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篇1

現(xiàn)在，德國住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場化住房制度。德國住房市場是一種在整個住房市場中住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比的住房市場結(jié)構(gòu)。德國自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比，住房租賃市場發(fā)達，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場還如此之發(fā)達?這是由于在現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展條件下，住房租賃市場的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購房的經(jīng)濟負擔，買不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長期具有一定流動性，暫時不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時買不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國住房市場結(jié)構(gòu)與德國和其他市場經(jīng)濟發(fā)達國家住房市場結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。據(jù)《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》，2005年底，我國全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》)

據(jù)此計算，目前，在我國全國租賃住房市場占比為18.38％。當然，如果我們從實際情況看，我國還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計算的住房租賃市場的實際占比，應(yīng)比全國租賃住房在住房市場中占比僅為18.38％會要大些。

但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前我國城市居民中租房居住的僅有幾百萬戶。2004年，有關(guān)部門對我國城市居民住宅狀況的調(diào)查顯示，全國租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實情況來看，在目前和今后長時期內(nèi)，我國對住房租賃的市場需求潛力十分巨大，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿σ彩志薮?。我國?jīng)濟社會發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進一步加強，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求；同時，從總體上來說，當前我國城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費擴大將是必然的趨勢。

為適應(yīng)住房需求的急劇增加，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時，商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購房的愿望難以實現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對租房消費將形成巨大需求。

與此同時，我國已經(jīng)實行住房分配貨幣化制度的實行，這又將促進廣大中小收八家庭對住房租賃市場有效需求的形成。這是因為：一方面住房分配貨幣化取代了無償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房，要么租房，市場上存在著大量的對住房的消費需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，又使住房消費成為可能。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀與走勢來看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，較長時期以來，我國住房市場在租售市場結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買輕租”，對住房租賃市場的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國住房租賃市場的發(fā)展已不符合經(jīng)濟發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國與中國的住房租賃市場政策

德國在發(fā)展住房租賃市場中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定?，F(xiàn)在德國租賃住房供應(yīng)來源廣泛，種類構(gòu)成多樣。德國住房租賃市場租賃住房供應(yīng)來源和構(gòu)成是：在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險公司出租住房，3％為專業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國地方政府還規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開發(fā)商必須專門建低收入家庭出租房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，政府和銀行大力扶植和鼓勵私人和房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造出租出售住房。德國地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補貼等形式大力扶植和鼓勵住房開發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國住房補貼中稅收減免占50％，生產(chǎn)者補貼占21％。德國還對住房合作社出租房屋政府實行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息住房貸款扶植私人和住房開發(fā)商投資建造出租住房。德國地方政府還設(shè)有住房屋建設(shè)基金，以低息貸款或無息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵扶植開發(fā)商和私人商實驗新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，還特別重視加強租賃市場法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機。德國重視加強租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國重視加強租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國重視加強維護住房租賃市場秩序，制定了維護住房租賃市場秩序的有關(guān)法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機。和德國發(fā)展住房租賃市場比較，目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法律還有保障租賃住房供應(yīng)方面的專門規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭。在租賃市場供應(yīng)房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場供應(yīng)房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場。

由于我國公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價格，遠遠低于市場租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國公房租賃并不利于住房市場的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶住房，不能達到救助最低收入人群中無房戶的住房社會保障功能。

現(xiàn)在我國也少有房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)租賃住房。主要是由于開發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時，住房租賃市場不成熟，市場空間狹小。這也是一個重要原因。其次、目前，我國在發(fā)展住房租賃市場中，在對開發(fā)商開發(fā)租賃住房來源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵住房出租的稅收和財政補貼政策。我國現(xiàn)行的住房租賃的營業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費加在一起要占到總費用的1/3以上，這很不利于開發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法制尚不健全，對市場的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國發(fā)展住房租賃市場還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經(jīng)營產(chǎn)權(quán)房的管理，不得專門從事租賃房的經(jīng)營，銀行不得混業(yè)經(jīng)營，尤其不能像國外那樣經(jīng)營不動產(chǎn)，也經(jīng)營住房租賃。我國還未制定比較完備的保障租房者合法權(quán)益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機的制度安排。目前我國房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范基本上都是針對產(chǎn)權(quán)房的各種法律關(guān)系的調(diào)節(jié)，對租賃方則沒有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭判決缺乏法律依據(jù)和保障。

三、德國與中國的社會福利住房和廉租住房

德國在發(fā)展住房租賃市場中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會福利住房。德國社會福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價差，由政府補貼給開發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國，每個公民都享有住房權(quán)并對低收入者實行住房保障制度。對于那些既買不起房，又租不起房的人，由政府出錢為他們租社會福利房。社會福利房是供低收入者購買或租賃，法定的低于一般商品房市場價的廉價房或廉租房。購買或租賃社會福利房的必須是法定的低收入者?，F(xiàn)在，科隆市的社會福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當于正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右?？坡∈?00萬人口，有10萬人享受住房福利補貼，在這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。

德國社會福利房制度作為保障最低收入者住房的社會福利住房制度類似我國廉租房制度。我國建立廉租房制度是1998年就提出來開始建立的，建立三年多來，據(jù)建設(shè)部2006年3月底通報的全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實施情況顯示，截至2005年底，全國291個地級以上城市中已有221個城市在2005年年底前實施了廉租住房制度，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國的廉租住房制度主要是通過租賃補貼、實物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國廉租住房制度覆蓋面尚小；廉租住房制度還很不完善；還沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個十分普遍的嚴重問題。

四、加快培育和發(fā)展中國住房租賃市場的政策建議

1、加大住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進住房租賃市場加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，首先應(yīng)逐步把我國的住房制度建設(shè)成一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場制度。各級政府不再經(jīng)營房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)業(yè)要堅持走政府宏觀調(diào)控下的市場化發(fā)展道路。

當前和今后一個相當長的時期內(nèi)，政府應(yīng)進一步通過完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對住房發(fā)展進行宏觀調(diào)控管理，加大住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，完善住房租賃市場體系，增加保障型租賃住房供應(yīng)，營造有利于住房租賃市場發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場服務(wù)，完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，加強住房租賃市場的監(jiān)管，進一步促進我國住房租賃市場加快發(fā)展，從而進一步促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費，鼓勵廣大中低收入家庭分流租房市場

較長期以來，由于各地政府來也比較偏重于住房銷售市場的發(fā)展，住房租賃市場的發(fā)展相對滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級政府部門首先應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，大力提倡與鼓勵中低收入家庭從購房市場中分流到租房市場來。對租房仍有經(jīng)濟困難中低收入家庭可實行租房困難直補政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場按租房市價自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補到戶。

