導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇住房保險(xiǎn)論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

我國(guó)住宅工程質(zhì)量保險(xiǎn)實(shí)施的總體設(shè)想

篇2

據(jù)建設(shè)部有關(guān)資料顯示，2001年~2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另?yè)?jù)建設(shè)部確定的2010年住房建設(shè)發(fā)展綱要，到2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國(guó)住房建設(shè)具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，除了積極推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進(jìn)住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個(gè)完善的住房抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)，對(duì)于化解住宅金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。

一、美國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度

美國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)制度在推動(dòng)和促進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)及住宅業(yè)的發(fā)展過程中，起著至關(guān)重要的作用。美國(guó)住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務(wù)的第二大債務(wù)。1999年個(gè)人申請(qǐng)抵押申請(qǐng)貸款的數(shù)量有968萬(wàn)戶，貸款總額達(dá)12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒有一個(gè)運(yùn)行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問題，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響將是難以估量的。

美國(guó)抵押貸款保險(xiǎn)形式主要有四種：（1）全額保險(xiǎn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來的所有正常損失；（2）限額保險(xiǎn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)最多只承擔(dān)按原始貸款本金的一定比例計(jì)算的限額損失，超出部分由貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)；（3）共同保險(xiǎn)，損失額在原始貸款本金的一定百分比內(nèi)，完全由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)之間分配損失額；（4）自我保險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部的違約損失。

美國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)體系由政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和私人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)兩大部分組成。政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項(xiàng)目針對(duì)軍人和軍人家屬，因此在整個(gè)市場(chǎng)中所占的份額較小。20世紀(jì)初。美國(guó)曾經(jīng)擁有大量的私人抵押貸款保險(xiǎn)公司（PMI），但由于公司資本不足，在經(jīng)濟(jì)大蕭條的時(shí)候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯福總統(tǒng)依據(jù)《聯(lián)邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險(xiǎn)；當(dāng)借款人無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，聯(lián)邦政府將承擔(dān)未清償?shù)膫鶆?wù)，保證及時(shí)向金融中介機(jī)構(gòu)支付本息。

FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：

1．貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的，這就使部分房?jī)r(jià)高的地區(qū)FHA保險(xiǎn)短缺?，F(xiàn)在，美國(guó)根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)對(duì)FHA的限額做了調(diào)整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價(jià)房的貸款中，F(xiàn)HA占了絕大多數(shù)，但在高價(jià)房領(lǐng)域，則是PMI領(lǐng)先，在中等價(jià)格房產(chǎn)貸款市場(chǎng)上兩者則有著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

2．貸款比例。FHA最普通的保險(xiǎn)項(xiàng)目是貸款年限30年，固定利率的貸款項(xiàng)目。對(duì)此項(xiàng)目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費(fèi)用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯(lián)邦住宅法，對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值小于50000美元的，最高貸款比例為評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)成交價(jià)最小值的98.75%；房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值大于50000美元的，最高貸款比例為評(píng)估價(jià)值和市場(chǎng)成交價(jià)最小值的97.5%。但交易費(fèi)用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計(jì)算方法都要做，取兩個(gè)結(jié)果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔(dān)了向高風(fēng)險(xiǎn)客戶提供貸款保險(xiǎn)的任務(wù)。

3．保險(xiǎn)費(fèi)率。1984年以前，F(xiàn)HA按年收取保險(xiǎn)費(fèi)，年保險(xiǎn)費(fèi)為貸款余額的0.5%，這一數(shù)額除以12后分?jǐn)偟矫吭聝敻吨?。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險(xiǎn)費(fèi)；從1984年~1991年，年保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)行了調(diào)低，而且改為一次性支付；1991年以后保險(xiǎn)費(fèi)結(jié)構(gòu)改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現(xiàn)金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險(xiǎn)費(fèi)。FHA的保險(xiǎn)費(fèi)率在全國(guó)是一致的。PMI的保險(xiǎn)費(fèi)率比FHA要低，這樣就避免出現(xiàn)把私人保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結(jié)合的費(fèi)用支付結(jié)構(gòu)。不同PMI的保險(xiǎn)費(fèi)率是不同的，同一家PMI公司針對(duì)不同地區(qū)、不同保戶其保險(xiǎn)費(fèi)率也有區(qū)別。

4．保險(xiǎn)時(shí)間。只有當(dāng)?shù)盅嘿J款額完全付清，F(xiàn)HA才允許取消保險(xiǎn)。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權(quán)益大于房?jī)r(jià)的20﹪，就可以停止保險(xiǎn)。

5．運(yùn)作方式。FHA的貸款保險(xiǎn)審批程序比較復(fù)雜，且等待批準(zhǔn)的時(shí)間較長(zhǎng)，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購(gòu)房者都可申請(qǐng)。而且FHA的擔(dān)保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務(wù)人重新修改保險(xiǎn)合同，或提前中止合同。

PMI和FHA兩個(gè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會(huì)的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制。

二、中國(guó)的住房抵押保險(xiǎn)制度所表現(xiàn)出的問題

自1998年初，華泰保險(xiǎn)公司推出住戶保證保險(xiǎn)后，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司等也相繼出臺(tái)了住房保證保險(xiǎn)險(xiǎn)種。我國(guó)的住宅抵押貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)開始形成，但也暴露出不少問題。

1．首付款過高。1999年9月21日后，中國(guó)人民銀行將個(gè)人住房貸款期限從原來最長(zhǎng)20年延長(zhǎng)至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國(guó)廣大工薪階層的實(shí)際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實(shí)提高中低收入者的購(gòu)房能力，勢(shì)必需要再次降低首付款的比例。

2．險(xiǎn)種單調(diào)。由于我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)開展時(shí)間不長(zhǎng)，關(guān)于住房產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的險(xiǎn)種單調(diào)，這樣不利于充分開展業(yè)務(wù)。只有險(xiǎn)種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購(gòu)房者有不同資信狀況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多樣化的險(xiǎn)種有利于銀行和購(gòu)房者做出靈活的決策。

3．抵押物產(chǎn)權(quán)不清。按照《城市房地產(chǎn)抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押”。但由于我國(guó)一直實(shí)行的是房產(chǎn)所有權(quán)和城鎮(zhèn)土地國(guó)家所有權(quán)的“兩權(quán)分離”政策，這使得房地產(chǎn)所有權(quán)、抵押權(quán)及其收益的界定十分困難。

4．保險(xiǎn)責(zé)任范圍小，保費(fèi)率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險(xiǎn)范圍內(nèi)；而千分之五的年保險(xiǎn)費(fèi)率看似不高，但按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算就不是個(gè)小數(shù)目了，更何況要30年保費(fèi)一次性繳清。

三、針對(duì)我國(guó)的住房抵押保險(xiǎn)的措施

筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著手，推進(jìn)我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)制度的改革。

1．我國(guó)雖然目前有為數(shù)不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國(guó)總?cè)丝诘慕^大多數(shù)，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應(yīng)該把保險(xiǎn)的范圍優(yōu)先限定于他們。對(duì)于部分經(jīng)濟(jì)條件確實(shí)比較差的購(gòu)房者，保險(xiǎn)的金額以不超過貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購(gòu)房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)；而且對(duì)銀行來說，由于購(gòu)房者的首付款為20﹪，加上保險(xiǎn)30﹪，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能抑制他們過高的購(gòu)房欲望，當(dāng)然也有助于降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

2．隨著購(gòu)房者還貸次數(shù)的增加，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸減少，因此保險(xiǎn)額應(yīng)該隨著還款次數(shù)增多而逐漸減少，而且保險(xiǎn)費(fèi)用的繳納應(yīng)以按年繳納為好，以減輕購(gòu)房者的壓力。現(xiàn)行的一次繳清的做法不僅加大了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，而且侵占了購(gòu)房者所繳保險(xiǎn)費(fèi)用未來年份的利息收入。對(duì)于部分提前還貸的購(gòu)房者其所交的保險(xiǎn)費(fèi)用中多出的部分應(yīng)該歸還購(gòu)房者。

3．由于房屋貸款的還款期較長(zhǎng)，在我國(guó)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，在此期間購(gòu)房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無(wú)法還貸的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)變得很大。為了避免出現(xiàn)購(gòu)房者或其家屬無(wú)房可居的局面，筆者認(rèn)為可以試著介入人身險(xiǎn)。先以局部地區(qū)為試點(diǎn)，如一個(gè)省或一個(gè)市。由政府牽頭，委托一家保險(xiǎn)公司做群體險(xiǎn)，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險(xiǎn)公司，或者把一家中等規(guī)模的保險(xiǎn)公司改組成專門的住房貸款保險(xiǎn)公司。該地區(qū)的所有進(jìn)行購(gòu)房貸款的購(gòu)房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購(gòu)房者每月支付貸款利息和保險(xiǎn)費(fèi)用。壽險(xiǎn)合同到期后，保險(xiǎn)金正好可以償還貸款額。如在保險(xiǎn)期內(nèi)，購(gòu)房者因意外喪失勞動(dòng)力或身故，無(wú)法還貸，保險(xiǎn)公司可替購(gòu)房者歸還貸款，這樣購(gòu)房者或其家屬可以保有住房。如在試點(diǎn)地區(qū)可行的話，則可以推行到全國(guó)。由于該險(xiǎn)種規(guī)模大，政府在其中勢(shì)必要扮演極其重要的角色。

4．我國(guó)目前投資性購(gòu)房的比例偏高，上海已達(dá)到16%多，接近國(guó)際上公認(rèn)的20%的警戒線。筆者認(rèn)為可以在全國(guó)就設(shè)立一家住房貸款抵押保險(xiǎn)公司，利用計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將全國(guó)所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購(gòu)房者的信息集中在一家保險(xiǎn)公司。這樣既可以控制某些人的多頭購(gòu)買，抑制投資性購(gòu)房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國(guó)范圍內(nèi)不只一家住房抵押貸款保險(xiǎn)公司，那各保險(xiǎn)公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購(gòu)房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)中國(guó)目前的社會(huì)實(shí)際，筆者認(rèn)為中國(guó)的住房抵押貸款保險(xiǎn)還是以政府主導(dǎo)為宜，不宜大力發(fā)展私營(yíng)的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)?？梢栽诓糠殖鞘性圏c(diǎn)實(shí)行私營(yíng)住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以滿足部分中高層收入者的需求。

參考文獻(xiàn)：

篇3

“5.12汶川大地震”不僅造成嚴(yán)重人員傷亡，還造成多個(gè)縣市房倒屋塌，讓成千上萬(wàn)的人無(wú)家可歸。災(zāi)后重建面臨的最大挑戰(zhàn)之一就是如何為災(zāi)民提供住房安置。此外，災(zāi)情引發(fā)的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續(xù)償還”的話題也受到了全民關(guān)注。圍繞居民住房因地震損毀而產(chǎn)生的一系列問題，深刻凸顯了我國(guó)建立住房地震保險(xiǎn)體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險(xiǎn)的內(nèi)涵及其國(guó)際比較

