導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇項目投資風(fēng)險價值分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

2實例研究

以某中國企業(yè)對非洲剛果（金）某銅礦項目投資為例，在前文介紹海外礦業(yè)投資項目綜合評價要素基礎(chǔ)上請有經(jīng)驗專家打分并對分值采用層次分析法分析，并用海外礦業(yè)投資項目綜合評價方法進行項目綜合評價，旨在通過實例研究確定海外礦業(yè)投資項目綜合評價價值，為海外礦業(yè)項目投資者決策提供有效的判斷依據(jù)。非洲剛果（金）某銅礦項目進行項目綜合評價，評價結(jié)果見圖2和圖3。由圖2可見，項目概況（A1）中項目資料來源（A14）二級綜合評價值為中等，主要由于該海外項目不是上市公司的項目，缺乏第三方監(jiān)管，所以專家綜合認為該指標(biāo)評價值為中等，需通過進一步工作確認資料可靠性。資源儲量（A2）中資源潛力（A27）二級綜合評價價值為低。采選工藝（A3）中礦體工程和水文地質(zhì)（A32）二級綜合評價價值為低，主要是由于該礦區(qū)涌水量較大?；A(chǔ)設(shè)施（A4）中供水供電（A43）二級綜合評價價值為低，主要由于項目所在地供電緊張，需自建發(fā)電站。政策法規(guī)（A5）中宏觀政治風(fēng)險（A51）的二級綜合評價價值為低，主要由于項目所在國是剛果（金），專家一致認為該國政治風(fēng)險較大。技術(shù)經(jīng)濟（A6）中礦產(chǎn)品市場價格（A61）二級綜合評價價值較低，原因是專家對長期銅價走勢預(yù)測不太樂觀。由圖3可見，項目概況（A1）的一級評價價值最好，說明該項目開發(fā)程度和項目可研的進展都符合有關(guān)專家和投資者的要求。資源儲量（A2）、采選工藝（A3）、基礎(chǔ)設(shè)施（A4）和技術(shù)經(jīng)濟（A6）的一級評價價值為中等。政策法規(guī)（A5）一級評價價值較低，說明專家一致認為剛果（金）政策不穩(wěn)定，相比政策穩(wěn)定的發(fā)達國家，投資有風(fēng)險。根據(jù)公式（1）計算得到該海外礦業(yè)投資項目的綜合評價價值為13．89，位于10～15區(qū)間內(nèi)，項目綜合評價價值為中等。給予投資者的提示是要謹慎跟進該項目，項目存在的資源潛力不足、所在國投資風(fēng)險大、項目排水和發(fā)電成本高等風(fēng)險需要通過進一步工作核實。綜上所述，采用海外礦業(yè)投資項目綜合評價方法可以確定項目存在的主要問題，給投資者以風(fēng)險提示，比如資源潛力不足、所在國投資風(fēng)險大、項目排水和發(fā)電成本高等。但是判別某海外礦業(yè)投資項目是否可行，不能因某一個指標(biāo)不太理想而給予項目否定，而應(yīng)采用海外礦業(yè)投資項目綜合評價的方法進行分析和判別，這樣才不至于使投資者錯失好的投資機會。

篇2

投資決策作為財務(wù)管理的核心范疇之一。投資決策方法方法主要有回收期法、會計收益率法、凈現(xiàn)值法、內(nèi)部報酬率法、現(xiàn)值指數(shù)法等方法屬于傳統(tǒng)的投資評價方法。在平時的運用中，凈現(xiàn)值法顯示為最佳選擇，但是在應(yīng)用時必須存在一系列的前提條件：首先，作為計算的依據(jù)，在生命期內(nèi)各年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量必須能夠準(zhǔn)確的估計出來，并根據(jù)市場狀況確定相應(yīng)的貼現(xiàn)率；其次，在估計項目的期間內(nèi)，對于項目有影響的內(nèi)外部環(huán)境不會發(fā)生意料之外的變化；第三，決策者只能在“投資”或“不投資”之間做出二選一的抉擇；最后，在項目進行分析、決策和實施過程中，投資主體并不能夠靈活的進行項目管理，一旦做出決策后便不能針對市場條件和競爭狀況的變化變更對項目的投資決策。

(二)對投資方法的戰(zhàn)略性選擇權(quán)考慮

然而該方法在實際的運用過程中發(fā)現(xiàn)存在與現(xiàn)實情況相比較大的差異：首先，現(xiàn)實經(jīng)濟生活存在大量不確定性因素以及其特有的本質(zhì)特征，由于在應(yīng)對高度不確定的戰(zhàn)略問題上面，企業(yè)將重點集中于項目的靈活性上，因此在進行項目分析時，靈活性的價值必須成為決策者充分考慮影響因素；其次，決策的互動性成為直接影響決策制定關(guān)鍵因素，特定企業(yè)在行業(yè)中所處的競爭地位，決定了該企業(yè)與其競爭對手的互動關(guān)系，進而決定了投資可能派生的投資價值，這部分價值在投資評價中也應(yīng)得到重視。

(三)項目決策的過程中的循環(huán)經(jīng)濟因素欠缺考慮

現(xiàn)行會計理論體系下，企業(yè)投資決策方法不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的要求。現(xiàn)有的項目決策是依據(jù)對項目財務(wù)評價和經(jīng)濟評價進行決策的，對環(huán)境評價不足，尤其不適用于目前大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的新形勢。循環(huán)經(jīng)濟項目投資決策是從經(jīng)濟、環(huán)境和社會進行全面評價的，具有一定的探索性。針對項目投資的評價應(yīng)當(dāng)兼顧經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益，戰(zhàn)略的角度通盤考慮。

由于上述原因，傳統(tǒng)評價方法雖然能夠較好地使現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定，經(jīng)常使項目的投資價值被低估了低估，造成企業(yè)競爭力的喪失。

二、現(xiàn)有投資決策方法存在的缺陷

基于財務(wù)視角下的項目投資評價方法傳統(tǒng)上面主要有兩種：第一種是對靜態(tài)指標(biāo)的分析，是指在不考慮貨幣的時間價值因素的指標(biāo)，包括投資回收期、會計收益率等；第二種是對動態(tài)指標(biāo)的分析，包括凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、現(xiàn)值指數(shù)等指標(biāo)。財務(wù)評價是在遵守國家財稅制度和價格體系的前提下，計算項目過程中的收益和成本，分析項目的盈利能力和償還能力。傳統(tǒng)項目投資方法理論只是把企業(yè)看作是一個封閉獨立的系統(tǒng)進行分析研究，單方面的考慮投資項目運營對企業(yè)經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況的影響，而忽視了自然環(huán)境、社會對投資項目決策本身的影響。

企業(yè)對項目投資的建設(shè)運營過程，就是對相關(guān)資源消耗的過程。項目的建設(shè)和運營必須遵循自愿節(jié)約和綜合利用的原則來進行，投資項目決策者需要按照發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟和建設(shè)節(jié)約型社會的要求，對項目建設(shè)方案進行優(yōu)化，并對資源利用的實際情況做出詳盡的分析。這不僅是對企業(yè)優(yōu)化資源配置、降低成本費用、減少資源消耗、調(diào)高投資效益的內(nèi)在要求，更是滿足國家可持續(xù)發(fā)展，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的重要要求，但是在目前投資項目評估和決策的實際應(yīng)用當(dāng)中，對循環(huán)經(jīng)濟因素的考慮都較為缺失。其中主要的缺陷表現(xiàn)在：

(一)財務(wù)投資決策目標(biāo)范圍狹窄

傳統(tǒng)投資決策的目標(biāo)就是股東價值的最大化，簡單的以凈現(xiàn)金值、內(nèi)部報酬率的大小來評價項目，不考慮與項目有利害關(guān)系的環(huán)境及其他的利害關(guān)系人的利益。在傳統(tǒng)的投資方法下，投資項目目標(biāo)忽視往往循環(huán)經(jīng)濟條件下的環(huán)境保護、資源利用及企業(yè)、社會的可持續(xù)發(fā)展。而在循環(huán)經(jīng)濟下，則政府應(yīng)當(dāng)主動引導(dǎo)企業(yè)將環(huán)境效率和經(jīng)濟效率相統(tǒng)一，使得企業(yè)經(jīng)營活動可持續(xù)發(fā)展。

(二)在項目決策中忽視自然資源和環(huán)境資源等會計信息

會計信息是項目決策過程不可缺少的部分。在現(xiàn)行的會計制度下，企業(yè)所提供的會計信息其實并不能充分反映項目對資源、環(huán)境的影響。因為傳統(tǒng)的會計目標(biāo)、假設(shè)、原則、會計賬戶的設(shè)置以及成本的核算方法到報表的編制都沒有能夠。完整充分地體現(xiàn)企業(yè)在節(jié)約和高效綜合利用資源方面和減少污染的排放方面的能力。傳統(tǒng)的成本觀立足于企業(yè)微觀層面，追求企業(yè)層面的成本補償和資本增值，并沒有從整個物質(zhì)世界的循環(huán)發(fā)展過程來看待成本耗費及補償問題，僅僅考慮人類勞動消耗的補償問題，是根本不能適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略對自然資源消耗的陳本補償要求。

(三)計量屬性不符合投資決策的要求

在傳統(tǒng)的投資決策模式下，大部分采用的是歷史成本法和未來現(xiàn)金流量預(yù)測法為主的貨幣計量，對收益和成本統(tǒng)一采用貨幣計量，因此只能在決策過程中反映貨幣計量的經(jīng)濟活動。然而在循環(huán)經(jīng)濟條件下，投資決策需要考慮的多方面的內(nèi)容，既包括用貨幣計量的信息又包含有環(huán)境因素的性質(zhì)。因此在循環(huán)經(jīng)濟條件下，采用定量和定性結(jié)合的方式來進行投資項目決策是至關(guān)重要的。

(四)投資決策者的受托責(zé)任單一

傳統(tǒng)經(jīng)濟條件下，企業(yè)投資決策中委托一受托責(zé)任關(guān)系中只包括了對實物財產(chǎn)的保管和使用，并沒有包括生態(tài)環(huán)境和治理環(huán)境污染等內(nèi)容。由于企業(yè)所面臨的受托責(zé)任較單一，僅局限于“財產(chǎn)托付論”。隨著人口和經(jīng)濟的增長，人們對環(huán)境資源的消耗量不斷增大。資源的稀缺性正在迅速顯現(xiàn)，因此企業(yè)在決策時更多的考慮“資源托付論”。投資決策必須考慮的決策受托。已經(jīng)不僅只是受出資人之托，而是受整個社會公眾之托，是企業(yè)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益統(tǒng)一。為了實現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟、可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)投資決策時應(yīng)當(dāng)按照循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展對企業(yè)投資項目各個方面進行綜合要求，在環(huán)境會計的學(xué)術(shù)框架下，對企業(yè)投資項目循環(huán)經(jīng)濟這一綜合指標(biāo)值的最大化作為項目投資決策評價的目標(biāo)，以協(xié)調(diào)企業(yè)微觀層面上經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境破壞之間的矛盾。

