導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、文獻(xiàn)綜述及問題提出

（一）文獻(xiàn)綜述

國外對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計(jì)單位的規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、其對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的重要性、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的規(guī)模和審計(jì)收費(fèi)的角度進(jìn)行研究。Mc Keown（2005）的研究結(jié)果表明：客戶的資產(chǎn)規(guī)模越大，發(fā)表持續(xù)經(jīng)營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發(fā)現(xiàn)，那些處于財(cái)務(wù)困境的上市公司更容易得到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規(guī)模較大的事務(wù)所對(duì)陷入財(cái)務(wù)困境的審計(jì)客戶更容易出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見。Teoh 和 Lim（2005）認(rèn)為審計(jì)費(fèi)用顯著影響審計(jì)的獨(dú)立性。

國內(nèi)對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究時(shí)間較短，研究的重點(diǎn)為被審計(jì)單位本身的特征，如公司治理、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)盈余管理與審計(jì)意見的關(guān)系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質(zhì)量優(yōu)劣與審計(jì)意見顯著相關(guān)。江嶺（2008）研究表明，目前對(duì)我國上市公司審計(jì)意見產(chǎn)生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經(jīng)營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發(fā)現(xiàn)，被審計(jì)單位盈余管理水平與收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的概率呈正相關(guān)關(guān)系。

綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素的研究有以下特點(diǎn)：（1）主要從公司治理、被審計(jì)單位財(cái)務(wù)狀況和事務(wù)所三個(gè)方面進(jìn)行研究；（2）大多數(shù)研究是對(duì)上市公司總體或制造業(yè)進(jìn)行研究，對(duì)某些行業(yè)的特殊性考慮不足。

（二）問題的提出

本文通過對(duì)2005-2012年我國滬深A(yù)股上市公司審計(jì)意見類型的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司收到非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的比例明顯高于制造業(yè)的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產(chǎn)行業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的影響因素是必要的。

二、實(shí)證研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè)

本文的研究對(duì)象側(cè)重房地產(chǎn)行業(yè)，因此主要從被審計(jì)單位方面提出假設(shè)進(jìn)行研究，而對(duì)事務(wù)所方面的影響因素進(jìn)行控制，假設(shè)如下：

公司治理方面：

第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實(shí)財(cái)務(wù)報(bào)告的可能性越大，從而導(dǎo)致注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性也越大。獨(dú)立董事的力量越強(qiáng)，對(duì)上市公司經(jīng)營業(yè)績的監(jiān)督能力也就越強(qiáng)。因此，這里預(yù)期獨(dú)立董事比例對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響系數(shù)的符號(hào)為負(fù)。

H1：第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

H2：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

財(cái)務(wù)狀況方面：

H3：流動(dòng)比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在著負(fù)債率較高的特點(diǎn)，而流動(dòng)比率是短期償債能力指標(biāo)，流動(dòng)比率越高，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越小。

H4：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

資產(chǎn)償債率越高，企業(yè)的長期償債能力越差，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越大。

H5：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

企業(yè)的盈利能力越高，說明企業(yè)經(jīng)營狀況就越好，因此企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就會(huì)越小。

H6：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)的營運(yùn)能力越好，被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越小。

H7：成本收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是高收入高利潤行業(yè)，企業(yè)為了少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅可能虛增開發(fā)成本，因此成本收入比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性就越大。

H8：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，預(yù)收款項(xiàng)比較多且容易通過長期掛賬達(dá)到非法目的，因此預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的企業(yè)被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越大。

H9：其他應(yīng)付款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)行業(yè)存在著通過其他應(yīng)付款這一會(huì)計(jì)科目進(jìn)行虛假按揭融資情況，因此，其他應(yīng)付款收入比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越高。

H10：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著利用非經(jīng)營損益操縱利潤的情況，因此非經(jīng)營損益與凈利潤之比越高的企業(yè)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越大。

H11：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)可能人為調(diào)節(jié)某些利潤較大的項(xiàng)目，以達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。實(shí)際所得稅是當(dāng)期所得稅（稅率25%）經(jīng)遞延所得稅調(diào)整后的稅，當(dāng)實(shí)際所得稅率大于 25%時(shí)，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性更大。

（二） 變量選擇與模型建立

模型建立：

y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b

其中b為隨機(jī)干擾項(xiàng)。

（三）樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文以2005-2012年滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)上市公司（剔除ST股）作為樣本，財(cái)務(wù)指標(biāo)及審計(jì)意見相關(guān)信息來自國泰安CSMAR數(shù)據(jù)庫。本文選擇的數(shù)據(jù)分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。

三、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)分析

由描述性統(tǒng)計(jì)分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A(yù)股128家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2005-2012年993個(gè)樣本中普遍存在著一股獨(dú)大的情況；資產(chǎn)負(fù)債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個(gè)別公司的資產(chǎn)負(fù)債率太高，受個(gè)別極大值拉升的緣故；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、預(yù)收款項(xiàng)收入比和其他應(yīng)收款收入比均值也明顯偏高，受個(gè)別極大值拉升作用明顯；非經(jīng)營損益與凈利潤之比均值為0.623，標(biāo)準(zhǔn)差為6.217，說明樣本公司中非經(jīng)營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實(shí)際所得稅率均值為0.325，標(biāo)準(zhǔn)差為1.277，說明樣本公司中實(shí)際所得稅率普遍高于一般稅率。

（二）Pearson相關(guān)性分析

相關(guān)性分析主要是研究變量之間的關(guān)聯(lián)密切程度，通常情況下，如果相關(guān)系數(shù)大于0.8或小于-0.8，并且同時(shí)在統(tǒng)計(jì)學(xué)上具有顯著性，那么可以認(rèn)為變量間存在嚴(yán)重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。

如表3所示，有相關(guān)性的變量間相關(guān)性系數(shù)絕對(duì)值小于0.8，可以認(rèn)為有相關(guān)性的變量間不存在多重共線性問題。

（三）Logistic回歸分析

根據(jù)上頁表4的模型估計(jì)結(jié)果，本如下分析：

1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，說明在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中股權(quán)集中造成的一股獨(dú)大現(xiàn)象不利于提高財(cái)務(wù)報(bào)告的質(zhì)量。

2.獨(dú)立董事比例：獨(dú)立董事比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，符號(hào)與預(yù)期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨(dú)立董事制度建立不久，并且是由監(jiān)管部門強(qiáng)制要求的，上市公司本身也許并沒有設(shè)置獨(dú)立董事的要求，獨(dú)立董事不過是上市公司為了應(yīng)付監(jiān)管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護(hù)中小投資者利益的作用。

3.流動(dòng)比率：流動(dòng)比率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，與預(yù)期符號(hào)相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的主要影響因素。

4.資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)債率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，長期償債能力可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要影響因素。

5.凈資產(chǎn)收益率：凈資產(chǎn)收益率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著負(fù)相關(guān)，在10%的水平下顯著，系數(shù)符號(hào)與預(yù)期一致，凈資產(chǎn)收益率是盈利能力指標(biāo)，盈利能力越強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。

6.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：相關(guān)性不明顯。

7.營業(yè)成本率：營業(yè)成本率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，與預(yù)期符號(hào)相符，但是影響并不顯著，營業(yè)成本率并非影響房地產(chǎn)行業(yè)上市非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要因素。

8.預(yù)收款項(xiàng)收入比：預(yù)收款項(xiàng)收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，即預(yù)收款項(xiàng)收入比越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是預(yù)收款項(xiàng)比重比較大的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司銷售業(yè)績較好，經(jīng)營能力強(qiáng)，因此被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。

