導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇物業(yè)管理論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

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據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止2012年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約612萬人，較2008年的250萬人上升145%，較2004年的144萬人上升325%，但是，物業(yè)管理師數(shù)量僅有43,919人，平均每家企業(yè)只有0.6個，占全國612萬從業(yè)人員的0.7%，由此可見，物業(yè)管理師隊伍數(shù)量與需求呈現(xiàn)出了較嚴重的失衡。《發(fā)展報告》第四部分有關制約行業(yè)發(fā)展的主要問題也指出，“行業(yè)從業(yè)人才隊伍匱乏”這一實際情況。依據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，物業(yè)管理項目負責人應當由物業(yè)管理師擔任。但實際情況是我們?nèi)珖诠艿?0萬個項目中，具備物業(yè)管理師資格的項目經(jīng)理數(shù)量還遠遠未達到《暫行規(guī)定》的要求。

2.企業(yè)規(guī)?；l(fā)展過快，人才“拔苗助長”趨勢明顯

《發(fā)展報告》指出，到2012年底，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量約71,000家，較2008年的58,406家增長23%，較2004年的26,700家增長166%。物業(yè)管理面積145.3億平方米，較2008年的125.46億平方米增長16%，較2004年28.8億平方米增長404%。9年時間，企業(yè)發(fā)展規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長，而物業(yè)管理行業(yè)薪酬競爭力低，導致物業(yè)管理人才無論從數(shù)量還是質(zhì)量上，都無法滿足企業(yè)規(guī)模高速發(fā)展的需要，許多企業(yè)因此在用人上采取“拔苗助長”的方式，導致出現(xiàn)從業(yè)者能力與崗位能力要求嚴重不匹配的現(xiàn)象。

3.未來物業(yè)管理人才將按物業(yè)管理業(yè)態(tài)及專業(yè)細分

物業(yè)管理已由住宅為主的“一元化”發(fā)展模式向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學校、寺廟、商業(yè)步行街、街道以及各類城市綜合體等“多元化”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。隨著物業(yè)管理業(yè)態(tài)的逐步豐富，行業(yè)發(fā)展對物業(yè)管理人才的能力要求也勢必會走更加技術型和精細化的道路，例如：就環(huán)境管理而言，住宅清潔只需要一個清潔員及簡單的清潔工具就能完成作業(yè)，而醫(yī)院物業(yè)清潔則涉及有毒有害垃圾處理與職業(yè)健康安全防護，高端寫字樓物業(yè)則涉及玻璃幕墻維護等專業(yè)性很強的技術問題。在經(jīng)營管理方面，商業(yè)物業(yè)則涉及更高層次的資產(chǎn)管理和商業(yè)運營策劃。因此，未來物業(yè)管理人才不只是具備通用能力就可勝任，而是在細分物業(yè)管理業(yè)態(tài)的條件下，根據(jù)不同崗位能力勝任模型來匹配具備專業(yè)能力的物業(yè)管理人才。

二、關于物業(yè)管理職業(yè)培訓轉(zhuǎn)型升級的思考

隨著物業(yè)管理業(yè)態(tài)的多元化，物業(yè)管理商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變以及IT技術的廣泛應用，向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級的步伐已初露端倪。與此相適應的，物業(yè)管理職業(yè)培訓模式也必將面臨轉(zhuǎn)型升級的要求。為此，我們從不角度提出了六個轉(zhuǎn)變模式。

1.傳統(tǒng)培訓模式向人才培養(yǎng)模式轉(zhuǎn)變

傳統(tǒng)培訓模式以老師在臺上講授，學員在臺下聽記的方式進行，培訓機構不太考慮培訓對象的實際需求，企業(yè)對學員的培訓效果也沒有太多要求，甚至個別企業(yè)和學員僅僅是為了獲取證書而參加培訓。然而在現(xiàn)代企業(yè)運營模式下，人才的專業(yè)能力，培訓能否帶來行為改變、理念提升和績效優(yōu)化是企業(yè)更加關注的要素，因此，未來的培訓不是為取得證書而培訓，而是要著力培育企業(yè)關注且需要的實用型人才。學院為深圳市福永街道社區(qū)實施“定制式社區(qū)物業(yè)管理人才培育”，培訓共由八個單元組成，包括人才選拔、物業(yè)管理基礎理論培訓、社區(qū)物業(yè)管理專題研討、公文寫作與培訓技巧、物業(yè)管理項目“沙盤推演”、物業(yè)管理項目跟崗實習、在崗遠程督導及綜合考核等，目的是為社區(qū)培育未來的物業(yè)管理總經(jīng)理，為實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理自治及社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營運作常態(tài)化的“造血功能”提供人才支撐和理念提升。培訓效果已得到社會各方的高度認可，相信定制式培訓產(chǎn)品將會有更大的市場前景。

2.單純面授培訓向線上線下結合轉(zhuǎn)變

行業(yè)發(fā)展初期，從業(yè)者大部分對物業(yè)管理專業(yè)知識掌握不多，很需要通過面對面的講解來獲得專業(yè)知識。然而，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術的應用，企業(yè)規(guī)模擴大和跨區(qū)域經(jīng)營等因素的影響，面授已不再是獲得專業(yè)知識的唯一途徑，同時，面授也存在諸如培訓組織難，培訓成本高等弊端。為此，網(wǎng)絡線上培訓順應而生，網(wǎng)絡培訓有效的解決了空間和時間的矛盾，而且培訓成本低，學員可以隨意自學，重復學習。近幾年，許多學員就通過網(wǎng)絡培訓的形式考取物業(yè)管理師資格。網(wǎng)絡在線培訓對一些基礎理論和常規(guī)性問題的知識學習很有效。但是，對于實操性較強、觀念更新類以及高端研討類培訓仍然需要面授的方式才能完成。因此，物業(yè)管理職業(yè)培訓由單一的面授轉(zhuǎn)向線上線下有機結合是一個必然的趨勢。應對這一趨勢，學院礪工坊網(wǎng)絡學院應運而生，并已經(jīng)開展相關線上的培訓服務。