3、鼓勵、扶持房地產(chǎn)開發(fā)商和私人投資經(jīng)營租賃住房

當前和今后一個相當長的時期內(nèi)，拓展私人出租房源和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品住宅出租房源，應(yīng)成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實選擇。

目前我國住房租賃市場開拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來居民在房地產(chǎn)市場購房出租、以租養(yǎng)房、待機出售已經(jīng)成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭也會出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場的發(fā)展，二手房市場中還會分流出部分閑置私房進入租賃市場，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經(jīng)營租賃住房是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對象，其工作能有效地促進住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔了部分社會責任，因此應(yīng)該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵私房出租，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房。對中擋(中等質(zhì)量和面積住房)私房租賃應(yīng)采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵優(yōu)惠政策；對低擋(低等質(zhì)量和小面積住房)私房租賃應(yīng)采取免稅和無息貸款扶持和鼓勵優(yōu)惠政策。也可采取對私房出租實行退稅政策，以鼓勵更多中小面積房屋用于出租，滿足市場需求。

為了鼓勵，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會范圍的，帶有一定社會公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專業(yè)化、集約化住房租賃服務(wù)，除高效率的開展租賃供需配對的基本工作外，還可承擔房屋維修、治安管理等綜合服務(wù)與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當前和今后一個相當長的時期內(nèi)，政府都特別應(yīng)大力鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房。一是可以通過政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其投資開發(fā)的商品房中開發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經(jīng)營租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對象，其工作也能有效地促進住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔了部分社會責任，因此也應(yīng)該享受到一定必要的財政補貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房投資回報慢，政府部門可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣掉，可按約定要求規(guī)定補足其土地出讓金；政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當?shù)牡貎r補貼；政府可鼓勵銀行為開發(fā)建設(shè)租賃住房的企業(yè)提供長期貸款，降低資金使用成本；政府可進一步調(diào)整出租普通住房的稅收政策。通過合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費用，增加租賃住房的供應(yīng)；政府可通過金融、稅收支持，吸引社會閑置資金進入住房市場，以租賃經(jīng)營為目的投資于商品住宅建設(shè)，增加住房租賃市場的有效供給；二是應(yīng)鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動遷難度。并根據(jù)原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢，適當增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當?shù)呢斦a貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應(yīng)鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源?，F(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產(chǎn)企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當?shù)呢斦a貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源，政府應(yīng)使其從單位房屋出租的稅收降低到個人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強租賃市場法制建設(shè)和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當前和今后一個相當長的時期內(nèi)，還應(yīng)進一步完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，加強租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機。

首先應(yīng)進一步完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)。當前，進一步加強完善房屋租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，應(yīng)盡快出臺專門的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應(yīng)進一步加大對住房租賃市場的監(jiān)督管理力度。一是應(yīng)構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺，加強對住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度。為專營房屋租賃居間、的各類房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和租賃當事人提供參考，通過指導(dǎo)租金加強市場的預(yù)警預(yù)報，確保住房租賃市場的健康發(fā)展；三是應(yīng)加強住房租賃市場中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應(yīng)倡導(dǎo)誠信中介。加強規(guī)范中介走規(guī)?；?、正規(guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門應(yīng)建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場。

5、采取得力措施，積極推進廉租住房制度建設(shè)

篇2

隨著國家經(jīng)濟體制改革的不斷深入，住房公積金制度與國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活日趨密切。首先，住房公積金通過個人繳納、單位資助、長期存儲的方式，建立的職工的自我保障機制。其次，住房公積金制度是改革住房分配制度，把住房實物轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿呕峙涞闹匾侄沃?。最后，住房公積金制度為城鎮(zhèn)職工積累了一筆長期、穩(wěn)定的政策性住房儲金，提高了職工的住房保障能力，促進了政策性住房金融體系的建立。

二、住房公積金制度執(zhí)行存在的問題

(一)住房公積金繳交率低

住房公積金制度實質(zhì)上是一種住房社會保障制度，因而是有普遍保障的特點。按照國家規(guī)定，德陽市境內(nèi)的國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體都應(yīng)為在職職工繳交住房公積金?？梢?，按國家最初的制度設(shè)計，住房公積金除離退休職工和合資企業(yè)的外籍職工外，應(yīng)覆蓋到所有單位的在職職工，包括現(xiàn)在種類企業(yè)的農(nóng)民工。但實際上，住房公積金繳交率極不平衡，二三線城市同沿海發(fā)達城市相比存在一定差距，住房公積金制度的作用還沒充分發(fā)揮。

(二)保障功能范圍小

由于政府職能轉(zhuǎn)變;事業(yè)單位改革，財政供養(yǎng)人員逐步減少; 國有經(jīng)濟戰(zhàn)略性調(diào)整，國企改制，國有單位職工也將減少;很多非公有制單位的職工：個體工商業(yè)者、社會自由職業(yè)者、進城務(wù)工人員尚未參加住房公積金制度;非公有制經(jīng)濟單位基本上游離于制度之外等因素都在一定程度上影響了住房公積金的歸集。因此，住房公積金制度覆蓋面范圍有縮小的趨勢。

(三)住房公積金管理機構(gòu)的法律屬性與職能不匹配

《住房公積金管理條例》第四條規(guī)定：住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。此種組合搭配主要是指宏觀和微觀上的搭配，即宏觀上為實現(xiàn)一定的政策目的或戰(zhàn)略目標，但在微觀運作上仍然發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)性作用。實際上，該模式應(yīng)適用于該行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展水平比較高，市場機制比較完善，只是對于難以靠市場本身進行克服的市場失靈問題需要解決的領(lǐng)域。而當前我國的實際情況是，房地產(chǎn)市場以及競爭機制并不完善，并且該市場存在結(jié)構(gòu)性的缺陷。采用此種模式易產(chǎn)生管理委員會與管理中心無法各盡其職以及發(fā)揮效用的風險。

(四)住房公積金管理體制不順

國家出臺了住房公積金管理的行政法規(guī)和政策文件，對住房公積金的管理體制作了明確的規(guī)定。但是住房公積金管理體制仍存在著一定的問題，一是決策體制。國務(wù)院的扶正法規(guī)明確規(guī)定各地管委會在對住房公積金重大問題決策時，要實行自主決策、民主決策和科學(xué)決策，但由于管委會是一個較為松散的決策機構(gòu)，管委會一些成員忙于其它事務(wù)，對住房公積金政策法規(guī)缺乏必要的了解，其決策過程有可能流于形式。二是監(jiān)管體制。目前，住房公積金監(jiān)管行政上主要由國家和省級監(jiān)管部門在進行，主要工作是業(yè)務(wù)指導(dǎo)。由于人手少，全國僅有監(jiān)管工作人員100人，監(jiān)管全國幾千億元住房公積金，工作難度和強度都相當大。

