導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)風(fēng)險案例，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1.1 信息化風(fēng)險問題

互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，完善了檔案管理模式，提高了檔案管理的有效性，但通過信息化的方式，進(jìn)行檔案管理會帶來一定的風(fēng)險，比如計算機病毒、黑客侵犯、數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確以及管理等方面，這些因素的危害性較大，病毒黑客會導(dǎo)致檔案信息泄漏，使得檔案信息被他人切取，給企業(yè)造成了很大的損失，因此這些因素使得房地產(chǎn)檔案管理工作存在一定的信息化風(fēng)險。

1.2 投資風(fēng)險問題

投資風(fēng)險也是影響房地產(chǎn)檔案管理工作的一項重要的因素，房地產(chǎn)企業(yè)一般考慮到運行過程中可能發(fā)生的因素，就會采取異地檔案備份，但是在這種情況下，如果進(jìn)行異地檔案備份，就會投入很多的成本，包括人員方面以及設(shè)備方面等，投資風(fēng)險就會慢慢凸顯出來。在投資的過程中，如果得到的回報與投資無法實現(xiàn)協(xié)調(diào)平衡，就會很容易產(chǎn)生投資風(fēng)險。比如在實行網(wǎng)絡(luò)檔案建設(shè)的過程中，會引入大量的計算機、掃描儀等等設(shè)備，加大了資金的投入，在進(jìn)行投資時，管理不到位，投資風(fēng)險就會不可避免。

1.3 知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險問題

現(xiàn)今階段，房地產(chǎn)檔案管理在信息化建設(shè)下就是為了能夠達(dá)到資源共享。但是涉及到資源共享，在某種程度上很有可能會誘發(fā)到知識產(chǎn)權(quán)問題上，資源分享的過程中，無法對資源信息進(jìn)行有效的保護(hù)，會使得資源信息出現(xiàn)篡改以及丟失的情況，房地產(chǎn)檔案管理互聯(lián)網(wǎng)制度還并不完善，與檔案有關(guān)數(shù)據(jù)信息在分享參考時，知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險問題就會產(chǎn)生。

1.4 人員素質(zhì)有待提高

互聯(lián)網(wǎng)信息化的發(fā)展，對于檔案管理人員提出了更高的要求，但部分檔案管理人員缺乏檔案管理知識，信息觀察力也不足，無法及時將檔案進(jìn)行歸總，信息技術(shù)的應(yīng)用不廣泛，不具備信息技術(shù)操作能力，當(dāng)前在房地產(chǎn)企業(yè)中，既能夠掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又能夠運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的人員少之有少，很多檔案管理人員在實際的過程中經(jīng)常會出現(xiàn)失誤，檔案管理不到位，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不利的影響。

1.5 缺乏檔案管理重視

在房地產(chǎn)企業(yè)中很多對檔案管理并不重視，普遍認(rèn)為房地產(chǎn)檔案的管理工作即文件復(fù)制粘貼，進(jìn)行簡單的統(tǒng)計，并不是房地產(chǎn)登記所重要的工作，也無法對登記產(chǎn)生一定的利潤效益，只要確保檔案不會丟失以及信息不竊密等即可，這樣的思想意識嚴(yán)重的影響了檔案管理工作的進(jìn)展。因此部分房地產(chǎn)企業(yè)對檔案管理缺乏認(rèn)識，從而出現(xiàn)了各種風(fēng)險，給檔案管理工作產(chǎn)生了不好的因素，影響了企業(yè)的發(fā)展。

1.6 檔案管理技術(shù)手段較為落后

在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)檔案管理離不開互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理部門在信息系統(tǒng)開發(fā)方面還存著不足，無法實現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化，由于技術(shù)方面認(rèn)識不足，還有一些資金方面的局限，導(dǎo)致互聯(lián)網(wǎng)自動化技術(shù)比較滯后，無法對信息系統(tǒng)的各個功能進(jìn)行更新，還有計算機設(shè)備也沒有及時的更換，使得信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)檔案管理方面得不到很好的發(fā)揮，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的檔案管理部門，無法將檔案管理工作落實到位，依舊延續(xù)著傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案激勵，沒有運用先進(jìn)的技術(shù)手段，限制了檔案管理工作的進(jìn)展。

2 房地產(chǎn)檔案管理風(fēng)險的應(yīng)對策略

2.1 房產(chǎn)檔案抵御風(fēng)險的能力

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強房產(chǎn)檔案管理，最大限度的避免風(fēng)險的產(chǎn)生，應(yīng)對檔案管理人員加強認(rèn)識，為他們講解風(fēng)險的危害性。在進(jìn)行異地備份的情況下加強管理，合理的運用檔案數(shù)字化處理，新檔案在歸總時需進(jìn)行電子化的處理，如果需要進(jìn)行紙質(zhì)記錄檔案，與此同時也應(yīng)采取電子檔案，將電子檔案進(jìn)行備份，防止丟失以及泄漏，檔案采取一式三份的形式，這樣的情況下，一份檔案丟失還有其它的備份，一定程度上避免了風(fēng)險源的產(chǎn)生。

2.2 完善信息?c資料檢索體系

為了使房地產(chǎn)企業(yè)檔案資料的完整性，應(yīng)對其進(jìn)行全面的核對，對檔案的內(nèi)容要認(rèn)真的核對，確保檔案的內(nèi)容與現(xiàn)實所要記錄的內(nèi)容一致，如果發(fā)現(xiàn)檔案內(nèi)容存在問題，不符合實際的情況，應(yīng)及時的采取調(diào)整，按照一定的程序?qū)n案采取分類編目，創(chuàng)建案卷號、文號等多方面目錄，設(shè)置可靠的檢索資源，方便于用戶能夠迅速的查找。另外不斷的擴大檢索范圍，完善檢索的條件，使得用戶能夠及時的查找到房地產(chǎn)信息，但在這個過程中需要對檔案采取防護(hù)措施，避免丟失。