3.理論培訓向技能訓練轉(zhuǎn)變

早期由于物業(yè)管理行業(yè)剛剛起步，從業(yè)人員對物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延了解不深，培訓主要以物業(yè)管理基礎理論為主，側(cè)重對物業(yè)管理基本概念，基本原理和相關法律法規(guī)知識的講解。隨著行業(yè)的發(fā)展，基礎理論已全面普及，企業(yè)更關注從業(yè)者技能的提升，有關設備設施管理、客戶溝通和投訴處理技巧以及經(jīng)營管理能力的提升顯得尤其重要。而這種能力單靠理論培訓是無法解決的，因此，對從業(yè)者專業(yè)能力的訓練成為培訓機構重點研討的方向。我們正在全國推廣的項目經(jīng)理沙盤推演培訓模式就是專注于訓練和培養(yǎng)項目經(jīng)理解決實際問題的能力，深受企業(yè)學員認可。據(jù)學員成長跟蹤情況顯示，前幾年接受項目經(jīng)理培訓的學員已有很大一部分走上了重要領導崗位。

4.通用性崗位培訓向?qū)I(yè)化培訓轉(zhuǎn)變

國家住房和城鄉(xiāng)建設部早期在全國推行的持證上崗制度包括管理員、部門經(jīng)理、企業(yè)經(jīng)理三個層次，分別對應剛剛進入物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)者和企業(yè)高層管理者。然而，隨著行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)領域的技術升級，通用性崗位培訓已遠不能滿足行業(yè)對人才專業(yè)技術的要求。傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理只有最基本的供配電系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)等簡單的設備，而城市綜合體的管理則涉及大量的智能化高科技設備的應用。因此，未來培訓必將根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同專業(yè)崗位進行不同的專業(yè)能力訓練，以滿足企業(yè)真正的用人需求。

5.培訓市場從中低端逐步向中高端轉(zhuǎn)變

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二、石油企業(yè)物業(yè)的專業(yè)化分工

石油企業(yè)市場化的需求導致企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理專業(yè)化層次顯著。根據(jù)企業(yè)物業(yè)管理為職工提供的各項服務，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設備維修、家政服務四個方面。

（一）咨詢服務

作為現(xiàn)代化的大型企業(yè)，石油企業(yè)在轉(zhuǎn)型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準確地解決處理，對于企業(yè)員工的工作積極性有很大的影響。企業(yè)的正常生產(chǎn)與運營也離不開完備的企業(yè)制度、規(guī)章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業(yè)管理部門的參與，及時與領導層或普通職工進行溝通交流。

（二）保潔保安

無論是礦區(qū)、工廠還是員工居住區(qū)，保潔保安工作都是人們最關心的問題。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標。為企業(yè)職工創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美的工作與生活環(huán)境，直接影響到他們對于企業(yè)的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業(yè)培訓，有著豐富的理論經(jīng)歷，綜合素質(zhì)較高，能夠最大限度地保障企業(yè)設備與員工的安全。這不僅是內(nèi)部員工自身的權利，也是外界對于企業(yè)形象評價的重要指標。小型的私人企業(yè)及普通小區(qū)的物業(yè)管理人員多是一些城市的下崗職工或農(nóng)民工，文化程度有限，技術能力欠佳，導致很多業(yè)主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創(chuàng)造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業(yè)的管理水平是較高的，值得借鑒學習。

（三）設備維修

石油企業(yè)是我國能源建設的重要保障，它的正常運營關系到企業(yè)自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標準的要求，企業(yè)更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產(chǎn)設備的檢查、維修是企業(yè)運轉(zhuǎn)的關鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現(xiàn)狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業(yè)聘請了專門的技術人才，挑選出經(jīng)驗豐富的技術人員，打造出一個專業(yè)的維修團隊，掛靠在物業(yè)管理部門，專門應對企業(yè)突發(fā)事件，大大提高了企業(yè)的生產(chǎn)效率。

三、培養(yǎng)石油企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化人才

縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化程度很高。雖然我國的石油企業(yè)物業(yè)管理水平較高，但中國的物業(yè)管理行業(yè)總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發(fā)，實現(xiàn)人力資源的合理配置。人力資源是企業(yè)的核心競爭力，擁有一支綜合素質(zhì)高、技術能力強、實踐經(jīng)驗豐富的管理團隊，能夠為企業(yè)帶來豐富的經(jīng)濟利潤，避免企業(yè)資源的浪費，減少沖突矛盾的產(chǎn)生。石油企業(yè)的物業(yè)管理部門之所以能夠成功地應對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優(yōu)秀人才。眾所周知，物業(yè)管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業(yè)恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設中，用高薪、高福利吸引優(yōu)秀專業(yè)人才加入物業(yè)管理隊伍，大大改善了物業(yè)管理的整體服務水平，使得物業(yè)管理部門真正履行到自身的職責，為企業(yè)員工創(chuàng)造出一個和諧的企業(yè)文化氛圍。

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河北體育學院物業(yè)管理專業(yè)于2013年已申請成功，在其培養(yǎng)方案方面還欠成熟，需要更深入的研究，本項目以專業(yè)型體育場館物業(yè)管理人才培養(yǎng)為目標，為本校物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)方案的成熟化、系統(tǒng)化提供有益借鑒。

(二)滿足市場需求

根據(jù)全國體育場館的普查顯示，到2003年底，全國各類體育場地超過85萬個，其中64種標準體育場地547，178個，累計投入體育場地建設資金1914．5億元。與1995年第四次普查數(shù)據(jù)相比，場地面積增加了11．8億平方米。2013年末開始的全國第六次體育場地普查的河北省的數(shù)據(jù)中，體育場館有6萬個左右，其中非標場地1萬個左右，這些場地從業(yè)人數(shù)7萬人，體育場館的專門人才遠遠不能滿足需求。

二、體育院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案內(nèi)容探索

(一)指導思想、培養(yǎng)目標和要求

在國家政策方針允許以及育人的條件下，強調(diào)主動適應社會主義市場經(jīng)濟建設與社會發(fā)展對專業(yè)人才的需求，按照“寬口徑、厚基礎、重能力、高素質(zhì)”的人才培養(yǎng)方向要求，在課程設置上加強理論基礎，突出實踐能力。使學生掌握必要的物業(yè)管理(體育場館方向)實務和專業(yè)管理基本技能，有管理意識、服務意識和質(zhì)量意識;強調(diào)就業(yè)方向為體育場館經(jīng)營、管理、策劃、維護。對學生的培養(yǎng)要求包括政治素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)、心理素質(zhì)、身體素質(zhì)。政治、心理和身體素質(zhì)是前提和基礎，同時強調(diào)需掌握的內(nèi)容，包括專業(yè)的基礎知識、專業(yè)方向前沿知識，并且掌握相關的專業(yè)技能。