三、完善我國公積金制度對策

(一)完善住房公積金的法律基礎(chǔ)及監(jiān)督機制

住房公積金，是各單位及其在職職工交繳的長期住房儲蓄，用于職工購買、建告翻建大修自住住房的一項制度。它的運作直接關(guān)系到城鎮(zhèn)居民，特別是中低收入居民解決住房的根本利益，同時也體現(xiàn)出國家和職工所在單位對居民的關(guān)愛，正因如此，促使住房公積金制度良性運轉(zhuǎn)是當務(wù)之急。

首先，為住房公積金制度的運作奠定法律基礎(chǔ)。眾所周知，在建設(shè)市場經(jīng)濟體制的過程中，各領(lǐng)域各項事業(yè)良好的運作效果必須建立在有法可依的基礎(chǔ)之上。作為一種強制性儲蓄制度，住房公積金的運行關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，其運作必須立法。為此不僅要對其基本法進行廣泛深入地研討，并在此基礎(chǔ)上以法律形式頒布，而且還應(yīng)在總結(jié)本國經(jīng)驗教訓(xùn)和借鑒國際成功經(jīng)的基礎(chǔ)上，針對運作中責、權(quán)、利這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)立法。

其次，建立健全有效的監(jiān)督機制。不言而喻的，為確保法律發(fā)揮應(yīng)有的效率，監(jiān)督是必不可少的手段。

(二)完善住房公積金制度管理

(1)強制建立住房公積金歸集、管理和使用的公開披露制度。目前的住房公積金監(jiān)督工作是依靠財政、審計部門，實際起到的作用有限，因為這種監(jiān)督是一種事后監(jiān)督，財政、審計部門屬于當?shù)卣茌?，對于地方政府作出的挪用、濫用行為往往無能為力。只有提高住房公積金管理工作的透明度，將住房公積金的管理置于全社會的監(jiān)督之下，才能真正起到監(jiān)督作用。

(2)住房公積金發(fā)放貸款總額總是要小于存款總額的，也就是說總有一部分資金是要沉淀在銀行中的。為防止管理部門怠于放貸或情愿將資金沉淀在銀行生息而不愿發(fā)放貸款，應(yīng)當對住房公積金的匯集與放貸比例做出合理規(guī)定。

(3)加大歸集力度，擴大歸集量。進一步強化歸集，把蛋糕做大，形成更大的資金規(guī)模。一是認真執(zhí)行國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》，把住房公積金管理工作落到實處，管理中心要加大監(jiān)管力度。二是清理、檢查住房公積金繳交基數(shù)落實到位情況。由財政、人事等部門和管理中心聯(lián)合對住房公積金繳交單位的繳交基數(shù)進行核查。要求各單位按規(guī)定的基數(shù)口徑為職工繳存，對未按規(guī)定執(zhí)行的單位做出處理。三是加大對未建立住房公積金制度單位，特別是非公有制企業(yè)等建立公積金制度的工作力度。有針對性地督促部門、中位和企業(yè)等貫徹落實《條例》，要大力宣傳，從行政管理、宣傳媒體等多個角度讓更多的民營企業(yè)、私營企業(yè)職工了解住房公積金，維護自己的切身利益，對未建立住房公積金制度的單位做好工作，盡快建立住房公積金制度。四是加大住房公積金執(zhí)法力度，組建執(zhí)法隊伍，規(guī)范執(zhí)法行為。

(三)完善住房公積金監(jiān)管制度，建立風險控制機制

(1)提高員工的素質(zhì)，是防范操作風險的重點。公積金中心要積極開展政治思想和職業(yè)道德教育，使員工樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，樹立高尚的職業(yè)道德情操;要積極開展法制教育，培養(yǎng)員工遵紀守法，按章辦事的自覺性，提高員工的風險防范意識和法律意識;要加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)，使員工熟練掌握各項操作流程和公積金的各項管理制度，確保各項制度的貫徹落實和各項操作流程的執(zhí)行到位。

篇3

監(jiān)督力度不強是房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督存在的重要問題之一。工程質(zhì)量監(jiān)督是工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)依據(jù)國家的法律法規(guī)、行業(yè)技術(shù)規(guī)程規(guī)范、質(zhì)量標準以及經(jīng)批準的設(shè)計文件等依法對工程質(zhì)量進行強制性的質(zhì)量監(jiān)督。工程質(zhì)量監(jiān)督是以抽查為主的監(jiān)督方式，運用法律和行政手段，做好監(jiān)督抽查后的處理工作。在監(jiān)督檢查中，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患和存在的問題，采取工程質(zhì)量檢查通知書的形式，發(fā)至各相關(guān)參建單位，要求其糾正、整改或停工整頓。監(jiān)督力度不強主要體現(xiàn)在檢查中對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患和存在的質(zhì)量問題查處不力，要求糾正、整改的質(zhì)量問題糾正、整改不徹底，要求停工整改的沒有真正停工整改，該處罰的沒有處罰或沒有按法律、法規(guī)規(guī)定的額度處罰，該吊銷執(zhí)業(yè)證、照的沒有吊銷，監(jiān)督過程中尺度大打折扣。導(dǎo)致監(jiān)督力度不強的原因既有人員不嚴的人為主觀因素，也有某些法律、法規(guī)條款實際操作性不強的客觀因素。這必然導(dǎo)致落實質(zhì)量管理與控制工作力度出現(xiàn)較為嚴重的層層遞減問題，也就沒有真正地的達到良好的監(jiān)督效果。

2監(jiān)督體制不健全

監(jiān)督體制不健全是導(dǎo)致房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督效率無法有效提升的關(guān)鍵因素所在。目前質(zhì)量監(jiān)督體制不健全的問題主要體現(xiàn)在各級質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)在日常質(zhì)量監(jiān)管中依據(jù)的法律、法規(guī)大多為受建設(shè)主管部門的委托。也就是說質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)有實施監(jiān)管的責任，卻無直接行使的權(quán)利。這就導(dǎo)致在處理質(zhì)量違法違規(guī)行為過程中程序繁瑣，時間漫長，往往錯過了最佳時間，工程質(zhì)量違法、違規(guī)行為主體單位及個人得不到及時懲罰。還有，部分條款的權(quán)在省級建設(shè)行政主管部門，中要逐級上報審查，其中一級出現(xiàn)差錯就處理不了。這些體制上的問題使質(zhì)量監(jiān)督效果大打折扣。

