導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇住房貸款論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1.來源于開發(fā)商的風(fēng)險

（1）開發(fā)商的欺詐行為。開發(fā)商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產(chǎn)生的概率較大。

（2）開發(fā)商由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。

（3）由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行貸款協(xié)議。

（4）開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因，導(dǎo)致銀行風(fēng)險等。

2.來源于購房人的風(fēng)險

（1）購房人經(jīng)濟狀況嚴重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)履行貸款合同。

（2）購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。

（3）購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。

3.來源于銀行自身的風(fēng)險

（1）銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購房人還貸能力時因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資源共享資質(zhì)欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。

（2）銀行在訂立合同時因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此，簽章問題顯得異常重要），從而危及銀行權(quán)益。

4.來源于其它因素的風(fēng)險

在住房貸款合同履行期限內(nèi)，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風(fēng)險。如國家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖然會給購房人一定補償金，但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災(zāi)等難以預(yù)料的自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無恢復(fù)原狀之可能或必要時，雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產(chǎn)或無力支付保險賠償金從而使銀行權(quán)益受到損害。

二、風(fēng)險防范的措施建議

1.建立住房貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制

保險融資與住房貸款融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購房人的人身財產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險的防范，這些需求均可以通過保險業(yè)的介入得行以妥善解決，使保險與貸款各方利益得到最佳組合。銀行風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制可通過以下三個方面得以建立。

（1）購房人所購房屋的財產(chǎn)保險。此處值得注意的是在實際操作中，絕大多數(shù)保險合同中都有明確寫著“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行為被保險人或第一受益人”，筆者認為由于銀行對抵押房產(chǎn)并不擁有所有權(quán)，這種做法違反《保險法》的規(guī)定，該保險法律關(guān)系是無效的。對此，建議在保險合同中可以明確約定“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優(yōu)先受償”。

（2）購房人的人壽保險，荷蘭國際集團（ING）提出了一個被認為適用中國情況的建議“模式”，筆者認為“ING模式”為我國住房貸款風(fēng)險防范提供了一個嶄新的思路?！癐NG模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合，它要求購房人購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保，購房人只需支付全部房價15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金足以清償貸款本金，經(jīng)濟負擔大為減輕；另一方面又可確保銀行債權(quán)不會因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回的風(fēng)險?！癐NG模式”為購房人帶來許多便利，也為保險公司帶來新型客戶群體，拓展市場業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時也給開發(fā)商帶來新的生機，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風(fēng)險防范機制。

（3）開發(fā)商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業(yè)務(wù)，其核心是當開發(fā)商和購房人因某種原因（保險責任范圍）導(dǎo)致其履約能力下降時，由保險公司支付賠償金，從而避免了因開發(fā)商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風(fēng)險。

2.實行制度創(chuàng)新，加強制度建設(shè)，提高商業(yè)銀行信貸管理水平和防范風(fēng)險能力

法律是一種最具穩(wěn)定性和最強約束力的制度。制度建設(shè)對于發(fā)展經(jīng)濟的作用已為大多數(shù)的經(jīng)濟學(xué)家和法學(xué)家所認同。在制度建設(shè)中，制度創(chuàng)新更是重中之重。制度創(chuàng)新這個概念，在經(jīng)濟學(xué)里的含義是指能使創(chuàng)新者獲得追加利益的現(xiàn)存制度的變革，它與技術(shù)創(chuàng)新有某種相似性，制度創(chuàng)新往往是采用某種組織形式或者經(jīng)營管理形式方面的一種新發(fā)明的結(jié)果。從觀念上講，制度創(chuàng)新就是解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結(jié)果，因此對于創(chuàng)新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產(chǎn)生預(yù)期的純收益是這兩種勇氣相結(jié)合的結(jié)果。目前，我國有很多銀行經(jīng)營者已經(jīng)意識到了制度創(chuàng)新對于改進管理制度，提高經(jīng)濟效益的巨大作用并進行了許多成功的嘗試，但是，還遠遠不能適應(yīng)我國經(jīng)濟和金融形勢發(fā)展的需要。實踐證明我國銀行在原有計劃體制下建立起來的內(nèi)部經(jīng)營機制包括信貸管理機制已經(jīng)不能適應(yīng)市場機制的需要，需要通過制度創(chuàng)新，拋棄原有的舊制度、舊機制，建立新制度、新機制，同時吸收原有機制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業(yè)銀行新的適應(yīng)市場機制需要的靈活高效的內(nèi)部經(jīng)營機制和信貸管理機制，使商業(yè)銀行獲得新的生命力，真正按照企業(yè)化的要求經(jīng)營，去追求和實現(xiàn)利潤最大化，最終做到防范金融風(fēng)險，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。

3.提高認識，強化管理，建立一套權(quán)責分明，平衡制約，動作有序的內(nèi)控機制，以防范住房貸款風(fēng)險

在建立內(nèi)控機制上，關(guān)鍵是嚴格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度在強化一級法人制度的同時，要嚴格對下屬分支機構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對信貸資產(chǎn)管理薄弱，違規(guī)違紀，經(jīng)營效益低的高風(fēng)險機構(gòu)，上級銀行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它內(nèi)部管理制度，實現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度，減少內(nèi)控環(huán)節(jié)，改善內(nèi)控機制的動作質(zhì)量，達到防范和化解風(fēng)險（包括住房按揭風(fēng)險）的目的。4.加強風(fēng)險管理，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，落實風(fēng)險防范責任

貸款風(fēng)險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險管理。主要包括對貸款人資信的調(diào)查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對擔保單位的資信情況進行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強對借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動機的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發(fā)商的工程進度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實地調(diào)查、嚴格監(jiān)督其信貸資金的運用。三是認真落實貸款調(diào)查、貸款發(fā)放、貸后管理中相關(guān)人員的責任，以嚴格的責任追究制確保貸款經(jīng)辦人員盡職盡責。

5.加強貸后管理，做好風(fēng)險預(yù)測

對借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測償還風(fēng)險的重要內(nèi)容。一是要及時發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風(fēng)險；二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時掌握開發(fā)公司的工程進度、資金運用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。

6.加強對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

篇2

在20世紀70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機構(gòu)的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業(yè)面臨困難。假如實行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經(jīng)營上出現(xiàn)赤字。美政府當局決定在1982年實行利率自由化。結(jié)果，存款利率上漲，S&L的經(jīng)營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機。S&L出現(xiàn)危機的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險公司保護瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負擔。，政府為了逃避負擔，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤的機會。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風(fēng)險商業(yè)貸款等業(yè)務(wù)經(jīng)營，但是沒有經(jīng)驗的S&L參與此類的經(jīng)營，近乎進行賭博。1988年，儲蓄信貸協(xié)會出現(xiàn)更大的危機，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協(xié)會(S&L)危機是先過度管制，后放松管制的結(jié)果。

二、2007年的次級抵押貸款危機

1.1990年以前美住房抵押融資機制的改變

S&L危機以后美國政府放松管制，促進金融市場創(chuàng)新，把原來高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發(fā)展成為二級市場的結(jié)構(gòu)。其一級市場機構(gòu)經(jīng)營模式由傳統(tǒng)經(jīng)營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級市場機構(gòu)也基本為私人機構(gòu)。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

在1990年以前，住房貸款二級金融市場的主體還是只有政府背景的金融機構(gòu)(GSEs)。美國政府主要是通過房利美(FannieMae聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會)和房地美(FreddieMac美國抵押貸款服務(wù)公司)這兩個機構(gòu)來支持、調(diào)控美國住房融資體系的，這兩個機構(gòu)是美國整個住房融資體系的基礎(chǔ)。其贏利來源于MBS的發(fā)行費用。

2.次級抵押貸款繁榮時期美住房抵押貸款融資市場的變化

其一，由于“貸款并證券化”的經(jīng)營模式，使得一級市場上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續(xù)費收入，為擴大信貸市場份額，降低信貸標準，給低收入者種種優(yōu)惠條件，于是次級貸款市場開始迅速擴張。到2006年，美國住宅抵押貸款規(guī)模已超過國債市場和公司債券市場，貸款余額高達13萬億美元。次級貸款分額約為7%到8%。

其二，美國政府背景的機構(gòu)“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級市場的主要力量，高額的證券發(fā)行費吸引私人中介機構(gòu)和大型投資銀行進入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財務(wù)杠桿向銀行借貸購買次級抵押貸款合同后通過打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風(fēng)險，提高貸款機構(gòu)的資金流動性，而是更注重獲取暴利。房地產(chǎn)抵押貸款金融市場的運行機制變成(一級市場貸款，出售貸款合同——二級市場證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環(huán)。

其三，美銀行業(yè)普遍認為“銀行債權(quán)證券化會有效化解銀行信貸風(fēng)險”，再者發(fā)行并交易衍生品可獲高額利潤，美各大銀行都設(shè)立了附屬機構(gòu)開發(fā)金融衍生品，近十年來該項業(yè)務(wù)的利潤往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機出現(xiàn)之前一直是鼓勵銀行進行金融衍生品開發(fā)的。因此以次級按揭貸款債MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的再次證券化的各種證券產(chǎn)品，如債務(wù)抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術(shù)對不同還款概率的CDO不同處置方式。過于復(fù)雜的金融衍生環(huán)節(jié)，使評級機構(gòu)和投資者很難真正了解所評級或購買的投資產(chǎn)品的風(fēng)險。欺詐性的產(chǎn)品設(shè)計或有發(fā)生。

其四，商業(yè)銀行出現(xiàn)信用循環(huán)式擔保；一是商業(yè)銀行紛紛設(shè)立SPV，發(fā)行CDO，因出售證券化資產(chǎn)時通常附有協(xié)議，在一定期間出現(xiàn)違約風(fēng)險，最終投資者有權(quán)向發(fā)行者要求賠償；二是銀行出資設(shè)立SIVs，便于其發(fā)行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產(chǎn)隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產(chǎn)負債表雖然沒有直接聯(lián)系，但是為了提高SIVs的信用評級，銀行通常對SIVs有融資承諾，這是一種或有負債，為了發(fā)行更多的ABCP，SIVs的財務(wù)杠桿很高，且資產(chǎn)負債期限不匹配，一旦資產(chǎn)貶值，自有資本很快就會被沖銷，會形成銀行的實際損失。三是因以次貸為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品的高收益，銀行亦購買別家或干脆持有自家發(fā)行的這類高收益產(chǎn)品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復(fù)性的資本損失風(fēng)險。

3.美次貸危機的根本原因

自2004年中開始，美聯(lián)儲先后17次加息，基準利率從1%上調(diào)至最高時：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導(dǎo)致還貸成本激增，超出眾多借款人的實際還貸能力，構(gòu)成了借款人后續(xù)違約的直接原因。隨著金融機構(gòu)執(zhí)行抵押，將回收住房重新推向市場，更進一步加劇了房價下跌。以次級抵押貸款MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的各種CDO證券化產(chǎn)品評級大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發(fā)了金融動蕩。