(二)課程教學

物業(yè)管理專業(yè)是根據(jù)體育場館物業(yè)管理的市場經(jīng)濟和社會發(fā)展對物業(yè)管理人才的迫切需要，對學生進行專業(yè)知識和技能教育，為實現(xiàn)崗位從業(yè)能力而設置的。專業(yè)和專業(yè)課程的設置具有較強的針對性和實用性，注重基本知識和基本理論，強調(diào)理論聯(lián)系實際，強化專業(yè)技能訓練。

1．學期課程安排。按照“專業(yè)招生，分段教學，院企聯(lián)合，分流培養(yǎng)”的基本思路，前二年(1～4)學期課程設置按照專業(yè)統(tǒng)一開設基礎課及專業(yè)基礎課，第三年(5～6)開設專業(yè)課程，從第七學期開始分流，同時院企聯(lián)合培養(yǎng)，將學生分配到與學校合作的實踐教學基地進行學習。

2．主要課程設置。主要課程應當有針對性地設置公共必修課、學科基礎課、專業(yè)必修課和專業(yè)選修課。物業(yè)管理專業(yè)學生正常畢業(yè)會取得“管理學”學位，但同時方向為體育場館物業(yè)管理專業(yè)方向，因此要進行兩方面的合理側(cè)重，開設財會基礎、統(tǒng)計學、管理學原理、市場營銷、企業(yè)戰(zhàn)略管理、運籌學、經(jīng)濟法、體育產(chǎn)業(yè)概論、組織行為學、管理心理學以及體育場館經(jīng)營管理、體育場館賽事籌辦、體育場館建造、體育設施的維修與維護、體育營銷、體育贊助與廣告、體育俱樂部經(jīng)營與管理、消費者行為學、體育商務策劃與文案寫作、物業(yè)管理信息系統(tǒng)、體育經(jīng)濟學等課程。為了拓寬學生就業(yè)適應面，配合學生的興趣特點而設置的選修課程。這部分的課程應當是對學生、人才市場、高校一線教師以及相關專家進行充分的調(diào)研，充分補充物業(yè)管理專業(yè)體育場館物業(yè)管理方向的主干課程，同時滿足社會對學生知識的要求而進行，還要考慮學生的需求。主要包括:體育文化、服務營銷、體育公共關系、體育經(jīng)濟實務、體育市場調(diào)查與分析、企業(yè)倫理學、ERP原理與應用、電子商務等。

3．實踐教學。河北體育學院的實踐教學合作單位遍布全國各地，包括全國的主流高爾夫球俱樂部、健身俱樂部、戶外拓展基地以及正在協(xié)商的體育器械公司、奧體中心等體育場館，在教師指導下結合本專業(yè)特點，熟悉實習單位(部門)的基本概況、工作流程等，通過頂崗實習、教師深入基地進行教學，實現(xiàn)理論和實踐的統(tǒng)一，能夠使學生學到更多的專業(yè)知識、技能。

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1.發(fā)揮政府職能作用，強化對住宅小區(qū)的管理

房產(chǎn)行政主管部門要發(fā)揮以下幾個方面的作用。一是要堅決貫徹落實自治區(qū)擴權強縣政策，做好“物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)核準”委托下放審批工作，嚴格依法審核物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的真實性、有效性；加強對物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓，不斷提高他們的綜合素質(zhì)。二是要嚴格監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量。監(jiān)督過程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會為主體實行平時監(jiān)督，其次是房產(chǎn)行政主管部門實行年中抽查、年底檢查等方式進行監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)確實存在服務質(zhì)量“打折扣”，影響較大的，房產(chǎn)行政主管部門應當予以通報批評、限期整改，情節(jié)嚴重的，應依法處理。三是要嚴格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處（社區(qū)）指導小區(qū)業(yè)主委員會（或建設單位），嚴格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標、新舊物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務的行為或者沒有完全移交相關事項的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運行，嚴格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護法律的尊嚴和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修維護和正常使用。物價部門應當進一步關心支持小區(qū)物業(yè)服務費的價格機制問題。對于長期低費服務的老小區(qū)應當給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費調(diào)整的申請，順應物價增長指數(shù)，順應城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實現(xiàn)收費與服務的權利、義務對等，利于住宅小區(qū)質(zhì)量再造，提升環(huán)境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規(guī)劃問題。嚴格把關，立足滿足一比一以上比例的車位設計，營造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。政府其他相關職能部門要進一步強化部門間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實廣西新《物業(yè)管理條例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負責住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責，轉(zhuǎn)變觀念，主動擔當，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作及其他管理事務，積極發(fā)揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強與小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關問題，使小區(qū)工作得以相對管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問題，需要政府相關部門共同研究解決的，應當采取“聯(lián)席會”的方式與政府相關部門溝通，一起研究和解決問題。

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2.對房地產(chǎn)銷售過程中的影響。近年來，隨著城鎮(zhèn)化水平的加快，房地產(chǎn)開發(fā)的熱度越來越高。人們的居住觀念也隨之發(fā)生了很大的變化，消費者在購房時除了考慮戶型、地段、價格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級、收費標準也作為衡量是否購買房子的重要指標，住房不再僅是遮風避雨的場所，而更多的追求居住環(huán)境的舒適、安全、便利。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務已經(jīng)被越來越多的購房者重視，優(yōu)秀的物管服務，是物業(yè)保值增值的法寶。對開發(fā)企業(yè)來講，物業(yè)管理也是參與市場競爭的重要手段，是樓盤營銷的主要指標。物業(yè)管理的前期介入可對房屋銷售起著指導和帶動作用。在房屋銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也爭相打出“五星級物業(yè)服務”的口號，以此來吸引消費者的眼球。可見好的物業(yè)管理不但有利于房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售推廣，一定程度上提高銷售價格，增加房地產(chǎn)公司的利益。此外而且還可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)品牌的影響。品牌形象的發(fā)展和維護是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點之一。一個房地產(chǎn)企業(yè)倘若沒有品牌意識，在激烈的市場競爭中將寸步難行，業(yè)務便得不到拓展，公司的長期良好發(fā)展也就無從談起。在房地產(chǎn)質(zhì)量普通提高的前提下，產(chǎn)品的差異逐漸減小，同質(zhì)化競爭越來越大，因此物業(yè)服務成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由此可見，良好的物業(yè)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中是可以起到很重要的作用，對于企業(yè)自身的良好的形象建設，品牌建立有著積極的影響。目前，優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都自帶一支優(yōu)秀的物業(yè)服務團隊。比如萬科地產(chǎn)旗下的萬科物業(yè)服務企業(yè)，中海地產(chǎn)下屬的中海物業(yè)，都是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的標桿代表。好的物業(yè)管理一定程度上也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力，提升企業(yè)的品牌形象。