9.其他應(yīng)收款收入比：其他應(yīng)收款收入比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，影響并不顯著，與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是其他應(yīng)收款比重越高的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司經(jīng)營能力越強(qiáng)，被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性越小。

10. 非經(jīng)營損益與凈利潤之比：非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見正相關(guān)，在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號(hào)相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的重要影響因素。

11.實(shí)際所得稅率：實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見負(fù)相關(guān)，且在5%的水平下顯著，與預(yù)期符號(hào)不符，可能的原因是繳納企業(yè)所得稅多的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司依法納稅意識(shí)比較強(qiáng)，發(fā)生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的可能性比較小。

控制變量非本文研究重點(diǎn)，不做詳細(xì)分析。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論

1.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)的影響因素中，第一大股東持股比例與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，獨(dú)立董事比例對(duì)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的影響不顯著。

2.在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)狀況的影響因素中，資產(chǎn)負(fù)債率、非經(jīng)營損益與凈利潤之比與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著正相關(guān)，凈資產(chǎn)收益率、預(yù)收款項(xiàng)收入比、實(shí)際所得稅率與非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見顯著負(fù)相關(guān)，其他指標(biāo)影響不顯著。

（二）建議

本文的研究對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)報(bào)告使用者、社會(huì)公眾、政府監(jiān)管單位和其他利益相關(guān)者都具有一定的意義。在上述分析的基礎(chǔ)上，筆者提出如下建議：（1）房地產(chǎn)行業(yè)上市公司要進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)。目前在公司管理層控制的董事會(huì)中，獨(dú)立董事基本上是由董事會(huì)自己聘請(qǐng)的。應(yīng)該通過由一個(gè)獨(dú)立于上市公司管理層的第三方來指定獨(dú)立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨(dú)立董事聘任制度。（2）降低注冊(cè)會(huì)計(jì)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的因素比較多，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要謹(jǐn)慎接受業(yè)務(wù)委托，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。（3）改善投資者的投資決策。根據(jù)本文總結(jié)出來的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見影響因素，一般投資者可以預(yù)測(cè)公司將來的審計(jì)意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強(qiáng)化政府監(jiān)管。政府監(jiān)管者可以通過影響房地產(chǎn)行業(yè)上市公司非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見的因素來幫助他們判斷審計(jì)意見類型的合理性，有利于維持市場(chǎng)秩序。X

參考文獻(xiàn)：

1.甘金秀.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)問題[J].中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師，2005，（5）.

2.史倩.我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司審計(jì)意見影響因素研究[D].重慶工商大學(xué)，2008.

3.費(fèi)愛華.非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的實(shí)證研究[D].重慶大學(xué)，2004.

4.唐越軍，左晶晶.上市公司年報(bào)非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見與行業(yè)差異分析[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2005，（1）.

篇2

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號(hào)）的頒布實(shí)施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時(shí)，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)也開始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計(jì)來說，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關(guān)的財(cái)稅政策是否得到落實(shí)。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對(duì)存在的問題提出審計(jì)對(duì)策和建議。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》，之后國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有：以自建建筑物以及出售不動(dòng)產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時(shí)，可對(duì)外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)微小的銷售百分比折扣都會(huì)影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷售價(jià)格。通常企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，當(dāng)項(xiàng)目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時(shí)，必然會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目的收益測(cè)算及總收入計(jì)算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵(lì)員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對(duì)介紹消費(fèi)者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于這些人為減少企業(yè)收入，同時(shí)變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對(duì)員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時(shí)折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場(chǎng)正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對(duì)于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場(chǎng)銷售價(jià)格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價(jià)格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項(xiàng)目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。

印花稅的審計(jì)

印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個(gè)稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時(shí)間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時(shí)必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計(jì)各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計(jì)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計(jì)

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對(duì)合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計(jì)

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒有進(jìn)行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計(jì)主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時(shí)繳納。可以充分利用國土部門和財(cái)政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計(jì)時(shí)將國土部門提供的土地出讓情況和財(cái)政部門提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對(duì)，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財(cái)政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的情況，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

篇3

中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）01-0-01

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)一般都具備較強(qiáng)的規(guī)劃性，同時(shí)還伴隨著高數(shù)額的投資，并具備較為復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此，相關(guān)的會(huì)計(jì)審計(jì)核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難度加大，因此應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作中常見的問題進(jìn)行詳細(xì)分析，同時(shí)針對(duì)常見的審計(jì)問題應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠正常運(yùn)行。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作過程中存在的誤區(qū)

1.對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤實(shí)行人為調(diào)節(jié)

(1)對(duì)于滿足結(jié)轉(zhuǎn)條件的預(yù)收房款實(shí)施長期掛賬，同時(shí)對(duì)主營業(yè)務(wù)收入成本、利潤的確認(rèn)工作錯(cuò)誤的延遲。新企業(yè)會(huì)計(jì)制度中明確規(guī)定，在對(duì)銷售商品資金收入進(jìn)行確認(rèn)的同時(shí)，還應(yīng)充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給購買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權(quán)和管理權(quán)，同時(shí)還要停止對(duì)已售商品的控制措施；與出售商品有關(guān)的資金利潤必須有效地流入到企業(yè)中；實(shí)現(xiàn)相關(guān)成本與利潤的審計(jì)工作。綜合上述有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所收取的預(yù)售房款，應(yīng)在成品房已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收工作并與房屋購買者之間辦理相應(yīng)的商品交付和使用手續(xù)之后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。然而目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結(jié)算工作進(jìn)行人為調(diào)節(jié)，致使商品房屋的竣工結(jié)算手續(xù)不能得到及時(shí)的辦理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤的操縱。

(2)對(duì)實(shí)際收入私自隱瞞，同時(shí)在沒有經(jīng)過公開的情況下，進(jìn)行小金庫的設(shè)置?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)有自行開發(fā)的相應(yīng)業(yè)務(wù)之外，還私自設(shè)立很多類似于合資經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)與委托建設(shè)業(yè)務(wù)，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務(wù)。目前這些業(yè)務(wù)還不在國家一些法律法規(guī)的制約范圍之內(nèi)，因此造成了這些額外業(yè)務(wù)較大的可操作空間，這邊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫資金的重要來源之一，例如在進(jìn)行投資比例分配的合資商品房屋建設(shè)開發(fā)中，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般情況下都不會(huì)對(duì)分配的產(chǎn)品進(jìn)行入賬工作，而對(duì)其進(jìn)行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時(shí)在委托建筑房屋業(yè)務(wù)中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統(tǒng)，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點(diǎn)都極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作難以正常進(jìn)行的主要因素。

2.出現(xiàn)嚴(yán)重的偷稅漏稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)向國家財(cái)政部門繳納的稅金數(shù)額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計(jì)算工作也較為復(fù)雜，這就給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機(jī)。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實(shí)際成本數(shù)額缺少真實(shí)性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲(chǔ)存合同》，從而對(duì)房租的實(shí)際收入數(shù)額進(jìn)行了隱瞞，同時(shí)還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當(dāng)今我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過其他的方式來進(jìn)行漏稅和欠稅活動(dòng)。

3.虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本。在我國的土地交易公開競(jìng)價(jià)沒有實(shí)施之前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實(shí)際的支付金額記到土地使用權(quán)上，之后通過各種途徑來對(duì)土地的用途進(jìn)行改變，隨后便找到評(píng)估部門來對(duì)他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)所給的數(shù)據(jù)來創(chuàng)設(shè)無形的投資資產(chǎn)和成本。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)常見的問題應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)措施

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)過程中常出現(xiàn)的問題，應(yīng)采取有效的應(yīng)對(duì)措施，保證企業(yè)審計(jì)工作正常進(jìn)行以及國家財(cái)政稅務(wù)資金的增長。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)事先對(duì)稅收進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，以保證合理的避稅，同時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還要在主觀認(rèn)識(shí)上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立的核算部門來進(jìn)行節(jié)稅，這可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)銷售上取得較高的利潤，又可以使企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)有所降低。

