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篇1

［DOI］10.13939/ki.zgsc.2016.12.140

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及會計核算的概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介紹

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，自改革開放以來，房屋和建筑成為可供銷售的商品，進而促成了房地產(chǎn)行業(yè)的誕生，成為了主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)，既對房地產(chǎn)的產(chǎn)品進行開發(fā)，又對開發(fā)完成的商品進行經(jīng)營銷售，進而在這樣的過程中取得盈利。房地產(chǎn)的主要經(jīng)營活動有:城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、工程建設(shè)的開發(fā)、土地的開發(fā)和房屋的經(jīng)營。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

會計核算主要反映的就是企業(yè)資金的運動過程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算也是如此，在對房地產(chǎn)相關(guān)信息進行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)上進行的資金運動。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金使用周期較長，所以在會計核算的過程中，應(yīng)當注意會計核算的可持續(xù)性，以更好的檢測資金的使用狀況，保證房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展和運行。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的必要性和重要性

會計核算反映的是企業(yè)的資金運動狀況，進行完善有效的會計核算，能夠使企業(yè)的經(jīng)濟活動更加具有保障性，使企業(yè)能夠以更完美的姿態(tài)去應(yīng)對市場競爭，反過來也能夠加強會計核算的可操作性。就企業(yè)財務(wù)管理方向而言，會計核算是企業(yè)財務(wù)管理的基礎(chǔ)，是展示企業(yè)管理能力的有力構(gòu)成;就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的會計核算能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投入成本，進而提高利潤回報率，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

2目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀以及存在的問題研究

2.1房地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)范的、獨立的會計準則

2007年開始實行的企業(yè)會計準則，并沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)的獨立完備的會計準則，使得關(guān)于房地產(chǎn)的會計核算制度并沒有完善和健全，缺乏系統(tǒng)的指導(dǎo)和統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算處于相對尷尬的境地，舊的制度有很多的不完善，可是如果不去遵循，就只能根據(jù)共同的企業(yè)準則去執(zhí)行，忽略了行業(yè)的特殊性，對會計核算的進行產(chǎn)生更大的阻礙。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目混亂且缺少專用科目

在我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計制度》以及自2007年開始正式執(zhí)行的新準則中，都沒有具體針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及相關(guān)會計核算方法，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵循相關(guān)規(guī)章制度和行為準則都是極為不利的，也使企業(yè)在遵守制度的同時給企業(yè)的會計核算帶來難題，現(xiàn)行會計科目已經(jīng)不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，使得房地產(chǎn)信息的財務(wù)報表不能很好地為公眾所理解，容易造成本不該出現(xiàn)的誤解。新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些細化和擴充說明，但卻因為相關(guān)明細科目過多并沒有起到太大的作用，只能依舊沿用以前的會計科目，如“開發(fā)成本”“投資性房地產(chǎn)”“開發(fā)產(chǎn)品”等會計科目，而“投資性房地產(chǎn)”還要從“成本”和“公允價值變動”進行明細核算，而對處于新準則下的“在建工程”并沒有很大的核算空間，這引起了會計工作者和理論研究者的重視。

2.3企業(yè)會計信息的風(fēng)險未被完全披露，利潤上升間空小

隨著社會的不斷發(fā)展，信息技術(shù)也在不斷的進步和改進，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到了項目開發(fā)上的風(fēng)險、政策不完善造成的風(fēng)險、土地風(fēng)險以及工程質(zhì)量建設(shè)風(fēng)險等，因為生產(chǎn)開發(fā)的不確定性因素太多，使得行業(yè)風(fēng)險比其他行業(yè)更為明顯和突出，這需要企業(yè)在信息披露上進行全面性的改善，為利潤的發(fā)展提供有效空間，而這些卻沒在相關(guān)的政策里面做出明確的規(guī)定和約束。

3強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施

3.1建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體系

現(xiàn)行的會計制度和政策法規(guī)對于房地產(chǎn)的會計核算沒有指向性的引導(dǎo)，更沒有相關(guān)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算有明確的規(guī)定和章程，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算沒有可以依照和據(jù)以執(zhí)行的可行規(guī)范，這不僅是對企業(yè)會計核算的影響，更對企業(yè)的規(guī)范化比較造成了不便。所以，應(yīng)該在奉行權(quán)責(zé)發(fā)生制為會計核算的基礎(chǔ)下，提升制度規(guī)范體系，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視力度，建立規(guī)范化的適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度，尊重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性。

3.2明確會計核算相關(guān)在制度標準，優(yōu)化設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)涉及會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)中的會計科目的設(shè)置，應(yīng)該符合開發(fā)企業(yè)進程中的實際狀況進行確定，考慮到企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和營業(yè)狀況的復(fù)雜程度，以及會計核算的實際信息化水平。然后根據(jù)企業(yè)的實際情況，繼而在會計科目符合實際需要的基礎(chǔ)上進行相對全面和客觀有效的設(shè)置。此外，在符合實際的前提下，國家政策也要予以支持，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算準則，以及明確規(guī)定本行業(yè)的通用會計科目和具體的會計核算方法，以及參照基礎(chǔ)，加強政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3完善收入確認的標準