次級貸款的根本原因：一是放松貸款發(fā)放標準，美一級市場各放貸機構(gòu)未能遵守“謹慎性原則”。二是美住房金融的二級市場機構(gòu)以“獲利性”為目的的過度證券衍生引發(fā)信用過度擴張，潛在風(fēng)險還無法計算清楚。

三、我國發(fā)展住房融資市場應(yīng)思考的幾點問題

思考一：是否應(yīng)加快發(fā)展我國住房抵押貸款金融二級市場的建設(shè)。

儲貸危機爆發(fā)時，由于大量風(fēng)險集中于銀行系統(tǒng)，因此必須由存款保險公司或國家出資清理，危機處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔。而此次次級貸款危機爆發(fā)以來，由于美具有發(fā)達健全的房地產(chǎn)金融市場，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發(fā)展，和高度分散的持有者結(jié)構(gòu)，使危機的影響由金融市場各子市場共同分擔，雖然涉及面更廣但卻減少了危機的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔的責任和義務(wù)，增加了危機處理的靈活度。目前中國的銀行體系按揭貸款的金融二級市場并未形成，沒有信貸風(fēng)險橫向分散的機制，一旦出現(xiàn)住房抵押信貸風(fēng)險，只能由中國的銀行系統(tǒng)承擔。這一點應(yīng)該引起關(guān)注。

思考二：住房抵押金融一、二級市場的風(fēng)險控制是否應(yīng)雙管齊下。

美國的房地產(chǎn)市場既是市場機制發(fā)育完善、市場配置資源的作用充分發(fā)揮的市場，又是政府高度干預(yù)和調(diào)控的市場。政府行政手段都曾出現(xiàn)在美國儲蓄協(xié)會(S&L)的經(jīng)營和美國住房金融二級市場機構(gòu)經(jīng)營的早期。但2007年次級債危機和1980年代的(S&L)危機都顯示出對于信貸風(fēng)險控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級市場的風(fēng)險控制不能完全交由市場行為。單靠市場力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來得有效。

思考三：貸款風(fēng)險防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

我國商業(yè)銀行以及貸款公司必須從美國次級抵押貸款危機中吸取深刻教訓(xùn)，始終把好貸款的發(fā)放關(guān)口，嚴格執(zhí)行貸款準入條件，認真評估貸款對象的還款能力以及抵押質(zhì)押的保證能力，把貸款風(fēng)險防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

參考文獻：

[1]傅勇.2007年聽格林斯潘自揭美國次級債危機的根源.

[2]馬宇.金融體系風(fēng)險分擔機制研究——基于全球經(jīng)濟化的視角.經(jīng)濟出版社，2006，1.

篇3

一、住房抵押貸款證券概述住房抵押貸款指的是銀行等金融機構(gòu)發(fā)放的,以個人或家庭為貸款對象,以購置、建造自有住房等為目的,以住房為抵押條件的中長期貸款。

住房抵押貸款賦予了貸款人在借款人不能支付合同約定的還款時沒收貸款抵押物的權(quán)利。回顧我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程,自從20世紀90年代以來,住房金融業(yè)務(wù)的重心由支持住房開發(fā)建設(shè)開始向支持個人住房消費轉(zhuǎn)移。個人住房公積金貸款與個人住房抵押貸款是居民購房的主要信貸品種。其中,住房抵押貸款又因其可貸額度高、貸款發(fā)放限制條件少而成為住房信貸市場最重要的支持個人購房的信貸資金供應(yīng)形式。1997年末,我國個人住房抵押貸款余額僅為190億元;2002年底,個人住房抵押貸款余額就達到了近8000億元;2004年底,個人住房抵押貸款余額就達到了15922.3億元;到2005年,個人住房抵押貸款的余額已經(jīng)遠遠超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額。

從增長率來看,雖然2003年以來個人購房貸款的增長率在逐步下降,但仍維持30%以上。2004年和2005年第一季度的個人住房抵押貸款余額同比分別增長35.1%和30.9%,同期的銀行信貸增長率只有14.4%和13%。盡管中國住房抵押貸款得到了快速發(fā)展,但未來的發(fā)展空間還相當巨大。我國要實現(xiàn)人均居住面積8平方米的目標,還將投資數(shù)億元,僅靠公積金的積累遠遠不能滿足需要。國外商業(yè)銀行的銀行信貸資產(chǎn)中,房地產(chǎn)貸款在中占有近40%的比重,而我國住房抵押貸款規(guī)模最大的中國工商銀行和建設(shè)銀行,2003年底住房抵押貸款余額也僅為7.23%和10%。另據(jù)央行的報告表明,我國居民個人住房按揭貸款的規(guī)模與西方發(fā)達國家相比仍偏小。2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7,而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39,其中英國為60,德國為47,荷蘭達到74。住房抵押貸款具有現(xiàn)金流量穩(wěn)定而且可預(yù)測、違約率低、貸款契約標準化、單筆貸款數(shù)額小、易組合分散風(fēng)險等特點,因而非常適合作為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。住房抵押貸款證券化是指金融機構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動性較差,但具有較穩(wěn)定的未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款池,由金融機構(gòu)或其他特定機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入,經(jīng)過政府擔?；蚱渌绞降男庞迷黾壓?以證券形式出售給投資者的融資過程。

二、住房抵押貸款證券的違約風(fēng)險

2.1違約風(fēng)險和早償風(fēng)險的區(qū)別對住房抵押貸款的借款人而言,違約是終止合同要求的每月計劃償還,而早償是超出每月計劃償還金額;但是對投資者而言,如果MBS進行了信用升級,那么借款人的違約就導(dǎo)致了同早償完全相同的效果。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,對于違約行為,金融機構(gòu)有權(quán)沒收其作為抵押物,改由抵押物價值(如拍賣所得)抵償尚未清償?shù)馁J款余額,不足的差額部分,金融機構(gòu)擁有追索權(quán)。

2.2違約的分類按其原因,違約行為可以分為二類:被迫違約和理性違約。被迫違約是指由于借款人支付能力不足,無法如期償還抵押貸款的月付款而造成的違約。發(fā)生被迫違約的可能性大小直接取決于借款人的相對支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在訂立住房抵押貸款合同時,作為貸款發(fā)放方的金融機構(gòu),會通過借款人職業(yè)與收入的穩(wěn)定性等因素來衡量借款人是否有能力如期償還貸款。借款人的被迫違約通常由失業(yè)、疾病、離婚等客觀原因造成。理性違約是指借款人從自身利益出發(fā),處于經(jīng)濟理性而采取的放棄還貸責任的違約行為。理性違約的發(fā)生與下述因素密切相關(guān):(1)房產(chǎn)價格:房產(chǎn)價格下跌幅度越大,借款人越傾向于理性違約;(2)貸款房價比:該比例越低,理性違約的可能性越小;(3)貸款期限:期限越短,理性違約的可能性越小;房產(chǎn)價格不是金融機構(gòu)能夠控制的,所以提高貸款房價比(首付率)和縮短貸款期限就成為了防范違約風(fēng)險的主要手段。

2.3違約風(fēng)險的度量美國住房抵押貸款違約率的度量主要是依靠PSA標準違約假設(shè)(Standarddefaultassumption,SDA)基準,該基準將住房抵押貸款的年違約率表達為貸款帳齡老化程度的函數(shù)。100SDA意味著:———第1個月的違約率為0.02%,以后在第30個月前,每月上升0.02%;———第30個月至第60個月之間,違約率固定為0.60%;———第61個月至第120個月之間,違約率從0.60%線性下降至0.30%;———從第120個月起,違約率固定為0.30%

三、住房抵押貸款證券的早償風(fēng)險MBS是一種分期償還的,每月計劃償還的金額包括按計劃償還的本金和支付的利息。

如果借款人實際償付的金額超過了每月計劃償還的金額,超出的部分就構(gòu)成了早償。由于借款人通常具有隨時早償?shù)臋?quán)利,一旦選擇早償,就會加速支付現(xiàn)金流,投資者極可能面臨一個以低于MBS收益率進行再投資的風(fēng)險。

3.1早償?shù)暮饬恐笜?1)單月清償率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早償速度的最基本的指標,表示一個月內(nèi)抵押貸款組合中被早償?shù)谋窘鹫荚媱澪辞閮敱窘鸬谋壤?2)條件早償率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是計算早償率的最常用指標,是以年利率表示的SMM,兩者的換算關(guān)系為1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基準(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押貸款合同生效后的第1個月內(nèi)0.2%的本金被提前清償,且這一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不變。以此為參照,可以產(chǎn)生對不同提前還款速度的描述。(4)FHA經(jīng)驗基準FHA擁有一個龐大的關(guān)于抵押貸款提前還款情況的經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫,基于該數(shù)據(jù)庫可以預(yù)測任何一年里某些抵押貸款被清償完畢的可能性。結(jié)合FHA關(guān)于提前還款行為的經(jīng)驗數(shù)據(jù),我們可以計算特定月份抵押貸款被提前清償?shù)母怕?。由此而得到的被稱為100%FHA經(jīng)驗指標。最早的12年提前還款假設(shè)定價法就是由100%FHA經(jīng)驗指標得出的。

3.2早償?shù)臎Q定因素(1)利率和再融資動機(Refinancing)利率水平是影響早償率的最重要的因素。當利率下降至一定水平,借款人對住房抵押貸款進行再融資,因此提高了早償率。利率效應(yīng)反映了再融資動機,再融資可以視為借款人持有的買入期權(quán),利差和CPR的關(guān)系就是MBS領(lǐng)域眾所周知的"S曲線":即當借款人能以更有利的利率再融資時,他們將執(zhí)行早償期權(quán)。如果當前利率高于貸款合同利率,沒有再融資動機,CPR保持相對平穩(wěn);如果當前利率低于合同利率時,由于再融資動機,CPR隨著利差增大而上升。在利率變化和CPR變化之間會有2個月左右的時滯,一方面反映了借款人申請新貸款所需時間,另一方面反映了從借款人早償?shù)酵顿Y者得到支付所需的時間。(2)老化效應(yīng)(Seasoning)通常在住房抵押貸款發(fā)放后,借款人要經(jīng)歷數(shù)月乃至數(shù)年才會愿意或有能力在早償上花費精力和支出。早償率在MBS的早期從一個極低的水平開始上升,并在12-60個月后趨于平穩(wěn)。因此,新發(fā)行的MBS將呈現(xiàn)較低的早償率,而且逐月上升。當然,對于不同種類的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃盡效應(yīng)(Burnout)燃盡效應(yīng)是早償?shù)囊粋€重要的,也是最難度量的效應(yīng)。它反映的是:當貸款池經(jīng)歷了多次再融資機會以后,其對再融資利率的要求比沒有經(jīng)歷再融資機會的貸款池要更低。表現(xiàn)出來的現(xiàn)象就是當利率下降時,早償率提高;然后,即使利率保持不變,早償率也會下降;最后,即使利率進一步下降,早償率也決不會達到最初的峰值。如果將貸款池看作是由異質(zhì)性借款人構(gòu)成的,燃盡效應(yīng)可以得到最好的理解。鑒于借款人的多樣性,因各自的需要進行再融資就不足為奇了。當利率下降時,由最大再融資傾向的借款人首先早償;剩余的借款人面臨著更高的再融資成本,早償率較低;最后,組合中的是那些具有很高再融資門檻的借款人。(4)季節(jié)性效應(yīng)(Seasonality)季節(jié)性反映了早償行為和住房市場活動間密切的相互作用。在美國,早償率往往在夏季月份較高而在冬季月份較低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交額。