2.3 健全檔案管理體系

房地產(chǎn)檔案信息至關(guān)重要，應(yīng)不斷的健全檔案管理體系，保證檔案管理工作的有序進(jìn)行，確保檔案的準(zhǔn)確性與有效性，房地長檔案管理過程劃分為三方面，收集信息、整理信息以及信息歸檔，需要重視這三方面的流程，為檔案的信息共享與傳遞創(chuàng)在良好的條件，在這個過程中需要不斷的對檔案進(jìn)行更新，定期對檔案進(jìn)行核實與監(jiān)督，對從中所發(fā)現(xiàn)的問題，比如信息不一致、信息空缺以及信息丟失等問題應(yīng)及時的解決，保證檔案信息的完整性，使得檔案管理工作更加規(guī)范化。

2.4 提高工作人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強人員的管理，提高熱人員的檔案管理知識，提高信息觀察力，及時將檔案進(jìn)行歸總，對人員進(jìn)行技術(shù)方面的培訓(xùn)，使其能夠精通互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，提高人員的職責(zé)意識。強調(diào)應(yīng)要求人員學(xué)會使用計算機上技術(shù)對房地產(chǎn)登記信息統(tǒng)計，合理的對房地產(chǎn)資源進(jìn)行整合，從中能夠挖掘出重要的信息資源，認(rèn)識到檔案管理的重要性，企業(yè)應(yīng)加強對人員的培訓(xùn)力度，可以實施獎勵的措施，通過人員的業(yè)績，為他們實施獎勵，提高人員工作的積極性，增強他們的歸屬感，更好的對檔案進(jìn)行管理，從而能夠使檔案管理工作有序的進(jìn)行。

2.5 做好房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險評估工作

篇2

要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴(yán)重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險稅務(wù)籌劃風(fēng)險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險的體制并不完善，在遇到風(fēng)險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險大致有一下幾種，一是財務(wù)風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務(wù)風(fēng)險。二是政策風(fēng)險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護(hù)的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長期稅負(fù)最輕。以下案例將說明這一點。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風(fēng)險均衡原則

篇3

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的發(fā)展和隨著近幾個經(jīng)濟周期的起伏，已經(jīng)進(jìn)入后危機和后暴利時代。這一時期，面對房地產(chǎn)市場的諸多不確定性，高資本積累的房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略上和運營上的任何失誤，都有可能使企業(yè)面臨極大的風(fēng)險。尤其是以合作開發(fā)組織構(gòu)架形式的房地產(chǎn)項目，往往會面臨涉及政策、市場、戰(zhàn)略決策、管理等諸多方面的更多的不確定因素和風(fēng)險。作為高收益、高風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)，在關(guān)注高回報投資預(yù)期的同時，應(yīng)該更加關(guān)注所面臨著各種風(fēng)險因素，而這些風(fēng)險因素對房地產(chǎn)投資的成敗起著決定性的作用。隨著土地資源的稀缺，政策的變化，非主流行業(yè)的盲目加入，越來越多競爭者的出現(xiàn)等，導(dǎo)致各種風(fēng)險疊加、放大。我們應(yīng)通過認(rèn)識、分析風(fēng)險，采取正確的戰(zhàn)略決策，施行良好的管理，從而控制和駕馭風(fēng)險，減少風(fēng)險損失并獲得風(fēng)險收益，做到在承受最小的風(fēng)險下獲得最大的收益。本文基于某合作開發(fā)房地產(chǎn)項目失敗的案例，給出房地產(chǎn)項目合作開發(fā)決策與管理的風(fēng)險控制的初步分析。

1.某房地產(chǎn)項目合作開發(fā)案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項目的某投資公司（以下簡稱A公司）了解到某實業(yè)公司（以下簡稱B公司）因資金短缺、經(jīng)營策略調(diào)整等原因欲尋找對象對其擁有某“商業(yè)綜合樓”合作開發(fā)項目的45%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的信息。該“商業(yè)綜合樓”開發(fā)項目地處國家一級風(fēng)景保護(hù)區(qū)區(qū)域內(nèi)，是城市房地產(chǎn)投資的熱點區(qū)域，土地性質(zhì)屬拆復(fù)建用地，用地成本相對較輕；項目總投資預(yù)算為5億元人民幣；項目股權(quán)為三方所有，B公司占45%，其余部分由當(dāng)?shù)卮褰?jīng)濟合作社（以下簡稱合作社）占51%，擁有另4%股權(quán)的合伙人為自然人（以下簡稱自然合伙人）；三方共同成立了相應(yīng)的項目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔(dān)任董事長、B公司派員出任項目經(jīng)理；至2011年初，項目的主體工程已結(jié)頂，總體工程形象進(jìn)度進(jìn)入中期過后階段。A公司在經(jīng)過一段時間的考察和評估后，認(rèn)為該地塊樓面價僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國家一級風(fēng)景保護(hù)區(qū)，項目具有明顯的地理環(huán)境優(yōu)勢和地價優(yōu)勢，2009年后正處于房地產(chǎn)的快速復(fù)蘇期，因而判定該項目具有良好的開發(fā)前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權(quán)和相應(yīng)的債權(quán)，介入自身并不熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔(dān)任董事長、A公司派員出任項目經(jīng)理。A公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之后，由于一系列失當(dāng)?shù)臎Q策，導(dǎo)致該項目至今難以為繼；更由于法人治理結(jié)構(gòu)和權(quán)力制衡機制的不完善，產(chǎn)生了超出預(yù)期的管理風(fēng)險，牽涉A公司卷入了多起涉及項目開發(fā)的經(jīng)濟糾紛。對于A公司而言，這無疑是一次失敗的戰(zhàn)略決策，造成了巨額的直接經(jīng)濟損失和聲譽損失，成為房地產(chǎn)合作開發(fā)中典型的負(fù)面案例。

2.房地產(chǎn)項目合作開發(fā)主要風(fēng)險因素分析及控制

目前，企業(yè)參與投資房地產(chǎn)項目多采用股權(quán)或債權(quán)的合伙人投資方式，這種投資方式?jīng)Q定了投資風(fēng)險存在投資過程中的各個環(huán)節(jié)。根據(jù)風(fēng)險源劃分，房地產(chǎn)合作開發(fā)面臨的風(fēng)險主要有：決策風(fēng)險、政策風(fēng)險、管理風(fēng)險、法律風(fēng)險、開發(fā)流程風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險等六大類。根據(jù)房地產(chǎn)市場的調(diào)查和咨詢實踐，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險80%來源于決策、管理、流程和經(jīng)營風(fēng)險。以下從企業(yè)可控的角度，主要對決策與管理的風(fēng)險控制作出分析：

