導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察是聽取委托方或者相關(guān)人員對委估對象的介紹，了解或進一步確認評估目的、歷史和現(xiàn)狀、實際功能，主要核實產(chǎn)權(quán)資料和實體狀況是否對應(yīng)一致，明確評估范圍、現(xiàn)場感知房地產(chǎn)的個別因素和區(qū)域因素。根據(jù)資產(chǎn)評估準則，我們還應(yīng)履行查賬程序，核實帳物真實性。根據(jù)我們所選用的不同評估方法，還應(yīng)在現(xiàn)場勘察過程中有所側(cè)重，選擇不同的現(xiàn)場勘察表，記錄不同的調(diào)查數(shù)據(jù)。比如，選擇市場比較法，要著重對比較案例進行調(diào)查和比較；選擇假設(shè)開發(fā)法，要著重調(diào)查開發(fā)成本、銷售價格、房地產(chǎn)開發(fā)利潤等數(shù)據(jù)。

下面我將對房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察具體內(nèi)容和操作程序做簡要闡述：

1 房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察大致可分為三個部分。

（1）房地產(chǎn)實體狀況；

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認；

（3）所涉及房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核查。

1.1 房地產(chǎn)實體狀況

房地產(chǎn)實體狀況是對房地產(chǎn)個別因素和區(qū)域因素的勘察，確認重點是位置、面積、四至、建筑結(jié)構(gòu)、用途、建筑品質(zhì)、新舊、區(qū)域環(huán)境等。

現(xiàn)以我們最常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現(xiàn)場勘察工作。

首先是核對房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對地號、房屋門牌號碼。

其次是對房地產(chǎn)所處區(qū)域的人文環(huán)境、社會經(jīng)濟、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設(shè)施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素，進行詳細調(diào)查。

注意：公園廣場及休閑娛樂設(shè)施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學和對口中學的教育配套設(shè)施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點、超市及市場分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設(shè)規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應(yīng)、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點。

注意功能配套，如：車位車庫、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設(shè)施設(shè)備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費、其他基礎(chǔ)設(shè)施等情況，是否完備。

第四是對房地產(chǎn)所在樓宇的勘察，具體為：結(jié)構(gòu)和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復(fù)式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設(shè)有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認

評估應(yīng)明確確認房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

（1）所有權(quán)的確認

主要是查對產(chǎn)權(quán)證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產(chǎn)權(quán)，同時注意是否有共有、他項權(quán)利記載、其他影響價值內(nèi)涵的差異性。

（2）用益權(quán)的確認

主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當權(quán)等。

（3）擔保物權(quán)的確認

擔保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔保條件，如抵押權(quán)。

1.3 與房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對

對廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評估，應(yīng)注意對委托人提供的房地產(chǎn)財務(wù)狀況的核對，主要是核實房地產(chǎn)的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為估價結(jié)果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結(jié)果的客觀。

篇2

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，資產(chǎn)評估在產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)管理等方面的重要性日漸突出。資產(chǎn)評估的理論和方法不僅是評估專業(yè)人員所必備的專業(yè)知識，而且也是會計類專業(yè)的學生所需掌握的基本知識。

《資產(chǎn)評估學》課程為會計專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課。本課程的教學目的在于通過講授資產(chǎn)評估的基本理論、基本方法以及評估實務(wù)，使學生了解各類資產(chǎn)評估的基本方法、技巧以及資產(chǎn)評估的具體程序，并通過案例分析、實踐性教學等方式使學生具有較強的分析和解決實際問題的能力。

一、資產(chǎn)評估學的課程特點

資產(chǎn)評估學是會計專業(yè)的一門重要的專業(yè)基礎(chǔ)課，相較于會計專業(yè)其他專業(yè)課來說，該課程具有以下特點：

1.知識涉及面廣。 資產(chǎn)評估課程不僅要介紹資產(chǎn)評估的要素、價值類型、評估目的和評估方法，同時還要對會計中介紹的各項資產(chǎn)進行評估，既進行單項資產(chǎn)評估也進行整體資產(chǎn)評估。評估過程中既需要運用專業(yè)的資產(chǎn)評估知識和方法進行評估，同時也需要用到會計學、財務(wù)管理、建筑學的相關(guān)知識。因此，本課程的學習相對于其他會計課程難度較大，學生不僅需要先修會計學、財務(wù)管理等課程，并且在評估過程中涉及到的相關(guān)其他內(nèi)容需要學生進行自學。

2.知識實踐性強。 資產(chǎn)評估學課程具有較強的實踐性，理論教學為實踐教學服務(wù)，理論教學指導實踐教學，培養(yǎng)學生具有一定的實務(wù)評估能力。目前，大部分院校只注重資產(chǎn)評估課程的理論教學，沒有開展實踐教學，學生僅有理論知識，難以進行資產(chǎn)評估的實務(wù)操作。因此，應(yīng)進行資產(chǎn)評估的模擬實踐，從編制評估計劃到現(xiàn)場調(diào)查、收集資料以及評定估算等程序進行模擬實踐，通過模擬實踐提高學生的實踐水平，增強學生學習本課程的興趣，提高教學效果。