2.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理與控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在內(nèi)部加大力度，對(duì)資產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)格的控制和管理，建立并完善資產(chǎn)管理責(zé)任制度，同時(shí)要將該制度落實(shí)到實(shí)際工作中，明確各管理基層的基本任務(wù)，并對(duì)各基層管理負(fù)責(zé)人員實(shí)施相應(yīng)的責(zé)任制度，使各級(jí)層相關(guān)人員明確自身的責(zé)任和義務(wù)，要對(duì)企業(yè)所購置的相應(yīng)設(shè)備實(shí)行統(tǒng)一編號(hào)管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內(nèi)部工作流程的完善程度，在企業(yè)內(nèi)部要形成一種較為嚴(yán)格的審計(jì)環(huán)境，對(duì)于出現(xiàn)遺漏的人員和機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定給予處罰，對(duì)于工作業(yè)績好的人員或機(jī)構(gòu)應(yīng)給予相應(yīng)的嘉獎(jiǎng)，從而調(diào)動(dòng)了審計(jì)人員的工作積極性。

3.采取措施使會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作得到進(jìn)一步完善，對(duì)核算工作體系進(jìn)行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算水平得到有效提高，同時(shí)還為風(fēng)險(xiǎn)防范能力的提高提供有力的條件。會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作需要進(jìn)一步的完善，會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作要滿足會(huì)計(jì)法中的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，應(yīng)采取實(shí)地核算和有效的外調(diào)方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準(zhǔn)確性。

三、結(jié)束語

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國財(cái)政稅收收入有著至關(guān)重要的作用，只有使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展才能保證我國財(cái)政稅收的穩(wěn)定增長，因此，應(yīng)加大力度治理房地產(chǎn)稅收方面出現(xiàn)逃稅漏稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作過程中應(yīng)對(duì)短期借款方面進(jìn)行認(rèn)真的審查，要求無形資產(chǎn)和開發(fā)成本等方面保留最原始的報(bào)表，作為審計(jì)的主要憑證，同時(shí)還應(yīng)加大力度對(duì)審計(jì)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行排查，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。

參考文獻(xiàn)：

篇4

1.制定行之有效的審計(jì)方案。

經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的時(shí)效性強(qiáng)、任務(wù)重、要求高、難度大，為了保證審計(jì)工作制度，必須做好前期準(zhǔn)備工作，制定切實(shí)可行的審計(jì)方案。經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作組根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)特點(diǎn)，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，確定審計(jì)方案的總體內(nèi)容。然后，廣泛收集和閱讀房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資料、內(nèi)部控制制度、會(huì)議記錄綱要，通過調(diào)查房產(chǎn)、土地、車輛等方面信息，認(rèn)真分析領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、收入支出的變動(dòng)情況以把握房地產(chǎn)公司的運(yùn)營情況，進(jìn)而全面了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍、核算形式、內(nèi)部控制制度，以及領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間的重大經(jīng)濟(jì)決策、資金變動(dòng)、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的執(zhí)行方案。除了以上內(nèi)容外，前期工作中還要認(rèn)真了解相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)相關(guān)規(guī)范確定經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)內(nèi)容、范圍，以確保經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)方案的權(quán)威性，并使其得到嚴(yán)格執(zhí)行。

2.深入挖掘?qū)徲?jì)內(nèi)容。

抓住主要業(yè)務(wù)、重要領(lǐng)域、重點(diǎn)科目開展審計(jì)，深度挖掘經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為銷售、出租房產(chǎn)；重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)的辦理、開發(fā)模式、財(cái)務(wù)核算、實(shí)物資產(chǎn)狀況和重大投資收益；重點(diǎn)科目是營業(yè)收入、營業(yè)成本、預(yù)收收款等。為了保證經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作的質(zhì)量，要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的審查和監(jiān)督。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)是否完備。

檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有“五證”，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預(yù)售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計(jì)程序符合規(guī)定。

2.2售房相關(guān)的預(yù)收帳款是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著國資委對(duì)利潤總額、資產(chǎn)保值增值等指標(biāo)考核上的壓力，為了應(yīng)對(duì)這些要求，往往對(duì)預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)點(diǎn)、金額進(jìn)行人為操縱，要對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)格的審核。如，現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預(yù)收賬款清單有無延期或提前預(yù)收等。

2.3成本費(fèi)用歸集是否準(zhǔn)確。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本主要為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)建設(shè)期間間接支出的費(fèi)用。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了減少企業(yè)所得稅和土地增值稅，隨意計(jì)提后續(xù)成本費(fèi)用，要求審計(jì)人員對(duì)策進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)。例如，道路建設(shè)、環(huán)境綠化等成本費(fèi)用的支出往往要根據(jù)合同內(nèi)容預(yù)提，可是由于缺少適用的參照標(biāo)準(zhǔn)，這部分成本費(fèi)用往往無法預(yù)計(jì)，這就成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高后續(xù)費(fèi)用支出的依據(jù)，針對(duì)類似的不良狀況，審計(jì)人員必須嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行審查。

2.4現(xiàn)場(chǎng)盤查實(shí)物資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)有資金、存貨及其他固定資產(chǎn)。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)置等，以及出租房和周轉(zhuǎn)房等。固定資產(chǎn)，就是企業(yè)自用或出租的房產(chǎn)、車輛、辦公設(shè)備等。由于范圍廣、內(nèi)容多，要求審計(jì)人員以認(rèn)真、負(fù)責(zé)的態(tài)度實(shí)施審計(jì)工作?，F(xiàn)金審查是經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的重要內(nèi)容，為了保證審計(jì)質(zhì)量，可以采用突擊性盤點(diǎn)來進(jìn)行審計(jì)，利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否有未入帳的現(xiàn)金以及銀行存折等，為發(fā)現(xiàn)“小金庫”提供線索。

3.客觀做出審計(jì)評(píng)價(jià)，突出效益評(píng)價(jià)內(nèi)容。

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟(jì)責(zé)任的審計(jì)評(píng)價(jià)主要包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、管理責(zé)任以及社會(huì)效益等幾項(xiàng)內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)集中在完成稅前利潤、資產(chǎn)收益率、國有資產(chǎn)保值增值率等國資委任務(wù)指標(biāo)情；管理責(zé)任主要是內(nèi)部控制的完善與管理情況，如代建項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量以及成本管理等；社會(huì)效益主要指所建項(xiàng)目是否實(shí)現(xiàn)了社會(huì)的預(yù)期，如用戶對(duì)代建的學(xué)校、醫(yī)院、回遷房等工程是否滿意。為了對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部在任職期間所有行為、業(yè)績等做出客觀的判斷，審計(jì)人員必須客觀制作審計(jì)報(bào)告，并在報(bào)告中突出效益評(píng)價(jià)，為房地產(chǎn)企業(yè)整改提供依據(jù)。

篇5

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問題研究

1.內(nèi)部結(jié)構(gòu)沒有協(xié)調(diào)好

在目標(biāo)的實(shí)行期間必須把長期與短期目標(biāo)完全有機(jī)結(jié)合起來，這往往就需要內(nèi)部的相關(guān)組織結(jié)構(gòu)能夠有效的統(tǒng)籌發(fā)展，讓各個(gè)部門能夠相互協(xié)調(diào)發(fā)展，絕對(duì)不能因小失大，為了眼前的短期目標(biāo)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)的長期目標(biāo)造成影響，各個(gè)部門之間往往也會(huì)缺少溝通與交流，容易出現(xiàn)以自我為中心的現(xiàn)象，這樣就會(huì)出現(xiàn)影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的情況。

