導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇地方金融風(fēng)險(xiǎn)防范，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了我國的房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展。1998年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金4414.94億元，2008年已達(dá)33404億元，10年增長了7.56倍。但由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問題也逐漸暴露出來。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）土地儲(chǔ)備制度不完善

我國各城市開發(fā)和改造的樓盤都很大，土地資產(chǎn)價(jià)值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。土地儲(chǔ)備屬于政府行為，這使得土地的購置和開發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貨款。而土地收購和開發(fā)的主要資金來源于銀行貨款，還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價(jià)格的因素很多，土地資產(chǎn)價(jià)格本身也波動(dòng)頻繁，這些無不增加了土地購置與開發(fā)貸款的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)融資渠道單一

長期以來，我國房地產(chǎn)融資以銀行貸款為主渠道，證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場與整個(gè)金融市場無法有機(jī)結(jié)合。

（三）信息的不對稱性

我國目前信息傳遞機(jī)制的不完善和個(gè)人信用制度的缺乏，使得銀行無法對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評估，也無法對購房者的資信情況、收入狀況、現(xiàn)有住房狀況、未來收入是否穩(wěn)定進(jìn)行詳盡了解，銀行要獨(dú)立面對開發(fā)商、建筑商與個(gè)人消費(fèi)者三個(gè)方面的信貸風(fēng)險(xiǎn)，任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會(huì)產(chǎn)生還貸的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄

我國房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)受眼前房地產(chǎn)市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，極易形成市場沖動(dòng)，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

（五）房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)過于簡單

我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)尚處于起步階段，與國外先進(jìn)技術(shù)差距較大，不利于對信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識別和處置。

（六）房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策不穩(wěn)定且效率低

我國短期性宏觀調(diào)控政策，往往使處于市場最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財(cái)政困難而盲目推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價(jià)格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，抑制了有效需求。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）完善土地制度

政府應(yīng)該重新界定土地儲(chǔ)備中心的功能，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。地方政府的征地動(dòng)機(jī)不能被濫用，各級土地儲(chǔ)備中心的土地儲(chǔ)備重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向基本建設(shè)用地和工業(yè)項(xiàng)目用地儲(chǔ)備整理。

（二）拓寬房地產(chǎn)金融融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化

促進(jìn)房地產(chǎn)融資方式的多元化發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵(lì)有條件的企業(yè)發(fā)行公司債券，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點(diǎn)，滿足低收人居民的購房需要。

（三）商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

商業(yè)銀行要擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場風(fēng)險(xiǎn)于未然。信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（四）公布房產(chǎn)信息，引導(dǎo)公眾心理預(yù)期

政府須建立和完善房地產(chǎn)市場預(yù)警監(jiān)測體系，加強(qiáng)數(shù)據(jù)、信息的統(tǒng)計(jì)、處理和公示。通過對房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測，信息，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資方向，促使消費(fèi)群眾形成理性預(yù)期，顯露政府對炒房行為打壓的決心和規(guī)范市場的力度。

（五）健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系

嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。針對在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁萌萌,賈秀娥.我國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)及防范研究.技術(shù)與創(chuàng)新管理.2009(1).

[2]耿丹,邱敏芳.試論我國房地產(chǎn)金融未來發(fā)展趨勢.華商.2008(15).

篇2

自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的促進(jìn)作用，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對國民經(jīng)濟(jì)的積極發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，從目前的情況看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為中國國民經(jīng)濟(jì)的核心部分。通過金融危機(jī)的沖擊后，中國房地產(chǎn)價(jià)格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產(chǎn)泡沫的存在，而又該如何防范房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)問題，對其研究具有極大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國房地產(chǎn)泡沫成因分析

1.土地資源稀缺

房地產(chǎn)行業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)營的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補(bǔ)給的情況。然而，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展勢態(tài)良好，這一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。

目前，我國城市化的發(fā)展進(jìn)程已經(jīng)來到了至關(guān)重要的時(shí)刻。土地資源除了可以為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的助益，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過土地投機(jī)獲利一定的利益?；诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)商都會(huì)通過各種途徑進(jìn)行“圈地”操作，為自己儲(chǔ)備更多的土地。當(dāng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展到一個(gè)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)將土地以高價(jià)轉(zhuǎn)讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進(jìn)行瘋狂的炒作。也正是因?yàn)檫@一現(xiàn)象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價(jià)格不斷上漲，最終土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫由此產(chǎn)生。

2.房地產(chǎn)投機(jī)

出土地資源稀缺外，房地產(chǎn)投機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產(chǎn)投機(jī)是與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產(chǎn)市場主體對未知的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢進(jìn)行過高的預(yù)期，然后不斷地購買、儲(chǔ)存，讓人們僅僅看到房地產(chǎn)市場曇花一現(xiàn)的繁榮。而這也為房地產(chǎn)泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，這一效應(yīng)是由于房地產(chǎn)市場的不確定性以及不對稱信息所導(dǎo)致的，房地產(chǎn)的投資者或者消費(fèi)者在預(yù)期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關(guān)注我國房地產(chǎn)市場的相關(guān)新聞報(bào)道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會(huì)出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”的現(xiàn)象，例如排著長隊(duì)去買房便是這一現(xiàn)象的基本體現(xiàn)。投機(jī)的環(huán)境一旦成熟，房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)慢慢的超越原本的房地產(chǎn)市場價(jià)格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產(chǎn)的投機(jī)交易來直接決定。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會(huì)各界的關(guān)注。目前，我國個(gè)人住房消費(fèi)貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個(gè)人利益存在著密切關(guān)系。因此，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一，其主要內(nèi)容有：

第一，明確個(gè)人住房貸款的審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，然后以此為基礎(chǔ)建立相應(yīng)的信用登記制度；第二，健全個(gè)人住房貸款的擔(dān)保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，與此同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)監(jiān)管工作，對貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范；第三，要嚴(yán)格遵照個(gè)人住房貸款利率政策，嚴(yán)禁擅自提高或壓低個(gè)人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴(yán)格評估貸款抵押物實(shí)值，在此過程中要嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過80%的規(guī)定，對于“零首付”貸款購房現(xiàn)象應(yīng)該盡量規(guī)避。

2.建立健全的法律制度

對房地產(chǎn)行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產(chǎn)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)的最有利的保障手段。對于目前我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實(shí)踐性和科學(xué)性。筆者認(rèn)為，應(yīng)該盡快的完善房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，以加強(qiáng)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范：第一，出臺專門的金融機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融行業(yè)的個(gè)人信用制度以及擔(dān)保體制，希望能夠?qū)π庞梅矫娴牧⒎ㄍ晟朴兴?；第三，進(jìn)一步完善和明確我國的《證券法》的內(nèi)容，并進(jìn)一步明確房地產(chǎn)相應(yīng)部門所對應(yīng)的法律制度，對房地產(chǎn)抵押貸款債券的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度等等進(jìn)行完善和補(bǔ)充；第四，對于現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)制度也需要進(jìn)一步的完善，適當(dāng)?shù)膶⒆》康盅罕ｋU(xiǎn)的種類進(jìn)行擴(kuò)充，修改那些不符合實(shí)際的內(nèi)容，對保險(xiǎn)費(fèi)的金額進(jìn)行科學(xué)的評估，從而明確繳費(fèi)方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。

除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細(xì)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，將房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進(jìn)行有機(jī)地結(jié)合，以期有效地促進(jìn)金融市場與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立全方位的監(jiān)管體系

首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和審計(jì)部門來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計(jì)部門對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)收和經(jīng)營效益的審計(jì)也起著至關(guān)重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實(shí)事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動(dòng)的合法性。然后，會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及審計(jì)事務(wù)所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業(yè)的會(huì)計(jì)師或?qū)徲?jì)事務(wù)所對其進(jìn)行一些列的審計(jì)，保障相關(guān)信息的準(zhǔn)確性。

其次，行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)的建立。在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)中，地方政府應(yīng)該給與房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一些適時(shí)的正確的引導(dǎo)，為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供一個(gè)良好的溝通協(xié)調(diào)環(huán)境，為行業(yè)內(nèi)的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。

最后，外部評估約束系統(tǒng)的建立。對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時(shí)，還應(yīng)該利用評估系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用等級進(jìn)行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會(huì)公眾都參與到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)度的監(jiān)督之中。

4.建立健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制

一方面，建立健全房地項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制。我國的金融企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)評估體系學(xué)習(xí)和對風(fēng)險(xiǎn)評估專業(yè)人才的招聘，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場前景、管理能力、運(yùn)營能力、財(cái)務(wù)能力和營銷能力等進(jìn)行全面評估，結(jié)合申請人的信用等級來測算該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度。若出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度較高的情況應(yīng)該審慎發(fā)放貸款，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業(yè)已經(jīng)初步建立了信用等級評級制度，但實(shí)際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進(jìn) “6C”原則以加強(qiáng)資信評估。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關(guān)系。這也就是說如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲的情況，金融機(jī)構(gòu)的資金就會(huì)通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲；反之，金融機(jī)構(gòu)的資金則會(huì)退出房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下降，金融危機(jī)也隨之產(chǎn)生，極不利于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)要從抑制房地產(chǎn)泡沫入手，只有找出問題的癥結(jié)所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到保駕護(hù)航的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]易憲容.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)到底有多大.中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2011，（4）

篇3

房產(chǎn)地開發(fā)的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)有60%的資金是來自于銀行的，從購買土地，樓盤建設(shè)，流動(dòng)資金到消費(fèi)購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展時(shí)期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業(yè)發(fā)展所帶的利潤，但同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)始終處于發(fā)展時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)凸現(xiàn)，隱藏在銀行內(nèi)部并逐漸的積累起來，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于下降時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，各種問題開始顯現(xiàn)但不會(huì)立刻使金融體系癱瘓，當(dāng)房地產(chǎn)市場泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個(gè)金融體系的動(dòng)蕩．

1．2房地產(chǎn)投資增長速度

當(dāng)前，全社會(huì)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，持有貨幣的消費(fèi)者將會(huì)把多余的資金用于投資或是消費(fèi)，在消費(fèi)者從眾心理因素的影響之下，會(huì)增加對于房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資以求資產(chǎn)的保值甚至增值，這一過程可能導(dǎo)致市場需求驟然增加，甚至出現(xiàn)搶購行為，推動(dòng)了貨幣轉(zhuǎn)化為商品的消費(fèi)行為，勢必推高房地產(chǎn)價(jià)格上漲。根據(jù)市場價(jià)格規(guī)律變化，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值的脫離，加快了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入通貨膨脹的階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生目前我國房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行，大部分地區(qū)的房價(jià)已嚴(yán)重超出居民購買力水平，中國社會(huì)科學(xué)院的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》就指出我國城鎮(zhèn)居民的房價(jià)收入比達(dá)到8．76，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。而令人擔(dān)心的是這種虛高的房價(jià)卻是由大量的投機(jī)需求所支撐的。在中國房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國的房地產(chǎn)市場投機(jī)氛圍十分嚴(yán)重。中國的房價(jià)增長過快，高位運(yùn)行，又沒有剛性需求作支撐，使中國面臨著房價(jià)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，開發(fā)商投入開發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發(fā)面積的速度，導(dǎo)致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會(huì)成為出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在資金大量涌入房地產(chǎn)的過程中，房價(jià)可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會(huì)就會(huì)產(chǎn)生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會(huì)成為損失的最終承擔(dān)者。