住房地震保險(xiǎn)是指對(duì)由地震造成的居民個(gè)人住房及相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失提供保險(xiǎn)保障的制度。從廣義上說，地震保險(xiǎn)既可以針對(duì)財(cái)產(chǎn)損失，也可以針對(duì)人身?yè)p失。由于人身保險(xiǎn)合同往往將地震風(fēng)險(xiǎn)列為承保范圍，而財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并非如此，因此從狹義上說，地震保險(xiǎn)往往單指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房地震保險(xiǎn)是狹義地震保險(xiǎn)的一部分，其承保的標(biāo)的是居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非企業(yè)或者其他組織的財(cái)產(chǎn)(見圖1)。

嚴(yán)格來說，地震對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司來說是不具可保性的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因在于：(1)缺乏大量同質(zhì)的、獨(dú)立分布的風(fēng)險(xiǎn)暴露，不適宜運(yùn)用大數(shù)法則；(2)地震風(fēng)險(xiǎn)造成的損失異常難以預(yù)測(cè)，特別是幾乎無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個(gè)保險(xiǎn)公司難以承擔(dān)；(4)地震保險(xiǎn)的保費(fèi)往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因?yàn)槿绱?，完全依靠商業(yè)保險(xiǎn)體系承保地震風(fēng)險(xiǎn)十分困難，特別是如果期望在地震多發(fā)地區(qū)建立覆蓋面很廣的保險(xiǎn)補(bǔ)償制度時(shí)，政府的參與和引導(dǎo)就必不可少了。

目前，世界上最有代表性的地震保險(xiǎn)制度主要存在于三個(gè)國(guó)家和地區(qū)，即美國(guó)加利福尼亞州、新西蘭和日本。巧合的是，這三種地震保險(xiǎn)制度都是在某次特大地震發(fā)生之后2年之內(nèi)建立起來的，并具有一些共同之處：

1.實(shí)質(zhì)上都是一種住房地震保險(xiǎn)制度，即承保的標(biāo)的都僅限于居民住房及其相關(guān)家庭財(cái)產(chǎn)，不包括企業(yè)或其他組織的財(cái)產(chǎn)(在這些國(guó)家和地區(qū)，企業(yè)或其他組織財(cái)產(chǎn)所面臨的地震風(fēng)險(xiǎn)一般都由商業(yè)保險(xiǎn)體系予以承保。)；

2.建立的目標(biāo)都在于提供居民支付得起的地震保險(xiǎn)產(chǎn)品，具體設(shè)計(jì)中都對(duì)最高賠償額、免賠額等做出了詳細(xì)規(guī)定；

3.政府通過立法和成立專門機(jī)構(gòu)等形式對(duì)地震保險(xiǎn)制度的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及行政管理起到了主導(dǎo)作用；

4.商業(yè)保險(xiǎn)公司參與具體的運(yùn)作，包括代收保費(fèi)或者提供理賠服務(wù)等；

5.都包含較為復(fù)雜和完備的再保險(xiǎn)安排。

另一方面，這三種地震保險(xiǎn)制度也存在一些細(xì)微的不同(見下表)，主要表現(xiàn)為：

1.政府承擔(dān)責(zé)任的程度。在美國(guó)加州和日本，政府和商業(yè)保險(xiǎn)公司共同分擔(dān)對(duì)地震保險(xiǎn)的責(zé)任，在新西蘭，住房地震風(fēng)險(xiǎn)則更多地由政府承擔(dān)。具體說來，加州設(shè)立專門的地震局(CEA)管理住房地震保險(xiǎn)，政府雖然通過派人參加地震局委員會(huì)來影響重大決策，但地震局從資金來源到具體運(yùn)作都由會(huì)員保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)提供。在日本，地震保險(xiǎn)的所有風(fēng)險(xiǎn)都由國(guó)家設(shè)立的日本地震再保險(xiǎn)公司(JER)給予再保險(xiǎn)，相應(yīng)損失則由政府、保險(xiǎn)公司和JER共同分擔(dān)。在新西蘭，住房地震保險(xiǎn)由新西蘭地震委員會(huì)(EQC)負(fù)責(zé)管理，政府承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)公司只提供代收保費(fèi)的服務(wù)。

2.強(qiáng)制保險(xiǎn)的程度。加州、新西蘭和日本的住房地震保險(xiǎn)制度都包含著一定的強(qiáng)制成分，但具體內(nèi)容有所不同。在加州，房主是否購(gòu)買地震保險(xiǎn)是自愿的，是否從加州地震局(而不是從其他保險(xiǎn)公司)購(gòu)買是自愿的，保險(xiǎn)公司是否選擇加入地震局也是自愿的，但保險(xiǎn)公司的承保行為是強(qiáng)制的，即只要加州房主選擇購(gòu)買，經(jīng)營(yíng)家財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司就必須向其提供住房地震風(fēng)險(xiǎn)的保障。在新西蘭，凡是購(gòu)買了家庭財(cái)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)的房主，就必須購(gòu)買住房地震保險(xiǎn)，即地震保險(xiǎn)的強(qiáng)制性建立在普通家財(cái)險(xiǎn)的購(gòu)買行為之上。在日本，居民可以自由選擇是否購(gòu)買住房地震保險(xiǎn)，但商業(yè)保險(xiǎn)公司一旦承保，則必須向日本地震再保險(xiǎn)公司進(jìn)行分保，即分保行為是強(qiáng)制的。

二、當(dāng)前我國(guó)住房地震風(fēng)險(xiǎn)的承?，F(xiàn)狀和問題

1996年之前，我國(guó)保險(xiǎn)公司提供的企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和居民家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保障范圍中覆蓋了包括地震在內(nèi)的各類巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)因素。但從1996年開始，隨著保險(xiǎn)市場(chǎng)化改革的啟動(dòng)，行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)從控制和防范保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，限制保險(xiǎn)公司大范圍開辦地震保險(xiǎn)，地震保險(xiǎn)業(yè)務(wù)僅以個(gè)案特別審批的形式開展。2000年，保監(jiān)會(huì)將地震險(xiǎn)剔出了財(cái)險(xiǎn)主險(xiǎn)合同，只有部分保單以附加險(xiǎn)承保。當(dāng)前在特別約定下，我國(guó)財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)上少數(shù)家財(cái)險(xiǎn)和房貸險(xiǎn)保單提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。一是人保財(cái)險(xiǎn)、大地財(cái)險(xiǎn)等公司在個(gè)別地區(qū)試點(diǎn)推出了“居家無(wú)憂”、“大地解憂”等針對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的地震保險(xiǎn)；二是少數(shù)公司因?yàn)榭蛻舻奶貏e要求會(huì)將地震風(fēng)險(xiǎn)納入房貸險(xiǎn)的承保范圍?？紤]到當(dāng)前我國(guó)商業(yè)保險(xiǎn)公司所提供的大多數(shù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中均將地震風(fēng)險(xiǎn)列為除外責(zé)任，商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和政府都沒有承擔(dān)實(shí)質(zhì)的責(zé)任，因此可以說現(xiàn)階段我國(guó)并沒有建立真正的地震保險(xiǎn)制度，只是存在極少數(shù)特別約定情況下的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為。

具體來說，這種個(gè)別的地震風(fēng)險(xiǎn)承保行為存在如下問題：

(一)政府的職責(zé)缺位

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在使得地震之類的巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)從不可保轉(zhuǎn)變到可保的過程中，政府和商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)的作用缺一不可。政府的主要作用體現(xiàn)在頒布法律法規(guī)、設(shè)計(jì)整體框架、制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、確立監(jiān)管規(guī)則等方面，有時(shí)還需要在前期提供必要的資金支持，在后期參與再保險(xiǎn)安排。至于保單的承保和理賠等工作則最好由商業(yè)保險(xiǎn)公司承擔(dān)。反觀我國(guó)，巨災(zāi)保險(xiǎn)體系至今推進(jìn)緩慢的根本癥結(jié)在于政府職責(zé)的缺位以及對(duì)于政府應(yīng)該承擔(dān)何種職責(zé)認(rèn)識(shí)不清。具體表現(xiàn)為：(1)缺乏相關(guān)的巨災(zāi)保險(xiǎn)法律法規(guī)；(2)缺乏專門的巨災(zāi)保險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)；(3)缺乏巨災(zāi)保險(xiǎn)的整體規(guī)劃，未納入到國(guó)家災(zāi)難風(fēng)險(xiǎn)管理體系的災(zāi)前防范環(huán)節(jié)中；(4)政府未明確在巨災(zāi)保險(xiǎn)體系中與商業(yè)保險(xiǎn)公司的職能劃分；(5)在巨災(zāi)保險(xiǎn)的再保險(xiǎn)安排方面沒有明確規(guī)定和作為；(6)缺乏相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠政策，例如對(duì)計(jì)提巨災(zāi)保險(xiǎn)準(zhǔn)備金、免征巨災(zāi)保險(xiǎn)保費(fèi)收入的營(yíng)業(yè)稅等方面缺乏相關(guān)政策?？梢哉f，1996年之后我國(guó)地震保險(xiǎn)制度的缺失是在保險(xiǎn)市場(chǎng)不斷壯大、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的認(rèn)識(shí)逐步加深但政府未能發(fā)揮應(yīng)有作用的背景下，保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司本身的一種必然選擇，具有歷史的合理性。如果政府發(fā)揮了應(yīng)有的作用，提供了必要的支持，相信保險(xiǎn)行業(yè)自身也會(huì)有動(dòng)力提供地震巨災(zāi)保險(xiǎn)，畢竟有效的巨災(zāi)保險(xiǎn)體系對(duì)于保險(xiǎn)公司更好地服務(wù)客戶、拓展相關(guān)業(yè)務(wù)、增加運(yùn)作資金、承擔(dān)更多的社會(huì)管理職能等方面都大有裨益。

(二)缺乏強(qiáng)制性

住房地震保險(xiǎn)的保單數(shù)量必須足夠大，才能形成一個(gè)足夠大的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的團(tuán)體，緩解承保過程中的逆選擇風(fēng)險(xiǎn)(逆選擇風(fēng)險(xiǎn)是指只有那些經(jīng)常遭受損失的人才會(huì)通過保險(xiǎn)尋求保護(hù)。)，并實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)地震風(fēng)險(xiǎn)保障的“廣覆蓋”目標(biāo)。從這個(gè)意義出發(fā)，住房地震保險(xiǎn)制度應(yīng)該包含一定的強(qiáng)制性因素。2006年之前，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)中的房貸險(xiǎn)投保具有強(qiáng)制性要求。央行在1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。此后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，銀行都將購(gòu)買房貸險(xiǎn)作為借款人申請(qǐng)房貸的必要條件之一(基本房貸險(xiǎn)一般不保地震，主要?；馂?zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但個(gè)別情況下會(huì)應(yīng)借款人要求，將地震險(xiǎn)列為拓展條款。)。2006年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，規(guī)定房貸險(xiǎn)采取自愿繳納，不再?gòu)?qiáng)制上繳；2007年住房公積金貸款也改為自愿投保房貸保險(xiǎn)。自此，我國(guó)家財(cái)險(xiǎn)的投保和承保行為中不再有任何強(qiáng)制性的因素存在。由于多數(shù)公眾保險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，存在僥幸心理，家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的投保率很低，在貸款買房時(shí)投保房貸險(xiǎn)的購(gòu)房者也變?yōu)闃O少數(shù)。另一方面，保險(xiǎn)公司出于費(fèi)率難以計(jì)算、潛在損失過大等現(xiàn)實(shí)考慮，也不愿意主動(dòng)提供地震風(fēng)險(xiǎn)的承保。在供需雙方的保險(xiǎn)意愿都不強(qiáng)烈的情況下，加上市場(chǎng)化改革以來家財(cái)險(xiǎn)費(fèi)率一路走低等因素的影響，自2001年以來，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)家財(cái)險(xiǎn)的保費(fèi)收入持續(xù)下降(房貸險(xiǎn)保費(fèi)收入一般歸類在家財(cái)險(xiǎn)收入中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。)。2003年，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入19.42億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的2.23%；2007年在其他險(xiǎn)種多為兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入僅為17.01億元，占財(cái)險(xiǎn)公司全部保費(fèi)收入的0.82%。