篇4

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

案例：被告余江、張全、劉勝三人合伙投資在縣城正大街原老百貨公司地段從事房地產(chǎn)開發(fā)，并掛靠城建公司的資質(zhì)，與原告尤錫簽訂《換房協(xié)議》，由原告尤錫提供私有的三間門面房及房產(chǎn)證交被告開發(fā)建房，建成后的樓房門面房三間（含第二層）作為置換，歸原告所有。交付房屋及房產(chǎn)證時，原告給被告補償費20萬元人民幣。除此之外原告不承擔(dān)任何費用。原告繳納了土地出讓金和稅費，縣人民政府行文對該原劃撥的土地變更為出讓土地?，F(xiàn)因合同履行意見不統(tǒng)一引訟。

評析：原、被告之間均簽訂了《換房協(xié)議》，其意思表示是原告以自有房屋作為投資，與被告合作開發(fā)地產(chǎn)，待開發(fā)完成后，原告獲得《換房協(xié)議》中約定的房屋。事實上，原告的房屋在交付被告后，必然要進(jìn)行拆除重建，因此原告實際投入的是房屋所有的土地使用權(quán)。但案例中當(dāng)事人認(rèn)為《換房協(xié)議》是以房換房的置換合同。根據(jù)最高院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。上述案例從形式上看，即是以土地使用權(quán)作為共同投資、共享利潤的合同，符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的形式要件。但仔細(xì)分析案例中《換房協(xié)議》的具體約定：在尤錫與城建公司簽訂的《換房協(xié)議》第一條約定：“置換方式：三間舊房換三間新房（南往北第一至第三間一至二層門面房）。底層建筑面積為9.9米，中到中×14米中到中×2層（三樓以上的樓梯不占乙方面積）?！鄙鲜鎏攸c是：原告將土地使用權(quán)交由被告開發(fā)使用后，不參與被告的開發(fā)工程，不承擔(dān)開發(fā)的風(fēng)險，只收取《換房協(xié)議》中協(xié)商約定一致的位置、面積的房屋。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。故本案案由應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。

一、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定

《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題》司法解釋第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供推斷使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵就是提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人（出地方）不承擔(dān)風(fēng)險，只收取固定利益的判定，具體分析如下：

1.關(guān)于“共擔(dān)風(fēng)險”的確定

合作方尤其是以土地使用權(quán)作為出資的一方是否共同承擔(dān)風(fēng)險是判定該合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵。首先，何謂“風(fēng)險”。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中需共同分擔(dān)的風(fēng)險，是指合作開發(fā)房地產(chǎn)合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。這里共同分擔(dān)的風(fēng)險應(yīng)該為經(jīng)營風(fēng)險，主要是指合作雙方預(yù)期的利益目標(biāo)不能實現(xiàn)或者不能全部實現(xiàn)的風(fēng)險，而一般不包括由于一方過錯導(dǎo)致的利益風(fēng)險。其次，如何判定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中是否體現(xiàn)“共擔(dān)風(fēng)險”原則的條款呢？在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中僅約定提供土地使用權(quán)的一方的固定利益分配，未約定風(fēng)險分擔(dān)的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只獲取固定利益呢？筆者認(rèn)為，在實踐中不宜一概認(rèn)定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只獲取固定利益，而應(yīng)該以合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的實質(zhì)內(nèi)容作為判斷。即只要合同的實質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為提供土地使用權(quán)的一方獲取固定利益，而不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，也應(yīng)該認(rèn)定該方當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險。

2.“固定利益”的理解與確定

《解釋》第24條規(guī)定的固定利益，是指無論在合作開發(fā)房地產(chǎn)中出現(xiàn)什么樣的經(jīng)營風(fēng)險，提供土地使用權(quán)的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應(yīng)該具有以下特征：（1）可以是確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經(jīng)確定后是不發(fā)生變化的。（2）可以表現(xiàn)為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現(xiàn)為貨幣，但并不以貨幣為限。可以是固定數(shù)量的貨幣，也可以固定數(shù)量的房屋，還可以是固定數(shù)量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是租賃或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面積固定的房屋，均可認(rèn)定是固定利益。

二、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力判定

1.以劃撥土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認(rèn)定

劃撥土地的取得是無償?shù)?，因此《城?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對劃撥土地使用權(quán)的處分設(shè)置了很多限制性條件。如《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。但隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和土地市場的繁榮，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形非常普遍，《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條規(guī)定土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。本文案例存在這種情況，原告投入的房屋所使用的土地為劃撥的土地，但在前，均已經(jīng)光山縣人民政府批準(zhǔn)取得出讓土地使用權(quán)證書，故依照上述最高院司法解釋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《換房協(xié)議》有效。

2.以出讓方式取得的土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認(rèn)定

根據(jù)法律規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書，還應(yīng)達(dá)到一定的投資開發(fā)條件。那么，未取得土地使用權(quán)證書或者未達(dá)到25%開發(fā)投資比例而簽訂的合作開發(fā)合同被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，該合同的效力如何認(rèn)定呢。筆者認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政性規(guī)范性法律文件，其三十九條的立法本意是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為，是對“炒地”行為的限制，并非針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。未取得土地使用權(quán)證書就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“無權(quán)處分”，是效力待定的行為，在前，當(dāng)事人取得了土地使用權(quán)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未達(dá)25%的投資開發(fā)條件應(yīng)當(dāng)屬于合同標(biāo)的物的瑕疵，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，這類合同應(yīng)當(dāng)是有效的。

三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與房屋拆遷安置補償合同、房屋置換合同的區(qū)別

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國民經(jīng)濟新的增長點，房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動經(jīng)濟增長起著至關(guān)重要的作用。本文以SK公司為例進(jìn)行案例分析，通過對該股份有限公司財務(wù)風(fēng)險控制流程進(jìn)行研究及SWOT分析，得出該公司財務(wù)風(fēng)險控制情況并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制提出相應(yīng)的建議，具有一定的理論和實用意義。