收入的確認，需要會計人員的專業(yè)判斷和職業(yè)經(jīng)驗，而正確的會計核算更是離不開相關(guān)的會計工作者。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品銷售收入的確認，更應(yīng)該有明確的標準要求，這些標準可以從法律和專業(yè)兩個標準點出發(fā)，其中法律標準可以作為專業(yè)標準的基礎(chǔ)，為收入的確認提供可靠的保證，使收入與支出能夠更完備的進行計量和核算。

3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，并增加相關(guān)評價指標

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，會計信息是投資者進行抉擇的重要依據(jù)和條件，是對企業(yè)規(guī)模和能力的有效反映，更是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的直觀證明，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該增加其他的相關(guān)評價指標，使得企業(yè)提供的信息能夠更全面地反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展成績。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供土地的儲備糧和成本的主要構(gòu)成信息，增加投資者的新人力度，加大開發(fā)集資能力，而完善信息披露質(zhì)量，可使投資者在原有的基礎(chǔ)上更好地理解企業(yè)的信息資料，彌補理解的不足。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營運行過程中注重對會計核算的改善和信息披露的質(zhì)量提升，對企業(yè)的有效經(jīng)營和發(fā)展是有著極大作用。合理的會計核算融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，充分發(fā)揮會計核算的職能，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常會計核算工作的正常有序運行。

參考文獻:

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現(xiàn)如今我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會計處理的制度準則很多，如：《小企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計制度》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關(guān)房地產(chǎn)會計制度并沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標準。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項業(yè)務(wù)，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應(yīng)和核算的準確性不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會計信息、財務(wù)報表的可比性、準確性。

（二）收益評價指標不能真實體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績

對于房地產(chǎn)行業(yè)常常會出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效果較為可觀，其預(yù)期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業(yè)會存在破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險，所產(chǎn)生經(jīng)營利潤較小，甚至出現(xiàn)負數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長，相關(guān)的一筆會計核算業(yè)務(wù)處理對會計報表往往會產(chǎn)生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預(yù)收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經(jīng)營情況會存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動的業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問題所引發(fā)的一系列賠償損失風(fēng)險，還容易受到國家相關(guān)房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績不同單一依靠收益評價指標來反應(yīng)。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的建議

（一）合理選用準則，完善會計科目

合理選用會計準則，完善會計科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當嚴格參照《小企業(yè)會計制度》進行會計業(yè)務(wù)處理；對于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算則遵循《企業(yè)會計制度》；而已經(jīng)上市了的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就應(yīng)當執(zhí)行新準則所規(guī)定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”“開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理中常用的賬戶科目的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實際情況，靈活的增設(shè)會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。

篇3

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 02-0189-01

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)企業(yè)的會計核算問題有其自身的特殊性，與其他企業(yè)不同，它需要對復(fù)雜的企業(yè)數(shù)據(jù)進行合計計算，這些數(shù)據(jù)往往比較繁雜，分析難度比較大，所以在計算時難度也就會大大增加最終可能會出現(xiàn)問題。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時解決，將會影響公司的財務(wù)穩(wěn)定，降低企業(yè)員工的工作積極性，進而會給公司的發(fā)展帶來不利。所以在針對發(fā)地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題時，要著重考慮企業(yè)的會計核算問題，針對這些問題找到比較好的解決辦法，促進我國發(fā)地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。使房地產(chǎn)業(yè)為我國經(jīng)濟的發(fā)展增添新的動力，讓居民在買房時對它更有信心。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算面臨的問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)會計核算科目設(shè)置不科學(xué)

在現(xiàn)今我國對房地產(chǎn)業(yè)的會計核算的規(guī)定中，沒有對會計核算做出比較明確的核算辦法，這就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)會計核算是沒有固定的標準，給企業(yè)財務(wù)管理帶來一定的困惑。所以房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行我國現(xiàn)行的《小企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定時，可以根據(jù)企業(yè)自身的實際情況增設(shè)企業(yè)所需的會計科目，從而來適應(yīng)企業(yè)核算的特殊需求。但是在開設(shè)這些會計科目的時候不能夠影響到企業(yè)對外的財務(wù)會計報告。由于我國會計核算科目的不科學(xué)性，執(zhí)行的標準不統(tǒng)一，最終導(dǎo)致會計核算的結(jié)果不準確。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認標準復(fù)雜