2.對(duì)問題視而不見

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，自身發(fā)展實(shí)際上就是業(yè)務(wù)的發(fā)展與內(nèi)部的改革。不過因?yàn)閸徫坏姆止は鄬?duì)較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機(jī)取巧的情況，往往不依據(jù)制度做事，部分員工甚至存在即便發(fā)現(xiàn)問題也不會(huì)上報(bào)的情況，長期以往所存在的問題往往會(huì)不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會(huì)逐漸漸漸放大最終發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)損失。

3.管理與發(fā)展沒有并進(jìn)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，如果想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中搶占更多的金融市場(chǎng)，就需要不斷發(fā)展對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)，但是其在新業(yè)務(wù)出來之后，對(duì)應(yīng)的相關(guān)制度卻沒有在同一時(shí)間與業(yè)務(wù)同時(shí)出臺(tái)，這就會(huì)誘發(fā)一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會(huì)存在漏洞，出現(xiàn)操作不規(guī)范的現(xiàn)象，同時(shí)在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認(rèn)的是，單純的發(fā)展全新的業(yè)務(wù)并不能真正的促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，而輕視業(yè)務(wù)上的管理，則會(huì)令房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到更大的阻礙。

4.內(nèi)控體系不夠健全

首先房地產(chǎn)企業(yè)制度的修訂等方面存在較大的問題，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)之間的發(fā)展也需要業(yè)務(wù)發(fā)展來作為其主要的支撐，不過其在發(fā)展的過程中沒有對(duì)有關(guān)的制度實(shí)施修訂，相關(guān)崗位和對(duì)應(yīng)的職責(zé)沒有劃分明確，這樣就和現(xiàn)實(shí)中的業(yè)務(wù)完全脫離開來。缺少科學(xué)有效的業(yè)務(wù)操作流程與定崗定位責(zé)任的相關(guān)制度，就不能有效的開展相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣業(yè)務(wù)操作的有關(guān)流程往往不能有效的開展，操作性相對(duì)較差，執(zhí)行起來往往也較為復(fù)雜，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)對(duì)應(yīng)的提升。

二、加強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的幾點(diǎn)思考

1.健全內(nèi)部審計(jì)體系

要想不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制與管理，就需要健全權(quán)威的獨(dú)立內(nèi)部審計(jì)組織。此種審計(jì)一般針對(duì)分行的內(nèi)部審計(jì)，可直接與企業(yè)財(cái)務(wù)總部對(duì)接。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接運(yùn)行與管理者，其對(duì)管理制度的制定應(yīng)該做到科學(xué)有效，不能脫離自身單位發(fā)展的實(shí)際需要，如此才能不斷的強(qiáng)化內(nèi)部控制與管理，同時(shí)對(duì)改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質(zhì)量，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改革方面的相關(guān)業(yè)務(wù)得到最快的發(fā)展。作為內(nèi)部審計(jì)組織應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制以及管理工作實(shí)施全面的監(jiān)督與檢查，在條件允許的情況下要指導(dǎo)其工作的開展。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)部門應(yīng)該是獨(dú)立與權(quán)威并存。

2.加強(qiáng)管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其業(yè)務(wù)往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對(duì)應(yīng)的較為特定的權(quán)限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實(shí)其業(yè)務(wù)開展是否有效。作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員，不同的個(gè)體均應(yīng)該明確向不同的領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)自身不同的藥物情況與反應(yīng)對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)問題，假若業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不合理，同時(shí)運(yùn)行以及管理制度也不科學(xué)，就會(huì)出現(xiàn)諸如操作環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)等問題，這樣流程也會(huì)較為復(fù)雜與繁瑣，很多房地產(chǎn)企業(yè)工作者在遇到問題的情況下出現(xiàn)不知道該向哪位領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)的情況。

3.健全激勵(lì)機(jī)制以不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制與管理不是簡單的房地產(chǎn)企業(yè)人員管理，而是房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)與各個(gè)部門的管理。包括上級(jí)對(duì)下級(jí)的控制與管理，同時(shí)還涵蓋員工對(duì)自身的控制與管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，通過績效考核來不斷強(qiáng)化其內(nèi)部的控制與管理。首先作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到獎(jiǎng)罰分明，對(duì)于業(yè)務(wù)較為突出的員工以及部門應(yīng)該加強(qiáng)其獎(jiǎng)勵(lì)，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時(shí)還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽(yù)而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對(duì)其內(nèi)部控制與管理的執(zhí)行水平。同時(shí)對(duì)個(gè)別人的工作行為也能夠起到積極的促進(jìn)作用。同時(shí)對(duì)沒有加以獎(jiǎng)勵(lì)的工作者也會(huì)有某種程度的激發(fā)效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進(jìn)取，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎(jiǎng)罰分明以及權(quán)責(zé)一致，因此在員工失職犯錯(cuò)的要追究其對(duì)應(yīng)的責(zé)任，就房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，違規(guī)操作是必須嚴(yán)格禁止的行為，如果員工違規(guī)操作，就一定要追究其責(zé)任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內(nèi)部控制與管理做到建立健全，同時(shí)員工才能夠做到嚴(yán)以律己。另外還應(yīng)該將內(nèi)部控制以及管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的另一個(gè)方向。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)有效的自身管理同時(shí)配合內(nèi)部控制管理是企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)與難點(diǎn)問題。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)不斷下跌，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，這使得人們更加重視內(nèi)部控制管理對(duì)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中立于不敗之地，就需要做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理與控制，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，善于發(fā)現(xiàn)問題解決問題，從自身的實(shí)際情況出發(fā)，不斷的進(jìn)行內(nèi)部控制改革，立足長遠(yuǎn)。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

篇6

20世紀(jì)90年代，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，住房的商業(yè)化，使得房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)催生了更多民營房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較大，資金比較密集的行業(yè)，政策性的措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常明顯，所以在房地產(chǎn)行業(yè)處于盈利的樂觀時(shí)期的，要注意企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況的管理和控制，防止一旦國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控時(shí)導(dǎo)致的資金困難，企業(yè)無以為繼境況的產(chǎn)生，因此本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理存在的問題進(jìn)行思考并找到解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的對(duì)策。

一、民營房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)合理利用資金

“有很多的房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司的核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，財(cái)務(wù)報(bào)表不一致，這就難以向管理者提供統(tǒng)一”，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，可以使得企業(yè)的資金統(tǒng)籌安排，各個(gè)崗位各司其職，合理分配，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，不能讓資金由于管理不善出現(xiàn)損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰(zhàn)略規(guī)劃，企業(yè)最終獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）加強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度，使得各個(gè)環(huán)節(jié)能夠公開透明，使得企業(yè)財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也只有這樣嚴(yán)格規(guī)范的財(cái)務(wù)管理才能夠在法制性的市場(chǎng)競(jìng)爭中經(jīng)過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業(yè)在市場(chǎng)中的認(rèn)可度，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭力。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，必然要求財(cái)務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，也只有財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的提高才能夠使得財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化、正規(guī)化。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理使得企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員必須積極主動(dòng)提高專業(yè)知識(shí)水平，更應(yīng)該提升相應(yīng)思想道德水平，從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促進(jìn)了財(cái)務(wù)管理水平的提升，進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。

