導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房產(chǎn)法律論文，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開(kāi)發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類(lèi)案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱(chēng)之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱(chēng)之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。

（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏(yíng)利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類(lèi)條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀(guān)上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀(guān)部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀(guān)的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織保障。

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。

（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱(chēng)“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。

（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。

上述第2、3種方式（統(tǒng)稱(chēng)非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀(guān)點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀(guān)點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。

筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類(lèi)合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類(lèi)合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

二、簽定完備的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：

（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書(shū)等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。

（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。

（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。

篇2

一、引言

宋莊畫(huà)家村案——一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決。

宋莊畫(huà)家村聚集了來(lái)自全國(guó)各地很多不乏名氣的畫(huà)家。2006年,隨著宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,地價(jià)也水漲船高,村民基于自身利益開(kāi)始畫(huà)家,要求他們退還已出售的小產(chǎn)權(quán)房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認(rèn)定馬海濤與李玉蘭所簽的《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》無(wú)效,判決畫(huà)家李玉蘭在90天之內(nèi)騰房,馬海濤補(bǔ)償給李玉蘭九萬(wàn)余元。

這是一個(gè)具有標(biāo)志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國(guó)集體土地制度和農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律制度,同時(shí)對(duì)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控和兼顧社會(huì)各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰(zhàn)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的概念和歷史發(fā)展

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房)是指在農(nóng)民集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)向城市居民銷(xiāo)售的房屋[1]。這種房屋的權(quán)屬證書(shū)沒(méi)有房管部門(mén)蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委員會(huì)蓋章以證明權(quán)屬,故稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。目前政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中沒(méi)有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的概念,“小產(chǎn)權(quán)房”只是社會(huì)上對(duì)這種沒(méi)有取得完全所有權(quán)房屋的一種約定俗成的叫法。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展

1.小產(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍”,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非近一兩年,而是已經(jīng)十年有余。北京市的小產(chǎn)權(quán)房大概從20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)。然而,從2003年開(kāi)始,隨著建設(shè)部的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示和北京市國(guó)土資源局的禁令接連出臺(tái),小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題才開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀(jì)90年代中期算起,北京市小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年,為何直到今天才有相關(guān)部門(mén)發(fā)出這樣的風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令?有專(zhuān)家認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)這十幾年,相關(guān)管理部門(mén)一直監(jiān)管不力。正如北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉指出的,“小產(chǎn)權(quán)房恰恰處在政府各職能管理部門(mén)的交叉點(diǎn)上,表面上看很多部門(mén)都在管,實(shí)際上卻是誰(shuí)都沒(méi)有真正管?！毙‘a(chǎn)權(quán)房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實(shí)。

2.小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀。小產(chǎn)權(quán)房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國(guó)的“城中村”遍地開(kāi)花,呈現(xiàn)出燎原之勢(shì)。就全國(guó)范圍來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房在城市房屋開(kāi)發(fā)中,占了相當(dāng)大的比例。調(diào)查顯示,北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已占房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟,占全市住房總量的49%[2]?？梢?jiàn),小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢(shì),政府相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控和監(jiān)管已迫在眉睫。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的合法和非法化論爭(zhēng)

學(xué)界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合法、非法化論爭(zhēng)存在已久,很多學(xué)者和專(zhuān)家也就小產(chǎn)權(quán)房存在的利弊進(jìn)行了深刻的分析。“小產(chǎn)權(quán)房”的實(shí)質(zhì)是違法建筑沒(méi)有完全所有權(quán)的房屋,那種認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”既有益于農(nóng)民利益又能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的觀(guān)點(diǎn)忽視了“小產(chǎn)權(quán)房”背后的一個(gè)至關(guān)重要的“大問(wèn)題”——民生問(wèn)題[3]。從眼前看,農(nóng)民可以獲得部分利益,但長(zhǎng)期看來(lái)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織趨于利益誘惑勢(shì)必會(huì)將更多耕地變成宅基地來(lái)建造“小產(chǎn)權(quán)房”,后果很可能是若干年后城市郊區(qū)的農(nóng)民喪失了土地和生活保障。將小產(chǎn)權(quán)房認(rèn)定為,非法化是秉承中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的農(nóng)村土地(耕地)保護(hù)政策,有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和保護(hù)農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

四、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示和法律處理

(一)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示

透視小產(chǎn)權(quán)房熱賣(mài)的背后,其實(shí)暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)目前法律,小產(chǎn)權(quán)房不能在市場(chǎng)上自由流通,一旦買(mǎi)賣(mài),買(mǎi)賣(mài)合同即被認(rèn)定為無(wú)效,正如宋莊畫(huà)家村李玉蘭一案,畫(huà)家最終不得不將房屋退還給農(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房在房屋配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問(wèn)題。此外,破壞中國(guó)耕地保護(hù)制度,在基本農(nóng)田上違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房還存在被的風(fēng)險(xiǎn)。還有人提出,“小產(chǎn)權(quán)房”存在“鏈?zhǔn)住?建設(shè)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)劃審批的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈身”(購(gòu)買(mǎi)者主體不適格,房屋買(mǎi)賣(mài)合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn))、“鏈尾”(權(quán)屬無(wú)法登記,產(chǎn)權(quán)不能明確的風(fēng)險(xiǎn))三個(gè)環(huán)節(jié)的“風(fēng)險(xiǎn)鏈”[4]?？梢?jiàn),高房?jī)r(jià)催生下的小產(chǎn)權(quán)房,風(fēng)險(xiǎn)重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)知,不要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的法律處理

目前,中國(guó)政府相關(guān)職能部門(mén)紛紛諸如通知、規(guī)定等文件,對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行法律規(guī)制。拉倫茨教授說(shuō)過(guò),“當(dāng)抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時(shí),大家首先會(huì)想到的輔助思考形式是‘類(lèi)型’?！盵5]我們要根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房存在的情況、不同的類(lèi)型,找尋不同的解決途徑。如對(duì)于占有耕地開(kāi)發(fā)、建設(shè)的小產(chǎn)房應(yīng)該嚴(yán)格制止,。對(duì)于別墅等休閑型以及投資型的小產(chǎn)權(quán)房,則應(yīng)嚴(yán)格限制或者嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)、建設(shè)。具體處理如下:(1)已經(jīng)開(kāi)發(fā)而未建的“小產(chǎn)權(quán)房”,直接確認(rèn)為違法,要求停工停建,恢復(fù)土地的本來(lái)用途;(2)已建未售的“小產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分兩種情況,符合土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的,政府可以考慮收購(gòu)其上面的“小產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房,同時(shí)由國(guó)家管理部門(mén)為此類(lèi)房屋頒發(fā)相關(guān)的權(quán)屬證書(shū);未經(jīng)審批,不符合土地利用整體規(guī)劃的,對(duì)于這種類(lèi)型也應(yīng)該確認(rèn)為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產(chǎn)權(quán)房”可以參照情況二處理。

五、小產(chǎn)權(quán)房折射出的法律問(wèn)題分析

(一)注重政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)比較混亂的發(fā)展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效干預(yù)和宏觀(guān)調(diào)控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡的預(yù)測(cè)能力,沒(méi)有充分考慮到城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對(duì)攀升的商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際承受能力。另一方面,近十年來(lái)的房改政策失當(dāng),政府對(duì)“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)仍然滯后。近年來(lái),國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的國(guó)八條①和國(guó)六條②不僅沒(méi)有穩(wěn)定住房?jī)r(jià),相反出現(xiàn)了中國(guó)最高的城市化速度伴隨最高的城市房?jī)r(jià)的奇怪現(xiàn)象。因此,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題,政府還應(yīng)該從源頭做起,加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控能力,加大對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和供應(yīng)能力。因?yàn)橹挥姓{(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加社會(huì)保障性住房的比例,改變中國(guó)商品住房占大頭,經(jīng)濟(jì)適用住房不經(jīng)濟(jì),廉租房僧多粥少的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)渠道。

篇3

【中圖分類(lèi)號(hào)】 TU-0 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小產(chǎn)權(quán)房概念和類(lèi)型分析

近幾年來(lái)， 房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為我國(guó)社會(huì)大眾密切關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題，伴隨著全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)頻頻高漲，農(nóng)村建設(shè)的房屋大量空置，相較于城市住房，價(jià)格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”便引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。究于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，理論和實(shí)務(wù)界均沒(méi)有統(tǒng)一的定義，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，因?yàn)闆](méi)有任何一部法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，因而從法律上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的界定也就無(wú)從談起了；從當(dāng)前政策角度看，2008年3月上旬，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專(zhuān)訪(fǎng)的時(shí)明確指出，中央從來(lái)沒(méi)有允許過(guò)“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念是媒體誤導(dǎo)的結(jié)果。所以，從黨和國(guó)家的政策上看“小產(chǎn)權(quán)房”也是沒(méi)有權(quán)威概念的；從目前實(shí)務(wù)上，“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)”抑或“完全產(chǎn)權(quán)”而言的， “大產(chǎn)權(quán)房”是指依法有償使用國(guó)有土地，由國(guó)家有償將國(guó)有土地出讓給建設(shè)單位，依法開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售，由國(guó)家主管部門(mén)登記、征收稅費(fèi)，頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并可進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的住房。

我們認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是指房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)無(wú)償取得土地使用權(quán)、占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，甚至沒(méi)有權(quán)利證書(shū)，且不能對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住宅，所占用的土地包括農(nóng)村宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地或農(nóng)用地。包含以下四種類(lèi)型：

1.1 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依照法定程序無(wú)償取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)后，自行建設(shè)住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明，農(nóng)民在宅基地上建設(shè)住宅，許多農(nóng)民在進(jìn)城誤工或者有多處住宅后，面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓自己的小產(chǎn)權(quán)房，引起許多的糾紛。這一形式是小產(chǎn)權(quán)房的典型代表。

1.2 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，由集體成員（集體企業(yè)職工或者該村村民）共同出資集中建設(shè)的住宅，并持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。

1.3 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員利用無(wú)償取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)建造的住宅，轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或組織，受讓人持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這是第一種類(lèi)型流轉(zhuǎn)后的類(lèi)型。

1.4 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從謀取經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，占用農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地或者農(nóng)村宅基地，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并將開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，持有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)出具的產(chǎn)權(quán)證明。這種類(lèi)型使得小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模成批量的向社會(huì)銷(xiāo)售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識(shí)到權(quán)利受限制但價(jià)格便宜而爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的比較分析：①房屋所依附的土地性質(zhì)不同。大產(chǎn)權(quán)房建造于有償出讓取得的國(guó)有城鎮(zhèn)土地上的，而小產(chǎn)權(quán)房則修建于農(nóng)村無(wú)償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權(quán)不同。大產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)為城市建設(shè)用地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是農(nóng)村集體所有權(quán)。城市建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出資、互換、贈(zèng)與或者抵押，其依法自由處置。而農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)，只能有條件的在該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)。③房屋權(quán)屬證件頒發(fā)主體不同。小產(chǎn)權(quán)房因依附的土地性質(zhì)，不屬于國(guó)家政府機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的對(duì)象，所以只能由不具備發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的主體資格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權(quán)歸屬的證明，因?yàn)猷l(xiāng)村組集體是國(guó)家所有權(quán)的基層人。[1]大產(chǎn)權(quán)房則是法律所規(guī)定頒發(fā)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證的范疇。④房屋權(quán)屬流轉(zhuǎn)對(duì)象的不同。大產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象是沒(méi)有限制的，而小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)對(duì)象只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員，城鎮(zhèn)等非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員是不能作為流轉(zhuǎn)對(duì)象的，這當(dāng)然是由小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)和具有保障性決定的。⑤權(quán)利人行使權(quán)利的限制不同。我國(guó)《土地管理法》第62條第4款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。沒(méi)有地，也就無(wú)法建房。而大產(chǎn)權(quán)房只要符合轉(zhuǎn)讓和受讓的條件，均有自由處分和購(gòu)置房產(chǎn)。⑥所訂立買(mǎi)賣(mài)契約的效力不同。我國(guó)對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房，只要依法成立的買(mǎi)賣(mài)契約，均認(rèn)定為協(xié)議有效，所形成的該項(xiàng)債權(quán)應(yīng)當(dāng)作為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因；而小產(chǎn)權(quán)房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然無(wú)效。

2 小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問(wèn)題

2.1 小產(chǎn)權(quán)房土地的法律問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠熱銷(xiāo)，最吸引民眾的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的當(dāng)今社會(huì)，即使經(jīng)過(guò)中央政府的調(diào)控打壓，房?jī)r(jià)的丈夫得到有效地控制，但是期望房?jī)r(jià)大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房?jī)r(jià)如此高企的時(shí)代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套住房，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是同地段商品房?jī)r(jià)格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房也就在情理之中了。雖然小產(chǎn)權(quán)房在占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，收益、處分兩項(xiàng)權(quán)能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點(diǎn)關(guān)注的，對(duì)于要解決基本居住問(wèn)題的中低收入老百姓來(lái)言，并不重要，其更關(guān)注的是占有、使用這兩項(xiàng)權(quán)能。

小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為什么會(huì)這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費(fèi)用方面，與商品房相差并不多，當(dāng)然，商品房對(duì)建筑材料的質(zhì)地等要求較小產(chǎn)權(quán)房要高，價(jià)格相對(duì)高，其實(shí)，差異并不在這，而是：小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，該幅土地是沒(méi)有繳納土地出讓金，土地對(duì)其來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)成本的，其價(jià)值是由建筑安裝等成本和適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，這就造成了兩者之間價(jià)格懸殊的緣由。

因此，我們認(rèn)為探討小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題就必須深入地探討研究小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的土地法律問(wèn)題。

根據(jù)我國(guó)根本大法《憲法》第十條的規(guī)定，我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制和勞動(dòng)群眾集體所有制，即國(guó)家所有和集體所有，任何組織和個(gè)人都不能擁有國(guó)有土地的所有權(quán)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不允許轉(zhuǎn)移的。國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)通過(guò)有償出讓的方式進(jìn)入到土地市場(chǎng)。土地使用權(quán)的出讓?zhuān)侵竾?guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過(guò)程中，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表人，有權(quán)代表國(guó)家的縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)，市縣地方人民政府的土地管理部門(mén)具體代表市縣人民政府主管?chē)?guó)有土地使用權(quán)出讓的行政管理工作。