4.對房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的影響。房地產(chǎn)產(chǎn)品相比于其他商品來說，具有高值性、固定性、使用年限長等特點。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理不僅可以使物業(yè)及其設備處于完好狀態(tài)和正常運行，延長其使用年限，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應性，從而達到物業(yè)保值、增值的目的。在物業(yè)的二次交換中尤為明顯，同一地段物業(yè)服務好的產(chǎn)品價格要高于物業(yè)服務差的，可見物業(yè)管理對房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的影響。

二、強調(diào)全過程物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平

1.貫穿房地產(chǎn)全過程，強化物業(yè)服務意識的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)的設計規(guī)劃、施工監(jiān)理到產(chǎn)品銷售、物業(yè)使用的全過程中引入物業(yè)管理，物業(yè)服務企業(yè)在服務的過程中，要時刻樹立“服務為本”的經(jīng)營理念，挖掘不同階段的服務需求，制定相應的服務方法和手段，并在物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部從上到下，建立穩(wěn)定良好的企業(yè)服務理念，通過加強企業(yè)領導者思想意識的轉(zhuǎn)變、加強員工思想道德素質(zhì)教育，增強企業(yè)內(nèi)部全體人員的服務意識和自身素質(zhì)，不斷提高物業(yè)服務企業(yè)的服務意識。

2.開發(fā)服務內(nèi)容，建立完善的物業(yè)服務體系。進一步開發(fā)物業(yè)服務的內(nèi)容，建立從房地產(chǎn)開發(fā)、流通到消費領域的物業(yè)標準化服務體系。具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)設計階段提供咨詢和建議服務，施工監(jiān)理階段提供設備檢查驗收服務；房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售過程中提供參觀指引，銷售環(huán)境的營造，企業(yè)文化的宣傳等服務；物業(yè)使用過程中提供日常物業(yè)管理服務，強化專項服務和特約服務。物業(yè)服務企業(yè)應針對不同階段的服務性質(zhì)，確定服務的具體內(nèi)容和重點，充分發(fā)揮服務的特色，有效提升房地產(chǎn)的價值，也為后期的接管服務打好基礎。

3.科學化管理、引進智能化系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡系統(tǒng)的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術在現(xiàn)代建筑中的得到廣泛應用，智能化的物業(yè)管理可提高服務效率而且降低人力成本，最終降低物業(yè)管理的營運成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統(tǒng)，充分利用可視對講、緊急報警、電子巡邏系統(tǒng)、火災報警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務；在物業(yè)服務方面,利用電子抄表、自動化停車場管理、自動化公共照明、電子通告及廣告、公共設備的自動監(jiān)控等，使物業(yè)管理可以達到更有系統(tǒng)、更體貼、更便捷的效果；在物業(yè)管理網(wǎng)絡信息方面,可以進行小區(qū)綜合布線或有線電視網(wǎng)的改造等。

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①片區(qū)物業(yè)性質(zhì)。第一，費用收取情況分析。由分析可知，7個保障房片區(qū)中，除了營龍小區(qū)是完全市場化管理，不由街道補貼物業(yè)費外，其他6個均由街道補貼物業(yè)費，且物業(yè)費收繳率較低。第二，人員配比情況。營龍物業(yè)完全采取市場化管理方式進行管理。但由于其尚未建立起完善的市場融資機制，日常補貼較少，因此必須嚴格進行收支管理，使人員配備比例最小，將人的效率發(fā)揮到最大。③配套歸屬問題。一般來講，目前保障房物業(yè)市場中商業(yè)配套的所有權是歸政府所有的，而經(jīng)營權歸物業(yè)公司，商業(yè)配套經(jīng)營所得歸物業(yè)公司，由物業(yè)公司補貼其物業(yè)虧損，不足部分由政府補貼。

1.2物業(yè)費用

可以看到，與保障房小區(qū)相比，萬科物業(yè)和棲霞物業(yè)幾乎不存在物業(yè)費收繳率低的問題。

2南京市保障房物業(yè)管理問題

2.1物業(yè)管理混亂

物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)配套歸屬權不同，有的歸物業(yè)公司、有的歸政府、還有個別的歸屬權不確定。這些都反映了南京保障房物業(yè)管理混亂，沒有統(tǒng)一的標準，也沒有統(tǒng)一的組織運營，隨之而來的物業(yè)管理一系列問題就會出現(xiàn)。

2.2物業(yè)費收取困難

只有高檔小區(qū)的物業(yè)費收取沒有問題，其他小區(qū)物業(yè)費收取較為困難。同時，保障房業(yè)主在不愿意或不需要交物業(yè)費的情況下，又想物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的服務，這必然導致雙方矛盾激化，加大物業(yè)費收取難度。

2.3物業(yè)管理市場化不足

一是物業(yè)管理涉及的法律關系較為復雜，既涉及到開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等法律主體，也涉及社區(qū)委員會、業(yè)主委員會、街道辦事處等，直接加大了管理難度；二是物業(yè)服務不理想，缺乏相應的管理服務規(guī)范。

3南京市保障房物業(yè)管理對策

3.1完善法制，保證機制

南京市應成立市級組織領導機構，發(fā)揮統(tǒng)一領導、綜合協(xié)調(diào)作用，同時明確區(qū)縣政府和相關部門的職責，建立起保障房項目長效管理機制。

3.2引入競爭機制，選擇好的物業(yè)管理隊伍

南京市保障房項目建設標準高，配套設備設施多，對后期管理的專業(yè)性要求較強。為此，要引入了具有國家一級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，按照南京市普通住宅物業(yè)服務三級二類標準，提供專業(yè)化物業(yè)服務，由專業(yè)的人做專業(yè)的事，提高物業(yè)服務水平。

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小型物業(yè)企業(yè)也會做年度培訓計劃，但計劃如何制訂，有哪些輸入條件，往往沒有更多的人關心，人力行政部往往只征求為數(shù)不多的幾名企業(yè)管理者、經(jīng)理的意見，就內(nèi)定培訓計劃。對企業(yè)管理骨干、技術人員和班組長的培訓意愿、管理困惑，各部門員工整體表現(xiàn)和行為，業(yè)主、公司的管理服務期望有多大的差距，與行業(yè)的服務標準有多大的差距上不作分析。這樣的培訓計劃實施下去，顯然不會給員工能力和企業(yè)業(yè)績帶來實用性的效果。