二、資產(chǎn)評估學的基本內(nèi)容及課時安排

資產(chǎn)評估學通常包括三個組成部分，資產(chǎn)評估的基本理論、各項資產(chǎn)的評估實務(wù)以及資產(chǎn)評估報告。

三、資產(chǎn)評估學重點及難點內(nèi)容的教學方法

資產(chǎn)評估的重點及難點內(nèi)容概括為：資產(chǎn)評估的基本方法、機器設(shè)備評估、房地產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估以及實踐教學五個部分。

1.資產(chǎn)評估基本方法的教學方法―演示教學法

資產(chǎn)評估的基本方法是資產(chǎn)評估中非常重要的內(nèi)容，包括市場法、收益法和成本法，這部分內(nèi)容的知識點較為抽象，學生在學習時有些知識難以理解。因此，需要通過選用恰當?shù)慕虒W方法，讓學生很好的掌握各種方法的基本內(nèi)容。演示教學法作為一種現(xiàn)代教學方法，具有傳統(tǒng)教學方法不可比擬的優(yōu)勢，這種教學方法通過多媒體課件進行授課，課件中綜合各種圖表、數(shù)據(jù)、視頻、圖像等教學材料，不僅增加了知識的信息量，同時也有利于學生增加對知識的感性認識和理性認識，從而加深學生對教學知識的理解和掌握。例如，在講授市場法時，直接講述市場法的基本內(nèi)容，難以讓學生真正了解市場法；如果通過圖片選擇一個活躍的市場，給出市場上的各種交易信息，配以圖表列出評估對象和參照物的各種指標，讓學生自己來對評估對象和參照物進行比較，找到兩者的差異。這樣不僅可以增加學生對學習的興趣，同時也讓學生很好地掌握了這種評估方法。

2.機器設(shè)備評估的教學方法―演示教學法和案例教學法

機器設(shè)備評估是資產(chǎn)評估中重要并且難以掌握的內(nèi)容，通過演示教學法讓學生了解機器設(shè)備的基本構(gòu)造、機器設(shè)備的成本組成以及機器設(shè)備評估的常用方法；通過案例教學法讓學生掌握各種評估方法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用。案例教學法能夠?qū)崿F(xiàn)理論與實踐的結(jié)合，通過提供實務(wù)案例給學生進行模擬實踐，不僅可以加深學生對理論的理解，同時也可以增強學生的思維能力和實際操作能力，培養(yǎng)學生遇問題能自己解決的能力。例如，在介紹機器設(shè)備常用評估方法成本法時，可以通過如下案例讓學生理解成本法的基本應(yīng)用。

案例：某被評估設(shè)備購建于2008年6月，賬面原值100萬元，2011年6月對該設(shè)備進行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為10萬元，2012年6月對該設(shè)備進行評估，評估基準日為2012年6月30日。現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①2008年至2012年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認為，被評估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計評估基準日后其利用率可以達到設(shè)計標準的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的評估價值。

案例解析：

1）估算重置成本

重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%

=124.72（萬元）

2）估算加權(quán)投資年限

加權(quán)投資年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72

=3.75年

3）估算實體性貶值率

實體性貶值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%

4）估算實體性貶值

實體性貶值=重置成本×實體性貶值率

=124.72×38.46%=47.97（萬元）

5）估算功能性貶值

第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本

1000×12=12000（元）

第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本

12000×（1-33%）=8040（元）

第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額

8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553

=35016.61（元） =3.5萬元

6）估算經(jīng)濟性貶值率

經(jīng)濟性貶值率=[1-（60%÷80%）X]×100%

=[1-（60%÷80%）0.7]×100%

=18.24%

7）估算經(jīng)濟性貶值

經(jīng)濟性貶值=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率

=（124.72-47.97-3.5）×18.24%

=13.36（萬元）

8）求資產(chǎn)價值

待評估資產(chǎn)的價值=重置成本-實體性貶值-功能性

貶值-經(jīng)濟性貶值

=124.72-47.97-3.5-13.36

=59.89（萬元）

3.房地產(chǎn)評估的教學方法―互動教學法和案例教學法

互動教學法是在老師的帶領(lǐng)下，教師和學生平等交流，教師根據(jù)授課內(nèi)容，采用啟發(fā)、提問、討論等教學形式，來共同學習課程內(nèi)容。房地產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的難點內(nèi)容，涉及內(nèi)容多，首先要讓學生理解房地產(chǎn)的基本特點，然后才能介紹房地產(chǎn)的評估方法。因此，在介紹房地產(chǎn)的基本特點時可以采用互動教學法，例如，講述房地產(chǎn)的特性時，以我們上課的教室為例，讓學生討論我們的教室作為房地產(chǎn)有什么特性。再如，講述房地產(chǎn)價格的影響因素時，列出所處城市各類房地產(chǎn)的價格，讓學生討論都有哪些因素影響了房地產(chǎn)的價格。

講述房地產(chǎn)基本評估方法時則需要采用案例教學法，比如，介紹假設(shè)開發(fā)法可以通過如下例子來說明。假定某市政府將于2012年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權(quán)70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標利潤為成本的15%，有關(guān)稅費為樓價的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。