二、民營房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）融資難的困境

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得越來越多的中小企業(yè)活躍在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演著重要的角色，民營企業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決勞動(dòng)力就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國家對(duì)于中小企特別是民營企業(yè)的政策相比較于國有企業(yè)來說明顯的扶持力度不夠，中小企業(yè)里面有很大一部分是民營企業(yè)，民營企業(yè)在發(fā)展過程中經(jīng)常會(huì)遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營企業(yè)里面的房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)性的資金密集型行業(yè)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期又比較長，所以對(duì)于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業(yè)規(guī)模和行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對(duì)于民營企業(yè)貸款的各項(xiàng)資質(zhì)要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發(fā)行現(xiàn)階段對(duì)于規(guī)模比較小的企業(yè)是不可能，在目前形勢(shì)下也很難發(fā)行債券，只能采取非正規(guī)渠道的融資，必然加大財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

我國民營房地產(chǎn)企業(yè)的快速增長本身就是利用了國家住房商品化大好形勢(shì)的推動(dòng)，大好的形勢(shì)催生了很多曾經(jīng)的建筑隊(duì)的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產(chǎn)公司，公司成立后更多的注重房地產(chǎn)的施工和銷售方面的管理，從事財(cái)務(wù)方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個(gè)部門工作統(tǒng)一都由企業(yè)主自己來決定，而企業(yè)主以及至親的的學(xué)歷水平、素質(zhì)水平、家族的復(fù)雜關(guān)系網(wǎng)使得民營房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理缺乏明確分工，缺乏專業(yè)性。財(cái)務(wù)從業(yè)人員對(duì)財(cái)務(wù)制度不熟悉，業(yè)務(wù)不精，對(duì)工作積極性不強(qiáng)，另外一些財(cái)務(wù)人員見到領(lǐng)導(dǎo)來了，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財(cái)務(wù)管理制度，的腐敗行為時(shí)有發(fā)生。

（三）缺乏靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度

健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度是做好企業(yè)內(nèi)部管理的中心環(huán)節(jié)，只有建立靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度，才能夠規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，只有規(guī)范化、制度化的財(cái)務(wù)管理才能提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。而目前我國民營房地產(chǎn)企業(yè)除了財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)之外，財(cái)務(wù)管理模式比較單一，對(duì)于項(xiàng)目成本控制和流出資金控制比較嚴(yán)格，而對(duì)預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督體制，一些民營企業(yè)在內(nèi)部越權(quán)行事、人情行事的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理混亂。

三、如何提升民營房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

（一）增強(qiáng)企業(yè)信用，增加融資渠道

企業(yè)的發(fā)展過程中難免回出現(xiàn)資金困難的情況，特別對(duì)于房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)周期比較長，遇到資金鏈斷的情況時(shí)有發(fā)生，這個(gè)時(shí)候向銀行貸款是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對(duì)于貸款的企業(yè)資質(zhì)有嚴(yán)格的要求，具有良好信用的企業(yè)才能夠在市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭中獲得更多可利用的資源，民營企業(yè)在日常工作交往中堅(jiān)持誠信交往，提升自己在行業(yè)內(nèi)的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽(yù)度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國家已經(jīng)明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行信用擔(dān)保獲得銀行貸款的支持，或者與有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)項(xiàng)目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動(dòng)企業(yè)管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業(yè)自身信用水平的提高。

（二）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，提升從業(yè)人員素質(zhì)

良好的財(cái)務(wù)管理需要高素質(zhì)的財(cái)務(wù)從業(yè)人員的工作配合，所以民營房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，把加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理作為整個(gè)房地產(chǎn)公司長遠(yuǎn)發(fā)展的不可或缺的重要組成部分，管理者應(yīng)當(dāng)首先從自身，從高層抓起，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)管理觀念，遵守財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)紀(jì)律。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，強(qiáng)化專業(yè)水平測(cè)試，提升實(shí)踐運(yùn)作能力，“使財(cái)務(wù)人員的責(zé)任不能簡單地局限在記賬上．要把重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、成本控制等方面”，同時(shí)也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員思想道德素質(zhì)的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學(xué)習(xí)和公司的業(yè)務(wù)實(shí)際相結(jié)合的原則，提高會(huì)計(jì)人員的理論水平和實(shí)際操作能力。

（三）建立健全靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度

首先要加強(qiáng)企業(yè)管理層和財(cái)務(wù)人員對(duì)于建立財(cái)務(wù)管理制度重要性的認(rèn)識(shí)，健全的財(cái)務(wù)管理制度對(duì)于企業(yè)所有員工都是一個(gè)比較好的制度保障。財(cái)務(wù)管理制度的制定應(yīng)當(dāng)從民營企業(yè)自身實(shí)際狀況出發(fā)一方面要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和道德覺悟。另一方面健全的財(cái)務(wù)制度的制定應(yīng)當(dāng)包括預(yù)算管理、成本管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等各個(gè)方面。統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)指出財(cái)務(wù)報(bào)表，以保持財(cái)務(wù)報(bào)表的統(tǒng)一性和報(bào)表數(shù)據(jù)的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發(fā)給各個(gè)部門以增強(qiáng)制度的合法地位，并且在日常生活中嚴(yán)格落實(shí)。財(cái)務(wù)管理制度必須明確崗位職責(zé)分工，并確定崗位責(zé)任問責(zé)制，一旦出了問題，責(zé)任到人。

（四）財(cái)務(wù)管理制度中還應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督體制，確立內(nèi)部獨(dú)立審計(jì)，提高財(cái)務(wù)管理的效率

首先要樹立內(nèi)部審計(jì)為公司業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的觀念，提高企業(yè)管理層在觀念上對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的重要性認(rèn)識(shí)，特別是對(duì)審計(jì)崗位的員工在企業(yè)地位的認(rèn)可，選拔具有專業(yè)知識(shí)的內(nèi)部審計(jì)人員。其次，要保持企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性，并且內(nèi)部審計(jì)部門由企業(yè)主要負(fù)責(zé)人來負(fù)責(zé)管理，以便提升其權(quán)威性和操作獨(dú)立性。再次，對(duì)內(nèi)部審計(jì)職能的擴(kuò)大化理解。內(nèi)部審計(jì)不僅僅是單向的對(duì)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的部門，而且還應(yīng)該擴(kuò)大審計(jì)的業(yè)務(wù)范圍，讓內(nèi)部審計(jì)也可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制審計(jì)，績效管理審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)等一系列的內(nèi)控建設(shè)，發(fā)揮審計(jì)在公司自我約束機(jī)制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內(nèi)部管理和監(jiān)督制度，定期對(duì)內(nèi)控制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)、監(jiān)督，利用內(nèi)審熟悉情況的特點(diǎn)，針對(duì)審計(jì)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設(shè)性意見，給企業(yè)主當(dāng)好參謀和助手，在強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督職能基礎(chǔ)上逐步形成規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)體制。最后，要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)，完整的審計(jì)工作不僅要有完善的審計(jì)操作標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范審計(jì)人員的各項(xiàng)行為，也應(yīng)有一批專業(yè)素質(zhì)較強(qiáng)的審計(jì)人員隊(duì)伍，因此對(duì)于進(jìn)入審計(jì)隊(duì)伍的人員應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格考核，特別注重內(nèi)部審計(jì)人員的職業(yè)道德，注重審計(jì)人員的管理。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 企業(yè) 內(nèi)部控制 必要性 對(duì)策

當(dāng)前，隨著國家管控力度加大和行業(yè)競(jìng)爭日趨激烈，我國房地產(chǎn)業(yè)步入了微利時(shí)代。這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，迅速成為了國家經(jīng)濟(jì)的重要成分?？v觀我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，其中內(nèi)部的控制是非常重要的。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到重視，一時(shí)間企業(yè)內(nèi)部控制也成為了熱門話題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，不但數(shù)量眾多，而且涉及資金龐大，被譽(yù)為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)才能帶動(dòng)發(fā)展，為國家創(chuàng)造更多的財(cái)富價(jià)值。為了保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善其內(nèi)部控制機(jī)制是很有必要的，這樣可以提高本企業(yè)內(nèi)部的管理和監(jiān)督的水平及效能，降低企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管成本，以最小的耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭實(shí)力。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，建設(shè)有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟(jì)杠桿、價(jià)值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡；此外房地產(chǎn)經(jīng)營成果不僅受經(jīng)濟(jì)變化影響，而且受政治形勢(shì)變化的影響，變數(shù)較多。加上融資環(huán)境惡化，政策環(huán)境嚴(yán)厲，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項(xiàng)目成本不斷上升。