1 SK公司財務(wù)風(fēng)險控制情況

SK公司沒有單獨的風(fēng)險管理體系，公司對財務(wù)風(fēng)險的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級組織結(jié)構(gòu)”進(jìn)行管控，通過合理的崗位設(shè)置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實施有效的控制。公司通過內(nèi)部審計、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風(fēng)險管理工作評估相關(guān)風(fēng)險，并以內(nèi)部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進(jìn)執(zhí)行整改和制度修訂。

公司對內(nèi)部控制的實施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。

董事會、審計委員會：負(fù)責(zé)審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實施和自我評價情況。

公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實施。

公司審計稽核部：負(fù)責(zé)日常監(jiān)督。

外聘審計機構(gòu)：對內(nèi)控自評報告進(jìn)行審計。

SK公司對于各類財務(wù)風(fēng)險的管理目標(biāo)和具體控制方法如下。

1.1 市場風(fēng)險控制

SK公司的市場利率主要來自匯率風(fēng)險和利率風(fēng)險。匯率風(fēng)險公司無法消除只能時刻密切關(guān)注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風(fēng)險是由浮動利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價值利率風(fēng)險則是由固定利率的金融負(fù)債產(chǎn)生的。針對利率風(fēng)險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產(chǎn)生的公允價值風(fēng)險。

1.2 信用風(fēng)險控制

為了降低信用風(fēng)險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進(jìn)行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時收回債權(quán)、以及對于過期債權(quán)采取必要的措施回收。在每個資產(chǎn)負(fù)債表日，公司會審核每一單項應(yīng)收款的收回情況，對沒有收回的應(yīng)收款及時計提壞賬準(zhǔn)備。同時SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應(yīng)收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風(fēng)險。

1.3 流動風(fēng)險控制

SK公司采用定期分析債務(wù)的期限和結(jié)構(gòu)的方法，時刻保證債務(wù)到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協(xié)議并對銀行借款進(jìn)行及時的監(jiān)控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機構(gòu)進(jìn)行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風(fēng)險。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優(yōu)勢

（1）市場挑戰(zhàn)者或市場追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進(jìn)入壁壘高，避免過度競爭。

2.2 劣勢

（1）跨地區(qū)開發(fā)風(fēng)險；（2）行業(yè)過度集中于房地產(chǎn)，存在風(fēng)險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風(fēng)險較大。

2.3 機會

（1）擴大國內(nèi)經(jīng)營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關(guān)注社會責(zé)任，提升企業(yè)形象。

2.4 威脅

（1）同類市場內(nèi)存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關(guān)于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場。

根據(jù)SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業(yè)務(wù)過度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)過度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過度集中，如果國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進(jìn)入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的啟示

3.1 建立專門的風(fēng)險管理體系

SK公司對財務(wù)風(fēng)險并沒有給予極大的重視，對財務(wù)風(fēng)險的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風(fēng)險管理體系，如在總部設(shè)立風(fēng)險管理部，總體評價和控制公司的財務(wù)風(fēng)險。在下屬公司設(shè)立直接責(zé)任人或部門來預(yù)測和評價公司的財務(wù)風(fēng)險。預(yù)測或評價出重大財務(wù)風(fēng)險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風(fēng)險等適合本公司的風(fēng)險管理體系，嚴(yán)格把控財務(wù)風(fēng)險。

3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負(fù)債率

企業(yè)可以通過發(fā)行債券、與其他公司進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來降低籌資風(fēng)險。

3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略

在業(yè)務(wù)方面，可以通過多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營等方法進(jìn)入其他相關(guān)聯(lián)或不相關(guān)聯(lián)的正處于成長期或成熟期的行業(yè)。可以借鑒行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個行業(yè)的經(jīng)驗。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過研究其他地區(qū)的市場情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進(jìn)行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來降低房地產(chǎn)市場發(fā)生變化或可能進(jìn)入衰退期給企業(yè)帶來的風(fēng)險。

4 結(jié) 語

通過對公司財務(wù)風(fēng)險控制現(xiàn)狀進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別和財務(wù)風(fēng)險控制能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

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中圖分類號：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產(chǎn)風(fēng)險最小投資組合模型的建立

（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權(quán)重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風(fēng)險。投資組合的總體風(fēng)險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預(yù)期收益率的方差；設(shè)σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標(biāo)準(zhǔn)差；pij為第iod 與第j類項目的相關(guān)系數(shù)，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標(biāo)

結(jié)合以上對房地產(chǎn)投資組合方法的推導(dǎo)，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)有：在一定的預(yù)期收益水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)最小的投資風(fēng)險；在一定的風(fēng)險水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預(yù)期收益。

在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價模型β概念，以目標(biāo)一為基礎(chǔ)建立了房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險最小模型。

（三）模型的有關(guān)假設(shè)

建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風(fēng)險概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風(fēng)險的投資目標(biāo)。現(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測資料確定各自可能收益率和各收益率實現(xiàn)的概率大小；市場由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風(fēng)險高收益的投資。

（四）模型的建立

設(shè)有N項不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險，在預(yù)期收益R0尋求風(fēng)險最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風(fēng)險的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產(chǎn)投資中，單項房地產(chǎn)風(fēng)險包括系統(tǒng)風(fēng)險（由政治、經(jīng)濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風(fēng)險（與特定的房地產(chǎn)投資有關(guān)，可通過投資不完全相關(guān)的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價模型（CAPM），可知單項投資總風(fēng)險中只有系統(tǒng)風(fēng)險對組合的預(yù)期收益和風(fēng)險有貢獻(xiàn)，那么可預(yù)先把系統(tǒng)風(fēng)險分離出來。設(shè)Rm是資本市場投資組合的預(yù)期收益率，ai是無風(fēng)險時的投資收益，βi是不可分散風(fēng)險度量，即第i項投資對市場組合風(fēng)險的貢獻(xiàn)率，εi是投資i自身的變動，根據(jù)統(tǒng)計學(xué)原理，第i項房地產(chǎn)投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統(tǒng)計學(xué)原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風(fēng)險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統(tǒng)風(fēng)險）因此可以用不可分散風(fēng)險度β將第i種資產(chǎn)的總風(fēng)險分解為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項投資的系統(tǒng)風(fēng)險：（σni）2為第i項投資的非系統(tǒng)風(fēng)險。