3監(jiān)督水平有待提升

監(jiān)督水平有待提升主要是體現(xiàn)在監(jiān)督機構(gòu)的質(zhì)量監(jiān)督人員工作水平不足或者是專業(yè)素質(zhì)及能力無法滿足相應(yīng)的工作要求。工程質(zhì)量監(jiān)督要求者既要有工程質(zhì)量管理方面的專業(yè)技術(shù)知識，更要精通質(zhì)量管理方面的法律、法規(guī)。而現(xiàn)實情況是，監(jiān)督機構(gòu)的工作人員要么是懂工程專業(yè)技術(shù)知識，而不懂法律、法規(guī)，要么是懂法律、法規(guī)，而不懂工程專業(yè)技術(shù)知識，更有甚者既不懂技術(shù)，也不懂法律、法規(guī)。這樣的素質(zhì)如何？又如何能讓被者心服口服？所以各級工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)從專業(yè)技術(shù)和法律法規(guī)兩方面加強質(zhì)量監(jiān)督人員素質(zhì)的培訓(xùn)提高，以促進監(jiān)督水平的提升。

二、房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問題對策

房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問題對策包括了許多內(nèi)容，其主要內(nèi)容包括了加強監(jiān)督力度、健全監(jiān)督體制、提升監(jiān)督水平等內(nèi)容。以下從幾個方面出發(fā)，對房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問題對策進行分析。

1加強監(jiān)督力度

加強監(jiān)督力度是房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問題對策的基礎(chǔ)和前提。在加強監(jiān)督力度的過程中質(zhì)量監(jiān)督人員應(yīng)當全面理解工程項目質(zhì)量標準，從而能夠更加全面的發(fā)現(xiàn)工程項目質(zhì)量中出現(xiàn)的問題。在監(jiān)督檢查中，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患和存在的問題，采取工程質(zhì)量檢查通知書的形式，發(fā)至各相關(guān)參建單位，依法要求其糾正、整改或停工整頓。對糾正、整改或停工整頓不力的，堅決依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行處罰，絕不手軟，更不能因人，要維護法律的威嚴，讓違法者付出必要的代價。當然加強監(jiān)督力度及要求者要有較強的能力和素質(zhì)，更要有一個良好的氛圍。工程質(zhì)量監(jiān)督力度的加強，必將促進房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督水平的有效提升。

2健全監(jiān)督體制

健全監(jiān)督體制對于房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督問題對策的重要性是不言而喻的。健全監(jiān)督體制主要是在國家立法層面在制定建筑工程質(zhì)量管理法律法規(guī)時，能對質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)直接授權(quán)，根據(jù)實際情況進一步完善法律法規(guī)條款的可操作性，對一般性質(zhì)量違法違規(guī)行為適當減少處罰額度，簡化程序，這樣可使一些質(zhì)量違法違規(guī)行為很快得到有效懲罰。在國家立法層面應(yīng)加快相關(guān)建筑法律法規(guī)的修訂，進一步健全監(jiān)督體制，從而能夠在此基礎(chǔ)上促進房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督效率的持續(xù)進步。

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中圖分類號：F29 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2014）01-040-01

一、地區(qū)之間發(fā)展不夠平衡

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年3月24日的（（2008年全國住房公積金管理情況通報》，截至2008年末，全國應(yīng)繳住房公積金職工人數(shù)11184.05萬人，實際繳存職工人數(shù)為7745.09萬人；截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，繳存余額為12116.24億元；累計為961.17萬戶職工家庭發(fā)放個人住房貸款10601.83億元，個人貸款余額為6094.16億元；全國住房公積金提取總額為8583.54億元，占住房公積金繳存總額的41.47%。

從住建部公布的各項數(shù)據(jù)中，可以看出我國大部分城鎮(zhèn)地區(qū)和企事業(yè)單位基本上建立了住房公積金制度，但是從住房公積金歸集覆蓋率和資金使用率上反映出這項制度在全國各地發(fā)展還很不平衡，東部沿海發(fā)達地區(qū)，住房公積金的覆蓋面已達到職工人數(shù)的90%以上，單位和職工的繳交率占工資收入的15%，個別達到20%，甚至更高。而在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，不但住房公積金的覆蓋面低，公積金繳交率也較低，有的還不足5%這一規(guī)定比例。在實際執(zhí)行過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和私營企業(yè)、外商投資企業(yè)大多沒有實行住房公積金制度。在中西部地區(qū)甚至連部分國有企業(yè)、事業(yè)單位和行政機關(guān)都沒有實行住房公積金制度。這樣就勢必使得這些地區(qū)和單位的職工難以享受到國家這一惠民政策。

二、繳存比例不規(guī)范

《中華人民共和國住房公積金管理條例》第十八條規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當提高繳存比例”。但上限的具體標準是多少沒有規(guī)定，目前我國住房公積金繳存比例普遍執(zhí)行5%到20%不等的標準。條件差的行業(yè)和單位執(zhí)行5%的比例，而條件好的就可以執(zhí)行15%甚至20%的比例。由于是職工個人和單位分別按這一比例繳納，隨著職工工資的不斷增加，看似不大的比例差距會使實際繳存額差距很大，且由于單位配套繳存的這部分資金不必繳納個人所得稅，則勢必導(dǎo)致了實際意義上的分配不公。通過檢索某地級市住房公積金業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，該市職工繳存額前1007名的平均年繳存額為89388元，后100名的平均年繳存額僅為262元，前100名是后100名的341倍。而且前100名通過公積金貸款改善住房的為33%，后100名的公積金貸款情況為零。過大的繳存差距不但造成分配的不公平，同時也影響了這項制度的惠民效應(yīng)。

三、政策法規(guī)不配套、不全面

現(xiàn)行的《中華人民共和國住房公積金管理條例》是1999年4月頒布，2002年3月修訂的。該《條例》雖然對住房公積金的繳存、提取、使用、管理機構(gòu)、監(jiān)督等問題做出了明確的規(guī)定，但沒有相應(yīng)的實施辦法和具體的操作規(guī)程。國家相關(guān)部門出臺的有關(guān)政策又增加了住房公積金的執(zhí)行難度。目前我國住房公積金的立法工作明顯落后住房公積金的發(fā)展，造成相關(guān)方面無法可依，僅僅通過一個《住房公積金管理條例》就對整個龐大的住房公積金運作進行解釋和相關(guān)工作的規(guī)范是遠遠不夠的。如：增值收益的分配比例，特別是與老百姓切身利益有關(guān)的廉租住房補充資金提取規(guī)定等都沒有細化，還有低收入人群如何通過公積金來改善居住環(huán)境等也沒有明確的規(guī)定。因此，當前重中之重就是加快法規(guī)的建設(shè)，既保障住房公積金安全運行，又充分發(fā)揮公積金的效能。