（二）有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)展，因此對(duì)從業(yè)人員、資金投入、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理以及相關(guān)機(jī)構(gòu)配置都隨之進(jìn)一步發(fā)展，以適應(yīng)不斷發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡。

二、有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）強(qiáng)化對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。對(duì)內(nèi)部控制建設(shè)認(rèn)識(shí)的缺失是我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制薄弱的根本原因。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的重要時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)管理者將一切管理的重心全部放在市場(chǎng)拓展之上，沒有認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)的重要作用。針對(duì)這種情況，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化認(rèn)識(shí)。一方面需要企業(yè)的管理者認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)的重要作用，帶頭執(zhí)行企業(yè)的內(nèi)部控制措施。另一方面還需要企業(yè)加強(qiáng)相關(guān)的培訓(xùn)和教育，通過培訓(xùn)教育讓企業(yè)的所有員工了解到內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)長期發(fā)展的重要作用，引導(dǎo)所有員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)過程中。

（二）完善規(guī)章制度建設(shè)，合理設(shè)置崗位。完善的規(guī)章制度建設(shè)以及合理的崗位設(shè)置是企業(yè)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的是外部市場(chǎng)的擴(kuò)大，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將管理的重點(diǎn)放在內(nèi)部體制建設(shè)，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)薄弱，內(nèi)部崗位設(shè)置不合理，嚴(yán)重的影響了企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善規(guī)章制度建設(shè)，利用完整的內(nèi)部規(guī)章制度來約束員工的行為，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理。另外，企業(yè)還需要依據(jù)權(quán)責(zé)對(duì)等以及不相容崗位分離的原則合理的設(shè)置內(nèi)部崗位，防止部分員工擁有超過其職責(zé)的權(quán)限，保證企業(yè)內(nèi)部的相互制約平衡。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督，健全企業(yè)績效考核體系。完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制的保證。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在快速的發(fā)展過程中并沒有完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督機(jī)制，很多的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督工作都由財(cái)務(wù)部門完成，內(nèi)部審計(jì)工作的主管人員甚至直接由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門主管人員兼任，不能嚴(yán)格的執(zhí)行內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督職能。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督部門，定期對(duì)各分子公司的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，維護(hù)股東的利益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要完善績效考核機(jī)制，利用健全的績效考核體制引導(dǎo)員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)之中。

（四）完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分。構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)的重要目的，針對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在的問題，需要具體從以下三個(gè)方面完善。第一，在保證發(fā)展速度的同時(shí)兼顧企業(yè)財(cái)務(wù)安全。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)處速發(fā)展時(shí)期，企業(yè)發(fā)展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業(yè)需要在保證發(fā)展速度的同時(shí)考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)安全，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前采取可行性的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第三，完善企業(yè)內(nèi)部信息溝通交流機(jī)制，建立完善的信息平臺(tái)，讓企業(yè)的管理者能夠及時(shí)的與員工溝通，防止信息失誤風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）建立健全信息溝通系統(tǒng)。建立健全信息溝通系統(tǒng)對(duì)提高內(nèi)控制度的效率和效果作用很大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息溝通體系在需要的時(shí)候識(shí)別和獲取需要的信息，進(jìn)行有效的溝通，使內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部順利的建立并落實(shí)。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立包括集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)企業(yè)之間重要經(jīng)營活動(dòng)的信息溝通系統(tǒng)，進(jìn)行集約化的管理，開展集成化、智能化、價(jià)值化以及網(wǎng)路化的管理新模式，使集團(tuán)公司內(nèi)外部各個(gè)分子公司和各個(gè)部分之間實(shí)現(xiàn)有效的溝通，信息順利傳遞。同時(shí)房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對(duì)內(nèi)部控制中發(fā)現(xiàn)的問題能及時(shí)的反饋到集團(tuán)公司，及時(shí)的采取相應(yīng)的健全措施。

三、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在飛速發(fā)展著，當(dāng)然在這個(gè)過程中也遇到了很多問題，房地產(chǎn)企業(yè)要想很好地解決這些問題，就應(yīng)該重視內(nèi)部控制建設(shè)的有效性。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的改革發(fā)展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的重視內(nèi)部控制問題，也應(yīng)該積極的研究如何提高內(nèi)部控制的有效性。只有提高了內(nèi)部控制管理水平，才能更好地面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的競(jìng)爭，才能在競(jìng)爭中不被淘汰。

參考文獻(xiàn)：

篇8

    財(cái)務(wù)成本核算缺乏真實(shí)性、及時(shí)性,影響了科學(xué)決策①設(shè)立成本核算對(duì)象時(shí)不夠規(guī)范,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長,往往成片分期開發(fā),而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品,許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠根據(jù)產(chǎn)品特點(diǎn)合理確定核算對(duì)象;②建設(shè)部門和財(cái)務(wù)部門對(duì)建造成本的確認(rèn)和計(jì)量存在著差異,造成了對(duì)成本管理財(cái)務(wù)賬面與實(shí)物數(shù)量不符的現(xiàn)象;③成本費(fèi)用分?jǐn)傠S意性過高,造成工程成本核算脫離了經(jīng)營實(shí)際;④成本核算與施工進(jìn)程不同步,造成核算結(jié)果滯后于工程進(jìn)度,財(cái)務(wù)成本信息不夠準(zhǔn)確、及時(shí),影響了決策者判斷。

    財(cái)務(wù)成本管理控制意識(shí)淡薄開發(fā)初期房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤使管理者和員工忽視了財(cái)務(wù)成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經(jīng)營的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認(rèn)識(shí)到精細(xì)化的管理模式,是未來房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。

    財(cái)務(wù)成本管理措施和管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法分析,主要是利用財(cái)務(wù)管理部門的決算報(bào)告為依據(jù)。按照此方法即使分析過程中發(fā)現(xiàn)問題,由于項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施,已經(jīng)無法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。不能及時(shí)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和事中控制,財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。如果財(cái)務(wù)成本在賬面上出現(xiàn)失控狀況,則無法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失,沒有真正實(shí)現(xiàn)核算型財(cái)務(wù)成本管理向管理型財(cái)務(wù)成本管理的轉(zhuǎn)換。

    房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理及控制的方法策略

    積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

    全面預(yù)算模式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

    預(yù)算的編制與執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

    預(yù)算的考核與分析房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

    完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系

    完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系①科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和管理控制要求,科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目。如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序。企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性;會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、財(cái)務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序要保持統(tǒng)一。

    建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別確定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法,并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。同時(shí),設(shè)置科學(xué)的管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系,向管理層及時(shí)反饋銷售進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。

    健全預(yù)算會(huì)計(jì)體系,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會(huì)計(jì)體系主要包括項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算兩項(xiàng)內(nèi)容。項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對(duì)各責(zé)任中心的資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表,構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)要加強(qiáng)管理,堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則,定期檢查、嚴(yán)格考核、落實(shí)責(zé)任、兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施,形成以財(cái)務(wù)制度對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定性約束、以財(cái)務(wù)預(yù)算為主對(duì)經(jīng)濟(jì)行為定量約束的格局。