三、循環(huán)經(jīng)濟下投資決策的方法

(一)全部成本評價法

全部成本評價方法是在資本預(yù)算分析中綜合考慮環(huán)境成本的一種方法，是對項目的全部成本和收益進行長期的綜合的財務(wù)分析。對于應(yīng)用環(huán)境會計方法進行資本預(yù)算、產(chǎn)品設(shè)計等方面的決策，學(xué)者也提出了自己的觀點，他們認為在有效的環(huán)境管理體系中，為了實現(xiàn)投資決策的全面性必須采用全面環(huán)境成本計量方法。

循環(huán)經(jīng)濟注重長期的生態(tài)效益，以及防患于未然的思想。因此，當(dāng)前的環(huán)境管理措施，其利益是體現(xiàn)于節(jié)約未來的機會成本、掌握綠色商機，特別是決策者面臨未來企業(yè)綠色投資機會是，能夠清楚分析項目的全面環(huán)境成本，是否符合企業(yè)永續(xù)發(fā)展的投資決策。

對于外部環(huán)境成本的計量，主要采用的是以對污染造成損失進行修復(fù)的花費作為計量基礎(chǔ)的。全部成本評價法是在評價周

期、擴大了成本和收益的考慮范圍等方面對傳統(tǒng)資本評價法進行了改進。所采用的方法仍然主要是現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法，但對于長期的成本和效益，金額的估計是不準(zhǔn)確的，經(jīng)過貼現(xiàn)的數(shù)值較實際較小。

這表明人們對于未來的環(huán)境、生活的狀態(tài)關(guān)注較小，重視程還比較低，這與我們推崇的環(huán)境保護的觀點是相悖的。在這種情況下比較容易形成人們追求短期的經(jīng)濟利益，忽略了長期的影響。全面成本法對于企業(yè)的獲利能力是沒有影響的，但能夠比較明顯的列示項目的成本、效益的構(gòu)成，從而使一些有益于環(huán)境保護的項目能夠和其他一些項目一樣獲得投資。對于項目周期短的污染預(yù)防性投資項目，全面成本法能夠更加優(yōu)于傳統(tǒng)的投資方法，增強項目的可行性。

(二)投資風(fēng)險評價與不確定性分析

項目總是存在風(fēng)險的，相應(yīng)的任何決策也會存在風(fēng)險。實際上，投資風(fēng)險是客觀存在的，尤其是長期投資決策涉及的時間較長，企業(yè)對于未來損益的預(yù)測就會存在不確定性。將與項目相關(guān)的環(huán)境因素納入考慮之后，項目的未來現(xiàn)金流量變得更加變化莫測，現(xiàn)金流量的不確定性變得更加突出。由于是對未來項目狀況的研究，投資決策中始終存在著不確定的因素，事件發(fā)生的概率是估計的，當(dāng)存在風(fēng)險時，其概率可以依據(jù)風(fēng)險系數(shù)進行估計。在傳統(tǒng)的投資決策中，對于高風(fēng)險的項目，一般采用較高的貼現(xiàn)率。但這個方法也存在著一定的缺陷，高風(fēng)險和對環(huán)境造成巨大的污染，致使環(huán)境惡化，這兩者之間并非簡單的直接聯(lián)系，提高貼現(xiàn)率以后很多項目的現(xiàn)金流量現(xiàn)值將出現(xiàn)負數(shù)，這就使得很好本來結(jié)果很好的項目被流失，以此種方法減少對環(huán)境、資源的需求。循環(huán)經(jīng)濟下的投資決策在考慮了環(huán)境因素后，使項目的不確定性更為明顯，風(fēng)險會隨著環(huán)境法規(guī)的變化而變化。當(dāng)對項目進行決策以后，由于項目的期間較長，因此在今后的很長一段時間內(nèi)，企業(yè)都會受到既定的技術(shù)和環(huán)境的影響。環(huán)境發(fā)生變化，則必須投入大量的成本來適應(yīng)環(huán)境的變化。投資所包含的環(huán)境風(fēng)險和不確定性可以通過敏感性分析進行評價。對于概率已知的方案，可以利用決策樹和蒙特卡羅模型對不同項目方案的可能結(jié)果進行概率預(yù)計，進而對項目進行評價。

(三)利益關(guān)系人價值分析法

在面對當(dāng)今企業(yè)諸多利益關(guān)系人共同的影響下，企業(yè)的經(jīng)營活動越來越需要考慮更多的利益方?？偟膩碚f，重要的利益關(guān)系人是沿著兼做出資者與經(jīng)營者的業(yè)主、經(jīng)營者、債權(quán)人和為數(shù)眾多的出資人、客戶、政府這樣一條線來擴展的。大致上可以從內(nèi)部和外部兩個部分來劃分，內(nèi)部的利益關(guān)系人主要包括企業(yè)的管理層和雇員，外部的利益關(guān)系人主要包括政府、投資者、供應(yīng)商、顧客、公眾。針對循環(huán)經(jīng)濟，環(huán)境保護組織也成為企業(yè)外部利益關(guān)系人，企業(yè)的經(jīng)營活動就要受到這些組織所制定的大量的環(huán)境法律的約束，企業(yè)的投資決策活動也必將考慮這些約束所帶來的影響。企業(yè)的經(jīng)營活動對環(huán)境的影響可能會對公眾產(chǎn)生影響，因此這些公眾就成為企業(yè)的利益關(guān)系人。

利益關(guān)系人價值分析法有別于傳統(tǒng)的財務(wù)指標(biāo)評價法中將所有的成本與收益風(fēng)險視為相同的缺陷將，而是采用了更加靈活的對于不同的成本和收益分別計量其風(fēng)險的方法，同時利益關(guān)系人價值分析法根據(jù)關(guān)系人對項目收益期望的高低，來調(diào)整相應(yīng)的權(quán)重比例。例如我們在考慮以個與環(huán)境相關(guān)的長期投資項目中，當(dāng)財務(wù)指標(biāo)的權(quán)重相對有所下降，那么相對的環(huán)境業(yè)績指標(biāo)的權(quán)重就應(yīng)該做相應(yīng)增加，從而保證了決策結(jié)果與利益關(guān)系人的要求相一致的結(jié)果，最后可以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(四)多標(biāo)準(zhǔn)評價法

篇3

中國旅游業(yè)發(fā)展正在發(fā)生著新的變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和新的增長點有所轉(zhuǎn)變，新的投資熱點正在形成。利用原有的自然人文資源開發(fā)資源型景區(qū)已經(jīng)成為土地開發(fā)的新的熱點，根據(jù)中國加入WTO的承諾，2003年，外商可以在中國投資旅游景區(qū)景點，據(jù)估計，從2003年～2010年，將有80億美元投向旅游景區(qū)景點建設(shè)。根據(jù)中國國際旅游投資網(wǎng)（省略/）近期公布的旅游招商項目的統(tǒng)計，在旅游業(yè)各分支行業(yè)中，景區(qū)的招商項目最多，也最為活躍，比例占總招商項目的54.71％。本文試就投資價值、國家地方政策和投資風(fēng)險三個方面論述旅游土地開發(fā)的優(yōu)勢與劣勢。

一、投資價值分析

1.獲得高額利潤

旅游景區(qū)屬于資源稀缺型商品，一旦擁有景區(qū)經(jīng)營權(quán)就可以形成資源壟斷，從而獲得壟斷利潤。

從資源來看，景區(qū)供給量過少導(dǎo)致資源緊缺。盡管中國地大物博、歷史悠久，給我們留下了眾多的自然景觀和人文景觀，但是畢竟數(shù)量有限，而且時空分布不均衡，造成了我國資源型景區(qū)的局部稀缺。從2004年A級景區(qū)經(jīng)營效益情況（表1）中，可以看出資源型景區(qū)級別越高，壟斷性越強，效益也好。從需求來看，國內(nèi)國外游客都對資源型景區(qū)需求很大。根據(jù)國際旅游組織的調(diào)查，74%的游客首選到資源型景區(qū)觀光，尤其在旅游消費剛剛啟動時這一比例更高。

供給不足，需求旺盛這就造成了巨大的供求缺口使的景區(qū)形成壟斷性經(jīng)營。而從國內(nèi)黃金周旺盛的旅游消費，看這個供求缺口會持續(xù)一個比較長的時間，也就是說景區(qū)的壟斷性經(jīng)營也會長時間存在。

數(shù)據(jù)來源：國家旅游局

2.衍生性延長產(chǎn)業(yè)鏈

旅游景區(qū)相對其他旅游行業(yè)而言可開發(fā)的旅游產(chǎn)品種類多、數(shù)量大、衍生性強、可創(chuàng)新性強，這樣就使景區(qū)的生命周期增長，獲得利潤的時間也隨之增加。

由于旅游產(chǎn)品存在生命周期一旦產(chǎn)品進入停滯或衰退期就無利潤可言。而這個時候產(chǎn)品能否復(fù)興的關(guān)鍵在于創(chuàng)新，只有再開發(fā)出有吸引力的產(chǎn)品才能延長獲利時間。而資源型景區(qū)依托自己的核心資源，開發(fā)的產(chǎn)品除了基礎(chǔ)的觀光產(chǎn)品外，還可以開發(fā)度假產(chǎn)品和專項產(chǎn)品。這就使得景區(qū)可以開發(fā)的產(chǎn)品極大豐富。景區(qū)每年都可以通過開發(fā)新產(chǎn)品，吸引老游客故地重游新游客慕名而來，從而將利潤維持在較高水平。

由于資源型景區(qū)產(chǎn)品的多樣性，開發(fā)的多層次性可以使企業(yè)的投資風(fēng)險進一步降低。企業(yè)獲得景區(qū)經(jīng)營權(quán)后，既可以自己開發(fā)核心產(chǎn)品，也可以將特定產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營權(quán)出讓以減少管理成本和難度，并分散風(fēng)險。

3.獲得核心競爭力

旅游景區(qū)作為旅游業(yè)的核心資源要素，是旅游產(chǎn)業(yè)鏈的中心環(huán)節(jié)，也是旅游產(chǎn)業(yè)群的輻射中心。投資資源型景區(qū)有利于旅游企業(yè)資源的整合，也有利于產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸。