出讓土地使用權(quán)僅限于城市規(guī)劃以?xún)?nèi)的國(guó)有土地，集體所有的土地需經(jīng)政府一發(fā)征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法神清使用國(guó)有土地”，但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況以外”，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果要在集體土地上進(jìn)行建設(shè)，只能在以下三種情況下才被允許：建設(shè)鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)，集體成員建住宅，建公共設(shè)施和公益設(shè)施等，這三種情況也都需要依法批準(zhǔn)，才能使用農(nóng)民集體所有的土地，法律嚴(yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用。

《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設(shè)施；《物權(quán)法》第一百二十五條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)以上法律規(guī)定的解讀，我們可以看出：只有縣級(jí)以上人民政府才能待編國(guó)家出讓城市規(guī)劃內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)是一種不完整的權(quán)利，集體所有的土地需要經(jīng)政府依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能由政府出讓土地使用權(quán)。一旦國(guó)家建設(shè)需要使用集體所有的土地時(shí)，國(guó)家只需要通過(guò)征用集體土地就可以了，征地是國(guó)家的行政行為，帶有強(qiáng)制性，被征用者只有無(wú)條件的服從。按照世界各國(guó)的通行做法，征用范圍是嚴(yán)格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國(guó)防、環(huán)境保護(hù)，公共活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)的需要，我國(guó)則擴(kuò)大到國(guó)家的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍。

因此，無(wú)論是對(duì)我國(guó)城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地使用權(quán)的處置，還是對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的處置，政府是處于權(quán)威的權(quán)利中心，擁有絕對(duì)的話(huà)語(yǔ)權(quán)。

政府壟斷了土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)從九十年代房改以來(lái)已經(jīng)被推上高位，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房又不能有保障地供應(yīng)，在集體土地上建房，買(mǎi)房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒(méi)有土地出讓金的集體土地上建設(shè)起來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房，成為住房市場(chǎng)需要洪流中的一塊凹地，面對(duì)政府對(duì)土地的控制，高不可及的房?jī)r(jià)幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來(lái)。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2008年小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，占到西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的25～30%，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的40～50%，小產(chǎn)權(quán)房總面積已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的40%以上。[2]

“小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治的格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)——，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等，利益的平衡，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求”[3]。

《土地管理法》第十條，對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了明確的規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由本村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村解題經(jīng)濟(jì)組織的或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。從該規(guī)定中我們可以看出：集體土地產(chǎn)權(quán)有四級(jí)主體，村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會(huì)，村民小組，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

法律的這一規(guī)定已不能適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經(jīng)濟(jì)組織比如村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，早已經(jīng)名存實(shí)亡或不復(fù)存在了；二是村民委員會(huì)從理論上雖是一個(gè)村民自治組織，但實(shí)際上它已經(jīng)具有政府智能，除了發(fā)展本村的生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)，協(xié)調(diào)民間糾紛等，更多的是協(xié)調(diào)政府完成計(jì)劃生產(chǎn)、稅收、征兵等政府職責(zé)。因此，村民委員會(huì)很難集中精力行使管理農(nóng)村土地資產(chǎn)這一農(nóng)民最為重要的財(cái)產(chǎn)管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會(huì)進(jìn)行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的規(guī)定很不明確，其他農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村有很多個(gè)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，農(nóng)、工、商、貿(mào)平行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到底由哪個(gè)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理是不明確的。

由于我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治，城鄉(xiāng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面滯后，大部分農(nóng)村地區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建房，首先是滿(mǎn)足本集體組織成員居住的基本要求，“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”[4]，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問(wèn)題，在經(jīng)過(guò)審批的集體建設(shè)用地上建房，同樣是滿(mǎn)足成員的基本居住要求。其次，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委員會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋，或者將土地發(fā)包出去，由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，或者約定利潤(rùn)分配比例與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合建設(shè)房屋，縣級(jí)以上政府雖然無(wú)法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會(huì)是直接獲得的，開(kāi)發(fā)商也獲得部分建設(shè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，購(gòu)房者以遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格取得房屋居住權(quán)，這部分購(gòu)房者中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕?，外地到該地區(qū)打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來(lái)，我國(guó)的GDP每年都是高速增長(zhǎng)，折射出社會(huì)保障體制建設(shè)方面的嚴(yán)重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會(huì)中下階層，城鄉(xiāng)法杖不平衡首先受損害的是鄉(xiāng)村。因此，在這種情況下建成的小產(chǎn)權(quán)房使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會(huì)發(fā)展的宏觀(guān)大局來(lái)看，是可以接受的，只要開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中獲益的是正常標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)利潤(rùn)就可以，我們不能茍求開(kāi)發(fā)商參建無(wú)利可圖，只要和經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會(huì)中下階層的居住問(wèn)題，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)獲益，也有利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，這雖然不是中央政府積極推進(jìn)的一項(xiàng)措施，也是基層組織自發(fā)探索集體土地流轉(zhuǎn)的一種形式。

對(duì)于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應(yīng)眼里給予打擊，堅(jiān)決拆除并予以處罰；對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上違規(guī)建房，對(duì)耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責(zé)任，進(jìn)行處罰，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。以上兩種情況在執(zhí)行過(guò)程中需要嚴(yán)格甄別，加大對(duì)耕地的保護(hù)力度，防止魚(yú)目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。

2.2 小產(chǎn)權(quán)房處分的法律問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房的占有、使用權(quán)利在業(yè)主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過(guò)二次轉(zhuǎn)讓未獲取價(jià)差受益，就存在一定的保障，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的處分權(quán)利本身就得不到法律的保障。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地使用權(quán)證，沒(méi)有國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證，甚至沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有法律意義上的物權(quán)，在流轉(zhuǎn)過(guò)程中極易產(chǎn)生糾紛，糾紛產(chǎn)生后又不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的法律法規(guī)，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

由于小產(chǎn)權(quán)房全力本身的不清楚，不充分，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地（房屋）大幅增長(zhǎng)的情況下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，收回原有房屋，這也使得小產(chǎn)權(quán)糾紛成為全國(guó)性的司法難題。

北京由于房?jī)r(jià)上漲很快，城市化進(jìn)程迅速，大量流動(dòng)人口蜂擁而至，周邊郊縣小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛，小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也頻頻發(fā)生。2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋合同應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買(mǎi)受人賠償損失；其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

我們可以通過(guò)被媒體追蹤報(bào)道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案來(lái)解讀北京高級(jí)人民法院的規(guī)定在具體案例是如何理解應(yīng)用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買(mǎi)賣(mài)合同上除雙方簽字外，還有所在大隊(duì)的蓋章以及見(jiàn)證人的簽名。

2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無(wú)效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。該案上訴至北京市第二中級(jí)人民法院作出雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無(wú)效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書(shū)所確定的索賠原則，在北京市通州區(qū)人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬(wàn)元。經(jīng)審理，通州區(qū)人民法院認(rèn)為，李玉蘭作為買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣(mài)人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失這兩個(gè)因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬(wàn)元。最后，通州區(qū)人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買(mǎi)房人李玉蘭經(jīng)濟(jì)的損失約占房屋評(píng)估價(jià)的70%。

如果是商品房買(mǎi)賣(mài)，在成交四年后因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，而賣(mài)房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)就截然相反了，因?yàn)檗r(nóng)民在自己宅基地上建成的房屋出賣(mài)時(shí)，因宅基地是農(nóng)民集體所有只能在同村村民之間轉(zhuǎn)讓?zhuān)鈦?lái)的居民不可能享有宅基地使用權(quán)而不能買(mǎi)地此小產(chǎn)權(quán)房，外來(lái)的居民不具備購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的主體資格，所以只要賣(mài)房人后悔，這樣的買(mǎi)賣(mài)就不受法律的保護(hù)。在合同違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效的情況下，合同自始不產(chǎn)生效力，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣(mài)房人不反悔，買(mǎi)房人就會(huì)因買(mǎi)賣(mài)合同而實(shí)際占有、使用該房屋，就不會(huì)形成民事訴訟。如果機(jī)械地以主體不適格為由認(rèn)定合同自始無(wú)效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買(mǎi)賣(mài)四年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲許多，各自返還，明顯是賣(mài)房人違約，卻是獨(dú)享四年的價(jià)格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場(chǎng)70%的賠償，相當(dāng)于4.5萬(wàn)元最初的投資而言，還是獲得了較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。因此，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買(mǎi)賣(mài)很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護(hù)。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，無(wú)法在房管部門(mén)備案，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不在政府部門(mén)的監(jiān)管范圍內(nèi)的，一旦產(chǎn)生房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，以及房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)困難，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)無(wú)法向銀行貸款融資等問(wèn)題時(shí)，救濟(jì)途徑非常的有限。

2.3 小產(chǎn)權(quán)房的政策問(wèn)題。在我國(guó)，黨的政策對(duì)法律的制定有指導(dǎo)作用，黨的政策是我國(guó)制定具體法律的依據(jù)。近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律存在諸多急需完善地方，了解小產(chǎn)權(quán)房方面的政策，對(duì)預(yù)測(cè)相關(guān)法律的制定和修改是大有幫助的。

1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的【1999】39號(hào)文件，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r(nóng)村購(gòu)買(mǎi)的房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為小產(chǎn)權(quán)房。2007年建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)了這類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。

2007年12月11日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常委會(huì)會(huì)議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開(kāi)發(fā)。2008年用國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”，“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”

從法理上看，國(guó)辦通知建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示既非法律也非行政法規(guī)，但可以看出中央政府是禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的，如果小產(chǎn)權(quán)房不能流轉(zhuǎn)，只能限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才擁有，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒(méi)有發(fā)展空間，還要面臨已建成已經(jīng)銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房如何處理的問(wèn)題，在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是以一個(gè)單純的法律問(wèn)題，而更多的是一個(gè)政治問(wèn)題。

3 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合理制度安排的建議

3.1 長(zhǎng)期安排：農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)使得小產(chǎn)權(quán)房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國(guó)有土地的價(jià)格差距，因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，首先要妥善解決農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行無(wú)償無(wú)限期的使用制度，使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀態(tài)之下，土地不能按照價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用，也不能反映供求關(guān)系，更不能形成地產(chǎn)市場(chǎng)，因而土地資源也難得到合理的配置。

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革的成果就是實(shí)現(xiàn)了從國(guó)有土地的“三無(wú)制度”即無(wú)流動(dòng)、無(wú)償、無(wú)期限到“三有制度”即有流動(dòng)、有償、有期限的土地使用制度的轉(zhuǎn)變。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓的方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，逐步建立起地產(chǎn)市場(chǎng)，促使土地使用權(quán)的合理流動(dòng)，通過(guò)交易明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開(kāi)展土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租。中國(guó)未來(lái)要解決的最大難題，是8億農(nóng)民的致富問(wèn)題，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村任重道遠(yuǎn)。土地是人類(lèi)的財(cái)富之母，土地的巨大效益離不開(kāi)土地的合理利用及有效配置。國(guó)有土地制度改革的成功無(wú)疑給農(nóng)村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發(fā)展過(guò)程，許多農(nóng)村人口進(jìn)程務(wù)工，舉家遷徙居住，保留農(nóng)村住房已無(wú)必要，但如果房產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)，就抑制物的效用，也剝奪了農(nóng)民自住籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。也有許多農(nóng)村人口沒(méi)有進(jìn)程務(wù)工，但現(xiàn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展必須通過(guò)機(jī)械化、產(chǎn)業(yè)化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。農(nóng)村土地必須有效正和，進(jìn)行流轉(zhuǎn)，才能打破戶(hù)戶(hù)割據(jù)、村村占有的局面。

2008年黨的明確提出，允許農(nóng)民按照自愿有償?shù)脑瓌t，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、個(gè)分合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有條件的地方可以發(fā)展專(zhuān)業(yè)大戶(hù)，家庭農(nóng)場(chǎng)，農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社等規(guī)模主體，《中央推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題決策》中規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。這“三個(gè)不得”也就明確規(guī)定了集體土地流轉(zhuǎn)的底限。

現(xiàn)在城市居民享有社會(huì)保障，農(nóng)村村民享有集體土地使用權(quán)，可以嘗試進(jìn)行置換，完成農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)變；鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶(hù)，農(nóng)業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；建立流轉(zhuǎn)土地登記制度，對(duì)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押集體土地的行為統(tǒng)一登記，集中管理，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一體化，當(dāng)農(nóng)村集體土地與城市國(guó)有土地沒(méi)有差別，實(shí)現(xiàn)了“同地同價(jià)”的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的主要問(wèn)題自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：區(qū)別類(lèi)型、逐步消化、避免強(qiáng)拆。

3.2.1 對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優(yōu)先考慮收購(gòu)，不能夠補(bǔ)辦手續(xù)的，作為廉租房使用，能夠補(bǔ)辦手續(xù)的就作為經(jīng)濟(jì)適用房使用，彌補(bǔ)政府在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流轉(zhuǎn)，規(guī)定同村村民享有優(yōu)先受讓權(quán)，就賦予了農(nóng)民處分權(quán)，幫助農(nóng)民盤(pán)活資產(chǎn)，最大限度地發(fā)揮物的效能。集體土地包括：農(nóng)地（耕地和其他種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地）、建設(shè)用地（宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地）

3.2.3 對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過(guò)審批為職工建造的住宅，應(yīng)當(dāng)規(guī)定集體企業(yè)內(nèi)部員工享有優(yōu)先受讓權(quán)，以后也可以逐步流轉(zhuǎn)

3.2.4 對(duì)于違反《土地管理法》，在農(nóng)地上建造的房屋，堅(jiān)決打擊，拆除同時(shí)進(jìn)行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過(guò)程，而該制度也會(huì)隨著博弈的持續(xù)進(jìn)而不斷調(diào)整。我國(guó)的改革始于農(nóng)村，經(jīng)過(guò)城市化的發(fā)展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農(nóng)村，只有立足農(nóng)村，逐步消除城鄉(xiāng)差距，開(kāi)展城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，才具有規(guī)劃時(shí)代的現(xiàn)實(shí)意義！

參考文獻(xiàn)

1 楊宇著.農(nóng)民土地權(quán)益與農(nóng)村基層民主建設(shè)研究：試論農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度與村民自治關(guān)系，北京：中國(guó)社會(huì)出版社，2007