分析如下：

1）完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：

5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）

2）建筑成本及專業(yè)費：

1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（萬元）

3）有關(guān)稅費：

8667.8×5% = 433.4（萬元）

4）目標利潤為：

（地價+2891）×15% = 15%地價+433.7萬元

5）估算地價：

地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價

地價=4269.3（萬元）

4.企業(yè)價值評估的教學方法―演示教學法和案例教學法

演示教學法介紹企業(yè)價值的組成部分，案例教學法講述企業(yè)價值評估的基本方法。這部分內(nèi)容在其他資產(chǎn)價值評估之后進行學習，可以通過一個綜合性較好的案例，讓學生評估企業(yè)作為整體的價值；然后在評估各要素資產(chǎn)的價值；最后比較企業(yè)整體價值和各要素資產(chǎn)價值之和是否相等。例如：某企業(yè)進行整體資產(chǎn)評估。經(jīng)預(yù)測，其未來5年的凈利潤分別為120萬元、130萬元、150萬元、160萬元和200萬元。從第六年起，每年的凈利潤穩(wěn)定在200萬的水平上。該企業(yè)資產(chǎn)包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)，其評估值分別為200萬元、790萬元和520萬元，該企業(yè)負債的評估價值為40萬元。若折現(xiàn)率和資本化率均為10%。

比較企業(yè)整體價值和企業(yè)單項資產(chǎn)匯總價值。首先，采用收益法計算企業(yè)整體價值：

120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（萬元）

其次，采用成本法計算企業(yè)單項資產(chǎn)匯總價值：180+830+480-20=1470（萬元）

通過以上計算可以得出，企業(yè)整體資產(chǎn)的價值不等于單項資產(chǎn)的價值之和。

5.實踐教學的教學方法―情境教學法和案例教學法

實踐教學是綜合教學部分，不僅要求學生了解資產(chǎn)評估的基本程序，同時也要求學可以對模擬企業(yè)進行評估。通過情境教學法讓學生演示資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)接洽，包括委托方和受托方，簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，編制資產(chǎn)評估計劃。然后可以安排學生去某個企業(yè)參觀，現(xiàn)場調(diào)查企業(yè)待評估資產(chǎn)狀況，收集評估所需資料，根據(jù)收集到的資料來確定采用何種評估方法進行評定估算，一切準備就緒，編制和提交評估報告。不能企業(yè)參觀的學校，也可以通過案例教學達到實踐教學的目的。

資產(chǎn)評估學屬于邊緣性學科，要達到好的教學效果，必須采用適合的教學方法。在教學過程中不斷改進和創(chuàng)新各種教學方法，以取得最佳的教學效果。

參考文獻

篇3

一、房地產(chǎn)估價制度深化改革的動因

1. 《資產(chǎn)評估法》的出臺，推動房地產(chǎn)估價制度必須改革

新出臺的《資產(chǎn)評估法》按照市場化改革方向，對現(xiàn)行的估價制度進行了重大突破。《資產(chǎn)評估法》去門檻、明責任，規(guī)范評估師和評估機構(gòu)的從業(yè)行為，降低評估機構(gòu)的運行成本，提高評估機構(gòu)運營效率。打開了限制評估機構(gòu)發(fā)展的桎梏，按照市場化規(guī)則，引領(lǐng)評估機構(gòu)及評估專業(yè)人員真正成為市場的主體?！顿Y產(chǎn)評估法》作為評估行業(yè)的基本法，其所做出的規(guī)定，雖然還存在一些不盡如人意，或者說是有待探討的地方，但房地產(chǎn)估價行業(yè)必須遵守?，F(xiàn)行房地產(chǎn)估價制度與《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定有許多地方不一致，除《房地產(chǎn)管理法》特別規(guī)定外，應(yīng)當依法做出調(diào)整。

2.國家深化行政w制改革的政策，鞭策房地產(chǎn)估價制度改革

近年來，基于市場在資源配置中起決定作用和更好發(fā)揮政府作用的改革方向，國務(wù)院堅持簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)，努力營造大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新的局面。分批次取消了資產(chǎn)評估師、土地估價師、礦業(yè)權(quán)評估師、保險公估從業(yè)人員的職業(yè)資格準入。房地產(chǎn)估價的資格準入雖仍得以保留，但已釋放出明確的改革信號。國家還積極穩(wěn)妥推進行業(yè)協(xié)會與行政機關(guān)脫鉤，厘清行政機關(guān)與行業(yè)協(xié)會的職能邊界，鼓勵行業(yè)協(xié)會參與制定相關(guān)立法、行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計等事務(wù)。發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在行業(yè)指南制定、行業(yè)人才培養(yǎng)、共性技術(shù)平臺建設(shè)、第三方咨詢評估等方面作用。國家深化行政體制改革的舉措，推動房地產(chǎn)估價制度必須加快改革步伐，與國家改革大趨勢相適應(yīng)。

3.我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，形勢倒逼估價制度改革

在經(jīng)濟新常態(tài)下，國家經(jīng)濟進入中高速增長時期，特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，那種大拆大建、超高速增長的時代已經(jīng)結(jié)束。伴隨而來的是房地產(chǎn)評估需求總量急劇減少，評估市場急劇萎縮。然而，我國目前擁有房地產(chǎn)估價機構(gòu)5500家，注冊房地產(chǎn)估價師5.4萬人，估價從業(yè)人員近30萬人，房地產(chǎn)估價師隊伍還在以每年幾千人的速度不斷增加，并且沒有建立起符合市場規(guī)則的退出機制。房地產(chǎn)評估市場的現(xiàn)狀是僧多粥少，競爭慘烈。行業(yè)面臨產(chǎn)能過剩，需要解決去產(chǎn)能問題。如果不進行改革，優(yōu)化評估產(chǎn)能，將可能會使評估行業(yè)成本高企，利潤下滑，甚至可能會出現(xiàn)無序競爭的局面，危害行業(yè)的健康發(fā)展。