(三)相關(guān)配套制度極不完善

住房地震保險(xiǎn)制度的建立是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到方方面面，目前我國(guó)在相關(guān)配套制度的建立和完善方面還存在相當(dāng)多的問題，主要表現(xiàn)為：(1)住房建設(shè)中存在制度性缺陷。盡管我國(guó)政府自1989年起就出臺(tái)法規(guī)，要求建筑物的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)需要達(dá)到一定的防震能力，但根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付。由于這一規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時(shí)沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中偷工減料，大大影響到了房屋的實(shí)際抗震性能，增加了保險(xiǎn)承保的難度。(2)缺乏對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估。對(duì)巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保必須建立在對(duì)巨災(zāi)損失進(jìn)行有效評(píng)估的基礎(chǔ)上。巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估不同于簡(jiǎn)單的災(zāi)害圖繪制或者描述，不僅應(yīng)該包括地震等巨災(zāi)事故發(fā)生的位置、發(fā)生的頻率、嚴(yán)重程度等內(nèi)容，還應(yīng)該包括可保性的分析，包括易損性(特定災(zāi)害強(qiáng)度下的損失程度如何)、價(jià)值分布(受損區(qū)域的財(cái)產(chǎn)價(jià)值集中狀況如何)等內(nèi)容。我國(guó)盡管有豐富的地震歷史數(shù)據(jù)，但在地震數(shù)據(jù)與保險(xiǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效對(duì)接方面做得很不夠，使得從保險(xiǎn)角度對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估十分困難。(3)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一。地震等巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的頻率如此稀少而造成的損害程度又如此嚴(yán)重，即使在全球范圍內(nèi)也很難完全分散，依靠傳統(tǒng)的再保險(xiǎn)手段作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前國(guó)際上的一個(gè)整體趨勢(shì)是借助資本市場(chǎng)的容量擴(kuò)大承保能力，并通過長(zhǎng)期融資安排穩(wěn)定保費(fèi)支出，其中巨災(zāi)債券就是目前最普遍應(yīng)用的創(chuàng)新型風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移工具。反觀我國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制單一，仍然主要依靠再保險(xiǎn)安排，缺乏與資本市場(chǎng)對(duì)接的、更強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和融資工具。

三、政策建議

1.必須盡快建立起多層次的住房地震保險(xiǎn)體系。該體系主要由國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)和商業(yè)地震保險(xiǎn)共同構(gòu)成。其中，國(guó)家主導(dǎo)的地震保險(xiǎn)體系應(yīng)面向全國(guó)建立，以“廣覆蓋、低保障、保費(fèi)可負(fù)擔(dān)”作為基本原則，對(duì)象主要是居民的住房及其必要財(cái)產(chǎn)；商業(yè)地震保險(xiǎn)體系承擔(dān)基本保障之外的額外保障，并且對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)以及重大項(xiàng)目的地震風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承保。

篇4

發(fā)達(dá)國(guó)家比我國(guó)較早進(jìn)入老齡化社會(huì)，社會(huì)服務(wù)保障體系相對(duì)完善，金融保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，相關(guān)養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)豐富?？v觀世界各國(guó)的反向抵押貸款業(yè)務(wù)，美國(guó)的相關(guān)業(yè)務(wù)開展相對(duì)深入、制度相對(duì)完善、影響相對(duì)廣泛，其制度模式、政策法規(guī)等對(duì)我國(guó)以房養(yǎng)老具有較好的借鑒意義。因此，本文主要分析美國(guó)的運(yùn)行模式，同時(shí)因亞洲文化的特殊性，還分析了新加坡和日本的運(yùn)行模式。借鑒別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)我國(guó)實(shí)際現(xiàn)狀發(fā)展適合國(guó)民的金融養(yǎng)老產(chǎn)品，對(duì)緩解我國(guó)養(yǎng)老壓力，提高老年人晚年生活質(zhì)量意義重大。

二、“以房養(yǎng)老”的概述

“以房養(yǎng)老”概念有廣義、狹義之分，在此主要討論其狹義概念，即“住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)。傳統(tǒng)的“住房抵押貸款”又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還款付息，而在未還清本息之前，購(gòu)房者不能擁有全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。而“反向”即指銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)同意借款人以擁有的獨(dú)立房產(chǎn)為抵押，其獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托對(duì)借款人進(jìn)行綜合評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容包括借款人年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)未來估值及折損等。金融機(jī)構(gòu)按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去房屋折損及未來貸款利息及各項(xiàng)咨詢服務(wù)費(fèi)用后，將房屋剩余價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，即定期或一次性從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的現(xiàn)金，以滿足“住房富有、現(xiàn)金貧窮”的老年人日常生活及醫(yī)療保障的需求。借款人去世或永久性搬離房屋時(shí)，貸款的金融機(jī)構(gòu)才有權(quán)處置該房產(chǎn)，將房屋進(jìn)行出租、銷售或拍賣，從而獲得貸款補(bǔ)償。但貸款人或其繼承人還清貸款及貸款利息時(shí)，可重新獲得房屋的所有權(quán)。

“住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲(chǔ)蓄減少、退休金和基本養(yǎng)老金較少，而子女沒有贍養(yǎng)能力或沒有子女的，[專業(yè)提供論文寫作和寫作論文服務(wù)，歡迎您的光臨dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生保障的老年人。這種狀況下，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房的老年人可以通過住房反向抵押貸款方式將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，以保障老年生活水平。

三、“以房養(yǎng)老”的國(guó)際模式

(一)“以房養(yǎng)老”的美國(guó)模式

目前，美國(guó)是住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最完善的國(guó)家。美國(guó)住房反向抵押貸款于20世紀(jì)60年代萌芽，至20世紀(jì)80年代初期，對(duì)住房反向抵押貸款大都停留在理論研究，且業(yè)務(wù)數(shù)量甚少。真正意義上的發(fā)展是1987年聯(lián)邦政府頒布《1987年國(guó)家住房法案》，明確闡述了聯(lián)邦政府對(duì)于住房反向抵押貸款的政策。1989年美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)推出住房?jī)r(jià)值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同時(shí)美國(guó)住房按揭貸款聯(lián)合會(huì)(房利美 Fannie Mae)將資本證券化引入住房反抵押貸款的資本運(yùn)作，加強(qiáng)了住房反向抵押貸款的流動(dòng)性。2000年以后，由于國(guó)會(huì)和政府的支持及消費(fèi)者的認(rèn)同，美國(guó)住房反向抵押貸款迅速發(fā)展。目前，美國(guó)有125家金融機(jī)構(gòu)提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13000～18000筆[1]?，F(xiàn)階段，美國(guó)已形成了三類產(chǎn)品為主體的反向住房抵押貸款市場(chǎng)：美國(guó)聯(lián)邦抵押聯(lián)合會(huì)推行的房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage，簡(jiǎn)稱HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私營(yíng)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)自由老年人融資公司推出的財(cái)務(wù)自由計(jì)劃(Financial Freedom Plan)。

目前，HECM是美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)中規(guī)模最大、最重要的貸款品種。在美國(guó)各州都能獲得，約占美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)的95%，因此本文主要就HECM的各項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行解釋說明。

1.申請(qǐng)者條件要求

住房反向抵押貸款提供的對(duì)象是62歲及以上的、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，且要求該抵押房屋為老年人的主要居住地。申請(qǐng)者要向相關(guān)機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)并簽署協(xié)議。

申請(qǐng)者在申請(qǐng)貸款之前要向相關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢，并出示證明。咨詢的目的是為了確保借款人充分了解住房反向抵押貸款的益處和弊端、除住房反向抵押貸款外的其他可能選擇，以及住房反向抵押貸款將對(duì)他們生活及財(cái)務(wù)狀況有何影響[2]。咨詢機(jī)構(gòu)必須是經(jīng)美國(guó)住房和城市發(fā)展部(the Department of Housing and Urban Development，簡(jiǎn)稱HUD)批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)要與反向抵押貸款的提供者保持獨(dú)立關(guān)系，并確保信息的真實(shí)性。咨詢機(jī)構(gòu)多為專業(yè)咨詢公司或老年機(jī)構(gòu)，以保證潛在申請(qǐng)者得到準(zhǔn)確的信息。

2.貸款額度及貸款發(fā)放、償還方式

貸款的額度主要受借款人的年齡、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率的影響及房屋評(píng)估價(jià)值的限制。貸款額度要低于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值或者房屋的出售價(jià)格。房屋價(jià)值越大，可貸金額越多。但貸款額度有所限制，最高額度為$417000，貸款最高額度因所在地不同而額度不同。

貸款的發(fā)放及償還也較為靈活。一次性全部領(lǐng)取、一段時(shí)間內(nèi)分期分段領(lǐng)取或者取得一個(gè)信用額度，都是可以選擇的領(lǐng)取方式。在信用額度內(nèi)，貸款人可以按需提取。所貸款項(xiàng)可以按借款者的意愿，選擇將來某一時(shí)期償還，也可以選擇借款者死亡或者永久性遷出后償還[3]。房屋出售后扣除貸款本利之后的剩余價(jià)值返回給貸款人或其繼承者。在貸款協(xié)議到期時(shí)，房屋將被放貸機(jī)構(gòu)出售，房屋出售后扣除貸款本利和后的剩余價(jià)值返回給貸款人或其繼承者，若房屋出售所得金額不足償還貸款的，放貸機(jī)構(gòu)對(duì)貸款人及其繼承人也無(wú)追索權(quán)。

3.借款機(jī)構(gòu)的相關(guān)要求

房屋價(jià)值轉(zhuǎn)化抵押貸款(HECM)是由政府主導(dǎo)，貸款機(jī)構(gòu)為聯(lián)邦住房管理局(FHA)授權(quán)的銀行、抵押貸款公司和其他私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)[4]。當(dāng)資產(chǎn)出售時(shí)，貸款額度超出凈資產(chǎn)的話，聯(lián)邦住房管理局(FHA)承保的保險(xiǎn)可以保障貸款機(jī)構(gòu)避免損失。