篇4

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 按揭

一、建立按揭當(dāng)事人利益均衡保護(hù)機(jī)制

（一）關(guān)于按揭人轉(zhuǎn)讓債權(quán)、債務(wù)的法律規(guī)制

傳統(tǒng)民法認(rèn)為，債務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)，債務(wù)人必須征得債權(quán)人同意，而債權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，僅需通知債務(wù)人即可。按揭人對(duì)其債權(quán)債務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，涉及開(kāi)發(fā)商和銀行以及樓花預(yù)售與樓花按揭兩種法律關(guān)系，按揭人在與開(kāi)發(fā)商的樓花預(yù)售合同中是債權(quán)人，而在其與銀行的按揭合同中則是債務(wù)人，他對(duì)債的轉(zhuǎn)讓就包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓與債務(wù)轉(zhuǎn)讓兩種。

按揭人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)追Q(chēng)“炒樓花”。是指預(yù)購(gòu)人將未竣工交付的商品房再轉(zhuǎn)讓的行為。炒樓花本質(zhì)上是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，樓花再轉(zhuǎn)讓與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育情況息息相關(guān)，故立法機(jī)關(guān)未明確予以允許或禁止。從理論上講，樓花再轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，因?yàn)槠浔举|(zhì)是轉(zhuǎn)讓購(gòu)房合同債權(quán)，所以不必征得開(kāi)發(fā)商的同意。實(shí)踐中，根據(jù)最高人民法院規(guī)定，預(yù)購(gòu)方在預(yù)售方實(shí)際交付房屋前將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人的，符合法律政策規(guī)定的，應(yīng)予準(zhǔn)許。但是在樓花按揭中，由于購(gòu)房人已將其在預(yù)售合同中的權(quán)利移轉(zhuǎn)于銀行作為貸款的擔(dān)保，如果樓花轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪蛊鋼?dān)保的效力受到影響，從而引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。所以設(shè)定按揭的樓花轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該受到限制。按揭人須經(jīng)按揭權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓。為保護(hù)按揭權(quán)人的利益，法律應(yīng)規(guī)定，按揭權(quán)人有權(quán)就轉(zhuǎn)讓樓花所得價(jià)款提前受償。對(duì)于轉(zhuǎn)讓樓花價(jià)格明顯低于實(shí)際價(jià)格，按揭權(quán)人有權(quán)予以制止，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。另外因樓花按揭是需要登記的，因而其轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)過(guò)登記才顯公平。

按揭人的債務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵赴唇胰藢⑵鋵?duì)銀行的承擔(dān)的貸款債務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人。此時(shí)，按揭人必須征得銀行的同意，因?yàn)橘?gòu)房人在按揭中不僅用其樓花所有權(quán)期待權(quán)作保證，而且還有信譽(yù)擔(dān)保的成分，銀行給予購(gòu)房人按揭貸款是基于對(duì)購(gòu)房人良好信譽(yù)的信任。同時(shí)鑒于開(kāi)發(fā)商又系購(gòu)房人的保證人，這種債務(wù)轉(zhuǎn)讓會(huì)與保證人的保證責(zé)任產(chǎn)生聯(lián)系，為了保護(hù)保證人的利益，《擔(dān)保法》第 23 條規(guī)定：“保證期間，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得保證人書(shū)面同意，保證人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)保證責(zé)任?！边@說(shuō)明借款（購(gòu)房）人在轉(zhuǎn)讓其債務(wù)時(shí)，除應(yīng)征得銀行的同意外，還應(yīng)取得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意，如未經(jīng)開(kāi)發(fā)商的同意，則其轉(zhuǎn)讓行為雖能成立，但開(kāi)發(fā)商就其轉(zhuǎn)讓后的債務(wù)不承擔(dān)保證責(zé)任，這必將給銀行的預(yù)期利益造成極大的威脅。

（二） 完善房地產(chǎn)按揭登記制度，增強(qiáng)按揭交易安全

不動(dòng)產(chǎn)登記法上，除物權(quán)法上權(quán)利得為登記權(quán)利外，尚有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)或物上請(qǐng)求權(quán)登記制度，即所謂預(yù)登記或異議登記制度。德國(guó)民法稱(chēng)為異議登記，預(yù)告登記；日本稱(chēng)預(yù)登記及假登記。預(yù)登記，是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)所需的條件缺乏或尚未成就時(shí)，即權(quán)利人只對(duì)未來(lái)取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而允許進(jìn)行的登記。預(yù)登記的效力是：保全作用，即保全請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的優(yōu)先權(quán)。預(yù)登記制度是為保護(hù)尚未成立物權(quán)的權(quán)利，而將物權(quán)公示手段適用于債法上的請(qǐng)求權(quán)，并使得該請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)特有效力的保全措施。預(yù)登記制度，可以說(shuō)是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域滲透或擴(kuò)張，通過(guò)預(yù)登記，債法上的請(qǐng)求權(quán)也有了對(duì)抗第三人的效力，即不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。

我國(guó)目前對(duì)買(mǎi)賣(mài)期房實(shí)行了預(yù)售、預(yù)購(gòu)登記制度，在實(shí)踐中得到了很好的執(zhí)行，此種預(yù)登記對(duì)商品房預(yù)售關(guān)系的穩(wěn)定具有積極意義。但是對(duì)預(yù)售商品房按揭登記的有關(guān)規(guī)定卻沒(méi)有很好地貫徹執(zhí)行，其根源仍在于將按揭視同為抵押，雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對(duì)預(yù)售商品房“抵押”登記作了規(guī)定，但在實(shí)踐中登記主管部門(mén)往往只對(duì)取得了產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房辦理抵押登記，重視現(xiàn)房抵押登記而忽視了預(yù)售商品房按揭登記。如此導(dǎo)致了預(yù)售商品房按揭的效力處于不確定狀態(tài)，不利于按揭法律關(guān)系的穩(wěn)定和對(duì)按揭權(quán)人的保護(hù)。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售登記（確認(rèn)債權(quán)，即所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)）對(duì)于商品房產(chǎn)權(quán)登記（確認(rèn)物權(quán)，即所有權(quán)）來(lái)講是預(yù)登記，那么預(yù)售商品房按揭登記（確認(rèn)債權(quán)擔(dān)保，即以所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)設(shè)立的擔(dān)保）對(duì)于商品房抵押登記（確認(rèn)物權(quán)擔(dān)保，即以所有權(quán)設(shè)立的擔(dān)保）來(lái)講也應(yīng)視為預(yù)登記，我們完全可依據(jù)預(yù)登記的基本法理，對(duì)預(yù)售商品房按揭登記作出合理的規(guī)范。如此一方面可以有效保護(hù)按揭權(quán)人對(duì)房屋期權(quán)的擔(dān)保權(quán)益，保障按揭交易的內(nèi)部安全；另一方面，按揭登記使按揭權(quán)公示，能夠警示不特定之第三人慎為任何針對(duì)按揭標(biāo)的之交易行為，因此對(duì)強(qiáng)化按揭交易的外部安全亦有積極意義。預(yù)登記制度使權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)獲得充分的保護(hù)，權(quán)利人即可大膽創(chuàng)設(shè)債權(quán)、物權(quán)，從而促進(jìn)交易的發(fā)展，其動(dòng)態(tài)安全亦可獲充分的保護(hù)。

二、建立房地產(chǎn)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

在房地產(chǎn)按揭中，因貸款一般需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能付清，這期間存在著因按揭人的資信情況、償還能力、房屋破損等許多難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。

（一） 擔(dān)保物風(fēng)險(xiǎn)及防范

所謂擔(dān)保物風(fēng)險(xiǎn)，是指作為貸款擔(dān)保標(biāo)的的房屋從實(shí)物形態(tài)上不能有效存續(xù)或從權(quán)利形態(tài)上不能使抵押權(quán)合法生效而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：

1.由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е路课菸茨芸⒐そ桓兜娘L(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行要加強(qiáng)對(duì)按揭款項(xiàng)使用情況的監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)展?fàn)顩r的關(guān)注、監(jiān)督，堅(jiān)持由每個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)管員定期對(duì)工程進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)工程進(jìn)度與用款情況是否協(xié)調(diào)一致作出評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)工程有延期甚至“爛尾”的可能時(shí)，及早采取防范措施。可要求開(kāi)發(fā)商將包括土地使用權(quán)在內(nèi)的整個(gè)項(xiàng)目抵押給按揭銀行。如此一可防止發(fā)生在建工程與售出房屋重復(fù)抵押的問(wèn)題，二可約束開(kāi)發(fā)商，防止其將全部權(quán)利變現(xiàn)后中斷開(kāi)發(fā)。

2.因不可抗力、意外事件而導(dǎo)致抵押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

為防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，銀行在與借款人簽訂抵押貸款合同時(shí)，應(yīng)要求借款人對(duì)抵押物購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，以貸款銀行作為第一受益人，在貸款本息償還之前，保險(xiǎn)單由銀行占管。發(fā)生不可抗力導(dǎo)致房屋實(shí)際滅失時(shí)，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對(duì)保險(xiǎn)賠償金行使物上代位權(quán)而優(yōu)先償付自己的債權(quán)。同時(shí)借款人也因購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)而將不可抗力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而免除了向貸款人的償債義務(wù)。

3.擔(dān)保物的合法性風(fēng)險(xiǎn)。抵押物的合法性風(fēng)險(xiǎn)是指擔(dān)保物不符合有關(guān)法律規(guī)定而使擔(dān)保無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)常見(jiàn)的情況有：一是用于抵押的房產(chǎn)權(quán)利證件系掛失、偽造或變?cè)?；二是將已設(shè)立過(guò)抵押的房產(chǎn)超范圍再次抵押。三是未經(jīng)房產(chǎn)權(quán)利人授權(quán)，擅自抵押他人房產(chǎn)。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的防范，主要有賴(lài)于房地產(chǎn)主管部門(mén)嚴(yán)格依法行政，加強(qiáng)對(duì)抵押物的登記管理，主要應(yīng)著重于以下兩個(gè)方面的工作：一是審查該項(xiàng)房地產(chǎn)是否符合進(jìn)入市場(chǎng)抵押的條件；二是審查該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利證照文件與權(quán)證存根及有關(guān)檔案記錄內(nèi)容是否相符，在此基礎(chǔ)上，將有查封扣押、列入拆遷范圍、掛失補(bǔ)證的房地產(chǎn)信息輸入微機(jī)進(jìn)行系統(tǒng)管理，以防不法之徒利用管理上的漏洞進(jìn)行欺詐。此外，還應(yīng)建立抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)驗(yàn)證制度，由產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)對(duì)抵押的房地產(chǎn)證書(shū)進(jìn)行審驗(yàn)，并出具書(shū)面的驗(yàn)證結(jié)果，此舉可有效杜絕偽造、變?cè)旆康禺a(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的消極影響。

（二） 開(kāi)發(fā)商騙貸風(fēng)險(xiǎn)及防范

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)資金的需求量往往超出開(kāi)發(fā)商的實(shí)際融資能力。有的開(kāi)發(fā)商在直接向銀行融資有困難的情況下，便會(huì)采取一些不當(dāng)手段騙取銀行貸款。其中，最常見(jiàn)的是開(kāi)發(fā)商以虛假銷(xiāo)售的方式套現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商與“買(mǎi)房人”簽訂虛假“購(gòu)房合同”,出具虛假的首付款發(fā)票，由“買(mǎi)房人”出面辦理個(gè)人住房貸款手續(xù)。在貸款轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商帳戶(hù)以后，“買(mǎi)房人”并不會(huì)按約履行還貸義務(wù)。而且，開(kāi)發(fā)商利用這種手段套現(xiàn)時(shí)，所賣(mài)出房屋往往是面積大、價(jià)格高、朝向差的滯銷(xiāo)房屋，而且有時(shí)甚至在房屋價(jià)格上大做文章，在房屋正常銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上擅自加價(jià)，已回收其向“買(mǎi)房人”支付的好處費(fèi)。這種情況下，開(kāi)發(fā)商等于是把房屋高價(jià)批發(fā)給了銀行，銀行在處置房屋時(shí)必然會(huì)因房屋的質(zhì)次價(jià)高而遭受損失。

防范開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，貸款銀行應(yīng)注意：首先，在對(duì)一個(gè)新項(xiàng)目提供按揭時(shí)，應(yīng)留存該項(xiàng)目的所有合法證件、證明和銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格，便于日后對(duì)同一項(xiàng)目中房屋銷(xiāo)售價(jià)格的比較。對(duì)售價(jià)不合理的高于其他同類(lèi)房屋的情況，要加強(qiáng)審核力度，可要求這類(lèi)貸款申請(qǐng)人補(bǔ)做房屋價(jià)格評(píng)估并作必要說(shuō)明。貸款銀行認(rèn)為不能合理解釋房屋差價(jià)的，或售價(jià)過(guò)分高于評(píng)估價(jià)格的，可不予貸款或按評(píng)估價(jià)格確定相應(yīng)貸款額。其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款申請(qǐng)人的資信審查工作，對(duì)其工作單位、收入證明、預(yù)付款情況重點(diǎn)審查，進(jìn)行必要的調(diào)查核實(shí)。最后，銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)豪華別墅、一人購(gòu)買(mǎi)數(shù)套房屋等易于發(fā)生開(kāi)發(fā)商套現(xiàn)情況的貸款申請(qǐng)案要注意適用有關(guān)政策，對(duì)不符合扶持居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用住房原則的申請(qǐng)案，要嚴(yán)格控制放貸。

三、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及其防范

（一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)含義

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人持有的住房貸款或資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失。這種損失可從兩方面來(lái)看，一方面是貸款人因住房貸款債權(quán)不易及時(shí)變現(xiàn)而喪失金融市場(chǎng)上所出現(xiàn)的更有利可圖的投資機(jī)會(huì)，另一方面是住房貸款債權(quán)不易及時(shí)變現(xiàn)，而在存款人擠提存款或貸款人的其他債權(quán)人要求其清償債務(wù)時(shí)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，最嚴(yán)重的后果是貸款人因資金周轉(zhuǎn)不靈而破產(chǎn)、倒閉。

住房貸款是一種零星性的貸款，借款人一般要求比較長(zhǎng)的還款期限，而且具有很強(qiáng)的地域性，違約風(fēng)險(xiǎn)也比較大，所以，在沒(méi)有擔(dān)保和其他債權(quán)保證的措施下，住房貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓是相當(dāng)困難的。與一般金融資產(chǎn)相比，住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

