導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇土地管理論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一方面是準(zhǔn)備教學(xué)工具，如鋼卷尺、皮尺等。另一方面是知識準(zhǔn)備。兩方面比較起來，知識準(zhǔn)備更為重要，恰恰又容易被忽視。有的教師認(rèn)為，土地測量知識，學(xué)生在書本上都學(xué)過，這堂課無非是實踐一下而已。殊不知，這堂課牽涉的知識較多，學(xué)生只要對哪一點知識有所淡忘或者混淆，就要影響整堂課的學(xué)習(xí)效果。因此，系統(tǒng)復(fù)習(xí)一下有關(guān)知識，為學(xué)生上好這堂課作好知識準(zhǔn)備，是完全必要的。具體說來，要作好四個方面的知識準(zhǔn)備：①要系統(tǒng)復(fù)習(xí)已學(xué)圖形的面積計算方法；②要讓學(xué)生弄懂計算各種圖形面積所需的條件；③讓學(xué)生知道如何根據(jù)圖形選擇最佳方案，確定圖形的“長”“寬”“高”等；④讓學(xué)生掌握不規(guī)則圖形的割補方法，并能熟練地確定最佳割補方案。

第二，組織好集體教學(xué)。

這里所說的集體教學(xué)，是指到達(dá)測量現(xiàn)場以后的一個教學(xué)環(huán)節(jié)。這個環(huán)節(jié)也往往容易被有的教師所忽視。有的教師把學(xué)生拉到現(xiàn)場后，簡單講幾句，就喊解散，進(jìn)入分組活動。我認(rèn)為，不利用集體教學(xué)這一環(huán)節(jié)讓學(xué)生感受、消化有關(guān)知識，分組活動的效果將會大打折扣。

有的老師也許會說：這本來就是一堂實踐課，集中在一起怎么實踐？不然。我認(rèn)為可以安排如下幾個活動，既是“集體”，又是“實踐”：

1抽一位（或幾位）學(xué)生用目測法測量一段實際距離，再用步測法復(fù)查，然后由另外的學(xué)生用插桿法檢驗測量結(jié)果。這一環(huán)節(jié)有兩個作用：一是學(xué)生運用（或觀摩）了測量中的目測法、步測法、插桿法；二是學(xué)生實際感受了書本上天天接觸的一些表示距離的概念，比如知道了100米有多長，自己大約要走多少步。

2抽幾名學(xué)生量出1公畝的面積，使大家知道1公畝是多大一塊地方。

3指定學(xué)生量出1公頃的面積，讓大家將“1公頃”和“1公畝”的大小進(jìn)行比較。有了這次比較，學(xué)生以后再也不會將兩個概念混淆了。當(dāng)然，如果找不出1公頃大的地方，也可“變通”一下，比如測量足球場和籃球場，看哪種球場的面積更接近1公頃，以此建立公頃的概念。

篇2

從大氣二氧化碳排放來源看，土地利用變化是僅次于化石燃料燃燒，是導(dǎo)致大氣中二氧化碳含量增加又一要素。從碳排放的分類來看，土地利用碳排放可分為土地利用類型轉(zhuǎn)變產(chǎn)生的碳排放、土地利用類型保持產(chǎn)生的碳排放和各種土地利用類型上所承載的全部人為源碳排放等三類。通過構(gòu)建低碳土地管理制度，制定政策有效開發(fā)、利用及管理土地資源，改變土地利用方式、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)土地利用低碳化，有效減少土地利用碳排放，控制溫室氣體排放。有關(guān)研究表明，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)減少碳排放的潛力約為常規(guī)低碳政策的1/3，合理組織土地利用是有效控制溫室氣體排放的重要途徑。

1.2有利于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式

目前，我國三次產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)的比重偏高，服務(wù)業(yè)比重偏低，工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)中，又以高碳的重化工業(yè)為主，比例達(dá)70%左右。我國正處于工業(yè)化和城市化加快推進(jìn)階段，大規(guī)模的建設(shè)需要鋼材、水泥等原材料的供應(yīng)，這些“高碳”產(chǎn)業(yè)是我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長的帶動產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展具有一定的合理性。但以此為理由，千方百計地推進(jìn)重化工業(yè)的發(fā)展，我國的資源支撐不了，環(huán)境容納不了，更何況還要給子孫留有足夠的資源和空間。因此，我國“十二五”規(guī)劃綱要指出要把加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。通過構(gòu)建低碳土地管理制度，鼓勵發(fā)展低碳產(chǎn)業(yè)，逐步限制高碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展，減少單位GDP的資源量和環(huán)境代價，是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要突破口。

1.3有利于全面推進(jìn)“兩型社會”建設(shè)

建設(shè)“兩型”社會是緩解我國資源環(huán)境壓力、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。土地作為一項重要的基礎(chǔ)性資源，是不可再生資源，節(jié)約土地資源是節(jié)約型社會的重點和關(guān)鍵，因此，創(chuàng)新土地管理制度，構(gòu)建低碳土地管理制度，解決經(jīng)濟(jì)建設(shè)和資源環(huán)境的體制性矛盾，為“兩型社會”建設(shè)提供體制機制保障。

2構(gòu)建低碳管理制度的基本思路

2.1控制高碳產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地總量

不斷抑制高碳產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)用地總量，在用地審批過程中進(jìn)行嚴(yán)格限制，與此同時，給低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目給予用地上的支持。具體到操作環(huán)節(jié)，土地供應(yīng)參與低碳經(jīng)濟(jì)建設(shè)主要是通過土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃這兩個手段來進(jìn)行調(diào)控，通過土地利用總體規(guī)劃，在制定土地利用總體規(guī)劃過程中可以為低碳產(chǎn)業(yè)項目在總量和布局上進(jìn)行安排，并用規(guī)劃圖件和相關(guān)調(diào)控指標(biāo)的形式來表現(xiàn)。通過土地利用年度計劃，確定各地區(qū)低碳產(chǎn)業(yè)項目的年度用地，嚴(yán)格限制新批準(zhǔn)高碳項目，限制向高碳項目供地，以此來調(diào)節(jié)高碳經(jīng)濟(jì)與低碳經(jīng)濟(jì)的用地總量、結(jié)構(gòu)和速度，以降低高碳經(jīng)濟(jì)的用地比重，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

2.2及時優(yōu)化調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)

構(gòu)建低碳土地管理制度，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，要注重及時優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)控這一重要手段。具體的手段可以從減少碳排放和增加碳匯兩個方面來實施。其中增加碳匯的土地管理手段有：積極植樹造林，增加林地的比重，提高森林覆蓋率；積極推進(jìn)城市綠化工作，增加城市綠地面積；落實退耕還草工作，增加草地面積。減少碳排放的土地管理手段有：充分挖掘存量建設(shè)用地，尤其是廢棄的工礦用地，控制新增建設(shè)用地總量；加強區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地集約節(jié)約管理，做好開發(fā)區(qū)建設(shè)用地集約節(jié)約利用評價，提高建設(shè)用地集約節(jié)約利用水平；倡導(dǎo)農(nóng)地施用有機肥以及秸稈還田，減少農(nóng)業(yè)碳排放；構(gòu)建土地生態(tài)補償機制。

2.3制定促進(jìn)低碳發(fā)展的土地儲備政策，逐步回收高碳項目用地

制定促進(jìn)低碳發(fā)展的土地儲備政策，逐步回收高碳項目用地。政府為了給城市發(fā)展留足空間，除了征收農(nóng)村集體土地外，政府還可以運用土地整理、土地置換等土地政策工具，加速淘汰高耗能、高排放、高污染的項目，依據(jù)土地儲備政策接收其項目用地，以供應(yīng)土地一級市場。

2.4創(chuàng)新低碳產(chǎn)業(yè)項目土地供應(yīng)方式

針對當(dāng)前部分地方政府出于政績及可支配資金的最大化考慮，傾向于采取對不同用途土地采取不同出讓方式的差別定價策略。例如，對于商業(yè)、住宅用地傾向于采取招拍掛的方式追求一次性收益，而對于工業(yè)用地，地方政府看重的則是工廠建成之后給本地區(qū)帶來的GDP、稅收、就業(yè)等政績利益和長期收益。為此，不惜采取各種優(yōu)惠政策，包括壓低地價，甚至零地價以至負(fù)地價，以達(dá)到招商引資的目的。為此，2007年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，要求：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)?！睂τ诘吞籍a(chǎn)業(yè)項目用地，尤其是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目，除了一般的招標(biāo)、拍賣、掛牌等出讓方式外，政府還可以通過協(xié)議出讓的方式出讓土地。