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的收入主要分為兩種，一種是企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的自行開發(fā)和銷售收入，另一種是事先與買房者簽訂好的合同收入。但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)設(shè)計的銷售收入來說，它的收入確認標準比較復(fù)雜。正是因為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)的投入資金量大、建設(shè)周期比較長，所以在企業(yè)進行銷售時往往會采用預(yù)售和分期收款銷售兩種方式。在這樣額的銷售方式下需要對企業(yè)的銷售收入制定標準。例如有的房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)收入進行核算是在收齊房款后進行收入確認，而有的企業(yè)則是在房屋產(chǎn)權(quán)過戶以后才進行收入確認，這樣就會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認標準的混亂，影響到發(fā)地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。在我國國家發(fā)地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定中指出在房屋交付買主使用之前如果房屋存在的開發(fā)風(fēng)險問題則需要房地產(chǎn)企業(yè)對其承擔(dān)責(zé)任，如果經(jīng)買主確認驗收房屋之后，其房屋開發(fā)的風(fēng)險也就準讓給了買房者，所以企業(yè)在進行相關(guān)的收入確認時要降低自身的風(fēng)險，應(yīng)該在將房屋產(chǎn)權(quán)交付之后并由買者驗收后再進收入確認工作。這就需要會計人員有比較搞得業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，對實際操作中可能會出現(xiàn)的問題進行預(yù)測

（三）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金信息不完整

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金信息的流動可以為企業(yè)資金生的周轉(zhuǎn)提供服務(wù)，在不同的時間段內(nèi)，企業(yè)現(xiàn)金的流動數(shù)量單位也不相同。在企業(yè)進行投資的時候，現(xiàn)金的流量單位是企業(yè)，而企業(yè)進入到經(jīng)營環(huán)節(jié)時，現(xiàn)金的單位就變成了所要開發(fā)的項目工程。房地產(chǎn)投資是一項投資工程量比較大的產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)周期比較長，資金的流動性相對較差，這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量單位以企業(yè)為主。然而由于企業(yè)對現(xiàn)金管理缺乏相關(guān)的完整信息，對資金的流動情況掌握不夠全面，最后不能夠為投資者準確的投資數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金信息的不完整性會對房地產(chǎn)的會計核算中對數(shù)據(jù)造成影響，進而給企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理造成一定的影響，最終會影響到企業(yè)在市場中的發(fā)展，所以要重視現(xiàn)金信息的完整性。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)會計信息風(fēng)險

在我國房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，伴隨而來的是各種各樣的風(fēng)險，尤其是近年來信息技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的運用，更是加大了產(chǎn)業(yè)中的風(fēng)險。在這些風(fēng)險中包括項目開發(fā)的風(fēng)險、工程質(zhì)量的風(fēng)險、政策風(fēng)險等，這些風(fēng)險的存在使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的會計核算問題更為突出，所以加強對房地產(chǎn)業(yè)會計核算的管理，可以使企業(yè)財務(wù)管理更為條理化，進而能夠降低其企業(yè)的會計信息中的風(fēng)險。

三、應(yīng)對發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的措施

（一）建立發(fā)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的會計核算體系

在進行企業(yè)會計核算的體系時，要首先對企業(yè)會計核算的計算方式制定嚴密的計算方案。在實際的計算中不同的房地產(chǎn)企業(yè)采用不同的計算方式，在這樣混亂的計算中，會對我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也影響了企業(yè)之間的交流合作。通過建立完善的會計核算體系，能夠提高企業(yè)的會計核算效率，提高企業(yè)的決策能力。我國相關(guān)的規(guī)定要求企業(yè)會計職權(quán)的明晰性，所以建立了規(guī)范的會計核算體系后，企業(yè)的財務(wù)信息更加明晰，能夠增強企業(yè)財務(wù)的透明度，進而能夠提高企業(yè)員工的積極性，促進企業(yè)的健康發(fā)展。不僅如此，建立完善的會計核算措施，更利于我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，給人民的生活帶來更多的便利。

（二）建立明晰的企業(yè)收入確認標準

由于企業(yè)收入確認標準的不明晰化，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行收入確認時采用不同的標準，所以必須對企業(yè)收入的確認采用統(tǒng)一的標準。企業(yè)首先應(yīng)該整理出有關(guān)房產(chǎn)租金收入，然后對其成本進行計算，最后再對房地產(chǎn)的租金和使用權(quán)進行評估然后將房產(chǎn)權(quán)交付給買房者。在這一系列的操作步驟完成之后，就可以對企業(yè)的收入進行最終確認。建立明晰的企業(yè)收入確認標準能夠降低企業(yè)在市場中面臨的風(fēng)險，提高企業(yè)的財務(wù)管理效率和企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力。

（三）建立明確的信息披露系統(tǒng)

在房地產(chǎn)企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)建設(shè)時，需要企業(yè)增加對的相關(guān)信息進行披露。在進行發(fā)地產(chǎn)開發(fā)時需要大量的資金，而房地產(chǎn)的土地成本又在資金中占有相當大的比例，這樣就不能在市場中很好的應(yīng)對土地價格的變動。但是，建立了明確的信息披露系統(tǒng)之后，企業(yè)就能夠從客觀上披露企業(yè)開發(fā)的相關(guān)過程，把握住開發(fā)中所用的資金，為企業(yè)的會計核算提供準確的信息數(shù)據(jù)。

四、總結(jié)

通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題的分析，我們可以不斷完善企業(yè)財務(wù)制度，促進企業(yè)的進步與發(fā)信息展。完善的企業(yè)管理可以提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，提高企業(yè)的財務(wù)管理水平。企業(yè)完善的披露制度，能夠改善企業(yè)的經(jīng)營管理理念，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)，為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供保障。

參考文獻：