四、住房公積金使用效率不高、業(yè)務(wù)范圍有待拓展

篇5

 

一、住房公積金保值增值的要求

住房公積金制度是我國住房制度改革的重要摘要求。

首先，隨著物價水平普遍而持續(xù)的上升，即通貨膨脹的持續(xù)發(fā)生（見表2-1），采取一定的手段保證資金在通貨膨脹情況下的保值增值是必要的。

篇6

首先介紹了住房抵押貸款證券化的相關(guān)理論基礎(chǔ)，對其概念、原理、參與者和運作流程進行了簡要闡述。其次深入探討了美國的次貸危機，主要闡述了次貸危機產(chǎn)生的相關(guān)機制、發(fā)展歷程和內(nèi)在原因。然后討論我國在次貸危機背景下繼續(xù)開展住房抵押貸款證券化的意義，分析了我國當前開展住房抵押貸款證券化的潛在風險，并利用Credit PoIrtfolio View經(jīng)濟計量模型對我國住房抵押貸款證券化的信用風險進行實證研究。最后通過借鑒次貸危機的經(jīng)驗和教訓(xùn)，針對我國實際情況，提出了我國今后開展住房抵押貸款證券化并規(guī)避危機的相關(guān)建議和策略。

 

一. 緒論

 

1研究背景與意義

 

2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

 

3基本框架與思路

 

二. 住房抵押貸款證券化概述

 

1住房抵押貸款證券化的理論基礎(chǔ)

 

2住房抵押貸款證券化的運作機制

 

三. 美國次貸危機的歷程與成因

 

1美國次貸危機產(chǎn)生的相關(guān)機制

 

2美國次貸危機的發(fā)展歷程

 

3美國次貸危機發(fā)生的內(nèi)在原因

 

四.我國開展住房抵押貸款證券化的意義及風險

 

1我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展狀況

 

2我國開展住房抵押貸款證券化的意義

 

3我國開展住房抵押貸款證券化的風險研究

 

五.國開展住房抵押貸款證券化的策略

 

1加強商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險管理

 

2建立健全相關(guān)法律制度

 

3建立健全信用評級體系

 

4建立完善的證券定價機制

 

5擴大投資者范圍

 

篇7

由中國高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會、《經(jīng)濟研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長陳杰教授、《經(jīng)濟研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。

中國社科院經(jīng)濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統(tǒng)計指標體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統(tǒng)計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學(xué)不動產(chǎn)鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟大學(xué)施建剛教授作了“以房價為核心的房地產(chǎn)市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策動態(tài)與市場周期走勢”的主題演講，對當前宏觀調(diào)控中的“限購令”、“房產(chǎn)稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國教授作了“對完善經(jīng)濟適用房制度的思考”主題報告，對經(jīng)濟適用房制度中存在的問題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產(chǎn)稅帶來的預(yù)期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設(shè)管理問題、進入退出機制做了精彩演講。

本次大會共有來自清華大學(xué)、中國人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)等全國50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟”、“房地產(chǎn)價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會還對房地產(chǎn)教育與教學(xué)問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)”、“房地產(chǎn)估價”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽證書和獎金。

篇8

 

國家建立住房公積金制度就是要改變舊體制帶來的不公現(xiàn)象。但現(xiàn)行的住房公積金制度也在繳存額度上有差距較大的情況。住房公積金建立就是要更好解決和改善職工的住房問題，是一種憑借政府指令建立的強制性儲蓄，它排斥了不同儲戶的收入水平、消費偏好、投資欲望和自主決策，排斥了利率在資金融通中的作用和市場經(jīng)濟等價交換的原則。免費論文參考網(wǎng)。我國職工收入水平和住房需求狀況差距較大，住房公積金存款人和貸款人往往不能很好地匹配。很多存款人可能一直都不會提出貸款申請，這些常常是中低收入家庭，并非福利住房的享有者，是真正需要解決和改善住房條件的家庭；將住房公積金個人貸款用足的人，卻往往是社會中的高收入者，甚至有的人使用住房公積金貸款購房是用于投資收益。對這樣的失衡現(xiàn)象我們應(yīng)該分析其成因，采取相應(yīng)措施。

1.影響住房公積金制度利益失衡的原因

1.1管理體制不健全

住房公積金管理委員會由當?shù)卣⒔ㄔO(shè)、財政、人民銀行等有關(guān)部門負責人以及有關(guān)專家、工會代表、職工代表和單位代表組成，負責對住房公積金管理的重大事項作出決策。這種決策機制雖然體現(xiàn)了一定的民主性，但不具備承擔因決策產(chǎn)生的責任和風險的能力。相反，作為決策執(zhí)行者的住房公積金管理中心不享有決策的權(quán)利，卻要承擔決策產(chǎn)生的風險責任。這種制度設(shè)計顯然違背了民法的權(quán)利與義務(wù)（責任）對等原則，實踐中容易導(dǎo)致作為決策者的住房公積金管理委員會濫用決策權(quán)利或虛置決策權(quán)利，不能真正發(fā)揮預(yù)期的決策作用，作為執(zhí)行者的住房公積金管理中心承擔了不應(yīng)該由其承擔的責任。同時，把住房公積金管理中心定性為事業(yè)單位。按照事業(yè)單位的財務(wù)管理和會計核算辦法，住房公積金運營發(fā)生的成本不能在業(yè)務(wù)支付中體現(xiàn)，卻只能從中心的管理費用中支出，造成運營成本不實、管理費用虛高。住房公積金管理體制的這種缺憾，必然導(dǎo)致住房公積金向縱深方向發(fā)展，從而導(dǎo)致利益失衡。

1.2監(jiān)管不到位

盡管住房公積金制度還有財政、審計、人民銀行和銀監(jiān)會（局）等部門參與監(jiān)督，但這些外部監(jiān)督大多流于形式。大多數(shù)城市的住房公積金管理中心沒有設(shè)立專門的監(jiān)管部門，也沒有完備的業(yè)務(wù)管理制度。內(nèi)部監(jiān)管的缺失無疑會給個別工作人員違規(guī)操作、謀取私利提供可乘之機。近幾年，各地有關(guān)住房公積金貪污受賄、失職瀆職、違規(guī)決策案件屢屢發(fā)生，給住房公積金制度的發(fā)展造成了惡劣影響，同時也給住房公積金的管理敲響了警鐘。