1．3對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為城市發(fā)展最主要的推動(dòng)力。同時(shí)地方政府為實(shí)現(xiàn)GDP增長，改善城市環(huán)境和面貌，其財(cái)政收入很大程度上是依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，尤其是長三角區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為該區(qū)域多個(gè)城市快速增長的主要經(jīng)濟(jì)來源。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展可以促進(jìn)投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高地方政府的財(cái)政收入，因此各地政府都非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了過度的依賴，政府的支持促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也使得金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，房地產(chǎn)價(jià)格的提高，不僅會(huì)增加稅收，還會(huì)刺激了物價(jià)的上漲，甚至出現(xiàn)通貨膨脹．

1．4銀行貸款的發(fā)放

房地產(chǎn)貸款的投入屬于固定資產(chǎn)投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另外，房地產(chǎn)貸款額的增加可以使銀行的不良資產(chǎn)的比例減少，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，各個(gè)銀行之間競爭很激烈，每個(gè)銀行都會(huì)提供一些優(yōu)惠政策來吸引按揭貸款購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商，這造成了銀行風(fēng)險(xiǎn)自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金，這導(dǎo)致銀行資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)．因?yàn)殂y行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產(chǎn)開發(fā)市場，造成目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%。這意味著開發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得豐厚利潤。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

2防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施

2．1開拓多元化的融資渠道

房地產(chǎn)市場的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產(chǎn)市場的各種風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行體系里，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動(dòng)，會(huì)快速的傳遞到銀行系統(tǒng)中，因此，我們必須對房地產(chǎn)金融工具進(jìn)行創(chuàng)新，開拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等融資模式，構(gòu)建多元化的融資體系。房地產(chǎn)投資基金是通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)來，委托專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)，選擇不同類型，不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過多元化的投資策略和專業(yè)集中的管理，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得高額回報(bào)，投資者因此可以間接地獲得房地產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對房地產(chǎn)市場資金進(jìn)行投融資的過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化對公眾來說是一個(gè)有固定回報(bào)，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來很多好處，可以拓寬房地產(chǎn)的資金來源渠道，降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)．

2．2加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對于整個(gè)金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對于政府維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有序競爭房地產(chǎn)資金信貸市場，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展。要加快建立全國性聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建相對完整的房地產(chǎn)個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方式，規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息和監(jiān)測分析，通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)來分析房地產(chǎn)市場的供求情況與投機(jī)情況，通過具體的數(shù)據(jù)指標(biāo)，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行經(jīng)常持續(xù)的監(jiān)測與分析，提高對市場發(fā)展前景判斷的正確性，實(shí)行房地產(chǎn)信息披露機(jī)制，及時(shí)預(yù)警房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，采取及時(shí)有效的手段對市場進(jìn)行干預(yù)調(diào)控，加大監(jiān)管力度。

2．3加強(qiáng)對信貸對象的資格審核評估

在提供信貸金融業(yè)務(wù)服務(wù)時(shí)，作為銀行的工作人員必須樹立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識和堅(jiān)持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評估中調(diào)查、審查、管理的工作，及時(shí)分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項(xiàng)目相關(guān)資料的審查工作，重點(diǎn)了解其經(jīng)營實(shí)力，管理水平，運(yùn)作能力，開發(fā)業(yè)績，信用評價(jià)等，并對其開發(fā)的商品房項(xiàng)目要深入了解其市場定位，房型設(shè)計(jì)等，并重點(diǎn)分析其項(xiàng)目是否符合市場需要，確保貸款評估有質(zhì)有量，做審查工作的時(shí)候，應(yīng)到其公司進(jìn)行現(xiàn)場的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對項(xiàng)目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展分期撥付貸款的業(yè)務(wù)，一定要認(rèn)真審核其工程進(jìn)展是否達(dá)到條款要求，才能進(jìn)行撥付貸款，其次，加大對房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，既要加強(qiáng)對工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。除此之外，銀行機(jī)構(gòu)還需建立和完善對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析和監(jiān)測的體系，關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展的認(rèn)識和預(yù)測能力，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)政策的研究，制定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策，全方位提高銀行把握風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

篇4

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國金融危機(jī)以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到來自國內(nèi)尤其國際動(dòng)蕩局勢的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。借此分析國內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為國內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)原因

(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對比于發(fā)達(dá)國家完備的金融市場體系，我國房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機(jī)制和國家的政策風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無法及時(shí)將大量資金提供給中小企業(yè)及民營企業(yè)，造成一定時(shí)間內(nèi)資金浪費(fèi)及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。國內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。

(三)房地產(chǎn)金融信息不對稱。房地產(chǎn)金融市場具有資金需求多、周期長等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進(jìn)行投資，一旦市場出現(xiàn)動(dòng)蕩或不穩(wěn)定情緒上升時(shí)，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時(shí)，房地產(chǎn)商將無力按時(shí)還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。政府作為宏觀調(diào)控的實(shí)施及管理者，肩負(fù)著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進(jìn)入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷

根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的特點(diǎn)及原因分析，國內(nèi)主要面臨以下幾類房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：

(一)市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場的不確定風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者進(jìn)而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強(qiáng)烈的投機(jī)性質(zhì)，一旦整個(gè)市場出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房價(jià)大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。

(二)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動(dòng)時(shí)所面對的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)直接影響影響其資產(chǎn)負(fù)債表，更會(huì)影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營狀況變化造成的。

(四)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)等。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)架

(一)營造良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場宏觀體系

1.國家要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，營造良好的金融市場環(huán)境。一方面，政府要嚴(yán)格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實(shí)行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競爭機(jī)制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場，對企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場狀況以及信息，進(jìn)行定期的公開和披露。

2.推動(dòng)資本市場發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進(jìn)行直接投資，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.努力建立房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建立保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，提高其市場適應(yīng)能力，通過金融機(jī)構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)金融市場健康發(fā)展。

(二)構(gòu)建良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場微觀體系

1.加強(qiáng)貸款額度及風(fēng)險(xiǎn)控制，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，推動(dòng)自身體制改革，嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度進(jìn)行放貸，營造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，對風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行控制，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，通過對企業(yè)評估，做到合理放貸，按時(shí)回收。此外，加強(qiáng)對內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對其良好的約束，使其嚴(yán)格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強(qiáng)行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過及時(shí)傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.建立房地產(chǎn)金融績效評估機(jī)制。通過建立有效的績效評估機(jī)制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過評估機(jī)制的建立，可以使銀行加強(qiáng)自我監(jiān)控，及時(shí)查清不良資產(chǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。還可以引進(jìn)外部評估機(jī)構(gòu)，對內(nèi)部地產(chǎn)貸款進(jìn)行公證評價(jià)，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機(jī)制。

4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場業(yè)務(wù)的同時(shí)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識，不斷推出新品種，吸引消費(fèi)者投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的多樣化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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一、 上海市防范房地產(chǎn)金融危機(jī)的最優(yōu)政策選擇

1. 對上海市當(dāng)前房價(jià)趨勢的判斷。我國當(dāng)前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場局部過熱、房價(jià)普漲的態(tài)勢得到了初步的遏制。對比歷年量價(jià)波動(dòng)的情況可見，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場可以用“量價(jià)齊跌”來描述，表明上海市場并沒有能夠脫離全國大環(huán)境走出特立獨(dú)行的行情，而是受全國房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性影響比較大。在未來一段時(shí)間，如果我國繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策不變、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不變的情況下，根據(jù)我們的研究，可以肯定全國房價(jià)將持續(xù)回落，而上海市房價(jià)受上述因素的影響將會(huì)更大更顯著，總體趨勢是持續(xù)向下，由此形成了上海市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。

2. 保持房價(jià)穩(wěn)定是當(dāng)前的最優(yōu)政策選擇。基于上海市房價(jià)將持續(xù)下跌、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇的現(xiàn)實(shí)狀況，我們必須提前做好防金融風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備工作。目前有三種策略供選擇：一是任由房價(jià)緩慢下跌到合理價(jià)位再救市；二是加大擠泡沫力度讓房價(jià)快速下跌到合理價(jià)位再救市；三是采取較為靈活的短期和長期反金融危機(jī)措施以維持房價(jià)大致穩(wěn)定。

策略一的優(yōu)勢在于，由于房價(jià)下跌速度緩慢，短期不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的斷供，從而不會(huì)造成大量銀行個(gè)貸的不良貸款。

策略一的劣勢也很明顯。①樓市將陷入長期低迷。因?yàn)橐３址慨a(chǎn)市值高于房貸余額，房價(jià)的下跌速度必須非常緩慢，要使房價(jià)恢復(fù)正常合理價(jià)位將需要長達(dá)上十年時(shí)間，在此期間新房銷售將受重創(chuàng)，樓市將陷入長期低迷，從而拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。②金融危機(jī)爆發(fā)的可能性大。既然有不正常的高價(jià)，同樣會(huì)有不正常的低價(jià)，在樓市不斷向下尋找合理的支撐價(jià)位時(shí)，房價(jià)將可能跌破市值引起恐慌，金融危機(jī)將不可避免。③救市成功的可能性小。房價(jià)長期下跌后即使政府出手救市，效果也難預(yù)料。從證券市場表現(xiàn)來看，歷來政府出手救市都只能暫時(shí)奏效，最終難以逆轉(zhuǎn)市場的大趨勢。因此在經(jīng)歷長期緩慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性較小，失敗的風(fēng)險(xiǎn)很大。

策略二如果奏效將是最理想的，其優(yōu)勢在于：盡管房地產(chǎn)市場和金融市場短期將面臨較大的問題，但災(zāi)難時(shí)間很短，在政府強(qiáng)有力的救市政策之下，房價(jià)在一個(gè)合理價(jià)位迅速穩(wěn)定。只要房價(jià)能穩(wěn)定在市值大于個(gè)貸余額這個(gè)臨界點(diǎn)之上，斷供潮不會(huì)出現(xiàn)，個(gè)貸不良率不會(huì)攀升；同時(shí)剛需將帶動(dòng)新房銷量回升，開發(fā)貸款也不會(huì)出現(xiàn)大量的壞賬。按照我國首付三成的情況來看，臨界點(diǎn)大概在購房款的40%，在此之上止跌都將不會(huì)造成金融危機(jī)。

策略二的劣勢在于，房價(jià)如果快速下跌將會(huì)形成強(qiáng)大的下跌慣性，很可能跌破臨界點(diǎn)從而引爆金融危機(jī)，此時(shí)政府救市成功的可能非常小。房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要特點(diǎn)是房價(jià)總是呈現(xiàn)單邊上揚(yáng)和單邊下跌的趨勢，正反饋效應(yīng)明顯。在泡沫較大的情況下房價(jià)暴跌趨勢一旦形成將很難控制，從而導(dǎo)致嚴(yán)重的金融危機(jī)。從歷史上看，無論是在日本金融危機(jī)中，還是亞洲金融危機(jī)以及次貸危機(jī)中，房地產(chǎn)市場都明顯表現(xiàn)出這個(gè)規(guī)律。