2.5充分發(fā)揮地價杠桿作用，支持低碳經(jīng)濟(jì)項目

對于促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的項目用地，若在一級市場獲取土地使用權(quán)，政府可以在價格上給予一定的優(yōu)惠；若在二級市場轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)，政府可以在轉(zhuǎn)讓稅費方面給予優(yōu)惠，通過土地價格和稅收政策積極引導(dǎo)資本和資源向低碳方向轉(zhuǎn)移。對于低碳產(chǎn)業(yè)項目的用地，除了可以在土地價格、土地稅費等方面給予優(yōu)惠外，政府還能制定政策在土地信貸、土地抵押等方面給予支持。此外，可以簡化低碳產(chǎn)業(yè)項目融資用地審批。

篇3

論文關(guān)鍵詞：土地整理項目；社會效益；生態(tài)效益；經(jīng)濟(jì)效益

土地整理是指在一定地域范圍內(nèi)，按照土地利用計劃及其總體規(guī)劃的要求，采用一定的措施和手段，調(diào)整土地利用和社會經(jīng)濟(jì)管理，改善土地利用結(jié)構(gòu)，科學(xué)規(guī)劃、合理布局，以提高土地資源的利用率和產(chǎn)出率，增加可利用土地數(shù)量，確保社會、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)三大效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。通過土地整理可以增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，實現(xiàn)耕地數(shù)量和質(zhì)量兩方面的綜合提高嘲，進(jìn)而改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境；可以有效緩解人地矛盾，保證土地資源總量的動態(tài)平衡和可持續(xù)利用，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對資源的需求。

本研究以聞喜縣為例，對其土地整理項目的社會、生態(tài)及經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了分析研究。

1項目區(qū)基本情況

項目區(qū)位于聞喜縣境內(nèi)，區(qū)內(nèi)總?cè)丝?995人，其中農(nóng)業(yè)人口7195人；區(qū)內(nèi)現(xiàn)有耕地面積1544．86hm，居民收入以農(nóng)業(yè)為主，人均純收入1770元。項目整理建設(shè)規(guī)模1674．63hm，總投資3170．27萬元。

項目區(qū)土地屬區(qū)內(nèi)的幾個行政村集體所有，由當(dāng)?shù)卮迕癯邪?jīng)營使用。區(qū)內(nèi)土地資源豐富，交通便利，但其農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施老化、水利工程嚴(yán)重不配套，致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定，糧食單產(chǎn)低，農(nóng)民純收入較低、增收緩慢，這種情況在很大程度上影響了當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展與農(nóng)村社會的穩(wěn)定。

2土地利用現(xiàn)狀

項目區(qū)總面積為1817．19hm，其中不動工面積為142．56hm，主要包括宅基地125．55hm，工礦企業(yè)7．41hm，林地3．41hm，園地6．19hm2；整理面積為1674．63hm，它主要包括耕地1544．86hm(占整理面積的92．25％，其中基本農(nóng)田1470．96hm)，農(nóng)村道路占地35．96hmz(占整理面積的2．15％)，農(nóng)田水利用地9．42hm(占整理面積的0．56％)，荒草地84．39hm(占整理面積的5．04％)。

3土地整理項目綜合效益分析

3．1社會效益分析

土地整理的社會效益是指土地整理實施后，對社會環(huán)境系統(tǒng)的影響及其產(chǎn)生的宏觀社會效應(yīng)，即從社會的角度出發(fā)，土地整理為實現(xiàn)社會發(fā)展目標(biāo)(如增加農(nóng)民就業(yè)機會、縮小城鄉(xiāng)差別等)所作出的貢獻(xiàn)與影響的程度。

3．1．1從土地整理資金的來源、流向和整理后土地利用的經(jīng)營、管理和組織要求來看，土地整理本身就是縮小城鄉(xiāng)差別、促進(jìn)全社會經(jīng)濟(jì)文化共同發(fā)展的一個重要手段。農(nóng)用土地整理最大的受益者是項目區(qū)的廣大農(nóng)民，因此得到了他們的大力擁護(hù)和支持；同時，土地整理還是政府部門為老百姓辦實事、辦好事的一項民心工程，是支農(nóng)工作的一種具體體現(xiàn)。該項目完成后項目區(qū)可新增耕地63．83hm，使當(dāng)?shù)厝说鼐o張的矛盾得到有效緩解，同時也確保了當(dāng)?shù)馗乜偭縿討B(tài)平衡的實現(xiàn)。

3．1．2通過土地整理，為農(nóng)業(yè)實現(xiàn)機械化、生物化、集約化、智能化生產(chǎn)等奠定了基礎(chǔ)；同時對于提高農(nóng)民的種田積極性、轉(zhuǎn)變當(dāng)?shù)厝说膫鹘y(tǒng)觀念，引進(jìn)和采用先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)，并運用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營管理方式建設(shè)新農(nóng)村，進(jìn)而推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。

3．1．3通過土地整理，可提高農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力；同時農(nóng)田的基礎(chǔ)設(shè)施水平將會大大提高，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，使農(nóng)作物收成得到保障，農(nóng)民收入增加、生活水平逐步提高。

3．1．4通過土地整理，可改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活條件，項目區(qū)內(nèi)溝壑崗地、沙灘地將得到平整，農(nóng)田道路、灌溉、電力設(shè)施和環(huán)境景觀工程將全部配套，可提高土地利用率和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。

3．1．5在項目實施過程中，會有不少農(nóng)村剩余勞動力投身其中，從而增加了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)機會，減少勞動力的盲目外流。同時，通過土地整理，農(nóng)民群眾的生態(tài)意識、科學(xué)種田水平都將大大提高，人與自然的關(guān)系也會變得更加和諧，這有利于農(nóng)村社會的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

3．2生態(tài)效益分析

土地整理的生態(tài)效益是指土地整理行為主體進(jìn)行的活動影響了自然生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能，從而使得自然生態(tài)系統(tǒng)對人類的生產(chǎn)和生活產(chǎn)生直接或間接的生態(tài)效應(yīng)。

在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，將農(nóng)田水利配套設(shè)施建設(shè)、土地平整及田間建設(shè)緊密地結(jié)合在一起，通過水利灌溉、田間道路建設(shè)以及土地平整和土壤改良等工程措施，建起“田成方、路成框、渠成網(wǎng)、林成行、村集中”的現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)，明顯地改善了項目區(qū)的整體生態(tài)環(huán)境。

3．2．2通過土地整理，零亂破碎無序的田塊被改

為規(guī)整的田塊，提高了土地集約化利用水平；建成了系統(tǒng)、完善的農(nóng)田排灌系統(tǒng)，提高了水資源的利用率和灌溉、防洪能力；改善了高低不平、彎彎曲曲的農(nóng)村路況，建成了便于機械化作業(yè)和人行管理的道路網(wǎng)；降低了區(qū)內(nèi)地表坡度，加之建立了防護(hù)林網(wǎng)系統(tǒng)，提高了林木覆蓋率，有效地減少了水土流失，而且對促進(jìn)項目區(qū)生態(tài)平衡也起到積極作用。

3.3經(jīng)濟(jì)效益分析

土地整理的經(jīng)濟(jì)效益是指投資主體通過對需要整理的土地進(jìn)行資金、勞動、技術(shù)和管理等投人后所獲得的經(jīng)濟(jì)收益同。它主要通過對土地整理的投入、產(chǎn)出進(jìn)行分析。經(jīng)濟(jì)效益分析常用的方法有：靜態(tài)分析法、動態(tài)分析法和敏感性分析法等。本研究主要采用靜態(tài)分析法對聞喜縣土地整理項目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行快速、簡便的分析。

3．3．1新增耕地的經(jīng)濟(jì)效益通過土地整理，項目區(qū)可新增耕地51．06hm，全部按當(dāng)?shù)氐姆N植模式“冬小麥一夏玉米”種植。按每公頃生產(chǎn)小麥6．75t、玉米7．50t，小麥產(chǎn)值1500元／t、玉米產(chǎn)值1200元／t計算，扣除所需農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本65．86萬元，項目區(qū)新增耕地年增加收益31．79萬元。

3．3．2改造中低產(chǎn)田的經(jīng)濟(jì)效益土地整理后，項目區(qū)耕地質(zhì)量可得到明顯改善，將改善耕地面積1544．86hm。以種植小麥、玉米為例，種植面積1235．89hm，每公頃玉米的產(chǎn)量要比整理前增加3．75t，小麥的產(chǎn)量要比整理前增加2．94t，以玉米產(chǎn)值1200元／t，小麥產(chǎn)值1500元／t計算，總產(chǎn)值分別增加556．15萬，545．03萬元，扣除增加的生產(chǎn)總成本852．76萬元，改造中低產(chǎn)田年增加收益248．42萬元。

