四、豐富群眾消費(fèi)需求。

3、萬達(dá)集團(tuán)組織架構(gòu)的特點(diǎn)：

1）、萬達(dá)集團(tuán)將所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域統(tǒng)一劃分為項(xiàng)目前期、中期、后期三個(gè)階段，分別由相應(yīng)專業(yè)部門進(jìn)行管理。

2）、萬達(dá)采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售實(shí)施放在區(qū)域公司，其它大部分職能由集團(tuán)總部牢牢把控。

3）、萬達(dá)集團(tuán)的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程，進(jìn)行了更加徹底的調(diào)整，將所有部門劃分入項(xiàng)目前、中、后期三個(gè)部分。一個(gè)總裁負(fù)責(zé)前期的拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商；一個(gè)總裁只管施工，達(dá)到快速統(tǒng)一的工廠化速度；一個(gè)總裁負(fù)責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。

4）、獨(dú)有的倒金字塔管理。

三、新地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)型期的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)

（一）、產(chǎn)品定位建議：

自2011年起，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛對旗下產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，許多大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛推出標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線。其中，中國銀泰拋出了三大商業(yè)綜合體，銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL；中海推出了中海廣場、中海國際中心、中海大廈系列；此外還有龍湖、綠地等多家公司均做出了產(chǎn)品線的集中。有明確市場定位的商業(yè)地產(chǎn)將更有“錢途”，相比粗放型開發(fā)，由集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多功能為一身的大型室內(nèi)購物中心已經(jīng)發(fā)展成為更大型的城市綜合體，這類產(chǎn)品需要大的資金的長期投入。相比，聚焦社區(qū)商業(yè)和社區(qū)購物中心這樣一個(gè)細(xì)分層面，或許更能贏得機(jī)會(huì)，建議“三胞廣場”的產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)有這方面的思考，同時(shí)建議采用華潤置地的產(chǎn)品定位策略，實(shí)現(xiàn)“百城千縣”目標(biāo)。

（二）管理體系建議：

建議采用萬達(dá)集團(tuán)的管理決策體系，結(jié)合華潤置地的產(chǎn)品定位策略，發(fā)展自主品牌的商業(yè)廣場模式，例如：購物中心+電子產(chǎn)品連鎖+自主超市+餐飲+娛樂（影院）+專門店的業(yè)態(tài)組合，形成集團(tuán)城市綜合體的模式。

（三）組織架構(gòu)建議：

保持現(xiàn)有組織架構(gòu)弱矩陣管理格局不變，根據(jù)新增職能成立對應(yīng)的新職能部門，同時(shí)在原部分職能部門中，調(diào)整或增設(shè)新崗位，以便與完成新增工作內(nèi)容。

各部門設(shè)定如下：

1、戰(zhàn)略投資管理中心：負(fù)責(zé)行業(yè)及市場研究，戰(zhàn)略管理，拓展與投資分析，報(bào)批報(bào)建，土地獲??；

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中心：負(fù)責(zé)產(chǎn)品研究、設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)成本及設(shè)計(jì)供方管理；

3、市場營銷管理中心：負(fù)責(zé)營銷管理，客戶關(guān)系管理；

4、工程管理中心：負(fù)責(zé)工程管理、工程技術(shù)研究及支持、工程管理制度、工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全、文明施工管理；

5、預(yù)算成本管理中心：負(fù)責(zé)預(yù)算管理，成本管理、招標(biāo)管理、采購管理；）

6、運(yùn)營管理中心：負(fù)責(zé)組織管理，計(jì)劃管理，組織績效管理，流程制度，知識管理，信息化管理；

7、人力行政管理中心：負(fù)責(zé)人力資源管理、行政與后勤管理；

8、財(cái)務(wù)管理中心：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理、資金管理、法務(wù)管理；

9、物業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理全程服務(wù)、參與招商計(jì)劃和招商方案制定工作。

10、資產(chǎn)經(jīng)營公司：自持物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營管理、參與商業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營與管理；

篇10

作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的持有者，開發(fā)商需要從軟件及硬件兩方面來為一個(gè)新生的商業(yè)項(xiàng)目提供支持。

首先，從硬件方面分析，建筑形態(tài)及工程條件是商業(yè)項(xiàng)目得以成功運(yùn)營的基礎(chǔ)。規(guī)整的建筑形態(tài)以及完備的工程條件如同商業(yè)項(xiàng)目的骨架；而業(yè)態(tài)劃分、商鋪的分割以及人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)如同商業(yè)項(xiàng)目的血肉。骨架是基礎(chǔ)，血肉依附于骨架而產(chǎn)生。

其次，從軟件方面分析，開發(fā)商要對商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)劃分、租金定價(jià)、品牌計(jì)劃等內(nèi)容準(zhǔn)確把握。以上三項(xiàng)內(nèi)容可謂是商業(yè)項(xiàng)目的精髓所在，也是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目定位中的最核心問題。能夠正確解決此三項(xiàng)問題，則可以說這個(gè)項(xiàng)目的定位算是成功了一大半。

那么一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的定位是如何推導(dǎo)并得到驗(yàn)證的呢?在我的商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)中，始終嚴(yán)格遵照“市場調(diào)研”、“市場定位”、“產(chǎn)品定位”、“營銷推廣”四個(gè)部分來提供商業(yè)項(xiàng)目的策劃服務(wù)。

市場調(diào)研部分是商業(yè)策劃報(bào)告的基礎(chǔ)，一切定位部分的推導(dǎo)都是在真實(shí)、客觀的市場調(diào)研數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立起來的。

我常同我的團(tuán)隊(duì)成員講，市場調(diào)研工作要走向廣度和深度。所謂廣度，是要涉及到項(xiàng)目所在市場的方方面面數(shù)據(jù)，從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)到微觀的基礎(chǔ)地塊和周邊情況，所有將對項(xiàng)目定位產(chǎn)生影響的數(shù)據(jù)都應(yīng)準(zhǔn)確體現(xiàn)；所謂深度，是要徹底了解基礎(chǔ)數(shù)據(jù)背后隱藏的深刻內(nèi)涵，例如通過深度商戶訪談了解其對本區(qū)域本項(xiàng)目的看法及其進(jìn)駐意向等。

市場定位部分是商業(yè)策劃報(bào)告的精髓。在此部分，需要依據(jù)市場調(diào)研部分的結(jié)論推導(dǎo)出商業(yè)項(xiàng)目的定位，即解決“做什么”、“怎么做”、“這樣做了以后將產(chǎn)生何種后果”等問題。之所以說這部分為精髓，是因?yàn)樵谶@個(gè)部分中，我們將為開發(fā)商解決業(yè)態(tài)劃分、租金建議、品牌建議、資金回收周期等重要問題。

在產(chǎn)品定位部分，我們著重對于項(xiàng)目硬件方面的內(nèi)容給出具體建議，內(nèi)容涉及到店鋪分割、內(nèi)外部人流車流動(dòng)線的設(shè)計(jì)、使用率等細(xì)節(jié)內(nèi)容的建議。