2.培訓形式和內(nèi)容單一，員工感受較差。

小型物業(yè)管理企業(yè)大都采用“面授”的培訓形式多，課堂互動效果差。授課內(nèi)容采用“理論”形式的多，結合企業(yè)和物業(yè)服務中心管理服務實操的內(nèi)容少，對實際工作幫助不大。在員工物業(yè)管理知識方面培訓多，在員工溝通技能、心態(tài)調(diào)整、應急事情處理等服務技能方面培訓少。

3.未組織人才梯隊培訓，企業(yè)缺乏活力。

小型物業(yè)企業(yè)管理樓盤少，人才隊伍人數(shù)少，企業(yè)就是靠他們發(fā)揮管理和傳幫帶的作用，但是他們的知識也會過時，思維和觀念也會落后。企業(yè)不能只發(fā)揮現(xiàn)有人才的能力，還應當給他們培訓的機會，讓他們的潛力發(fā)揮到更大更好。主管、班組長人才隊伍是小型物業(yè)公司非常重要的人才梯隊，企業(yè)中80%的重復性的管理和服務工作就是靠主管、班組長在平時工作中抓起來的：比如員工行為管理、對客服務流程、員工工作任務分解培訓等。但很少有小型物業(yè)企業(yè)建立人才庫、開展人才隊伍建設培訓，企業(yè)培訓管理缺少了強大的基層培訓組織者、引領者。

二、小型物業(yè)管理企業(yè)加強培訓管理的相關措施

1.建立三級培訓管理架構，推動三級培訓工作的有力開展。從架構上，總部人力行政部要有兼職人員做公司級的培訓和組織管理，統(tǒng)籌三級培訓管理調(diào)研分析、實施和評估效果跟蹤與改進，做好公司人才隊伍培訓的組織工作。物業(yè)中心重點落實員工行為培訓、崗位履職能力培訓等工作，班組級開展案例培訓，業(yè)務實操培訓。從組織架構上保證公司三級培訓工作的重點有序開展。

2.突出抓好新員工的培訓，全面實施入職引導人培訓制度。

物業(yè)企業(yè)員工入職時文化層次低，入職門檻低，很多員工都是第一次從事這一行業(yè)，讓員工達到公司的要求，滿足業(yè)主的服務需求，需要大力開展新員工培訓，使新員工內(nèi)化成企業(yè)人。建立新員工入職引導核查清單制度，在公司級培訓、物業(yè)中心級培訓、班組級培訓上讓新員工真正了解公司、了解物業(yè)中心、了解自己的工作任務和勝任本職工作的能力。

3.開展培訓需求分析，突破重點、注重實用。

在新員工、在職員工，管理層員工，各條線員工等多個角度、多個群體組織員工培訓需求調(diào)查。在員工行為管理、員工工作績效方面進行需求調(diào)查。從物業(yè)管理的本身對物的管理、對業(yè)主的服務方面進行需求調(diào)查。從服務標準、標準執(zhí)行效果上進行需求調(diào)查。找到提升員工行為管理、績效提升、心態(tài)調(diào)整方面可以通過培訓解決的內(nèi)容。同時在培訓評估上圍繞培訓滿意層面、學習收獲層面、行為改變層面、產(chǎn)生效果層面上改進培訓管理工作。

4.培訓形式和內(nèi)容要有針對性和多樣性，提高培訓效果。

通過員工培訓反饋，保安員最喜歡的培訓形式是案例分析和游戲、競賽，客服最喜歡的培訓形式是對客的情景模擬和案例分析。在技能培訓方面，有效溝通技巧占首位。技能結合理論培訓遠比單純的理論培訓效果好，理論培訓最好的方式是組織員工在網(wǎng)上學習、在線考試。在服務現(xiàn)場，主管、班組長當教練示范更易讓員工接受。正如《細節(jié)決定成敗》的培訓專家所言，企業(yè)最好的培訓是：內(nèi)部推薦優(yōu)秀者作充分的準備課件（內(nèi)容基礎扎實、緊貼實際、有可操作性），再和同事交流是最好的。同時給予員工優(yōu)惠政策，鼓勵員工進行學歷、證書教育培訓，滿足員工多方面培訓需求。

5.重視幾類群體的的培訓管理，帶動員工整體素質(zhì)提升。

《物權法》明確，保護業(yè)主的財產(chǎn)權是物業(yè)企業(yè)的重要任務。不管是小型物業(yè)企業(yè)的還是較大型物業(yè)企業(yè)，保護業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，是重中之重。很多大型物業(yè)公司均建立有保安培訓中心。小型物業(yè)企業(yè)也應當做好保安入職培訓和在職培訓。并突出加強對保安班組長的培訓管理。在此基礎上，建立公司人才庫，做好梯隊人才培訓管理，使企業(yè)骨干團隊管理能力、服務水平上一個臺階，滿足企業(yè)發(fā)展的需要。

6.它山之石。

小型物業(yè)企業(yè)培訓管理，必須要在穩(wěn)定人員的基礎上，從實際出發(fā)、突出重點，圍繞新員工、圍繞人才隊伍培訓開展工作，實行員工和企業(yè)雙贏。正如比爾蓋茨所說：員工的努力工作，已經(jīng)不是公司的要求了，而且是市場的要求，是員工自身成長的要求，是客戶的要求。

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1.1低碳城市經(jīng)濟的理論內(nèi)涵

低碳經(jīng)濟作為一種綠色經(jīng)濟發(fā)展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基礎上，向著低碳的方向發(fā)展，利用碳中和的發(fā)展方法和節(jié)能減排的發(fā)展方式的一種經(jīng)濟模式。將充分利用清潔能源，創(chuàng)造綠色環(huán)保概念，重點研究人類賴以生存發(fā)展的重點，即進行節(jié)能減排創(chuàng)新、重視可持續(xù)發(fā)展作為其發(fā)展核心。低碳城市指在一定規(guī)劃、政策和制度建設的推動下，公眾以低碳為理念和行為特征廣泛參與，政府公務管理層以低碳社會為建設標本和藍圖，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展模式、消費理念和生活方式，實現(xiàn)有助于減少碳排放的城市建設模式和社會發(fā)展方式。其途徑是采用清潔能源和發(fā)展低碳技術發(fā)展產(chǎn)業(yè)，指導思想為低碳理念，實施基礎為低碳技術和產(chǎn)品，主要對象為低碳能源生產(chǎn)和應用。城市低碳生活是指人們在日常生活中，追求的是一種簡單、樸實的生活，不奢侈浪費，使用的也盡量都是低碳的環(huán)保產(chǎn)品，城市里的公共基礎設施也都是低碳環(huán)保的一種綠色、可持續(xù)的生活習慣。