（二）防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑

1、政府支持開(kāi)辦按揭貸款二級(jí)市場(chǎng)。即貸款人可將貸款債權(quán)自由轉(zhuǎn)讓及利用抵押權(quán)為擔(dān)保發(fā)行債券融資的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)的主要作用是轉(zhuǎn)移一級(jí)市場(chǎng)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)達(dá)的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)不僅可以提高住房貸款的流動(dòng)性，使貸款人轉(zhuǎn)移違約風(fēng)險(xiǎn)，而且還有利于形成全國(guó)性的住房貸款市場(chǎng)，從而使各地住房貸款的條件、利率等趨向均衡，促進(jìn)住房貸款業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展。住房貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展是住房貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的重要條件，而二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)政府的支持。政府可以通過(guò)以下方式支持二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展：①制定和實(shí)施住房貸款法規(guī)，促使住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)化，為住房貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供有利條件；②通過(guò)向住房貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)促進(jìn)住房貸款同質(zhì)化，降低信用風(fēng)險(xiǎn)，從而提高住房貸款債權(quán)的流動(dòng)性；?、叟e辦政府所有的從事二級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)通過(guò)其參與二級(jí)市場(chǎng)來(lái)活躍市場(chǎng)，推動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)了，會(huì)拉動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，政府支持二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際上就是支持一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

2、按揭貸款債權(quán)證券化。按揭貸款債權(quán)的順利轉(zhuǎn)讓必須借助于一定的金融工具，而最為規(guī)范、便于流通的首選工具便是證券。由于現(xiàn)行金融政策不允許銀行自營(yíng)證券業(yè)務(wù)，所以在制度設(shè)計(jì)上，貸款銀行不能直接以貸款債權(quán)為擔(dān)保發(fā)行證券。可考慮借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，成立類(lèi)似“住房貸款證券公司”的中介機(jī)構(gòu)，貸款銀行可將貸款債權(quán)出售給該證券公司。該中介公司為了能夠源源不斷的買(mǎi)進(jìn)新的按揭貸款債權(quán)必須要有充分的資金支持，其資金來(lái)源主要是向投資者發(fā)行按揭貸款債券，該債券應(yīng)當(dāng)能夠在證券交易市場(chǎng)自由轉(zhuǎn)讓。融資體制由住房一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，不僅能充分調(diào)動(dòng)社會(huì)的潛在資金，保證各類(lèi)公眾投資者有利可圖，在投資熱潮中使得住房建設(shè)資金來(lái)源廣泛，而且也使貸款銀行在特定的融資形式下，通過(guò)多環(huán)節(jié)、多形式的資金交易，即期限、權(quán)限和利率的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，達(dá)到延長(zhǎng)住房信貸期限、降低經(jīng)營(yíng)成本、減少債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而最終獲利的目的。

四、政府舉辦住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，綜合防范貸款風(fēng)險(xiǎn)

如采取上述措施仍不能有效防范上述風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，就需要借助政府的力量加以解決?？山梃b國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，由政府舉辦住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。擔(dān)保的方式有二：一是由該機(jī)構(gòu)為借款人提供信用保證，二是該機(jī)構(gòu)以較低的費(fèi)率提供住房貸款保險(xiǎn)，供借款人或貸款人投保。由政府舉辦住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，可以起到多方面的積極作用：

第一、經(jīng)由政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保，信用風(fēng)險(xiǎn)大大降低，可以刺激營(yíng)利性金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)中低收入居民住房貸款的發(fā)放，并提供條件更優(yōu)惠的貸款；

第二、經(jīng)由政府機(jī)構(gòu)提供保險(xiǎn)，使一般商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不愿承保的風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，個(gè)別性的住房貸款質(zhì)量趨于同質(zhì)，同時(shí)由于信用風(fēng)險(xiǎn)降低，從而也有利于貸款債權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)档妥》抠J款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；

第三、政府保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以只收取較低的保費(fèi)，從而鼓勵(lì)借款人或金融機(jī)構(gòu)投保并進(jìn)而促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)增發(fā)住房貸款。第二次世界大戰(zhàn)之后，在加拿大等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，因有政府舉辦的 住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供貸款保險(xiǎn)，極大刺激了金融機(jī)構(gòu)向普通居民發(fā)放優(yōu)惠的住房貸款。

參考文獻(xiàn):

[1]王澤鑒·民法學(xué)說(shuō)與判例研究·北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社, 1998

篇5

二、旅游房地產(chǎn)的目標(biāo)選擇

旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分支，是一個(gè)新興市場(chǎng)，是市場(chǎng)細(xì)分與深化的結(jié)果。它的目標(biāo)選擇有其自己的原則。按其細(xì)分的市場(chǎng)不同，旅游房地產(chǎn)有著不同的實(shí)現(xiàn)形式。

（一）環(huán)城度假房地產(chǎn)。城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發(fā)展，稱(chēng)之為環(huán)城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區(qū)，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時(shí)，景區(qū)的人氣和良好的生態(tài)環(huán)境使土地的增值，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而形成旅游、度假、商務(wù)、休閑于一體的旅游綜合體。

（二）主題公園。2007年4月17日，，地處成都溫江的置信國(guó)色天鄉(xiāng)樂(lè)園開(kāi)園。這是一個(gè)大型的旅游復(fù)合型地產(chǎn)，是以主題公園為首，帶動(dòng)周邊的旅游、商貿(mào)、住宅等發(fā)展的大型復(fù)合項(xiàng)目。成都作為中國(guó)西部的大都市，一直沒(méi)有現(xiàn)代化的大型主題公園。本土龍頭開(kāi)發(fā)商成都置信是第一個(gè)帶頭創(chuàng)辦的開(kāi)發(fā)商，置信對(duì)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行了全面升級(jí)，進(jìn)而調(diào)整為對(duì)整個(gè)區(qū)域的全面打造。隨著去年4月國(guó)色天鄉(xiāng)樂(lè)園一期建成并投入使用，這里已成為時(shí)下成都最具人氣的休閑熱點(diǎn)區(qū)域之一。經(jīng)過(guò)兩年多的持續(xù)開(kāi)發(fā)，國(guó)色天鄉(xiāng)主題樂(lè)園不但帶動(dòng)了整個(gè)溫江區(qū)域的發(fā)展，而且形成了以主題樂(lè)園為主的文化旅游產(chǎn)業(yè)。

（三）城市旅游地產(chǎn)。城市旅游地產(chǎn)主要針對(duì)的地塊多在旅游資源突出的旅游目的地城市。這類(lèi)旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)地具有突出的旅游吸引力，特別是生態(tài)環(huán)境。在旅游旺季雖然有旺盛的人氣，但都是以旅游觀(guān)光、度假為目的的短住宿需求客戶(hù)。這類(lèi)房地產(chǎn)主要用來(lái)滿(mǎn)足有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外地消費(fèi)者的休閑、度假需求。以海南為例，2007年，海南旅游接待人數(shù)1845萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)約13%。2008年雖然受汶川特大地震、落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過(guò)夜人數(shù)仍達(dá)2060萬(wàn)人次，保持10%的增長(zhǎng)。由此可知，未來(lái)的十年內(nèi)，海南接待的游客人次將快速穩(wěn)定地增長(zhǎng)，由酒店為代表的旅游住宿設(shè)施的需求量也將不斷增大。這就使建造足夠住酒店滿(mǎn)足游客住宿的需求呈現(xiàn)在眼前。而且隨著人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，游客對(duì)旅游地產(chǎn)需求檔次也不斷提高，如何及時(shí)向旅游消費(fèi)者提供快捷、方便、靈活、個(gè)性、健康、舒適、特色的產(chǎn)品也隨即成為海南旅游地產(chǎn)的重要發(fā)展方向。海南環(huán)境資源的獨(dú)一無(wú)二和不可再生性決定了其比其它任何地區(qū)都能更好地把房地產(chǎn)與旅游資源融合在一起。

三、旅游房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

由于我國(guó)旅游房地產(chǎn)的起步較其他發(fā)達(dá)國(guó)家晚，因此還存在些問(wèn)題。

（一）專(zhuān)業(yè)人才缺乏。旅游房地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)、企業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，要求從業(yè)人員有較高的素質(zhì)。其從業(yè)人員不僅需要掌握房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作方式以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等相關(guān)知識(shí)，而且還需具備酒店管理，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、旅游管理等專(zhuān)業(yè)技能。但是目前市場(chǎng)上從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的人員通常都缺乏綜合的專(zhuān)業(yè)能力。

（二）相關(guān)制度不健全。目前，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)制度并沒(méi)有完全與旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)接軌。例如我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十二條規(guī)定：商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。這對(duì)于以分時(shí)度假為代表的度假村的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了明確限制。行業(yè)法規(guī)的不完善，部分經(jīng)營(yíng)者鉆法律的空擋，給消費(fèi)者乃至整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了許多不良影響。

（三）開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)不足。目前還有為數(shù)不多的開(kāi)發(fā)商不是專(zhuān)業(yè)出身，從而導(dǎo)致對(duì)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)缺乏全面深入的了解。對(duì)于別國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，如何取其精華，去其糟粕成為旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)注的問(wèn)題。盡管旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)付諸實(shí)施，但對(duì)于一些根本性問(wèn)題還缺乏系統(tǒng)研究。如果盲目開(kāi)發(fā)可能造成資源的浪費(fèi)和環(huán)境的破壞。

旅游房地產(chǎn)是一個(gè)極具潛力的朝陽(yáng)行業(yè)，如果國(guó)家能在相應(yīng)法規(guī)方面多做完善，開(kāi)發(fā)培養(yǎng)旅游房地產(chǎn)業(yè)人才，行業(yè)中不斷出新，旅游房地產(chǎn)不僅能帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)成為人們的福祉。

參考文獻(xiàn)：

篇6

一、住房"部分產(chǎn)權(quán)"法律性質(zhì)諸學(xué)說(shuō)及其評(píng)析

關(guān)于住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：?jiǎn)为?dú)所有權(quán)說(shuō)、租賃權(quán)說(shuō)、共有權(quán)說(shuō)和他物權(quán)說(shuō)。

（一）單獨(dú)所有權(quán)說(shuō)

有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)屬于受到特殊限制的單獨(dú)所有權(quán)。其基本理由：

一是把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)有利于穩(wěn)定職工的隊(duì)伍，也是對(duì)社會(huì)分配不公的一種矯正措施。

二是把住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)成單獨(dú)所有權(quán)，符合住房商品化的目標(biāo)，有利于住房進(jìn)入市場(chǎng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

單獨(dú)所有權(quán)說(shuō)，能從我國(guó)住房改革的價(jià)值取向去把握住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)，有現(xiàn)實(shí)意義和可取之處。但該學(xué)說(shuō)也存在值得商榷的地方。首先，該學(xué)說(shuō)未看到將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為單獨(dú)所有權(quán)不公平的一面。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)住房是以行政手段分配的，而不是通過(guò)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)獲取的。其次，該學(xué)說(shuō)未注意到通過(guò)房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)與發(fā)展商完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作開(kāi)發(fā)的商品房在諸多方面存在的不同。通過(guò)房改獲取的住房未能反映房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成基本情況，不是一般意義上的商品房。再次，單獨(dú)所有權(quán)的理論設(shè)計(jì)不符合我國(guó)房改的實(shí)際情況。盡管現(xiàn)在各地房改的具體做法有所不同，但有些做法是比較一致的，如通過(guò)房改獲取的住房部分產(chǎn)權(quán)，在很多方面受到限制，特別是收益權(quán)和處分權(quán)都是有限的。

（二）租賃權(quán)說(shuō)

有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為租賃權(quán)。其基本理由：

一是購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間存在著行政隸屬關(guān)系或勞動(dòng)關(guān)系，購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)住房支付的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，仍有福利性質(zhì)，故屬租金而非價(jià)款。

二是有的地方房改政策規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位仍負(fù)有無(wú)償供水、供熱、修繕住房的義務(wù)。如《長(zhǎng)春市住房制度改革方案》規(guī)定："住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費(fèi)用，在政府沒(méi)有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。"租賃權(quán)說(shuō)只看到某些局部情況，未能正確反映住房部分產(chǎn)權(quán)的真正特征。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)是一種新型物權(quán)，而不屬于債權(quán)范疇，租賃權(quán)是債權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。而租賃權(quán)不含有收取租賃物孳息之權(quán)，也無(wú)處分租賃物之權(quán)，只有占有權(quán)、使用權(quán)和享受租賃物的自然效用之權(quán)。購(gòu)房人所付標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款，包括住房本身的建筑造價(jià)以及征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而租金僅僅包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)。第二，購(gòu)房人所持住房的法律憑證為產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而非租賃合同書(shū)。第三，租賃權(quán)說(shuō)僅僅是根據(jù)個(gè)別地方的暫時(shí)政策得出來(lái)的結(jié)論，不具有全面性、代表性和科學(xué)性。

（三）共有權(quán)說(shuō)

有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)為共有權(quán)。其基本理由：

一是有些部門(mén)規(guī)章和地方政策規(guī)定，購(gòu)房人和原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)所售住房享有共有權(quán)。

二是許多縣市在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)就將住房部分產(chǎn)權(quán)分成份額予以登記。

三是幾乎所有地方規(guī)章都規(guī)定："原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)"，"售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購(gòu)房人原投資所取得的產(chǎn)權(quán)比例分配"，"售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配".這些都是共有權(quán)的表現(xiàn)。

共有權(quán)說(shuō)反映了不少規(guī)章所規(guī)定的具體內(nèi)容，我們也不能排除把住房部分產(chǎn)權(quán)定性為共有權(quán)的可取之處。然而從許多地方規(guī)章和政策對(duì)住房部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定來(lái)看，有許多規(guī)定有別于共有權(quán)的法律特征和效果。第一，住房部分產(chǎn)權(quán)人，即購(gòu)房人，大多為自住自用，原產(chǎn)權(quán)單位并無(wú)共同占有、使用、收益和處分權(quán)，共有權(quán)無(wú)從體現(xiàn)。如果購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)住房有共有權(quán)，就等于說(shuō)購(gòu)房人無(wú)償占有、使用、收益著原產(chǎn)權(quán)單位的房屋份額，這與共有權(quán)的本質(zhì)要求是不相符的。第二，在共有場(chǎng)合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應(yīng)占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無(wú)效。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，購(gòu)房人在支付全部?jī)r(jià)款經(jīng)過(guò)若干年（一般住用5年）后可以不經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意直接進(jìn)入市場(chǎng)交易。第三，在共有場(chǎng)合，各共有人原則上可隨時(shí)請(qǐng)求分割共有物，至少在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候有這種權(quán)利。但在住房部分產(chǎn)權(quán)情況下，原產(chǎn)權(quán)單位只有在購(gòu)房人出售時(shí)才有分割收益之權(quán)或優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在購(gòu)房人自用時(shí)，原產(chǎn)權(quán)單位絕無(wú)請(qǐng)求分割之權(quán)。