1.3法制不健全

目前規(guī)范住房公積金管理的法規(guī)，除國務(wù)院《住房公積金管理條例》（下稱《條例》）外，主要是建設(shè)部、財政部、人民銀行、國家稅務(wù)總局等部門的一些規(guī)范性文件。這些規(guī)范性文件雖然沒有《條例》的法律效力高，但實踐中卻對各地住房公積金管理有著政令不統(tǒng)一的強制性要求。因此，這些規(guī)范性文件不免具有應(yīng)急性、片面性、不穩(wěn)定性等特征，不同部門或不同時期出臺的規(guī)范性文件常常相互矛盾或發(fā)生沖突。

2.住房公積金制度利益失衡采取的措施

2.1加大制度宣傳，加強執(zhí)法力度。

(1)可采用多種形式進行宣傳，如:報紙、簡報、信息、上門宣傳、召開座談會和專題活動等，真正使這項利民惠民政策家喻戶曉、深入人心，同時還應(yīng)加強服務(wù)意識，變坐等上門為主動上門，變被動服務(wù)為主動服務(wù)，宣傳要在廣度和深度上下功夫，贏得各單位廣大職工的理解和支持，自覺遵守和維護住房公積金政策，正確行使自己的權(quán)利。

(2)住房公積金制度就是要實現(xiàn)人的平等權(quán)，在發(fā)展的過程中要兼顧效益與公平的原則，使住房公積金充滿活力。住房公積金管理中心應(yīng)與各級工商、稅務(wù)、銀行等部門協(xié)調(diào)配合并取得他們的支持，積極推進私營企業(yè)和改制企業(yè)的住房公積金繳交工作。免費論文參考網(wǎng)。

(3)建議國家也應(yīng)加快住房公積金立法工作，把《條例》修改并提升為“住房公積金法”，通過法律手段強化歸集、管理,形成全社會強制保障住房公積金，切實維護職工的住房公積金權(quán)益，努力實踐他們的住房保障，讓更多的職工納入到住房公積金體系中來，實現(xiàn)平等享受住房政策的權(quán)利只有進一步提高住房公積金繳交的覆蓋面，才能保持住房公積金歸集人數(shù)的正增長，促進住房公積金事業(yè)的發(fā)展。免費論文參考網(wǎng)。

2.2嚴格控制繳存額度、促進住房公積金事業(yè)發(fā)展

要樹立科學(xué)發(fā)展觀，搞好平衡，堅持經(jīng)濟與社會協(xié)調(diào)發(fā)展，堅持首先富裕與同富裕相協(xié)調(diào)，對那些還沒有實行住房公積金的地區(qū)、單位、個人嚴格按照《條例》,強制執(zhí)行。對于機關(guān)事業(yè)單位和效益較好的企業(yè)，不能一味地提高住房公積金的繳存比例或繳存基數(shù)，要確定一個相對合理、可行的比例，并定期進行調(diào)整，根據(jù)各市規(guī)定的工資繳存比例嚴格控制機關(guān)事業(yè)單位的繳存上線，規(guī)范繳交住房公積金工資基數(shù)構(gòu)成。對效益好的企業(yè)規(guī)定繳存統(tǒng)一封頂額度，與稅務(wù)部門聯(lián)手協(xié)作，對多繳部分按照稅后利潤補稅，并交納利息稅，對繳存住房公積金超過一定數(shù)額的個人增收個人所得稅，進行調(diào)節(jié)，一方面避免應(yīng)繳稅源的流失，另一方面從機制上調(diào)整住房公積金不公平的收入分配。

2.3合理控制個人貸款總額、讓職工享受優(yōu)惠政策

住房公積金貸款應(yīng)該以個人繳交住房公積金余額配比貸款。上海市住房公積金貸款總額不得高于按照借款人住房公積金賬戶余額的15倍，且不得高于房屋總價的70%確定貸款限額，防止少存也能多貸的現(xiàn)象，超貸部分按商業(yè)貸款利息計算，利用住房公積金和商業(yè)組合貸款形式，并嚴格控制個人貸款的次數(shù)。采取鼓勵購買經(jīng)濟適用房、單位集資建房的中低收入家庭以及首次使用貸款真正用來解決和改善住房條件的職工優(yōu)先使用，對繳交規(guī)范的單位提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等措施，建立公平的貸款機制，從制度上克服住房公積金“劫貧濟富”的缺失公平現(xiàn)象，使住房公積金真正能為“改善人居環(huán)境，造福萬戶千家”服務(wù)。

2.4提高資金使用率、促住房公積金事業(yè)發(fā)展

住房公積金管理中心應(yīng)依據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律的要求執(zhí)行國家經(jīng)濟政策，以提高經(jīng)濟效益，積極穩(wěn)妥的探索，創(chuàng)新住房公積金運作使用機制，尋求使其保值增值的途徑和方式。一是堅持擴大個人住房公積金貸款為第一使用投向，適當擴大住房公積金貸款品種范圍，如可擴大至住房裝飾、裝修,還可全面推行個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款等貸款品種；二是增加使用住房公積金購買國債的規(guī)模；三是適當擴大購買債券品種范圍，如:中國鐵路債券、中國石化債券、三峽工程債券等；在保證住房公積金的安全情況下，體現(xiàn)在既要保障職工的合法權(quán)益，又要提高住房公積金資金的使用率，減少資金沉淀，增強保值增值的能力，使保值增值最大化，促進公積金事業(yè)的全面發(fā)展。

3.結(jié)語

總之，要使住房公積金制度利益平衡必須加強住房公積金制度建設(shè)，強化監(jiān)督機制，防范管理風險必須加大宣傳、普及相關(guān)知識，使公眾樹立起住房公積金是“公眾的錢”的概念，通過各地區(qū)、各部門聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)職工隨時可進行個人賬戶查詢，達到資源共享，同時起到對單位、住房公積金管理中心進行監(jiān)管作用，保障職工繳存住房公積金的安全。

【參考文獻】

[1]國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室.城鎮(zhèn)住房制度改革[M].北京:改革出版社, 1994:74.