對(duì)房屋價(jià)值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)產(chǎn)品來說，利率由政府規(guī)定，但貸款機(jī)構(gòu)可以根據(jù)各自情況調(diào)整利率水平：利率根據(jù)一年期短期國(guó)庫(kù)債券利率調(diào)整;年度調(diào)整利率最高上浮2%，總共不得超過5%;月度調(diào)整利率總共上浮不得超過10%。

4.申請(qǐng)涉及的費(fèi)用

(1)貸款申請(qǐng)費(fèi)。即用于借款人準(zhǔn)備借款合同及貸款程序中的費(fèi)用。該貸款申請(qǐng)費(fèi)的多少依據(jù)申請(qǐng)者的房屋評(píng)估價(jià)值[專業(yè)提供論文寫作和寫作論文服務(wù)，歡迎您的光臨dylw.net]。如果房屋評(píng)估價(jià)值低于12.5萬(wàn)美元，則貸款人只需交付$2500的申請(qǐng)費(fèi);如果房屋評(píng)估價(jià)值超過100萬(wàn)美元，則該費(fèi)用計(jì)算公式為20萬(wàn)美元的2%加上超出20萬(wàn)美元之后的剩余房屋價(jià)值的1%，但該費(fèi)用最多不超過6000美元。例如，一個(gè)房屋價(jià)值為25萬(wàn)美元，則貸款申請(qǐng)費(fèi)用為$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。實(shí)際中，不同貸款機(jī)構(gòu)的收取的實(shí)際費(fèi)用不同。

(2)貸款保險(xiǎn)費(fèi)。申請(qǐng)者申請(qǐng)反向抵押貸款時(shí)必須購(gòu)買聯(lián)邦政府的保險(xiǎn)。HECM保險(xiǎn)保證貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)后借款人仍繼續(xù)收到貸款;或貸款到期，貸款數(shù)額超出住房?jī)r(jià)值、房屋貶值，出售住房得到的資金不能彌補(bǔ)全部貸款，則聯(lián)邦保險(xiǎn)可確保貸款人能全額收回貸款。貸款保險(xiǎn)費(fèi)按房屋評(píng)估價(jià)值的2%收取，最高不能超過HUD規(guī)定的房屋價(jià)值的2%，之后每年的年保險(xiǎn)費(fèi)為貸款額的50個(gè)基點(diǎn)。另外，HECM最新規(guī)定，允許消費(fèi)者一次性付清保險(xiǎn)費(fèi)，以保證他們將來足額拿到貸款。

(3)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)用及產(chǎn)權(quán)保證保險(xiǎn)費(fèi)。不同的州域和貸款機(jī)構(gòu)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。

(4)房屋評(píng)估費(fèi)用。申請(qǐng)反向抵押貸款前要申請(qǐng)房屋評(píng)估。房屋評(píng)估費(fèi)用受房屋評(píng)估價(jià)值和房屋所在州域不同而變動(dòng)。該費(fèi)用由房屋所有者在反向抵押貸款申請(qǐng)前用現(xiàn)金支付，且該費(fèi)用不能用所貸款支付。

(5)服務(wù)費(fèi)。服務(wù)費(fèi)用由貸款機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)者收取，服務(wù)內(nèi)容不僅包括初期借款服務(wù)，還包括之后發(fā)送賬目清單及合同執(zhí)行的一系列服務(wù)。費(fèi)用大概為每月30～60美元不等。該費(fèi)用每月提前從貸款金額中扣除。每年的借款手續(xù)費(fèi)也提前從貸款金額中扣除。

簽訂反向抵押貸款合同后，房屋所有者仍要求繳納房產(chǎn)稅、房屋責(zé)任保險(xiǎn)，直至房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到貸款機(jī)構(gòu)。

5.風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)借貸人的風(fēng)險(xiǎn)。首先，住房反向抵押貸款需要高額咨詢成本和手續(xù)費(fèi)用，交易成本比較高，通常占到住房?jī)r(jià)值的1%～2%。對(duì)于房屋價(jià)值較低的申請(qǐng)者，是一筆較大的支出。住房反向抵押貸款協(xié)議簽訂后，借款人還可以居住在自有房屋內(nèi)，所以，從美國(guó)來看，聯(lián)邦住房管理局(FHA)規(guī)定的可貸金額不少于住房評(píng)估價(jià)值的40%，不超過住房評(píng)估價(jià)值的60%。其次，當(dāng)借款人不能持續(xù)繳納財(cái)產(chǎn)稅、保險(xiǎn)和房屋修理費(fèi)用時(shí)，則抵押貸款合同失效，貸款金額及利息需全部?jī)斶€。另外，對(duì)于和配偶一起借款的老年人來說，當(dāng)其中一方老人去世或永久性搬離(即需要醫(yī)療救助)時(shí)，對(duì)于另一方，若不全部?jī)斶€貸款則無(wú)權(quán)繼續(xù)居住在該房屋中，即喪失抵押品贖回權(quán)，這對(duì)于其中另一方將來的生活造成了影響。

(2)貸款者的風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面，對(duì)于住房反向抵押貸款的放貸人來說，所有欠債都依賴于未來住房銷售時(shí)的收入，對(duì)借款人住房以外的財(cái)富或收入沒有追索權(quán)。因此，房屋價(jià)值的波動(dòng)是影響貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。另一方面，由于信息不對(duì)稱，借款人對(duì)自己的身體狀況認(rèn)知相對(duì)貸款人有優(yōu)勢(shì)，當(dāng)借款人的壽命大于預(yù)期壽命時(shí)，導(dǎo)致貸款數(shù)額高于房屋價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)“以房養(yǎng)老”的新加坡模式

新加坡實(shí)行“以房養(yǎng)老”模式已超過了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有較強(qiáng)的借鑒性。本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。

新加坡的住房反向抵押貸款是于1997年由職總英康保險(xiǎn)合作社率先推出的，60歲以上擁有私人住房且產(chǎn)權(quán)在70年以上、并且是公司的壽險(xiǎn)保戶的老年人可以申請(qǐng)將房子抵押給職總英康保險(xiǎn)合作社，由其一次性或分期支付養(yǎng)老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房?jī)?nèi)，保險(xiǎn)公司在老人去世后處理房屋產(chǎn)權(quán)，若有房屋價(jià)值高于貸款金額及其利息，則其繼承人有權(quán)獲取剩余資金。但此產(chǎn)品僅限于私人建造的商品房且該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是有追索權(quán)，一旦貸款本利和超過房屋價(jià)值，屋主或其繼承人就必須負(fù)擔(dān)超過部分的歸還。這使得房屋所有者擔(dān)心由于長(zhǎng)壽問題導(dǎo)致本利和超過貸款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府組屋全稱為組合房屋，其主要提供給中低收入者、由建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請(qǐng)住房反向抵押貸款。擁有政府組屋的70～90歲的老年人，將房屋抵押給職總英康保險(xiǎn)合作社，保險(xiǎn)合作社負(fù)責(zé)發(fā)放生活費(fèi)，直至貸款期滿或屋主去世。貸款機(jī)構(gòu)獲得房屋所有權(quán)后，賣掉房屋，以收回貸款，或申請(qǐng)者的家人、繼承人還錢貸款收回房子。

(三)“以房養(yǎng)老”的日本模式

東京都的武藏野市于1981年將“以房養(yǎng)老”模式引入日本，現(xiàn)階段實(shí)行的“住房反向抵押貸款”有地方政府的福利部門為主體的政府“以房養(yǎng)老”模式，也有通過銀行等民間金融機(jī)構(gòu)參與機(jī)構(gòu)的“以房養(yǎng)老”的模式。

1.政府參與型

就政府福利部門推行的模式來說，各地具體實(shí)施模式不同，但總體上，申請(qǐng)門檻較高。以東京為例，要求申請(qǐng)人擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的65歲以上的老年人，且不能與子女同住;要求建筑為獨(dú)門獨(dú)戶且土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元以上。低于當(dāng)?shù)氐褪杖霕?biāo)準(zhǔn)的家庭無(wú)資格申請(qǐng)，且已享受“低保”的家庭不能申請(qǐng)，集體住宅不能申請(qǐng)。

每個(gè)月的融資上限是30萬(wàn)日元(可以支持老年人夫婦兩人的生活)，但總額度不能超過抵押房屋土地價(jià)值的70%。貸款額度到達(dá)總額度上限，則貸款期滿。每三個(gè)月發(fā)放一次生活費(fèi)，貸款利率比較低，約為年利率3%。貸款的償還期限是申請(qǐng)人去世后三個(gè)月內(nèi)，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性償還[7]。

2.民間機(jī)構(gòu)參與型

參與“以房養(yǎng)老”的民營(yíng)機(jī)構(gòu)大多為銀行、信托公司、信托銀行及房地產(chǎn)公司。而結(jié)合信托業(yè)務(wù)開展“以房養(yǎng)老”是日本的典型特點(diǎn)。1981年在武藏野市試點(diǎn)推廣時(shí)，信托業(yè)務(wù)就有所涉及。日本將結(jié)合信托業(yè)務(wù)的住房反向抵押貸款稱作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。民營(yíng)機(jī)構(gòu)參與的方式主要采用借貸人將[專業(yè)提供論文寫作和寫作論文服務(wù)，歡迎您的光臨dylw.net]房屋抵押，向經(jīng)辦機(jī)構(gòu)貸款。為進(jìn)一步發(fā)展信托業(yè)務(wù)，日本已經(jīng)嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過借款人的抵押房產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金，貸款人將為借款人提供醫(yī)療看護(hù)資金，同時(shí)將金融資產(chǎn)年金證券化，向流通市場(chǎng)上的投資人推出證券化產(chǎn)品[8]。該信托業(yè)務(wù)可以使多數(shù)信托機(jī)構(gòu)持有的居住用不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合，形成更大的資產(chǎn)資源。

四、國(guó)外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)的啟示

(一)完善法律法規(guī)

各國(guó)住房反向抵押貸款的發(fā)展，都是在政府制定了相關(guān)法律法規(guī)，保障機(jī)構(gòu)及申請(qǐng)者的權(quán)益的基礎(chǔ)上而發(fā)展起來的。住房反向抵押貸款涉及產(chǎn)權(quán)、土地70年使用權(quán)限、金融保險(xiǎn)及市場(chǎng)監(jiān)管等問題，這些需要政府完善相關(guān)法律法規(guī)，明確市場(chǎng)參與主體，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境，增加市場(chǎng)透明度，增強(qiáng)借款方的市場(chǎng)信心。

(二)政府支持

國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，住房反向抵押貸款的發(fā)展，都離不開政府的大力支持。包括市場(chǎng)培育、資金支持、風(fēng)險(xiǎn)保障、監(jiān)督審查等。住房反向抵押貸款發(fā)展過程中還會(huì)面臨利率波動(dòng)、壽命風(fēng)險(xiǎn)及房?jī)r(jià)波動(dòng)等的可能性。同時(shí)，參與其中的借款人多為老年人，貸款機(jī)構(gòu)多為銀行和保險(xiǎn)公司，要求風(fēng)險(xiǎn)控制能力高。因此，沒有政府的支持培育，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)及貸款人將會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)住房反向抵押貸款的發(fā)展。