（四）他物權(quán)說(shuō)

有的學(xué)者認(rèn)為，住房部分產(chǎn)權(quán)從法律性質(zhì)來(lái)看為他物權(quán)，其基本理由：他物權(quán)是一種受到限制的物權(quán)，住房部分產(chǎn)權(quán)也是一種受限制的物權(quán)，因此，住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)定性為他物權(quán)。

僅從住房部分產(chǎn)權(quán)的受限制性來(lái)界定其法律性質(zhì)為他物權(quán)是不妥的。因?yàn)椋餀?quán)包含兩種，即擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)，其擔(dān)保物權(quán)系為擔(dān)保債務(wù)的履行和債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)并不因擔(dān)保什么債權(quán)而存在。用益物權(quán)的重要特征是在他人之物上存在的物權(quán)，而住房部分產(chǎn)權(quán)是購(gòu)房人在自己所購(gòu)之物上存在的權(quán)利，屬于自物權(quán)。

二、住房"部分產(chǎn)權(quán)"應(yīng)作部分所有權(quán)理解

任何事物的產(chǎn)生都有其特定的歷史原因或條件。在考察某一事物時(shí)，必須在特定范圍內(nèi)聯(lián)系特定的歷史條件進(jìn)行。住房部分產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生是在我國(guó)住房制度由計(jì)劃模式向市場(chǎng)模式的轉(zhuǎn)變過(guò)程中產(chǎn)生的新事物。所以，對(duì)其定性時(shí)，必須聯(lián)系住房制度改革的歷史條件和內(nèi)容。筆者認(rèn)為，對(duì)住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)作部分所有權(quán)來(lái)理解，即它是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)之一種，是一種新的物權(quán)。其理由：

（一）從住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的歷史條件來(lái)看

住房部分產(chǎn)權(quán)是在我國(guó)住房制度由計(jì)劃模式向市場(chǎng)模式過(guò)渡的過(guò)程中產(chǎn)生的。這種過(guò)渡過(guò)程中的特殊歷史條件必然孕育特殊的事物。

（二）從我住房制度改革的有關(guān)規(guī)定來(lái)看

國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)住房制度改革的決定對(duì)職工所購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)界定為三種情況：第一種是職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有；第二種是職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，在進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間上受到一定限制；第三種是職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。"我國(guó)民法學(xué)所使用的產(chǎn)權(quán)，除非另有說(shuō)明，均指所有權(quán)。"（注：崔建遠(yuǎn)等著：《中國(guó)房地法研究》，中國(guó)法制出版社，1995年3月第一版，第159頁(yè)。）所以，部分產(chǎn)權(quán)指部分所有權(quán)。

（三）從部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容來(lái)看

部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。這些內(nèi)容與所有權(quán)的內(nèi)容基本一致，但有一定區(qū)別，其區(qū)別在于其收益權(quán)和處分權(quán)只是部分的，或者說(shuō)是有限的。如住房部分產(chǎn)權(quán)在5年后進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，原售房單位有一定比例的收益分配權(quán)。如果把住房部分產(chǎn)權(quán)界定為單獨(dú)所有權(quán)則不能反映住房部分產(chǎn)權(quán)的有限性、部分性或特殊性。

（四）住房從部分產(chǎn)權(quán)的主體來(lái)看

如前所述，住房部分產(chǎn)權(quán)是一項(xiàng)具有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)的新的物權(quán)，是所有權(quán)之一種，有其有限性或特殊性的一面。共有權(quán)是兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)同一財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，其主體是多數(shù)，其內(nèi)容不特殊。而住房部分產(chǎn)權(quán)的主體是單一的，其內(nèi)容是特殊的或有限的。所以，住房部分產(chǎn)權(quán)不同于共有權(quán)。

將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)具有重要的意義：

首先，將住房部分產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)，能從根本上反映住房部分產(chǎn)權(quán)所固有的本質(zhì)，表明住房部分產(chǎn)權(quán)系一種特殊的所有權(quán)形式和該種所有權(quán)形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表現(xiàn)在其收益權(quán)和處分權(quán)的受限制性。

其次，部分所有權(quán)的見(jiàn)解能體現(xiàn)我國(guó)住房制度改革的根本目的。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。把住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)設(shè)計(jì)為部分所有權(quán)體現(xiàn)了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的上述根本目的。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)的行政規(guī)章和地方規(guī)章一般都規(guī)定城鎮(zhèn)居民按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住房，在特定時(shí)期內(nèi)不能被轉(zhuǎn)售，甚至不能被出租，經(jīng)過(guò)一定時(shí)期可以轉(zhuǎn)售，其收益的一部分要?dú)w原產(chǎn)權(quán)單位所有。將住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)界定為部分所有權(quán)正好體現(xiàn)了上述內(nèi)容。

再次，部分所有權(quán)的見(jiàn)解有助于協(xié)調(diào)購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位的關(guān)系。住房部分產(chǎn)權(quán)所受之限制，在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)和很多情況下，是購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位約定的結(jié)果。它是為解決政府無(wú)力負(fù)擔(dān)提供低租金住房并滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的需求，低收入的職工無(wú)力以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商品房這一棘手問(wèn)題應(yīng)運(yùn)而生的，為政府、單位和職工所接受。在法律上，購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位通過(guò)契約（合同、協(xié)議）約定雙方的權(quán)利義務(wù)，既劃分的清楚，又比較合理，加上有登記這一適當(dāng)?shù)墓痉绞?，因此，能比較好地協(xié)調(diào)購(gòu)房人與原產(chǎn)權(quán)單位之間的關(guān)系。

三、確立完善的物權(quán)制度才能最終解決住房"部分產(chǎn)權(quán)"的法律性質(zhì)問(wèn)題

物權(quán)法定原則是羅馬法以來(lái)各國(guó)法律均予以遵守的原則。雖然我國(guó)民法未明文規(guī)定之，但學(xué)說(shuō)則一致承認(rèn)它，并主張?jiān)趯?lái)的物權(quán)法里予以規(guī)定。由于住房部分產(chǎn)權(quán)為一新型物權(quán)，因此，欲確認(rèn)它在我國(guó)法上的有效性，不能不討論它與物權(quán)法定原則的關(guān)系。

所謂物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容只能由法律規(guī)定，而不得由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設(shè)的原則。（注：梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000年3月第1版，第101頁(yè)。）據(jù)此判斷住房部分產(chǎn)權(quán)是否與物權(quán)法定原則相抵觸，回答是否定的。

（一）所有權(quán)是不斷發(fā)展的

法律不因所有受限制而發(fā)生變化就認(rèn)為其違反物權(quán)法定原則。"所有權(quán)并非一個(gè)不變的概念，而是相對(duì)于爭(zhēng)論中的特定法律程序變化的。"（注：瑞安著：《民法導(dǎo)論》，PTY有限公司，法律書(shū)籍公司，1962年版，第163頁(yè)。）民法發(fā)展史表明：所有權(quán)的最基本和簡(jiǎn)單的形態(tài)，系個(gè)人獨(dú)體所有權(quán)，即所有人個(gè)人對(duì)其財(cái)產(chǎn)排他地直接支配的權(quán)利。所有權(quán)具有絕對(duì)性、排他性、全面性，準(zhǔn)確地說(shuō)是針對(duì)這種獨(dú)體所有權(quán)靜止?fàn)顟B(tài)而言的。當(dāng)所有物上存在他物權(quán)時(shí)，所有權(quán)的特性便發(fā)生了變化，其權(quán)能和特征已不再是絕對(duì)的、排他的和全面的。當(dāng)所有人變成復(fù)數(shù)時(shí)，這種個(gè)人獨(dú)體所有權(quán)便成為共有權(quán)。當(dāng)法人制度產(chǎn)生以后，所有權(quán)又發(fā)生了新的突變，產(chǎn)生了法人所有權(quán)。當(dāng)一棟樓房被區(qū)分為若干個(gè)部分時(shí)，又產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)?？傊瑐€(gè)人獨(dú)體所有權(quán)、共有權(quán)、法人所有權(quán)以及建筑物區(qū)分所有權(quán)，都是所有權(quán)在不同歷史時(shí)期的具體表現(xiàn)形態(tài)，是所有權(quán)在不同歷史條件下的具體表現(xiàn)形態(tài)。

（二）物權(quán)的產(chǎn)生具有規(guī)律性

物權(quán)的種類(lèi)與內(nèi)容，往往先由人們以法律行為設(shè)定，待普遍化之后，才進(jìn)一步上升為法律，從立法上加以確認(rèn)。

法學(xué)認(rèn)為，法律"根據(jù)于物質(zhì)的生活關(guān)系".（注：《馬克思恩格斯選集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82頁(yè)。）"都只是表明和記載經(jīng)濟(jì)關(guān)系的要求而已"（注：《馬克思恩格斯選集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122頁(yè)。）法律不是立法者主觀(guān)臆斷的產(chǎn)物，在物權(quán)尚未在實(shí)踐中涌現(xiàn)出來(lái)時(shí)，很難由立法者想象出來(lái)，這就是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)法的決定作用。既然如此，我們就不能固守必須經(jīng)法律明文規(guī)定，才使新出現(xiàn)的"物權(quán)"成為合法有效的物權(quán)。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革在不斷深化，而立法相對(duì)滯后，一些物權(quán)往往是先由當(dāng)事人以法律行為設(shè)定，然后被政策肯定，最后才升為法律的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)是如此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是如此，土地使用權(quán)也是如此。住房部分產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生于城鎮(zhèn)住房制度改革過(guò)程中，一些單位通過(guò)內(nèi)部規(guī)章首先與職工簽訂標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的購(gòu)房合同，承認(rèn)職工享有有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)，后被地方規(guī)章和部門(mén)規(guī)章確認(rèn)，這符合經(jīng)濟(jì)關(guān)系法律化的一般進(jìn)程。

篇7

小產(chǎn)權(quán)房是近幾年來(lái)隨著我國(guó)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，新農(nóng)村建設(shè)等過(guò)程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式。由于我國(guó)城市房地產(chǎn)迅速增長(zhǎng)，普通的城鎮(zhèn)居民的工資增長(zhǎng)速度無(wú)法追趕房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問(wèn)題，越來(lái)越多人將視線(xiàn)集中在價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)的存在在一定程度上緩解了社會(huì)的矛盾，解決了影響社會(huì)穩(wěn)定的住房問(wèn)題。但同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房的先天不足也引發(fā)了學(xué)者對(duì)其合同效力的廣泛爭(zhēng)議。

筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡(jiǎn)單一刀切似得認(rèn)定為有效或無(wú)效，應(yīng)分情況認(rèn)定。

一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無(wú)效。而在理論上，國(guó)內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無(wú)效論，主要基于以下幾個(gè)理由：

（一）違反我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書(shū)的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無(wú)法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。

（二）違反我國(guó)房地一體主義

我國(guó)《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)撛瓌t的實(shí)行，避免了我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無(wú)法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

針對(duì)這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無(wú)效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國(guó)家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對(duì)稱(chēng)謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)，為了農(nóng)民的身份，他們無(wú)法享受房屋及土地所帶來(lái)的升值利益，他們與國(guó)家一樣擁有土地，但無(wú)法同國(guó)家一樣買(mǎi)賣(mài)土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)

基于我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定及我國(guó)國(guó)情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反，農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用，因無(wú)處分權(quán)而無(wú)法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來(lái)的利益，在目前我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng)，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開(kāi)拓一個(gè)獨(dú)立的小市場(chǎng)，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來(lái)的利益。

三、房屋合同無(wú)效后的利益平衡

由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責(zé)任比例的確定

實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)使得賣(mài)方反悔而向法院主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣(mài)方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣(mài)方對(duì)誠(chéng)實(shí)信用的違背而判定賣(mài)方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國(guó)存在違法情況，即都存在過(guò)錯(cuò)，雙方過(guò)錯(cuò)大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)而讓賣(mài)方承擔(dān)更重的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無(wú)效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

（二）實(shí)際操作

既然雙方是同等責(zé)任，合同無(wú)效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買(mǎi)房人使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣(mài)房人取得利益，應(yīng)補(bǔ)償買(mǎi)房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然，若買(mǎi)房人在居住期間對(duì)房屋造成一定的損害，也應(yīng)對(duì)賣(mài)方遭受的損失進(jìn)行賠償。

對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見(jiàn)的，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，雙方對(duì)此均無(wú)需承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因此，合同無(wú)效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)然的歸房屋所有人所有，即賣(mài)方所有。作為房屋的買(mǎi)方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購(gòu)買(mǎi)，承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見(jiàn)到的，當(dāng)然，其因買(mǎi)房失去的一部分存款利息筆者認(rèn)為是可以向賣(mài)方主張承擔(dān)的。

篇8

為了提高搜索引擎對(duì)用戶(hù)檢索提問(wèn)的理解，就必須有一個(gè)好的檢索提問(wèn)語(yǔ)言，為了克服關(guān)鍵詞檢索和目錄查詢(xún)的缺點(diǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了自然語(yǔ)言智能答詢(xún)。用戶(hù)可以輸入簡(jiǎn)單的疑問(wèn)句，比如“how can kill virus of computer?”。搜索引擎在對(duì)提問(wèn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的分析之后，或直接給出提問(wèn)的答案，或引導(dǎo)用戶(hù)從幾個(gè)可選擇的問(wèn)題中進(jìn)行再選擇。自然語(yǔ)言的優(yōu)勢(shì)在于，一是使網(wǎng)絡(luò)交流更加人性化，二是使查詢(xún)變得更加方便、直接、有效。就以上面的例子來(lái)講，如果用關(guān)鍵詞查詢(xún)，多半人會(huì)用“virus”這個(gè)詞來(lái)檢索，結(jié)果中必然會(huì)包括各類(lèi)病毒的介紹、病毒是怎樣產(chǎn)生的等等許多無(wú)效信息，而用“how can kill virus of computer?”，搜索引擎會(huì)將怎樣殺病毒的信息提供給用戶(hù)，提高了檢索效率。