3．3.3項目區(qū)土地總收益項目區(qū)土地總收益包括新增耕地的經(jīng)濟(jì)效益和改造中低產(chǎn)田的經(jīng)濟(jì)效益兩部分。工程完成后，項目區(qū)兩項合計每年可增加收益280．21萬元(不含不可預(yù)見的冰雹、風(fēng)災(zāi)、冷害和嚴(yán)重蟲災(zāi)等自然災(zāi)害)。

4小結(jié)

篇4

2土地管理制度的問題分析

通過上文針對我國當(dāng)前土地管理制度的基本內(nèi)容和相關(guān)的項目進(jìn)行細(xì)致并且深入的研究，可以對加強土地管理和完善相關(guān)制度的重要性有著全面的掌握。下文將針對當(dāng)前土地管理制度之中存在的一系列問題進(jìn)行綜合性的研究，力求在此基礎(chǔ)之上提出改進(jìn)和創(chuàng)新的對策，以全新的工作思路來對工作的方向進(jìn)行科學(xué)化的引導(dǎo)，促進(jìn)土地管理水準(zhǔn)和效益的不斷提升。首先，我國當(dāng)前的土地管理工作之中土地的產(chǎn)權(quán)制度不夠完善和健全。最為突出的是城市內(nèi)部的土地產(chǎn)權(quán)不夠清晰，土地產(chǎn)權(quán)的主體不夠清晰，同時針對土地的登記制度也不夠健全和科學(xué)，針對土地的使用劃分和相關(guān)的界定也不夠科學(xué)合理。另外，在當(dāng)前的土地管理工作之中，針對土地的價格機制建設(shè)不夠科學(xué)化，相關(guān)基準(zhǔn)的價格不能夠真實的、全面的、客觀的反映出土地的實際價格水準(zhǔn)，另外在地方政府之中也存在有壟斷性的行為，這一點對于土地價格也將產(chǎn)生不利影響。另外，在我國的農(nóng)村土地管理制度之中，也存在有重大的缺陷。首先，現(xiàn)行的集體性的土地管理制度立法存在有巨大的問題，針對各項權(quán)限的規(guī)定均存在有較大的缺失，而在部分的法律規(guī)定和政策之中，難以體現(xiàn)出農(nóng)民作為集體式土地主體的所有權(quán)，部分地方政府不能夠準(zhǔn)確的貫徹和執(zhí)行國家所制定的土地管理制度政策，所以不少村民申請的住宅建設(shè)均由于規(guī)劃方案的缺失而難以得到及時的審批。上述問題都對我國當(dāng)前土地管理工作帶來巨大的阻礙，所以應(yīng)當(dāng)加以全面的改進(jìn)。

3完善土地管理制度的政策研究

篇5

不論是解放以前或是解放以后的一個相當(dāng)長的時期內(nèi)，在人口、糧食問題的壓力下，兵團(tuán)經(jīng)歷了多次大規(guī)模開荒的時期，農(nóng)業(yè)的重點由南疆拓展到了北疆，耕地由山前平原延伸到沙漠邊緣，大規(guī)模的林地、草地、濕地被改造成了耕地，歷史的變遷在人們的思想意識上留下了深刻的烙印，總認(rèn)為兵團(tuán)的開發(fā)就是開荒，就是擴(kuò)大農(nóng)業(yè)的規(guī)模，直到上個世紀(jì)末中央提出西部大開發(fā)的決策后，一些政府部門立即提出大開荒的應(yīng)對方略。繼后中央相繼提出了退耕還林還草和重視生態(tài)環(huán)境等一系列重大舉措后，才初步克服了開發(fā)就是開荒的傳統(tǒng)理念，但遠(yuǎn)沒有達(dá)到摒棄這一理念的境界，在考慮新疆兵團(tuán)的發(fā)展思路時，總是念念不忘開荒，甚至還把開荒作為今后大開發(fā)的重點，把擴(kuò)大農(nóng)地規(guī)模視為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要方面，而對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和建設(shè)用地發(fā)展的研究則遠(yuǎn)未達(dá)到應(yīng)有的重視程度。這種傳統(tǒng)觀念必須盡快扭轉(zhuǎn)。

二、對土地缺乏嚴(yán)格管理，土地浪費嚴(yán)重

盡管有了土地管理法，但由于執(zhí)法力量不足，特別是從局部眼前利益出發(fā)開發(fā)利用土地，致使濫占濫用土地現(xiàn)象嚴(yán)重。對土地缺乏嚴(yán)格管理，土地浪費嚴(yán)重盡管有了土地管理法，但由于執(zhí)法力量不足，特別是從局部眼前利益出發(fā)開發(fā)利用土地，致使濫占濫用土地現(xiàn)象嚴(yán)重。部分基建項目用地不報請批準(zhǔn)或先用后報，寬打?qū)捰?，少征多用，早征晚用，多征少用，甚至征而不用?/p>

三、土地退化是進(jìn)行土地持續(xù)開發(fā)的起因，恢復(fù)則是進(jìn)行土地持續(xù)開發(fā)的前提。

土地的退化和恢復(fù)是兩個長期的過程，其機理更是需要長期的研究和探索。這項研究不僅對生態(tài)環(huán)境有著重大意義，而且對我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也有著深遠(yuǎn)的影響。因此，今后必須加大投入，繼續(xù)深化土地退化與恢復(fù)機理的研究。

1、確保耕地總量動態(tài)平衡隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快，對耕地的需求量會日益增多，解決耕地資源稀缺問題的出路在于一方面“開源”即加大對耕地后備資源的開發(fā)和復(fù)墾；另一方面“節(jié)流”即節(jié)約和合理利用及保護(hù)耕地，提高土壤質(zhì)量，提高耕地的產(chǎn)出水平。由于農(nóng)業(yè)適宜和中度適宜的土地幾乎都已被開墾用于種植業(yè)，其余土地的生態(tài)條件較差，因此應(yīng)當(dāng)弱化后備資源開發(fā)，重視對已利用地的挖潛整理。

2、耕地總量動態(tài)平衡要實現(xiàn)質(zhì)和量的統(tǒng)一。切實保護(hù)耕地要重視以下幾個方面：

增強土地利用規(guī)劃的法律效力，制定耕地保護(hù)的專項規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行用途管制；加強土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，明晰耕地產(chǎn)權(quán)，建立長期穩(wěn)定的激勵機制；充分發(fā)揮土地價格、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，調(diào)整土地利用行為，優(yōu)化土地資源配置；加強對土地管理部門的監(jiān)管，防止因利益驅(qū)動而多占、亂占耕地；建立耕地變化的動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)。

四、土地資源開發(fā)利用的主要對策

1、要加強教育和宣傳，使各級領(lǐng)導(dǎo)和大眾充分考慮資源和生態(tài)環(huán)境的承載能力，充分認(rèn)識到破壞自然、掠奪自然，就是破壞自己、掠奪自己；要關(guān)注人，也要關(guān)注自然；要滿足人的需要，也要維護(hù)自然的平衡；要關(guān)注人類當(dāng)前的利益，更要關(guān)注人類未來的利益。對經(jīng)濟(jì)效益的過度追逐，忽視生態(tài)效益，只求索取，不講投入，掠奪式利用，將加劇地力退化和環(huán)境惡化，嚴(yán)重影響土地資源的可持續(xù)利用和經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。要以人為本，充分認(rèn)識到土地不僅是財富之母，更是民生之本。要積極轉(zhuǎn)變粗放型經(jīng)濟(jì)的增長方式，用協(xié)調(diào)發(fā)展的思想指導(dǎo)土地資源的合理開發(fā)利用。

2、科學(xué)合理地制定完善土地利用總體規(guī)劃，實施土地年度計劃管理，加強土地宏觀調(diào)控。合理確定各類用地的規(guī)模、結(jié)構(gòu)，使之與城市總體規(guī)劃和相關(guān)專業(yè)規(guī)劃銜接。將政府引導(dǎo)與市場運作，規(guī)劃引導(dǎo)與成片開發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)與保證質(zhì)量作為結(jié)構(gòu)調(diào)整的原則，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃。

3、加強法制建設(shè)和執(zhí)法力度。把規(guī)范土地市場秩序上升為法律行為，對任何破壞土地市場秩序的行為，都應(yīng)當(dāng)追究相應(yīng)的責(zé)任，以提高違規(guī)成本。