(三)加大思想宣傳

篇5

相關(guān)信息：

商品房維修基金

是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。...（查看全文）

對(duì)建立全國(guó)統(tǒng)一社保制度的思考

（二）

在全國(guó)社會(huì)保障基金解決了籌資問題之后，接著的一個(gè)問題是：這筆通過上述兩種渠道籌集來的社會(huì)保障基金，究竟應(yīng)歸誰(shuí)持有?由誰(shuí)來經(jīng)營(yíng)?通過增發(fā)專項(xiàng)國(guó)債籌集來的資金，由中央發(fā)行，就由中央財(cái)政部門全部交給全國(guó)社會(huì)...（查看全文）

基本醫(yī)療保險(xiǎn)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施費(fèi)用包括哪些費(fèi)用？

基本醫(yī)療保險(xiǎn)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施費(fèi)用主要包括住院床位費(fèi)及門（急）診留觀床位費(fèi)。根據(jù)各?。ㄊ小^(qū)）物價(jià)部門的規(guī)定，住院床位費(fèi)和門（急）診留觀床位費(fèi)主要包括三類費(fèi)用：一是屬病房基本配置的日常生活用品如床、床墊、床頭柜、椅、蚊帳...（查看全文）

建立統(tǒng)籌基金和個(gè)人帳戶后，基本醫(yī)療保險(xiǎn)支付政策有何規(guī)定？

主要的規(guī)定有三條：一是統(tǒng)籌基金和個(gè)人帳戶要分開管理，分別核算，這就要求統(tǒng)籌基金要自求收支平衡，不得擠占個(gè)人帳戶；二是要明確統(tǒng)籌基金和個(gè)人帳戶的各自支付范圍，這就要求制定統(tǒng)籌基金的起付標(biāo)準(zhǔn)和最高支付限額，一般...（查看全文）

篇6

關(guān)鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)；可行性研究；經(jīng)濟(jì)敏感性

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是源于荷蘭的反向抵押貸款的一種。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)包括以下基本要素：投保人、保險(xiǎn)人、住房所有權(quán)、房使用權(quán)、貸款費(fèi)用、貸款期限、優(yōu)先償付、無(wú)追索權(quán)保護(hù)。美國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論研究與實(shí)踐探索均走在世界前列。按照發(fā)行機(jī)構(gòu)分類，美國(guó)市場(chǎng)上的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品主要有三種：1、房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者貸款計(jì)劃（the Home Keeper Program）；3、財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom）。HECM的發(fā)起和實(shí)施機(jī)構(gòu)是美國(guó)聯(lián)邦抵押聯(lián)合會(huì)（FNMA）；HECM是美國(guó)市場(chǎng)上唯一得到聯(lián)邦政府擔(dān)保的反向抵押貸款，具體擔(dān)保機(jī)構(gòu)是由美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）。

一、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論基礎(chǔ)

生命周期理論、保險(xiǎn)精算理論和金融資產(chǎn)定價(jià)模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)。

隨著樣本數(shù)量的不斷增加，實(shí)際觀察結(jié)果與客觀存在的結(jié)果之間的差異將越來越小，這個(gè)差異最終將趨于零。也就是說，集合的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的越多，風(fēng)險(xiǎn)就越分散，損失發(fā)生的概率也就越有規(guī)律性和相對(duì)穩(wěn)定性，估計(jì)值也會(huì)越來越精確。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確把握個(gè)別標(biāo)的隨機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，但只要保險(xiǎn)標(biāo)的數(shù)量足夠多，就可以將保險(xiǎn)標(biāo)的平均風(fēng)險(xiǎn)視同個(gè)別保險(xiǎn)標(biāo)的之預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

在現(xiàn)實(shí)操作中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖然不能準(zhǔn)確估算出辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)的具體某位老人的預(yù)期余命，但當(dāng)參加該項(xiàng)業(yè)務(wù)的老人數(shù)量足夠多時(shí)，他們的壽命分布符合“大數(shù)定律”。對(duì)于無(wú)贖回權(quán)的反向住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，貸款期限結(jié)束后，房產(chǎn)完全由貸款人處置，可以視同借款人以遠(yuǎn)期的房產(chǎn)所有權(quán)作為為自己購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)的躉繳保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)向其提供養(yǎng)老保險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，因此對(duì)于無(wú)贖回權(quán)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)完全可以采用保險(xiǎn)精算原理進(jìn)行定價(jià)。

（三）住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)模型：國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的定價(jià)模型眾多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe構(gòu)建的支付因子定價(jià)模型得到較多關(guān)注，該模型中的支付系數(shù)包括了利率、通貨膨脹率、貸款期限、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)率和調(diào)整精算系數(shù)等。YKTse（1995） 提出的相關(guān)參數(shù)模擬模型要求在固定利率和浮動(dòng)利率兩種情境下，計(jì)算反映住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)指標(biāo)。YKTse模型的計(jì)算分為兩步；第一步是計(jì)算貸款機(jī)構(gòu)損益兩平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是計(jì)算出預(yù)期利潤(rùn)現(xiàn)值和損失率兩個(gè)指標(biāo)。YKTse模型的重要假設(shè)包括：未來利率與歷史平均利率相等；歷史平均房?jī)r(jià)升值率等于未來房?jī)r(jià)升值率；用生命表計(jì)算平均剩余生命年限；貸款機(jī)構(gòu)在貸款期限結(jié)束后4個(gè)月才可出售住房資產(chǎn)。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定價(jià)模型在風(fēng)險(xiǎn)中性的情境下，利用歐式看跌期權(quán)對(duì)抵押貸款保險(xiǎn)定價(jià)。國(guó)內(nèi)學(xué)者研究住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品定價(jià)問題主要集中在四個(gè)方面：介紹并發(fā)展 HECM的定價(jià)模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基礎(chǔ)上提出的保險(xiǎn)精算定價(jià)模型；利用Black-Scholes模型根據(jù)無(wú)套利均衡理論對(duì)有贖回權(quán)的住房反向抵押貸款進(jìn)行定價(jià)；利率服從Markov鏈的住房反向抵押貸款的一般定價(jià)模型。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)敏感性分析

本研究選擇南方Z市的數(shù)據(jù)，參考Tse，YK（1995）提出的預(yù)期損益兩平金，計(jì)算分析在住房?jī)r(jià)值和利率水平變動(dòng)的條件下，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品提供的年金水準(zhǔn)值及相應(yīng)的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金額與退休當(dāng)時(shí)的每月薪資的比例。一般認(rèn)為維持70%以上所得替代率是老齡人退休后能否維持生活水平之關(guān)鍵。

（一）預(yù)期損益兩平年金模式的假設(shè)

1住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的類型為HECM的tenure型產(chǎn)品，期初年（annuity-due），每月等額方式。借款人假定為60歲以上的城鎮(zhèn)居民。2、期初住房?jī)r(jià)值，按照Z(yǔ)市統(tǒng)計(jì)局公布的城區(qū)戶均面積與2010年二手房屋平均成交價(jià)格相乘計(jì)算。3、業(yè)務(wù)開辦費(fèi)并入貸款額度內(nèi)；銷售住房成本率為5%，住房銷售價(jià)格減去交易成本后的剩余屬于貸款機(jī)構(gòu)所得。4、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同生效日為1月1日，死亡事件只發(fā)生在年中6月30日，死亡后第4個(gè)月需償還貸款。5、基本房?jī)r(jià)升值率按2000年至2010年10年間Z市每年房?jī)r(jià)升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年銀行一年期存款利率的樣本平均數(shù)替代。7、Z市市民壽命以該市2010年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。8、在計(jì)算替代率時(shí)忽略法定退休社保年金、企業(yè)年金以及其它由老年人購(gòu)買的儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)帶來的年金收入。

三、結(jié)論

中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化階段，很多老年人缺乏足夠的養(yǎng)老現(xiàn)金，“以房養(yǎng)老”是重要解決途徑之一；住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)又是其中的一種重要的方式。生命周期理論、保險(xiǎn)精算理論和金融資產(chǎn)定價(jià)模型是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的三大理論基礎(chǔ)，不僅有可靠的理論基礎(chǔ)，并且在實(shí)踐中已在許多發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)施。

在回顧了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的理論基礎(chǔ)后，本研究以南方Z市的數(shù)據(jù)為例，分析了該市老年人使用住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)融資后，在住房?jī)r(jià)格本身和利率水平變動(dòng)的情況下，能夠提升多少幅度的退休后所得。數(shù)據(jù)表明：無(wú)論在那種情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。

本研究采用的退休前所得、住房?jī)r(jià)格升值、等參數(shù)均是歷史資料；計(jì)算的年金值結(jié)果，取決于房?jī)r(jià)升值率、利率、死亡率、期初房屋估計(jì)值等的參數(shù)資料，未來房市的行情、利率水平對(duì)反向住房抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)亦有相當(dāng)大的影響。

參考文獻(xiàn)：

[1] Bardhan，A，Karapand，R，and Urosevic，B，“Valuing Mortgage Insurance Contracts in Emerging Market Economies” The Journal of Real Estate Finance and Economics，2006（1），9-20

[2] 柴效武以房養(yǎng)老模式，浙江大學(xué)出版社，2008，ISBN9-7873-0806-0240

[3] 陳珊，譚激揚(yáng)，楊向群利率服從Markov鏈的倒按揭模型，湖南理工學(xué)院學(xué)報(bào)，2007（3）：13-15

[4] 范子文以房養(yǎng)老-住房反向抵押貸款的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)選擇，中國(guó)金融出版社，2006，ISBN-7504941034

篇7

>> “以房養(yǎng)老”的模式及其問題分析 以房養(yǎng)老模式存在的問題及對(duì)策分析 以房養(yǎng)老:一種新型的養(yǎng)老模式 “以房養(yǎng)老”：探尋中國(guó)養(yǎng)老模式的藍(lán)海 現(xiàn)行養(yǎng)老體制下“以房養(yǎng)老”模式的探討 以房養(yǎng)老的中式分析 “以房養(yǎng)老”的民法分析 以房養(yǎng)老:理念\模式和經(jīng)驗(yàn) 以房養(yǎng)老的困擾 “以房養(yǎng)老”的利與弊 “裸奔”的以房養(yǎng)老 “以房養(yǎng)老”的難度 養(yǎng)老金融的“以房養(yǎng)老”視角養(yǎng)老金融的“以房養(yǎng)老”視角 從養(yǎng)老主體的選擇意愿淺談“以房養(yǎng)老”的發(fā)展趨勢(shì) 美國(guó)"以房養(yǎng)老"模式的經(jīng)驗(yàn)及啟示 我國(guó)以房養(yǎng)老模式的探索研究 我國(guó)“以房養(yǎng)老”的模式及困境 淺談以房養(yǎng)老保險(xiǎn)模式的基本理念 “以房養(yǎng)老”模式探討 以房養(yǎng)老模式研究 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l。