4.房地產(chǎn)估價制度的缺陷，需要靠改革來解決

一是估價師考試報考條件關(guān)于“工作經(jīng)歷”“相關(guān)學歷”的限制，使得應(yīng)屆大學畢業(yè)生不能報考估價師，降低了應(yīng)屆大學畢業(yè)生的就業(yè)意愿，估價行業(yè)從源頭上缺少新鮮血液，難以吸引和培養(yǎng)高端人才，提高評估隊伍素質(zhì)。二是估價師沒有水平評價，專業(yè)水平無梯度顯示，降低了專業(yè)水平與服務(wù)機會的關(guān)聯(lián)性，難以在市場競爭中形成專業(yè)水平越高，獲取評估業(yè)務(wù)機會越多的良性競爭局面。三是估價機構(gòu)的資質(zhì)等級管理制度存在弊端。四是估價行業(yè)自律還沒有完全到位。五是公平良序向社會提供房地產(chǎn)估價服務(wù)局面沒有完全形成。

二、當前房地產(chǎn)估價制度改革的主要舉措

1.完善房地產(chǎn)估價從業(yè)人員準入和退出制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！顿Y產(chǎn)評估法》出臺后，應(yīng)當處理好普通法與特別法的關(guān)系，進一步完善房地產(chǎn)估價從業(yè)人員執(zhí)業(yè)準入制度。

一是對于房地產(chǎn)評估，無論是法定業(yè)務(wù)還是非法定業(yè)務(wù)，估價人員都必須取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格并經(jīng)注冊后方可執(zhí)業(yè)。各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)都要由2名以上注冊房地產(chǎn)估價師承辦和簽署房地產(chǎn)估價報告；二是合理確定估價師專職和兼職，對于內(nèi)部提前退休、下崗待業(yè)、符合政策的離崗創(chuàng)業(yè)人員，在估價師執(zhí)業(yè)注冊時，對人事檔案存放及社保證明等注冊要件靈活做出安排，不宜規(guī)定過死。同時，要創(chuàng)造條件，允許符合兼職條件的估價師從事估價業(yè)務(wù)，最大限度地激發(fā)創(chuàng)業(yè)活力，營造大眾創(chuàng)業(yè)局面；三是制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實行評估人員總量控制，根據(jù)社會需求，發(fā)展估價師隊伍。在此基礎(chǔ)上，一方面，敞開入口，完善估價師考試制度，降低準入門檻。取消工作經(jīng)驗限制，將房地產(chǎn)估價師實踐經(jīng)驗后置考核。取消報考的相關(guān)專業(yè)條件限制，“求才不問出身”，讓所有人都站在同一起跑線上。另一方面，設(shè)立出口，建立常態(tài)化的估價師退出機制。通過公平競爭等方式，淘汰職業(yè)道德不佳、專業(yè)能力不合格的估價師。

2.建立梯度遞進的估價師隊伍

房地產(chǎn)估價行業(yè)是小行業(yè)，卻是精英人的行業(yè)。即便如此，估價師之間的專業(yè)水平和綜合能力也還是存在較大差異的。這種差異，顯示出估價服務(wù)水平和能力的優(yōu)劣，因而應(yīng)當對估價師細分差異，梯度體現(xiàn)能力水平。細分標準為：通過相應(yīng)級別的繼續(xù)教育；發(fā)表專業(yè)文章，或進行估價專業(yè)課題研究；房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)經(jīng)驗?zāi)晗?；估價報告評審成績；執(zhí)業(yè)信用記錄；對估價職業(yè)特殊貢獻；經(jīng)由地方房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會推薦等。實行估價師水平細分，是對房地產(chǎn)估價師估價水平的深度評價，是房地產(chǎn)估價服務(wù)市場真正實現(xiàn)良性競爭，優(yōu)勝劣汰的一個重要抓手。此項工作可以由行業(yè)協(xié)會完成，并將細分結(jié)果向社會公示。以便于估價需求方辨識，從而能使之以估價師專業(yè)服務(wù)能力為導向，選擇評估機構(gòu)。

3.建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案制度

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)不再實行資質(zhì)核準，而改為備案管理制度。這一規(guī)定符合國家行政審批制度改革精神，符合簡政放權(quán)、放管結(jié)合的改革方向。房地產(chǎn)評估機構(gòu)備案的要件，應(yīng)當是滿足《資產(chǎn)評估法》第五、十五、十六、十七條規(guī)定要求。對于符合備案條件的，核發(fā)統(tǒng)一制式的備案證明，并向社會公告。備案證明是評估機構(gòu)具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)的證明文件，沒有取得備案證明的，不得開展房地產(chǎn)估價活動。當下的關(guān)鍵，是處理好資質(zhì)核準與備案管理的銜接工作。同時，解決好新設(shè)綜合性評估機構(gòu)的備案時限問題。