由于上海房地產(chǎn)市場在前期屬于典型的過熱地區(qū)，經(jīng)過多年的上漲，尤其是近兩年上海房價(jià)的快速上揚(yáng)累積了很大的風(fēng)險(xiǎn)，暴風(fēng)驟雨的下跌將引發(fā)拋售狂潮，房價(jià)崩潰的時(shí)候所有人都會(huì)喪失理性，尤其是上海樓市中存在的大量投機(jī)者，將會(huì)大量拋售手中的房產(chǎn)，形成惡性循環(huán)從而導(dǎo)致樓價(jià)不斷下跌。在這種完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很難成功，爆發(fā)金融危機(jī)的可能性很大，因此策略二的風(fēng)險(xiǎn)更大。

策略三的優(yōu)勢在于：①不會(huì)有斷供潮。從當(dāng)前看已經(jīng)購房者不會(huì)斷供，從而銀行不會(huì)被迫降價(jià)出售斷供房，消除了房價(jià)猛烈下跌的一個(gè)隱患。②政策實(shí)施的難度不大。當(dāng)前房價(jià)下跌幅度不大，十提出的收入倍增計(jì)劃甚至還使房價(jià)有上漲預(yù)期，此時(shí)適當(dāng)放松擠泡沫的政策，出臺一些溫和的刺激政策，比如提高公積金的貸款額度，對剛需提供優(yōu)惠貸款利率等，將能起到較好的穩(wěn)房價(jià)的作用。

只要能夠維持房價(jià)穩(wěn)定，就能充分發(fā)揮住房的居住與投資兩種功能，滿足兩個(gè)群體的需求。作為一種投資品，只有存在保值增值功能的情況下才有市場，穩(wěn)定房價(jià)符合這一群體的需要；而下跌通道中只有在確信房價(jià)已經(jīng)穩(wěn)定，剛需才會(huì)出手消費(fèi)，因此在當(dāng)前情況下，只有維護(hù)房價(jià)的穩(wěn)定才能化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

此策略的不足之處在于，當(dāng)前房價(jià)處于高位，偏離剛需的承受能力較多，在一段時(shí)間內(nèi)新房銷量將停滯不前。避免房地產(chǎn)金融危機(jī)是當(dāng)前的首要矛盾，在貸款余額中個(gè)貸相比開發(fā)貸款占比更高，因此首先要防范斷供導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)問題。而且只要?jiǎng)傂枵鎸?shí)存在，房價(jià)穩(wěn)定下銷量肯定會(huì)上去，由此可見本策略成功的關(guān)鍵在于解決好開發(fā)商的問題。在短期銷量難以擴(kuò)大的情況下，處理好住房開發(fā)的節(jié)奏問題，保證開發(fā)商不盲目屯地盲目開發(fā)，改為減少開發(fā)盡量消化庫存才能避免降價(jià)競銷的局面，就從開發(fā)商的角度消除了爆發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)另一個(gè)隱患。

權(quán)衡策略三的利弊得失，總體來看防范金融風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢明顯，不足之處也好彌補(bǔ)，可操作性強(qiáng)。

綜合以上三種策略的分析發(fā)現(xiàn)，策略三是當(dāng)前的最優(yōu)選擇。只有保持房價(jià)的基本穩(wěn)定，大規(guī)模的斷供和爛尾樓導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融危機(jī)才能避免。

二、 上海市防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的短期應(yīng)急措施

盡管房價(jià)下降有系統(tǒng)性特征，但是由于住房存在區(qū)域性的特點(diǎn)，即使在全國房價(jià)回落態(tài)勢下，只要措施得當(dāng)操作及時(shí)，依然能夠穩(wěn)定上海市的房價(jià)。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的舉措可分為短期應(yīng)急措施和長期防范機(jī)制。前者是指在風(fēng)險(xiǎn)苗頭出現(xiàn)時(shí)穩(wěn)定房價(jià)的重要措施，特點(diǎn)是政策實(shí)施后短期即可較為有效地刺激市場需求，增加購買力，提振市場信心，穩(wěn)定房價(jià)；后者是指從政府監(jiān)管的角度來防范金融風(fēng)險(xiǎn)，特點(diǎn)是偏重宏觀層面和長效機(jī)制。

2012年2月上海出現(xiàn)了“持有長期居住證滿3年家庭可購二套房”的“限購松綁”風(fēng)波，但是當(dāng)前情況與年初已經(jīng)有了很大不同，房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌已經(jīng)發(fā)出了較強(qiáng)的金融風(fēng)險(xiǎn)提示信號，此時(shí)整體調(diào)控政策應(yīng)該進(jìn)行適應(yīng)性微調(diào)，采取必要措施來昭示政府維護(hù)金融市場穩(wěn)定的意圖。盡管十期間住建部再次申明“暫時(shí)還不想放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”，但是要提早樹立應(yīng)對金融危機(jī)的思想，預(yù)先儲(chǔ)備應(yīng)急政策。我們可以從以下幾個(gè)方面來儲(chǔ)備應(yīng)急措施，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候結(jié)合具體情況推出。

1. 及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)政策。從歷史上看，土地供應(yīng)量與房價(jià)都有著密切關(guān)系。從2005年、2006年全國土地供應(yīng)下降，開工建設(shè)量減少，2007年房價(jià)出現(xiàn)暴漲；2009年土地供應(yīng)量負(fù)增長，2010年房價(jià)大幅上漲。這實(shí)際上在很大程度上反映了市場供求的基本規(guī)律。盡管影響房價(jià)的重要因素很多，但房地產(chǎn)市場比竟也是一個(gè)市場，供給定律和需求定律也將在房地產(chǎn)市場中得以體現(xiàn)，因此我們相信，適當(dāng)減少土地總量的供應(yīng)，將能在很大程度上有助于穩(wěn)定房價(jià)。

調(diào)整土地供應(yīng)政策，從現(xiàn)在就應(yīng)該開始實(shí)行。適當(dāng)減少土地總量的供應(yīng)，引導(dǎo)開發(fā)商以去庫存為當(dāng)前的工作重心；減少上海市中心區(qū)域的土地供應(yīng)，盡量增加周邊地塊供給，以較低的平均房價(jià)引導(dǎo)和滿足剛性住房需求。通過減少供應(yīng)穩(wěn)定房價(jià)、刺激剛需提高交易量的雙重手段，能較好地達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)、提高交易量以防范金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2. 為剛需提供購房補(bǔ)貼。借鑒次貸危機(jī)中的措施，必要的時(shí)候?qū)傂孕枨筇峁┮欢ǖ呢泿叛a(bǔ)貼，同時(shí)降低印花稅和給予部分個(gè)貸貼息等，能夠提高剛需的購買力，促進(jìn)住房消費(fèi)。另一方面，降低營業(yè)稅和契稅等以減輕交易成本，也能在一定程度上促進(jìn)樓市供需兩旺。這一措施也許對下跌中穩(wěn)定房價(jià)效果不顯著，但是對促進(jìn)剛需購房以提高成交量，消化商品房庫存以降低開發(fā)貸款的不良率有著重要的積極意義。

3. 處理好保障性住房對商品房的擠出效應(yīng)問題。保障房尤其是經(jīng)適房和公租房對商品房存在著較大的擠出效應(yīng)。在當(dāng)前房價(jià)存在較大下行壓力的情況下，如何處理好兩者的關(guān)系，有必要重新調(diào)整戰(zhàn)略部署。

采用收購的方式完成保障房任務(wù)能夠一舉兩得。既滿足保障房的建設(shè)任務(wù)，又解決了沖突的問題，促進(jìn)了商品房市場的良性發(fā)展，因此目前的最優(yōu)選擇應(yīng)該是暫緩建設(shè)公租房、廉租房等，暫時(shí)以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔，適當(dāng)時(shí)候再購買商品房作為保障房。

問題是收購的保障房要合理：價(jià)位、地段、數(shù)量等都要合理。不僅要考慮收購時(shí)以上因素合理，還要考慮到未來管理上的便利性和低成本要求，因此在收購的用途上，宜以公租房為主，廉租房為輔，適當(dāng)配以經(jīng)濟(jì)適用房。

從收購時(shí)機(jī)上考慮，目前也可以少量購買，目標(biāo)是完成中央的任務(wù)和兌現(xiàn)政府承諾；在需要政府出手救市的時(shí)刻再出手進(jìn)行規(guī)模收購。從解決金融危機(jī)的角度看，收購的目標(biāo)應(yīng)該是那些貸款未還清、銀行強(qiáng)制收回準(zhǔn)備拍賣的住宅，這樣能夠最大限度地減輕金融危機(jī)的沖擊力，最大化收購資金的效用。

從收儲(chǔ)資金來源上看，目前可以動(dòng)用住房公積金閑置資金進(jìn)行收儲(chǔ)。上海利用閑置住房公積金收儲(chǔ)保障房已經(jīng)取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，在保障本金安全和一定收益的情況下，適當(dāng)擴(kuò)大閑置住房公積金收儲(chǔ)保障房的數(shù)量，尤其是收購一手房房源，既能解決資金閑置問題，又能解決房地產(chǎn)市場資金饑渴和滯銷的問題，達(dá)到多贏的格局。

在需要規(guī)模收儲(chǔ)的時(shí)候，土地出讓金和政府基金等凡是用于保障性住房建設(shè)的資金都可以用于收儲(chǔ)保障房。另外還要制定一些優(yōu)惠政策，充分利用社會(huì)資源，動(dòng)員社會(huì)資金積極參與到這個(gè)重大舉措中來，實(shí)現(xiàn)既防治金融危機(jī)，又解決住房困難的問題，解決社會(huì)資金投資渠道不足的問題，達(dá)到一舉多得的功效。

4. 可適時(shí)重啟購房入戶政策。上海戶口在老百姓的心目中有著很高的含金量，購房入戶曾經(jīng)是啟動(dòng)上海房地產(chǎn)市場的重要手段之一，如果重啟這一政策，必能在關(guān)鍵時(shí)候發(fā)揮出重要而深遠(yuǎn)的作用。一方面能夠拉動(dòng)巨量資金流入上海房地產(chǎn)市場，消化庫存商品房，有效穩(wěn)定房價(jià)；另一方面能夠解決大量老百姓關(guān)注的戶口問題，提高上海的凝聚力，使人們的生活更有奔頭，因此這項(xiàng)政策不僅可以成為刺激房地產(chǎn)消費(fèi)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)宜之計(jì)，而且還能順應(yīng)戶籍制度改革的需求，達(dá)到一舉多得的效果。

三、 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的長效機(jī)制

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了短期的應(yīng)急措施能夠起到一定的作用外，最主要的還是依賴于房地產(chǎn)金融市場的制度建設(shè)，做好防范金融風(fēng)險(xiǎn)長效機(jī)制的基礎(chǔ)性工作。

1. 加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管防范金融危機(jī)。一要強(qiáng)化對“四證”的審查把關(guān)。為防止開發(fā)商資金鏈斷裂而造成爛尾樓，首先要在招拍掛環(huán)節(jié)嚴(yán)審開發(fā)商資質(zhì)，減緩開發(fā)商拿地速度，加強(qiáng)開發(fā)過程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)掌握開發(fā)商的資金狀況；對“四證”不全的不準(zhǔn)發(fā)放住房開發(fā)貸款。二要強(qiáng)化對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查把關(guān)。對一級、二級企業(yè)要重點(diǎn)支持，限制對三級以下企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款。三要加強(qiáng)對自有資金的審查把關(guān)。強(qiáng)調(diào)企業(yè)凈資產(chǎn)應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目總投資的30%，單個(gè)項(xiàng)目自籌資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%。當(dāng)然，對于開發(fā)商的正常合理資金需求，應(yīng)該協(xié)調(diào)銀行盡量予以滿足。