四、住房抵押貸款證券的其他風(fēng)險MBS作為固定收益證券的一種,具有和其他固定收益證券類似的風(fēng)險。以下各種風(fēng)險都是內(nèi)含在MBS以及普通固定收益證券中的固有風(fēng)險。

4.1利差風(fēng)險以國債收益率代表市場收益率水平,利差就是其他證券化產(chǎn)品的收益率與國債收益率的差額。這是投資者投資風(fēng)險證券所要求的風(fēng)險溢價。利差不是一直不變的,當利差變大時,證券的價格就會下降。利差期限是度量利差風(fēng)險的工具,表示的是證券的價格對利差變化的敏感度,具體計算上使用的是期權(quán)調(diào)整利差(OAS)。假定國債利率和波動性固定在當期說水平,分辨別將證券的OAS上升和下降100個基點,在這二個新的OAS上計算出二個新的價格,然后得出。

4.2再投資風(fēng)險一般情況下,證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流會用于再投資。再投資獲得的額外收入取決于再投資時的利率水平及投資策略。再給定的投資策略下,由于市場利率變化導(dǎo)致的再投資收益的變化稱為再投資風(fēng)險。持有期越長,再投資風(fēng)險越大;原有的投資期間的收益率越高,再投資風(fēng)險也越大。利率風(fēng)險和再投資風(fēng)險方向相反。利率上升會導(dǎo)致證券價格降低;而利率降低會導(dǎo)致再投資收益的減少。

4.3期限風(fēng)險一種期限長度的證券化產(chǎn)品可以替代另一種期限長度的證券化產(chǎn)品。由于二種證券化產(chǎn)品的利率風(fēng)險不同,所以在替代是應(yīng)進行一定的調(diào)整。投資者在調(diào)整時會使用平行移動假設(shè),即不同期限長度產(chǎn)品的收益率會變化相同的數(shù)額,而收益率的實際變動通常又會背離該假設(shè),這就產(chǎn)生了期限風(fēng)險。

4.4流動性風(fēng)險流動性風(fēng)險反映了證券以接近于真實價值的價格出售的難以程度。衡量流動性的主要指標是交易商買入價和賣出價之間的差額:差額越大,流動性風(fēng)險就越大。但是,如果投資者計劃將證券持有至到期日,那么流動性風(fēng)險就不是很重要。

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住房消費曾經(jīng)是許多發(fā)達國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國已將住房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點之一。隨著住房體制改革的進一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強。但是在運作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來，我國個人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長，隨之而來的住房信貸風(fēng)險也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進展。因此有必要進行制度創(chuàng)新，積極推進住房抵押貸款證券化。

一、住房貸款證券化的實質(zhì)

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔保的各種證券。它通過房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機構(gòu)取得貸款，用于購買房屋時與銀行等金融機構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機構(gòu),這些機構(gòu)將這些成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行，這樣，房地產(chǎn)抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。

二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性

住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應(yīng)實行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下六個方面。

（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道

實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產(chǎn)擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。

（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險

我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國商業(yè)銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風(fēng)險。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時，還可以將集中在銀行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實現(xiàn)銀行風(fēng)險的社會化。

（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力

實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產(chǎn)的流動性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點。1.銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關(guān)貸款服務(wù)，并收取服務(wù)費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù)，從中收取一定的手續(xù)費。3.住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權(quán)參與對剩余現(xiàn)金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時，由于上述各項業(yè)務(wù)并不反映在銀行的資產(chǎn)負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。

（四）有利于加強商業(yè)銀行的資本管理

按照《已賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個突出問題。通過運用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風(fēng)險資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級。因此，我國商業(yè)銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內(nèi)源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴張，增強銀行的風(fēng)險承受能力。

（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控

公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進行適時調(diào)節(jié)，進而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。

（六）有利于推動我國資本市場的發(fā)展

根據(jù)貨幣市場與資本市場的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發(fā)展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風(fēng)險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結(jié)器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機構(gòu)和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。

三、我國住房抵押貸款證券化的措施

（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人

在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構(gòu)有四類，即儲蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結(jié)構(gòu)以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國應(yīng)選擇住房抵押貸款已達到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國建設(shè)銀行是我國開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)最早的國有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業(yè)市場份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎(chǔ)。因此，中國建設(shè)銀行應(yīng)作為我國住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時，應(yīng)選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風(fēng)險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進行試點。

（二）完善住房抵押貸款的一級市場

實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎(chǔ)。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1.隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。2.建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實的和潛在的風(fēng)險（如違約風(fēng)險，利率風(fēng)險，提前償付風(fēng)險），各種貸款風(fēng)險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風(fēng)險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風(fēng)險問題將日趨突出，構(gòu)成銀行進一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規(guī)模的同時，切實加強住房抵押貸款風(fēng)險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發(fā)展。

（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV

SPV作為特設(shè)交易機構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國國情出發(fā)，應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1.由政府出資設(shè)立，既能充分體現(xiàn)政府對住房金融的引導(dǎo)與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2.商業(yè)銀行設(shè)立SPV，由于存在著密切的“母子關(guān)系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關(guān)聯(lián)交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負面影響。而由政府出資設(shè)立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關(guān)聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3.目前我國商業(yè)銀行的風(fēng)險防范機制還不完善，金融市場發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風(fēng)險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應(yīng)對可能出現(xiàn)的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券

發(fā)行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發(fā)行住房抵押貸款證券，應(yīng)在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡單，可操作性強，而且因有政府機構(gòu)提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展及金融機構(gòu)風(fēng)險的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。作為一種新推出的投資工具，轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對策：1.應(yīng)采取低面額、高收益的形式；2.應(yīng)根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，相應(yīng)設(shè)計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3.證券利率應(yīng)實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風(fēng)險；4.應(yīng)選擇規(guī)模大、資金實力雄厚、經(jīng)營業(yè)績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。

在住房抵押貸款證券化技術(shù)日趨完善，金融市場進一步規(guī)范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的基礎(chǔ)上發(fā)行技術(shù)操作比較復(fù)雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。

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住房抵押貸款證券化是一種抵押擔保證券,指金融機構(gòu)把自己所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款,匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入,經(jīng)過擔?；蛐庞迷黾壓?以證券的形式出售給投資者,以融通資金,并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔的融資過程。住房抵押貸款證券化運用成熟的交易框架和信用增級手段,改善了證券的發(fā)行條件,使住房抵押貸款證券化支出費用總額與交易總額的比率很低,從而大幅度降低了企業(yè)直接融資的成本。

2005年12月15日,中國人民銀行批準了中國建設(shè)銀行信貸資產(chǎn)證券化試點單位,在銀行間債券市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券。建行作為發(fā)起人委托中信信托發(fā)行不超過31億元的個人住房抵押貸款支持證券(即MBS)“建行個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”。至此,已風(fēng)靡海外30余年的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,終于正式亮相中國。建設(shè)銀行從上海市、江蘇省和福建省三家一級分行中篩選出了15000余筆、金額總計約30億元的個人住房抵押貸款組成資產(chǎn)池,委托中信信托投資有限責任公司發(fā)行,這是國內(nèi)首單個人住房抵押貸款債權(quán)證券化產(chǎn)品。該信托的第一次利息將在2006年1月26日予以支付,信托的法定最終到期日為2037年11月26日。建行本身將購買其中9050萬元的次級資產(chǎn)支持證券,其余的29.26億元優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券將按照不同信用評級分為A、B、C三級。在29.26億元的優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券中,A級為26.69億元,B級為2.03億元,C級為5279萬元。MBS將和按揭貸款一樣,采取每月付息還本,并采用浮動利率。

住房抵押貸款證券化的模式

資產(chǎn)證券化是在“破產(chǎn)隔離”、“真實出售”這一中心的基礎(chǔ)上,圍繞現(xiàn)金流重組和信用工程這兩個基本點展開結(jié)構(gòu)設(shè)計、產(chǎn)品衍生及市場運作的,是當今各國資本市場上極具活力的金融產(chǎn)品,在我國是全新的嘗試,選擇合適的證券化資產(chǎn)是成功進行資產(chǎn)證券化的良好開端。按照被證券化資產(chǎn)種類的不同,資產(chǎn)證券化可以分為住房抵押貸款支撐的證券化和資產(chǎn)支撐的證券化。美國作為資產(chǎn)證券化市場最發(fā)達的國家,資產(chǎn)證券化是從住房抵押貸款證券化起步,且從世界范圍來看,住房抵押貸款也是一種最為廣泛被證券化的資產(chǎn)。因此,我國推行住房抵押貸款證券化可以借鑒國際成功經(jīng)驗,國際住房抵押貸款證券化代表性的模式大體有三種模式:一是美國模式,即表外模式,即在銀行外部設(shè)立特殊機構(gòu),用以收購銀行資產(chǎn),實現(xiàn)資產(chǎn)的真實出售;二是德國模式,即表內(nèi)模式,即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個特殊機構(gòu),由這個機構(gòu)運作證券化業(yè)務(wù),資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行,保留在銀行的資產(chǎn)負債表中;三是澳大利亞模式,即準表外模式,是上述兩種模式的結(jié)合類型。

但是,在借鑒國外模式的同時,必須清醒地看到,由于我國的房地產(chǎn)市場建立不久,發(fā)展很不平衡,加之證券市場發(fā)展的地區(qū)差異,我國的證券化模式的選擇必須多樣化且富有彈性:針對不同的經(jīng)濟發(fā)展地區(qū),推出不同的房地產(chǎn)證券化品種;對不同的投資主體,應(yīng)有靈活的投資余地;證券化必須在我國現(xiàn)有的法律框架下構(gòu)筑。