篇6

只要是關(guān)乎到土地資源開發(fā)的建設(shè)性問題就會存在工程規(guī)劃與建設(shè)。所以土地開發(fā)背景下的工程自立項待到項目實施動工階段，包括最后的收尾的驗工計價等階段工作處理，時間周期都相對較長，處理的細(xì)節(jié)問題都相對繁縟與系統(tǒng)。也就是說，土地開發(fā)經(jīng)辦審核程序或流程等批復(fù)時間較長，有些項目資金到位一般都需要一年時間，甚至不少項目開發(fā)整理資金到位需長達(dá)兩年之久。即使有些項目經(jīng)過了經(jīng)費劃撥或資金籌措等關(guān)卡，但資金到位后，市場中的作業(yè)原料價格已經(jīng)今非昔比，如果再考慮用地規(guī)劃編制等問題，也會進(jìn)一步拖延工程建設(shè)。此外，在工程開工階段不可預(yù)控的人為因素或環(huán)境因素影響，也會導(dǎo)致項目建設(shè)嚴(yán)重超出合同工期進(jìn)度時間要求。同時，當(dāng)前不少土地開發(fā)項目審計介入時間相對滯后，發(fā)揮審計職能也多以事后審計為主，結(jié)果一旦審計到隱蔽作業(yè)項時，工作處理量大，難度提升，進(jìn)而則會影響到驗工計價等流程處理效果。

1．2專業(yè)化程度不夠

所謂專業(yè)化則包括土地開發(fā)項目下的人員業(yè)務(wù)技能素質(zhì)問題與工藝技術(shù)水平問題等。從項目立項準(zhǔn)備工作完畢后待到工程動工時期的實施結(jié)果來看，幾乎全部問題表現(xiàn)在管理體系制度下的各類措施與管理手段的執(zhí)行或落實方面存在各類問題。其中，技術(shù)工藝應(yīng)用往往和整理資金投入幅度相關(guān)，或者工程組織設(shè)計下的技術(shù)工藝不適用等有關(guān)。但涉及到項目財政管理問題，往往和人員業(yè)務(wù)素質(zhì)水平表現(xiàn)相關(guān)，具體表現(xiàn)為以下幾點:第一，預(yù)算審核。一般參與到預(yù)算審核工作的主要負(fù)責(zé)人都是之前從事財務(wù)主管工作居多，關(guān)于土地開發(fā)規(guī)劃及預(yù)算相關(guān)的專業(yè)技能或知識相對欠缺，難以識別預(yù)算編制中高估項或冒算項，最終審核職能發(fā)揮往往流于形式。第二，工程質(zhì)量控制。由于土地開發(fā)背景下的工程立項直至竣工交付的工期進(jìn)度要比一般工程建設(shè)用時消耗大得多。因此，其在項目全程階段出現(xiàn)的問題也較多，比如項目招投環(huán)節(jié)資質(zhì)審核問題、項目原始資料及手續(xù)不全、工程動工變更較多、以及現(xiàn)場施工偷工減料等。第三，審計報告問題。土地開發(fā)整理工程有別于一般建筑工程，一些審計人員對其審計標(biāo)準(zhǔn)往往拿捏不準(zhǔn)，尤其是關(guān)乎到工程量計算及一些關(guān)鍵、隱蔽水利水電項目的勘察等，往往缺乏科學(xué)審計評估手段，投入到實踐工程核定方面時就缺乏合理性;同時有些地方還有以撥代支、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩賬套用等現(xiàn)象。

2土地開發(fā)整理項目資金管理的主要途徑探討

2．1重視組織管理，形成協(xié)同效應(yīng)

第一，要對土地開發(fā)工程的項目法人制加以有效確認(rèn)，主要以國土局耕?？苹蚋骷壙h復(fù)墾中心機構(gòu)作為工程法人。同時，在現(xiàn)行的財政體系管理機制下，財政部與國土部管理機構(gòu)要對資金核算事宜或相關(guān)組織活動予以負(fù)責(zé)，區(qū)分鎮(zhèn)一級和縣級的資金核算機制，取消鎮(zhèn)一級資金核算機制，貫徹實行縣級報賬機制，加強項目全程成本控制實施效果。第二，構(gòu)建協(xié)調(diào)體系制度，主要制度中要涵蓋地方政府單位、財政部門、規(guī)劃單位、以及國土部，包括地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，從而才能真正意義上達(dá)到上行下效的聯(lián)動協(xié)調(diào)機制。第三，落實土地開發(fā)工程的項目負(fù)責(zé)指揮人，人員代表應(yīng)由財政、國土、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、審計等單位共同委派人員，負(fù)責(zé)各自組織機構(gòu)的工作任務(wù)，發(fā)揮項目的全程監(jiān)督職責(zé)與職能。

2．2強化項目審批，保障項目預(yù)算執(zhí)行效率

預(yù)算審批流程執(zhí)行貫徹下來應(yīng)當(dāng)具有高度的時效性、經(jīng)濟(jì)適用性、實際可操作性。不過，當(dāng)前土地開發(fā)整理工程預(yù)算審批往往背離這些原則。由此可見，改變項目預(yù)算審批管理體制問題也是一項重點處理工作。同時，應(yīng)加快中央與省級對新增用地征占的費用補償進(jìn)度，即當(dāng)年上班年度申報的工程要在下半年下達(dá)預(yù)算資金。此外，要對傳統(tǒng)意義上的集中會議審計方式作出調(diào)整與變革，主要貫徹采用現(xiàn)場預(yù)算審核制。另外，規(guī)劃設(shè)計工作需要由省級招標(biāo)來輔助進(jìn)行，出資費用由省級直撥，并按照各地分配到的指標(biāo)份額予以直接扣除。

2．3強化審計監(jiān)督，填補管理漏洞

第一，大力培養(yǎng)審計監(jiān)管儲備人才，將有關(guān)再教育與培訓(xùn)指導(dǎo)活動貫徹到實踐中來，要在培訓(xùn)與再教育中了解項目規(guī)劃及熟知預(yù)算知識，包括土地開發(fā)整理項的投標(biāo)、合同、項目管理組織活動等基本要求。第二，要強化內(nèi)部審計。資金是盤活項目的動力基礎(chǔ)，加強項目整理資金的日常審計活動勢在必行，凡是涉及到資金監(jiān)管不力的問題要圈定問題重點范圍，以及時研討出可行性整改意見。第三，引入外部審計。整理資金的管理與運作需要在內(nèi)部審計的作用下打好資金管理基礎(chǔ)，填補、堵塞資金管理內(nèi)部漏洞。但與之同時，要強調(diào)外部審計，特別是項目進(jìn)入到驗工計價組織環(huán)節(jié)時，要充分發(fā)揮外部審計職能，將竣工結(jié)算審計工作處理得當(dāng)，以有效審核各項資金的實際使用渠道與途徑等。

篇7

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

土地抵押登記制度：

1、土地抵押登記的作用。2、土地抵押權(quán)登記程序。3、土地抵押權(quán)登記的效力。

土地抵押權(quán)的消滅：1、債務(wù)清償；2、抵押物消滅；3、土地抵押權(quán)實現(xiàn)；4、抵押權(quán)無效。

土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個問題：

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)；

2、關(guān)于“四荒”土地抵押；

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對抗土地使用權(quán)收回；

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

內(nèi)容提要：土地抵押權(quán)是附屬于土地使用權(quán)的一項土地他項權(quán)利，土地抵押制度也是人們在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直探討的一個問題。本文先從土地抵押權(quán)的概念和法律特征談起，對土地抵押權(quán)的客體范圍、登記制度及土地抵押權(quán)的消失進(jìn)行闡述，并對土地抵押權(quán)制度中幾個需要思考的問題略作探討。

關(guān)鍵詞：土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)登記土地使用權(quán)

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的全局發(fā)展，土地在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中越來越顯示其重要性，人們已不再單獨將土地作為一種資源來對待，而是將其當(dāng)作一種資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理，以充分發(fā)揮其在國民經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。為此，筆者通過對土地管理知識的一些學(xué)習(xí)和了解，感到這是一門非常廣泛和深奧的學(xué)說，其中有許多知識需要我們進(jìn)行學(xué)習(xí)，有許多問題需要我們進(jìn)行思考和探討，在此本文就其中的土地抵押權(quán)進(jìn)行闡述，并對土地抵押權(quán)制度中幾個需要思考的問題略作探討。