2. 完善上海的個(gè)人購房貸款征信系統(tǒng)。從2005年7月份開始，上海各家銀行已全面啟用了人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，從此個(gè)人貸款中異地購房、多套購房及欠款失信記錄等可實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。銀行通過查詢此系統(tǒng)可客觀判斷貸款人的貸款歷史和還款能力，做出是否放貸的決定，并切實(shí)操作多套購房利率，從而有效控制個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)。但是由于這一征信體系還無法客觀統(tǒng)計(jì)貸款人的收入水平，目前就做到真實(shí)反映貸款人還款能力還不現(xiàn)實(shí)，因此如何彌補(bǔ)這一缺陷就成為當(dāng)前防風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

首先要詳細(xì)了解核實(shí)借款人（及其家庭成員）的職業(yè)、收入狀況以及穩(wěn)定性，確保借款人有足夠的收入來保證按期歸還借款本息；第二要約見借款人，當(dāng)面核實(shí)有關(guān)情況，由借款人當(dāng)面對借款合同等重要資料進(jìn)行簽字蓋章。對職業(yè)及收入狀況穩(wěn)定、有足夠的還款來源、個(gè)人資信狀況良好的借款者，應(yīng)作為重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)客戶群體；對于信息不符的異?？蛻簦瑧?yīng)提高貸款利率或者拒絕發(fā)放貸款，并加入征信黑名單。第三，對于購買商用房、商住兩用房、購買第二套以上住房用于投資投機(jī)的，在審查其第一還款來源時(shí)更應(yīng)嚴(yán)格和慎重，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，并提高貸款利率。第四，嚴(yán)格審查購房人的資質(zhì)，打擊開發(fā)商自買自賣欺騙銀行的違法行為，嚴(yán)格控制投機(jī)性購房，排除金融地雷的隱患。

3. 積極解決土地財(cái)政的難題，加快轉(zhuǎn)型升級步伐。土地財(cái)政推高房價(jià)泡沫，無論在全國還是上海，已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)。只有從根本上規(guī)避對土地財(cái)政的依賴，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期可持續(xù)發(fā)展。從上海市的具體情況來看，上海的優(yōu)勢顯然不在房地產(chǎn)市場，而在于已經(jīng)形成的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢等。如何加快轉(zhuǎn)型升級的步伐，將這些優(yōu)勢放大，把這些優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為政府財(cái)政收入，才能規(guī)避當(dāng)前的土地財(cái)政問題，從根本上將房價(jià)收入比控制在一定合理范圍，既讓老百姓有良好的居住條件，同時(shí)政府也有穩(wěn)定的稅源。

4. 強(qiáng)調(diào)三成底線的按揭制度。強(qiáng)調(diào)住房抵押貸款的首付成數(shù)不得低于三成。只有嚴(yán)守這個(gè)三成底線，才能保證在未來萬一泡沫破裂的情況下不至于造成大面積斷供問題，同時(shí)遏制投機(jī)投資性購房帶來的房價(jià)泡沫。美國的次貸危機(jī)和日本金融危機(jī)中，教訓(xùn)最為深刻的就是幾乎零首付所導(dǎo)致銀行系統(tǒng)異常脆弱性帶來巨大損失。

5. 暫緩?fù)瞥龇康禺a(chǎn)稅。如果現(xiàn)在推出美歐的持有征稅制度，也許能夠改善地方政府的財(cái)政狀況，但是毫無疑問將對目前的樓市構(gòu)成致命打擊，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融危機(jī)的爆發(fā)。而如果倉促推出一個(gè)不痛不癢的方案使房產(chǎn)稅增收范圍過窄，稅率過低，將無助于改善政府收支狀況，也無助于擠壓房價(jià)泡沫，反而失去了未來在這兩方面的主動(dòng)權(quán)；暫緩?fù)瞥龇慨a(chǎn)稅，保持當(dāng)前一定的輿論壓力，則既能對樓市投機(jī)構(gòu)成壓力而抑制泡沫，也不會(huì)對房價(jià)下行形成實(shí)質(zhì)性壓力，根據(jù)未來房地產(chǎn)市場的具體情況再?zèng)Q定推出合適的房產(chǎn)稅，無疑能掌握更大的主動(dòng)權(quán)。

6. 構(gòu)建住房貸款管理預(yù)警監(jiān)控系統(tǒng)。（1）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。依靠信用管理系統(tǒng)平臺，建立反應(yīng)靈敏的預(yù)警機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)信貸運(yùn)行的全過程監(jiān)控，將高風(fēng)險(xiǎn)不良客戶列入“黑名單”。（2）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊非法操作和假按揭行為，加強(qiáng)對“假按揭”事件的處理動(dòng)態(tài)，對開發(fā)商采用虛假手段惡意騙貸行為必須及時(shí)動(dòng)用法律手段追索債務(wù)。對銀行內(nèi)部人員參與串謀騙貸的，要嚴(yán)肅追究其責(zé)任。（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金封閉式管理。對勘察設(shè)計(jì)、建材采購、民工工資支付項(xiàng)目等資金嚴(yán)格管理，防止抽逃和挪用資金；項(xiàng)目完成后，銷售收入也實(shí)行全封閉管理，確保銷售收入按比例優(yōu)先歸還貸款。（4）繼續(xù)加大住房不良貸款的處置工作，創(chuàng)新解決不良貸款的手段和方法。

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篇6

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-02

隨著房地產(chǎn)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其繁榮與發(fā)展對帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，大大小小的房企猶如雨后春筍般迅速出現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，尤其是今年來，一線城市的房價(jià)出現(xiàn)增長停滯，二三線城市房價(jià)崩盤現(xiàn)象隱現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)金融市場面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)與壓力，如何解決這些問題，成為當(dāng)前我們業(yè)內(nèi)人士十分關(guān)注的話題。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場的主要問題

目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益增長已到了一個(gè)瓶頸，從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)面臨著銷售停滯、產(chǎn)能過剩、利潤下降的不利局面。在這一過程中，房地產(chǎn)金融市場所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，出現(xiàn)了許多急需解決的問題，這些問題總結(jié)起來主要有以下三個(gè)方面：

（一）融資結(jié)構(gòu)不合理，過度依賴銀行信貸

由于資本的逐利性，近年來，許多企業(yè)都爭先恐后的進(jìn)入高利潤率的房地產(chǎn)業(yè)，在一個(gè)缺乏規(guī)范與創(chuàng)新的市場中，銀行信貸幾乎成為各房企融資的全部來源，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國的房企對銀行信貸的依賴程度已上升至百分之五十左右，一些一線城市房企對銀行貸款的依賴度甚至超過百分之八十，這表明，支撐著我國房地產(chǎn)金融業(yè)的是單一的銀行體系。因此房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上都轉(zhuǎn)嫁為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，勢必將造成銀行大量的貸款逾期、甚至是壞賬的出現(xiàn)，嚴(yán)重影響我國的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。因此為了防止房地產(chǎn)業(yè)過熱、防止房企的投機(jī)熱潮，我國央行近年來采取了加息和穩(wěn)健的貨幣政策，在這種情況下，融資結(jié)構(gòu)過于單一的眾多房地產(chǎn)開發(fā)商就面臨著資金鏈緊張甚至是斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這也將影響銀行信貸資產(chǎn)的效益與質(zhì)量，增加信貸的風(fēng)險(xiǎn)。造成這種銀行“放也不是、收也不是”的局面的正是我國房地產(chǎn)金融融資結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（二）行業(yè)政策不健全導(dǎo)致缺乏法律有效保障

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)存在著許多法律政策方面的問題，這些問題的存在也為我國房地產(chǎn)金融的整體運(yùn)行增加的風(fēng)險(xiǎn)隱患，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.缺乏明確的立法。近年來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展繁榮，但有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)明確的法律依據(jù)卻不夠完善，目前我國只有《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款，但比起房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷變化與創(chuàng)新速度來說這些法律法規(guī)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)代。2.缺乏系統(tǒng)科學(xué)的監(jiān)管體系。目前我國還沒有一個(gè)專門的政府性金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)金融進(jìn)行監(jiān)管，這使得部分房企運(yùn)用不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行非法融資，造成金融風(fēng)險(xiǎn)。3.土地出讓制度不完善。一些地方由于土地出讓制度不完善導(dǎo)致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的問題層出不窮，部分地方政府對土地出讓有暗箱操作的行為，部分房企不通過公開招標(biāo)而直接與政府簽訂相應(yīng)的合同，然后以此向銀行貸款，在這其中就存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）過于依賴市場與擔(dān)保導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)加劇

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)便是信用風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展還在不斷加劇之中，具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1.市場需求減少導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房企的投資力度不斷提高，加之土地成本不斷增長，使得目前房價(jià)超過了普通人的承受范圍，而中產(chǎn)階級是房產(chǎn)消費(fèi)的市場主體，由于房價(jià)過高導(dǎo)致這一階層的房產(chǎn)消費(fèi)需求降低，這使得我國房屋的空置面積迅速增大，資金難以回收而出現(xiàn)信用危機(jī)。2.抵押擔(dān)保過于依賴房產(chǎn)，缺乏信用體系。當(dāng)前無論是個(gè)人還是企業(yè)都以房屋抵押貸款作為主要籌資渠道，一旦房屋的市場價(jià)格預(yù)期跌破至抵押額以下，那么抵押品將很難短期變現(xiàn)，蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，造成這個(gè)問題的原因之一便是我國地產(chǎn)金融還未有健全的信用體系來替代實(shí)體抵押。3.個(gè)人住房貸款信用機(jī)制不健全。當(dāng)前我國央行對個(gè)人信用的評價(jià)機(jī)制尚不健全，銀行在給個(gè)人進(jìn)行貸款時(shí)，難以對個(gè)人資金與信用情況作準(zhǔn)確的判斷，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

二、防范我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對策分析

我國的房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定關(guān)系到房地產(chǎn)市場乃至整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，因此對房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)防范尤為關(guān)鍵。筆者認(rèn)為，要解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融所存在的問題，應(yīng)該從以下四個(gè)方面著手：

（一）建立多元化的房地產(chǎn)融資體系

改變當(dāng)前融資結(jié)構(gòu)單一的困境，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系時(shí)解決房企融資困難問題的關(guān)鍵，多遠(yuǎn)化的融資體系應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手建構(gòu)：1.建立住房抵押二級市場。通過建立住房抵押二級市場，探索房屋抵押的證券化交易，證券化交易能夠擴(kuò)大銀行與房企的房地產(chǎn)融資范圍，并且加強(qiáng)銀行資金的流動(dòng)性。2.建立健全房地產(chǎn)信托基金體系。房地產(chǎn)信托基金能夠穩(wěn)定房屋公積金貸款，并且在引入國外資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的同時(shí)，降低風(fēng)險(xiǎn)，這也拓寬了房企融資渠道。3.創(chuàng)新房企上市融資思路。當(dāng)前房企想要在股票證券市場上市融資門檻非常高，這使得大部分房企通過股票市場融資的可能性非常之小，但股票證券市場畢竟是企業(yè)融資的主要方向，因此，采取“借殼上市”的方式上市對房企是一個(gè)不錯(cuò)的方案，同時(shí)“借殼上市”也可以隱藏起被銀行“冷落”的標(biāo)簽，對房企融資是一個(gè)非常大的幫助。