旅游企業(yè)擁有景區(qū)資源，可以形成一個完整的鏈條，為旅游者提供一條龍服務(wù)。這樣不僅可以實現(xiàn)優(yōu)化資源配置，節(jié)約成本，提高效率，還可使旅游者在旅游的過程中享受到更多的方便、快捷與舒適，并且強有力的產(chǎn)業(yè)鏈條也是阻擋國外企業(yè)競爭的有力武器。

二、政策分析

1.政策支持投資

(1)中央投資景區(qū)基建

我國進入2000年以來出臺了一系列政策促進旅游發(fā)展，明確要求增加對資源型景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的財政投資，放寬對資源型景區(qū)開發(fā)項目的審核條件。另外國家還安排了67.2億元國債資金進行景區(qū)建設(shè)，促進景區(qū)發(fā)展。

2001年4月國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》。通知強調(diào)增加對旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財政性資金投入。支持符合條件的旅游企業(yè)通過股票發(fā)行上市等方式融資。積極探索建立境內(nèi)外旅游產(chǎn)業(yè)基金。

2004年國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》放寬了對旅游項目的審批規(guī)定不使用政府投資的，一律不再實行審批制，但將區(qū)別情況實行核準(zhǔn)制和備案制。

國債資金加強旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于2000年開始，重點支持資源品位較高、發(fā)展?jié)摿^大的國家級或省級旅游景區(qū)的項目。至2004年底國家累計投入67.2億元國債資金，在較短的時間內(nèi)集中開展了一批旅游景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了景區(qū)環(huán)境，提高了景區(qū)的綜合接待能力。

(2)地方立法促進景區(qū)發(fā)展

從各地政策看，為了加快開發(fā)資源型景區(qū)，很多省市明確提出資源型景區(qū)的經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。而且很多省市設(shè)有旅游發(fā)展資金用于建設(shè)資源型景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，并且在稅收，土地政策上都有優(yōu)惠。雖然國家并未出臺《旅游法》，但是地方為了規(guī)范旅游發(fā)展，更為了促進當(dāng)?shù)芈糜?，紛紛出臺地方性旅游管理條例。為了適應(yīng)我國旅游業(yè)的迅速發(fā)展如湖北省，云南省，北京市等已經(jīng)修訂舊版旅游管理條例。

2.景區(qū)經(jīng)營權(quán)出讓――爭論中前行

對于資源型景區(qū)的特許經(jīng)營權(quán)出讓的問題，從中央到地方，從專家到大眾一直爭論不休。但是總體上，景區(qū)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離還是在各地進行。在很多省市制定的旅游管理條例中明確規(guī)定景區(qū)的經(jīng)營權(quán)可以有償出讓。

(1)地方政府和旅游局――支持經(jīng)營權(quán)出讓

為了貫徹落實景區(qū)所有權(quán)經(jīng)營權(quán)分離，湖北省、福建省、上海市、貴州省、浙江省、重慶市、山西省、云南省等省市在旅游管理條例中明確提出了經(jīng)營權(quán)，可以通過拍賣、招標(biāo)方式，按照公開、公平、公正和誠實信用的原則，依法有償轉(zhuǎn)讓給企業(yè)、其他組織和個人。

(2)建設(shè)部――風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)營權(quán)在探索中前行

建設(shè)部雖然多次出臺文件要求風(fēng)景名勝區(qū)不能將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是由于景區(qū)實際的控制權(quán)在地方政府手里，建設(shè)部的管理力相對薄弱。而且建設(shè)部對經(jīng)營權(quán)的態(tài)度從文件變化中也可以看出逐漸放寬經(jīng)營權(quán)的出讓，由絕對不允許經(jīng)營權(quán)出讓，到經(jīng)營權(quán)出讓有底線。

建設(shè)部依據(jù)國務(wù)院出臺的《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》，出臺了《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例實施辦法》、《國家風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》、《國家風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃編制審批管理辦法》，加強風(fēng)景區(qū)管理。

(3)其他部門――議論紛紛

林業(yè)部、國土資源部在積極探索將所屬森林公園、地質(zhì)公園招商引資。根據(jù)《森林公園管理辦法》第十條，森林公園的開發(fā)建設(shè)可以由森林公園經(jīng)營管理者同其他單位或個人以合資合作方式聯(lián)合進行。國土資源部認為通過建立地質(zhì)公園，根據(jù)地質(zhì)遺跡的特點，營造特色文化，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。

文物部門作為代表全體人民保護管理文物的機構(gòu)認為，文物保護屬于社會性公益事業(yè)，應(yīng)以保護為前提，利用只是

保護的一個方面，而且根據(jù)《文物法》的有關(guān)規(guī)定，文物遺址不得做其他商業(yè)用途。

三、風(fēng)險分析

任何投資行為都是有風(fēng)險存在的，同樣資源型景區(qū)的投資也存在一定的風(fēng)險。許多資源型景區(qū)項目取得了成功,經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益顯著,但也有不少項目投資失敗, 損失巨大。投資者如果加強風(fēng)險意識，提高風(fēng)險管理技術(shù)和手段還是可以規(guī)避風(fēng)險取得成功的。

景區(qū)投資風(fēng)險主要來自：政策風(fēng)險，資金風(fēng)險，開發(fā)風(fēng)險，市場風(fēng)險等。本報告將對其中幾個重要的風(fēng)險及規(guī)避措施加以說明。

1.政策風(fēng)險

自然資源是幾千年不變的，變數(shù)大的是人為政策，對政策分析判斷，在開發(fā)建設(shè)過程中尤為重要。我國現(xiàn)在還沒有出臺旅游法，各地旅游法規(guī)地方特色明顯，這些法規(guī)的持續(xù)性和有效性都很差?，F(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營旅游產(chǎn)業(yè)，獲得的只是部分權(quán)益，如經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)。企業(yè)和政府簽訂20至50年的協(xié)議，這些協(xié)議是不受法律保護的。在實際運作過程中還要特別關(guān)注省、市、縣之間的法規(guī)是否沖突，而越基層制定的法規(guī)，修改越容易。景區(qū)內(nèi)部多頭管理，條塊分割，法律、政策上有許多不連貫的地方，導(dǎo)致了景區(qū)開發(fā)的無所適從。所以說政策是旅游開發(fā)中最大的風(fēng)險。

2.資金風(fēng)險

我國景區(qū)開發(fā)并不是一般認為的“低投入，高產(chǎn)出”模式，而是“投入，投入，再投入”的模式。開發(fā)資源型景區(qū)需要一次性投入大量的資金，而且需要一定的現(xiàn)金流進行景區(qū)的后續(xù)投資。

景區(qū)開發(fā)初期內(nèi)部交通，基礎(chǔ)設(shè)施，營銷等這些都是需要大量資金投入。而且景區(qū)開發(fā)并不是一錘子買賣，因為景區(qū)面臨競爭，面臨游客需求的改變，所以景區(qū)需要創(chuàng)新旅游產(chǎn)品，而新的旅游產(chǎn)品的開發(fā)也是需要大量資金的。再次，景區(qū)室外設(shè)施的耗損速度快，需要的維護更新經(jīng)費也非?？捎^。很多景區(qū)投資失敗就是在于沒有后續(xù)資金投入景區(qū)開發(fā)，導(dǎo)致景區(qū)吸引力下降，收入達不到預(yù)期的原因。

3.開發(fā)風(fēng)險

由于缺乏統(tǒng)一的、高水平的規(guī)劃，使一些已經(jīng)開發(fā)、利用起來的景區(qū)、景點和旅游設(shè)施普遍存在檔次不高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的問題，缺乏整體旅游概念，景區(qū)和景點布局不合理缺乏吸引力。許多景區(qū)由于對市場需求缺乏清楚的認識，導(dǎo)致市場定位泛化沒有明確的市場定位景區(qū)主題不鮮明沒有明確的旅游形象。

旅游區(qū)項目開發(fā)需要考慮其所依托的資源，強化資源特色，突出項目主題，同時旅游設(shè)施的配套建設(shè)也要圍繞主題展開。這樣的項目一旦開發(fā)，其可變彈性較小。正常情況下，項目特色顯然是投資者所追求的目標(biāo)，因為主題越突出，其生命力就越強。但是這恰恰也是項目的風(fēng)險所在，因為越是有特色的項目，越是不易改變其內(nèi)容與功能，或者改變內(nèi)容與功能的成本代價過高，給風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁帶來困難。

4.市場風(fēng)險

旅游產(chǎn)品市場需求量的大小，與游客在某一特定環(huán)境、特定時期內(nèi)的消費心理、消費偏好和這一時期內(nèi)旅游消費的總趨勢等密切相關(guān)，而游客的消費心理、偏好等是經(jīng)常變化的，特別是隨著游客群體的不斷個性化，游客結(jié)構(gòu)的不斷多元化，旅游市場需求難以捉摸，某些特定旅游產(chǎn)品愈來愈難以同時滿足游客群體中各個不同的需求，同時也使某些旅游產(chǎn)品很難實現(xiàn)所期望的游客云集的目的，旅游產(chǎn)品的有效生命周期也因此而大大縮短，這就直接影響到旅游項目開發(fā)的投入產(chǎn)出效益比。

國內(nèi)各地區(qū)全面大力開發(fā)旅游業(yè)，各類旅游產(chǎn)品蓬勃發(fā)展，旅游產(chǎn)品數(shù)量的快速增加超過市場需求的增長，再加上政府對旅游市場調(diào)控、監(jiān)管力度不夠，旅游市場的無序競爭相當(dāng)激烈，從而明顯地加劇了旅游項目的投資經(jīng)營風(fēng)險，合理投資回報難有保障。

參考文獻:

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[2]約翰?斯沃布魯克著張文等譯:《景點開發(fā)與管理》,中國旅游出版社,2003

[3]鄒統(tǒng)釬:《旅游景區(qū)開發(fā)與管理》.清華大學(xué)出版社,2004

[4]保羅?伊格爾斯斯蒂芬?麥庫爾克里斯?海恩斯著張朝枝羅秋菊等譯:《保護區(qū)旅游規(guī)劃與管理指南》.中國旅游出版社,2005

篇4

［中圖分類號］F274 ［文獻標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）13-0031-03

1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.1 國外研究現(xiàn)狀

1.1.1 西方早期人力資本的理論淵源

17 世紀60年代英國古典政治經(jīng)濟學(xué)創(chuàng)始人、統(tǒng)計威廉•配第關(guān)于“土地是財富之母,勞動是財富之父”的著名論斷已經(jīng)包含著人力資本理論的思想萌芽。亞當(dāng)•斯密在其1776年出版的《國富論》中初步提出了人力資本的思想。19 世紀末20世紀初英國劍橋?qū)W派創(chuàng)始人阿爾弗雷德•馬歇爾(Alfred Marshall)提出了“所有資本中最有價值的是對人本身的投資”的經(jīng)典論斷,認為教育投資所帶來的結(jié)果將遠遠大于教育投資本身,主張把教育作為國家投資。