二、對(duì)檢索結(jié)果進(jìn)行處理

1、基于鏈接評(píng)價(jià)的搜索引擎

基于鏈接評(píng)價(jià)的搜索引擎的優(yōu)秀代表是Google()，它獨(dú)創(chuàng)的“鏈接評(píng)價(jià)體系”是基于這樣一種認(rèn)識(shí)，一個(gè)網(wǎng)頁(yè)的重要性取決于它被其它網(wǎng)頁(yè)鏈接的數(shù)量，特別是一些已經(jīng)被認(rèn)定是“重要”的網(wǎng)頁(yè)的鏈接數(shù)量。這種評(píng)價(jià)體制與《科技引文索引》的思路非常相似，但是由于互聯(lián)網(wǎng)是在一個(gè)商業(yè)化的環(huán)境中發(fā)展起來(lái)的，一個(gè)網(wǎng)站的被鏈接數(shù)量還與它的商業(yè)推廣有著密切的聯(lián)系，因此這種評(píng)價(jià)體制在某種程度上缺乏客觀(guān)性。

2、基于訪(fǎng)問(wèn)大眾性的搜索引擎

基于訪(fǎng)問(wèn)大眾性的搜索引擎的代表是direct hit，它的基本理念是多數(shù)人選擇訪(fǎng)問(wèn)的網(wǎng)站就是最重要的網(wǎng)站。根據(jù)以前成千上萬(wàn)的網(wǎng)絡(luò)用戶(hù)在檢索結(jié)果中實(shí)際所挑選并訪(fǎng)問(wèn)的網(wǎng)站和他們?cè)谶@些網(wǎng)站上花費(fèi)的時(shí)間來(lái)統(tǒng)計(jì)確定有關(guān)網(wǎng)站的重要性排名，并以此來(lái)確定哪些網(wǎng)站最符合用戶(hù)的檢索要求。因此具有典型的趨眾性特點(diǎn)。這種評(píng)價(jià)體制與基于鏈接評(píng)價(jià)的搜索引擎有著同樣的缺點(diǎn)。

3、去掉檢索結(jié)果中附加的多余信息

有調(diào)查指出，過(guò)多的附加信息加重了用戶(hù)的信息負(fù)擔(dān)，為了去掉這些過(guò)多的附加信息，可以采用用戶(hù)定制、內(nèi)容過(guò)濾等檢索技術(shù)。

三、確定搜索引擎信息搜集范圍，提高搜索引擎的針對(duì)性

1、垂直主題搜索引擎

網(wǎng)上的信息浩如煙海，網(wǎng)絡(luò)資源以十倍速的增長(zhǎng)，一個(gè)搜索引擎很難收集全所有主題的網(wǎng)絡(luò)信息，即使信息主題收集得比較全面，由于主題范圍太寬，很難將各主題都做得精確而又專(zhuān)業(yè)，使得檢索結(jié)果垃圾太多。這樣以來(lái)，垂直主題的搜索引擎以其高度的目標(biāo)化和專(zhuān)業(yè)化在各類(lèi)搜索引擎中占據(jù)了一系席之地，比如象股票、天氣、新聞等類(lèi)的搜索引擎，具有很高的針對(duì)性，用戶(hù)對(duì)查詢(xún)結(jié)果的滿(mǎn)意度較高。作者認(rèn)為，垂直主題有著極大的發(fā)展空間。

2、非www信息的搜索

提供FTP等類(lèi)信息的檢索

3、多媒體搜索引擎

多媒體檢索主要包括聲音、圖像、視頻的檢索。關(guān)于圖片搜索引擎的原理，《淺談圖片搜索引擎的實(shí)現(xiàn)》blog.minidx.com/2007/12/19/265.html中提出了具有跨時(shí)代意義設(shè)計(jì)思路。

四、將搜索引擎的技術(shù)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)放在對(duì)檢索結(jié)果的處理上，提供更優(yōu)化的檢索結(jié)果

1、純凈搜索引擎

這類(lèi)搜索引擎沒(méi)有自己的信息采集系統(tǒng)，利用別人現(xiàn)有的索引數(shù)據(jù)庫(kù)，主要關(guān)注檢索的理念、技術(shù)和機(jī)制等。

2、元搜索引擎

現(xiàn)在出現(xiàn)了許多的搜索引擎，其收集信息的范圍、搜索機(jī)制、算法等都不同，用戶(hù)不得不去學(xué)習(xí)多個(gè)搜索引擎的用法。每個(gè)搜索引擎平均只能涉及到整個(gè)www資源的30-50%(search engine watch數(shù)據(jù))，這樣導(dǎo)致同一個(gè)搜索請(qǐng)求在不同搜索引擎中獲得的查詢(xún)結(jié)果的重復(fù)率不足34%，而每一個(gè)搜索引擎的查準(zhǔn)率不到45%。

元搜索引擎(metasearch enging)是將用戶(hù)提交的檢索請(qǐng)求到多個(gè)獨(dú)立的搜索引擎上去搜索，并將檢索結(jié)果集中統(tǒng)一處理，以統(tǒng)一的格式提供給用戶(hù)，因此有搜索引擎之上的搜索引擎之稱(chēng)。它的主要精力放在提高搜索速度、智能化處理搜索結(jié)果、個(gè)性搜索功能的設(shè)置和用戶(hù)檢索界面的友好性上，查全率和查準(zhǔn)率都比較高。目前比較成功的元搜索引擎有metacrawler、dopile、ixquick、搜客等。

3、集成搜索引擎

集成搜索引擎(All-in-One Search Page)，亦稱(chēng)為“多引擎同步檢索系統(tǒng)”(如百度)是在一個(gè)WWW頁(yè)面上鏈接若干種獨(dú)立的搜索引擎，檢索時(shí)需點(diǎn)選或指定搜索引擎，一次檢索輸入，多引擎同時(shí)搜索，用起來(lái)相當(dāng)方便。

集成搜索引擎無(wú)自建數(shù)據(jù)庫(kù)，不需研發(fā)支持技術(shù)，當(dāng)然也不能控制和優(yōu)化檢索結(jié)果。但集成搜索引擎制作與維護(hù)技術(shù)簡(jiǎn)單，可隨時(shí)對(duì)所鏈接的搜索引擎進(jìn)行增刪調(diào)整和及時(shí)更新，尤其大規(guī)模專(zhuān)業(yè)(如FLASH、MP3等)搜索引擎集成鏈接，深受特定用戶(hù)群歡迎。

4、垂直搜索引擎

垂直搜索引擎是相對(duì)通用搜索引擎的信息量大、查詢(xún)不準(zhǔn)確、深度不夠等提出來(lái)的新的搜索引擎服務(wù)模式，通過(guò)針對(duì)某一特定領(lǐng)域、某一特定人群或某一特定需求提供的有一定價(jià)值的信息和相關(guān)服務(wù)。其特點(diǎn)就是“專(zhuān)、精、深”，且具有行業(yè)色彩，相比較通用搜索引擎的海量信息無(wú)序化，垂直搜索引擎則顯得更加專(zhuān)注、具體和深入。

五、搜索引擎的分類(lèi)

網(wǎng)頁(yè)音樂(lè)(翻唱MP3)影視(電影電視)視頻播客軟件BT下載硬件圖片壁紙相冊(cè)小說(shuō)文學(xué)文檔(論文述職報(bào)告思想?yún)R報(bào)演講稿入黨申請(qǐng)書(shū)作文個(gè)人簡(jiǎn)歷畢業(yè)論文法律論文經(jīng)濟(jì)論文教育論文會(huì)計(jì)論文計(jì)算機(jī)論文畢業(yè)論文集情書(shū)調(diào)查報(bào)告求職信商業(yè)計(jì)劃書(shū)實(shí)習(xí)報(bào)告就職演說(shuō)自薦信企劃方案企業(yè)管理年終總結(jié))新聞(資訊)百科(知識(shí)經(jīng)驗(yàn))教育人物學(xué)校專(zhuān)業(yè)論壇社區(qū)博客詞典翻譯地圖動(dòng)漫Flash游戲娛樂(lè)笑話(huà)汽車(chē)家電手機(jī)廣告購(gòu)物商業(yè)黃頁(yè)房產(chǎn)招聘財(cái)經(jīng)股票基金法律國(guó)學(xué)圖書(shū)政府目錄學(xué)術(shù)代碼公交實(shí)用查詢(xún)等幾十個(gè)分類(lèi)。

六、搜索引擎的最后一步

10年前我們要查閱資料，請(qǐng)教問(wèn)題，更多想到的是請(qǐng)教專(zhuān)家，圖書(shū)管查閱等傳統(tǒng)方式。常常為了一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題而到處尋師，在圖書(shū)館翻著類(lèi)似我的電腦桌抽屜里的檢索卡片，苦苦尋找。曾幾何時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)的普及與興起，搜索引擎的出現(xiàn)，逐漸改變著我們的生活習(xí)慣和思維方式。很多問(wèn)題“baidu一下，你就知道。”就像這里用的“曾幾何時(shí)”這一詞，中文不好的我只有模糊的理解，還以為有“曾經(jīng)”的意思，想用為第一句。于是百度知道搜索了一下，出自宋"王安石《祭盛侍郎文》：“補(bǔ)官揚(yáng)州，公得謝歸。曾幾何時(shí)，訃者來(lái)門(mén)?！辈胖遣胚^(guò)了不久的意思。

搜索引擎(search engine)是一個(gè)系統(tǒng)，能從大量信息中找到所需的信息，提供給用戶(hù)?；ヂ?lián)網(wǎng)出現(xiàn)到現(xiàn)今，信息量可以說(shuō)成密指數(shù)的增長(zhǎng)，大量信息就像Google的原本含義一樣“1的后面跟著100個(gè)0”，這個(gè)數(shù)比宇宙所有的基本粒子的數(shù)量總和還要大。在這浩如煙海的信息中怎么才能找到自己需要的信息呢？搜索引擎就像一只神奇的手，從雜亂的信息中抽出一條清晰的檢索路徑。

事物的發(fā)展往往遵循著合久必分，分久必合的規(guī)律，每一次的合與分都是代表著更高級(jí)更先進(jìn)。同樣搜索引擎從最初的Archie可以用文件名查找整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)中FTP文件的系統(tǒng)，發(fā)展到Y(jié)ahoo早期一種手工錄入的分行業(yè)的目錄檢索。隨著搜索技術(shù)的發(fā)展，元標(biāo)記搜索、全文搜索重新又把整個(gè)互連網(wǎng)的信息整合起來(lái)提供給用戶(hù)，目前的Baidu、Google提供的就是一種整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的全文搜索，這種整合信息的搜索也稱(chēng)為水平搜索。這種水平全文搜索固然可以把網(wǎng)絡(luò)中的所有相關(guān)信息提供給用，但這種“所有”不代表著是用戶(hù)所需的“所有”，往往夾雜著許多垃圾信息。問(wèn)題出現(xiàn)就伴隨著去解決，如果平常使用搜索引擎比較全面，你會(huì)發(fā)現(xiàn)Baidu、Goolge都有了“更多”的選項(xiàng)，其中出現(xiàn)了大學(xué)搜索、新聞搜索、圖書(shū)搜索、圖片搜索等等這些專(zhuān)業(yè)化，行業(yè)化的搜索，也稱(chēng)為垂直搜索。當(dāng)前垂直搜索正在逐漸走向豐富化、專(zhuān)業(yè)化、行業(yè)化，將越來(lái)越滿(mǎn)足人們的搜索需求。比如很多人在搜索問(wèn)題時(shí)會(huì)到百度知道里搜索，因?yàn)槟抢锔嗅槍?duì)性；搜索天氣會(huì)到天氣搜索中等等。

篇9

一、占有的概述

占有概念源于羅馬法，指對(duì)物件的事實(shí)上的支配和管領(lǐng)。在日耳曼法中，占有與所有權(quán)并未嚴(yán)格區(qū)別，不是一種單純的事實(shí)，一種權(quán)利，以占有狀態(tài)體現(xiàn)權(quán)利，以占有推定某種權(quán)利的存在，占有就具有公示性，權(quán)利被包裹于占有之內(nèi)，故占有又稱(chēng)為權(quán)利之衣。[1]

各國(guó)民法規(guī)定，所有權(quán)人都有權(quán)占有所有物。同時(shí)也有非所有權(quán)人占有的種種狀況，而且范圍十分廣泛，情況也相當(dāng)復(fù)雜。為此，各國(guó)民法典和民法著作，按不同標(biāo)準(zhǔn)對(duì)占有作了不同的分類(lèi)，其中比較重要的有：

1.完全占有和不完全占有。一般認(rèn)為所有權(quán)人的占有是完全占有，他可以對(duì)占有物擁有完全的物權(quán)。非所有權(quán)人的占有則是不完全占有，如抵押權(quán)人人對(duì)抵押物，不享有完全的物權(quán)。

2.直接占有和間接占有。直接占有是指直接對(duì)物的控制，而不問(wèn)權(quán)源如何。所有權(quán)人常常直接占有所有物；而在不少情況下，所有權(quán)人并不直接占有，而為他項(xiàng)權(quán)人如質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人等直接占有，但所有權(quán)人的所有權(quán)未變，依法或依約仍可請(qǐng)求返還。這種占有稱(chēng)為間接占有。直接占有也被稱(chēng)為實(shí)際占有。間接占有由于是從所有權(quán)推定的，因此又稱(chēng)為推定占有。

3.合法占有和不法占有?；蚍Q(chēng)正當(dāng)占有和不正當(dāng)占有。在非所有權(quán)人的占有中，有合法占有和不法占有兩種情況。凡有法律依據(jù)，即依照法律規(guī)定、所有權(quán)人的意志、行政命令或法院裁判以及其他合法原因而實(shí)行的占有 ，叫做合法占有。反之為不法占有。另外，按照有無(wú)正當(dāng)權(quán)源，可分為有權(quán)占有和無(wú)權(quán)占有，其含義和法律后果與合法占有、不法占有類(lèi)似。