    強(qiáng)化資金管理在資金籌措方面,首先要加強(qiáng)企業(yè)信用管理,信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款,企業(yè)將會(huì)有更多的資金開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目,有利于做大做強(qiáng)。其次資金籌措要有計(jì)劃,根據(jù)企業(yè)實(shí)際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強(qiáng)管理,加快資金周轉(zhuǎn)。防止企業(yè)過度預(yù)支資金,否則一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)就會(huì)危及到企業(yè)生存。嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出。

    加強(qiáng)財(cái)務(wù)制度建設(shè),完善內(nèi)部審計(jì)制度房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度時(shí),應(yīng)當(dāng)遵循針對(duì)性、可操作性和強(qiáng)制性原則,制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)制度:一是要設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),統(tǒng)一負(fù)責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財(cái)務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實(shí)施工作;二是要制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度,如現(xiàn)金、采購、報(bào)銷、稽核等制度,實(shí)行財(cái)務(wù)管理規(guī)范化和制度化;三是要具備相應(yīng)的考核制度,強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制。內(nèi)部審計(jì)工作要從事后的財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)(決)算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)提出解決問題的措施,從而提高整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

    調(diào)整并優(yōu)化資金管理體制,完善資金管理系統(tǒng)

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理概念分析

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理，就是通過企業(yè)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動(dòng)并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價(jià)值需求的同時(shí)降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理，不是簡單地統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，設(shè)置一些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估考核，因?yàn)榭己瞬皇悄康模且獮轫?xiàng)目提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理將逐漸被提到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略高度,它應(yīng)該定位為介于企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目進(jìn)度、成本之間，主要應(yīng)該是協(xié)調(diào)時(shí)間計(jì)劃管理與現(xiàn)金流配置的關(guān)系，同時(shí)監(jiān)控成本的動(dòng)態(tài)，同時(shí)需要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)的變化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營管理不夠重視

在過去，很多房地產(chǎn)企業(yè)是用一種投資的角度去思考企業(yè)發(fā)展，只要買一塊地，就能獲取足夠利潤。整體來說，那時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式比較粗放，并不在意企業(yè)管理流程的控制。但這種情況在2007年發(fā)生了改變，因?yàn)?007年的土地價(jià)格上漲速度比較快，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度也比較快，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，這時(shí)企業(yè)就無法對(duì)現(xiàn)金流和項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行控制，在這樣的情況下，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法在高成本模式下獲得更多的利潤。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始尋找在項(xiàng)目低利潤的情況下的發(fā)展模式，因?yàn)橥恋爻杀靖吡耍康禺a(chǎn)市場(chǎng)又不好，利潤控制開始成為企業(yè)著重考慮的東西，房地產(chǎn)企業(yè)希望通過加強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營管理能夠給企業(yè)在高成本模式下帶來更多的利潤。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的水平低下

房地產(chǎn)市場(chǎng)在大勢(shì)好的時(shí)侯，只要是房子，幾乎都能賣得掉，企業(yè)就沒有制定嚴(yán)格的用款制度，大額資金使用沒有采取報(bào)批制，突然遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)不好，銷售不順暢，國家政策一調(diào)控，金融政策一收緊，企業(yè)資金就遇到嚴(yán)重問題。如果 企業(yè)資金運(yùn)用和管理的不好，直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益。就現(xiàn)在來講，房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題就是對(duì)現(xiàn)金流的控制，因此企業(yè)應(yīng)快速開發(fā)、快速銷售，并對(duì)資金運(yùn)行要進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理，與規(guī)范化的資金流程管理接軌，從而優(yōu)化資金投向結(jié)構(gòu)，提高資金宏觀調(diào)控和整體運(yùn)作能力，通過現(xiàn)金流的滾動(dòng)給企業(yè)在高成本模式下帶來更多的利潤。

3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

目前房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理模式是工程建設(shè)全過程的管理，但在實(shí)際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點(diǎn)：(1)我國現(xiàn)階段的工程造價(jià)管理以辦理工程結(jié)算價(jià)為目的，只注重在施工過程中的造價(jià)控制，忽視工程開工前投資決策階段對(duì)造價(jià)的控制。(2)工程造價(jià)管理以被動(dòng)的按照設(shè)計(jì)圖紙編制概預(yù)算和計(jì)算工程造價(jià)為主，忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理影響設(shè)計(jì)，優(yōu)化設(shè)計(jì)有效的控制造價(jià)。(3)成本管理意識(shí)上的誤區(qū)，沒有真正實(shí)現(xiàn)“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理，成本管理方式比較落后，忽視成本目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)造成決策不當(dāng)。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的水平

房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入理性的時(shí)代，我們?nèi)绾尾拍芴岣唔?xiàng)目的運(yùn)營管理水平呢？提高項(xiàng)目的運(yùn)營管理水平無非是為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。那么為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤的方式，一是收入增長、二是凈利潤提高、三是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整期，收入不可能大幅增長的情況下，只能通過控制好項(xiàng)目成本和提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的方法來為企業(yè)增加利潤。

1.控制好項(xiàng)目成本

合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目發(fā)包階段和實(shí)施階段，可以說是一個(gè)系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。

(1)抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制

投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所能起的作用相對(duì)有限，但是相關(guān)職能部門還是應(yīng)積極主動(dòng)發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)參謀”的作用，工程、成本部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部或前期發(fā)展部門盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過程中的費(fèi)用，讓決策層事先了解完成該項(xiàng)目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟(jì)效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

在工程項(xiàng)目全過程管理與造價(jià)控制中，影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段，所以說項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)階段。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，預(yù)結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅可以取得良好的社會(huì)效益，而且還應(yīng)具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。

(2)抓緊、抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段

在工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段，企業(yè)要對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)，招投標(biāo)是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程造價(jià)的核心。建設(shè)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后，施工開始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競(jìng)爭機(jī)制；二是降低工程建設(shè)成本；三是擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商。

業(yè)主方在工程施工階段還要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，應(yīng)建立工程簽證管理制度，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。

(3)抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)對(duì)工程竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制

工程項(xiàng)目的審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過程進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的審計(jì)不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審計(jì)，竣工審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。事前審計(jì)，可使工程項(xiàng)目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項(xiàng)目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預(yù)見的失誤。事中審計(jì)，即施工階段中若干個(gè)過程所作的審計(jì)，這種審計(jì)更具有針對(duì)性、效益性，做好了，能達(dá)到事半功倍的效果。

2.提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

(1)縮短開發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本?？s短開發(fā)周期首先可以采取傳統(tǒng)工序前置，提前做好70%的準(zhǔn)備工作,以“成本換時(shí)間”；其次采用工序并聯(lián)作業(yè)，在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉/并聯(lián)進(jìn)行。最后在多項(xiàng)目運(yùn)營的情況下，采取規(guī)模復(fù)制模式：梳理好產(chǎn)品線，優(yōu)化好資源，擴(kuò)大產(chǎn)品和管理的復(fù)制性。

(2)加強(qiáng)與地方政府的溝通協(xié)調(diào)，盡快取得四證，使得項(xiàng)目具備融資條件，提高自有資金利用效率，或者金融創(chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn)。

(3)控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當(dāng)月認(rèn)籌率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度。對(duì)于售樓賣場(chǎng)進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營、營銷要求實(shí)施到位，在開盤之前，盡量降低對(duì)自有資金的占有量。樓盤售出以后，加強(qiáng)與銀行間的合作，放款及時(shí)到位。

(4)圍繞著公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)要求，通過有效的工藝穿插與搭接，對(duì)工程量實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行優(yōu)化，科學(xué)合理地把工程量均衡好。工程量實(shí)施進(jìn)度優(yōu)化，必須與合同管理、供方資源配置相結(jié)合，一是根據(jù)項(xiàng)目回款節(jié)點(diǎn)或公司資金安排節(jié)點(diǎn)或當(dāng)?shù)氐氖蹣菞l件，把非關(guān)鍵路線上的工程量進(jìn)行優(yōu)化延后，向非關(guān)鍵路線要資源，然后適時(shí)穿插施工；二是設(shè)備和材料的采購，要做好計(jì)劃安排，優(yōu)化資金安排。

四、總結(jié)

目前房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金緊張，在資金成本很高的特定環(huán)境下，降低項(xiàng)目運(yùn)作成本、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率顯然已成為眾多房企的追求目標(biāo)，“優(yōu)化成本、快進(jìn)快出”使企業(yè)有了更大的生存空間，我們有理由相信，誰首先改變盈利模式，誰就可以在下一輪競(jìng)爭中贏得先機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧衛(wèi)東:房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃與企業(yè)運(yùn)營管理.百銳地產(chǎn)大講臺(tái),2010,(09).