住房抵押貸款證券化的運作過程可以簡要的概括如下:首先,由住房抵押貸款機構(gòu)充當原始權(quán)益人,以“真實出售”方式將其持有的住房抵押貸款債權(quán)合法轉(zhuǎn)讓給特殊機構(gòu)。其次,特殊機構(gòu)將其組成抵押貸款組,經(jīng)標準化處理、信用評級及擔保公司擔保升級后,發(fā)行住房抵押貸款證券,獲得證券發(fā)行收入,并向原始權(quán)益人支付資產(chǎn)購買價款和向相關(guān)中介機構(gòu)支付服務(wù)費用。第三,在證券發(fā)行后,特殊機構(gòu)需要聘請專門的服務(wù)商來對已經(jīng)證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)及其現(xiàn)金流進行管理。住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵是要實現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”和“真實出售”。所謂“真實出售”是指貸款出售合同中應(yīng)明確規(guī)定:一旦原始權(quán)益人發(fā)生破產(chǎn)清算,資產(chǎn)池不列入清算范圍,從而達到“破產(chǎn)隔離”的目的,保護投資者的利益。

在設(shè)計住房抵押貸款證券化運作模式中,需要特別強調(diào)市場主體——特殊機構(gòu)的設(shè)立,即選擇表外模式還是表內(nèi)模式運作。它是整個交易結(jié)構(gòu)的中心。相比而言,表外模式更適合我國國情,即設(shè)立獨立的特殊機構(gòu)。首先,從信用增級角度考慮,銀行外部設(shè)立的特殊機構(gòu)是以證券化為唯一目的的、有法律限制的、獨立的信托實體,不受銀行等相關(guān)利益機構(gòu)及財政等政府部門的影響和控制,真正意義上實現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”和“真實出售”,從而避免了我國商業(yè)銀行信用等級不高的問題。從效率的角度考慮,獨立的特殊機構(gòu)發(fā)行抵押證券具有優(yōu)勢。成立專業(yè)化的住房抵押貸款證券化發(fā)行機構(gòu)適應(yīng)社會化大分工的發(fā)展趨勢,有利于提高市場的運作效率。特殊機構(gòu)可以將不同商業(yè)銀行或其它金融機構(gòu)發(fā)行的住房抵押貸款整合成一個大規(guī)模的貸款池,在此基礎(chǔ)上發(fā)行抵押貸款可以降低發(fā)行費用,分散投資風(fēng)險。商業(yè)銀行出售自己的貸款給特殊機構(gòu),可以再有選擇性的購買抵押債券,有效的避免風(fēng)險,改善銀行資產(chǎn)的質(zhì)量。從資本充足率考慮,通過實施表外證券化并將回收的資金投資于現(xiàn)金、國債以及高質(zhì)量的抵押貸款相關(guān)證券等風(fēng)險權(quán)重比住房抵押貸款低的資產(chǎn),貸款人的資本充足率會得到提高。實施表內(nèi)證券化,住房抵押貸款仍然是貸款人的資產(chǎn),貸款人的資本充足率不變。

此次建行首發(fā)MBS的證券發(fā)行是通過中信信托投資有限公司作為中介機構(gòu)實施的,而作為一級分銷商認購這批資產(chǎn)的51家機構(gòu)中商業(yè)銀行占21家?？梢?此次的證券發(fā)行從發(fā)起人到承銷商都是以銀行系統(tǒng)為主體的,中介機構(gòu)的加入使得發(fā)行證券的程序相對于2002年試點方案中的銀行內(nèi)部機構(gòu)發(fā)行的模式已有所發(fā)展,但相比于美國等發(fā)達國家,此次MBS首發(fā)的模式還不夠完善,沒有建立起從銀行到特殊目的發(fā)行機構(gòu),再到中介和承銷商,最后到投資者的四級體系。那么,建行首發(fā)MBS的模式可以說是不完整的表外融資抵押貸款證券化。

實施住房抵押貸款證券化的障礙

實施住房抵押貸款證券化,核心是要求有一個完備的制度與市場環(huán)境。

住房抵押貸款證券化在我國還屬試驗階段,相關(guān)法律體系不完善將成為我國住房抵押貸款證券化的主要障礙。一方面,缺乏住房抵押貸款證券化相關(guān)的法律法規(guī)。特殊機構(gòu)作為住房抵押貸款證券化的核心,不僅涉及原始權(quán)益人、原始債務(wù)人、信托機構(gòu)等多方參與主體的設(shè)置、進入、運營與退出等法律上的規(guī)范,更重要的是特殊機構(gòu)實現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”與“真實出售”的法律標準要有嚴格的界定。實現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”一般要求特殊機構(gòu)要與自身、原始權(quán)益人和其母公司的破產(chǎn)風(fēng)險相隔離。目前我國法律對第一、第三種情況沒有明確規(guī)定。特殊機構(gòu)與原始權(quán)益人的破產(chǎn)風(fēng)險相隔離,要求資產(chǎn)組合的所有權(quán)徹底轉(zhuǎn)移給特殊機構(gòu),我國法律對此也沒有明文規(guī)定。另一方面,現(xiàn)有法律對住房抵押貸款證券化的束縛。我國《證券法》第6條規(guī)定,銀行業(yè)、證券業(yè)、信托業(yè)、保險業(yè)分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理。證券公司與銀行、信托、保險業(yè)務(wù)機構(gòu)分別設(shè)立。而房地產(chǎn)證券化作為一項創(chuàng)新的金融工具,為發(fā)行人提供了靈活多樣的金融產(chǎn)品以供選擇,如過手證券、債券、商業(yè)票據(jù)等。針對不同金融產(chǎn)品,管理部門各不相同,導(dǎo)致了房地產(chǎn)證券化的發(fā)行障礙較多。特別是我國證券、信托、保險業(yè)的發(fā)展尚未成熟,能為抵押貸款證券化提供服務(wù)的中介機構(gòu)不足,所以如果要在銀行和投資者之間建立多級的中介體系,一方面目前沒有專門的特殊機構(gòu)發(fā)行證券,另一方面將可能出現(xiàn)很多部門間難以協(xié)調(diào)的問題,而且交易成本會比較高。從建行首發(fā)的MBS看,其中介機構(gòu)不夠完善,交易主要在銀行系統(tǒng)內(nèi)部進行,發(fā)行的廣度和深度都很不夠,MBS的諸多優(yōu)點和功能都無法發(fā)揮出來,例如,融資渠道并沒有拓寬,流動性風(fēng)險也沒有降低,對金融機構(gòu)資產(chǎn)報酬率的提高還需要假以時日觀察等。從初次交易的情況來看,建行發(fā)行的MBS沒有國家開發(fā)銀行同時發(fā)行的ABS(資產(chǎn)擔保證券)受歡迎。

信用增強形式和信用評級機構(gòu)匱乏,我國各種市場主體嚴重缺位。實行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵一步,是通過信用增強形式,提高發(fā)行的抵押擔保證券的信用等級。在保險方面,因抵押貸款保險業(yè)務(wù)規(guī)模很小,難以形成風(fēng)險分攤機制,使保險公司提供保險的風(fēng)險較大。同時,獨立客觀、公正的信用評估體系是住房抵押貸款證券化成功的關(guān)鍵,信用評級機構(gòu)在抵押貸款證券化中的基本作用是評價證券的質(zhì)量,并以“信用等級”的形式,向投資者公布評級結(jié)果,起到風(fēng)險提示、降低交易費用的作用。現(xiàn)在我國缺乏有影響力的獨立資產(chǎn)評估機構(gòu)和完整的信用擔保體系,還沒有完整意義上的個人信用制度。在缺乏擔保和信用評級制度和機構(gòu)的條件下,若要發(fā)展住房抵押貸款證券化,國有商業(yè)銀行只能憑借自身的國有性質(zhì)和資金實力進行擔保,而且也有較好的信用增級和評級的專業(yè)能力。

我國證券市場很不完善,機構(gòu)投資者不規(guī)范。政府在對待證券市場的戰(zhàn)略思維方面比較模糊,政府作為證券市場的管理者應(yīng)采取經(jīng)濟手段、政策引導(dǎo)等措施,盡量避免行政性的干預(yù),但政府對公司進入和退出證券市場采取種種限制,承擔了過多的非市場任務(wù)。作為管理機構(gòu),政府應(yīng)該要以保持證券市場平穩(wěn)運行,保護投資者的利益為重任,但實際上政府把幫助國有企業(yè)解困、提高總需求作為首要目標,把保護投資者的利益放在了次要地位,使投資者喪失信心。而專業(yè)投資機構(gòu)具備人才、技術(shù)、資本等競爭優(yōu)勢,在獲取政府部門的政策信息、探測經(jīng)濟信息方面具有超前的意識和能力,成為操縱證券市場的主力。

完善住房抵押貸款證券化的對策

就目前的現(xiàn)狀而言,完善住房抵押貸款證券化實施的金融基礎(chǔ)環(huán)境,解決好以下幾個方面的問題,顯得尤為緊迫。

以法制化為中心夯實我國個人信用基礎(chǔ)。個人信用體系是整個社會信用體系的重要內(nèi)容,我國的當務(wù)之急是有效的借鑒國外的成功經(jīng)驗。首先,需要政府的協(xié)調(diào)與立法的支持。對消費信貸的環(huán)境、授信及還款等方面頒布一系列法律法規(guī),并且在現(xiàn)有的全國性法規(guī)基礎(chǔ)上充實與規(guī)范一級住房抵押貸款市場的法律法規(guī),如《住房抵押貸款法》,使個人信用體系在法定的框架下高效、有序的運行;其次,重視社會保障制度、社會擔保與保險制度及機構(gòu)組織的建設(shè),建立科學(xué)、嚴謹?shù)脑u價指標體系;第三,以存款實名制為契機,推廣建立個人賬戶體系,通過銀行間的聯(lián)網(wǎng)、地區(qū)間的聯(lián)網(wǎng),最終建立起國家個人信用調(diào)查和資源共享系統(tǒng)。

建立與完善資信評估體系。首先,要保持較高的獨立性與權(quán)威性。西方的資信評估機構(gòu)的信譽由長期的業(yè)績所支撐,這種獨立性保證了評估結(jié)果的公正性、準確性與權(quán)威性。我國應(yīng)通過合并、兼并等形式發(fā)展幾家全國性的、綜合的大型資信評估機構(gòu),與政府脫鉤,確保其結(jié)果的公正與公平;其次,有必要建立統(tǒng)一、規(guī)范的指標體系,并且盡量與國際慣例接軌。

進一步擴大和規(guī)范住房抵押貸款市場。一個成熟的、規(guī)范的住房抵押貸款一級市場,是開展住房抵押貸款證券化的重要前提。激發(fā)個人住房消費,壯大抵押貸款規(guī)模,必須以需求為導(dǎo)向,細分市場,充分考慮經(jīng)濟上的差異、地區(qū)因素設(shè)計抵押貸款組合。實現(xiàn)金融機構(gòu)在抵押合約、貸款合同、貸款程序等標準化服務(wù),開發(fā)不同期限、不同利率水平、不同種類的貸款,實現(xiàn)銀行的多樣化服務(wù),拓寬抵押貸款組合的數(shù)量和種類。