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債務(wù)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對土地使用權(quán)以外的其他土地他項權(quán)利，沒有明確規(guī)定。

二、土地抵押權(quán)的法律特征

首先，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地他項權(quán)利雙重性質(zhì)。土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的屬概念，應(yīng)當(dāng)歸入擔(dān)保權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)的范疇，《中華人民共和國擔(dān)保法》第34條第三項和第五項均把國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)作為可以抵押的財產(chǎn)，因此，從物權(quán)法的意義是說，土地抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)；同時土地抵押權(quán)又是土地他項權(quán)利的一種，是設(shè)立于土地使用權(quán)之上的權(quán)利和負(fù)擔(dān)。因此，土地抵押關(guān)系的調(diào)整，不僅要適用擔(dān)保法的規(guī)定，而且要適用土地法的規(guī)定。

其次，土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)。土地使用權(quán)與抵押權(quán)是兩種不同的權(quán)利，但土地抵押權(quán)必須是基于土地使用權(quán)（利）才能成立，并以土地使用權(quán)作為實現(xiàn)抵押權(quán)的標(biāo)的。土地抵押權(quán)成為他項權(quán)利，因其標(biāo)的物為土地，地上物及某些土地權(quán)利，抵押在于確保債的經(jīng)濟(jì)價值的實現(xiàn)。故提供擔(dān)保之物必須具有交換價值。出讓土地使用權(quán)是使用者以出讓金錢為代價而取得的，因此，土地使用權(quán)可以成為抵押標(biāo)的物。目前，我國尚無法律明確規(guī)定其他土地他項權(quán)利可以作為抵押，故土地抵押權(quán)的標(biāo)的僅是土地使用權(quán)而非其他。

第三，土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，但兩者又有著密切的聯(lián)系，土地抵押權(quán)的效力對土地使用權(quán)有著重大影響。一方面，它的發(fā)生要以土地使用權(quán)的存在和行使為條件，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，作為利的土地使用權(quán)，因行政機關(guān)依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，作出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時，在該土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)隨之消滅。另一方面，它的實現(xiàn)必然導(dǎo)致土地使用權(quán)歸屬的變動。

第四，土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為。設(shè)立土地抵押權(quán)必須訂立書面的抵押合同，并進(jìn)行土地抵押權(quán)抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。我國對土地抵押權(quán)登記實行強制登記制度，抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，效力未定的書面抵押合同，其效力經(jīng)登記而確定。

第五，土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力，它的目的是通過土地權(quán)益歸屬的變更來實現(xiàn)債權(quán)的保障，而不是直接滿足對土地的利用需求。因此，它不具有對土地占有使用的權(quán)益。從土地他項權(quán)利性質(zhì)來分，土地抵押權(quán)是擔(dān)保性他項權(quán)利，而其他諸如地上權(quán)，地役權(quán)等均歸屬于用益性他項權(quán)利。這也是土地抵押權(quán)不同于其他土地他項權(quán)利的重要特征

三、土地抵押權(quán)的客體范圍

1、劃撥國有土地使用權(quán)。所謂劃撥國有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補償費和安置補助費后取得的土地使用權(quán)。由于通過劃撥方式取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國有土地使用證。（2）具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第36條規(guī)定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時抵押。

2、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開發(fā)利用，《擔(dān)保法》對“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。

4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)抵押規(guī)則。

四、土地抵押權(quán)登記制度

1、土地抵押登記的作用

（1）抵押權(quán)的公示及生效的作用。土地抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，是一種對世權(quán)。因此，對土地抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示，向社會公眾展示土地抵押的設(shè)立、變更及消滅的法律狀況；并且登記制度對土地抵押權(quán)的生效起著決定性的作用。如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。（2）警示效力。土地抵押權(quán)登記的目的在于告知公眾土地抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓公眾了解該抵押權(quán)的變動情況，自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。因為根據(jù)民法的意思自治原則，法律對債權(quán)人對自己是否成為土地抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在土地使用權(quán)上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵押權(quán)人的權(quán)利實現(xiàn)就會存有風(fēng)險，但如果進(jìn)行土地抵押登記，就可以給抵押權(quán)人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。

2、土地抵押權(quán)登記程序。

根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，辦理抵押權(quán)登記，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人根據(jù)不同的土地使用權(quán)情況進(jìn)行地價評估，并鑒定書面的抵押合同，其次在鑒定抵押合同后15日內(nèi)，由抵押人和抵押權(quán)人持被抵押的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價評估及確認(rèn)報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記（如一方到場申請抵押登記，必須持有對方授權(quán)委托文件）。最后，土地管理機關(guān)審查，進(jìn)行登記注冊，核發(fā)《土地他項權(quán)利證書》。

3、土地抵押權(quán)登記的效力

根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，土地抵押登記為抵押合同的生效條件，也就是說，以抵押登記為生效條件的土地抵押合同，自辦理抵押登記之日起生效，登記生效日即為抵押合同的生效日。抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：（1）當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個或者兩個以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。（2）在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無論抵押財產(chǎn)的受讓人是否屬于善意，抵押權(quán)人都可與之對抗行使追及權(quán)。（3）抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對抗抵押權(quán)受讓人的效力。（4）已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。（5）在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；（6）債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)請求人民法院依法實施扣押，并自扣押之日起對由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。（7）債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過拍賣、變變的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價款中優(yōu)先受償。

五、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形有下面幾種：

1、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

2、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國有土地使用權(quán)被國家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

3、土地抵押權(quán)實現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)，并就處分抵押物的價款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時，抵押權(quán)實現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

4、抵押權(quán)無效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認(rèn)無效。抵押權(quán)無效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法（試行）》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無效。

六、土地抵押權(quán)制度中需要思考的幾個問題

1、土地抵押權(quán)的客體是否限于土地使用權(quán)。

我國的土地抵押權(quán)實際是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，但是，隨著社會的發(fā)展，我國的法律能否突破這個界限，把土地抵押權(quán)的客體擴(kuò)大到其他土地項權(quán)利，答案是肯定的。只要是能夠有償轉(zhuǎn)讓的土地他項權(quán)利，就應(yīng)允許抵押。例如，空中權(quán)和地下權(quán)。我國部分學(xué)者也贊成其他部分土地他項權(quán)利可以進(jìn)行抵押①。

2、關(guān)于“四荒”土地抵押

《擔(dān)保法》第34條規(guī)定：抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。集體土地使用權(quán)被允許抵押的條件之一，必須是抵押人對該荒地?fù)碛谐邪?jīng)營權(quán)，筆者認(rèn)為，該限制是不合理、不全面的。應(yīng)該將包括以購買、租賃、股份合作方式取得的四荒土地使用權(quán)規(guī)定為允許抵押的條件。對于四荒土地使用權(quán)，只要是有償取得的允許轉(zhuǎn)讓的，原則上都可以抵押。

3、土地抵押權(quán)登記效力能否對抗土地使用權(quán)收回

土地抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)，在土地使用權(quán)被收回的情況下，土地抵押權(quán)自行消滅。這是我國法律關(guān)于二者之間法律效力的規(guī)定。但筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律規(guī)定，限制了土地使用權(quán)抵押的獨立性，使抵押的擔(dān)保功能降低，交易的安全難以保障。理由主要有以下幾方面。其一，在土地使用權(quán)出讓合同有效期間提前收回土地使用權(quán)的行為是一種民事行為，是土地所有人解除土地使用權(quán)出讓合同的合同行為。土地所有人的收回行為不能對抗抵押人。因為抵押是物權(quán)行為。而土地使用權(quán)收回是債權(quán)行為，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原理，抵押權(quán)自應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償。其二，土地使用權(quán)設(shè)有抵押并登記后，該抵押即有公信力，它可對抗任何第三人。抵押公信力旨在保護(hù)商業(yè)信譽及維護(hù)善意抵押權(quán)人的交易安全。這種公信力不僅是民法中的誠信原則的組成而分，且是各部門立法的基礎(chǔ)。因此，一旦發(fā)生違反這種公信力的行為時，該行為的效力應(yīng)當(dāng)次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用權(quán)設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押權(quán)人即：（1）可以登記的先后次序享有抵押登記利益（2）可以對抗任何第三人的主張。（3）可以排斥次登記或尚未登記的但已“收回”的（土地使用權(quán)）效力?；谏鲜鲂Я?，當(dāng)發(fā)生土地使用權(quán)收回情形時，抵押權(quán)人當(dāng)然可以主張經(jīng)登記的權(quán)利，并排斥未登記的權(quán)利主張或其他債權(quán)，先于其他權(quán)利享有優(yōu)先受償權(quán)。