篇9

關(guān)鍵詞：保障性住房制度；經(jīng)濟適用住房；公共租賃住房

一、保障性住房制度的相關(guān)概念

（一）保障性住房

保障性住房指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

（二）住房社會保障制度

指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，對城?zhèn)居民中的低收入家庭進行扶持和救助的一種住房政策措施的總和。其要點如下：

1.從住房供應(yīng)的角度――多層次住房供應(yīng)體系的組成部分之一；

2.從社會保障的角度看：住房社會保障制度是整個社會保障體系的重要組成部分；

3.責任主體是國家或政府；

4.目標：滿足中低收入家庭的基本居需求；

5.保證制度實施的依據(jù)是社會立法。

二、 保障性住房制度的主要內(nèi)容

目前我國的保障性住房制度主要包括：經(jīng)濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房以及住房公積金制度。但2013年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)展改革委于聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（以下簡稱《通知》）提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行。同時，住房公積金制度屬于相對獨立體系，故本文主要對經(jīng)濟適用住房以及公共租賃住房進行介紹。

（一） 經(jīng)濟適用住房

經(jīng)濟適用住房，簡稱經(jīng)適房，指由政府出資扶持，具有經(jīng)濟性和適用性兩方面優(yōu)點的社會保障住房。所謂經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場商品房價格而言是適中的，符合中低收入家庭的負擔能力。而適用性，是指在房屋的建筑標準要達到一定的使用效果，不能低于基本標準和要求。經(jīng)濟適用住房是國家為解決低收入人群住房問題做出的政策性安排。

（二） 公共租賃住房

公共租賃住房，簡稱公租房，是對住房困難人群采取的過渡性解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人群，提供的住房幫助。公共租賃住房不歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，外地遷移到城市工作的群體等。公共租賃房有規(guī)劃合理、配套完善等優(yōu)點，但在實際實施過程中也存在戶籍、租金等問題。

經(jīng)濟適用住房和公共租賃住房，再加上住房公積金制度，共同構(gòu)成了保障性住房的制度體系，通過對二者的概念進行分析，我們不難看出，雖然經(jīng)濟適用住房與廉租住房均屬于保障性住房，但二者還是有一定的區(qū)別，例如，在政策目標，針對的具體人群，房屋的性質(zhì)等方面均有較大的不同，下表對于二者做出了詳細的區(qū)分。

三、住房保障制度存在的問題

（一）準入和退出機制存在問題

1.準入機制

目前反映出來的主要問題如下：第一，收入狀況確定難度大，容易產(chǎn)生“搭便車”的現(xiàn)象。第二，人均住房面積這一標準設(shè)定過于簡單。雖然操作簡單，但是難以真正體現(xiàn)住房困難程度，第三，審核力度不足，監(jiān)督機制急待完善。依靠社區(qū)審核，可能使得審核往往流于形式；另一方面房管部門對居民相關(guān)信息進行復(fù)核，工作量繁重，人手缺乏。

2.退出機制

由于保障性住房資源較為缺乏，因此，必須加強保障性住房的循環(huán)流動，以確保保障性住房真正的為存在住房困難的家庭居住。然而，在現(xiàn)階段，我國的保障性住房的退出機制缺乏相關(guān)方案。這就使得退出機制難以真正、有效實施。

（二）保障性住房管理制度建設(shè)滯后

1.分配管理環(huán)節(jié)

經(jīng)濟適用房作為一種準公共產(chǎn)品，住房困難群體就是直接受益者。盡管目前為保證制度的公開、透明，設(shè)置了事前審查，事中搖號，事后公布等一系列環(huán)節(jié)，以防止暗箱操作，但是經(jīng)常能夠看到有關(guān)保障性住房分配管理的負面消息。

2.住房保障管理機構(gòu)缺失，法律建設(shè)滯后

盡管保障性住房建設(shè)推進速度很快，但是，從事該項目的機構(gòu)和人員均存在數(shù)量不足現(xiàn)象。一方面，機構(gòu)的缺乏使得研究工作進展困難，也影響了政策的推進和實施。另一方面，工作人員不足，又使得管理工作效率低下。同時，相應(yīng)制度的實施，離不開法律作為基本保障，然而目前國家尚未制定出臺相關(guān)法律，使得制度推進缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

（三）保障性住房財政支持力度不足

保障性住房的建設(shè)，離不開財政政策的支持，但在現(xiàn)階段，也存在一定的問題。

1. 住房保障的投入比例過低

相較于我國房地產(chǎn)投資規(guī)模，對保障性住房的投入遠遠不足，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，2014年實際用于保障性安居工程支出4319.49億元，2015年，全國財政一般公共預(yù)算安排保障性安居工程資金3602.28億元，比上年增長7%。雖然對于保障性住房的財政支持呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，但是，僅有部分地區(qū)能獲得中央財政補貼，而其余地區(qū)只能從當?shù)刎斦A(yù)算中提取資金。這就造成困難地區(qū)對保障性住房的投入力度不足，制約了保障性住房的發(fā)展。

2.稅收優(yōu)惠政策缺失

以發(fā)達國家為例，美國、德國等發(fā)達國家都對低收入家庭實行稅收減免的優(yōu)惠政策，以提升低收入家庭的購房能力，然而我國卻缺乏類似的政策。這些都需要我們進一步的制定和完善。

通過以上的分析不難看出，我國目前保障性住房制度還不夠完善，存在著較多的問題，較發(fā)達國家而言，還存在著巨大的差距，但是，需要明確的是，我國相較于發(fā)達國家，在政治制度、國情、經(jīng)濟發(fā)展狀況方面均有很大的不同，因此，對于國外的先進制度，不能一味的照搬照抄，而要結(jié)合我國實際，針對現(xiàn)階段存在的主要問題，進行深入分析，以期制定出能解決實際問題的措施，例如：完善準入和退出機制；設(shè)置相應(yīng)管理機構(gòu)，出臺相關(guān)法律；進一步加大財政扶持力度，推出稅收優(yōu)惠手段。使得保障性住房制度能夠發(fā)揮真正的作用，以解決中低收入階層的住房問題。（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)）

參考文獻：

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1.我國房價現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)價格自2000年以來呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢，自2003年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持著持續(xù)快速的增長，投資增速始終高于全社會固定資產(chǎn)投資增速，因而房地產(chǎn)業(yè)己被公認為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在我國的國民經(jīng)濟貢獻中發(fā)揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產(chǎn)投資增速的上升，房地產(chǎn)價格也持續(xù)上漲。2000-2007年我國房屋銷售價格累計上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機，在很大程度上抑制了房價的持續(xù)上漲。不過，2009年以來，隨著我國經(jīng)濟的復(fù)蘇和發(fā)展，房價又開始回升，2010年1月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，并且全年持續(xù)上漲。由此可見，近年來全國房價上漲速度迅猛。