1.1.2 關(guān)于人力資本投資的經(jīng)濟學(xué)分析

以人力資本之父舒爾茨(Theodore Schultz,1962)和貝克爾(Gary Becker,1962)為代表的西方經(jīng)濟學(xué)家不僅發(fā)展了早期的人力資本思想,而且形成了人力資本理論作為現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的重要內(nèi)容。此后對人力資本投資的分析和研究,逐步拓展為從宏觀經(jīng)濟學(xué)角度和微觀經(jīng)濟學(xué)角度對人力資本投資的分析和研究。

(1)人力資本投資的宏觀經(jīng)濟學(xué)分析

被西方學(xué)術(shù)界譽為“人力資本之父”的美國芝加哥大學(xué)教授舒爾茨在1960年首次明確提出了“人力資本”的概念。舒爾茨認為,人力資本主要指凝聚在勞動者本身的知識、技能及其所表現(xiàn)出來的勞動能力,它是現(xiàn)代經(jīng)濟增長的主要因素。保爾•羅默(Paul Romer)在其1986年發(fā)表的《收益遞增經(jīng)濟增長模型》一文中提出了內(nèi)生經(jīng)濟增長模型。1995年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者羅伯特•盧卡斯(Robert Lucas)后來從另一角度解釋了經(jīng)濟增長的內(nèi)在機制。

(2)人力資本投資的微觀經(jīng)濟學(xué)分析

人力資本微觀經(jīng)濟學(xué)角度的研究側(cè)重于分析人力資本投資的成本、收益和投資風(fēng)險等問題。美國哈佛大學(xué)教授、經(jīng)濟學(xué)家沃爾什于1935年在其題為《人力資本觀》的論文中,首次采用費用與效益相比較的分析方法,研究了不同教育程度學(xué)生個人的教育費用和畢業(yè)后因能力提高收入增加的情況,得出了各級教育的收益率,回答了上大學(xué)或高中是否值得的問題。斯蒂森•陳(Stacey H.Chen)在2001年通過評估受過高等教育者與高中畢業(yè)者之間收入的風(fēng)險差別證明了高等教育的確具有風(fēng)險。

1.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀六七十年代在西方興起的人力資本理論推動經(jīng)濟學(xué)的發(fā)展,增強了經(jīng)濟學(xué)對社會經(jīng)濟現(xiàn)象的解釋力。隨著改革開放,人力資本理論逐漸被介紹到國內(nèi),運用范圍不斷拓展。20世紀90年代以來,國內(nèi)對人力資本理論的研究也取得了一定的進展。

1.2.1 關(guān)于人力資本在經(jīng)濟發(fā)展中作用的研究

周天勇(1994)在《勞動與經(jīng)濟增長》一書中采用舒爾茨的教育收益率法對人力資本的貢獻進行了測算,得出1953―1990年中國人力資本的平均增長速率為13.43%對經(jīng)濟增長的貢獻為22%的結(jié)論。李建民(1999)從人力資本的要素和效率的生產(chǎn)功能來分析其對經(jīng)濟增長作用的機理。人力資本是決定經(jīng)濟增長的重要因素,關(guān)鍵在于它具有特殊的生產(chǎn)功能。從生產(chǎn)過程角度看,它具有要素和效率兩個方面的生產(chǎn)功能。

1.2.2 關(guān)于我國企業(yè)人力資本投資現(xiàn)狀的研究

邦華(2001)認為國有企業(yè)存在一些現(xiàn)實困難,企業(yè)人力資本投資的效益低下,且人力資本投資體制環(huán)境發(fā)生了重大變化,人力資本產(chǎn)權(quán)保障體系不完善,國有企業(yè)自身內(nèi)部管理機制落后。劉苓玲(2003)認為由于人力資本依存于活的人體之中,企業(yè)進行人力資本投資會產(chǎn)生一系列的問題,而其中最關(guān)鍵的是投資與收益之間的矛盾,而矛盾產(chǎn)生的深層次原因是人力資本的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明,因此,需要完善人力資本產(chǎn)權(quán)制度。

2 人力資本投資理論

2.1 人力資本投資的內(nèi)容

舒爾茨將人力資本投資的范圍和內(nèi)容概括為五個方面:①醫(yī)療和保健,它包括影響一個人的壽命、力量、耐力、精力等方面。②職員在職培訓(xùn),既有社會組織的培訓(xùn)和企業(yè)內(nèi)部開展的崗位培訓(xùn),也有自考和社會培訓(xùn)形式的教育。③正式建立的初、中、高等教育,是人們通過接受正規(guī)教育獲得的知識和技能。④成人教育方面的投資,為鞏固教育不足獲得知識與技能的投資,是一種中期投資法。⑤遷移成本費用是指人在尋找新的工作、遷徙、旅游和更換工作時付出的投資。

2.2 人力資本投資的特征

人力資本投資與物質(zhì)資本投資相比,具有以下幾個主要特點：①投資者與收益者的不完全一致性。②投資收益的長期性與滯后性。③人力資本投資收益的多方面性。④人力資本投資具有相繼性。⑤人力資本的形成是一個相當(dāng)長期的過程,具有風(fēng)險性。

2.3 人力資本投資的風(fēng)險

所謂人力資本投資的風(fēng)險,是指投入一定的人力、物力開發(fā)人力資本,但由于未來不確定因素的變化,使得投資后所得收益具有不確定性。由于人力資本投資的對象是人,人的行為與投資風(fēng)險緊密相連,因此我們可以把人力資本投資風(fēng)險分為人為風(fēng)險和非人為風(fēng)險兩種。非人為風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的變化而給投資者帶來的風(fēng)險,而人為風(fēng)險則包括人力資本外流的風(fēng)險和人力資本投資對象不愿發(fā)揮其應(yīng)有效用的風(fēng)險。

3 企業(yè)人力資本教育投資基本問題分析

企業(yè)人力資本教育投資的特點：①需要具有充足的資金保障?，F(xiàn)在越來越多的企業(yè)認識到企業(yè)生存發(fā)展的動力在于不斷的創(chuàng)新,而創(chuàng)新的源泉是人力資本,創(chuàng)新型人力資本成為企業(yè)的稀缺資源。②教育投資內(nèi)容具有較強的針對性和實用性。企業(yè)教育投資的內(nèi)容主要從企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和員工的崗位角度,更偏重直接提高員工解決實際問題的各項技能以使員工能及時將投資結(jié)果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的生產(chǎn)力。③教育投資形式的多樣性、靈活性。企業(yè)人力資本教育投資的具體形式,主要根據(jù)企業(yè)宏觀經(jīng)濟運行狀況、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和人力資本需求等靈活地選擇。④教育投資對象的差異性和復(fù)雜性。企業(yè)投資對象是內(nèi)部的員工,而他們在受教育程度、工作年限、學(xué)習(xí)態(tài)度等方面都存在著很大差異。⑤教育投資收益的間接性。教育投資效益不全部以經(jīng)濟收益的形式表現(xiàn)出來,一方面使人力資本質(zhì)量得到提高,成為企業(yè)發(fā)展的推動力量。另一方面表現(xiàn)在非經(jīng)濟方面,提高了員工的忠誠度和積極性從而實現(xiàn)投資的收益。

4 企業(yè)人力資本教育投資的可貨幣化收益研究綜述

企業(yè)進行人力資本教育投資的根本目的是為了企業(yè)獲益最大化。企業(yè)收益分為兩類：可貨幣化的經(jīng)濟收益和不可貨幣化的非經(jīng)濟收益,本文主要研究可貨幣化的教育投資收益。所謂貨幣化收益主要是指把由教育培訓(xùn)獲得的勞動生產(chǎn)率的增加與員工工資的增加進行比較,超額部分就是企業(yè)的收益。

4.1 國外的研究綜述

4.1.1 在職培訓(xùn)的成本收益評估模型

加里•S.貝克爾最早提出了在職培訓(xùn)的成本收益評估模型。該模型的假設(shè)條件是企業(yè)處于完全競爭的市場,如果沒有在職培訓(xùn)的影響,則企業(yè)要實現(xiàn)利潤最大化的雇傭均衡條件為：MP=W,其中MP表示企業(yè)的邊際收益,W為工資率。

如果進行在職培訓(xùn),那么培訓(xùn)的成本支出能夠增加未來時期的收入。此時的均衡條件為：

貝克爾的在職培訓(xùn)成本收益評估模型是在美國的雇傭制度環(huán)境中研究建立的,對于在美國的長期雇員,他們在不同階段的收入表現(xiàn)不是隨著自由流動式的用工形式表現(xiàn)的變化而變化的,然而在中國,員工的工資一般是隨著年齡的增長而不斷增長的,此外,企業(yè)所處的市場也遠達不到完全競爭市場的假設(shè)條件。因此,這種模型不適用于中國的企業(yè)。

4.1.2 培訓(xùn)投資回報率(ROI)

Phillips(2000)對培訓(xùn)投入產(chǎn)出計量研究有杰出貢獻。他詳細論述了培訓(xùn)項目的評估計劃、信息收集及整理、培訓(xùn)效果的識別、培訓(xùn)價值的轉(zhuǎn)換等具體實施內(nèi)容,并建立了一個投資回報率公式：

投資回報率的優(yōu)點是計算簡單,缺點是沒有考慮資金時間價值因素,不能正確反映投資方式不同,收益期長短和回收額的有無等條件對項目的影響。投資回報率通常具有時效性――回報通常是基于某些特定年份。

4.1.3 收入函數(shù)法

收入函數(shù)法又稱明瑟收入函數(shù)法,該方法是由美國經(jīng)濟學(xué)家雅各•明瑟(J.Mincer)關(guān)于教育、培訓(xùn)與勞動收入之間的函數(shù)關(guān)系的開創(chuàng)性研究,從而將人力資本與勞動收入之間的關(guān)系的實際分析方法拓展到了在職培訓(xùn)研究領(lǐng)域。