篇6

在我國，向銀行申請貸款購房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，據(jù)央行報告表明，我國個人住房抵押貸款市場的規(guī)模與西方發(fā)達國家相比仍偏小。2007年底我國個人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%，而歐盟國家占GDP比率平均達到39%。其中英國為60%，德國為47%，荷蘭為74%。由此可見，我國個人住房抵押貸款的增長潛力巨大，但交易費用的高昂成為其增長的阻礙因素之一。

1從債權(quán)人角度分析銀行提高交易費用的原因

1.1對抵押物的審查

（1）由于住房具有流動性和增值性，金融機構(gòu)需要進入現(xiàn)場對抵押物實地勘察和估價，從而直接增加了銀行的成本。

（2）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的鑒別。審查該住房是否可作為抵押物，如存在產(chǎn)權(quán)糾紛的占有者不是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者等。銀行需要對產(chǎn)權(quán)證書，其他財產(chǎn)證明文件，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約等住房產(chǎn)權(quán)及其他相關(guān)證明文件的審查。

（3）對抵押住房的處分。由于銀行價格評估行為不規(guī)范，貸前評估高估了價值，再加上產(chǎn)權(quán)制度不健全導(dǎo)致重復(fù)或無效抵押，極易在處置抵押物上引起糾紛。另外，缺少一套完善的保證銀行抵押權(quán)機制，如債務(wù)人安置制度。目前的做法是由銀行或者擔保人負責向借款人提供抵擋次的住房租住，尋找合適的房源顯然是要花費一定時間和金錢的，即使拍賣成功或訴訟成功，銀行需承擔訴訟費、執(zhí)行費等。

1.2鑒別對象的費用

中國缺少個人信用制度，關(guān)于個人信用的信息零碎，不充分。為了獲取信用狀況需花費大量資源，如對借款人提供的各種證明其能力的文件真實性審查等。為了減少費用，銀行不得不提高市場準入。如借款人資格限定，必須具有當?shù)卣匠擎?zhèn)戶口，必須具有貸款行認可的單位作為歸還貸款本息的擔保人，必須雜貸款行存足相當于房價30%以上的存款。雖然可以將潛在的違約者排除，但導(dǎo)致了信貸配給。再者，銀行縮短貸款期限。我國一般最長為15年，個別為20年。而英國可達15-25年，美國可達20-30年，最長可為35年。降低貸款額度或貸款比率也是措施之一。最高貸款額度為70%，但有30%存入款項，因而實際最高貸款額不超過40%，對解決購房的作用很小。

2從債務(wù)人的角度分析需求量小的原因

（1）磨鞋底費用。借款人為證明自己是低風(fēng)險的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物評估報告、提供收入證明材料等。為此，不得不花費大量的時間和金錢。

（2）審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，不習(xí)慣正規(guī)的借款交易。環(huán)節(jié)如下：①借款人貸款申請。②銀行對申請審查。③對抵押住房的實地勘驗和估價。④住房抵押的審批。⑤簽訂合同和協(xié)議。⑥辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

（3）有形費用支出過高。過高的保險費、評估費和其他中介費用使許多有貸款購房意愿的居民望“貸”興嘆。如據(jù)1998年出臺實施的《個人住房貸款管理辦法》明確規(guī)定，住房貸款以房產(chǎn)為抵押，必須辦理住房保險，且要求保險期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，保險費由借款人承擔。又如房產(chǎn)評估部門要求借款人每年必須對其貸款抵押的房產(chǎn)按市場現(xiàn)價評估一次，且每評估一次都按房地產(chǎn)價值的3%支付評估費。

3減少交易費用的措施

3.1建立個人信用制度

第一，建立由政府主導(dǎo)以股份有限公司為實體的全國性個人征信系統(tǒng)。如上海資信公司采集上海68萬戶銀行消費信貸用戶和118萬張可透支信用卡用戶的個人貸款以及透支信息，以此來判斷其信用狀況。第二，建立科學(xué)統(tǒng)一的個人信用評估指標體系。比如建立價值體系和信譽體系等，根據(jù)個人的有形無形資產(chǎn)，受教育程度和收入水平等來評估。第三，創(chuàng)建個人信用制度所需的法制環(huán)境。如通過立法明確對個人信用資料的搜集、整理、披露和使用，以及明確個人信用主體權(quán)利義務(wù)和行為規(guī)范。3.2發(fā)展住房二級市場，降低住房處置成本

第一，降低住房交易稅費。今后應(yīng)該重點降低營業(yè)稅、契稅和個人所得稅。它們在交易費用中占80%以上，降低這幾種稅才能切實減輕住房交易環(huán)節(jié)中的稅費負擔。第二，簡化交易手續(xù)，從而加快住房交易速度。第三，規(guī)范中介機構(gòu)，提高其服務(wù)質(zhì)量。第四，健全產(chǎn)權(quán)保障制度。房地產(chǎn)行政主管部門要嚴格規(guī)范并認真執(zhí)行抵押登記制度，消除重復(fù)抵押和無效抵押，明確各方權(quán)利人產(chǎn)權(quán)邊界。第五，健全抵押物處置制度。如健全抵押房地產(chǎn)實現(xiàn)制度，保證抵押權(quán)人能夠從相關(guān)收入中優(yōu)先受償；健全對借款人的安置制度，建議由政府有關(guān)部門安置解決住房問題。

3.3政府的支持

首先，政府應(yīng)制定和實施完整的住房金融法規(guī)和住房法規(guī)。其次，以政策優(yōu)惠刺激金融機構(gòu)向中低收入居民發(fā)放額度大，期限長和利率低的貸款。比如在住房貸款利息補貼額應(yīng)該能彌補貸款人在利息上的損失或交易成本的增支；政府向住房貸款提供擔?；虮ｋU保證，減輕違約風(fēng)險，提高資產(chǎn)流動性和質(zhì)量，以便在二級市場上出售。另外，政府應(yīng)大力支持住房貸款二級市場的發(fā)展。貸款人可以通過在二級市場上將貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者的辦法提前收回貸款，從而避免或減輕信用風(fēng)險以及其他各種風(fēng)險。

3.4中介機構(gòu)的建立

建立對居民個人的資信狀況進行調(diào)查和評估以及確認抵押物權(quán)屬關(guān)系和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的機構(gòu)。規(guī)模效益和專業(yè)化可以帶來省時和信息真實等一系列好處。更重要的是還可以避免因為不熟悉法律而可能出現(xiàn)的違法行為；另外，建立住房貸款發(fā)放的機構(gòu)，銀行尋找客戶并辦理具體的貸款手續(xù)，方便借貸雙方。

3.5加快制度建設(shè)

要使居民住房抵押貸款市場得到迅速穩(wěn)定的發(fā)展，需要完善的正式制度，如住房產(chǎn)權(quán)制度、住房抵押制度和住房價值評估制度等。另外，管理規(guī)定的頒行應(yīng)通過立法渠道和法律形式來保證各項管理規(guī)定的權(quán)威性和協(xié)調(diào)性。

參考文獻

篇7

我國住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入一個快速發(fā)展時期，從資本市場發(fā)育條件和發(fā)展的資本需求來看，我國已具備一定的發(fā)展住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)，應(yīng)早日實施適合我國國情和商業(yè)銀行行情的住房抵押貸款證券化。我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的基本思路是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)，例如中國住房抵押公司，由住房抵押公司制定標準化的貸款協(xié)議和期限、利率等，并按此設(shè)定的標準從全國各省市公積金管理中心和發(fā)放個人住房貸款的各家商業(yè)銀行收購個人住房公積金貸款及個人住房商業(yè)性貸款，組成資產(chǎn)池，政府提供擔保，在此基礎(chǔ)上通過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業(yè)銀行可用出售個人住房抵押貸款所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房抵押貸款；證券化機構(gòu)以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結(jié)起來，形成個人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)。

一、政府提供擔保的必要性

目前我國的抵押貸款擔保有三種方式：（1）第三方擔保（由購房者所在單位或其親朋好友等個人提供擔保）；（2）由開發(fā)商提供階段性或全程擔保；（3）保險公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔保。

這三種擔保方式中，第三方擔保由于與《擔保法》沖突及擔保單位或個人無力擔保、不愿擔保，常常無從落實，銀行一般都要求開發(fā)商提供擔保。開發(fā)商為了盡快把房子賣出去、回收資金，而與銀行簽訂按揭協(xié)議，承擔起本不應(yīng)該由他承擔的風(fēng)險，這種風(fēng)險一旦發(fā)生，其后果可能是大量住房積壓在開發(fā)商手中。保險公司只提供有限的財產(chǎn)險，不足以防范因購房者無力償付造成的風(fēng)險。

政府機構(gòu)出面提供擔保，可以解決我國目前發(fā)放抵押貸款時存在著的擔保主體難以落實的問題。為了推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，我們可以參照國外的做法，由政府建立擔保機構(gòu)來為抵押貸款充當擔保人?？梢钥紤]設(shè)立專門的住房擔保中心，為低收入階層取得其他金融機構(gòu)的住房抵押貸款充當擔保人，也可以直接向他們發(fā)放抵押貸款。由政府提供擔保，對于穩(wěn)定住房抵押貸款市場有重要的作用，同時也促進了住房需求。政府機構(gòu)在一級市場上提供擔保，實際上充當了一種“最終貸款人”的角色，成為貸款風(fēng)險的最終承擔者。

政府實行住房抵押貸款擔保的資金可以考慮以下來源：一是建立住房擔保投資基金?？梢愿淖兎康禺a(chǎn)投資因額度大、周期長、流動性差，廣大中小投資者難以參與的局面。住房擔保投資基金由專門公司經(jīng)營，把投資者范圍擴大到最大限度。二是互助抵押貸款保險基金。即由借款人在支付保險費基礎(chǔ)上，根據(jù)住房貸款額度大小交納一定的前期費?？梢詾檎麄€保險機制運行奠定一定的資金基礎(chǔ)，增強賠償能力，減少貸款風(fēng)險。三是發(fā)行抵押擔保債券。即將抵押貸款作為抵押的再發(fā)行且利率固定但期限不同的組合債券，它是抵押債券的主要形式。發(fā)行人根據(jù)集中的銀行債權(quán)抵押合同，按到期日的長短分類組合，形成不同期限且具有固定利率的債券，在資本市場上向投資者發(fā)行。抵押擔保債券到期還本付息。四是向貸款機構(gòu)發(fā)行長期債券，以取代現(xiàn)金方式支付抵押貸款的賠償。這種融資機制一是可用在抵押貸款證券化試點城市，二是也可以用在全國推行住房抵押貸款擔保的初期階段。通過央行、國家證券管理機構(gòu)等發(fā)行長期債券，可以較快實現(xiàn)政府擔保的承諾。五是收取保險費。結(jié)合國外經(jīng)驗，擔保費一般為貸款額的1％左右。保險費支付方式一般分一次支付和分期多次支付兩種。六是利用壽險、房屋綜合險。人壽保險具有風(fēng)險的穩(wěn)定性、長期性和儲蓄性。房屋綜合險是房屋財產(chǎn)險和壽險的集合。壽險與房屋綜合險是擔?；鸬闹匾Y金來源。二、證券化產(chǎn)呂設(shè)計

l、發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券。在具體的證券形式選擇上，可以選擇轉(zhuǎn)手證券，即貸款銀行將貸款組群出售給住房抵押公司，再經(jīng)住房抵押公司組群并獲得政府擔保后，發(fā)行抵押證券。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券是抵押貸款證券最基本的形式之一，運作方式就是將若干種類的抵押貸款組合成為一個集合，以這個集合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量（即該集合中的抵押貸款的本金和利息收入）為基礎(chǔ)發(fā)行證券。每一張證券都代表著該抵押貸款總體收益的一部分，證券發(fā)行商在扣除一定擔保費和服務(wù)費之后，將該組合中的抵押貸款本息收入全部轉(zhuǎn)交給抵押貸款證券的投資者。