4.規(guī)范以報告審核為核心的房地產(chǎn)評估機構(gòu)質(zhì)量控制制度

應(yīng)當說，過去大多房地產(chǎn)評估機構(gòu)都已經(jīng)建立了質(zhì)量控制制度，但表面化嚴重，形式大于實質(zhì)。對被追訴而承擔法律責任的評估報告的出具過程研究發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)問題的一個主要原因是各級審核缺少問題導向，職責不清，主體責任不明確，沒有起到層層把關(guān)的作用。值得注意的是，《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》都把評估審核作為一項必經(jīng)的評估程序，評估機構(gòu)沒有履行評估報告審核，就已經(jīng)違反法定程序，確認存在過錯；履行了評估報告審核，一旦出現(xiàn)問題，參與審核人員都將承擔相應(yīng)責任。規(guī)范房地產(chǎn)評估機構(gòu)質(zhì)量控制制度，厘清各控制層級的職責范圍，落實責任主體，具有迫切性和法律意義，不容忽視。針對房地產(chǎn)評估質(zhì)量控制的缺陷，可以由行業(yè)協(xié)會對評估機構(gòu)的質(zhì)量控制基本制度加以規(guī)范、指引，各機構(gòu)再結(jié)合本機構(gòu)實際，制定實施細則。

5.探索法定業(yè)務(wù)房地產(chǎn)評估報告?zhèn)浒钢贫?/p>

房地產(chǎn)估價報告?zhèn)浒?，是對估價機構(gòu)和估價師進行監(jiān)管的有力舉措，其意義不言而喻。但是，評估報告數(shù)量龐大，全部備案工作量大、時限不好把握，容易干擾評估機構(gòu)的正常業(yè)務(wù)，既沒必要，也影響監(jiān)管效率。鑒于法定評估業(yè)務(wù)涉及對國有資產(chǎn)和公共利益的特殊保護，對這類評估報告有必要特殊監(jiān)管，強制實施備案管理。對房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)按照法定評估業(yè)務(wù)和非法定評估業(yè)務(wù)進行梳理，將法定評估報告分離出來，可以大大減輕備案工作量，為利用有限資源開展備案工作提供了可能，也易為備案雙方所接受。

6.健全估價機構(gòu)信用管理制度

建立信用公示制度和誠信獎勵、失信懲戒機制，有利于政府職能轉(zhuǎn)變，營造公平誠信的市場環(huán)境。一方面，將評估機構(gòu)的基本信用信息不做主觀評價，客觀真實地向市場展示，由市場主體自我評判、甄別、選擇評估合作伙伴，體現(xiàn)出市場在評估資源配置中的決定性作用。另一方面，將記錄的房地產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)行為的信用信息按劣分類，建立誠信“紅名單”和嚴重失信“黑名單”，由行業(yè)監(jiān)管部門根據(jù)記錄的信用狀況，依法采取獎勵性或懲戒性措施。同時，通過各種媒介，及時向全社會公開披露。從而向市場發(fā)出明確信號，引導評估市場向有序競爭，優(yōu)勝劣汰方向發(fā)展。

7.推廣評估專家鑒定制度

評估結(jié)果客觀公正，是評估行業(yè)存在的根本。而認定評估結(jié)果是否客觀公正，要有一個評判機制。實踐證明，專家鑒定制度作為房屋征收補償價值異議的救濟手段，起到了定紛止爭的作用。應(yīng)當將這一制度推廣到所有房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的異議救濟中，使之成為一項基本的估價救濟制度。特別是在涉及房地產(chǎn)評估的司法審判、行政處罰、糾紛調(diào)解中，應(yīng)當以專家鑒定意見做為認定評估結(jié)果客觀真實與否，是否存在重大遺漏的重要依據(jù)，避免以單一評估機構(gòu)的鑒定意見做為標準，去評判另一評估結(jié)果對錯這一證據(jù)采信上的不公正現(xiàn)象。

8.設(shè)立房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會省級常設(shè)機構(gòu)

目前，各級行政機關(guān)與行業(yè)協(xié)會脫鉤工作已經(jīng)基本完成，行政機關(guān)不能再對行業(yè)協(xié)會的工作一手包辦。行業(yè)協(xié)會必須在不增加會員負擔的前提下，自身強大起來，以自己的行為能力完成職責。由于今后將以綜合性評估機構(gòu)為市場主體，設(shè)區(qū)市一級專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)不會很多，協(xié)會在設(shè)區(qū)市一級組建，在人員和經(jīng)費上都有困難。按照《資產(chǎn)評估法》相關(guān)要求，估價行業(yè)協(xié)會被賦予的職責很多，任務(wù)繁重，很難由設(shè)區(qū)市一級組建的協(xié)會完成。因此，協(xié)會設(shè)立的層級應(yīng)當上移到省，成立省級常設(shè)機構(gòu)。由于會費可以集中使用，有條件設(shè)立專職人員，具體從事協(xié)會的工作，其工作經(jīng)費能夠得到保障。

房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會應(yīng)當和有關(guān)評估行業(yè)協(xié)會建立溝通協(xié)作和信息共享機制，根據(jù)需要制定共同的行為規(guī)范，對不同專業(yè)評估準則的交叉性條款中不一致的地方，進行統(tǒng)一規(guī)定。對執(zhí)業(yè)、懲戒等相關(guān)信息實現(xiàn)共享，促進評估全行業(yè)協(xié)調(diào)、有序發(fā)展。

9.構(gòu)建房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)平臺

篇4

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》首次將投資性房地產(chǎn)作為一項新的資產(chǎn)予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎(chǔ)上定量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，關(guān)鍵是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值？筆者認為應(yīng)采取以下對策。