4、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否應(yīng)征得批準(zhǔn)劃撥該土地的人民政府主管部門的批準(zhǔn)或同意。

前面已論及劃撥的國有土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，如果該土地使用權(quán)土地之上有房屋并且房屋所有人以該房屋設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。但該法律規(guī)定產(chǎn)生的后果是抵押人無法履行其債務(wù)時，必然會出現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓問題。而抵押人自身因為對土地使用權(quán)無權(quán)作出處分，因此，必須要經(jīng)過有關(guān)政府土管部門的審批，轉(zhuǎn)讓方為有效?，F(xiàn)在的擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法對此沒有加以明確規(guī)定，筆者認(rèn)為是立法的一個缺憾。劃撥土地上的房地產(chǎn)未征得政府同意即可去進(jìn)行抵押，在法理上也是講不通的。抵押是對物的一種處分，未征得權(quán)利人的同意就以自己并不享有處分權(quán)的物去進(jìn)行抵押，顯然是違反了有關(guān)物權(quán)原理。劃撥土地的處分權(quán)在國家，政府仍然是地的主人，建筑在這種土地上的房產(chǎn)實際是與地產(chǎn)一起形成了一種國家與土地單位的共有關(guān)系。共有的財產(chǎn)未征得共有人的同意擅自作出處分，其處分行為應(yīng)屬無效。因此，劃撥土地的房地產(chǎn)未征得政府同意進(jìn)行抵押應(yīng)該是無效的。從實踐看，未經(jīng)批準(zhǔn)即可以劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也會帶來一些不良的后果。其一，離開土地的房屋價格不好確定，其價值只減不增，從而使得房屋價值難以評估，而評估抵押物的價值是抵押的一個程序，不能準(zhǔn)確地評估抵押物，必將影響到抵押權(quán)的設(shè)定和實現(xiàn)。其二，國家對劃撥土地可以根據(jù)需要收回，如其設(shè)定抵押物發(fā)生收回，必將嚴(yán)重?fù)p害抵押權(quán)人的利益。而經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)定的抵押一般是不會轉(zhuǎn)讓回收的。其三，影響國家對土地使用權(quán)的正常管理和統(tǒng)一安排。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國家出讓土地必須符合土地利用總體規(guī)劃。城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，應(yīng)有計劃，有步驟地進(jìn)行，而將劃撥土地的房地產(chǎn)抵押實際上就難以執(zhí)行這些規(guī)定，因為在實現(xiàn)抵押權(quán)時無論是協(xié)議方式還是法院訴訟后強制拍賣開式，都將影響國家對土地的管理，否則又會影響抵押權(quán)人的利益。如果在設(shè)定抵押權(quán)時，將政府有關(guān)部門審批作為必要條件，這些問題就都可以解決。

參考文獻(xiàn)資料：

一、《國土資源管理實務(wù)全書》（中國物資出版社）謝經(jīng)榮主編

第五章第八節(jié)地產(chǎn)抵押

二、《中國土地資源全書》（四川人民出版社）車夫主編

第五篇土地他項權(quán)利

三、《房地產(chǎn)抵押貸款如何避風(fēng)險》（《中國土地》2001年11期）

篇8

利用《水工建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》（SL203-97）中給出的計算公式進(jìn)行地震主動土壓力計算時發(fā)現(xiàn)，計算的結(jié)果與原規(guī)范偏差很大。有的文獻(xiàn)曾經(jīng)分析過其中的取值，但不全面，現(xiàn)對公式中的某些數(shù)學(xué)符號進(jìn)行比較分析，供大家借鑒。

2算例

為便于分析，現(xiàn)舉一實例進(jìn)行分析。

某懸臂式擋土墻，墻后填土高度4.13m，填土表面單位長度的荷重為0KN/m，擋土墻面與垂直面夾角為0°，填土表面和水平面夾角為0°，土的重度的標(biāo)準(zhǔn)值取18.0kN/m3，土的內(nèi)摩擦角為30°，擋土墻面與土之間的摩擦角取三分之一土的內(nèi)摩擦角，即10°。

3計算公式

《水工建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》（SL203-97）中給出的地震主動動土壓力計算公式如下，其中Ce應(yīng)取公式中按“＋”、“－”號計算結(jié)果中的大值。

式中FE——地震主動動土壓力代表值（kN/m）；

q0——土表面單位長度的荷重；

ψ1——擋土墻面與垂直面夾角；

ψ2——土表面和水平面夾角；

H——土的高度；

g——土的重度的標(biāo)準(zhǔn)值；

j——土的內(nèi)摩擦角；

qe——地震系數(shù)角；

d——擋土墻面與土之間的摩擦角；

z——計算系數(shù)，擬靜力法計算地震作用效應(yīng)時一般取0.25，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)取0.35，本計算取z=0.35；

ah——水平向設(shè)計地震加速度代表值，地震烈度Ⅶ度為0.1g，Ⅷ度為0.2g；

av——豎向設(shè)計地震加速度代表值，av=2ah/3；

g——重力加速度，9.8m2/s。

4計算成果分析

4．1計算成果

為便于對比分析，土的摩擦角分別取10°、15°、20°、25°、30°、35°、40°、45°，地震烈度分別?、鞫群廷?，按照SL203-97和SDJ10-78(試行)兩套規(guī)范分別進(jìn)行計算，計算結(jié)果見表1、表2。

4．2成果分析

從以上計算成果可以得出如下結(jié)論：

1)97規(guī)范計算出的地震力是78規(guī)范計算值的數(shù)倍。

2)隨著土的摩擦角的增大，78規(guī)范計算出的土壓力越來越小，97規(guī)范計算出的土壓力越來越大，受力趨勢不一致。

3)地震烈度越大，97規(guī)范計算出的土壓力越小，這是不符和實際規(guī)律的。

從以上統(tǒng)計分析可以看出，現(xiàn)行《水工建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》（SL203-97）計算的地震主動土壓力的計算公式存在一定的不合理成份。

從地震的作用效應(yīng)來看，地震豎向分量av有兩個方向，向上或向下，計算地震土壓力時應(yīng)分別計算，取其中的最大值為選用成果。至于原規(guī)范中規(guī)定的Ce應(yīng)取公式中按“＋”、“－”號計算結(jié)果的大值沒有實際意義。

4．3公式修正

根據(jù)以上分析，修改計算公式如下（此公式已得到原規(guī)范主要起草人的答復(fù)）：

修改后的計算成果見表3。

從上表可以得出如下結(jié)論：

1）修改后的公式新、舊規(guī)范計算結(jié)果相差不大，新規(guī)范比舊規(guī)范結(jié)果偏于安全。

2）當(dāng)θe公式中取“-”號、Fe公式取“+”號時計算地震主動土壓力最大。

3）無論Fe公式取“+”還是“-”號，θe公式中取“-”號比取“+”號計算的結(jié)果偏于安全。

從上面分析可以看出，用修改后的公式計算土壓力更合理，同時從第3條可以得出結(jié)論，θe公式不用取“+”、“-”號，可以直接取“-號”。

5結(jié)語

《水工建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》（SL203-97）中計算地震動土壓力的計算公式確實存在一定的問題，作者本人于1999年8月曾致信原規(guī)范起草單位請教，上述結(jié)論得到證實。

與《水工建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》（SL203-97）一同頒布的《水工建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》（DL5073-1997）已經(jīng)于2001年被《水工建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》（DL5073-2000）替代，該規(guī)范中將地震主動土壓力計算公式進(jìn)行了修正（見上述）。因此涉及到地震動土壓力計算的問題可以參考該規(guī)范進(jìn)行計算。

參考文獻(xiàn)：

1《水工建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》（SL203-97）,中國水利水電出版社，1998.4

2《水工建筑物抗震設(shè)計規(guī)范》（DL5073-2000），中國電力出版社，2001.3

作者簡介：

（喬裕民，男，高級工程師，河北省水利水電第二勘測設(shè)計研究院副院長，1960.3）

（劉樹玉，男，工程師，河北省水利水電第二勘測設(shè)計研究院設(shè)計處處長，1971.2）

DiscussionontheCalculationFormulaforActiveEarthPressureCausedbyEarthquake

篇9

一、前言

軟土對公路的危害，引起我國公路方面各具部門的重視，科研、設(shè)計、施工等單位全力以赴，協(xié)同作戰(zhàn)，經(jīng)過多年努力，已摸索了不少對策，并取得了可喜的成績。