收入函數(shù)法省略了成本收益法中大量的關(guān)于人力資本投資期及有關(guān)成本收益的分析和計量工作,同時也大大減少了人力資本收益率度量中研究者的主觀性,但由于精確法計算教育收益率對數(shù)據(jù)的要求比較高,特別是在發(fā)展中國家包括中國,很難采集到研究所需的高質(zhì)量數(shù)據(jù),因而這種方法的普遍性運用受到限制。

4.2 國內(nèi)的研究綜述

4.2.1 應(yīng)用時間價值分析進行的成本收益計算方法

時間價值分析涉及當(dāng)今的貨幣和未來貨幣的交換。貨幣價值在現(xiàn)在和未來的交換,實際上是現(xiàn)在消費和未來消費的交換。這種交換發(fā)生所依據(jù)的比率由貨幣的時間價值來決定。貨幣時間價值分析法將不同時點上的成本與收益聯(lián)系在一起,使得評估不同時點的人力資本教育投資決策依據(jù)和影響因素成為可能,應(yīng)用于企業(yè)人力資本教育投資的時間價值分析方法,主要是凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法兩種。

內(nèi)部收益率法的優(yōu)點是能夠把企業(yè)人力資本教育培訓(xùn)投資項目壽命期內(nèi)的收益與其教育投資總額聯(lián)系起來,指出這個培訓(xùn)項目的收益率,便于將它與同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對比,確定這個培訓(xùn)項目是否值得建設(shè)。但是它的缺點是計算過程比較復(fù)雜、煩瑣。

4.2.2 李思聰?shù)闹袊厣娜肆Y本價值模型

人力資本當(dāng)期群體價值=人力資本當(dāng)期群體投入成本+人力資本當(dāng)期群體實現(xiàn)的新增價值,即

其中：R表示人力資本當(dāng)期群體價值；C為人力資本當(dāng)期群體投入成本；P為企業(yè)營業(yè)利潤；R為企業(yè)投資收益；D為企業(yè)減虧額；N為人力資本創(chuàng)造新增價值所占比例。

未來人力資本總價值=人力資本教育培訓(xùn)總投入成本+未來人力資本使用的新增價值的現(xiàn)值。即：

該模型的主要優(yōu)點是可以反映企業(yè)人力資本的經(jīng)濟價值,能夠為人力資本教育投資的決策者提供相關(guān)聯(lián)的會計信息,但由于它在某些情況下是根據(jù)主觀估算或趨勢推算的,而不是完全根據(jù)客觀記錄數(shù)據(jù)。因此,計算帶有一定程度的主觀性。

參考文獻:

篇5

企業(yè)作為投資主體是市場機制能夠發(fā)揮作用的基本條件之一。企業(yè)投資主體的表現(xiàn)形式是多種多樣的，但是，無論企業(yè)投資主體采取何種組織形式，在確定投資項目價值并進行決策時，都將受到以下一些間接因素的影響，即它們是借助其他一些因素，間接而非直接影響投資價值。

1、企業(yè)自身的利益約束機制。不同的經(jīng)濟體制具有不同的利益約束。在過去的計劃經(jīng)濟體制下，國家統(tǒng)一制訂各種類型的投資計劃，投資風(fēng)險完全由國家承擔(dān)，企業(yè)只是名義上的投資主體，既沒有真正自主的投資決策權(quán)，也不承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，這必然造成名義上的投資主體完全不受投資成本和風(fēng)險的約束。在不講成本與收益的情況下，投資需求幾平是無限的，不論計劃者怎樣周密安排，都很難制約這種投資饑渴癥。在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)應(yīng)是完全意義上的獨立利益主體，市場價格主要由供求關(guān)系決定，經(jīng)濟資源的配置主要通過市場機制來調(diào)整。一旦投資需求大于投資供給，投資品的價格就會上漲，造成企業(yè)投資成本上升、預(yù)期利潤減少，投資風(fēng)險增大，從而造成企業(yè)采取收縮策略，導(dǎo)致社會投資總需求下降，并促使社會資源流向預(yù)期利潤高的行業(yè)及企業(yè)。

2、企業(yè)投資主體的利潤極大化。在市場經(jīng)濟中，投資活動以企業(yè)主體的經(jīng)濟利益為基礎(chǔ)。如果預(yù)期利潤比較高，投資就會增加；相反，預(yù)期利潤比較低，投資就會減少。對全社會來講，預(yù)期利潤將不斷趨于平均；但對不同行業(yè)和部門而言，利潤水平又是經(jīng)常變化的，從而誘導(dǎo)資金在不同行業(yè)和部門之間進行轉(zhuǎn)移。同時，追求利潤還需要服從國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求和社會主義生產(chǎn)目的。在國有生產(chǎn)資料所有者參與企業(yè)投資時，投資活動可能并非以經(jīng)濟利潤為主導(dǎo)因素，難以保證國有資產(chǎn)的有效增值。為此，政府應(yīng)逐步減少和消除人為干預(yù)，而應(yīng)注重宏觀政策和經(jīng)濟杠桿的調(diào)控作用。要實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，必須實現(xiàn)商品和生產(chǎn)要素在整個社會范圍內(nèi)的自由流動，消除妨礙資源流動的障礙，從而實現(xiàn)以市場配置為基礎(chǔ)，市場配置與計劃配置相互補充的資源配置模式。

3、產(chǎn)權(quán)界限。產(chǎn)權(quán)界限是影響企業(yè)投資價值的另一重要因素。國有企業(yè)雖然也作為投資主體參與市場投資活動，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，企業(yè)投資行為不符合市場規(guī)范，企業(yè)并沒有真正的投資決策自，從而也無法承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險，企業(yè)投資行為必將演變?yōu)檎顿Y行為。在產(chǎn)權(quán)關(guān)系改革上，我們主要偏重兩權(quán)——所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，希望通過“兩極分離”解決企業(yè)經(jīng)營自問題。實際上，兩權(quán)分離是有一定限度的，經(jīng)營必須以所有權(quán)為基礎(chǔ)，沒有所有權(quán)作基礎(chǔ)的經(jīng)營權(quán)必然是有限的經(jīng)營權(quán)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立并完善現(xiàn)代法人產(chǎn)權(quán)制度，確保企業(yè)能夠獨立自主、規(guī)范合理地進行投資決策活動。

二、影響投資價值的直接因素

企業(yè)的資產(chǎn)，不管是貨幣資產(chǎn)還是非貨幣資產(chǎn)，通常都具有兩種用途可供選擇：一是用于即期消費；二是為了滿足未來消費而利用放棄即期消費的那部分資產(chǎn)進行投資。企業(yè)放棄當(dāng)前消費的意愿必然與未來消費或者說是預(yù)期收益有直接聯(lián)系。在此。我們把企業(yè)作為投資主體，把各種投資的具體表現(xiàn)形式作為投資客體。影響企業(yè)投資價值的直接因素實際上也就是投資主體和客體的屬性。其中，前者主要是指無風(fēng)險收益率和風(fēng)險厭惡；后者主要是指預(yù)期收益、收益時點和風(fēng)險水平。

1、投資主體屬性。無風(fēng)險收益率是指投資于國債所能得到的回報率。企業(yè)在進行投資決策活動時，可能存在著許多收益不同、風(fēng)險各異的投資方案可供選擇。從數(shù)量上來講，所選投資方案的收益率必然要求大于無風(fēng)險收益率。如果這一收益水平都不能達到的話，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇國債作為投資手段。對于無風(fēng)險利率，西方貨幣理論把它稱之為“純利率”，它是對延期消費的一種補償。假定其他條件不變，無風(fēng)險利率和投資價值存在反向關(guān)系：無風(fēng)險利率越高，投資價值超低；反之亦如此。

企業(yè)對于投資活動中存在的不確定性所具有的心理反感就是風(fēng)險厭惡。盡管不同企業(yè)對于風(fēng)險厭惡的程度可能會有所差異，通常來講，在投資決策活動中企業(yè)對于風(fēng)險都比較厭惡，經(jīng)常會采取一些措施以達到規(guī)避風(fēng)險的目的。而對于所承擔(dān)的風(fēng)險，企業(yè)會要求有一定的補償。由于不同企業(yè)的風(fēng)險厭惡程度有一定差異，它們所要求的補償金額會有多有少，對投資價值也會產(chǎn)生相應(yīng)的影響。一般而言，風(fēng)險厭惡程度與投資價值呈反向關(guān)系：前者越高，后者越低；反之亦如此。

2、投資客體屬性。預(yù)期收益是指投資主體在將來所能得到的回報。作為投資主體，企業(yè)進行投資活動的目的是為了在將來獲取一定數(shù)量的收益。預(yù)期收益越大，企業(yè)愿意遞延的當(dāng)期消費就會越多，也就是說進行更多的投資，投資價值也會越高?？梢?，預(yù)期收益和投資價值之間呈同向變動關(guān)系：在其他因素不變時，預(yù)期收益越大，投資價值就越高；反之亦如此。

顧名思義，收益時點是指投資主體取得收益的時間。依賴投資主體預(yù)期收益進行未來消費的時點離目前越遠，延遲預(yù)期消費的動力就會越小。原因在于，當(dāng)投資者等待預(yù)期收益進行消費時，他們不僅放棄了當(dāng)期的消費機會，而且放棄了在等待期間可能發(fā)生的其他投資機會。因此，在其他條件相同的情況下，等待預(yù)期收益的時間越長，投資價值就越小。

一般來講，對未來的預(yù)期都是不確定的，同樣，各種具體投資項目的收益過程也具有一定程度的不確定性。我們把投資預(yù)期收益的不確定性稱為投資風(fēng)險，不確定性越大，投資風(fēng)險也就越大。通常，投資者更希望收益是確定的，而不是具有比較高的不確定性。可見，預(yù)期收益的不確定性程度，即收益風(fēng)險水平，會對投資價值產(chǎn)生很大影響。所以，如果投資主體對于因承擔(dān)風(fēng)險而得到的補償不滿意，它很有可能會選擇收益較低風(fēng)險也較低的投資項目，而不是收益較高但風(fēng)險也較高的投資項目。

以上是對各種因素對投資價值影響所作的定性分析。在定量分析方面，我們通常會使用如下的投資價值分析模型：

其中：V=投資價值；

Ct=t期的預(yù)期收益；

篇6

企業(yè)作為投資主體是市場機制能夠發(fā)揮作用的基本條件之一。企業(yè)投資主體的表現(xiàn)形式是多種多樣的，但是，無論企業(yè)投資主體采取何種組織形式，在確定投資項目價值并進行決策時，都將受到以下一些間接因素的影響，即它們是借助其他一些因素，間接而非直接影響投資價值。