1.完善配套制度建設(shè)，保證公允價值計量客觀有效

從我國目前情況看，中國資產(chǎn)評估協(xié)會雖然制定頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(試行)》和《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）等規(guī)定，規(guī)范了企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的行為和方法，規(guī)定了資產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應(yīng)制度，建議不斷完善相應(yīng)的規(guī)章、辦法，健全配套的相應(yīng)制度，保證公允價值計量客觀有效。

2.建立服務(wù)于以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)

目前，許多資產(chǎn)評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關(guān)的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現(xiàn)代化的設(shè)備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務(wù)于財務(wù)報告目的資產(chǎn)評估的信息服務(wù)系統(tǒng)是必要的。建議建立行業(yè)統(tǒng)一市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和市場信息數(shù)據(jù)庫，向評估機構(gòu)和人員提供高質(zhì)量的信息咨詢服務(wù)，企業(yè)可以充分利用數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)獲取地區(qū)權(quán)威數(shù)據(jù)，使相關(guān)評估人員在進行投資性房地產(chǎn)公允價值評估時，更具有依據(jù)，并能保證評估結(jié)果的公允性。

3.規(guī)范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性

采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產(chǎn)價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監(jiān)督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產(chǎn)公允價值評估方法的公司應(yīng)給予一定程度處罰。建立有效的專業(yè)監(jiān)督機構(gòu)對評估機構(gòu)的評估實行監(jiān)督。評估機構(gòu)的評估價，可通過信息公示、獨立機構(gòu)審計等方式接受投資者或?qū)I(yè)機構(gòu)的監(jiān)督。其次，由于投資性房地產(chǎn)公允價值評估是以財務(wù)報告為目的，在以財務(wù)報告為目的的框架下進行的資產(chǎn)評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果，所以，必需加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)。最后，加強資產(chǎn)評估機構(gòu)的管理，有關(guān)部門應(yīng)嚴格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對其評估工作予以監(jiān)督，對公允價值確認依據(jù)進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。

4.明確投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的前提和評估對象

明確投資性房地產(chǎn)評估方法的針對性或適用性。評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必須理解相關(guān)會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務(wù)報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法，應(yīng)優(yōu)先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應(yīng)當收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，選用交易案例時應(yīng)當關(guān)注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調(diào)整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等條件。對于收益法的應(yīng)用，應(yīng)著重注意評估對象資產(chǎn)范圍與租金收入內(nèi)涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應(yīng)當根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現(xiàn)率應(yīng)當合理，應(yīng)當反映評估基準日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風險。

5.資產(chǎn)評估中介機構(gòu)應(yīng)有其相應(yīng)獨立性，并建立高度的誠信機制

評估機構(gòu)的獨立性和誠信對評估結(jié)果的可信度影響重大。在實務(wù)中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產(chǎn)評估報告，大陸的某些機構(gòu)或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構(gòu)對內(nèi)對外誠信問題。資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)建立高度的誠信機制，評估從業(yè)人員要有實事求是的態(tài)度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章制度，深入實際搜集資料，根據(jù)科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經(jīng)得起推敲的評估結(jié)果。獨立性是資產(chǎn)評估服務(wù)的基本特征。評估機構(gòu)和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執(zhí)業(yè)，保證其專業(yè)判斷不受影響，保持客觀和公正。

6.完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，構(gòu)建公正透明的估價平臺

要想取得投資性房地產(chǎn)的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環(huán)境，因此構(gòu)建透明的、監(jiān)督機制完善的房地產(chǎn)市場對公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關(guān)法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場限定規(guī)則。中國證監(jiān)會會計部的《2009年上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則監(jiān)管報告》顯示，從投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報告確定公允價值。由以上數(shù)據(jù)可見，我國上市公司在確定投資性房地產(chǎn)公允價值時，多數(shù)均采用了中介機構(gòu)提供的房地產(chǎn)評估價格，因此資產(chǎn)評估機構(gòu)是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應(yīng)逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監(jiān)督，比如企業(yè)投資性房地產(chǎn)的評估與企業(yè)財務(wù)報告的審計不能由相同的會計師事務(wù)所來完成，通過互相監(jiān)督，來保證財務(wù)報告的真實可靠，以滿足財務(wù)報告使用者的需要。

7.提高會計職業(yè)判斷能力

公允價值模式更多依賴于職業(yè)人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業(yè)人員的專業(yè)水平。由于我國會計人員的素質(zhì)不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業(yè)素質(zhì)教育和會計職業(yè)道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續(xù)教育的內(nèi)容，盡快提高會計人員的專業(yè)水平和職業(yè)技能，鼓勵他們汲取新的相關(guān)專業(yè)知識，培養(yǎng)他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經(jīng)驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監(jiān)管人員實施具體操作；另一方面會計職業(yè)道德是實施公允價值計量的內(nèi)在支撐。企業(yè)在加強從業(yè)人員的知識水平時還應(yīng)加強會計人員的誠信教育，培養(yǎng)會計人員保持職業(yè)良知，強化會計人員職業(yè)道德教育。禁止濫用資產(chǎn)負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉(zhuǎn)化為會計從業(yè)者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。