1.2物業(yè)管理行業(yè)的低碳理念

作為一個服務行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)中心是“以人為本”。低碳理念在物業(yè)管理行業(yè)的應運，主要體現(xiàn)在為業(yè)主服務的過程中，主要側(cè)重體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)使用人對低碳生活方式的認識與追求，即業(yè)主和物業(yè)使用人的“體驗性”和對生活方式的“引導性”。從物業(yè)管理企業(yè)自身來說，低碳綠色概念也不能僅僅局限于字面意思，單方面控制能源的使用量及環(huán)境的污染程度，而需將其擴展到控制資源的可持續(xù)發(fā)展方面，主要落實到物業(yè)管理服務過程中節(jié)約成本、降低消耗、減少對環(huán)境影響等方面。

2物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及存在主要問題

2.1物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1.1物業(yè)設施設備的耗能較高

物業(yè)設備設施，傳統(tǒng)意義上主要有建筑的給排水、暖氣供應以及電氣輸送等等。我們平時所說的物業(yè)設施設備管理主要是將出現(xiàn)問題的落后的設備轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢哉＿\行的設備，并且進行日常維護與保養(yǎng)?，F(xiàn)在建筑管理中融入了更多的數(shù)字化和智能化，使得各種建筑中都運用到了現(xiàn)代先進設備，物業(yè)管理就有了便捷又復雜的設施設備管理系統(tǒng)，但是設施設備智能化的背后是成本的不斷增加。部分物管公司認為，當建筑完工投入使用后，只要有空調(diào)或水電的師傅讓物業(yè)設施運行起來就可以，卻殊不知這樣帶來的嚴重后果，那就是會出現(xiàn)高能耗、設備損壞、惡化環(huán)境等問題。

2.1.2物業(yè)企業(yè)運行成本較高

由于物件的飛漲，使得電氣水以及物業(yè)管理本身的成本費用增加，隨之帶來的就是物業(yè)收費會增加，業(yè)主不滿意漲價，引發(fā)其態(tài)度不好；物業(yè)管理不僅需要順應經(jīng)濟發(fā)展，還需注重環(huán)境保護，兩手兼顧必然導致其運行成本高；節(jié)能設施設備的投入使用，也需大量成本，這些成本的收回難且慢。這些都將導致物業(yè)公司發(fā)展步履維艱，服務水平自然下降，甚至會出現(xiàn)棄盤現(xiàn)象。

2.1.3商業(yè)物業(yè)運行狀況較好

與小區(qū)物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)在其發(fā)展中擁有先進的設施設備、基金充足且技術人員充足，整體素質(zhì)高，這些先天性的條件促進了它開展低碳物業(yè)、環(huán)保節(jié)能工作產(chǎn)生的效果更明顯，更多的物業(yè)服務企業(yè)便更愿意接手商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)在物業(yè)管理領域居上峰，它的發(fā)展將帶動整個物業(yè)管理行業(yè)更上一個層次。

2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建輕管的現(xiàn)象依然存在

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛崛起，物業(yè)管理行業(yè)本應該隨之發(fā)展起來，然而卻出現(xiàn)了重建輕管的現(xiàn)象。物業(yè)管理重建輕管也是有原因的，如物業(yè)設施設備與城市的經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)；已建成房屋的維修養(yǎng)護工作不到位，縮短了其使用周期，無形中就引發(fā)了高能耗現(xiàn)象?？偟膩碚f，物業(yè)管理工作的管理手段落后，管理工作也較薄弱。

2.1.5物業(yè)行業(yè)政企不分，影響其發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)不健全，管理體制不完善，政企、政事混淆，這些都影響了物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展。到目前為止，我國都沒有一個統(tǒng)一的核算管理辦法，部分小區(qū)及商業(yè)樓仍然采用的是行政事業(yè)單位的核算制度，這根本無法滿足物業(yè)管理的發(fā)展需求。

2.2物業(yè)管理存在的主要問題

2.2.1生活垃圾的分類、處理及管理存在問題

很多年前，就有人提出了將生活垃圾分類的理念，然而讓居民做到在家就把生活垃圾分類處理真的很難。另一方面，對于收集、清運及處置大量的城市生活垃圾其工作量很大，環(huán)衛(wèi)部門對垃圾的管理也不會盡心盡力，只是單純的完成任務、草草了事，沒有將低碳理念真正引入到我們的實際生活中。此外，面對現(xiàn)行的管理體制，龐大又復雜的市容環(huán)境衛(wèi)生管理隊伍出現(xiàn)了分工不明確、問題多閑人多等問題，面對問題時你推我阻，造成人力財力的浪費，問題集聚，對城市生活垃圾的管理沒有起到絲毫的促進作用。

2.2.2商業(yè)物業(yè)、大型寫字樓物業(yè)及高校物業(yè)的高能耗

公共場所由于其獨特的功能決定了其本身是一個相對較高的能耗場所，但是，個人對待這些公共物品不會像對待自己的東西那樣小心翼翼的愛惜它、愛護它。例如：我們經(jīng)常會看到的公共衛(wèi)生間的水龍頭壞了，水在涓涓流淌也無人問津，換做是自己家的水龍頭誰會讓它一直流水？對于這樣的公共物業(yè)在管理的時候相對較難，它的高能耗給城市帶來很大的負擔，加大了管理的難度。

2.2.3居民的高碳生活方式及觀念難以轉(zhuǎn)變

首先，生活在高質(zhì)量、快節(jié)奏的當下環(huán)境中，高新科技的不斷涌現(xiàn)更是為人們提供了越來越多的方便，如電氣化、機械化、自動化技術等，它們也逐漸成為居民賴以生存的基本保障，這將導致高能耗、高排放。其次，中國人的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，有些生活方式的改變需要相當長的時間，甚至至始至終難以改變，所以鼓勵人們改變生活方式來發(fā)展低碳模式阻力重重。

2.2.4低碳產(chǎn)品的市場阻力

高能耗的社會固然需要低碳產(chǎn)品為其減負，但是，一方面我國的“低碳產(chǎn)品認證”服務體系并不完善，導致市場上的低碳產(chǎn)品繁雜，管理不到位，部分企業(yè)為謀取私利而開始炒作“偽低碳”產(chǎn)品，這不僅擾亂了正常的市場運行秩序，也給消費者帶來了不必要的損失；另一方面，低碳產(chǎn)品的高成本也令消費者難以承受，主要表現(xiàn)在設計含量、技術成本、安裝成本、維護投入及推廣費等方面，但是多數(shù)消費者依舊選擇了傳統(tǒng)產(chǎn)品。2.2.5城市規(guī)劃建設滯后經(jīng)濟的快速發(fā)展，導致城市高速運轉(zhuǎn)，一個城市的建設是否完善關鍵取決于它的規(guī)劃是否合理?，F(xiàn)代化的城市建設為每一位居民提供了溫馨的生活環(huán)境及舒適的工作環(huán)境，同時也在不斷提高人民的生活質(zhì)量和生活水平。我國的城市化速度快，但城市規(guī)劃并不完善，主要精力放在了新城區(qū)擴建，而對于老城區(qū)的改造、城市環(huán)境及綠化整改、歷史文化景區(qū)的維修與保護等方面做得是微乎其微。