以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險，同時，組合投資的風(fēng)險還要考慮單項投資間的相關(guān)程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標(biāo)函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預(yù)期收益率下，尋求風(fēng)險最小的目標(biāo)之上的，不同企業(yè)在實際應(yīng)用中還可根據(jù)其不同的目標(biāo)，同理以尋求收益最大化為目標(biāo)來建立模型。

1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數(shù)。

2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場調(diào)查、有關(guān)數(shù)據(jù)資料，在單項目經(jīng)濟評價時加以確定。其計算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項目第i種預(yù)期收益率的出現(xiàn)概率

Ri—項目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期收益率

3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項目之間的相關(guān)系數(shù)ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協(xié)方差

4.不可分散風(fēng)險系數(shù)β。β反映的市場風(fēng)險不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風(fēng)險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風(fēng)險β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設(shè)模型參數(shù)，可按照以下公示計算：

就單項資產(chǎn)看，其計算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關(guān)性

σm —整個市場的標(biāo)準(zhǔn)差

σI —項目i自身的標(biāo)準(zhǔn)差

二、房地產(chǎn)投資組合案例分析

（一）分散風(fēng)險的案例

某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項目，其項目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類型A和B，當(dāng)項目A的預(yù)期收益率RA=25%時，預(yù)期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當(dāng)項目B的預(yù)期收益率RA=30%時，預(yù)期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風(fēng)險分析如下：

由式2-1、2-8得：

項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項目B的預(yù)期報酬率高，投資風(fēng)險比較大，而項目A的預(yù)期報酬率比B低，但投資風(fēng)險較小。設(shè)投資商決定項目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預(yù)期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預(yù)期收益率為定值17.25%結(jié)合的風(fēng)險隨兩者的相關(guān)系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險最小模型的案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對1，2，3三種房地產(chǎn)類型進(jìn)行投資組合，各項目投資預(yù)期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關(guān)系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預(yù)期收益率不低于12%，試確定風(fēng)險最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風(fēng)險分解為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險，計算如下：

項目1：系統(tǒng)風(fēng)險=1.22X0.5%=0.72%，

項目2：系統(tǒng)風(fēng)險=0.72X0.5%=0.245%，

項目3：系統(tǒng)風(fēng)險=0.82X0.5%=0.32%，

設(shè)三項投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險最小模型，計算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達(dá)12%，可見組合投資風(fēng)險遠(yuǎn)小于各單項投資風(fēng)險，組合投資起到了分散風(fēng)險的作用。

篇7

一、我國房地產(chǎn)并購的宏觀背景

1998年我國的住房分配制度進(jìn)行了改革，長期積攢的住房需求得到了釋放。此外，我國經(jīng)濟的快速增長及城市化的步伐加快，帶來了房地產(chǎn)業(yè)十多年的大發(fā)展，在過去的十年中房地產(chǎn)已然成為了重要的投資品之一，房地產(chǎn)過度的投資需求和投機需求，帶來的不僅是房價飛速的上漲，也使我國經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)。2003年以來，政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，打破了房地產(chǎn)業(yè)的舊格局，同時，其他行業(yè)大量的資金以及外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，加劇了房地產(chǎn)的競爭。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)顯示：2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)并購84起，占當(dāng)年并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首。2011年房地產(chǎn)行業(yè)并購居并購市場第二，完成的并購交易數(shù)量為113起，占當(dāng)年各類并購總量的9.8%，涉及并購交易金額54.49億元，其活躍度即金額創(chuàng)下6年以來的歷史新高。2012并購市場共發(fā)生并購案例100期，涉及金額39.04億美元，數(shù)量金額皆與去年相比有不同程度的下滑。這與2011年的房地產(chǎn)并購市場的爆發(fā)對該領(lǐng)域的存量市場有所消耗有關(guān)。至今年4月份，房地產(chǎn)并購仍置于行業(yè)之首。

二、我國房地產(chǎn)并購的動因

并購熱潮的到來主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，而土地又是企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的根本，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在這兩項上遭遇危機。總的說來，房地產(chǎn)企業(yè)并購的原因主要有以下幾個方面：

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模小，企業(yè)競爭力比較弱

隨著國家宏觀政策的貫徹落實，房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于降溫，但房地產(chǎn)市場仍然存在著企業(yè)數(shù)目眾多、規(guī)模偏小、實力不強等問題，它們共同面臨著樓市嚴(yán)厲調(diào)控、房貸政策的改變、資金鏈?zhǔn)站o等方面的壓力，不得不被一些大規(guī)模的公司并購。加之房地產(chǎn)行業(yè)制度不健全，行業(yè)門檻低，其他資金密集型行業(yè)也加入分一杯羹，這使很多資金緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。

2.融資渠道狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比重比較大，對股票、債券等資本工具的利用率不是很大。能進(jìn)入證皇諧±用股票進(jìn)行融資的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，更不用說實力較差的中小型企業(yè)。就債券市場而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券的總額僅僅是全部資金來源的很少一部分。

3.土地資源的稀缺及土地市場的改革

中國正處于歷史上最快的城市化進(jìn)程，城市的擴張使土地資源日益稀缺。近年來我國每年新增城市用地600萬畝其中約有45%-65%來自于耕地。另一方面，為保護(hù)生態(tài)，退耕還林這也使得城市建設(shè)增量土地資源的供應(yīng)日趨緊張，土地獲取成本也隨之不斷上升。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)并購的表現(xiàn)形式

中國的房地產(chǎn)行業(yè)目前已進(jìn)入了一個并購合作的時代。它主要表現(xiàn)在：大型房地產(chǎn)公司對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購，大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購和其它行業(yè)企業(yè)對中小房地產(chǎn)公司的并購。

1.大型房地產(chǎn)公司對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購

根據(jù)相關(guān)政策，如果開發(fā)商取得土地兩年之內(nèi)不開發(fā)將會被政府收回，而政府一般收回土地賠償最多是按雙倍定金并不會按市場價收回。由于土地一級市場供應(yīng)量有限，一些資金雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)一直苦于沒有土地而無處進(jìn)行投資，這些企業(yè)為了謀求自身的發(fā)展就會把目光投向那些擁有豐富土地資源的中小企業(yè)，收購兼并她們優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目從而實現(xiàn)自身規(guī)模的擴張。