參考文獻

篇5

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價與其他房地產(chǎn)估價顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價值量大，估價結(jié)果與當事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，應(yīng)樹立較強的風險意識，規(guī)范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣估價概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價概念。涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價是房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊房地產(chǎn)估價師運用房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗對涉案的房地產(chǎn)價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價的特點。房地產(chǎn)司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)，其具有以下三個特點。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣估價工作不同于其他專業(yè)活動，房地產(chǎn)司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產(chǎn)處置參考價。在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中，涉案雙方當事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有嚴肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價不同于其他一般的房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)司法拍賣估價的結(jié)果與案件當事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在進行司法拍賣估價業(yè)務(wù)時，必須嚴格按照《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定審慎進行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)開啟了人民法院確定財產(chǎn)處置參考價的全新模式，新增了當事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價三種方式，對傳統(tǒng)的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當責令評估機構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說明或者補正:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③選定的評估機構(gòu)與評估報告上簽章的評估機構(gòu)不符;④評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當書面說明或者補正的情形。同時該規(guī)定明確了當事人、利害關(guān)系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規(guī)定，當事人、利害關(guān)系人認為網(wǎng)絡(luò)詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內(nèi)提出書面異議:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③評估機構(gòu)或者評估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評估資質(zhì);④評估程序嚴重違法。對當事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產(chǎn)估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣估價工作風險成因

從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事司法拍賣估價工作的風險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規(guī)、估價結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結(jié)果不公正兩方面簡要分析風險存在的原因。3.1程序不合法引發(fā)的風險。在《資產(chǎn)評估法》、2015版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現(xiàn)估價程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場查勘時經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內(nèi)部進行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場查勘時評估師沒有認真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現(xiàn)狀有無差異，會造成評估的財產(chǎn)基本信息、評估財產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價機構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評估報告內(nèi)部審核流于形式，造成評估報告形式不合規(guī)等。這些情形都會成為案件當事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。3.2估價結(jié)果不公正引發(fā)的風險估價結(jié)果不公正。主要是指由于估價方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問題等原因?qū)е碌墓纼r結(jié)果出現(xiàn)需要補正的情形。在司法案件中，當事人的利益對立，估價對象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評估報告會成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點?！兑?guī)定》第二十三條規(guī)定，當事人、利害關(guān)系人可以在收到評估報告后五日內(nèi)對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導致估價錯誤的，不但會損害案件當事人的合法權(quán)益，也會對估價機構(gòu)、估價師的經(jīng)濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴重的甚至會被從人民法院司法評估機構(gòu)名單庫中除名，這就要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須依法合規(guī)、謹慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣估價工作的風險規(guī)避及防范措施

4.1提高評估專業(yè)人員風險防范意識和職業(yè)道德水平。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評估專業(yè)人員風險意識和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業(yè)人員的法律知識培訓。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會產(chǎn)生的法律責任。只有通過對相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓，才能在評估專業(yè)人員頭腦中真正樹立起風險意識。其次，房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了要求評估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準則之外，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產(chǎn)司法評估操作指引》，用更明確的標準來約束評估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗Υ恳淮卧u估工作，時刻牢記自身的職業(yè)道德底線。4.2建立健全機構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為要有效的提高房地產(chǎn)估價機構(gòu)。在司法拍賣估價中的風險防范能力，除了要從評估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當建立一套完整的保障司法鑒定評估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當包括房地產(chǎn)司法拍賣估價工作實施的程序、現(xiàn)場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要建立責任追究制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)建立責任追究制度是為了進一步規(guī)范評估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風險責任意識，唯有此，才能真正的達到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。4.3建立執(zhí)業(yè)責任保險或者執(zhí)業(yè)風險金制度鑒于。目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價人員面臨的執(zhí)業(yè)風險越來越多，執(zhí)業(yè)風險系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責任保險或者繳納執(zhí)業(yè)風險金，通過社會其他機構(gòu)來分散評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風險。我國早在《司法鑒定機構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責任保險以及執(zhí)業(yè)風險金制度，因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責任保險或者執(zhí)業(yè)風險金制度，能幫助房地產(chǎn)估價機構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風險。4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責條款，避免相關(guān)當事方因?qū)纼r報告的不合理利用而帶來的風險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔不應(yīng)該由估價機構(gòu)及估價專業(yè)人員承擔的風險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認為可能存在的風險事項，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價業(yè)務(wù)中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，一方面社會公眾已經(jīng)形成了較強的法律權(quán)利意識，另一方面在經(jīng)濟獲得不斷發(fā)展的同時，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導致司法拍賣估價業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風險也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價機構(gòu)當前和今后很重要的一個工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價工作中的風險防范工作。要從房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評估專業(yè)人員兩個方面做好風險把控工作。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身而言，要加強內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強對評估專業(yè)人員的法律培訓。對于評估專業(yè)人員來講，要牢固樹立風險責任意識，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價業(yè)務(wù)面臨的風險增加問題可以有效得到控制。

參考文獻:

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篇6

1 新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定

新準則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

新準則對投資性房地產(chǎn)的計量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業(yè)可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統(tǒng)一企業(yè)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值與賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補償。