（一）科研部門成立了專門機構(gòu)，組織機關(guān)。交通部下屬科研院、所有之，為了承擔(dān)軟土科研及試驗工程臨時組成科研小組也有之。近年來為集設(shè)計、科研與施工為一體專門服務(wù)于軟基，也兼作其它特殊性巖土處治工程而紛紛出現(xiàn)一些新型的巖土公司，在廣東、湖南、遼寧、陜西等省均有，這樣的聯(lián)合配套公司，給軟基處理帶來新的生機。

（二）勘察設(shè)計部門利用他們勘察單位的優(yōu)勢，采用多種勘探，測試手段，尤其近年來不僅用單一的鉆探方法而且更廣泛采用靜力觸探、十字板剪、旁壓等原位測試儀具以及多種土工儀器進(jìn)行原狀土和擾動土的物理、力學(xué)、水理試驗項目，為設(shè)計提供了可靠的地質(zhì)資料和各種必需的土工試驗數(shù)據(jù)，大大提高設(shè)計成果的可靠度。在設(shè)計方法方面更有大的突破，過去對軟土的沉降、穩(wěn)定計算，多用手算，現(xiàn)在采用計算輔助設(shè)計，不僅加快了設(shè)計進(jìn)度，而且便于優(yōu)化設(shè)計，且能迅速提供設(shè)計成果，也元形中減輕了設(shè)計人員的勞動強度。

（三）施工部門由于目前軟土部門趨向?qū)I(yè)化。公路部門有，航務(wù)、鐵道、市政、水電……等部門也有。它們擁有專門的施工機械，可使用多種材料進(jìn)行軟基處理施工，并能埋置檢測觀察儀具體進(jìn)行監(jiān)測，從而也保證了施工質(zhì)量和施工安全。

（四）其他部門在學(xué)術(shù)活動方面，不少學(xué)會或有關(guān)情報單位，不時地舉行軟土地基經(jīng)驗次序或?qū)ｎ}研究會，以提高科技人員素質(zhì)并收到取長補短加快信息傳遞的多方面的效果。

在管理工作方面：交通部急生產(chǎn)單位之所急，最近正組織幾個單位，經(jīng)過三年努力，編制出交通行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《公路軟土地基路堤設(shè)計施工技術(shù)規(guī)范》，它的即將頒布與出版，將使我國公路軟基無論在設(shè)計方面或施工方面，出現(xiàn)了有章可循的局面。

二、路基處理

（一）處理的一般原則

1．以時間換金錢，早在10年前，日本著名換金錢處理軟土路堤的方法。即盡早用堆載預(yù)壓不作深層處理軟基的方法，這種以自然沉降逐漸達(dá)到路基穩(wěn)定，是一種最經(jīng)濟(jì)也簡單的方法。但我國公路基本建設(shè)的程序不能盡早拔款、征地、從容施工，而一旦工程項目付諸實施時，又往往限于工期，一般情況用自然沉降法將難以實現(xiàn)。

2．以金錢贏得時間：即在施工工期緊迫，時間有限的情況下，除非個別低路堤地段高度在臨界高度以下，可不作地基處理。橋梁采用基礎(chǔ)處，其余軟土都需采用不同方法處理，只不過可用多種方案進(jìn)行優(yōu)選。

（二）勘察、設(shè)計和施工

1．軟土地區(qū)的地質(zhì)情況首先要弄清楚，工程地質(zhì)條件復(fù)雜，還應(yīng)進(jìn)行工程地質(zhì)分區(qū)，以便按分區(qū)不同在區(qū)別地予以處理。在勘察設(shè)計時如地質(zhì)工作做的不夠深，在施工時一旦發(fā)現(xiàn)，可作些補充勘察及勘探工作，對地質(zhì)情況作進(jìn)一步了解。

2．設(shè)計方案要經(jīng)濟(jì)又要合理切合當(dāng)?shù)貙嶋H情況。

3．所用材料數(shù)量要夠、質(zhì)量要保證；施工機械數(shù)量、規(guī)格、性能均要滿足要求。

4．施工時要嚴(yán)格遵守施工技術(shù)規(guī)范和操作規(guī)程辦事，以保證良好的質(zhì)量，軟土地段特別要注意控制填土速率，避免和產(chǎn)生路堤滑移或發(fā)生其它意外事情。

5．監(jiān)理工作要跟上，觀測儀具事先要埋置好，及時進(jìn)行監(jiān)理和記錄。以保證施工的質(zhì)量和安全。

如能樹立質(zhì)量第一的思想，嚴(yán)格將上述幾項工作做好，應(yīng)該說軟土路基施工，可以達(dá)到安全、優(yōu)質(zhì)的目的。

（三）處理方案的評價

1．處理軟土地基常用的方法在公路方面是排水固結(jié)，多用各種不同長度和間距的袋裝砂井（直徑7～10cm）或塑料排水板（寬10nm，厚4.5～6.0）與砂墊層（厚30～80cm）相結(jié)合，雖然這些方法是一般的，但卻是有效的經(jīng)濟(jì)的。

為了加快固結(jié)而且可提高地基承載力，也可用直徑30～50cm或更小一些的砂樁或碎石樁，但造價比上述常用方法要增加至少3～5倍。

2．輕質(zhì)路堤：我國輕質(zhì)路堤采用的材料一般是粉煤灰，國外也有用大塊型硬質(zhì)泡沫塑料。粉煤路堤有三種類型，即單一的、土和粉煤灰互層的和土砂及粉煤灰等混合的。

輕質(zhì)路堤的作用是減輕路堤自重，減小或加速軟土沉降提高土體抗剪強度，同時它作為填料還有節(jié)約投資、減少占地等效益。

3．其他輔助方法：土工布（分有紡和無紡的兩種，一般多用編織的，個別的也有兩種類型組合的，可以達(dá)到優(yōu)點互補）還有一材料是塑料加勁格柵，實際上類似“柴排壓枝”的作用，這些材料可提高地基整體性，減少地基不均勻的沉降，對防止滑移盡快施工也有好處。

此處還有淺層拌合和換填優(yōu)質(zhì)材料及拋石排淤等處理淺層軟土。有的為深層還設(shè)有反壓護(hù)道。

三、橋涵通道處的處理

在軟土地區(qū)的橋梁，由于基礎(chǔ)埋置較深，已穿過軟土層，故一般無大沉降。而在橋頭與路堤接合處由于沉降差異較大，往往出現(xiàn)臺階在車輛通道處多出現(xiàn)縱坡突變，在車速過快時出現(xiàn)車輛“切線拋出”感覺很不舒適，人、車安全受到影響。

在此接合處處理的方法一般有：

1．涵洞、通道處與路堤一樣同時填筑施工，后期再開槽做基礎(chǔ)；在橋臺處最好前后都填土，或在橋臺后背填以滲水性好的砂礫材料。

2．在這些人工構(gòu)造物處采用超載預(yù)壓，橋頭兩側(cè)引道80～100m范圍也宜如此，以加速固結(jié)，減小通車后過大的沉降。

3．路堤如過高，下部軟土層厚、沉降量過大，沉降期過長、如處理地基費用過高，且效果不一定好時就不如改用橋梁跨過，京津塘高速公路軟土地區(qū)，路堤如超過6.0m，就用橋跨通過。廣深高速公路也將不少高路堤設(shè)計路段，改用了高架橋方案。

篇10

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本內(nèi)涵和背景

（一）土地流轉(zhuǎn)的基本內(nèi)涵。土地流轉(zhuǎn)，從嚴(yán)格意義上講即農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地的流轉(zhuǎn)，本質(zhì)上是農(nóng)戶對所擁有的集體土地承包經(jīng)營權(quán)的交易。從法律角度來理解，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)是一種從集體土地所有權(quán)中分離出來的土地產(chǎn)權(quán)，屬于一種相對獨立的土地他物權(quán)，具有一般物權(quán)的獨占性與排他性，即農(nóng)戶依法享有對承包的集體土地的排他性占有、使用、收益以及處分處置的權(quán)利。從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，土地流轉(zhuǎn)包括核心產(chǎn)權(quán)讓渡的土地流轉(zhuǎn)和核心產(chǎn)權(quán)保留下的土地流轉(zhuǎn)兩大類，現(xiàn)實中的土地流轉(zhuǎn)實際上就是土地物權(quán)關(guān)系互為基礎(chǔ)變動的過程。在我國現(xiàn)行的土地制度中，以物權(quán)對象的土地流轉(zhuǎn)形式包括土地轉(zhuǎn)讓、繼承和抵押等，即以土地使用權(quán)為對象的土地流轉(zhuǎn)；以債權(quán)為對象的土地流轉(zhuǎn)的典型形式有土地轉(zhuǎn)包、土地租賃、土地入股等，即以土地經(jīng)營權(quán)為對象的土地流轉(zhuǎn)。從農(nóng)學(xué)角度講，土地流轉(zhuǎn)是地權(quán)中使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不是土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。只有這一內(nèi)涵界定明確，才能保證各種交易行為合法且無所障礙，從而實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)主體的基本利益，即農(nóng)民的利益。