2.大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購

大型企業(yè)并購的特點是企業(yè)的規(guī)模一般都比較大，且各有各的優(yōu)勢，此類企業(yè)的合作有利于實現(xiàn)優(yōu)勢互補。例如，萬科集團于2005年3月3日受讓南都集團通過中橋持有的在上海、江蘇的70%權(quán)益及在浙江20%的權(quán)益，這是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)資源趨勢以來，國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)間的一次重要的并購合作。對于房地產(chǎn)企業(yè)萬科而言，以收購的方式進(jìn)入浙江市場，其風(fēng)險顯然低于在浙江購買土地獨自開發(fā)，萬科只受讓了浙江南都20%的股份，但卻搶得了先機。

3.其它行業(yè)企業(yè)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購

當(dāng)一個企業(yè)做強做大之后，就會為了獲取最大的經(jīng)營效益和降低風(fēng)險而從事多元化經(jīng)營，企業(yè)也會把資金逐漸從利潤低的行業(yè)轉(zhuǎn)向利潤高的行業(yè)。相對與其他行業(yè)2%-3%的利潤率，房地產(chǎn)20%的利潤率具有絕對的吸引力，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)成為了各行業(yè)吸金的優(yōu)先選擇。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購風(fēng)險分析

1.財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)并購的財務(wù)風(fēng)險主要包括定價風(fēng)險、融資風(fēng)險和支付風(fēng)險。定價風(fēng)險是指并購交易前對目標(biāo)企業(yè)的估價，確定合理的交易價格。在并購企業(yè)之前要對目標(biāo)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的分析，做出合理的價值評估。融資風(fēng)險是指與并購保證和資本結(jié)構(gòu)有關(guān)的資金來源風(fēng)險，包括資金在數(shù)量上和時間上的保證，融資方式是否適合并購動機，債務(wù)負(fù)擔(dān)是否會影響企業(yè)的正常經(jīng)營等。

2.政策風(fēng)險

房地產(chǎn)并購的政策風(fēng)險主要是指國家貸款政策、土地政策等不確定風(fēng)險。從大環(huán)境來看，全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)導(dǎo)致的經(jīng)濟的衰退，與此同時，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠成熟，房價過高，導(dǎo)致大量房產(chǎn)被囤積。國家在此方面的行業(yè)政策也不夠穩(wěn)定，國家的宏觀調(diào)控政策會極大制約我國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。

3.企業(yè)文化的整合

企業(yè)并購失敗大多都出現(xiàn)在并購后的整合階段。一次成功的并購是能使雙方員工接受并購的事實，相互理解相互包容，彼此信任，并對企業(yè)的未來目標(biāo)達(dá)成共識。這就必然要求企業(yè)文化的整合能夠達(dá)到讓雙方滿意的效果，不應(yīng)該存在一方文化凌駕于另一方的情況。

4.非房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)局限

非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時，很容易把自己行業(yè)的經(jīng)驗帶到房地產(chǎn)開發(fā)中，例如對待容積率的態(tài)度、建造密集的住宅然后壓低住房售價。而這都與消費者所青睞的密度適中、環(huán)境空間舒適的住宅背道而馳。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性，房地產(chǎn)不能像工業(yè)品那樣復(fù)制，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、流通與銷售，在很大程度上需要職業(yè)經(jīng)理人來對房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)行引導(dǎo)。所以其他行業(yè)在進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之前，就應(yīng)培養(yǎng)或?qū)ふ液线m的職業(yè)經(jīng)理人，跨越行業(yè)局限的這道門檻。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)并購有助于房地產(chǎn)企業(yè)挖掘潛在的經(jīng)濟效益，增強行業(yè)的集中度，提高行業(yè)的總體素質(zhì)。房地產(chǎn)并購作為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置、提高競爭力的戰(zhàn)略手段是一個很復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及國家政策、財務(wù)、稅務(wù)、法律等方面的專業(yè)問題。因此，在進(jìn)行收購的過程中，應(yīng)聘請專業(yè)人士開展各方面的調(diào)查，提供全面的意見，盡可能的降低收購方在房地產(chǎn)并購過程中面臨的各類風(fēng)險。此外，應(yīng)提高企業(yè)在并購中的風(fēng)險意識，合理定位政府在企業(yè)并購中的角色，提高整個行業(yè)的核心競爭力。

參考文獻(xiàn)

[1] 徐召紅，張強. 我國房地產(chǎn)企業(yè)并購動因及風(fēng)險分析[J]. 金融經(jīng)濟，2012.

篇8

房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)中介行業(yè)中的一個大的分支（房地產(chǎn)中介行業(yè)包括了房地產(chǎn)評估、咨詢和），由于現(xiàn)實及理論上的需要，房地產(chǎn)評估在房地產(chǎn)中介行業(yè)中發(fā)揮的作用越來越明顯。

1 房地產(chǎn)評估風(fēng)險體系構(gòu)成

房地產(chǎn)評估風(fēng)險由政府面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險、機構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險以及經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險三個方面組成。

1.1 政府面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險

經(jīng)濟穩(wěn)定是政府的目標(biāo)之一，經(jīng)濟穩(wěn)定包括經(jīng)濟發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)評估帶來的金融風(fēng)險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎(chǔ)之一，金融動蕩往往會爆發(fā)沉重的社會災(zāi)難，給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)評估值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟穩(wěn)定。諸如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的關(guān)系。

1.2 評估機構(gòu)和評估人員面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險

評估機構(gòu)和評估人員是評估風(fēng)險的直接承擔(dān)者，評估機構(gòu)和評估人員面臨的風(fēng)險主要現(xiàn)在以下幾個方面：

1.2.1 技術(shù)風(fēng)險

為評估行業(yè)廣為接受的基本評估方法是成本法、收益還原法和市場比較法。從評估理論角度，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的評估方法進(jìn)行評估時，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是評估結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)評估起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。這樣使得評估機構(gòu)和評估人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來給評估機構(gòu)和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是評估人員素質(zhì)水平低。對于房地產(chǎn)評估基本理論掌握不牢靠，評估師通過考試但缺乏實際評估經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的評估風(fēng)險。