（二）努力提高房企自身資金利用率

在注重構(gòu)建多元化融資渠道的同時(shí)，房企也應(yīng)該通過加強(qiáng)自身的管理，提高自身的資金利用率，以此來減少融資的壓力。面對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場企業(yè)資金流轉(zhuǎn)速度緩慢的現(xiàn)狀，房企應(yīng)該不斷的提升自身的管理能力，加大對于其資金的管理力度。將資金管理的方式進(jìn)行制度化規(guī)范化設(shè)計(jì)，確保資金的每一個(gè)環(huán)節(jié)都在企業(yè)的掌控之中。同時(shí)，要加強(qiáng)對于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，提高其財(cái)務(wù)管理水平，確保能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題，減少預(yù)支透支現(xiàn)象的出現(xiàn)。最后要努力的控制企業(yè)的運(yùn)營成本，防止企業(yè)的資金出現(xiàn)浪費(fèi)的現(xiàn)象，將每一分錢都用在創(chuàng)造企業(yè)的價(jià)值上。另一方面，房企資金利用率的提高也依賴于銀行系統(tǒng)的內(nèi)部控制。銀行通過建立一整套房地產(chǎn)市場的預(yù)測及監(jiān)控體系，對每一個(gè)房企在經(jīng)營中的實(shí)際情況作及時(shí)的匯總分析，并對企業(yè)提出運(yùn)營要求與目標(biāo)，以此來提高房企的資金利用率，盤活資金。

（三）強(qiáng)化國家的宏觀政策指導(dǎo)

在國家的層面上考量，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定對于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的促進(jìn)作用，因此政府要不斷的加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融的宏觀調(diào)控，這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)市場信息系統(tǒng)。通過對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的完善，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融與市場的統(tǒng)計(jì)工作，全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)真實(shí)數(shù)據(jù)，以此作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)金融行業(yè)的法律制度建設(shè)，為房地產(chǎn)金融業(yè)的各方提供法律依據(jù)，明確融資各方的權(quán)責(zé)，并建立問責(zé)追查機(jī)制，確保房地產(chǎn)金融行業(yè)透明運(yùn)營。3.通過措施減少對土地的過分投資。要減少對土地的過分投資，首先要轉(zhuǎn)變當(dāng)前地方政府的土地財(cái)政收入模式，這樣可以由于行政手段而導(dǎo)致的土地過分升值。其次要引導(dǎo)土地所有人努力提高土地的綜合利用效率，可以通過對閑置土地進(jìn)行征稅等方式刺激人們積極開發(fā)土地。最后可以建立科學(xué)的房產(chǎn)稅機(jī)制，減少城市中的空置住房。

（四）建立完善的房地產(chǎn)信用評價(jià)體系

我國房地產(chǎn)金融業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，首先要建立完善的房地產(chǎn)信用評價(jià)體系，這主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1.建立統(tǒng)一的國家銀行征信系統(tǒng)。在目前雖然我國已經(jīng)初步建立了關(guān)于個(gè)人的征信系統(tǒng)，但是總體而言不夠完善，在實(shí)際操作中，銀行中存在著通過變通甚至違規(guī)的手段來減少審查的步驟進(jìn)行放貸，這對信貸安全形成了嚴(yán)重的隱患，因此我國央行應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，建立全國統(tǒng)一的征信系統(tǒng)，并對個(gè)人及房企的信貸行為進(jìn)行約束，防范我國房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2.建立信用分級制度。信用分級制度可以將不同的借款人進(jìn)行等級區(qū)分，同時(shí)，通過對于個(gè)人或者企業(yè)的就業(yè)、運(yùn)營、收入情況作實(shí)際的考察對其信用等級做一個(gè)科學(xué)的評定，通過信用等級評定，可以對信貸的風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，防止違規(guī)行為的發(fā)生，將違約行為從審查階段杜絕。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了至關(guān)重要的作用，但隨著我國房價(jià)的不斷提升，以及房屋空置率的不斷增大，我國房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，因此房地產(chǎn)市場的各部門要增強(qiáng)溝通，創(chuàng)新融資思路，完善相應(yīng)的法律法規(guī)，同時(shí)政府部門要加強(qiáng)對于房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)與調(diào)控，各方協(xié)同，共同促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融市場科學(xué)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]高金艷.試析我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)[J].金融視線，2014（04）：123-124.

篇7

隨著人類生存環(huán)境的惡化，于是人們提出了低碳的理念，金融企業(yè)也相應(yīng)的產(chǎn)生了碳金融業(yè)務(wù)，而這些業(yè)務(wù)給金融企業(yè)帶來了一系列新的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)與那些傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相比更為復(fù)雜，更加難以防范。因此，對這一問題進(jìn)行研究，對促進(jìn)我國整體碳金融業(yè)務(wù)健康發(fā)展以及提高我國金融企業(yè)競爭力、研究碳金融風(fēng)險(xiǎn)、全面把握碳金融風(fēng)險(xiǎn)形態(tài)、制定合理的風(fēng)險(xiǎn)防范對策等具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、低碳金融風(fēng)險(xiǎn)的定義

低碳金融風(fēng)險(xiǎn)相比較來講是一種特殊的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)一般被認(rèn)為是在某種規(guī)定環(huán)境下，規(guī)定時(shí)間內(nèi)，發(fā)生某種損失的可能性。而關(guān)于低碳金融風(fēng)險(xiǎn)定義，隨著低碳金融的發(fā)展，一些專家學(xué)者對其有不同的定義：國外的專家學(xué)者對低碳金融風(fēng)險(xiǎn)的研究比我國要早很多，并且研究得更為深入全面。比如：Larson. D.F. 和 Parks. P 早在1999年就公布了他關(guān)于碳金融交易風(fēng)險(xiǎn)的研究，他認(rèn)為碳金融交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是存在于碳項(xiàng)目整個(gè)發(fā)展周期之中，按照影響因素分為履約風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。而另一位學(xué)者-索尼婭.拉巴特，羅德尼.懷特則是從企業(yè)的角度將碳金融風(fēng)險(xiǎn)分為監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)體風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)三類。

在我國，一些專家學(xué)者則是近幾年來才真正開始重視和研究這一概念的，但他們對低碳金融風(fēng)險(xiǎn)的理解和劃分也是眾說紛紜、各有所長，主要原因是他們所站的角度不同，所以對同一個(gè)事物或概念的認(rèn)知和劃分也不同。比如：張寧將碳交易風(fēng)險(xiǎn)分為政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)四類。而王留之、宋陽（2009）則指出，金融衍生工具操作風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)都屬于碳金融風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，在其他學(xué)者的研究基礎(chǔ)上，作者認(rèn)為低碳金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是一個(gè)廣義的概念，故將其定義為：低碳金融市場在運(yùn)行過程中存在大量的不確定因素，所導(dǎo)致低碳金融交易市場的參與者甚至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況造成損失的各種可能性。

二、金融企業(yè)在開展低碳金融業(yè)務(wù)中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

站在金融企業(yè)的角度，其在發(fā)展低碳金融業(yè)務(wù)中則會(huì)面臨各種新的風(fēng)險(xiǎn)。金融企業(yè)在低碳金融業(yè)務(wù)辦理中有利有弊，常常在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)與環(huán)境保護(hù)增加值的同時(shí)，也存在著各種風(fēng)險(xiǎn)因素。

1.市場風(fēng)險(xiǎn)。它是指由于種種市場因素而對低碳金融交易產(chǎn)生影響從而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。比如：匯率、利率等因素的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在跨國交易中，一些交易的周期短則幾個(gè)月，長則數(shù)年。在此過程中，一旦供求不平衡、市場利率變化，碳排放價(jià)格的波動(dòng)是無法估計(jì)的，這些可能導(dǎo)致低碳金融市場產(chǎn)生各種風(fēng)險(xiǎn)，這些都是市場風(fēng)險(xiǎn)。

2. 政策風(fēng)險(xiǎn)。顧名思義該風(fēng)險(xiǎn)即隨著國內(nèi)、國外各項(xiàng)政策的變化給低碳金融市場帶來的風(fēng)險(xiǎn)。對國內(nèi)市場來講，通過立法對有關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性政策改變，會(huì)對低碳金融市場帶來較大的影響；還有一種主要是一些優(yōu)惠政策或是機(jī)制上的變化，同樣也會(huì)對低碳金融市場風(fēng)險(xiǎn)帶來影響，不同的是前者為強(qiáng)制的，后者是趨利的。還有就是在國內(nèi)低碳金融市場與國外乃至國際產(chǎn)生交易或是接軌時(shí)，外國的低碳金融交易方面政策如果發(fā)生一些改變，則對我國的風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)影響也會(huì)較大。

3. 操作風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指由于員工、過程、基礎(chǔ)設(shè)施或技術(shù)或?qū)\(yùn)作有影響的類似因素的失誤而導(dǎo)致虧損的風(fēng)險(xiǎn)。低碳金融業(yè)務(wù)本身是一個(gè)比較專業(yè)的范疇，我國本身起步較晚，這方面的認(rèn)識和研究還不夠深入和全面，操作人員的專業(yè)知識及專業(yè)能力還不夠好。加之低碳金融業(yè)務(wù)的操作相比較其他的金融業(yè)務(wù)更為復(fù)雜和困難，如果有任何不恰當(dāng)?shù)牟僮髁鞒袒蛘呦到y(tǒng)的失誤，都有可能帶來風(fēng)險(xiǎn)損失。兩個(gè)方面的的因素再一疊加，最終產(chǎn)生的操作風(fēng)險(xiǎn)則更大。

4. 法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指由于一些碳交易、業(yè)務(wù)不符合相關(guān)法律或法規(guī)的要求而帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殂y行等金融企業(yè)會(huì)受到銀監(jiān)會(huì)等外部監(jiān)管和上級行的內(nèi)部監(jiān)管，還會(huì)受到社會(huì)各界相關(guān)部門和公共大眾的監(jiān)管。從監(jiān)管低碳環(huán)保的法規(guī)到有關(guān)如何恰當(dāng)審核是否達(dá)標(biāo)的限額規(guī)定，到有關(guān)報(bào)告經(jīng)營活動(dòng)的詳情以滿足環(huán)保部門的要求。但是法規(guī)的實(shí)施是必要的，它能為金融企業(yè)提供一個(gè)安全、順利執(zhí)行低碳金融交易業(yè)務(wù)的環(huán)境條件。但如果有關(guān)法律法規(guī)發(fā)生變化，信息傳導(dǎo)再不暢通，則會(huì)帶來這種風(fēng)險(xiǎn)。

5. 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《京都議定書》，我們可以知道主要有三種靈活的履約機(jī)制來參與低碳金融，分別是：聯(lián)合履約機(jī)制、排放貿(mào)易機(jī)制和清潔發(fā)展機(jī)制。我國到目前為止主要的減排方式還是清潔發(fā)展機(jī)制。所以在研究項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還是以清潔發(fā)展機(jī)制的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來分析。清潔發(fā)展機(jī)制項(xiàng)目從一開始的項(xiàng)目識別到最后的項(xiàng)目簽發(fā)是一個(gè)很漫長也很復(fù)雜的過程，無論是項(xiàng)目的批準(zhǔn)、審定、注冊、實(shí)施檢測，還是排放量的核查，每一個(gè)小小的環(huán)節(jié)都可能影響到項(xiàng)目的簽發(fā)，都存在著風(fēng)險(xiǎn)。