[2]范子文.以房養(yǎng)老—住房反向抵押貸款國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)選擇[M].北京：中國(guó)金融出版社，2006：21。

[3]孟曉蘇.論建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)[J].保險(xiǎn)研究，2002（12）：44。

[4]涂永紅，劉柏榮.銀行信貸資產(chǎn)證券化[M].北京：中國(guó)金融出版社，2000：28。

[5]劉云生.中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法研究（第 2 卷）[M].北京：法律出版社，2007：110。

篇8

    長(zhǎng)期以來，我國(guó)城鎮(zhèn)住房和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革工作相互之間是完全獨(dú)立進(jìn)行的。這種“獨(dú)立性”既體現(xiàn)在具體工作中，也體現(xiàn)在方案設(shè)計(jì)上。然而兩項(xiàng)改革雖然任務(wù)不同，但其基本思路存在著共性之處，完善養(yǎng)老保險(xiǎn)制度方案與住房分配貨幣化改革方案中關(guān)于職工個(gè)人自我保障的有關(guān)制度設(shè)計(jì)有著內(nèi)在的一致性。融通使用住房公積金和養(yǎng)老金個(gè)人賬戶資金，重新整合社會(huì)保障資源，把住房當(dāng)作重要的養(yǎng)老資源，既可以提高職工個(gè)人保障資金安排的合理性，也有利于減輕兩項(xiàng)改革所要求的資金負(fù)擔(dān)。通過這樣一種整合，可以使住房和養(yǎng)老兩大難題同時(shí)得到解決，這對(duì)確保社會(huì)穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)有重要的意義。職稱

    一、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的必要性

    隨著人口老齡化的發(fā)展，世界各國(guó)都在對(duì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度進(jìn)行改革，中國(guó)也不例外，1990年代，中國(guó)建立了社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，這無(wú)疑是中國(guó)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本國(guó)國(guó)情、歷史、文化傳統(tǒng)而進(jìn)行的一種制度創(chuàng)新。這一創(chuàng)新取得了積極的成果，但在實(shí)施過程中也出現(xiàn)了一些與制度設(shè)計(jì)初衷相違背的情況。例如，出現(xiàn)了個(gè)人賬戶的“空賬”問題。同時(shí)，養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋面窄，名義替代率高，多層次養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中的補(bǔ)充層次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而與此同時(shí)，1998年國(guó)家開始推行住房體制改革，停止住房實(shí)物分配，以住房商品化為目標(biāo)，實(shí)行住房分配貨幣化，這無(wú)疑也加重了年青人的負(fù)擔(dān)。此外，高等教育收費(fèi)制度的改革，以及由于社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈所引發(fā)的人們對(duì)于人力資本投資的高度重視，教育支出在家庭經(jīng)濟(jì)支出中所占的比重日益上升。養(yǎng)老、購(gòu)房、子女教育費(fèi)用已成為壓在在職職工身上的“三座大山”，他們無(wú)奈之下只能減少當(dāng)前消費(fèi)來增加儲(chǔ)蓄，直接導(dǎo)致生活水平的下降。因此，我們需要打破已有的改革思路進(jìn)行制度創(chuàng)新，將兩者進(jìn)行整合來探求解決問題的方法。

    二、國(guó)外養(yǎng)老和住房相結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)借鑒

    (一)新加坡的中央公積金制度

    新加坡的中央公積金制度的基本內(nèi)容是:強(qiáng)制性地規(guī)定雇主和雇員將收人的一部分上繳給中央公積金局，通過建立中央公積金制度來為每一個(gè)雇員提供全面的社會(huì)福利保障。新加坡的中央公積金制度始建于1955年7月，建立這一制度的初衷是為年邁退休的雇員提供養(yǎng)老金。隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，公積金的用途已擴(kuò)大到了住房、保健、投資和教育等多個(gè)方面，中央公積金制度也從單純的為退休人員提供生活保障的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃演變成一項(xiàng)全面的社會(huì)福利保障儲(chǔ)蓄計(jì)劃。根據(jù)《新加坡中央公積金法》規(guī)定:凡在新加坡有薪金收人的人，必須在每月發(fā)薪后14天內(nèi)與其雇主按相應(yīng)比例繳納公積金，其中雇主交16%，雇員交20 %。公積金局將雇主和雇員當(dāng)月繳納的公積金根據(jù)其年齡結(jié)構(gòu)和對(duì)公積金的需求確定三個(gè)戶頭的分配比例。其中一半以上的中央公積金用于雇員購(gòu)買住房，其余的用于養(yǎng)老、醫(yī)療等項(xiàng)目。所有參加公積金的雇員都是公積金的會(huì)員，會(huì)員可以使用公積金的50%作為購(gòu)房首付款，其余部分可以通過購(gòu)房長(zhǎng)期貸款，分期償還購(gòu)買的住房。公積金的存款利息通常由市場(chǎng)利率決定，原則上略高于銀行的平均利息，而貸款利率一般比商業(yè)銀行低1個(gè)百分點(diǎn)左右。

    綜上所述，新加坡的中央公積金制度是由政府實(shí)施的一項(xiàng)旨在保障和改善人民生活、促進(jìn)社會(huì)安定、有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，保障范圍從最初的養(yǎng)老逐步向住房、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域拓展。在不影響?zhàn)B老金積累的情況下，滿足了雇員多種保障需要。對(duì)雇員來說，公積金不再是一筆由政府控制，只能用于老年生活保障的“死錢”，而是一筆屬于自己的資產(chǎn)，雇員可以根據(jù)個(gè)人生命周期不同階段的需要，將其投資于住房、教育等合理安排資金，提高公積金的使用效率。由于公積金的存儲(chǔ)利率和投資收益都比較高，為雇員的養(yǎng)老積累了充足的資金，可以很好地保障雇員退休后的生活。

    (二)美國(guó)的住房反向抵押貸款

    根據(jù)美國(guó)住房調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1989年全美有1200萬(wàn)個(gè)住房所有者為62歲以上的老人，其中70歲以上的住房所有者大約有80萬(wàn)個(gè)，他們的房屋價(jià)值一般在10萬(wàn)至20萬(wàn)美元之間。雖然這些老人的房屋價(jià)值較高，但是有一部分老人的年收人卻在3萬(wàn)美元以下，導(dǎo)致了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，為了提高這些低收人老人的生活水平，必須運(yùn)用金融手段，盤活住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)來增加老人的收人現(xiàn)金流。于是，“反向抵押貸款”便應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的理想金融理財(cái)產(chǎn)品。雖然反向抵押貸款目前僅占美國(guó)住房抵押市場(chǎng)的極小份額，但發(fā)展速度很快，據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，1989年至1999年，各金融機(jī)構(gòu)共融資了近10億美元的反向抵押貸款，到了2002年，這一數(shù)字翻了一番。美國(guó)最大的反向抵押貸款發(fā)行方之一富國(guó)銀行房屋貸款中心預(yù)測(cè)，反向抵押貸款總額將會(huì)以每年20%的速度快速增長(zhǎng)，到2015年將達(dá)到237億美元。

    反向抵押貸款是指?jìng)€(gè)人以自有完全產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押，以定期或不定期從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲得貸款用于個(gè)人生活和其他開支的一種金融產(chǎn)品。貸款后借款人對(duì)抵押房屋繼續(xù)擁有居住權(quán)，借款人可以選擇在死亡之前通過出售房產(chǎn)或其他資金來源還本付息，或選擇死亡之后將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)給金融機(jī)構(gòu)。若約定借款人死亡后其房產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有，則借款人在其有生之年不需要給付任何還款和利息。這種貸款適合于擁有個(gè)人房產(chǎn)的老年人，可實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。美國(guó)反向抵押貸款主要由三種形式:由聯(lián)邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州發(fā)行的房產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)換貸款(HECM)、美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)提供的房屋保留者貸款(Home Keep-er)及私人部門提供的“財(cái)務(wù)自由”( Financial Free-dom)高額反向抵押貸款，后者專門為凈值超過40萬(wàn)美元的房屋提供反向抵押貸款。其中聯(lián)邦住房局有保險(xiǎn)的住房反向貸款HECM是最主要的反向抵押貸款形式，占市場(chǎng)份額的95 % 。

    三、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的思路

    通過以上研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老和住房存在著一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。首先，每個(gè)人都有養(yǎng)老和住房的需求，但是這種需求并不總是同時(shí)存在的，人在年輕時(shí)需要住房，而只有在退休時(shí)才需要養(yǎng)老金。其次，住房是一筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買住房不只是消費(fèi)，也是一筆重大的投資和儲(chǔ)蓄，通過住房?jī)r(jià)值的提前變現(xiàn)，可以盤活住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源。最后，養(yǎng)老保障和住房保障同屬于社會(huì)保障的范疇，國(guó)家通過一定的政策措施確?！袄嫌兴B(yǎng)”和“居者有其屋”。社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)和住房公積金就是國(guó)家為解決居民的住房和養(yǎng)老需求而進(jìn)行的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄積累。養(yǎng)老和住房存在著如此多的關(guān)聯(lián)性，那么，養(yǎng)老保障和住房保障制度的構(gòu)建也應(yīng)該具有一定的相關(guān)性。因此，筆者嘗試通過將兩者進(jìn)行整合來探求解決問題的方法。養(yǎng)老保障與住房保障整合是指以居民的社會(huì)保障需求為中心進(jìn)行政策調(diào)整，形成一體化的解決方案，同時(shí)滿足人們對(duì)養(yǎng)老和住房的需求，整合各種社會(huì)資源以完善養(yǎng)老保障和住房保障，使兩者實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，互為補(bǔ)充，互相促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)生“1+1>2”的整體效應(yīng)。在保證同等生活質(zhì)量的前提下，盡量降低成本，或在消耗同等資源的條件下，通過提高資源配置效率，提高生活水平。