1.2.2 政策風(fēng)險

房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般評估人員無法，或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對評估方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償評估方法也發(fā)生了變化。

1.2.3 業(yè)務(wù)風(fēng)險

即評估業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)評估主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的評估。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著許多問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在評估實踐中經(jīng)常遇到，給評估的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險。另外一個方面，當(dāng)評估機構(gòu)或人員接受新業(yè)務(wù)時，對于評估方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評估機構(gòu)和評估人員未來帶來風(fēng)險。

1.2.4 經(jīng)濟風(fēng)險

所謂經(jīng)濟風(fēng)險是指經(jīng)濟形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動。使得評估結(jié)果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何評估師和經(jīng)濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評估機構(gòu)和評估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評估師能夠預(yù)期的，但是這種結(jié)果會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟活動某一主體帶來經(jīng)濟上的損失。

1.3 經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)評估風(fēng)險

經(jīng)濟活動主體是指與評估對象房地產(chǎn)在評估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟活動主體。房地產(chǎn)評估結(jié)果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款評估中，抵押物評估過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴(yán)重者在居民儲戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

2 房地產(chǎn)評估風(fēng)險防范的措施

2.1 引進(jìn)成熟的模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價技術(shù)有據(jù)可依

要向估價制度完善的國家學(xué)習(xí)，由權(quán)威機構(gòu)對房地產(chǎn)估價技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來。同時開發(fā)或引入成熟、高效的估價軟件。避免估價人員在一些最基本環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。同時，還要完善房地產(chǎn)估價法規(guī)，強化立法的力度。法規(guī)對房地產(chǎn)估價業(yè)的健康發(fā)展尤為重要，要通過立法實現(xiàn)估價操作的規(guī)范化管理，保護(hù)估價機構(gòu)和估價人員的合法權(quán)益；同時，為依法處理估價人員的違法行為提供法律保證。

2.2 加強執(zhí)業(yè)素質(zhì)教育和職業(yè)道德

作為稱職的估價師不僅要求熟練掌握評估專業(yè)知識，而且還要具備廣泛的經(jīng)濟、法律、建筑、財務(wù)等方面的知識。扎實的業(yè)務(wù)素質(zhì)是做好估價工作的前提。要提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，最好的途徑是繼續(xù)教育，如每年進(jìn)行一次或幾次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，將其制度化，并以學(xué)分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業(yè)資格的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時，房地產(chǎn)評估業(yè)的主管部門應(yīng)該認(rèn)真調(diào)研，根據(jù)我國國情及社會公德等制定可行的評估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，定期強化職業(yè)道德教育。

2.3 加強行業(yè)自律，強化行業(yè)監(jiān)管措施，風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)落實到人

中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會作為我國房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性管理主體，已承擔(dān)起對全行業(yè)的服務(wù)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)職責(zé)。對估價行業(yè)內(nèi)部存在的問題，都應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)、及時通報；對重大評估項目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價結(jié)果使用情況及反映。這樣，才能提高學(xué)會的聲譽，進(jìn)而增強整個估價行業(yè)的凝聚力和抵御風(fēng)險的能力。房地產(chǎn)估價師學(xué)會還應(yīng)該抽出相當(dāng)?shù)娜肆?，開展估價業(yè)務(wù)的不定期和大數(shù)量的隨機抽查，并可以采取異地估價人員抽查本地估價業(yè)務(wù)的方法。對一經(jīng)查實的問題，按照估價協(xié)會協(xié)商制定并完善的風(fēng)險承擔(dān)規(guī)則落實到人，嚴(yán)厲查處。

2.4 健全評估行業(yè)的進(jìn)入及退出機制

房地產(chǎn)評估是涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評估業(yè)的整體素質(zhì)，對申請從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，應(yīng)嚴(yán)格審查其執(zhí)業(yè)能力，達(dá)不到要求的一律不準(zhǔn)從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)；對已有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員，通過年檢或其他形式，若達(dá)不到要求或嚴(yán)重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)的，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟重罰，甚至逐出評估行業(yè)，永不能從事房地產(chǎn)評估業(yè)。加大房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員違規(guī)成本，敦促評估機構(gòu)和評估人員謹(jǐn)慎、公正、合法、獨立地從事房地產(chǎn)評估工作，以提升房地產(chǎn)評估行業(yè)的整體素質(zhì)。

2.5 在實際操作過程中，評估風(fēng)險的防范主要有以下幾點

2.5.1 認(rèn)真審查核實委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細(xì)表進(jìn)行核對。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。

2.5.2 對超過估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價項目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場比較法時切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對委估房地產(chǎn)情況確實難以了解時還是不去估價為好。

2.5.3 對抵押房地產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價，一定要堅持穩(wěn)健、審慎原則，其估價值一般應(yīng)低于現(xiàn)行市價，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)評估面臨的風(fēng)險是多方面的，本文從房地產(chǎn)評估行業(yè)的角度對其面臨的風(fēng)險體系進(jìn)行了研究，并對評估體系風(fēng)險的防范提出了一些有針對性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員能有效地防范行業(yè)風(fēng)險，有效地推動房地產(chǎn)評估行業(yè)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇9

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國房地產(chǎn)金融體系的突出特點是：房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時期，房地產(chǎn)投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會閑置資金的銀行機構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對房地產(chǎn)業(yè)的信貸過度集中，不利于風(fēng)險分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險中。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險

在歷次房地產(chǎn)價格波動與金融危機的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價格的崩[，銀行危機緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機和經(jīng)濟崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價格波動導(dǎo)致金融危機的必然因果關(guān)系。金融風(fēng)險形成和累積與房地產(chǎn)價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的來源來看，可分為信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、政策性風(fēng)險等。

（一）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是銀行面臨的主要風(fēng)險，是指由于借款人（企業(yè)和個人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。

被動違約通常是指由于支付能力導(dǎo)致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務(wù)狀況出現(xiàn)困難，導(dǎo)致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務(wù)狀況，支付能力沒有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場風(fēng)險