轉(zhuǎn)手抵押貸款證券巧妙地通過一系列目的性極強的轉(zhuǎn)換，把原來期限長、流通性差的抵押貸款，轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N或若干種期限不同、流通性強的新的證券；將以往由金融中介機構(gòu)一家辦理的抵押信貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)換為由多家機構(gòu)和市場投資者共同參與的融資活動；將原本由單個投資者承擔的金融風(fēng)險，分散到盡可能廣的范圍上。通過這些轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)間接融資機制中抵押信貸的多種風(fēng)險被大大降低了。在眾多投資者看來，這種證券在特征上與一般證券幾乎沒有區(qū)別，且信用等級高，收益也常常更高；在證券經(jīng)營機構(gòu)看來，這種證券能從抵押貸款證券的服務(wù)中獲得穩(wěn)定的服務(wù)費，還因為他們經(jīng)過轉(zhuǎn)手而支付給投資者利息，可以免交所得稅。

根據(jù)我國住房抵押貸款證券的發(fā)展情況，今后還可以相機推出本息切塊抵押貸款證券和多級抵押證券等創(chuàng)新金融工具。本息切塊抵押貸款證券是1986年美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出的一種金融工具。其基本做法，是將抵押貸款組合中的收入流拆細，并分別以貸款利息收入流和本金收入流為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款本金證券和利息證券。多級抵押債券是美國聯(lián)邦住宅抵押公司在抵押貸款證券的基礎(chǔ)上又創(chuàng)造出的一種證券投資工具，即擔保抵押貸款債券。與一種期限、一種利率的轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不同，擔保抵押貸款債券是以抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行的多種期限、多種利率、多種組合的抵押證券。多級抵押貸款證券的最大優(yōu)勢在于期限。利率和種類的多樣化，這對眾多投資機構(gòu)頗具吸引力。

2、期限的確定。我國住房抵押貸款的發(fā)放期限最長為30年。在現(xiàn)實生活中，絕大部分貸款的期限分布在10～20年之間。根據(jù)這樣的住房抵押貸款債權(quán)所形成的資產(chǎn)池，經(jīng)分類整理后，應(yīng)該可以制定出一個12～15年的標準化資產(chǎn)組合，以此發(fā)行的證券，相應(yīng)期限應(yīng)在10～12年之間。

在我國的債券市場上，一直缺乏較為長期的品種，比如10年以上的品種。這種以住房抵押貸款為支撐基礎(chǔ)上發(fā)行的長期債券，正好可以彌補債券市場的不足。

三、相關(guān)法制建設(shè)

制定和完善與房地產(chǎn)二級市場有關(guān)的法律法規(guī)是培育和發(fā)展我國房地產(chǎn)抵押二級市場的保證。我國在制定與住房抵押貸款有關(guān)的法律法規(guī)時，應(yīng)該考慮以下兩個問題：一是要制定出一個整體的法規(guī)規(guī)劃體系，即形成嚴密的管理網(wǎng)絡(luò)，既要保證各法規(guī)之間的銜接，又要避免法規(guī)之間的交叉重疊或遺漏空白，甚至相互抵觸，這是制定法規(guī)的一個遠景目標。二是要制定為建立二級市場迫切需要的法律法規(guī)，以使參與住房抵押貸款二級市場的主體和客體以及抵押貸款二級市場的運行機制有法可依。在發(fā)展住房抵押貸款二級市場方面，應(yīng)該優(yōu)先制定以下幾類法律法規(guī)。

1、為了穩(wěn)定和擴大現(xiàn)有的住房抵押貸款一級市場，保障貸款機構(gòu)的利益，應(yīng)該首先制定與抵押貸款一級市場有關(guān)的法律法規(guī)，如《住房抵押貸款法》、《住房貸款保險法》等。

2、為了培育二級市場上的機構(gòu)投資者，應(yīng)該制定《投資基金管理法》等法律法規(guī)。

同時，還需要完善一些現(xiàn)有的法律法規(guī)，提高法規(guī)的針對性和可操作性。在二級市場剛剛建立的過渡階段，如果立法的時機尚未成熟，可以由有關(guān)部門統(tǒng)一頒布一些臨時性的法規(guī)。在立法的同時，還應(yīng)該加大執(zhí)法力度，使各項業(yè)務(wù)有序地發(fā)展。此外，目前我國還沒有針對證券化交易的會計與稅收法規(guī)，這使得證券化交易處于一種無法可依的境況。并且，個人住房抵押貸款證券化的開展和推進還需要《破產(chǎn)法》、《信托法》和《票據(jù)法》等法律法規(guī)的支持，有了這些法律法規(guī)的支持，才能保證“真實銷售”這個證券化的核心。四、其他配套環(huán)節(jié)的建設(shè)

1、改革評估業(yè)。投資者的決策很大程度上依賴于評估結(jié)果，因而，客觀性的評估在證券化過程中發(fā)揮著重要作用，這就需要對評估業(yè)進行改革。抵押貸款市場上的評估機構(gòu)主要有兩類：一是房地產(chǎn)估價機構(gòu)；二是抵押貸款資信評估機構(gòu)。我國目前的房地產(chǎn)估價機構(gòu)不夠規(guī)范，往往出現(xiàn)一房多價的情況。為此，應(yīng)做到：（1）由國家核準的專門機構(gòu)聘用經(jīng)過專業(yè)資格考試認定的專門人員從事估價及相關(guān)的政策咨詢工作；（2）組織行業(yè)協(xié)會來管理。監(jiān)督和協(xié)調(diào)會員的行為，提高會員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，使會員的整體服務(wù)水平不斷提高；（3）發(fā)展貸款資信評估業(yè)務(wù)，制定統(tǒng)一的貸款評估標準，以使進入抵押二級市場的貸款標準化和規(guī)范化。改革的核心在于組建中立的、自負盈虧的評級機構(gòu)。為了塑造中立的評級機構(gòu)，國家應(yīng)以法律形式規(guī)定評級機構(gòu)不能參與企業(yè)的經(jīng)營活動，不能充當投資銀行或財務(wù)顧問的角色，并應(yīng)割斷評級機構(gòu)與評級申請者之間的直接利益關(guān)系。同時，不允許證券商在評級機構(gòu)中擁有股份或評級機構(gòu)參與證券買賣活動。以盈利為目的的證券評級機構(gòu)，為了生存和發(fā)展，必須客觀、公正地進行評級。

篇8

住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴大，貸款時間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風(fēng)險不斷增強。對此住房公積金管理中心應(yīng)不斷地加強，管理風(fēng)險與規(guī)避方式顯得格外重要。

一、住房公積金貸款管理風(fēng)險的形成

住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟風(fēng)險和管理風(fēng)險，同時又有其自身獨特的經(jīng)濟風(fēng)險和管理風(fēng)險，而管理風(fēng)險是目前各房改資金管理中心較為突出的風(fēng)險。

（一）運行體制帶來的管理風(fēng)險

國務(wù)院頒布的《住房公積金管理條例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù)，應(yīng)當委托住房委員會指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)，個人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由房改資金中心承擔風(fēng)險。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經(jīng)營目標的經(jīng)濟實體，雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅(qū)動，和在運作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。

1、受委托銀行自身的風(fēng)險及利益。在受委托銀行在自營業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間，存在將風(fēng)險較小、利潤較高的貸款項目留下，而將風(fēng)險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業(yè)貸款，甚至出現(xiàn)對只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險。

2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使，往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運營的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當然無論是對開發(fā)商還是借款戶來說，都希望資金快速及時到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠，或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶，無形加大了住房公積金貸款風(fēng)險。

3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計信息化建設(shè)滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導(dǎo)地位和強調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，往往會采用其通暢、便捷的程序，進行貸款人員信息登陸和計息扣款，而房改資金管理中心統(tǒng)計信息滯后，貸款程序無法正常運行，雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢以及經(jīng)營狀況等重要商業(yè)秘密都無法對外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風(fēng)險。

4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規(guī)定：“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風(fēng)險”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對貸款的回收力度不夠，貸款發(fā)放到位后，銀行既不能及時通知客戶還款，也不實行跟蹤服務(wù)，導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是，甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責，房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面，沒有保護廣大職工的利益。

（二）政策取向和金融市場形成的管理風(fēng)險

由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務(wù)對象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民，同時也決定金融管理風(fēng)險。

1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡，嚴重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險性，如遇央行利率上調(diào)，職工的還款負擔還會加重，逾期率就會上升。

2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險。我國許多城市在住房公積金配貸時，只注重借款人的還款經(jīng)濟能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率，住房公積金配貸既無最低儲蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費需求，擴大住房公積金信貸規(guī)模。但從長遠看，今后可能會導(dǎo)致資金缺口，而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風(fēng)險。

3、國民經(jīng)濟狀況和金融市場變化而帶來的風(fēng)險。城鎮(zhèn)職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟狀況和金融市場必然會不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率，這就會使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險。同樣數(shù)額的個人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達20年，從機會成本的角度來看，容易產(chǎn)生市場風(fēng)險，并其風(fēng)險將增加一倍以上。同時，住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險和規(guī)避風(fēng)險的機制，更加劇了其風(fēng)險性。4、地方政府行政干預(yù)行為帶來的風(fēng)險。地方政府為拉動住房消費，許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務(wù)目標，過分強調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

二、住房公積金貸款管理風(fēng)險的規(guī)避措施

住房公積金貸款管理風(fēng)險是客觀存在的，理應(yīng)正視和竭力規(guī)避，避免出現(xiàn)大的風(fēng)險損失，根據(jù)上述風(fēng)險的分析，規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險，應(yīng)積極采取應(yīng)對措施。