1、企業(yè)自身的利益約束機制。不同的經(jīng)濟體制具有不同的利益約束。在過去的計劃經(jīng)濟體制下，國家統(tǒng)一制訂各種類型的投資計劃，投資風(fēng)險完全由國家承擔(dān)，企業(yè)只是名義上的投資主體，既沒有真正自主的投資決策權(quán)，也不承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，這必然造成名義上的投資主體完全不受投資成本和風(fēng)險的約束。在不講成本與收益的情況下，投資需求幾平是無限的，不論計劃者怎樣周密安排，都很難制約這種投資饑渴癥。在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)應(yīng)是完全意義上的獨立利益主體，市場價格主要由供求關(guān)系決定，經(jīng)濟資源的配置主要通過市場機制來調(diào)整。一旦投資需求大于投資供給，投資品的價格就會上漲，造成企業(yè)投資成本上升、預(yù)期利潤減少，投資風(fēng)險增大，從而造成企業(yè)采取收縮策略，導(dǎo)致社會投資總需求下降，并促使社會資源流向預(yù)期利潤高的行業(yè)及企業(yè)。

2、企業(yè)投資主體的利潤極大化。在市場經(jīng)濟中，投資活動以企業(yè)主體的經(jīng)濟利益為基礎(chǔ)。如果預(yù)期利潤比較高，投資就會增加；相反，預(yù)期利潤比較低，投資就會減少。對全社會來講，預(yù)期利潤將不斷趨于平均；但對不同行業(yè)和部門而言，利潤水平又是經(jīng)常變化的，從而誘導(dǎo)資金在不同行業(yè)和部門之間進行轉(zhuǎn)移。同時，追求利潤還需要服從國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求和社會主義生產(chǎn)目的。在國有生產(chǎn)資料所有者參與企業(yè)投資時，投資活動可能并非以經(jīng)濟利潤為主導(dǎo)因素，難以保證國有資產(chǎn)的有效增值。為此，政府應(yīng)逐步減少和消除人為干預(yù)，而應(yīng)注重宏觀政策和經(jīng)濟杠桿的調(diào)控作用。要實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，必須實現(xiàn)商品和生產(chǎn)要素在整個社會范圍內(nèi)的自由流動，消除妨礙資源流動的障礙，從而實現(xiàn)以市場配置為基礎(chǔ)，市場配置與計劃配置相互補充的資源配置模式。

3、產(chǎn)權(quán)界限。產(chǎn)權(quán)界限是影響企業(yè)投資價值的另一重要因素。國有企業(yè)雖然也作為投資主體參與市場投資活動，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，企業(yè)投資行為不符合市場規(guī)范，企業(yè)并沒有真正的投資決策自主權(quán)，從而也無法承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險，企業(yè)投資行為必將演變?yōu)檎顿Y行為。在產(chǎn)權(quán)關(guān)系改革上，我們主要偏重兩權(quán)——所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，希望通過“兩極分離”解決企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)問題。實際上，兩權(quán)分離是有一定限度的，經(jīng)營必須以所有權(quán)為基礎(chǔ)，沒有所有權(quán)作基礎(chǔ)的經(jīng)營權(quán)必然是有限的經(jīng)營權(quán)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立并完善現(xiàn)代法人產(chǎn)權(quán)制度，確保企業(yè)能夠獨立自主、規(guī)范合理地進行投資決策活動。

二、影響投資價值的直接因素

企業(yè)的資產(chǎn)，不管是貨幣資產(chǎn)還是非貨幣資產(chǎn)，通常都具有兩種用途可供選擇：一是用于即期消費；二是為了滿足未來消費而利用放棄即期消費的那部分資產(chǎn)進行投資。企業(yè)放棄當(dāng)前消費的意愿必然與未來消費或者說是預(yù)期收益有直接聯(lián)系。在此。我們把企業(yè)作為投資主體，把各種投資的具體表現(xiàn)形式作為投資客體。影響企業(yè)投資價值的直接因素實際上也就是投資主體和客體的屬性。其中，前者主要是指無風(fēng)險收益率和風(fēng)險厭惡；后者主要是指預(yù)期收益、收益時點和風(fēng)險水平。

1、投資主體屬性。無風(fēng)險收益率是指投資于國債所能得到的回報率。企業(yè)在進行投資決策活動時，可能存在著許多收益不同、風(fēng)險各異的投資方案可供選擇。從數(shù)量上來講，所選投資方案的收益率必然要求大于無風(fēng)險收益率。如果這一收益水平都不能達到的話，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇國債作為投資手段。對于無風(fēng)險利率，西方貨幣理論把它稱之為“純利率”，它是對延期消費的一種補償。假定其他條件不變，無風(fēng)險利率和投資價值存在反向關(guān)系：無風(fēng)險利率越高，投資價值超低；反之亦如此。

企業(yè)對于投資活動中存在的不確定性所具有的心理反感就是風(fēng)險厭惡。盡管不同企業(yè)對于風(fēng)險厭惡的程度可能會有所差異，通常來講，在投資決策活動中企業(yè)對于風(fēng)險都比較厭惡，經(jīng)常會采取一些措施以達到規(guī)避風(fēng)險的目的。而對于所承擔(dān)的風(fēng)險，企業(yè)會要求有一定的補償。由于不同企業(yè)的風(fēng)險厭惡程度有一定差異，它們所要求的補償金額會有多有少，對投資價值也會產(chǎn)生相應(yīng)的影響。一般而言，風(fēng)險厭惡程度與投資價值呈反向關(guān)系：前者越高，后者越低；反之亦如此。

2、投資客體屬性。預(yù)期收益是指投資主體在將來所能得到的回報。作為投資主體，企業(yè)進行投資活動的目的是為了在將來獲取一定數(shù)量的收益。預(yù)期收益越大，企業(yè)愿意遞延的當(dāng)期消費就會越多，也就是說進行更多的投資，投資價值也會越高?？梢?，預(yù)期收益和投資價值之間呈同向變動關(guān)系：在其他因素不變時，預(yù)期收益越大，投資價值就越高；反之亦如此。

顧名思義，收益時點是指投資主體取得收益的時間。依賴投資主體預(yù)期收益進行未來消費的時點離目前越遠，延遲預(yù)期消費的動力就會越小。原因在于，當(dāng)投資者等待預(yù)期收益進行消費時，他們不僅放棄了當(dāng)期的消費機會，而且放棄了在等待期間可能發(fā)生的其他投資機會。因此，在其他條件相同的情況下，等待預(yù)期收益的時間越長，投資價值就越小。

一般來講，對未來的預(yù)期都是不確定的，同樣，各種具體投資項目的收益過程也具有一定程度的不確定性。我們把投資預(yù)期收益的不確定性稱為投資風(fēng)險，不確定性越大，投資風(fēng)險也就越大。通常，投資者更希望收益是確定的，而不是具有比較高的不確定性?？梢?，預(yù)期收益的不確定性程度，即收益風(fēng)險水平，會對投資價值產(chǎn)生很大影響。所以，如果投資主體對于因承擔(dān)風(fēng)險而得到的補償不滿意，它很有可能會選擇收益較低風(fēng)險也較低的投資項目，而不是收益較高但風(fēng)險也較高的投資項目。

以上是對各種因素對投資價值影響所作的定性分析。在定量分析方面，我們通常會使用如下的投資價值分析模型：

其中：v=投資價值；

ct=t期的預(yù)期收益；

篇7

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;

(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;

(一)開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細;

二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求

3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作

(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究

(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類

1.能夠進行市場細分資料整理

(一) 開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細分調(diào)研總整理

二、房地產(chǎn)

3.能夠進行消費者心理與行為調(diào)查

項目定位

(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設(shè)計資料

1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規(guī)

產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)

項目投資策劃

(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類

2.能夠?qū)ν顿Y科目進行分類

1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表

(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料

3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進行匯總

相 關(guān) 知 識

1.市場調(diào)查的作用、特點2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設(shè)計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識

1.項目總投資構(gòu)成的知識

2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學(xué)相關(guān)知識

1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點的相關(guān)

內(nèi)容

2.銷售情況日報表的撰寫方法

3.2 助理房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識

1.市場調(diào)查的原則

2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識

2.設(shè)施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容

2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構(gòu)成2.投資估算方法

3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費內(nèi)容

1.房地產(chǎn)營銷的機會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容

1.能夠確定調(diào)研范圍與流程

(一) 制定市場2.能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃

3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信

一、房地產(chǎn)息

2.能夠?qū)椖扛艣r進行分析項目市場調(diào)

查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析

內(nèi)容分析

4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM者行為進行分析1.能夠制定目標(biāo)市場細分計劃

(一)制定市場

2.能夠制定項目細分參數(shù)

細分計劃

二、房地產(chǎn)3.能夠進行項目競爭性分析項目定位

1.能夠進行產(chǎn)品分類分析

(二)產(chǎn)品分析2.能夠進行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進行分類產(chǎn)投資決策的影

2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用

(二)房地產(chǎn)項劃

2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場消費群體的構(gòu)成

(一)目標(biāo)市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費人群分布情況

3.能夠進行目標(biāo)客戶群定位分析

1.能夠進行媒體的選擇和組合

四、房地產(chǎn)

項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠?qū)V告設(shè)計工作進行指導(dǎo)

4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見表

五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)

務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理

3.能夠進行物業(yè)公司的初步篩選

1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出

三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本

2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書

(三)營銷準(zhǔn)備

1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法

1.物業(yè)管理前期介入的概念

2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法

3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

相 關(guān) 知 識

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求

1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容

相 關(guān) 知 識

1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法

1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設(shè)計的概念2.規(guī)劃設(shè)計要則

3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)

3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務(wù)分析工具的使用和評價方法1.投資風(fēng)險分析的基本方法2.投資風(fēng)險評估的方法

3.投資風(fēng)險防范對策的相關(guān)知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產(chǎn) 項目 市

場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究

3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行預(yù)測

(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟狀況進行分

析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進行

1.能夠確定市場細分的內(nèi)容和目的

(一)確定目標(biāo)

2.能夠進行市場現(xiàn)狀與趨勢分析

市場

二、房 地3.能夠?qū)椖窟M行市場定位分析產(chǎn) 項 目

1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行定位定 位

(二)項目規(guī)劃

2.能夠提出項目方案規(guī)劃

建議

3.能夠制定設(shè)計任務(wù)書

1.能夠?qū)椖砍杀具M行估算

(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進行靜態(tài)與

動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃

1.能夠確認投資風(fēng)險因素三、房 地

(二)項目風(fēng)險

產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風(fēng)險

評估

資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險防范對策

1.能夠編制商業(yè)建議書

(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表

計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告

4.能夠撰寫可行性報告

(一)營銷價格1.能夠制定目標(biāo)價格方案策劃2.能夠制定價格策略

1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書

(二)制定銷售

2.能夠估算項目銷售推廣費用

四、房 地推廣計劃

3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整

合 營 銷1.能夠制定營銷目標(biāo)和策略策 劃

2.能夠制定各階段營銷控制實施方

(三)營銷管理案

3.能夠組織和實施營銷培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)