而對于銀行等金融企業(yè)來講，關(guān)于低碳金融業(yè)務(wù)有很多的項(xiàng)目需要進(jìn)行全方位的管理。比如：建立低碳金融相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品，給開發(fā)新的低碳企業(yè)進(jìn)行貸款等等。由于項(xiàng)目的流動(dòng)性，項(xiàng)目管理的一個(gè)重要組成部分就是風(fēng)險(xiǎn)管理。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理必須要面對項(xiàng)目可能無法執(zhí)行、項(xiàng)目的進(jìn)度可能產(chǎn)生變化、項(xiàng)目成本的可能變化等風(fēng)險(xiǎn)。

6. 聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指金融企業(yè)的聲譽(yù)受到負(fù)面影響而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。對于金融企業(yè)來講聲譽(yù)是至關(guān)重要的，任何負(fù)面的影響都會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。要大力倡導(dǎo)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展相關(guān)理念，積極的、多方位的宣傳低碳金融產(chǎn)品。就目前來講這些工作是迫在眉睫。

三、金融企業(yè)針對低碳金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）低碳金融風(fēng)險(xiǎn)防范的基本流程

因?yàn)椴煌慕鹑跈C(jī)構(gòu)、不同的管理人員對于風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和態(tài)度不同，所以即使面對相同的風(fēng)險(xiǎn)，他們采取的風(fēng)險(xiǎn)防范策略也可能有所不同。但是他們在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控時(shí)，所遵循的基本原則卻是一致的。一般可以將風(fēng)險(xiǎn)防范的基本流程分為風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估和風(fēng)險(xiǎn)控制等幾個(gè)程序：

1. 風(fēng)險(xiǎn)識別。指企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理人員通過各種手段和方式在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)形成的潛在條件和潛在誘因進(jìn)行分析，識別。在低碳金融市場中，人們會(huì)通過自已對發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)知和總結(jié)，然后對發(fā)生的類似低碳金融風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)是怎么樣的進(jìn)行判斷，發(fā)現(xiàn)碳金融所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，再通過分析前期材料總結(jié)數(shù)據(jù)，歸納風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的誘導(dǎo)因素，整理出風(fēng)險(xiǎn)損失規(guī)律和識別方法。對于金融企業(yè)的相關(guān)管理人員來講，對于相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的識別顯得更為重要，會(huì)提前預(yù)警所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，避免給企業(yè)帶來的損失和危害。

2. 風(fēng)險(xiǎn)評估。該程序是對風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失和影響進(jìn)行評估、量化的過程。具體包括風(fēng)險(xiǎn)概率和負(fù)面影響評估、風(fēng)險(xiǎn)承受力評估和風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級分析等內(nèi)容。對于風(fēng)險(xiǎn)的評估方法多種多樣，如定量評估方法、定性評估方法等，應(yīng)具體情況具體對待。一般情況下，除了政策風(fēng)險(xiǎn)外，其他各種風(fēng)險(xiǎn)都可通過一定的方法進(jìn)行評估。從而了解風(fēng)險(xiǎn)所帶來的影響的大小。

3. 風(fēng)險(xiǎn)控制。該程序是風(fēng)險(xiǎn)防范的是最后一步，它必須在前面兩個(gè)程序完成的基礎(chǔ)上才能完成，它是風(fēng)險(xiǎn)防控整個(gè)流程中的核心步驟。在此過程中，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理人員會(huì)運(yùn)用多種手段、采取各種措施來降低低碳金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，以達(dá)到減少經(jīng)濟(jì)等各方面損失的目的。具體的控制措施需要企業(yè)、政府和社會(huì)共同努力，通過一系列具體的方法和手段才能做好該程序的工作。

（二）金融企業(yè)針對低碳金融的風(fēng)險(xiǎn)的具體防范措施

面對低碳金融的各種新的風(fēng)險(xiǎn)，金融企業(yè)要堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)接受、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及風(fēng)險(xiǎn)減輕的大原則。在這個(gè)大原則的思路下，金融企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的基本思路有以下幾點(diǎn)：首先，要從風(fēng)險(xiǎn)的源頭入手，盡量將風(fēng)險(xiǎn)控制或消除在萌芽狀態(tài)下，或者采取一定措施將風(fēng)險(xiǎn)降低和改善；然后對于風(fēng)險(xiǎn)帶來的無法改變的不利影響，金融企業(yè)自身應(yīng)采取積極有效的應(yīng)對措施進(jìn)行妥善的處理，力爭將這些不利的影響降到最低。

1. 強(qiáng)化對低碳金融的防范的意識

金融企業(yè)應(yīng)從上而下強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，要認(rèn)識到這項(xiàng)工作的重要性和緊迫性。要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的知識的宣傳，讓企業(yè)上下時(shí)時(shí)刻刻重視這一問題，從而貫徹到企業(yè)日常工作中去，更好的適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期所帶來的變化，降低企業(yè)新的業(yè)務(wù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

2. 成立專門的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)。金融企業(yè)應(yīng)選擇專業(yè)的人員成立專門的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)構(gòu)，本機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)對低碳金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，如對國家的政策進(jìn)行研究，制定風(fēng)險(xiǎn)防范的對策；制定對風(fēng)險(xiǎn)防范的操作的流程；制訂對風(fēng)險(xiǎn)防范的政策、具體流程；對各項(xiàng)低碳金融業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和分析，并負(fù)責(zé)向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的咨詢等。從而有效的防范政策性風(fēng)險(xiǎn)和操作性風(fēng)險(xiǎn)。

3. 注重信息的溝通。企業(yè)要正常與有關(guān)環(huán)保部門、低碳項(xiàng)目實(shí)施企業(yè)、國家其他相關(guān)部門等保持信息的溝通與合作。對有關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與記錄，對各企業(yè)在環(huán)保和污染方面情況記入金融企業(yè)的信息中，并注意對各企業(yè)的這方面信息的督查與更新，以便在發(fā)放貸款、項(xiàng)目投資、貸款的收回等工作中查閱與參考。有效防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等。

4. 進(jìn)行套期保值。金融企業(yè)可在實(shí)施低碳業(yè)務(wù)時(shí)，可以通過簽訂一種“套期合同 ”來達(dá)到保護(hù)自己免受利率及匯率波動(dòng)的影響的目的。尤其是通過套期保值進(jìn)行衍生品的相關(guān)交易，通過相互抵消的方法來規(guī)避市場價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，可說是堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，從而有效的防范市場風(fēng)險(xiǎn)。

5. 嚴(yán)格控制貸款項(xiàng)目。企業(yè)要嚴(yán)格控制貸款項(xiàng)目，對高碳和低碳項(xiàng)目的貸款要區(qū)別對待。我國目前金融企業(yè)發(fā)展低碳金融業(yè)務(wù)，要增加綠色信貸的投放數(shù)量，并且要使綠色信貸投放到更多的行業(yè)和項(xiàng)目類型。重點(diǎn)開拓節(jié)能環(huán)保、新能源、低碳行業(yè)等低碳領(lǐng)域的業(yè)務(wù)和涉及水處理類、大氣污染治理類、固體廢棄物治理類傳統(tǒng)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，增加對創(chuàng)新型小微企業(yè)以及能夠進(jìn)入普通民眾生活的環(huán)保產(chǎn)品的關(guān)注。比如：可以優(yōu)先考慮風(fēng)力、水力、太陽發(fā)電領(lǐng)域、新能源汽車、生活垃圾處理與利用等行業(yè)和項(xiàng)目。

6. 成立政策性金融機(jī)構(gòu)。我國目前尤其是在商業(yè)銀行領(lǐng)域，可以考慮發(fā)展政策性金融機(jī)構(gòu)，如設(shè)立政府基金、專業(yè)性的綠色投資銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)，為交易雙方提供充分的供求信息，形成多層次、更完善的低碳金融體系，以達(dá)到對商業(yè)信貸的補(bǔ)充，并有效的分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

建立健全聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)的預(yù)警機(jī)制，積極培育以聲譽(yù)為導(dǎo)向的企業(yè)文化。該項(xiàng)工作可以在各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前進(jìn)行預(yù)測，并通過對風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因的分析和研究，來幫助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者在事前對可能發(fā)生的聲譽(yù)危機(jī)事件有比較充分的估計(jì)，并在此基礎(chǔ)上提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)處理和危機(jī)預(yù)控，以降低這些突發(fā)事件所帶來的危害程度甚至可以阻止其發(fā)生。

總之，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國金融企業(yè)要生存就必須開拓和創(chuàng)新業(yè)務(wù)，而隨之而來的會(huì)帶來各種新的金融風(fēng)險(xiǎn)。但我們不能因咽廢食，要重視和化解這些新的問題，要解決好這些問題，當(dāng)然需要一個(gè)探索和適應(yīng)的過程，需要金融企業(yè)本身和社會(huì)各界、政府部門共同的努力。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王曉茵.低碳金融：問題突出，空間很大[J].當(dāng)代金融家，2013（04）.

篇8

1、房地產(chǎn)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款

作為一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資金過度依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)、融資信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中于商業(yè)銀行，給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來不利影響。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)估算，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金和土地購置資金直接或者間接地來源于商業(yè)銀行的信貸。而且，通過土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款以及住房消費(fèi)貸款等形式，信貸資金主要集中于商業(yè)銀行，使得其直接或者間接的承擔(dān)了房地產(chǎn)市場中，各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，其中，以開發(fā)商貸款的風(fēng)險(xiǎn)為主，進(jìn)而給造成商業(yè)銀巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、消費(fèi)者的住房信貸存在著違約的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場處于繁榮的階段，消費(fèi)者的消費(fèi)需求增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，但是，由于消費(fèi)者自身的承受能力有限，需要通過銀行信貸來滿足自身的消費(fèi)需求，從而給銀行業(yè)帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮階段，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)住房抵押貸款的平均不良率較低，使得銀行業(yè)大力支持個(gè)人購房貸款，但是，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚、未建立個(gè)人誠信體系等問題，致使商業(yè)銀行不能及時(shí)、準(zhǔn)確的監(jiān)督和控制貸款人的貸款行為以及信用狀況，使得商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增加。

3、金融機(jī)構(gòu)自身經(jīng)營中存在的一系列的問題

目前，由于商業(yè)銀行把房地產(chǎn)信貸當(dāng)成一種優(yōu)良的資產(chǎn)，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，并且在經(jīng)營業(yè)務(wù)上存在著急功近利的錯(cuò)誤傾向。例如，有的商業(yè)銀行降低對客戶資質(zhì)等級評定的門檻，簡化審查手續(xù)，加快審查速度，使得商業(yè)銀行存在著金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)貸款的發(fā)放過程中，有的商業(yè)銀行盲目樂觀的看待政府干預(yù)和政府擔(dān)保項(xiàng)目，甚至過度追捧政府干預(yù)和政府擔(dān)項(xiàng)目，忽視項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)性，給自身帶來不利影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

（一）??對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效策略

1.適當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)的投資政策進(jìn)行調(diào)整，形成健康發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