3物業(yè)管理角度的城市低碳經(jīng)濟

3.1廢品分類回收處理，加強資源的二次利用

物業(yè)公司需要承擔居民的垃圾處理的監(jiān)督工作，還有垃圾分類等相關工作的組織實施工作，與小區(qū)有關的街道和社區(qū)必須把這些工作納入小區(qū)管理的工作內(nèi)容中，并且制定明確的標準和目標，定期進行檢查、指導和考評。小區(qū)要處理的垃圾在進入垃圾處理的體系中后，必須是分類的垃圾。物業(yè)公司等管理單位需建立小區(qū)生活垃圾管理服務站，將小區(qū)保潔、垃圾分類和收集運輸集中一體，推動小區(qū)垃圾分類工作的落實。

3.2安裝環(huán)保低碳且節(jié)能的設備、健全物業(yè)管理法規(guī)

第一，熟練掌握各種環(huán)保節(jié)能設備的操作和安裝維護方法，加強管理，提高整個系統(tǒng)的運行效能，從而延長設備的使用時間；并且通過科學的力量進行操控，使區(qū)域的舒適度得到提高，為居住的業(yè)主提供良好的工作和生活環(huán)境；通過宣傳渠道，倡導業(yè)主積極參與到節(jié)能活動中；通過綠色物業(yè)管理，提升物業(yè)公司的管理水平及競爭力，從而在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展水平。第二，以供水、供熱和供電等相關行業(yè)管理網(wǎng)絡為基礎，組織建設國家級的網(wǎng)絡管理平臺。對于現(xiàn)有的建筑，可以由政府節(jié)能管理部門進行能耗統(tǒng)計和審計，并提供一個開放的信息監(jiān)管平臺，為節(jié)能改造提供真實可靠的數(shù)據(jù)。第三，制定相關法律法規(guī)，健全低碳物業(yè)管理制度。在物業(yè)管理方面，特別是低碳環(huán)保這方面，目前還沒有明確的法律法規(guī)。低碳物業(yè)管理行為需要法律引導和制約，不僅能為處理糾紛提供相關依據(jù)，也為業(yè)主與服務企業(yè)的責任和利益劃分提供了依據(jù)，從而更好地促進整個物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。

3.3引領低碳節(jié)能理念進入社區(qū)文化

首先，可以將企業(yè)的良好形象與公司的良好業(yè)績與低碳理念結合，進行推廣宣傳；其次，可以將低碳節(jié)能理念與業(yè)主的生活結合宣傳，并且策劃活動，讓業(yè)主得到收益，并且進一步感受到低碳帶給生活等改變和好處。物業(yè)管理公司通過給業(yè)主灌輸?shù)吞忌畹睦砟詈蛢r值，在業(yè)主內(nèi)部大力推廣，逐漸延伸到社區(qū)之間，實現(xiàn)更廣范的普及。再者，加強社區(qū)綠化和屋頂綠化，為業(yè)主樹立綠化節(jié)能的好榜樣，并提供專門的低碳服務，把居民的生活融入到低碳的氛圍中，使業(yè)主自覺感受到生活中低碳的益處。

3.4提供低碳服務，帶動低碳消費

物業(yè)服務企業(yè)提供的低碳服務，不僅是房地產(chǎn)的后期服務，更是為居民提供的低碳生活服務。服務企業(yè)可以在居民區(qū)內(nèi)設立自行車租賃點及修理點，提倡綠色出行，減少汽車尾氣的排放和污染；還可提供空調(diào)清潔服務，減少碳的排放量；總之，物業(yè)公司應就低碳這一主題，以身作則，為業(yè)主樹立榜樣，并引導業(yè)主積極使用低碳產(chǎn)品，另外，還可以與低碳產(chǎn)品廠商合作，達到互利互贏。

3.5物業(yè)管理公司提前介入，利于城市建設和規(guī)劃

物業(yè)管理公司在前期介入物業(yè)項目，為物業(yè)節(jié)能管理提出實際方案。提前介入是物業(yè)公司的基礎工作，不僅可以對物業(yè)規(guī)劃和功能布局提供建設性意見，還應在整個項目的建設和實施過程中提出合理意見，并且制定與項目符合的維修保養(yǎng)計劃，為日后低碳項目的運營和管理打下良好基礎。

篇10

物業(yè)權益是指開發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權和房屋所有權，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會授權，物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同約定，房地產(chǎn)相關行政管理部門基于行政管理權而產(chǎn)生的一系列法律權利、義務和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權益法律關系是指法律在調(diào)整各方主體針對物業(yè)權益在物業(yè)管理和物業(yè)服務過程中各種關系的總和。

（二）物業(yè)權益法律關系特點

物業(yè)權益法律關系具有主體多樣性，直接參與者有開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門。實踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專業(yè)企業(yè)、房產(chǎn)設計單位和建設施工單位。物業(yè)權益法律關系具有客體明確性，物業(yè)權益法律關系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權益法律關系具有內(nèi)容復雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會權利義務；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務；各方法律責任等等。

二、我國物業(yè)管理、服務過程中物業(yè)權益存在的主要問題

當前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務由于法律制度保障，技術規(guī)范水平，公民法律意識，地區(qū)發(fā)展差異，歷史遺留問題，服務企業(yè)資質(zhì)，從業(yè)人員素質(zhì)等諸多原因存在下列主要問題。

1．房屋質(zhì)量最低保修期不明確或過短

我國現(xiàn)行《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定的2至5年的質(zhì)量保修期從技術層面和相對于房屋70年的產(chǎn)權使用期明顯偏短。實踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現(xiàn)滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)質(zhì)量問題，給排水質(zhì)量問題以及其他共用設備老化問題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。

2．住宅專項維修資金制度問題

我國現(xiàn)行《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定住宅專項維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。實踐中，業(yè)主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國住宅專項維修金累積節(jié)余超萬億，使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題，上世紀修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項維修資金，同一物業(yè)管理區(qū)域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實際情況造成一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。