4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議

(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案

(一)組織市場

2.能夠選擇市場調(diào)研方法

調(diào)查

3.能夠組織實施市場調(diào)研活動

1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法

1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢

五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理

3.4 高級房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識

1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設(shè)計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務(wù)評價的分析指標(biāo)

6.財務(wù)評價中主要變量分析方法

1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)

(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標(biāo)

1.能夠進行項目土地價值分析

2.能夠制定市場定位策略一、房 地

產(chǎn) 項目 市

3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O(shè)計方案

場 調(diào)查 研

(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究

劃投資機會分析

5.能夠進行市場投資預(yù)測

6.能夠進行房地產(chǎn)項目財務(wù)分析

7.能夠進行風(fēng)險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略

1.能夠制定項目概念設(shè)計方案

二、房地產(chǎn)(二) 項目形象

2.能夠制定項目品牌策略

項目定位定位

1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設(shè)計的制定方法3.項目品牌策劃的概念

(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標(biāo)定價2.能夠制定項目定價策略

(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運

三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策

(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計項目資金籌措渠道劃

資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價方法，確定基本價

(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)

項目整合營

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營銷推廣

的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案

1.能夠制定和實施物業(yè)管理團隊組(一)物業(yè)管理機建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實施人員培訓(xùn)計劃

五、房 地

產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理

1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式

(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進行物業(yè)管理品牌策劃

項目價格定位的原則

1.房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)知識

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識

2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法

篇8

中圖分類號：F275.2 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）19-0129-02

一、企業(yè)內(nèi)部控制與企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的聯(lián)系

企業(yè)內(nèi)部控制是以專業(yè)管理制度為基礎(chǔ)，以防范風(fēng)險、有效監(jiān)管為目的，通過全方位建立過程控制體系、描述關(guān)鍵控制點和以流程形式直觀表達生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)過程而形成的管理規(guī)范。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各項財務(wù)活動過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。

企業(yè)內(nèi)部會計控制可從會計基本要素入手，控制和完善會計要素的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)，從而保障企業(yè)資金安全和降低財務(wù)風(fēng)險。從企業(yè)會計要素的結(jié)構(gòu)上來說，企業(yè)資金運動靜態(tài)和動態(tài)兩個方面具有緊密相關(guān)性：企業(yè)在一定時期內(nèi)六種基本會計要素的變化都可能會引起企業(yè)實際狀況與預(yù)期情況的偏差，即可以用來說明企業(yè)是否存在財務(wù)風(fēng)險以及其風(fēng)險大小。具體來講，一方面企業(yè)的資金來源主要是所有者權(quán)益以及形成企業(yè)負債的投資者的投入，這兩個方面構(gòu)成企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，存在緊密的聯(lián)動關(guān)系，任何一方的變化都會對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)造成一定的影響。同時從另一個方面來講，企業(yè)利潤的形成不僅是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中通過良好的管理與產(chǎn)品等獲取的相關(guān)收入與消耗的成本費用的差額，企業(yè)收入與費用的不定期變化也能給企業(yè)的利潤帶來改變。由此可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)基本要素之間存在緊密的聯(lián)動傳導(dǎo)關(guān)系。會計基本要素結(jié)構(gòu)的不確定性以及基本內(nèi)容的變化都可能引起企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，具體來說即是可能導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期目標(biāo)與實際經(jīng)營管理情況發(fā)生背離。

二、完善企業(yè)內(nèi)部控制與企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策

1.增強內(nèi)部控制意識。企業(yè)負責(zé)人在單位內(nèi)部控制體系中居主導(dǎo)地位，對建立一個卓有成效的內(nèi)部控制環(huán)境起著絕對關(guān)鍵的作用。按照《會計法》和《內(nèi)部會計控制基本規(guī)范》的規(guī)定，企業(yè)負責(zé)人作為單位財務(wù)與會計工作的第一責(zé)任主體，對本單位內(nèi)控制度的合理性、有效性負主要責(zé)任。一是要通過各級財政部門和國有資產(chǎn)管理部門組織相關(guān)企業(yè)單位負責(zé)人進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，企業(yè)負責(zé)人在日常工作中適時加以宣傳等形式，并和企業(yè)文化建設(shè)結(jié)合起來，使企業(yè)形成一個認識到重視內(nèi)部控制制度的氛圍。二是要通過建立和完善內(nèi)控制度，加強對薄弱環(huán)節(jié)和重要崗位的控制，細化責(zé)任，做到制度管人，形成一個相對完整、有章可循的內(nèi)部控制體系。三是要提高企業(yè)整體建立健全內(nèi)控的責(zé)任意識，實施會計內(nèi)控不僅是財務(wù)部門的事，有關(guān)經(jīng)濟業(yè)務(wù)涉及到的所有部門都是內(nèi)控的范圍，單位內(nèi)各部門都應(yīng)具備內(nèi)控理念，強化內(nèi)控意識，與財務(wù)部門共同承擔(dān)內(nèi)控責(zé)任。在企業(yè)負責(zé)人和全體員工共同努力下一定能創(chuàng)造出良好的內(nèi)部控制環(huán)境，使企業(yè)的內(nèi)部會計控制工作得到有效實施。

2.加強企業(yè)運營過程中的內(nèi)部控制管理。企業(yè)要按照國家頒布的內(nèi)部控制規(guī)范性制度和《企業(yè)風(fēng)險管理—整合框架》要求，制定出詳細、可行的內(nèi)部控制制度，明確審批制度、報銷制度、財產(chǎn)管理制度，加強財務(wù)控制制度以及加強對財務(wù)風(fēng)險、管理信息系統(tǒng)等內(nèi)容進行控制。其次，要加大內(nèi)部控制執(zhí)行力度，健全的制度沒有執(zhí)行的效果往往也就等于沒有制度，要硬化內(nèi)部控制的執(zhí)行力，定人定崗定責(zé)，在崗位上進行相互鉤稽監(jiān)督，并實行關(guān)鍵人員定期輪崗制度。再次，建立內(nèi)部控制與會計崗位的銜接控制，企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行關(guān)鍵還是靠會計人員來完成，企業(yè)要根據(jù)會計人員的特長來進行安排，不斷推行科學(xué)化和柔性化管理，確保內(nèi)部控制工作的長效化。完善信息溝通系統(tǒng)。企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)建立完整的內(nèi)部控制制度體系和清晰的業(yè)務(wù)流程，合理地對公司各個職能部門和人員進行責(zé)任分工、控制和考核，對每一個部門的責(zé)任和利益明確界定，防止權(quán)力重疊，也避免出現(xiàn)權(quán)力真空。通過匯編內(nèi)部管理制度、業(yè)務(wù)流程圖、權(quán)限指引等，促進企業(yè)各層級員工明確機構(gòu)設(shè)置和職責(zé)分工，正確行使職權(quán)。開設(shè)信息反饋渠道，確保員工在工作中遇到的問題可以及時報告和解決。政府部門應(yīng)積極建立健全強制實行內(nèi)部控制信息披露的準(zhǔn)則和指南，規(guī)范上市公司內(nèi)部控制信息披露的內(nèi)容和格式，明確誰為內(nèi)部控制信息負責(zé)和出臺相應(yīng)的處罰措施。

3.建立新型的資金供給制度，最大限度地滿足企業(yè)科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和經(jīng)營創(chuàng)新的需要。企業(yè)的科技創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和經(jīng)營創(chuàng)新都需要大量風(fēng)險投資基金的支持，而原有的資金供給制度難以滿足企業(yè)創(chuàng)新活動的需要，企業(yè)資金供應(yīng)渠道必須實現(xiàn)多元化，這就需要從制度上進行徹底更新。

4.建立新型的成本費用控制制度。在新經(jīng)濟條件下，不能沿用傳統(tǒng)的成本、費用控制制度，那將限制科技創(chuàng)新活動的開展，也不利于發(fā)揮各部門和個人的專業(yè)特長。新經(jīng)濟是建立在開發(fā)式、競爭性的市場上的，更加注重科技成果的創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)化。我們傳統(tǒng)的成本、費用控制往往與科技創(chuàng)新、市場價值分析相脫節(jié)，單純追求費用的節(jié)省和成本的降低。因而成本、費用控制制度的創(chuàng)新顯得非常重要。成本、費用控制制度要面向市場、面向未來，要做到產(chǎn)、學(xué)、研良性互動。政府應(yīng)當(dāng)制定一些規(guī)范性、指導(dǎo)性的成本、費用控制制度。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)根據(jù)實際情況，靈活加以運用。

5.建立新型的投資控制制度。在新經(jīng)濟條件下，企業(yè)的投資控制不能按傳統(tǒng)的辦法進行，而應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注投資風(fēng)險問題，關(guān)注投資的最終價值的實現(xiàn)。投資控制應(yīng)當(dāng)更加民主化、法制化、科學(xué)化，更充分地發(fā)揮專家集體的智慧，更加關(guān)注對高科技、對人類生存環(huán)境有利項目的投資。在投資方案的評價方面除了要考慮傳統(tǒng)的一些經(jīng)濟指標(biāo)外，要更加注重社會價值與環(huán)境價值指標(biāo)的評估，關(guān)注投資對員工價值的影響，關(guān)注投資對企業(yè)未來創(chuàng)新能力、發(fā)展能力和核心競爭能力的影響，關(guān)注投資對企業(yè)員工精神風(fēng)貌的影響。

6.建立新型的分配控制制度。在新經(jīng)濟條件下，企業(yè)的分配控制制度也應(yīng)當(dāng)大膽改革創(chuàng)新。對員工的分配、對創(chuàng)新的分配、對無形資產(chǎn)的分配、對資本的分配、對管理人員及技術(shù)人員的分配，都應(yīng)當(dāng)更加科學(xué)化、民主化、制度化，這樣才能更加有利于新經(jīng)濟的運行，更加有利于全部資源的優(yōu)化配置。這種新的分配控制制度應(yīng)當(dāng)更加注重有利于新經(jīng)濟的各種創(chuàng)新的價值，應(yīng)當(dāng)在科學(xué)測評各種資源的附加價值的基礎(chǔ)上，控制新增加價值的合理再分配。