    按照生命周期的不同，人們對(duì)于住房和養(yǎng)老金的需求是不同的。年輕時(shí)，要結(jié)婚生子，需要的僅僅是住房，而養(yǎng)老對(duì)年輕人來說還比較遙遠(yuǎn)，所以，我國(guó)社會(huì)保障制度的設(shè)計(jì)，首先應(yīng)當(dāng)幫助年輕人購(gòu)買住房，提高他們的購(gòu)買力。政府需要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，強(qiáng)制積累住房公積金，合理安排公積金的使用方向。只有通過綜合的政策協(xié)調(diào)，才能真正確保居者有其屋的目標(biāo)。按照現(xiàn)行規(guī)定，職工一參加工作就要繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，而養(yǎng)老金是職工未來幾十年后才需要的。如果職工可以使用養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶和住房公積金個(gè)人賬戶的全部資金支付購(gòu)房首付款，用日后積累的個(gè)人賬戶資金歸還住房公積金貸款，在沒有影響未來養(yǎng)老金積累的前提下，通過這種個(gè)人賬戶資源的合理配置可以大大減輕年輕職工的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高他們的購(gòu)買力。同時(shí)也為養(yǎng)老金的保值增值找到了一個(gè)很好的投資渠道，因?yàn)橛灭B(yǎng)老金可以發(fā)放公積金貸款，收益率按照現(xiàn)行公積金貸款5年到30年期利率計(jì)算，可高達(dá)4.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他投資渠道，并且投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第一步。人到了退休年齡后，其需求就變成了住房和養(yǎng)老兩個(gè)方面，通過前半生的努力，房子已經(jīng)有了，養(yǎng)老也有社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)提供退休金，但是退休金要低于工作時(shí)的收人，可能會(huì)降低老年人的生活水平。而且隨著老年人肌體的衰老，醫(yī)療費(fèi)用會(huì)急劇上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活護(hù)理等等，這些都需要經(jīng)濟(jì)的支持。如果僅憑借退休金是難以達(dá)到這些要求的。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財(cái)富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房?jī)r(jià)值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會(huì)影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)，改變了老人“現(xiàn)金窮人，不動(dòng)產(chǎn)富人”的狀況。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第二步，即“以房養(yǎng)老”。養(yǎng)老保障與住房保障整合發(fā)展的總體設(shè)想如圖1所示:

篇9

一、我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

1978年改革開放以后，經(jīng)濟(jì)體制領(lǐng)域的變革帶動(dòng)了投融資領(lǐng)域的金融體制的變革，這一時(shí)期并不是真正意義上住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)期，僅僅是在住房制度上做了相應(yīng)的變革和調(diào)整，這一時(shí)期也僅僅是住房抵押貸款市場(chǎng)的萌芽時(shí)期。1985年中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行發(fā)放了首批個(gè)人住房抵押貸款，拉開了我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的序幕，這一階段我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還沒有形成，只是個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了此類零星業(yè)務(wù)，并沒有形成較大的規(guī)模，業(yè)務(wù)面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機(jī)構(gòu)少，并且基本上沒有相應(yīng)的監(jiān)管制度。

我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的真正的發(fā)展起于1992年，即在國(guó)家政策的明確支持下，工行、建行相應(yīng)在各地成立住房金融部，并且向其職工發(fā)放第一批住房抵押貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1993年年底，建設(shè)銀行哥房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到713億元，個(gè)人購(gòu)買、建設(shè)房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展歷史很短，盡管近幾年來發(fā)展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業(yè)銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規(guī)模與美國(guó)等擁有完備的住房金融市場(chǎng)相比依然較小，市場(chǎng)在發(fā)展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現(xiàn)出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，融資量相對(duì)不足，長(zhǎng)期資金缺乏，市場(chǎng)參與者積極性低等問題，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。

住房抵押貸款市場(chǎng)一般被區(qū)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)即為我們通常所認(rèn)為的“按揭市場(chǎng)”，是購(gòu)房者以其所購(gòu)買的住房作為抵押，從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款融資的市場(chǎng)，顯然，一級(jí)市場(chǎng)作為抵押貸款市場(chǎng)的基礎(chǔ)，其規(guī)模大小對(duì)二級(jí)市場(chǎng)甚至整個(gè)住房抵押貸款體系有著至關(guān)重要的影響；二級(jí)市場(chǎng)是在一級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上形成的，是住房抵押貸款債權(quán)的流通市場(chǎng)，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，因此將貸款證券化成為了二級(jí)市場(chǎng)的主要發(fā)展形式。

二、住房抵押貸款市場(chǎng)存在的問題

（一）市場(chǎng)深度不足

由于我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，注定會(huì)有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無(wú)法滿足購(gòu)房者多樣化需求，主要原因是因?yàn)樯虡I(yè)銀行等能夠提供住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環(huán)境、偏好等因素考慮在內(nèi)，對(duì)市場(chǎng)的研究程度不夠，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力及創(chuàng)新能力嚴(yán)重影響了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）相應(yīng)的制度不健全，程序不規(guī)范

相比發(fā)展初期市場(chǎng)制度一片空白的情況，現(xiàn)在的住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)有了基本的規(guī)章制度、操作規(guī)范，但是由于提供此業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，但是央行在這一業(yè)務(wù)管理方面僅出臺(tái)了管理辦法，對(duì)一些基本問題和規(guī)則做出了要求，卻沒有對(duì)發(fā)放貸款的細(xì)節(jié)、程序、合同規(guī)范方面做出詳細(xì)規(guī)定。因此各個(gè)金融機(jī)構(gòu)就依據(jù)自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個(gè)機(jī)構(gòu)在貸款發(fā)放和合同規(guī)范方面不夠統(tǒng)一，甚至大相徑庭，阻礙了市場(chǎng)的擴(kuò)大以及二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

（三）住房抵押保險(xiǎn)、擔(dān)保制度不健全

住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度中存在很多問題，普遍來說就是擔(dān)保費(fèi)用較高，擔(dān)保公司為了防止逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生，收取較高的擔(dān)保費(fèi)用等等，以及擔(dān)保公司質(zhì)量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國(guó)的抵押貸款市場(chǎng)乃至資本市場(chǎng)發(fā)展不完善。此外，關(guān)于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險(xiǎn)覆蓋面窄，基本上多為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；保險(xiǎn)金額的精算水平也達(dá)不到要求，多數(shù)情況下是不利于購(gòu)房者。宏觀背景下政府的支持是轉(zhuǎn)變這些不利因素的關(guān)鍵。

（四）二級(jí)市場(chǎng)不健全，發(fā)展方向單一

二級(jí)市場(chǎng)是住房抵押貸款市場(chǎng)真正活起來的源泉，只有耳機(jī)市場(chǎng)高度的完善和發(fā)達(dá)，積聚在銀行系統(tǒng)的巨額流動(dòng)性差的資產(chǎn)就能流動(dòng)起來，從而產(chǎn)生利潤(rùn)。但是我國(guó)的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產(chǎn)都可以很好地分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一旦部分銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，將會(huì)給金融業(yè)帶來相當(dāng)大的動(dòng)蕩，引起金融恐慌，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

此外，我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場(chǎng)證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機(jī)構(gòu)將自身持有的流動(dòng)性較差但將來有可測(cè)定的現(xiàn)金流流入的貸款債權(quán)，進(jìn)行重新拆分組合，再經(jīng)過信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)等一系列步驟將其轉(zhuǎn)換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場(chǎng)為基礎(chǔ)，抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展制約著貸款證券化的進(jìn)程，二者相互依存，不可分割。

三、住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展方向

目前看來，推進(jìn)住房抵押貸款證券化是發(fā)展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的深度和廣度，保證市場(chǎng)“盤子”足夠的大，這樣才能夠?qū)Υ诉M(jìn)行拓寬和發(fā)展。這樣看來，推行證券化的發(fā)展就十分的有必要。主要體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：

（一）分散信用風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款在發(fā)放時(shí)無(wú)一例外的，無(wú)論是來自于銀行內(nèi)部的還是借款者的風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)者都是商業(yè)銀行自身，這樣的情景將會(huì)帶來兩方面的不便，第一、商業(yè)銀行內(nèi)部具有一定的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，超出了這個(gè)水平商業(yè)銀行就要對(duì)資產(chǎn)重新分配、管理；第二、長(zhǎng)時(shí)間的資產(chǎn)壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢(shì)必呆壞賬會(huì)發(fā)生，給銀行帶來?yè)p失，一切都是時(shí)間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產(chǎn)盤活，SPV專業(yè)人士通過資產(chǎn)隔離、信用增級(jí)等等措施，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、稀釋，投資者承受較小的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）分散利率風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的利率水平并不是完全的市場(chǎng)化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場(chǎng)上也存在著利率風(fēng)險(xiǎn)。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)萎縮或者提前還款等現(xiàn)象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產(chǎn)證券化，銀行可以出售貸款及時(shí)回籠資金，利率風(fēng)險(xiǎn)隨著資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的就要少些。

（三）減少提前償付風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款市場(chǎng)證券化可以將表內(nèi)業(yè)務(wù)合法的轉(zhuǎn)化為表外業(yè)務(wù)，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)比例下降；長(zhǎng)期資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的短期資產(chǎn)，可以有效地改善資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性，并且提前償付這一現(xiàn)象基本上不會(huì)給銀行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產(chǎn)規(guī)模都沒有改變，卻提升了資產(chǎn)利率和收益結(jié)構(gòu)。銀行業(yè)發(fā)展獲利積極性提升，就促進(jìn)了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇10

一、引言

改革開放以來，我國(guó)老齡化程度迅速加深，截止2007年，我國(guó)60歲以上的老年人為1.53億，占人口總數(shù)的11.6%，65歲以上的老年人為1.06億人，占人口總數(shù)8.1%，中國(guó)早已進(jìn)入老齡化國(guó)家行列。在我國(guó)現(xiàn)有情況下，開展包括住房反向抵押貸款在內(nèi)的多種養(yǎng)老模式，有利于提高老年人的生活水平，保障社會(huì)的穩(wěn)定局面，減輕社會(huì)保障系統(tǒng)的壓力，促進(jìn)社會(huì)福利制度的完善與發(fā)展。同時(shí)，住房反向抵押貸款的推出給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)提供了新的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康持續(xù)的發(fā)展，使經(jīng)濟(jì)社會(huì)更具活力。

國(guó)外對(duì)住房反向抵押貸款的以房養(yǎng)老模式的風(fēng)險(xiǎn)研究主要是住房反向抵押貸款期限長(zhǎng)、不確定性較多，可能遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)也較大，住房反向抵押貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在作為償還貸款本息保證的住房未來價(jià)值低于抵押貸款本息和。在風(fēng)險(xiǎn)防范上，Thomas Davidoff和Gerd Welke（2007）認(rèn)為老年人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是一種可以分散化的風(fēng)險(xiǎn)。通過聚集大量的住房反向抵押貸款可以有效控制長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的研究不斷深入，開始探討其在中國(guó)實(shí)行的障礙與風(fēng)險(xiǎn)。柴效武（2004）對(duì)在住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式運(yùn)營(yíng)過程中可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)如：道德風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及其成因，及應(yīng)采取防范舉措等，給予較深入的思考。李玉米（2005）分析了國(guó)內(nèi)實(shí)行住房反向抵押貸款中可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)以及自然風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

國(guó)外開展“以房養(yǎng)老”的時(shí)間較長(zhǎng)，研究者不但有較為雄厚的理論基礎(chǔ)，還有許多實(shí)際例證。國(guó)內(nèi)目前對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的研究，側(cè)重于此種養(yǎng)老模式對(duì)社會(huì)、金融機(jī)構(gòu)和老年人帶來的積極影響，而較少關(guān)注住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式在中國(guó)推行的風(fēng)險(xiǎn)和障礙，而在已有的風(fēng)險(xiǎn)和障礙研究中，也因國(guó)內(nèi)沒有住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的實(shí)踐，大多數(shù)只是停留在簡(jiǎn)單化的理論推測(cè)或一般性體驗(yàn)層次，并且缺乏足夠的定量研究，因此，有必要研究這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，以及規(guī)避的措施。