（二）土地流轉(zhuǎn)問題的產(chǎn)生背景。目前，各地農(nóng)村已經(jīng)實行了第二輪土地延包，土地承包期延長30年不變。家庭承包經(jīng)營責(zé)任制的實行，曾使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)獲得了迅速的發(fā)展，出現(xiàn)了農(nóng)村發(fā)展的第一次飛躍。但若干年后，在第二輪土地延包過程中我們也發(fā)現(xiàn)，隨著農(nóng)業(yè)比較效益的下降，部分農(nóng)產(chǎn)品市場疲軟，價格低迷，出現(xiàn)了為增加收入農(nóng)村部分勞動力向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和農(nóng)村勞動力大規(guī)?？鐓^(qū)城流動的新情況。加之分散經(jīng)營土地的成本居高不下造成農(nóng)民土地負(fù)擔(dān)過重，使農(nóng)村土地撂荒現(xiàn)象日益加劇，家庭承包責(zé)任制的負(fù)向效應(yīng)已顯露出來。

二、實行土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求

（一）土地的"三權(quán)分離"為土地流轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。家庭承包經(jīng)營制的推行實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的集體所有權(quán)、家庭承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的分離。而正是這種"三權(quán)分離"的土地制度為"明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營權(quán)"奠定了堅定的基礎(chǔ)。土地的發(fā)包方為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，根據(jù)《中華人民共和憲法》第十條的規(guī)定，"農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有"。農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，一方面承包集體土地體現(xiàn)了農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的一種權(quán)力，另一方面農(nóng)民放棄承包土地的經(jīng)營權(quán)而獲得一定收益，則是土地集體所有制的產(chǎn)權(quán)利益在農(nóng)民身上的一種體現(xiàn)?！吨腥A人民共和國土地承包法》明確規(guī)定，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地。國家保護(hù)承包方的土地經(jīng)營權(quán)，任何組織和個人不得侵犯。同時國家保護(hù)承包為依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)?？梢?，承包戶完全可以在堅持土地集體所有權(quán)和農(nóng)戶承包權(quán)的前提下，開展土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。"三權(quán)分離"的農(nóng)村土地制度是中國特色土地制度的創(chuàng)新，它較好地實現(xiàn)了農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，是現(xiàn)階段正確處理穩(wěn)定土地承包制與開展土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系的原則。

（二）實行土地流轉(zhuǎn)是市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。在市場經(jīng)濟(jì)的競爭環(huán)境下，比較效益或機會成本是資源和生產(chǎn)要素流動與配置的首要原則。在比較效益和機會成本的引導(dǎo)下，通過要素的不斷流動和資源的重新優(yōu)化組合，使要素所有者最終獲得效益的最大化。土地是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本要素，實行土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益和市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。

在傳統(tǒng)的計劃體制下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地由集體統(tǒng)一經(jīng)營，農(nóng)民作為集體成員參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)民的收入由集體統(tǒng)一評工計分來決定，農(nóng)民不具有自行配置生產(chǎn)要素的權(quán)利，不能根據(jù)比較效益或機會成本的原則來安排自己的勞動時間或流動到更適合的就業(yè)領(lǐng)域。家庭承包制的推行，使農(nóng)民在很大程度上具有了自行配置生產(chǎn)要素、安排勞動時間、選擇適當(dāng)就業(yè)領(lǐng)域的權(quán)利。在比較效益原則導(dǎo)向下，一部分勞動力和勞動時間向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而為土地的流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了條件。

（三）土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實需要。生產(chǎn)關(guān)系必須符合生產(chǎn)力發(fā)展的需要，農(nóng)村的土地制度必須符合農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，使許多農(nóng)民有了穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)以外的就業(yè)渠道和收入來源。一部分農(nóng)民在農(nóng)業(yè)稅和政府處罰拋荒行為的雙重支出的壓力下，開始自發(fā)地把土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給別的農(nóng)民耕種。農(nóng)民首創(chuàng)土地流轉(zhuǎn)的最初動因就是為了解決耕地拋荒和粗放經(jīng)營的問題。而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)要求的規(guī)模化經(jīng)營，更是進(jìn)一步推動了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)行。

三、實行土地流轉(zhuǎn)有力地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

（一）土地流轉(zhuǎn)較好地解決了土地拋荒和粗放經(jīng)營的問題，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)?；?jīng)營，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的效益。人多地少是我國的基本國情，家庭分散經(jīng)營更導(dǎo)致了土地經(jīng)營的小規(guī)模化，形成對現(xiàn)行土地制度合理性的最大挑戰(zhàn)。通過土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地的優(yōu)化配置，完善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素市場，使土地的經(jīng)營規(guī)模得以不斷擴(kuò)大，較好地解決了耕地拋荒和粗放經(jīng)營的問題，有力地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高了農(nóng)業(yè)專化程度和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平，提高了土地規(guī)?；图s化經(jīng)營的水平，提高了農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率。

（二）土地流轉(zhuǎn)進(jìn)一步促進(jìn)了農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，推進(jìn)了農(nóng)村城市化和現(xiàn)代化的發(fā)展。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制的建立，改變了部分農(nóng)民"亦工亦農(nóng)、亦商亦農(nóng)"的兼業(yè)化狀態(tài)，提高了農(nóng)業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化水平，促進(jìn)了農(nóng)村勞動力的分工分業(yè)，使經(jīng)商打工辦企業(yè)的人能安心工作，解除了土地對這些農(nóng)民的束縛，進(jìn)一步促進(jìn)了農(nóng)村勞動力向非產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，向城鎮(zhèn)集聚，推動了城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程。

（三）土地流轉(zhuǎn)有利于增強農(nóng)業(yè)市場主體的活力，提高農(nóng)業(yè)市場化水平。土地流轉(zhuǎn)有助于培育一大批新型農(nóng)民以規(guī)?；?jīng)營參與市場競爭；有助于各類工商企業(yè)介入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，增強農(nóng)業(yè)市場主體的活力和抗御市場風(fēng)險的能力；有利于提高農(nóng)業(yè)科技的應(yīng)用和推廣水平，并且以現(xiàn)代企業(yè)理念經(jīng)營農(nóng)業(yè)；有利于催生和培育各類農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，發(fā)展各類農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，提高農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度。特別是在加入WTO的形勢下，通過土地流轉(zhuǎn)，使農(nóng)業(yè)在更廣闊的空間內(nèi)聚集各種要素，推進(jìn)科技創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民的組織化程度，提高農(nóng)業(yè)的市場競爭力。

（四）土地流轉(zhuǎn)有利于土地價值的顯性化，切實保護(hù)農(nóng)民土地承包的收益權(quán)。在穩(wěn)定承包關(guān)系的前提下，通過市場機制，推行土地承包經(jīng)營權(quán)的有償流轉(zhuǎn)，使農(nóng)戶在轉(zhuǎn)讓承包土地經(jīng)營權(quán)的同時，取得了一定的轉(zhuǎn)讓收入，從而使農(nóng)民對土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的價值得到充分體現(xiàn)，實現(xiàn)土地的增值，增加農(nóng)民收入，保護(hù)了農(nóng)民的切身利益。

四、必須堅持合理有效地促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

（一）充分利用土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。一是正確處理土地流轉(zhuǎn)各方的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，盡量滿足各方的利益要求和收益預(yù)期。二是要積極推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展，鼓勵工商企業(yè)、個體大戶、外商投資農(nóng)業(yè)，建設(shè)公司式的農(nóng)業(yè)和莊園式的農(nóng)業(yè)，以獲得規(guī)模經(jīng)營效益。土地產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、規(guī)模經(jīng)營是農(nóng)民進(jìn)入市場，有效參與市場競爭的重要經(jīng)營形式，而當(dāng)前真正有能力進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的則大部分是一些涉農(nóng)企業(yè)和個體經(jīng)營大戶，這就要求在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的過程中一方面要照顧經(jīng)營者的利益，另一方面也要照顧農(nóng)戶的利益，做到有償流轉(zhuǎn)、以法規(guī)范，因地制宜、科學(xué)有序。