7.籌資風(fēng)險的防范。企業(yè)采用負債融資后所須承擔(dān)的額外風(fēng)險稱為籌資風(fēng)險，它是企業(yè)籌資后由于不能按既定目標(biāo)取得資金使用效益，企業(yè)無法按原定要求履行以滿足資金供應(yīng)者預(yù)期結(jié)果的風(fēng)險。針對籌資風(fēng)險的不同成因，防范和控制籌資風(fēng)險主要有以下措施：（1）提高資金使用效率，增加企業(yè)盈利，降低籌資風(fēng)險；（2）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。根據(jù)企業(yè)的需要和負債可能，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，實施自我約束，即在資本利潤率（息稅前利潤率），高于負債利息率的前提下提高負債比重；（3）合理安排長短期融資項目，減少即時償付風(fēng)險；（4）優(yōu)化調(diào)度資金，保持資產(chǎn)足夠的流動性；（5）建立償債基金，增強風(fēng)險自擔(dān)能力；（6）實施債務(wù)重組，優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。

8.投資風(fēng)險的防范。企業(yè)投資分為對外投資和對內(nèi)投資。對內(nèi)投資的目的主要是為生產(chǎn)經(jīng)營提供必要的資源條件，以謀取經(jīng)營收益，但由于企業(yè)所處內(nèi)外環(huán)境的不確定性，其最終的經(jīng)營效果往往與預(yù)期不一致，從而造成投資風(fēng)險（亦稱經(jīng)營風(fēng)險）。對外投資風(fēng)險則取決于被投資企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險及其投資風(fēng)險的總和；對內(nèi)投資風(fēng)險主要通過經(jīng)營杠桿系數(shù)及經(jīng)營收益波動幅度和可能性大小來度量。對外投資風(fēng)險則主要通過對被投資企業(yè)歷史收益資料，計算預(yù)期投資收益的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差及變化系數(shù)以及期望收益偏離實際投資收益的幅度和可能性來度量。企業(yè)在識別和估量投資風(fēng)險后，可采取如下措施對其防范和控制：（1）正確選擇決策程序、決策方式，對決策風(fēng)險進行正確認識和評估；（2）運用投資組合理論，合理進行投資組合；（3）采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險，在投資過程中，監(jiān)督和協(xié)調(diào)風(fēng)險因素，使風(fēng)險盡可能可控。

篇9

近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟新的增長點。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產(chǎn)投資市場的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產(chǎn)金融風(fēng)險擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項目投資數(shù)額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟生活中的重要性，各國政府對房地產(chǎn)市場投資都十分關(guān)注，常常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的一個重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟、社會、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險因素多，風(fēng)險水平相對較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質(zhì)、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產(chǎn)投資項目做經(jīng)濟評價、社會評價和環(huán)境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義?，F(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標(biāo)和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時機是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟、社會和政策因素的變化構(gòu)成了投資時機的實質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時機時，可針對特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時機與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對不同的物業(yè)和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的全過程中，會經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標(biāo)和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發(fā)價值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時機的基本點。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時機來進行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會有巨大的收益回報。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進可能在不同時期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟活動的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的各種自然因素、經(jīng)濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測這些因素的改變把握優(yōu)勢地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業(yè)估價值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價值的地塊。正確預(yù)測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經(jīng)濟活動規(guī)律性和城市土地價值演進規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟活動高度發(fā)達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業(yè)優(yōu)勢地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競爭性房產(chǎn)相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標(biāo)準(zhǔn)。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險和利潤獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價值之時，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設(shè)開發(fā)法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

商業(yè)宗地價=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

若商業(yè)宗地價大于工業(yè)宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進行商業(yè)房地產(chǎn)投資時，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場地位、經(jīng)營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價值與物業(yè)價值來考慮。而對于完全面向市場的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當(dāng)前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場信息和狀況嚴格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時，從房地產(chǎn)開發(fā)費用出發(fā)，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場為導(dǎo)向，正確預(yù)測出市場需求量。必要時，運用經(jīng)濟控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量兩方面。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點比較

因此，對房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標(biāo)的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設(shè)成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發(fā)點，設(shè)定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場的定位。通過分析企業(yè)在價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚。總之，通過企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個目標(biāo)市場，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行調(diào)查研究，對可能的方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，對擬建項目的技術(shù)先進性和實用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險損失，當(dāng)務(wù)之急是加強和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理。明智的投資者不會因有風(fēng)險而采取無風(fēng)險經(jīng)營的保守做法，而是學(xué)會管理風(fēng)險獲取足夠的風(fēng)險利潤。風(fēng)險管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險回避，即選擇相對風(fēng)險小的投資項目或放棄那些相對風(fēng)險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的辦法，能夠?qū)L(fēng)險控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當(dāng)?shù)捻椖窟x擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場論壇[J],2008

篇10

（一）NPV ：Net Present Value 的縮寫

在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定的折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。

凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來評價方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。計算公式

NPV=Σ（CI-CO）（1+i）^（-t）

式中：CI——現(xiàn)金流入，CO——現(xiàn)金流出，（CI-CO）——第t年凈現(xiàn)金流量，i——基準(zhǔn)收益率

凈現(xiàn)值的計算過程

1、計算每年的營業(yè)凈現(xiàn)金流量

2、計算未來報酬的總現(xiàn)值

（1）將每年的營業(yè)凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值。如果每年的NCF相等，則按年金法折成現(xiàn)值；如果每年的NCF不相等，則先對每年的NCF進行折現(xiàn)，然后加以合計。

（2）將終結(jié)現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值。

（3）計算未來報酬的總現(xiàn)值。

3、計算凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值=未來報酬的總現(xiàn)值－初始投資

凈現(xiàn)值法的決策規(guī)則是： 在只有一個備選方案的采納與否決決策中，凈現(xiàn)值為正者則采納，凈現(xiàn)值為負者不采納。在有多個備選方案的互斥選擇決策中，應(yīng)選用凈現(xiàn)值是正值中的最大者。

凈現(xiàn)值（NPV）的經(jīng)濟意義

NPV>0表示項目實施后，除保證可實現(xiàn)預(yù)定的收益率外，尚可獲得更高的收益。

NPV

NPV=0表示項目實施后的投資收益率正好達到預(yù)期，而不是投資項目盈虧平衡。

（二）IRR ：Internal Rate of Return 的縮寫

是指項目投資實際可望達到的收益率。實質(zhì)上，它是能使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。計算公式

NPV=Σ（CI-CO）（1+i）^（-t） =0的“i”

式中：CI——現(xiàn)金流入，CO——現(xiàn)金流出，（CI-CO）——第t年凈現(xiàn)金流量，i——IRR

在現(xiàn)代財務(wù)管理理論中，計算內(nèi)部收益率的一般方法是逐次測試法。但是隨著科技發(fā)展，目前較多采用電子計算機中的專業(yè)分析軟件（如微軟公司的EXCEL等）來進行計算分析。后面將有論述。 IRR的優(yōu)點是可以從動態(tài)的角度直接反映投資項目的實際收益水平，又不受行業(yè)基準(zhǔn)收益率高低的影響，比較客觀。

內(nèi)含報酬率（IRR）的經(jīng)濟意義是只有IRR指標(biāo)大于或等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率或資金成本的投資項目才具有財務(wù)可行性。

二、高速公路上市公司投資項目的分類

高速公路上市公司投資收購已運營收費高速公路項目，在提供給公司決策層（公司董事會和股東會）以及政府主管機構(gòu)的資料文件中，最主要的是投資價值分析。目前，國際和國內(nèi)通行的作法是應(yīng)用NPV、IRR等指標(biāo)的分析方法作出投資價值分析。分析論述并結(jié)合具體舉例如下：

（一）列出分析條件

1、國內(nèi)ABC高速公路的基本情況

ABC高速公路是國內(nèi)兩省高速干線中最重要的一段，也是所在省公路交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)首次推出的BOT項目，由中國XX公司負責(zé)投資、建設(shè)、經(jīng)營和管理。項目主線全長100公里。主線設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為雙向四車道，路基寬28米，設(shè)計行車速度為120公里/小時，項目總投資約26億元。ABC高速公路于2003年底建成通車。項目經(jīng)營期28年。

2、高速公路項目投資價值分析的編制基礎(chǔ)和基本假設(shè)

（1）分析基準(zhǔn)日：2011年12月31日；

（2）項目總投資、公路里程：ABC主線全長100公里，竣工決算金額為26億元，項目于2003年底通車。項目資本金為9.1億元。截止至2011年12月31日銀行貸款余額為12億元；

（3）經(jīng)營期限：尚余經(jīng)營期20年；

（4）車流量及收費收入：車流量預(yù)測根據(jù)XYZ國際咨詢公司提供的《2011年ABC項目專項車流量預(yù)測分析報告》，收費收入以實際對應(yīng)車型的收費標(biāo)準(zhǔn)計算；

（5）折舊：按車流量法（工作量法），不留殘值；

（6）經(jīng)營付現(xiàn)成本：2012年及以后年度養(yǎng)護費及管理費用以2011年實際發(fā)生數(shù)為基數(shù)每年按3%速度遞增。大修分別安排在2014、2023年，大修費用2014年為500萬/公里，2023年為650萬/公里，大修當(dāng)年不計提養(yǎng)護費；

（7）項目貸款：貸款利率按現(xiàn)長期貸款利率7.05%，貸款本金按項目每年現(xiàn)金流量償還；

（8）稅金：

A：營業(yè)稅金及附加（綜合稅率）： 3.3%；

B：所得稅： 15%；

（9）折現(xiàn)率：9%。

（二）創(chuàng)建分析模型（EXCEL）

根據(jù)高速公路項目投資價值分析的實踐經(jīng)驗，需要創(chuàng)建以下主要分析模型：

（1）項目通行費收入分析子模型

車流量預(yù)測根據(jù)XYZ國際咨詢公司提供的《2012年ABC項目專項車流量預(yù)測分析報告》，收費收入以實際對應(yīng)車型的收費標(biāo)準(zhǔn)計算；

（2）項目經(jīng)營付現(xiàn)成本分析子模型

（3）項目借款還本付息分析子模型

（4）項目和投資收購者現(xiàn)金流量分析主模型

（三）應(yīng)用軟件函數(shù)（EXCEL）

應(yīng)用軟件函數(shù)NPV、IRR計算出結(jié)果，進行該投資收購行為的投資價值分析。經(jīng)過上述各模型的分析，假設(shè)投資收購金額為21億，則該項目IRR=10.45%

NPV=3.5062億