銀行機構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場風(fēng)險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價格變化引起抵押物價值變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會是房地產(chǎn)價值的全部，而是房地產(chǎn)價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險。同時，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價值下降，也會直接使銀行的資產(chǎn)負(fù)債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風(fēng)險。

（三）操作風(fēng)險

房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當(dāng)?shù)仍蚨鴮?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險。操作風(fēng)險廣泛存在于商業(yè)銀行的各項業(yè)務(wù)和管理過程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴(yán)重的操作風(fēng)險損失而陷入危機，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風(fēng)險也越來越受到重視。

（四）政策性風(fēng)險

自2009年下半年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和利率，旨在通過信貸傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)市場。2011年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。經(jīng)過前幾年銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴張，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量價雙跌”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險暴露的可能性，而且隨著利率、準(zhǔn)備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風(fēng)險也逐漸凸顯。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟金融風(fēng)險防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設(shè)和消費，并對住房市場的租賃和交易進(jìn)行嚴(yán)格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場調(diào)控的前提條件。以法律為各項調(diào)控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，負(fù)責(zé)一系列政策制度的落實和監(jiān)督管理。

第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應(yīng)給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場的購買需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機，平抑房地產(chǎn)價格的過度波動。土地儲備制度經(jīng)過一個多世紀(jì)的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國普遍用的土地調(diào)控手段。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述

房地產(chǎn)金融就是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的貨幣資金與貨幣信用的融通。其作用就是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金,支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費,促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán),保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。

由于房地產(chǎn)金融的融資對象與一般商品不同,所以房地產(chǎn)金融具有以下四個特點:一是需要融通的資金量大;二是房地產(chǎn)金融具有較強政策性;三是房地產(chǎn)金融債權(quán)有保障;四是房地產(chǎn)流動性可通過證券化經(jīng)營來彌補。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指房地產(chǎn)作為一種有形資本在金融信貸擴張的推動下出現(xiàn)的貨幣價格大幅上升,并在進(jìn)一步的流通運動中因為宏觀和微觀經(jīng)濟環(huán)境的不確定或信息不完全而導(dǎo)致未來房地產(chǎn)資產(chǎn)的貨幣價格出現(xiàn)急劇下跌,從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風(fēng)險性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發(fā)危機。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險的特點在于:一是社會性。社會性指的是我國目前房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高的問題,一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動,導(dǎo)致金融機構(gòu)償債能力不足,容易引發(fā)金融機構(gòu)的倒閉和社會動蕩;二是擴張性?，F(xiàn)代社會房地產(chǎn)金融機構(gòu)與客戶之間、房地產(chǎn)金融機構(gòu)互相之間都存在大量的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,從而形成金融風(fēng)險擴張性機制;三是可控性和周期性。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險與問題

(一)市場風(fēng)險

從2004年開始,部分大城市房地產(chǎn)市場價格上漲較快,出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱,而后這種房價上漲勢頭一直擴大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。

(二)金融風(fēng)險

開發(fā)商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來自于銀行。一旦開發(fā)商還不了貸款,銀行就被套住。如果經(jīng)濟形勢不景氣,房價可能會在一夜之間跌落,開發(fā)商也可能會在短時間內(nèi)消失不見,因此會給金融機構(gòu)留下壞賬,這往往需要很長時間才能消化。國際貨幣基金組織的經(jīng)濟學(xué)家曾經(jīng)做過一個研究,通過對世界各地多起銀行危機的案例研究得出了一個爆發(fā)銀行危機的先兆:開始時住房市場的房價漲幅超過20%,在隨后兩年時間內(nèi)下跌15%,那么之后銀行就會無一例外的出現(xiàn)危機。

(三)銀行的過度支持

銀行在競爭壓力下迫切需要發(fā)展壯大,吸收的存款要及時貸出,經(jīng)常投資于高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。原因在于:由于房地產(chǎn)價格的快速上漲,使持有大量房地產(chǎn)的銀行擁有更大的銀行資本規(guī)模,改善了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。結(jié)果又會帶來房地產(chǎn)價格新一輪的攀升,這樣一種循環(huán)過程必然會導(dǎo)致價格與實際價值的偏離,也就形成了日益膨脹的“房地產(chǎn)泡沫”。

(四)供求關(guān)系帶來的房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險

我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房,逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場現(xiàn)狀,根據(jù)供需原理,供不應(yīng)求必然導(dǎo)致房價急劇上漲,緊隨其后的就是房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪的開發(fā)熱潮,消費者對市場持續(xù)漲勢的預(yù)期。在這樣一個過程中,很多消費者試圖通過買房再賣房來進(jìn)行以獲取高額利潤。這些因素的存在都為房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險的提升帶來隱患,同時,個人住房貸款的增加也進(jìn)一步提高了銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例,進(jìn)而推動了房地產(chǎn)市場的過度繁榮和泡沫化。

三、建議

(一)商業(yè)銀行自身應(yīng)加強管理,提高風(fēng)險防范能力

首先,完善銀行自身監(jiān)管機制。加強銀行信貸人員的專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn),提高專業(yè)人員的道德素養(yǎng),避免為個人利益而損害國家和集體的利益;其次,加強對金融機構(gòu)的管理。不僅要控制資金供給量還要避免信貸過于集中。

(二)建立多元化的融資渠道

改變房地產(chǎn)融資單一集中于銀行的局面, 制定各種政策鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過多種方式進(jìn)行融資。鼓勵實力強信譽好的房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債券,吸引社會閑散資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資,吸引信托基金、海外基金等投資房地產(chǎn)業(yè)。同時,在逐步完善房地產(chǎn)金融一級市場的基礎(chǔ)上,逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級市場,并加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

(三)政府要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定對于國家政治和經(jīng)濟都具有重要的作用,因此政府必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控,有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機構(gòu)有序競爭,保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查和分析,提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性,實行房地產(chǎn)市場信息披露制度,及時發(fā)出預(yù)報,果斷采取相應(yīng)措施,對金融機構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo),加大監(jiān)管力度。

(四)加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的監(jiān)測,完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

通過立法對房地產(chǎn)金融所涉及的各個方面進(jìn)行規(guī)范,明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)。確定房地產(chǎn)金融的法律地位,同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展,有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

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