首先，改變投資主體的結(jié)構(gòu)，這是因?yàn)橥顿Y結(jié)果的變化會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的影響，并帶來周期性的變化。要想有效地應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就必須堅(jiān)持職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明的原則，并形成一套規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效機(jī)制，同時(shí)要依據(jù)企業(yè)自身的情況，來制定具體的實(shí)施措施。

其次，進(jìn)一步規(guī)范和健全政府部門的投資活動(dòng)。眾所周知，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，政府部門的投資扮演著十分重要的作用，在一定程度上起到了引領(lǐng)的作用，同時(shí)，政府部門通過自身的投資行為，實(shí)現(xiàn)了管控房地產(chǎn)行業(yè)的目的。

2.提升對房地產(chǎn)價(jià)格變化的管控

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國家要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析以后，再對房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房價(jià)的變動(dòng)在正常范圍內(nèi)，國家就不需要對其進(jìn)行深入干預(yù)，因?yàn)檫@種正常的價(jià)格變動(dòng)不僅能夠推動(dòng)市場競爭水平的發(fā)展，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

當(dāng)房地產(chǎn)和其附屬行業(yè)的價(jià)格一旦出現(xiàn)過高的情況或者是萬一存在脫離市場平均水平的現(xiàn)象，此時(shí)的政府部門就必須根據(jù)自身的情況進(jìn)行控制與調(diào)節(jié)，以此保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，適當(dāng)?shù)牟扇≌{(diào)控手段來控制房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

1.完善宏觀監(jiān)測的指標(biāo)系統(tǒng)。依照目前情況而言，完善金融預(yù)警的系統(tǒng)，才能有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系，并分析現(xiàn)場的實(shí)際投資情況。通過有價(jià)值的指標(biāo)和真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以更好的分析和監(jiān)測房地產(chǎn)所具備的金融風(fēng)險(xiǎn)，確保能夠完善相關(guān)的政策方針，以及正確引導(dǎo)貸款方面的投入。

2.構(gòu)建健全的個(gè)人征信系統(tǒng)。導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)重要的因素還包括個(gè)人信用系統(tǒng)不夠完善，同時(shí)，有一些房地產(chǎn)商存在嚴(yán)重的違約現(xiàn)象，這在一定程度上，對購房者自身還款的積極性產(chǎn)生一定的影響，由此，個(gè)人的住房貸款的違約率也在不斷攀高，致使銀行損失嚴(yán)重，這在一定程度上提高了金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。構(gòu)建完善的個(gè)人征信系統(tǒng)的主要方式首先要個(gè)人信用調(diào)查系統(tǒng)必須要保證合理性和規(guī)范性融為一體，其次，良好的個(gè)人信用系統(tǒng)需要在一個(gè)有序的法律環(huán)境下實(shí)施進(jìn)行。

篇9

一、我國房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.金融企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

（1）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而滿足客戶提現(xiàn)要求的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業(yè)存款和個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長貸”的現(xiàn)象，從而產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，抵押資產(chǎn)多為不動(dòng)產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這就造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性，若某房地產(chǎn)企業(yè)的違約給銀行造成重大損失，這就可能會(huì)引發(fā)流動(dòng)性問題和人們對該銀行前途的疑慮，從而觸發(fā)大規(guī)模的資金抽離或?qū)е缕渌鹑跈C(jī)構(gòu)和企業(yè)為預(yù)防該銀行可能出現(xiàn)違約而對其信用額度實(shí)行封凍，兩種情況均可引發(fā)銀行嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，甚至導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。因此，在一般情況下一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時(shí)償還貸款，銀行就可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

（2）操作風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在信貸操作過程中，由于缺乏相關(guān)制度的約束而給銀行帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放貸款時(shí)，銀行把房地產(chǎn)貸款當(dāng)作一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在辦理業(yè)務(wù)時(shí)容易產(chǎn)生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，審查流于形式，對資料真實(shí)性審核不嚴(yán)，辦理抵押的部門操作不規(guī)范，貸后辦理混亂，缺少風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，甚至內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行貸款，在房地產(chǎn)貸款發(fā)放過程中違規(guī)操作等問題，因此也會(huì)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

（3）市場風(fēng)險(xiǎn)

市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于整個(gè)房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及銀行等金融機(jī)構(gòu)并給銀行等金融機(jī)構(gòu)造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。在我國，由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未完成，利率市場化進(jìn)程剛剛起步，利率風(fēng)險(xiǎn)問題方才顯露。雖然以存貸利率為標(biāo)志的利率市場化進(jìn)程已經(jīng)推進(jìn)，但是目前我國基準(zhǔn)利率市場化還沒有開始，影響利率的市場因素仍不明朗。房地產(chǎn)市場的發(fā)展隨著利率的不斷調(diào)節(jié)而發(fā)生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調(diào)到6.60%，個(gè)人還貸負(fù)擔(dān)隨著利率的上調(diào)而有所加重，對經(jīng)濟(jì)狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負(fù)擔(dān)，購房者會(huì)因?yàn)榉抠J利息的增長而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.個(gè)人住房消費(fèi)信貸的違約風(fēng)險(xiǎn)

完善的信用分級制度是實(shí)現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。缺乏最基本的個(gè)人信用征集體系，將造成風(fēng)險(xiǎn)控制手段的局限、目標(biāo)市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。目前，我國個(gè)人征信系統(tǒng)還不完善，不能夠完全通過該系統(tǒng)反映個(gè)人的全部信用信息，銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的調(diào)查監(jiān)控，因此個(gè)人住房消費(fèi)信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的防控難度加大。

3.宏觀調(diào)控引發(fā)的政策性風(fēng)險(xiǎn)

首先就全國而言， 國家有關(guān)部門在不同的時(shí)期根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況會(huì)制訂和出臺一些具體政策和規(guī)定，而這些政策和規(guī)定會(huì)通過影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來影響房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的資金運(yùn)作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長及資金運(yùn)動(dòng)固定等特點(diǎn)，致使房地產(chǎn)業(yè)的融資不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。最近國六條及國八條的出臺，使本來就渠道單一的房地產(chǎn)融資被收緊，房地產(chǎn)業(yè)通過信貸融資受到了很大的限制，而且沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施分析

1.實(shí)行融資渠道多元化，推動(dòng)房貸證券化

（1）繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資

隨著市場體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。同時(shí)，鼓勵(lì)法人治理結(jié)構(gòu)完善且經(jīng)營業(yè)績好的企業(yè)發(fā)行公司債券融資。

（2）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

從資金信托的角度出發(fā)，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財(cái)產(chǎn)信托的角度出，REITs則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。與財(cái)產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道、特別是尋求房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來投向房地產(chǎn)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性，其基金特性則決定小股東更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。

（3）積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化（MBS）

這不僅是金融創(chuàng)新領(lǐng)域的一項(xiàng)成果，而且展示著一個(gè)重要的開端。通過房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS）的辦法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將商業(yè)銀行長期貸款轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性高的證券資產(chǎn)，解決住房信貸資金來源與運(yùn)用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機(jī)構(gòu)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。MBS的運(yùn)作模式分為德國模式與美國模式，以美國模式運(yùn)作MBS需要商業(yè)銀行、證券公司、政府性質(zhì)的特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）、政府性質(zhì)的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)等通力合作，而且需要相關(guān)證券發(fā)行和保護(hù)投資者利益的法律法規(guī)的制訂，目前在我國不具備運(yùn)作該模式的條件。因此可以考慮以德國模式運(yùn)作MBS，即依據(jù)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的現(xiàn)金流量、年限、違約率、提前償還率等指標(biāo)，將各類指標(biāo)相近的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)打包出售給商業(yè)銀行內(nèi)部成立的一個(gè)專門收儲(chǔ)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，并由其進(jìn)行后續(xù)處理。

2.銀行應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力

（1）提高分析預(yù)測能力

篇10

關(guān)鍵詞：銀行風(fēng)險(xiǎn)會(huì)計(jì)防范

隨著銀行經(jīng)營環(huán)境的不斷變化和銀行間競爭的日益激烈，我國銀行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)日趨多樣化，特別是會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)問題，受到銀行業(yè)內(nèi)高度重視。近幾年金融系統(tǒng)案件頻繁發(fā)生，大多源于會(huì)計(jì)監(jiān)督乏力。因此，加強(qiáng)銀行會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的防范是我國當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)防范的重中之重。

一、銀行業(yè)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）外部政策環(huán)境不完善

實(shí)行新會(huì)計(jì)制度后，銀行記賬原則由“收付實(shí)現(xiàn)制”變成“權(quán)責(zé)發(fā)生制”，權(quán)責(zé)發(fā)生制未將會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則貫穿于業(yè)務(wù)發(fā)展的始終。謹(jǐn)慎性原則作為企業(yè)對不確定事項(xiàng)采取穩(wěn)妥謹(jǐn)慎態(tài)度的一種必要的反映，是企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為應(yīng)付復(fù)雜多變的外界環(huán)境，將風(fēng)險(xiǎn)損失盡量減少到最低限度的一項(xiàng)會(huì)計(jì)政策，是風(fēng)險(xiǎn)控制在會(huì)計(jì)核算上的具體運(yùn)用。它體現(xiàn)了會(huì)計(jì)實(shí)踐的一般規(guī)律。在銀行會(huì)計(jì)的核算中，采用符合謹(jǐn)慎性原則的會(huì)計(jì)處理與報(bào)告方法，可以有效地防范與抵御銀行風(fēng)險(xiǎn)，而不采用會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎原則來指導(dǎo)銀行經(jīng)營行為，小則事關(guān)銀行自身的厲害得失，大則事關(guān)整個(gè)金融業(yè)的安危和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與否。所以，只重視權(quán)責(zé)發(fā)生制而忽略謹(jǐn)慎性原則對防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)極為不利，甚至直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。另外國家對金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管缺少經(jīng)驗(yàn)，監(jiān)控力度不夠，措施沒有及時(shí)到位，因而很難在風(fēng)險(xiǎn)處于萌芽狀態(tài)時(shí)進(jìn)行有效的防范和控制。再則，金融改革后，對金融會(huì)計(jì)在金融機(jī)構(gòu)中的作用認(rèn)識不夠，有關(guān)法規(guī)不夠健全，管理制度滯后，直接制約著會(huì)計(jì)職能的發(fā)揮，會(huì)計(jì)僅限于記賬、算賬、報(bào)賬，而忽略了事前預(yù)測、事中參與決策、事后分析評價(jià)的管理功能。

（二）內(nèi)部稽核不力

雖然近幾年來我國銀行界對內(nèi)控制度的建設(shè)空前關(guān)注，然而各銀行卻沒有根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化對內(nèi)控制度資源進(jìn)行合理的配置，使之系統(tǒng)化、程序化。一方面，銀行會(huì)計(jì)內(nèi)部控制目前仍作為一個(gè)個(gè)被分解的單元分散在各項(xiàng)管理制度之中，如會(huì)計(jì)內(nèi)控制度規(guī)定了不同崗位的職責(zé)，不相容業(yè)務(wù)的分離，業(yè)務(wù)程序的先后制約，卻未形成一套生產(chǎn)流水線式的防范風(fēng)險(xiǎn)程序（一般應(yīng)由目標(biāo)系統(tǒng)、決策系統(tǒng)、執(zhí)行系統(tǒng)和監(jiān)督系統(tǒng)組成），難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理存在的問題；另一方面，相互制約機(jī)制不健全，一些重要職責(zé)和崗位沒有嚴(yán)格分離，混崗或集多職于一身的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些銀行分支機(jī)構(gòu)缺乏有效的內(nèi)部管理部門，對主要負(fù)責(zé)人和決策管理層的權(quán)力缺乏必要的監(jiān)督制約措施，常常出現(xiàn)“控下不控上”的局面，使內(nèi)控制度形同虛設(shè)，留下事故隱患。