3．業(yè)主大會和業(yè)主委員會法律地位和業(yè)務能力問題

業(yè)主大會和業(yè)主委員會沒有對外承擔民事賠償?shù)哪芰Γ蚨涿袷滦袨槟芰ο喈斢邢?，從法理上講，業(yè)主大會和業(yè)主委員會至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實踐中，很多小區(qū)業(yè)主委員會無固定辦公場所，不知其權利和義務，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業(yè)管理帶來不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。

4．物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量問題

物業(yè)服務企業(yè)的主要職責是向業(yè)主提供服務，從而收取服務費而盈利。第二項職責是受業(yè)主大會委托代為管理物業(yè)共有部分維護，共有設施維修，物業(yè)服務企業(yè)收取相關服務費。實踐中，很多物業(yè)服務企業(yè)以管理者自居，缺乏服務意識，服務態(tài)度不好。為了節(jié)省服務成本，聘用沒有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務能力不強，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導致物業(yè)服務質(zhì)量存在瑕疵，是物業(yè)服務糾紛的最直接、最主要原因。

5．物業(yè)服務企業(yè)收費模式問題

一般通行收費模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務費的定價模式進行收費，這種收費模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業(yè)共有部分經(jīng)營收益分配和亂收費問題。物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營的收益顯然應該歸全體業(yè)主所有，現(xiàn)實中，這些收益有些被物業(yè)服務企業(yè)侵占。相當部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無相關財務信息公開，矛盾最突出的是小區(qū)共有部分用于停車位和臨時停車收費的收益。上述不合理甚至是違法現(xiàn)象的存在，是造成物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主關系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時有相關報到見諸媒體。

三、物業(yè)權益法律關系之調(diào)整方法

現(xiàn)行調(diào)整物業(yè)權益的主要法律有《物權法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》、各種地方《物業(yè)管理條例》等。從法律手段來講，對于物業(yè)權益調(diào)整有民事、行政、經(jīng)濟、刑事等方法?！段餀喾ā氛{(diào)整物業(yè)權益是一種民事方法。《合同法》調(diào)整物業(yè)權益更多的是一種經(jīng)濟手段。針對物業(yè)權益法律關系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理條例》和地方《地方物業(yè)管理條例》就物業(yè)權益的綜合調(diào)整應運而生，明確界定調(diào)整范圍，詳細規(guī)定各方權責，綜合運用民事、行政、經(jīng)濟和刑事手段，是物業(yè)權益法律調(diào)整的主要方法。但在實踐中由于物業(yè)權益問題本身的復雜性，急需實施細則加以細化，以更好的指導物業(yè)權益司法實踐。綜上所述，物業(yè)權益法律調(diào)整主要依據(jù)上述幾部法律法規(guī)，在司法實踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實施細則而出現(xiàn)不同處理結果的情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權益法律調(diào)整的基本原則十分必要。

四、物業(yè)權益之法律調(diào)整原則

(一)物業(yè)管理規(guī)范原則

物業(yè)及其權益是廣大業(yè)主的重要權益，是人民安居樂業(yè)的基礎。據(jù)相關資料顯示，我國相當部分的物業(yè)存在質(zhì)量問題。怎樣確保物業(yè)質(zhì)量和價值，得益于規(guī)范的物業(yè)管理。規(guī)范建筑質(zhì)量、規(guī)范管理制度、規(guī)范房地產(chǎn)監(jiān)管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學性。

(二)物業(yè)服務質(zhì)量原則

物業(yè)服務質(zhì)量是否符合物業(yè)服務合同約定，怎樣提高物業(yè)服務質(zhì)量水平，得益于物業(yè)服務企業(yè)和相關從業(yè)人員提高自身素質(zhì)，依托先進的技術和方法，進而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務糾紛，努力構建和諧社區(qū)。

五、完善物業(yè)權益之法律調(diào)整相關措施

物業(yè)管理和物業(yè)服務都圍繞物業(yè)權益展開，建設現(xiàn)代化城市和新型城鎮(zhèn)化都對物業(yè)管理和物業(yè)服務提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質(zhì)量和后期高效的質(zhì)量維護，怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序，對現(xiàn)有物業(yè)相關法律和制度進行完善十分必要。

（一）加強房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)管，引入房屋質(zhì)量保證金制度

首先建議參照住宅專項維修資金制度以法律形式建立房屋質(zhì)量保證金制度，責令房地產(chǎn)開發(fā)商繳納房屋質(zhì)量保證金，督促開發(fā)商對房屋建筑工程質(zhì)量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質(zhì)量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質(zhì)量保修期后，退還開發(fā)商。其二，延長房屋質(zhì)量保修期，強化開發(fā)商、設計單位、建設施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質(zhì)量之要求。

（二）完善住宅專項維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率

其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護，又可降低業(yè)主買房成本。其二，在住宅專項維修資金使用程序上進行簡化，建議規(guī)定當房屋共有部分出現(xiàn)問題時，半數(shù)業(yè)主或受物業(yè)質(zhì)量問題直接影響相關業(yè)主通過即可。

（三）給予業(yè)主委員會資金保障，建立物業(yè)管理基金制度

業(yè)主委員會的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會日常工作費用，提高業(yè)主委員會成員工作積極性，著實解決物業(yè)管理區(qū)域存在的問題，為廣大業(yè)主辦實事。并建立相應財務公開制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業(yè)主大會和業(yè)主委員會無作為、不作為等一系列問題。

（四）提高物業(yè)服務質(zhì)量，嚴格按照合同辦事

物業(yè)服務質(zhì)量是物業(yè)服務企業(yè)賴以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務費的前提。國家鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。但物業(yè)服務企業(yè)總是會把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點，是有效降低物業(yè)服務糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會監(jiān)督，物業(yè)服務企業(yè)自身提高和物業(yè)服務協(xié)會行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務質(zhì)量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會提出了較高的素質(zhì)要求。（五）改革物業(yè)服務收費模式，有效提高物業(yè)服務質(zhì)量物業(yè)服務收費模式是物業(yè)服務合同的重要條款，怎樣收費和收多少應該以物業(yè)服務企業(yè)提供的服務項目和服務質(zhì)量為依據(jù)，而不能簡單以物業(yè)面積為單一定價依據(jù)。改革物業(yè)服務收費模式是提高物業(yè)服務質(zhì)量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務質(zhì)量標準，為提高物業(yè)服務質(zhì)量和減少物業(yè)服務糾紛奠定基礎。同時服務合同中沒有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業(yè)收費必須出具收費發(fā)票和收費項目清單。