（一）確立房改資金管理中心主導(dǎo)地位

解決住房公積金貸款的制度性風(fēng)險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實現(xiàn)責、權(quán)、利的統(tǒng)一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責分明。運作高效，徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時也應(yīng)該將選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對受委托銀行敷衍應(yīng)付辦事不力和操作失誤，而導(dǎo)致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險，應(yīng)由受委托銀行承擔，或由房改資金管理中心實行優(yōu)勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風(fēng)險的規(guī)避，體現(xiàn)房改資金管理中心的主導(dǎo)地位。

（二）建立貸款風(fēng)險監(jiān)管體系

建立貸款風(fēng)險監(jiān)管體系，將風(fēng)險管理系統(tǒng)納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應(yīng)履行的功能：一是對個人信用情況進行相應(yīng)的時實評估，特別應(yīng)能防范惡意超貸的情況；二是實現(xiàn)對個人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能，實現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理，三是實現(xiàn)個人住房貸款高風(fēng)險的預(yù)警功能，并給出響應(yīng)的規(guī)避建議；四是實現(xiàn)會商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時對預(yù)警高風(fēng)險的情況進行會商，特別是對金融、房地產(chǎn)市場、社會就業(yè)與家庭收入變動信息的應(yīng)急響應(yīng)，以期協(xié)同規(guī)避，對已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收；五是建立個人住房貸款風(fēng)險基金，實現(xiàn)個人住房貸款風(fēng)險化解損失的規(guī)避功能。

（三）采取相關(guān)配套政策措施

1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度，可采取政府扶持（實行貸款貼息政策）、社會參與的辦法，組建住房置業(yè)擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負擔，又化解了金融風(fēng)險。

2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規(guī)定和相關(guān)財務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。

3、進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構(gòu)尚未發(fā)育成長起來的情況下，應(yīng)由保險公司把財產(chǎn)保險和人身保險結(jié)合起來，開拓住房保險新業(yè)務(wù)，既降低保險費用，減輕借款人的負擔，又提高借款人的還款能力。

（四）采取相關(guān)配套還貸措施

房改資金管理中心和受委托銀行應(yīng)跟蹤服務(wù)和提高服務(wù)質(zhì)量，減少因服務(wù)質(zhì)量帶來還貸風(fēng)險。

1、建立便捷的還款方式，利用銀行網(wǎng)點和資源，辦理還款儲蓄卡或一卡通，實行通存通還，自動劃款等便捷的方式，在時間和地點上方便借款人還款。

2、受委托銀行貸款放款后，及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實際應(yīng)還多少錢，什么時候還，做到心中有數(shù)，經(jīng)濟上有準備，敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣，減少不必要還款糾紛。

（五）加強貸款抵押審查力度

住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環(huán)節(jié)，嚴格抵押審查，對降低貸款風(fēng)險，資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應(yīng)做到：

1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房單位到期及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做出連帶責任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。

3、控制抵押率，規(guī)避抵押物市場價格變動的變現(xiàn)風(fēng)險。

4、切實執(zhí)行擔保法，對不按照合同清償債務(wù)堅決依法拍賣抵押房產(chǎn)。

住房公積金作為一種政策性住房資金，取之于民，用之于民，在發(fā)放個人住房貸款時實行低存低貸的政策，符合我國的基本國情，也有力地推進了城市住房制度改革和發(fā)展，是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風(fēng)險貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個的管理過程之中。因此，必須建立包括個人住房貸款全過程的風(fēng)險管理體系，進一步加強房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設(shè)，使貸款的調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽核、違規(guī)操作責任追究等全部管理流程化、規(guī)范化、制度化。積極汲取商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理方面的經(jīng)驗，用法律和制度等管理手段，有效規(guī)避住房公積金個人貸款的管理風(fēng)險，以保障住房公積金貸款的管理風(fēng)險降到最低的限度。

參考文獻：

篇9

2005年12月15日,我國首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”正式進入全國銀行間債券市場這一由中國建設(shè)銀行作為發(fā)起機構(gòu)的試點成為開創(chuàng)國內(nèi)住房抵押貸款證券化先河

一住房抵押貸款證券化概述

住房抵押貸款證券化,是指金融機構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入,經(jīng)過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程這一過程將原先不易被出售給投資者缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券

證券化的交易結(jié)構(gòu)一般分為以下幾個步驟:

(1)商業(yè)銀行(即發(fā)起人,也是原始權(quán)益人)確定證券化目標,并組建住宅抵押貸款資產(chǎn)池

(2)設(shè)立抵押貸款證券化的專門機構(gòu)——特殊目的載體(SPV:SpecialPurposeVehicle),目的在于對證券化進行專門的操作特設(shè)機構(gòu)有公司形式(SPC)和信托形式(SPT)

(3)資產(chǎn)銷售發(fā)起人將所擁有的抵押貸款資產(chǎn)的未來現(xiàn)金收入的權(quán)益真實地銷售給SPV,目的是保持出售貸款資產(chǎn)的獨立性,使原始權(quán)益人的風(fēng)險與未來現(xiàn)金收入的風(fēng)險隔離,SPV只承擔未來現(xiàn)金收入風(fēng)險這樣就可以實現(xiàn)資產(chǎn)與發(fā)起人之間的所謂破產(chǎn)隔離,從而達到保護投資者的目的

(4)經(jīng)過中介機構(gòu)的信用評級,SPV直接在資本市場發(fā)行證券募集資金,或者由SPV信用擔保,由其他機構(gòu)組織發(fā)行,并將募集的資金用于購買被證券化的抵押貸款

(5)對資產(chǎn)的管理與資產(chǎn)收益的回收SPV管理證券化所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量,按計劃清償證券的本息,償還完畢時各種合同到期廢止,全部過程結(jié)束

從住房抵押貸款證券化的流程可見,證券化的過程涉及到《民商法》和《經(jīng)濟法》領(lǐng)域相當多的法律門類:《合同法》《公司法》和《其他經(jīng)濟實體法》《破產(chǎn)法》《信托法》《銀行法》《擔保法》《證券法》《房地產(chǎn)法》《會計法》《稅法》等可以說,住房抵押貸款證券化的法律問題構(gòu)成了一項法律系統(tǒng)工程,證券化當事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要以相應(yīng)的法律規(guī)定為行為標準,各個環(huán)節(jié)的有效性也要由相應(yīng)的法律來保證

二我國開展住房抵押貸款證券化的法律環(huán)境分析

1.設(shè)立特殊目的載體(SPV)的法律環(huán)境分析從設(shè)立機構(gòu)看,公司形式的SPV(SPC)很難依據(jù)現(xiàn)有的法律設(shè)立

首先,《公司法》對于公司的種類設(shè)立的條件等規(guī)定較為嚴格,SPC由于業(yè)務(wù)的獨特性,不可能嚴格按照《公司法》的規(guī)定設(shè)立為國有獨資公司或有限責任公司,其次,目前,《合伙企業(yè)法》只規(guī)范了無限合伙,所有合伙人對合伙企業(yè)債務(wù)承擔無限連帶責任而SPC往往是按照有限合伙的法律結(jié)構(gòu)運作的,因此,無法按照《合伙企業(yè)法》中關(guān)于合伙的組織結(jié)構(gòu)設(shè)立再次,為了提高SPC的資信與住房抵押貸款債券的評級,SPC往往具有政府背景因此,當前也無法按照《個人獨資企業(yè)法》設(shè)立SPC

此外,我國《破產(chǎn)法》規(guī)定:“擔保物的價格超過其所擔保的債務(wù)數(shù)額的,超過部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)”以資產(chǎn)證券信用增級為目的,由發(fā)起人提供的超額擔保的超額部分,在發(fā)起人破產(chǎn)時將不得列為破產(chǎn)財產(chǎn),從而使得資產(chǎn)的信用來源受損,破產(chǎn)隔離也就失去了其應(yīng)有的意義

現(xiàn)今,無論是《商業(yè)銀行法》還是《貸款通則》,對貸款的出售都無法律界定因此,采取何種方式和手續(xù)轉(zhuǎn)移銀行貸款,并不與現(xiàn)行法律沖突,在實際中這些取決于雙方的協(xié)議

目前,國有銀行還沒有足夠的能力成立獨立的SPV,所以在建行的試點方案中,委托中信信托作為中介,SPV以信托形式(SPT)出現(xiàn),利用《信托法》賦予它的破產(chǎn)隔離功能,暫時解決了SPV的法律困境但住房抵押貸款證券化的進一步發(fā)展和完善要求相關(guān)法律的同步建設(shè)

2.市場培育上的法律環(huán)境障礙一種金融工具的順利推行,市場需求是重要的因素金融市場需求主體有兩類:個人投資者和機構(gòu)投資者由于住房抵押貸款證券化的復(fù)雜性,個人投資者的精力和能力有一定的局限,不能期待個人投資者托起住房抵押貸款證券化的市場因而,機構(gòu)投資者是住房抵押債券市場的主體短期的證券適合流動性需求比較強的商業(yè)銀行和非銀行金融機構(gòu),而長期的證券(住房抵押貸款證券的期限一般都相對較長)適合于規(guī)避再投資風(fēng)險的保險資金和養(yǎng)老基金等但是,機構(gòu)投資者的準入資格受到法律的嚴格限制如1993年頒布的《企業(yè)債券管理條例》規(guī)定:辦理儲蓄業(yè)務(wù)的機構(gòu)不得將所吸收的儲蓄存款用于購買企業(yè)發(fā)行的債券,不得用于房地產(chǎn)買賣股票買賣和期貨交易等與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的風(fēng)險性投資又如,《商業(yè)銀行法》只規(guī)定了商業(yè)銀行可以買賣政府債券,而《保險法》明文規(guī)定,保險公司的資金應(yīng)用僅限于銀行同業(yè)存款買賣國債同業(yè)拆借,購買證券投資基金以及須經(jīng)國務(wù)院批準的其他方面,從而明確規(guī)定了保險資金不得用于購買企業(yè)債券及抵押貸款同樣,我國養(yǎng)老保險基金失業(yè)保險基金等投資面也受很多限制目前住房公積金則只能存入銀行

所以,在抵押貸款證券機構(gòu)所涉及的投資者上,立法應(yīng)放寬限制,允許上述機構(gòu)投資者進入抵押貸款二級市場操作,在證券設(shè)計與發(fā)行上向機構(gòu)投資者傾斜

3.稅收法律的限制在當前我國的稅法框架內(nèi),證券化所涉及的主要稅種有三項:營業(yè)稅所得稅和印花稅三者將決定證券化產(chǎn)品的成本和投資收益

首先,營業(yè)稅問題委托人將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給SPV究竟屬于資產(chǎn)銷售活動還是融資活動?芽這將決定轉(zhuǎn)讓收益是否需繳納營業(yè)稅另外,中介機構(gòu)所取得的服務(wù)費用是否應(yīng)繳營業(yè)稅?芽受托人取得的利息收入是應(yīng)全額繳納營業(yè)稅,還是按扣除服務(wù)費用后的差額繳納?芽