[2]朱慶祎:房地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略的研究[J].經(jīng)營管理者,2011,(08).

篇10

（一）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高

房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資資金需求量大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項(xiàng)目順利運(yùn)行，想方設(shè)法向銀行申請(qǐng)貸款，利用財(cái)務(wù)杠桿大肆舉債，過高的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的盲目性；沒有謹(jǐn)慎考慮企業(yè)的償債能力，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的放大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

企業(yè)內(nèi)部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現(xiàn)象，會(huì)導(dǎo)致資金使用效率的降低，企業(yè)資金的安全性也隨之降低。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素，如果不同財(cái)務(wù)分析方法得出來的結(jié)論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟風(fēng)投資，增加投資風(fēng)險(xiǎn)

受政策利好消息影響，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性認(rèn)識(shí)存在偏差，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模、市場(chǎng)需求、投資回報(bào)率等方面沒有進(jìn)行充分的系統(tǒng)分析，在沒有進(jìn)行大范圍市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策，將會(huì)進(jìn)一步加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備，實(shí)際操作過程中某些制度的執(zhí)行沒有依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但存在著內(nèi)容不完整、設(shè)計(jì)不合理的問題。有的企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，沒有形成一個(gè)完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執(zhí)行，監(jiān)督、考核更是形同虛設(shè)。有的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全，決定投資開發(fā)項(xiàng)目時(shí)僅憑管理者現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)或初步的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)控制沒有給予足夠重視，從而使開發(fā)商陷入被動(dòng)狀態(tài)。有的企業(yè)尚未建立自我防范與約束機(jī)制，遇到問題時(shí)才采取措施加以補(bǔ)救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制。

（三）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制缺乏有效監(jiān)督

企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效監(jiān)督部門。有的內(nèi)審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內(nèi)審部門形同虛設(shè)。內(nèi)部審計(jì)部門不能獨(dú)立于董事會(huì)，且受制于管理層的干涉，對(duì)內(nèi)部控制制度不能進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，因此在重大事項(xiàng)、重大資金支出、重要崗位人員調(diào)整等方面的內(nèi)部監(jiān)督流于形式，最終結(jié)果還是一言堂。有的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作僅局限于財(cái)務(wù)層面，審計(jì)內(nèi)容主要是會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表，而對(duì)內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、企業(yè)各部門履行職能的效率方面，沒有充分發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、人力資源保障不到位、缺少內(nèi)部控制氛圍等，這些都是內(nèi)部控制管理中急需解決的問題。有些內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)提升跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在工作后沒有繼續(xù)學(xué)習(xí)，得不到充分的培訓(xùn)與鍛煉，甚至專業(yè)能力不達(dá)標(biāo)，這些都會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有思想素質(zhì)提高了，業(yè)務(wù)能力增強(qiáng)了，才能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。因此，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)是解決內(nèi)部控制問題的重要手段。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）完善內(nèi)控制度體系建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)能力

房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力應(yīng)從建立有效的管理機(jī)構(gòu)、完善內(nèi)部控制制度入手，明確各部門的職責(zé)權(quán)限，提高員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

1.完善的內(nèi)部控制體系可以有效抵御外部環(huán)境的變化

健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的管理制度為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保障。外部環(huán)境的變化特別是宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響很大，國家通過調(diào)節(jié)土地政策、稅收政策等各項(xiàng)措施來促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的供需平衡。

2.加強(qiáng)科學(xué)化的制度流程建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效保證

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)審核管理，對(duì)資金的使用應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理，對(duì)企業(yè)資金的用途進(jìn)行有效監(jiān)督。通過建立內(nèi)部管理審核制度，資金得到審批后應(yīng)對(duì)資金的使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，禁止資金挪作他用，通過加強(qiáng)與銀行的交流可以及時(shí)了解企業(yè)的資金動(dòng)向。重大資金的使用、重大事項(xiàng)的約定應(yīng)通過董事會(huì)決議，不能由總經(jīng)理一人獨(dú)斷。

3.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

采用過程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范作用，最大限度地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效益。通過定期或不定期的內(nèi)部審計(jì)并且延伸審計(jì)領(lǐng)域，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)等領(lǐng)域擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4.房地產(chǎn)企業(yè)要保持資金結(jié)構(gòu)合理，適度負(fù)債經(jīng)營

融資和投資是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域，資金運(yùn)營安全影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，影響著企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，多元化籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，可以拓寬企業(yè)融資渠道。通過控制企業(yè)成本，保持適度資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資金的使用效率可以提升企業(yè)的利潤空間。

（二）建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)。

1.內(nèi)部審計(jì)部門要有相對(duì)的獨(dú)立性

當(dāng)內(nèi)部控制體制不完善時(shí)，管理層的權(quán)力有時(shí)會(huì)凌駕于規(guī)章制度之上，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致管理層出現(xiàn)弄虛作假行為。為了避免這種情況的發(fā)生，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，并向董事會(huì)報(bào)告，保證審計(jì)的客觀性，充分發(fā)揮其對(duì)部門的監(jiān)督職能。

2.監(jiān)督體系要形成有效的監(jiān)督合力

監(jiān)督主體應(yīng)具有相對(duì)的獨(dú)立性，按照設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行有效監(jiān)督，如果監(jiān)督部門對(duì)被審計(jì)單位不僅提高審計(jì)業(yè)務(wù)，還同時(shí)提供會(huì)計(jì)、稅務(wù)等經(jīng)濟(jì)咨詢勞務(wù)，監(jiān)督部門很難發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用。

3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，實(shí)現(xiàn)資源共享

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享?？梢酝ㄟ^整合營銷部門、運(yùn)營部門及財(cái)務(wù)部門信息，應(yīng)用信息集成處理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。信息資源整合可以實(shí)現(xiàn)部門數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，有利于為公司決策層提供有針對(duì)性的決策建議。

（三）提高管理層及相關(guān)管理人員的業(yè)務(wù)水平，進(jìn)行全面財(cái)務(wù)預(yù)算管理

企業(yè)管理層應(yīng)提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。管理人員通過加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)建造流程等業(yè)務(wù)知識(shí)，可以提高自身素質(zhì)和管理能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股東利潤最大化的目標(biāo)。

1.加強(qiáng)預(yù)算管理，提高資金使用效率

應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的整體情況，進(jìn)行全面預(yù)算管理。由銷售、合約、工程、財(cái)務(wù)等部門配合制訂企業(yè)經(jīng)營收入計(jì)劃，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)直接成本與間接費(fèi)用等，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)，從而提高資金的使用效率。加強(qiáng)預(yù)算管理進(jìn)行資金管控，確保資金收支符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以嚴(yán)格控制資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)與評(píng)估，可以有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平