4.善意占有和惡意占有。在不法占有或無(wú)權(quán)占有中，按照占有人是否知情（已知或應(yīng)知）為不法占有，可區(qū)分為善意占有和惡意占有。如占有人知情或應(yīng)當(dāng)知情，就是惡意占有；如占有人不知情或不應(yīng)知情，就是善意占有。另外，占有還分為公然占有與隱秘占有、和平占有與暴力占有等，用以確定因占有時(shí)效而能否取得所有權(quán)。

占有具有如下法律特征：1.占有是一種法律保護(hù)的事實(shí)狀態(tài)。占有不是一種權(quán)利，只是一種事實(shí)狀態(tài)。這種事實(shí)狀態(tài)就是一種對(duì)物的實(shí)際控制。物權(quán)法對(duì)其規(guī)定，并對(duì)這種事實(shí)狀態(tài)予以法律保護(hù)，使其具有準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)。2.占有的對(duì)象僅限于物。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，占有的對(duì)象僅限于物，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，但須注意的是這里的物并非必須是獨(dú)立的物，對(duì)某一獨(dú)力物的某一部分亦可成立占有。3.占有是對(duì)物具有事實(shí)上的管領(lǐng)力。這種管領(lǐng)力，就是對(duì)物具有實(shí)際的控制和支配能力。空間、時(shí)間和法律上的結(jié)合是判斷

二、我國(guó)《物權(quán)法》中關(guān)于占有制度的規(guī)定與不足

2007年我國(guó)通過(guò)并頒布了《物權(quán)法》，其中設(shè)單獨(dú)的一章來(lái)規(guī)定占有制度，但《物權(quán)法》第十九章對(duì)"占有"的規(guī)定中卻回避了對(duì)占有的定義，這是不太合理的。其作為占有一章的起點(diǎn)，占有這一概念應(yīng)當(dāng)?shù)玫矫鞔_的規(guī)定。

在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)關(guān)于占有的法律規(guī)定，只有《民法通則》中的第71條一個(gè)條文："財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。"這里，占有與使用、收益、處分都被看作是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，可見(jiàn)《民法通則》中并沒(méi)有建立獨(dú)立的占有制度。雖然《物權(quán)法》比起《民法通則》中的規(guī)定要完備得多，其在所有權(quán)中規(guī)定了占有，而且還專(zhuān)設(shè)了占有一章，規(guī)定了占有制度。具體內(nèi)容有：第106條規(guī)定了善意取得，第241條規(guī)定占有的產(chǎn)生，第242、243、244條規(guī)定惡意占有與善意占有，第245條規(guī)定了占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)。但是從占有制度的法律價(jià)值角度來(lái)看，權(quán)利推定和權(quán)利救濟(jì)作為占有制度的重要組成部分，并沒(méi)有在現(xiàn)行的《物權(quán)法》中得到完整體現(xiàn)，具體表現(xiàn)在沒(méi)有規(guī)定占有防御請(qǐng)求權(quán)和占有取回權(quán)。在對(duì)占有的保護(hù)中，我國(guó)《物權(quán)法》只是規(guī)定了占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)，而同樣重要的占有防御請(qǐng)求權(quán)、占有取回權(quán)等并未對(duì)其進(jìn)行規(guī)定。要構(gòu)成完整的對(duì)占有的權(quán)利保障體系，它們是不可或缺的。

占有防御請(qǐng)求權(quán)可以給予占有人通過(guò)自己的力量來(lái)保護(hù)占有，彌補(bǔ)公力救濟(jì)不及時(shí)的缺憾，從而保護(hù)占有人的合法權(quán)利。占有取回權(quán)可在占有物被他人非法剝奪后，給予占有人依法享有取回占有物之權(quán)利。關(guān)于占有人應(yīng)當(dāng)享有哪些具體的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》中規(guī)定得并不是很明確。盡管占有人可以依照合同的規(guī)定享有占有權(quán)，但其內(nèi)容也受合同的約束，在合同沒(méi)有約定或約定不明確時(shí)，我國(guó)《物權(quán)法》只是規(guī)定"依照有關(guān)法律規(guī)定"！可見(jiàn)，在我國(guó)現(xiàn)行法律體系中僅僅在《民法通則》和《物權(quán)法》中對(duì)占有作了相關(guān)的規(guī)定，而兩部法律都沒(méi)有規(guī)定占有的內(nèi)容，一旦發(fā)生這樣類(lèi)似的糾紛，權(quán)利人就不知道去哪里尋找法律依據(jù)。對(duì)占有權(quán)利推定規(guī)定得不明確，既不利于有效貫徹占有制度，也不利于實(shí)現(xiàn)占有本身的效率價(jià)值。同時(shí)，占有制度的正義價(jià)值也要求占有制度應(yīng)是保護(hù)有占有權(quán)利的人，而此處的占有權(quán)利并沒(méi)有界定好，勢(shì)必會(huì)影響占有制度正義價(jià)值作用的發(fā)揮。此外，《物權(quán)法》沒(méi)有將公示公信確立為基本原則。缺少了公示公信原則，占有本身并不能當(dāng)然代表占有人為有權(quán)占有、合法占有、公開(kāi)占有，占有一物也并不當(dāng)然代表占有該物的人享有該物上的權(quán)利。而物權(quán)法上的公示公信力在動(dòng)產(chǎn)上的體現(xiàn)就是占有，如果沒(méi)有規(guī)定占有的權(quán)利推定規(guī)則，必然會(huì)動(dòng)搖占有公示公信力的根基。因?yàn)檎加袡?quán)利推定規(guī)則是公示公信力的具體體現(xiàn)，而占有權(quán)利推定規(guī)則是保護(hù)信賴(lài)?yán)娴那疤帷Ｉ埔馊〉玫囊痪褪钦加?，如果沒(méi)有確立占有以表征權(quán)利，那么即使相對(duì)人信賴(lài)占有人擁有該項(xiàng)權(quán)利，法律也并不保障這種信賴(lài)。這樣的占有制度并不能保證交易的安全，也就難以達(dá)到物權(quán)法設(shè)立占有制度的宗旨。 [3]

三、占有的權(quán)利推定規(guī)則以及我國(guó)立法對(duì)此規(guī)則的完善建議

民事立法與學(xué)說(shuō)中"推定"用語(yǔ)屢見(jiàn)不鮮，典型者如物權(quán)法學(xué)說(shuō)上的占有推定：占有人得推定為所有人。有學(xué)者從文義上對(duì)推定進(jìn)行定義：依據(jù)已知的事實(shí)，對(duì)未知的事實(shí)所進(jìn)行的推斷和確定。[4]

根據(jù)"推定"的依據(jù)不同，又可分為法律上的推定和事實(shí)上的推定 。[5]《德國(guó)民事訴訟法》第292條第1句規(guī)定了法律上的推定，"法律準(zhǔn)許推定時(shí)，如無(wú)其他規(guī)定，許可提出相反事實(shí)的證明" 。事實(shí)上的推定又被稱(chēng)為經(jīng)驗(yàn)法則，它容易與法律上的事實(shí)推定相混淆。后者雖是對(duì)事實(shí)的推定，推定的依據(jù)卻是法律規(guī)范。事實(shí)上的推定依據(jù)只是經(jīng)驗(yàn)法則，它并未被民事立法所明文規(guī)定。

所謂占有權(quán)利推定規(guī)則，按照學(xué)理上的一般理解，就是指占有人在占有物上行使其所有權(quán)時(shí)，應(yīng)推定其適法有所有權(quán)。如占有人于占有物上行使租賃權(quán)或其他權(quán)利者，推定其適法有租賃或其他權(quán)利。"簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是指動(dòng)產(chǎn)的占有人在法律上推定為動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，但此種推定可以辯駁，只要存在相反的證據(jù)證明，就可以推翻此種推定。占有權(quán)利推定規(guī)則看起來(lái)簡(jiǎn)單，但實(shí)際上具有較為復(fù)雜的內(nèi)涵。

我國(guó)有代表性的觀(guān)點(diǎn)，從第三人善意取得的角度，論及占有的推定效力。[6]要探討《德國(guó)民法典》第1006條占有的推定效力，首先需要澄清的是：善意第三人所主張的推定，即當(dāng)前的占有人被推定為所有人，是否屬于占有推定規(guī)范所調(diào)整？

德國(guó)現(xiàn)行學(xué)說(shuō)對(duì)此持否定的回答，因?yàn)椤兜聡?guó)民法典》第1006條的目的是，減輕訴訟當(dāng)事人證明動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的困難。因?yàn)楦鶕?jù)一般的經(jīng)驗(yàn)，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)繼受取得很難被證明。尤其當(dāng)前手有很多人時(shí)，受讓人必須證明前手或者前手之前手的所有權(quán)，這樣就必須完成一條證明鎖鏈（魔鬼般的舉證）。只要證明的鏈條上有一環(huán)不能完成，那么整個(gè)關(guān)于所有權(quán)的證明就付諸東流，為此占有推定制度應(yīng)運(yùn)而生。

其次，從《德國(guó)民法典》第1006條的文義出發(fā)，占有推定效力也只是有利于占有人，而不是有利于善意取得的受讓人而發(fā)生的。只有占有人才能享受《德國(guó)民法典》第1006條的推定效力。善意取得中的受讓人主張由于信賴(lài)占有而相信占有人有處分權(quán)，則是為證明該受讓人取得無(wú)權(quán)處分動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。該主張完全不利于占有人，可能導(dǎo)致占有人由于善意取得制度適用而失去轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)，因此違背了推定效力的目的-有利于占有人。

最后，善意第三人能否信賴(lài)占有人為所有權(quán)人，應(yīng)適用《德國(guó)民法典》第932條以下的規(guī)范?！兜聡?guó)民法典》第932條規(guī)定："如果轉(zhuǎn)讓物不屬于所有人，受讓人根據(jù)第932條的轉(zhuǎn)讓也可獲得所有權(quán)，但是受讓人在取得占有物非善意時(shí)，不在此限。"該規(guī)范通過(guò)"但書(shū)"的方式，使得受讓人的善意并非是第932條的積極要件，而是受讓人的惡意成為善意取得的權(quán)利阻礙性事實(shí)。因此，受讓人的善意并非是第932條的積極要件，無(wú)須受讓人在訴訟中主張并證明，而是提起返還所有權(quán)之訴的當(dāng)事人要證明受讓人為惡意。由此可見(jiàn)，在動(dòng)產(chǎn)善意取得的客觀(guān)證明責(zé)任分配中，也無(wú)須受讓人主張占有推定。

占有推定作為攻擊和防御手段都具有重大的意義。[7]在占有人面臨他人起訴要求返還占有物的情況下（防御情形），推定效力可以保護(hù)占有人，使他只要證明占有，便可被推定為所有權(quán)人。當(dāng)原占有人向當(dāng)前占有人要求返還其所有物時(shí)（攻擊情形），原占有人在特定的情況下也能主張占有推定。比如，當(dāng)原占有人向當(dāng)前占有人提起所有物返還之訴時(shí)，原告通常要對(duì)訴爭(zhēng)物的所有權(quán)承擔(dān)證明責(zé)任。但是這樣的證明有時(shí)是很難完成，因此需要借助于《德國(guó)民法典》第1006條第2條對(duì)于原占有人的所有權(quán)推定。在當(dāng)前占有人的推定效力被駁斥后，原占有人可以被推定為所有人，以此來(lái)減輕他在訴請(qǐng)返還所有物時(shí)證明的困難。

筆者認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》中有關(guān)占有權(quán)利推定立法需從以下幾方面來(lái)完善：首先，明確占有人享有的具體權(quán)利。盡管有一部分占有是根據(jù)合同產(chǎn)生的，但并不是說(shuō)只有合同可以產(chǎn)生占有，除了合同可以產(chǎn)生之外，很多其他的情況下，占有也是有可能發(fā)生的。那么至少應(yīng)該有法律來(lái)規(guī)定合同之外占有的內(nèi)容、權(quán)利行使方式等?！段餀?quán)法》不能僅僅憑一句"合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定"來(lái)敷衍了事，更何況現(xiàn)在我國(guó)并沒(méi)有別的法律來(lái)規(guī)范占有的權(quán)利和義務(wù)。其次，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充占有權(quán)利推定規(guī)則。根據(jù)占有權(quán)利推定規(guī)則的要求，應(yīng)規(guī)定占有防御請(qǐng)求權(quán)和占有取回權(quán)作為占有救濟(jì)的途徑。占有防御請(qǐng)求權(quán)、占有取回權(quán)規(guī)定，將對(duì)占有人權(quán)利的保護(hù)起到重要作用。[8]占有人也應(yīng)該擁有防御他人侵犯占有、保護(hù)自己占有的權(quán)利，以及在他人侵犯其合法占有或奪走占有物時(shí)，可以依法取回占有物。只有法律明確賦予占有人這種權(quán)利，占有人在行使自己權(quán)利的時(shí)候才可以真正做到有法可依，才會(huì)積極地去行使，從而更有效地保護(hù)占有。最后，將公示公信規(guī)定為物權(quán)法的原則。只有運(yùn)用公示公信原則才可以推定占有人的占有是合法的、公開(kāi)的有權(quán)占有，或者當(dāng)它是無(wú)權(quán)占有的時(shí)候，也推定它是善意占有，這樣才能更好地保護(hù)人們之間的信賴(lài)，發(fā)揮公示公信力的作用，從而達(dá)到穩(wěn)定社會(huì)秩序、促進(jìn)交易方便快捷之目的。

四、占有制度在我國(guó)司法實(shí)踐中的適用

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，占有是一種事實(shí)，而非一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，所以在占有保護(hù)糾紛中法院無(wú)需查明占有人是否有權(quán)占有，只要查明客觀(guān)上存在占有事實(shí)，該占有事實(shí)就能受到保護(hù)。人們對(duì)物的現(xiàn)實(shí)占有狀態(tài)應(yīng)受到保護(hù)，任何人不能以私，力改變占有現(xiàn)狀。占有保護(hù)糾紛之訴是以恢復(fù)原狀為目的的應(yīng)急措施，并不從根本上解決當(dāng)事人之間的矛盾。占有人的占有得到保護(hù)后，如另一方認(rèn)為其對(duì)爭(zhēng)議物擁有實(shí)體權(quán)益，可基于本權(quán)另行起訴。下面舉一案例進(jìn)行闡述：