二、反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

1、住房?jī)r(jià)值變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

只有將收回的不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)，貸款機(jī)構(gòu)才能盈利。住房?jī)r(jià)值變現(xiàn)的辦法一般說來有兩種，出租和出售。我國(guó)的二手房交易市場(chǎng)尚不成熟，而且現(xiàn)在的大多數(shù)年輕人買房?jī)A向于買新房，而中年人換房也多是換新房，收回的已居住數(shù)十年的舊房可能有出售不掉的風(fēng)險(xiǎn)，若將出售不掉的住房大量收進(jìn)，全面更新改造，或拆舊建新，這個(gè)成本會(huì)很高，貸款機(jī)構(gòu)可能會(huì)選擇退出。

2、利率及物價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

如果老人將產(chǎn)權(quán)完全易主，一次性得到一筆現(xiàn)金用于養(yǎng)老，那樣老人會(huì)遭受利率和物價(jià)變動(dòng)的雙重風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)部分易主的反向抵押貸款模式，交易雙方都存在著購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。交易達(dá)成后，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)按照合同規(guī)定支付養(yǎng)老費(fèi)用。如果未來利率下降，住房?jī)r(jià)格上升，但給出的貨幣價(jià)值增大，機(jī)構(gòu)受損，老人得到的現(xiàn)金購(gòu)買力增強(qiáng)，否則，機(jī)構(gòu)獲得了資本利得，老人利益受損。如果物價(jià)上升幅度大于利率上升的幅度，則機(jī)構(gòu)承受購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。隨著時(shí)間的推移房屋自然磨損，還有受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房?jī)r(jià)會(huì)有下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

3、國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家有關(guān)住宅，土地使用政策，養(yǎng)老保障政策乃至金融保險(xiǎn)政策，大致是可據(jù)測(cè)定的，但長(zhǎng)達(dá)十?dāng)?shù)年的政策走向，極難把握，構(gòu)成政策風(fēng)險(xiǎn)。主要有兩方面：a.城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)（拆遷）；b.土地使用年限的法律規(guī)定變化，我國(guó)現(xiàn)行規(guī)定工商用地50年，居民住宅70年。反向抵押貸款是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的運(yùn)作，因此考慮國(guó)家政策變動(dòng)是能否順利完成貸款機(jī)構(gòu)和老人之間合同的重要一環(huán)，若國(guó)家的相關(guān)政策變化，勢(shì)必影響反向抵押貸款的運(yùn)作，使某一方受到損失。

三、反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)的制約因素分析

1、地權(quán)制度的限制

在我國(guó)，居民住宅用地為70年，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿可以自動(dòng)續(xù)約。但是，新的規(guī)定中卻沒有明確對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法，到期后是否續(xù)費(fèi)仍不明朗，這對(duì)“以房養(yǎng)老”的實(shí)施也是一個(gè)不確定因素。在農(nóng)村，“以房養(yǎng)老”模式無(wú)法推行。因?yàn)橐勒瘴覈?guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)村的宅基地歸集體所有，宅基地使用權(quán)不能用作為財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，這使得農(nóng)民的房產(chǎn)不能作為資產(chǎn)來運(yùn)作。雖然近來農(nóng)村宅基地使用權(quán)問題受到極大關(guān)注，但是這項(xiàng)規(guī)定的存在使得占大部分人口不利的農(nóng)民被排斥在“以房養(yǎng)老”模式外。

2、房產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)

房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)“以房養(yǎng)老”的影響表現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)格上。如果借款人與貸款機(jī)構(gòu)在簽訂協(xié)議時(shí)，房產(chǎn)處于較低的價(jià)格，那么借款人肯定會(huì)擔(dān)心將來房?jī)r(jià)上漲的可能性，房?jī)r(jià)上漲，借款人獲益減少；相反，如果交易時(shí)，房?jī)r(jià)處于較高價(jià)位，貸款機(jī)構(gòu)就會(huì)顧忌將來房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下降，貸款機(jī)構(gòu)收益減少，尤其是在住房反向抵押貸款協(xié)議到期之后，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，就會(huì)使貸款提供機(jī)構(gòu)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)是住房反抵押貸款業(yè)務(wù)能夠達(dá)成和穩(wěn)定發(fā)展的保證。

3、相關(guān)法律的缺失

以房養(yǎng)老但是作為一種新的模式被引入國(guó)內(nèi)，難以避免地要與國(guó)內(nèi)的法律法規(guī)產(chǎn)生矛盾。主要有以下兩點(diǎn)。第一，國(guó)內(nèi)缺少針對(duì)住房反抵押貸款的專門法律規(guī)定，如監(jiān)管法規(guī)，責(zé)任追究法規(guī)等。第二，住房反抵押貸款制度的引入與國(guó)內(nèi)現(xiàn)行法律的沖突。首先，住房反抵押貸款是一個(gè)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)，需要多方金融機(jī)構(gòu)合作才能實(shí)現(xiàn)，而我國(guó)《銀行法》規(guī)定銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)不能跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，不管是銀行還是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都不具備單獨(dú)承辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)的能力。其次，住房反抵押貸款業(yè)務(wù)流程中，只要貸款機(jī)構(gòu)按協(xié)議，定期向老人發(fā)放資金，協(xié)議到期后，房屋產(chǎn)權(quán)歸貸款機(jī)構(gòu)所有，但是我國(guó)《民法通則》中規(guī)定，所抵押房屋的所有權(quán)仍屬老人。

4、國(guó)民觀念的制約

受傳統(tǒng)文化影響，我國(guó)老人的“養(yǎng)兒防老”的觀念根深蒂固。對(duì)于老人來說，采用“以房養(yǎng)老”一方面擔(dān)心由于自己的行動(dòng)會(huì)傷害到子女的尊嚴(yán)，另一方面也有在自己過世后要為后代留下遺產(chǎn)的考慮。除了"養(yǎng)兒防老”的影響外，在相當(dāng)比例的國(guó)內(nèi)老年人在養(yǎng)老規(guī)劃中依賴政府的養(yǎng)老安排，由于金融知識(shí)的缺乏，國(guó)民尤其是老年群體很難在觀念上接受“以房養(yǎng)老”這種新的養(yǎng)老理念。

四、降低反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

反向抵押貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中也應(yīng)注意采取有效的風(fēng)險(xiǎn)管理手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，保證各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展不會(huì)偏離定價(jià)預(yù)期太多，保證貸款機(jī)構(gòu)能夠獲得合理的收益。

具體可以從如下兩個(gè)方面加強(qiáng)反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范。

1、完善反向抵押貸款保險(xiǎn)制度

反向抵押貸款涉及的風(fēng)險(xiǎn)多且復(fù)雜，貸款機(jī)構(gòu)可以通過保險(xiǎn)的方式，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移，推動(dòng)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。反向抵押貸款的具體保險(xiǎn)安排可以包括人壽保險(xiǎn)、住房?jī)r(jià)值保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)、年金保險(xiǎn)和利率保險(xiǎn)。

（1）借款人人壽保險(xiǎn)。這種保險(xiǎn)方式主要用于防范借款人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。借款人壽命越長(zhǎng)，貸款合同的期限越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越難以預(yù)料，對(duì)金融資金的穩(wěn)定有較大影響，所以應(yīng)當(dāng)將人壽保險(xiǎn)列為強(qiáng)制保險(xiǎn)的范疇。采用這種保險(xiǎn)方式可使多方受益。

（2）利率保險(xiǎn)。未來的利率走向，往往是很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的，這就需要對(duì)利率實(shí)施相應(yīng)的保險(xiǎn)，從而幫助貸款機(jī)構(gòu)分散利率波動(dòng)的影響?？偟膩碚f，利率保險(xiǎn)可以使貸款機(jī)構(gòu)鎖定未來借款人需償還的貸款總額，從而鎖定其凈收益。

（3）住房?jī)r(jià)值保證保險(xiǎn)。貸款機(jī)構(gòu)可以通過購(gòu)買此保險(xiǎn)有效防范住房?jī)r(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。具體運(yùn)作是貸款機(jī)構(gòu)向保險(xiǎn)公司繳納保險(xiǎn)費(fèi)，貸款到期如房產(chǎn)價(jià)值低于貸款累積金額，可以從保險(xiǎn)公司獲得賠償，保證了貸款機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

（4）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。反向抵押貸款中，由財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司提供保障老年房主財(cái)產(chǎn)安全的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。住房作為抵押物對(duì)貸款雙方都具有重要意義，當(dāng)借款人賴以生活的房屋遭受火災(zāi)、爆炸、自然災(zāi)害等事故，導(dǎo)致借貸雙方共同損失。因此，住房財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)收益應(yīng)為貸款方和借款方共同所有，貸款方獲得支付的貸款金額及利息部分，借款方獲得剩余款項(xiàng)。

2、建立反向抵押貸款經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟

我國(guó)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，銀行、保險(xiǎn)、社保、信托等機(jī)構(gòu)獨(dú)立開展反向抵押貸款各有其優(yōu)劣勢(shì)。銀行擁有雄厚的資金，個(gè)人儲(chǔ)蓄存款中用于購(gòu)買住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比例，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款是由銀行開辦的，經(jīng)驗(yàn)較為豐富。然而此業(yè)務(wù)運(yùn)作周期長(zhǎng)，銀行無(wú)管理長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)以活期或短期為主，存在短存長(zhǎng)貸，周期不匹配問題。綜上所述，由銀行獨(dú)立開辦反向抵押貸款，一定會(huì)存在這樣或那樣的問題，有必要將他們聯(lián)合起來，建立以開辦機(jī)構(gòu)為主體，中介機(jī)構(gòu)綜合參與的服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)瓦補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，真正建立綜合反向抵押貸款機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，從而達(dá)到轉(zhuǎn)移和分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]李順.我國(guó)推行反向抵押貨款壽險(xiǎn)服務(wù)的意義、問題和對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界，2006（8）：110-111.

[2]李時(shí)華.住房反抵押貨款：擴(kuò)大老年消費(fèi)需求的新途徑[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2007年2月，第23卷第1期.

[3]魯曉明.解構(gòu)住房反向抵押——種新型抵押模式的解讀與建構(gòu)[J].西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（4）.

[4]孟曉蘇.建立“反向抵押貨款”的壽險(xiǎn)服務(wù)——健全老年人社會(huì)保障制度的一個(gè)建議[J].老齡問題研究，2004，（7）：136-139.

[5]孟曉蘇.論建立“反向抵押貨款”的壽險(xiǎn)服務(wù)[J].保險(xiǎn)研究實(shí)務(wù)，2002年第12期.

[6]浦舍予.以房養(yǎng)老對(duì)個(gè)人理財(cái)規(guī)劃的完善和提升[D].浙江大學(xué)碩士論文，2007年5月.

[7]邱澄.對(duì)于“住房反抵押貨款”模式的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2005（8）：46-48.

[8]宋莉莉，劉書兵.以房養(yǎng)老與住房反向抵押貨款[J].西北人口，2007年第2期，第28卷.