2.我國房價高漲的原因

我國房地產(chǎn)價格有強烈的地域特點，但是我國部分經(jīng)濟、文化較為發(fā)達地區(qū)房價增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。

2.1 我國國民經(jīng)濟總體形勢大好

在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農(nóng)村到城市，從國家整體實力到個人居民收入及外部儲備，各種經(jīng)濟指數(shù)的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經(jīng)濟的發(fā)展速度世界罕見。依托于經(jīng)濟的高速發(fā)展，中國的城市也在進行著多、快、好、省的建設(shè)中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時不可避免地帶來的房價上漲。因此，這是我國房地產(chǎn)價格高漲的基本所在。

2.2 不規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場

房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的資金密集型行業(yè)，開發(fā)運營全過程是一個整合資金、資源的過程。金融業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)來說，其作用相當于血液之于心臟，依靠開發(fā)商自己的資金完成房地產(chǎn)運作對于現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)行業(yè)早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業(yè)也為普通民眾提供了住房金融服務(wù)，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價格是受政府管制的，并非完全按照市場化的要求運作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產(chǎn)企業(yè)不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規(guī)渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實現(xiàn)；相反一些資質(zhì)不良的房地產(chǎn)卻總能通過非正常渠道或者大筆數(shù)額的貸款或融資，這樣金融企業(yè)的資金流動安全就會受到嚴重影響。另外，房地產(chǎn)金融機構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，房地產(chǎn)商通過正規(guī)金融機構(gòu)獲取資金的困難，這些都使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成本，那么最后這部分房地產(chǎn)企業(yè)的負擔最終還是要轉(zhuǎn)移到房價里面去的。所以最終結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的不斷上漲。

2.3 住房保障體系不夠完善

自1998年房地產(chǎn)實現(xiàn)了商品化與社會化之后，人民的住房需求主要是依靠市場解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經(jīng)濟發(fā)達的國家依然有高達半數(shù)的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統(tǒng)，商品住宅的剛性需求就會變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠需大于求”的錯誤民眾認知，逼著房地產(chǎn)價格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會保障房的建設(shè)，但無論從資金的來源和保障性住房建設(shè)分配，還遠未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房價高漲的重要因素。

2.4 對于房地產(chǎn)行業(yè)定位不當

中國的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強力推動下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。其發(fā)展對鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個行業(yè)的拉動作用巨大，推動了其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，達到增大內(nèi)需的目的，極大地發(fā)展了國民經(jīng)濟。所以盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問題多多，但是卻有一個比較大的所謂“共識”，那就將房地產(chǎn)定位為：國家的支柱性產(chǎn)業(yè)。在這種思想的指導(dǎo)下，地方政府為了經(jīng)濟的發(fā)展可能會倡導(dǎo)“土地經(jīng)濟”，以高地價換取地方稅收、地方官員的政績。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)的定位不當也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)價格高漲。

2.5 中央與地方的博弈結(jié)果

房價的高漲引起了社會的廣泛關(guān)注，房價高漲所造成的社會不和諧問題也引起中央政府的關(guān)注。2005年3月底，國務(wù)院常務(wù)會議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對其進行的補充和更加強有力的落實，以及2010年1月的“國十一條”對首付比例的規(guī)定，無不顯示出我國政府對房地產(chǎn)價格調(diào)控的態(tài)度，目的只有一個，那就是一定要控制房價，不能讓房價再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績，反應(yīng)并不積極，許多地方政府官員或者消極應(yīng)或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調(diào)控政策的效果大打折扣。正如新華社所發(fā)文章的標題所言，管“政策效應(yīng)初顯”，但住房供給的“結(jié)構(gòu)問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結(jié)果使得房價高漲未能得到有效調(diào)控。

3.法律調(diào)控體系的構(gòu)建

3.1 構(gòu)建合理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度

產(chǎn)業(yè)法是指調(diào)整國家產(chǎn)業(yè)政策、實施過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，屬于經(jīng)濟法中宏觀調(diào)控法的范疇。而我國房價快速增長的原因之一就在于政府對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的定位不明確。我國政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。這樣的定位導(dǎo)致地方政府為尋求加快城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展資金，以經(jīng)營城市土地獲取高地價，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來利用，放棄了經(jīng)濟適用房的建設(shè)責任。因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價格回歸理性，應(yīng)當借鑒國際先進經(jīng)驗，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標和指導(dǎo)原則，明確我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標、原則，明確地方政府在保障居民實現(xiàn)住宅權(quán)的首要責任，制定切實有效的法律責任追究機制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實有效的執(zhí)行。

3.2 構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律制度

結(jié)合我國的具體土地制度和改革開放的現(xiàn)實國情，建立多元化的房地產(chǎn)市場制度勢在必行，即對部分的普通居民基本住房需求，應(yīng)當建立具有社會保障性質(zhì)的住房制度來解決；對于滿足部分普通居民對于改善住房條件的需求，則通過市場化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應(yīng)給與必要的支持；對于對滿足國內(nèi)高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實現(xiàn)，又實現(xiàn)了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規(guī)，缺乏持久性、穩(wěn)定性。因此，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律體制勢在必行。

3.3 構(gòu)建合理房地產(chǎn)土地、金融、稅收制度

法律的作用之一就是調(diào)整利益分配。因此，為了改變房價高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產(chǎn)市場的不合理的現(xiàn)象。首先，為了避免“土地財政”可以適當減少地方政府對土地使用金的占有份額，地方政府對土地使用金的使用應(yīng)有法可依、公開透明、?？顚Ｓ?。其次，應(yīng)加快我國金融體制改革步伐，引進先進的金融工具，在控制風險的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供高效、便捷、低成本的金融服務(wù)，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務(wù)。最后，應(yīng)針對多元化的住房去求合理地利用房地產(chǎn)的各種稅收設(shè)置達到調(diào)節(jié)住房市場供需的目的。

4.結(jié)論

從前文可以看出雖然國家一直在對房價進行調(diào)控，但成效頗微。其中固然有房地產(chǎn)價格涉及面廣難以調(diào)控的因素，更是因為政府調(diào)控手段單一、調(diào)控力度不大以及缺乏法律的持久性。對我國房地產(chǎn)價格進行宏觀調(diào)控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調(diào)控。法律所特有的預(yù)決性、穩(wěn)定性、權(quán)威性和強制性恰好彌補了房地產(chǎn)價格的非理性和不確定性，法律調(diào)控能有效地保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

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