1995年11月，北方飯店分配給職工付合文、甄桂萍位于宣武區(qū)鋪陳市胡同145號(hào)院平房各1間，該院另有自建房若干間，分別由分配到該院的人作廚房使用。分配房屋后，付合文即與妻子徐榮蘭入住所分房屋，并占有1間自建房作為廚房（即本案訴爭(zhēng)廚房，使用面積不足4平方米）使用。幾年后，甄桂萍入住該院所分房屋，并與付合文、徐榮蘭共同使用本案訴爭(zhēng)廚房，該廚房有簡(jiǎn)易隔斷墻。2005年，付合文、徐榮蘭將其居住的住房騰退，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)租私房屋騰退安置政策獲得了一定的安置補(bǔ)償款，因仍無(wú)力購(gòu)買(mǎi)新住房，付合文、徐榮蘭便在本案訴爭(zhēng)廚房自己使用部分繼續(xù)居住。2005年7月，甄桂萍在本案訴爭(zhēng)廚房歸其使用部分安裝了分戶(hù)水表。付合文、徐榮蘭與甄桂萍因用水問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，強(qiáng)行將本案訴爭(zhēng)廚房的隔斷墻向西（甄桂萍使用 一側(cè)）移動(dòng)，并將甄桂萍存放廚房的物品扔出，并將廚房北門(mén)封堵，只保留東門(mén)進(jìn)入。現(xiàn)甄桂萍已無(wú)法使用本案訴爭(zhēng)廚房。

另查，北方飯店系原北京北方服務(wù)（集團(tuán)）公司下屬企業(yè)，2002年由北京市協(xié)和醫(yī)院征用。北方飯店作為服務(wù)（集團(tuán)）公司下屬企業(yè)，職工福利分房由企業(yè)自行安排解決，服務(wù)（集團(tuán)）公司不參與，不管理，也不予備案。

2007年11月7日，甄桂萍起訴至北京市宣武區(qū)人民法院，要求付合文、徐榮蘭停止侵害，將廚房恢復(fù)原狀。

付合文、徐榮蘭辯稱(chēng)，甄桂萍所述其與付合文均是原北方飯店職工屬實(shí)。甄桂萍對(duì)訴爭(zhēng)廚房沒(méi)有任何權(quán)利，不享有所有權(quán)和使用權(quán)。訴爭(zhēng)廚房是北方飯店1995年分給付合文一家人使用的，2001年甄桂萍搬過(guò)來(lái)后，付合文、徐榮蘭就把廚房鑰匙交給甄桂萍，也同意讓其使用。廚房的水表是甄桂萍乘借付合文、徐榮蘭不在家期間，于2005年或2006年私自安裝的，安裝水表后又不讓付合文、徐榮蘭使用。

北京市宣武區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提起的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，出庭證人雖稱(chēng)當(dāng)時(shí)單位將訴爭(zhēng)廚房分配給甄桂萍與付合文共同使用，但鑒于本案訴爭(zhēng)廚房的現(xiàn)使用人為付合文、徐榮蘭，且甄桂萍未能提供其對(duì)訴爭(zhēng)廚房享有所有權(quán)或租賃權(quán)的權(quán)屬證書(shū)，故法院認(rèn)為甄桂萍未提供充分證據(jù)證明其對(duì)訴爭(zhēng)廚房享有合法權(quán)益。甄桂萍的水管位于本案訴爭(zhēng)房屋內(nèi)，甄桂萍可通過(guò)其他方式解決其用水問(wèn)題。綜上，對(duì)甄桂萍要求付合文、徐榮蘭停止侵害，將廚房恢復(fù)原狀，以保證其正常生活用水的訴訟請(qǐng)求不予支持。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條之規(guī)定，判決：駁回甄桂萍的全部訴訟請(qǐng)求。

宣判后，甄桂萍不服一審判決，向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴。上訴請(qǐng)求是：撤銷(xiāo)原判，責(zé)令付合文、徐榮蘭停止侵害，將廚房恢復(fù)原狀，以保證其正常生活用水。上訴理由為：1、根據(jù)優(yōu)勢(shì)證據(jù)證明標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)定甄桂萍與付合文、徐榮蘭共同使用訴爭(zhēng)廚房的事實(shí)；2、訴爭(zhēng)廚房屬于自建房，沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)，不能以此為由駁回甄桂萍的訴訟請(qǐng)求。

北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：占有的不動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物。本案訴爭(zhēng)廚房長(zhǎng)期由付合文、徐榮蘭與甄桂萍共同占有使用，中間有隔斷墻分隔，各有出入門(mén)口，分別使用各自部分。2007年7月，付合文、徐榮蘭強(qiáng)行移動(dòng)隔斷墻、封堵甄桂萍使用的北門(mén)，造成對(duì)甄桂萍占有部分的侵占，現(xiàn)甄桂萍起訴要求付合文、徐榮蘭停止侵害、恢復(fù)原狀，有法律依據(jù)，應(yīng)予支持。原審法院以本案訴爭(zhēng)廚房現(xiàn)由付合文、徐榮蘭使用，甄桂萍不能證明其對(duì)本案訴爭(zhēng)廚房享有合法權(quán)益為由，駁回了甄桂萍的全部訴訟請(qǐng)求不當(dāng)，本院予以撤銷(xiāo)。根據(jù)甄桂萍的訴訟請(qǐng)求，本案僅對(duì)甄桂萍的占有權(quán)予以保護(hù)，且因單位內(nèi)部分配住房產(chǎn)生的爭(zhēng)議，不屬于人民法院受理民事案件的范圍，故有關(guān)本案訴爭(zhēng)廚房的承租權(quán)或使用權(quán)問(wèn)題本案不予處理。

北京市第一中級(jí)人民法院依據(jù)民事訴訟法第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)、物權(quán)法第二百四十五條之規(guī)定，判決：一、撤銷(xiāo)一審判決；二、付合文、徐榮蘭于本判決生效后7日內(nèi)將訴爭(zhēng)廚房的隔斷墻及北門(mén)恢復(fù)原狀，停止對(duì)甄桂萍的侵害。

長(zhǎng)期以來(lái)，占有被看作是所有權(quán)或他物權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，占有是以所有權(quán)人或他物權(quán)人行使占有權(quán)之權(quán)能的方式受到保護(hù)。物權(quán)法的頒布和施行，使占有已經(jīng)獨(dú)立于所有權(quán)和他物權(quán)而單獨(dú)受到保護(hù)。物權(quán)法第五編除規(guī)定了占有的一般調(diào)整原則（第二百四十一條）、無(wú)權(quán)占有人對(duì)實(shí)際權(quán)利人的責(zé)任（第二百四十二條至第二百四十四條）外，還創(chuàng)設(shè)性地規(guī)定了對(duì)占有的保護(hù)（第二百四十五條）。這樣，物權(quán)法施行后，占有作為一種事實(shí)開(kāi)始受到法律保護(hù)。本案就是在物權(quán)法施行后，甄桂萍提起的要求對(duì)其占有進(jìn)行保護(hù)的訴訟。

由于本案的立案是在民事案件案由規(guī)定施行之前，使用的仍是老案由一般所有權(quán)及與所有權(quán)相關(guān)權(quán)利糾紛，但根據(jù)2008年4月1日起施行的《民事案件案由規(guī)定》，本案屬于物權(quán)糾紛，二級(jí)案由是占有保護(hù)糾紛，三級(jí)案由是占有物返還糾紛。與占有物返還糾紛同屬于占有保護(hù)糾紛下的三級(jí)案由還有占有排除妨害糾紛、占有消除危險(xiǎn)糾紛和占有物損害賠償糾紛。其中，占有物損害賠償糾紛屬于占有的債權(quán)保護(hù)，其余3個(gè)案由屬于占有的物權(quán)保護(hù)，共同構(gòu)成我國(guó)的占有保護(hù)制度。占有保護(hù)糾紛是一全新的案件類(lèi)型，具有如下特點(diǎn)：

（一）、占有保護(hù)糾紛無(wú)需查明占有人是否有權(quán)占有

目前，學(xué)界已經(jīng)基本放棄了原來(lái)將占有認(rèn)定為所有權(quán)權(quán)能的觀(guān)點(diǎn)，通說(shuō)認(rèn)為，占有是一種事實(shí)，是對(duì)物事實(shí)上的控制與支配，強(qiáng)調(diào)一種事實(shí)狀態(tài)，而不關(guān)注權(quán)利本身。所以，占有才能夠獨(dú)立于所有權(quán)和他物權(quán)而單獨(dú)受到保護(hù)。

因?yàn)檎加惺且环N事實(shí)，而非一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利，所以在占有保護(hù)糾紛中法院無(wú)需查明占有人是否為有權(quán)占有。有權(quán)占有，是指基于法律的規(guī)定或合同的約定對(duì)某物進(jìn)行的占有，理論上又稱(chēng)有本權(quán)的占有，包括基于合同、物權(quán)或特定身份關(guān)系而享有的占有。反之，非基于本權(quán)或者欠缺法律上的原因而占有某物就是無(wú)權(quán)占有，如盜竊人占有贓物，承租人在租賃期滿(mǎn)后仍占有租賃物等。在占有人的占有受到侵害時(shí)，占有人是有權(quán)占有，還是無(wú)權(quán)占有？無(wú)權(quán)占有中，是善意占有，還是惡意占有？法院均無(wú)需審查，只要查明客觀(guān)上存在占有事實(shí)，就可對(duì)該占有事實(shí)予以保護(hù)。

本案中，甄桂萍與付合文、徐榮蘭多年來(lái)共同使用一個(gè)廚房，由于中間有隔斷墻，各走各的門(mén)，已經(jīng)形成分別占有二分之一的事實(shí)。對(duì)甄桂萍而言，客觀(guān)上存在著占有二分之一廚房的事實(shí)。查明至此，甄桂萍要求對(duì)其占有進(jìn)行保護(hù)的訴訟請(qǐng)求，就應(yīng)得到法院的支持。至于甄桂萍是基于何種原因占有二分之一廚房，則不是本案所要考慮的問(wèn)題。正由于這一原因，再加上單純的因單位內(nèi)部房屋分配引發(fā)的爭(zhēng)議并不屬于法院主管，本案才沒(méi)有解決訴爭(zhēng)廚房的承租權(quán)或使用權(quán)問(wèn) 題。

（二）、對(duì)占有進(jìn)行單獨(dú)保護(hù)的目的在于維護(hù)社會(huì)和平秩序

人們對(duì)物的現(xiàn)實(shí)占有狀態(tài)應(yīng)受到保護(hù)，任何人不能以私力改變占有現(xiàn)狀。即便對(duì)于物的現(xiàn)實(shí)占有狀態(tài)與法律的應(yīng)有狀態(tài)相去甚遠(yuǎn)，也不允許以私力擅自加以改變。就算是正當(dāng)?shù)臋?quán)利人，如果允許他們可以任意否定這一占有狀態(tài)，和平的社會(huì)秩序必然會(huì)遭到破壞。這正是物權(quán)法對(duì)占有進(jìn)行單獨(dú)保護(hù)的立法初衷。

本案中，甄桂萍與付合文、徐榮蘭分別占有二分之一廚房的事實(shí)已經(jīng)長(zhǎng)期存在。2007年7月，付合文、徐榮蘭以私力強(qiáng)行拆除隔斷墻、封堵甄桂萍使用的北門(mén)，排除了甄桂萍對(duì)二分之一廚房的占有，嚴(yán)重?cái)_亂了和平的社會(huì)秩序，因此對(duì)甄萍的占有必須予以保護(hù)。

（三）、占有保護(hù)糾紛不妨礙權(quán)利人另行主張實(shí)體權(quán)益

因?yàn)閷?duì)占有的保護(hù)不考慮占有的實(shí)體權(quán)利，占有人只需對(duì)占有事實(shí)和權(quán)利受侵害的事實(shí)進(jìn)行舉證即可，從舉證的難易程度看，相比基于本權(quán)進(jìn)行的訴訟容易許多。這樣，占有人通過(guò)提起占有保護(hù)糾紛之訴，可以使受侵害的權(quán)益及時(shí)得到維護(hù)。但占有保護(hù)糾紛之訴畢竟是以恢復(fù)原狀為目的的應(yīng)急措施，只能使物的現(xiàn)實(shí)占有人繼續(xù)保持其原有的占有狀態(tài)，并不從根本上解決當(dāng)事人之間實(shí)體權(quán)益的歸屬。所以，占有人的占有得到保護(hù)后，如另一方認(rèn)為其對(duì)爭(zhēng)議物擁有實(shí)體權(quán)益，可基于本權(quán)另行起訴。

本案中，甄桂萍對(duì)二分之一廚房的占有事實(shí)得到了二審法院的保護(hù)，使甄桂萍與付合文、徐榮蘭雙方對(duì)廚房的占有恢復(fù)到了原來(lái)各占有二分之一的狀態(tài)。但本案并沒(méi)有確認(rèn)到底是誰(shuí)對(duì)甄桂萍占有的二分之一廚房擁有占有的本權(quán)。如果付合文、徐榮蘭認(rèn)為其擁有本權(quán)（單位將整個(gè)廚房分配給付合文、徐榮蘭使用），則可以依據(jù)本權(quán)起訴要求甄桂萍騰退房屋。

五、結(jié)語(yǔ)

占有制度是一項(xiàng)有著長(zhǎng)久歷史的制度，在世界主要國(guó)家及地區(qū)的立法也比較完善。而對(duì)我國(guó)而言，占有制度卻是在立法上第一次正式作為一章引入《物權(quán)法》，其當(dāng)然具有極其積極的意義。但是，縱觀(guān)《物權(quán)法》的規(guī)定，其仍存在著許多問(wèn)題：它缺少對(duì)占有概念、必要的占有種類(lèi)等的規(guī)定，尤其是關(guān)于占有權(quán)利推定、占有的取得喪失等效力和準(zhǔn)占有以及先占、取得時(shí)效、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物等重要制度的規(guī)定上基本上還是一片空白，占有的保護(hù)規(guī)定也是很需要完善的?？偠灾?，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)占有權(quán)利推定的規(guī)定不是需要簡(jiǎn)單修補(bǔ)的問(wèn)題，而是幾乎需要全面填補(bǔ)，占有權(quán)利推定規(guī)則的完善與發(fā)展還有待立法者在今后重新描繪。

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