（三）銀行從業(yè)人員素質(zhì)偏低

近年來，國有獨(dú)資銀行在快速商業(yè)化的變革中，為搶占市場份額，實(shí)行外延式急速擴(kuò)張的策略，真正精通銀行會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的專門人才嚴(yán)重不足，一些新手未經(jīng)崗位培訓(xùn)，對于各項(xiàng)規(guī)章制度，操作規(guī)程沒有很好的掌握，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識和能力，致使會(huì)計(jì)核算的隨意性較大；另外，在會(huì)計(jì)隊(duì)伍趨向年輕化的同時(shí)，也容易受社會(huì)上拜金主義思潮的影響，從而在會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)操作中違規(guī)甚至違法。

二、防范銀行業(yè)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的對策建議

（一）健全適應(yīng)銀行經(jīng)營要求的會(huì)計(jì)監(jiān)管體制

加強(qiáng)銀行業(yè)的會(huì)計(jì)監(jiān)管，不僅需要規(guī)范監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一監(jiān)管規(guī)則、完善監(jiān)管政策，而且要求銀行業(yè)與銀行監(jiān)管部門的分工進(jìn)一步明確，使銀行業(yè)把更多的精力投身于風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

銀行業(yè)的監(jiān)管應(yīng)該保證透明化和市場化。監(jiān)管項(xiàng)目應(yīng)該以銀行業(yè)最基本的指標(biāo)，如：資本充足率、股權(quán)結(jié)構(gòu)、儲(chǔ)戶的資金安全性等為準(zhǔn)繩，監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)對任何銀行都應(yīng)該一視同仁。就目前來看，銀監(jiān)會(huì)正致力于不斷提高監(jiān)管水平，把精力主要放在具體政策和規(guī)定的制定上，這與當(dāng)前國內(nèi)銀行業(yè)的發(fā)展階段與管理水平直接相關(guān)。但從長遠(yuǎn)來看，有些具體的規(guī)定可以交給銀行自己來做，不需要強(qiáng)求統(tǒng)一。因?yàn)殂y行業(yè)的發(fā)展水平不同，有些銀行可以把規(guī)則制定得更細(xì)一些，而有些銀行可以把規(guī)定做得相對簡單一些，這有利于大幅度提升銀行業(yè)在金融市場上運(yùn)作的獨(dú)立性，強(qiáng)化其風(fēng)險(xiǎn)意識，增強(qiáng)國內(nèi)銀行業(yè)的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

銀行業(yè)的研發(fā)分工需要進(jìn)一步優(yōu)化。目前，我國的銀行業(yè)除本行工作以外，還作了一些宏觀金融研究。在國外，這些研究往往不是由銀行來做的，而是通過國家宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管部門來提供數(shù)據(jù)，由其他各種學(xué)術(shù)性或非學(xué)術(shù)性機(jī)構(gòu)來進(jìn)行宏觀研究，銀行所關(guān)注的只是在這種宏觀背景之下，如何提升自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力的問題。因此，優(yōu)化國內(nèi)銀行業(yè)與宏觀監(jiān)管部門的分工，使銀行業(yè)把更多的人力、物力、財(cái)力放在風(fēng)險(xiǎn)管理上，這對提高兩個(gè)部門的工作效率，提升銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平都大有裨益。

（二）構(gòu)建防范銀行風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督保障系統(tǒng)全會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，重點(diǎn)應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：真實(shí)性原則。內(nèi)控制度建立應(yīng)該從銀行的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)機(jī)構(gòu)規(guī)模和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，制訂切實(shí)可行、便于實(shí)施的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，以保證會(huì)計(jì)核算和結(jié)算的準(zhǔn)確及時(shí)，防范銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)范性原則。各項(xiàng)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)流程按照會(huì)計(jì)內(nèi)控要求予以規(guī)范，加強(qiáng)重要環(huán)節(jié)的控制，做到會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)核算、會(huì)計(jì)處理方法和會(huì)計(jì)信息的規(guī)范化，提高操作透明度；謹(jǐn)慎性原則。謹(jǐn)慎性原則是處理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的基本原則，也是深化內(nèi)控機(jī)制應(yīng)嚴(yán)格遵循的準(zhǔn)則。對會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理必須實(shí)行交易授權(quán)，不得私自處理未經(jīng)授權(quán)的事務(wù)。對重大會(huì)計(jì)事項(xiàng)實(shí)行審批制度，防止發(fā)生舞弊行為。

建立科學(xué)合理的內(nèi)控機(jī)制，包括三個(gè)相對獨(dú)立的控制層次。第一個(gè)層次是在一線會(huì)計(jì)核算全過程中融入相互牽制、相互制約作用的制度，建立雙人、雙職、雙責(zé)為基礎(chǔ)的以防為主的監(jiān)控防線。會(huì)計(jì)人員處理業(yè)務(wù)必須事前建立授權(quán)分責(zé)的記錄，以明確業(yè)務(wù)處理權(quán)限和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，對一般業(yè)務(wù)或直接接觸客戶的業(yè)務(wù)，均要經(jīng)過復(fù)核，重要業(yè)務(wù)必須實(shí)行雙簽有效的制度，禁止一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)的全過程。第二個(gè)層次是設(shè)立事后監(jiān)督，事后監(jiān)督是指通過完善各種現(xiàn)場、非現(xiàn)場的財(cái)務(wù)檢查制度，對會(huì)計(jì)部門各個(gè)崗位、各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行日常性、周期性核查，建立以堵為主的監(jiān)控防線。事后監(jiān)督可以根據(jù)業(yè)務(wù)量狀況，設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，組織一批業(yè)務(wù)素質(zhì)高、思想品德好的人員，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將全部會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)重新進(jìn)行一次復(fù)核性操作，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。同時(shí)，對監(jiān)督的過程和結(jié)果以及反饋要納入程序化、規(guī)范化管理。第三個(gè)層次是以現(xiàn)有的稽核審計(jì)為基礎(chǔ)，通過內(nèi)部常規(guī)稽核、離崗審計(jì)、落實(shí)舉報(bào)等方法和手段，對會(huì)計(jì)部門實(shí)施內(nèi)部最后控制。以上三個(gè)層次構(gòu)筑的內(nèi)控體系，對于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，防范和化解會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，將具有基礎(chǔ)性的作用。

（三）加強(qiáng)銀行會(huì)計(jì)信息的披露與揭示

離開了來自銀行內(nèi)部及時(shí)、可靠、完整的會(huì)計(jì)信息，金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制就根本無從談起。為此，對來自銀行外部借款單位的會(huì)計(jì)信息應(yīng)就其真實(shí)性、全面性和相關(guān)性提出相應(yīng)要求。首先，考慮到目前我國企業(yè)虛假會(huì)計(jì)報(bào)表滿天飛、會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真的現(xiàn)實(shí)情況，銀行在接受貸款申請時(shí)，應(yīng)強(qiáng)制要求其報(bào)送經(jīng)由注冊會(huì)計(jì)師審計(jì)驗(yàn)證后的會(huì)計(jì)報(bào)表，并要求出具審計(jì)報(bào)告的會(huì)計(jì)師事務(wù)所承擔(dān)無限連帶責(zé)任。其次，銀行在接受企業(yè)貸款申請時(shí)，應(yīng)要求所有的貸款企業(yè)必須提供現(xiàn)金流量表，并應(yīng)將原先著重對企業(yè)利潤指標(biāo)和靜態(tài)財(cái)務(wù)比率的考核，轉(zhuǎn)變?yōu)閷ΜF(xiàn)金流量指標(biāo)以及與現(xiàn)金流量表有關(guān)的財(cái)務(wù)比率的考核上來。第三，鑒于我國企業(yè)編制與提供的會(huì)計(jì)報(bào)表過于簡化、信息含量低的情況，銀行在接受企業(yè)超過一定數(shù)額的貸款申請時(shí)，除要求企業(yè)報(bào)送主要會(huì)計(jì)報(bào)表以外，還應(yīng)要求企業(yè)提供能詳細(xì)披露其償債能力的補(bǔ)充會(huì)計(jì)信息。

從銀行內(nèi)部來看，要進(jìn)一步修訂現(xiàn)行銀行定期編制的會(huì)計(jì)報(bào)表，要充分反映銀行表內(nèi)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)信息，同時(shí)要充分反映披露與銀行風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的會(huì)計(jì)信息，如風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額及資本充足率、逾期貸款平額及資本風(fēng)險(xiǎn)比率、備付金及備付金比率、貸款風(fēng)險(xiǎn)集中度、貸款結(jié)構(gòu)及不良貸款資產(chǎn)狀況以及對外投資可能發(fā)生的損失等。要全面推行現(xiàn)金流量表，以彌補(bǔ)目前報(bào)表難以反映的相關(guān)信息，即能夠向使用者提供銀行在會(huì)計(jì)期間內(nèi)現(xiàn)金流量的情況，特別是能充分披露銀行在實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制時(shí)，收入、利潤中含有的應(yīng)收未收部分所造成的收入與支出在實(shí)際收付上不對稱的有關(guān)信息。要充分披露表外業(yè)務(wù)信息，改變表外業(yè)務(wù)僅以會(huì)計(jì)報(bào)表附注的形式予以反映的現(xiàn)狀，應(yīng)要求銀行編制一張表外業(yè)務(wù)情況表，增強(qiáng)表外業(yè)務(wù)的透明度，以全面反映表外業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。2006年公布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對此已有所完善，這對防止行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提升社會(huì)誠信度，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，提高與國外金融企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性都將發(fā)揮重要作用。

（四）創(chuàng)建重視知識和人才的機(jī)制

當(dāng)今社會(huì)，知識是創(chuàng)新的必備條件，人才是創(chuàng)新的主體。德才兼?zhèn)涞娜瞬挪粌H是現(xiàn)代企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根基，而且是構(gòu)建企業(yè)管理體系，推動(dòng)企業(yè)管理創(chuàng)新的中間力量。因此，重視知識和人才，造就優(yōu)秀的人才，創(chuàng)建重視知識和人才的機(jī)制，是當(dāng)前銀行業(yè)所面臨的一項(xiàng)迫在眉睫的、勢在必行的戰(zhàn)略任務(wù)。

首先，改革企業(yè)用人制度。在引入競爭機(jī)制，實(shí)行平等、公開的競聘上崗的制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善企業(yè)人才等級制度。管理者要知人善任，創(chuàng)造讓優(yōu)秀創(chuàng)新人才脫穎而出人才機(jī)制，讓相應(yīng)才能的人才處于相應(yīng)的能級崗位，注意發(fā)現(xiàn)和使用那些具有信息意識、競爭意識、風(fēng)險(xiǎn)意識、創(chuàng)新能力、管理能力和公關(guān)能力的一批人，要揚(yáng)長避短，量才為用，使人才配備盡量合理化，這是留住人才的有效措施之一，也是優(yōu)化人才配置，提高銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范水平的必備條件。