其次,所得稅問題SPV是否應(yīng)作為納稅主體?芽是否是隱性的納稅主體?芽即為投資人代扣代繳目前,財政部和稅務(wù)總局提出的分歧主要集中在此另一個重要問題是,投資人的投資收益應(yīng)屬于債券利息收入還是股息收入?芽如果作為股息收入,個人投資者是否允許免征20%所得稅?芽以避免雙重征稅否則,SPV在住房抵押貸款上的收益要打20%的折扣,其交易成本可想而知

最后,印花稅問題一方面,在簽訂相關(guān)合同(如信托合同和委托管理合同)時,是否應(yīng)繳印花稅?芽另一方面,發(fā)售買賣證券化產(chǎn)品,是否征收印花稅?芽如果比照基金的稅收政策,目前投資者申購贖回開放式基金單位,以及買賣封閉式證券投資基金時都免征印花稅

我國對于發(fā)起人向SPV(SPT)出售貸款的銷售行為,《稅法》一般規(guī)定要繳納營業(yè)稅和印花稅雖然營業(yè)稅率不高,印花稅也只在萬分之零點五到萬分之三之間,但由于資產(chǎn)池規(guī)模巨大(美國學(xué)者阿諾德在1986年就曾估計,只有當其資產(chǎn)規(guī)模突破1億美元大關(guān)時,銀行向公眾發(fā)行資產(chǎn)證券化的債券才有利可圖),這勢必造成住房抵押貸款證券化的稅務(wù)成本過高而使SPV難以維系

4.關(guān)于抵押權(quán)轉(zhuǎn)移處置方面的法律環(huán)境分析

(1)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的法律問題銀行出售住房抵押貸款給SPT時,按我國《擔保法》的規(guī)定,抵押權(quán)不能與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在,債權(quán)消滅,抵押權(quán)也消滅,針對該貸款設(shè)立的抵押權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移給SPT問題在于房地產(chǎn)抵押應(yīng)當辦理抵押登記,SPT在受理住房抵押貸款時,按國家現(xiàn)行規(guī)定,應(yīng)進行抵押變更登記但SPT若逐一對抵押權(quán)進行變更登記,則將大大增加證券化的成本,使得證券化不具有操作性

因此,我國在2004年5月16日出臺了《關(guān)于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知》,允許批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記,為證券化試點解決了法律限制

(2)抵押權(quán)處置的法律問題根據(jù)我國現(xiàn)行的法律,當借款人由于各種原因不能償還貸款時,貸款人(按揭權(quán)人)處置抵押房屋有許多困難雖然中國人民銀行頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》第2條規(guī)定:“借款人到期不能償還貸款本息的,貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物,或由保證人承擔償還本息的連帶責任”第31條規(guī)定:“借款人在還款期間內(nèi)死亡失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人,或其法定人受遺贈人拒絕履行借款合同的,貸款人有權(quán)按照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定處置抵押物或質(zhì)物”但事實上,包括擔保法在內(nèi)的有關(guān)抵押物處置的法律法規(guī)中,沒有關(guān)于處置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中居民的處理規(guī)定因此,客觀上造成貸款人在借款人不還款時難以處置抵押物和實現(xiàn)債權(quán)此外,從2005年1月1日起施行的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封扣押凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第七條明確指出,業(yè)主抵押自己所有的房屋,如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主唯一可以居住房產(chǎn),而且有充分證據(jù)可證明這一點時,那么即使抵押權(quán)人(通常為銀行)向業(yè)主追討欠款,法院也不能拍賣變賣或者抵債,業(yè)主可以繼續(xù)居住這使得抵押成為有名無實的擔保,增加了按揭貸款風(fēng)險,這不利于以按揭貸款為基礎(chǔ)發(fā)行證券的信用級別提升

三國外房地產(chǎn)證券化的立法借鑒

國外房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定,從體例上看,可以分為分散立法型和統(tǒng)一立法型,這兩種體例跟各自的國情是緊密聯(lián)系的

1.分散立法型采用分散型立法的國家和地區(qū)有美國英國印度尼西亞法國德國澳大利亞加拿大和我國香港地區(qū)2.統(tǒng)一立法型采取統(tǒng)一立法型的國家和地區(qū)主要有日本韓國馬來西亞泰國和我國臺灣地區(qū)

3.比較借鑒就法律而言,分散立法型國家如美國盡管沒有針對資產(chǎn)證券化的專門立法,但以散落在聯(lián)邦和州不同層面法規(guī)中的規(guī)范在資產(chǎn)證券化過程的各個環(huán)節(jié)始終如一地貫徹其證券化的基本精神,再以海洋法系特有的判例法靈活地適應(yīng)市場的變化和多樣化的需求,從而保持資產(chǎn)證券化法制體系的完整,并有效運作在經(jīng)濟法規(guī),如會計法規(guī)等的不斷修訂中也不斷體現(xiàn)市場的新變化和要求統(tǒng)一立法型的日本韓國是大陸法系國家,參照美國資產(chǎn)證券化立法的精神,制定了整套完整的資產(chǎn)證券化的立法反思其立法過程,作為一個傳統(tǒng)的亞洲國家,資產(chǎn)證券化的精神在日本文化中沒有傳承因此,就需要先建立制度和規(guī)范體系,才能以此為依據(jù)建立一個全新的資產(chǎn)證券化市場但日本在資產(chǎn)證券化的立法過程中采取了不必要的保守謹慎做法,在早期的立法中對市場限制過多,發(fā)展嚴重受阻后再重新立法,從而導(dǎo)致了二階段式的立法過程,走了不必要的彎路,阻礙了日本資產(chǎn)證券化市場和經(jīng)濟金融的發(fā)展,錯過了最好的發(fā)展機會這是我國在立法時應(yīng)該注意避免的

四我國完善住房抵押貸款證券化法律環(huán)境的思考

1.可借鑒推行證券投資基金的立法經(jīng)驗,先參照國際慣例,并結(jié)合我國國情制定《住房抵押貸款證券化管理暫行辦法》,構(gòu)筑住房抵押貸款證券化的法律框架,使住房抵押貸款證券化的運行能有一個相對嚴謹規(guī)范的法律環(huán)境

2.在經(jīng)過一段時間的試點,住房抵押貸款證券化有了一定的基礎(chǔ)之后,逐步對《商業(yè)銀行法》《證券法》《保險法》《企業(yè)債券管理條例》《合同法》《破產(chǎn)法》中的個別條款進行修改,并在此基礎(chǔ)上頒布《住房抵押貸款證券化法》,使之形成一套適合住房抵押貸款證券化運作的完善有效的法規(guī)體系

3.制定和完善證券化交易的會計和稅收法規(guī)根據(jù)證券化交易的特點,設(shè)計針對證券化交易的會計和稅收法規(guī),主要需解決以下問題:避免重復(fù)征稅SPV是否作為納稅主體征稅環(huán)節(jié)的確定以及征稅收入的屬性等如免征減征營業(yè)稅的印花稅等,以降低SPV的運營成本,更好地促進其業(yè)務(wù)的開展

4.建立完整的資產(chǎn)證券化法律體系我們要避免日本首次立法限制過多,導(dǎo)致二次立法的教訓(xùn),應(yīng)在資產(chǎn)證券化立法中充分理解美國資產(chǎn)證券化立法的精神實質(zhì),為政府在制度中恰當定位,做自己應(yīng)該做的事情,由市場做市場的事情,各司其職在法制構(gòu)建上提供多元選擇及完善的配套措施,使市場能依據(jù)此法制順應(yīng)市場發(fā)展選擇有利的發(fā)展模式,進而奠定市場發(fā)展的長遠基礎(chǔ)

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篇10

一、住房抵押貸款證券化一我國商業(yè)銀行的必然選擇

住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應(yīng)實行住房抵押貸款證券化，其客觀必然性具體表現(xiàn)在以下六個方面。

（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道

實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產(chǎn)擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。

（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險

我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國商業(yè)銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風(fēng)險。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時，還可以將集中在銀行的風(fēng)險轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實現(xiàn)銀行風(fēng)險的社會化。

（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力

實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產(chǎn)的流動性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點。1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關(guān)貸款服務(wù)，并收取服務(wù)費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù)，從中收取一定的手續(xù)費。3．住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權(quán)參與對剩余現(xiàn)金流量的分配?？梢姡》康盅嘿J款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時，由于上述各項業(yè)務(wù)并不反映在銀行的資產(chǎn)負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。

（四）有利于加強商業(yè)銀行的資本管理

按照《已賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個突出問題。通過運用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風(fēng)險資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級。因此，我國商業(yè)銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內(nèi)源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴張，增強銀行的風(fēng)險承受能力。

（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控

公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進行適時調(diào)節(jié)，進而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。

（六）有利于推動我國資本市場的發(fā)展

根據(jù)貨幣市場與資本市場的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發(fā)展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風(fēng)險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結(jié)器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機構(gòu)和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。

二、我國住房抵押貸款證券化的對策建議

（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人

在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構(gòu)有四類，即儲蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結(jié)構(gòu)以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國應(yīng)選擇住房抵押貸款已達到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國建設(shè)銀行是我國開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)最早的國有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業(yè)市場份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎(chǔ)。因此，中國建設(shè)銀行應(yīng)作為我國住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時，應(yīng)選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風(fēng)險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進行試點。

（二）完善住房抵押貸款的一級市場

實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎(chǔ)。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1．隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。2．建立健全住房抵押貸款的風(fēng)險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實的和潛在的風(fēng)險（如違約風(fēng)險，利率風(fēng)險，提前償付風(fēng)險），各種貸款風(fēng)險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風(fēng)險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款

的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風(fēng)險問題將日趨突出，構(gòu)成銀行進一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規(guī)模的同時，切實加強住房抵押貸款風(fēng)險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發(fā)展。

（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV

SPV作為特設(shè)交易機構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國國情出發(fā)，應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1．由政府出資設(shè)立，既能充分體現(xiàn)政府對住房金融的引導(dǎo)與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2．商業(yè)銀行設(shè)立SPV，由于存在著密切的“母子關(guān)系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關(guān)聯(lián)交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負面影響。而由政府出資設(shè)立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關(guān)聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3．目前我國商業(yè)銀行的風(fēng)險防范機制還不完善，金融市場發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風(fēng)險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應(yīng)對可能出現(xiàn)的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券

發(fā)行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發(fā)行住房抵押貸款證券，應(yīng)在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡單，可操作性強，而且因有政府機構(gòu)提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展及金融機構(gòu)風(fēng)險的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。作為一種新推出的投資工具，轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對策：1．應(yīng)采取低面額、高收益的形式；2．應(yīng)根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，相應(yīng)設(shè)計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3．證券利率應(yīng)實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風(fēng)險；4．應(yīng)選擇規(guī)模大、資金實力雄厚、經(jīng)營業(yè)績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。