2 投資性房地產(chǎn)的計量引入房地產(chǎn)估價的原因1 新準則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟供給，進而所具有的自然特性和經(jīng)濟特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場所；構(gòu)筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價格是房地產(chǎn)的權(quán)益價格，包括土地使用權(quán)價格和房屋所有權(quán)價格，土地使用權(quán)價格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉(zhuǎn)讓價格。房地產(chǎn)價格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價格還具有區(qū)位性和個別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對于區(qū)位的具體要求不同，進而對房地產(chǎn)價格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價從資產(chǎn)評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構(gòu)存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。3 房地產(chǎn)估價對于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人員基于對房地產(chǎn)價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評估準則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對房地產(chǎn)的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產(chǎn)的確認及計量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續(xù)計量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對于基于不同用途的房地產(chǎn)的價格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價人員對于不同用途房地產(chǎn)價值確認計量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量所采用的公允價值的計量上更具專業(yè)性。

4 投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件與房地產(chǎn)估價方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計量屬性準則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價值的計量對于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員的基本工作。

采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足兩個條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。這兩個條件恰恰就是房地產(chǎn)估價用市場法來評估房地產(chǎn)價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價對象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當指一般在計量對象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價對象要相當，權(quán)利性質(zhì)要與估價對象相同，而估價對象，從實質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價值計量對象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價的途徑1 國家在法律法規(guī)層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產(chǎn)市場給企業(yè)帶來的影響在會計賬務(wù)處理上進行了調(diào)整，同時提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應(yīng)用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺進一步明確的公允價值計量準則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專業(yè)估價給予公允價值的計量以依據(jù)，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價值，房地產(chǎn)估價機構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價機構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價機構(gòu)都屬于經(jīng)營性的中介機構(gòu)，企業(yè)是作為估價機構(gòu)的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營對于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，自然計量也是頻繁的，估價機構(gòu)對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業(yè)與估計機構(gòu)應(yīng)建立長期的協(xié)助關(guān)系，在費用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務(wù)報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價值計量的后續(xù)計量的調(diào)整上，同時讓房地產(chǎn)估價機構(gòu)對于房地產(chǎn)市場價格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計量的時間階段。

參考文獻：

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房地產(chǎn)估價理論與方法.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人.中國建筑工業(yè)出版社.2010.

篇7

一、資產(chǎn)評估行業(yè)對人才的要求特點

1、行業(yè)對資產(chǎn)評估類人才的需求量大，但從業(yè)門檻高

至2012年，全國資產(chǎn)評估從業(yè)人員有10萬多人，注冊資產(chǎn)評估師人數(shù)約27800人，實際專門從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的人數(shù)不足15000人。資產(chǎn)評估行業(yè)在產(chǎn)權(quán)交易、企業(yè)改制、司法實踐、融資抵押、財產(chǎn)拍賣等活動中，迫切需要大量從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的專門人才。

但是行業(yè)對評估類人才的要求普遍較高，據(jù)調(diào)查，90%的用人單位在招聘資產(chǎn)評估人員中要求具有評估工作經(jīng)驗，優(yōu)先考慮具有國家注冊的資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格或房地產(chǎn)評估師、土地估價師資格者，用人單位在招聘評估助理人員的時候則要求一年以上的工作經(jīng)驗。而我國資產(chǎn)評估師考試的報名條件中則規(guī)定：大專學歷從事資產(chǎn)評估相關(guān)工作滿3年，本科學歷從事資產(chǎn)評估工作滿1年，方可參加注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試。因此雖然資產(chǎn)評估行業(yè)的人才需求量大，但由于門檻高，要求多，導致了許多應(yīng)屆的大學畢業(yè)生難以盡快融入到行業(yè)中去。

2、行業(yè)對人才的需求領(lǐng)域廣泛

隨著評估市場的快速發(fā)展，資產(chǎn)評估行業(yè)對人才的需求從傳統(tǒng)的資產(chǎn)管理與評估領(lǐng)域逐漸向房地產(chǎn)、土地、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)展。2004年來隨著我國房地產(chǎn)市場的火爆發(fā)展，行業(yè)對房地產(chǎn)估價師的需求急劇增長；由于國家將土地作宏觀調(diào)控手段，許多基礎(chǔ)性的工作與地價評估有關(guān)，尤其是近年來土地評估中增加了包括開發(fā)區(qū)集約節(jié)約評價、城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測、農(nóng)地定級估價、農(nóng)地產(chǎn)能核算、農(nóng)地區(qū)片價測算等內(nèi)容，因此行業(yè)對土地估價人員的需要也大為增加；此外隨著我國經(jīng)濟的快速持續(xù)發(fā)展，社會對機動車評估、保險公估、商標、專利等無形資產(chǎn)的評估人員的需求也持續(xù)增長。

3、行業(yè)對復(fù)合型人才需求強烈

通過對用人單位和畢業(yè)學生的就業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)評估行業(yè)要求評估人員的知識面較寬，對具有資產(chǎn)評估、財務(wù)會計、金融證券、審計、稅法、建筑工程、機械等方面的專業(yè)知識，并且能夠熟練運用財務(wù)軟件及office辦公軟件進行工作，同時具有較強的文字功底能夠熟練撰寫資產(chǎn)評估報告的復(fù)合型人才需求強烈。

二、高校培養(yǎng)資產(chǎn)評估類人才普遍存在的問題

至2012年7月，我國共有70多所本?？圃盒ＹY開設(shè)了資產(chǎn)評估專業(yè)，這些高等院校為資產(chǎn)評估行業(yè)輸送了大量人才，但不可否認這些高等院校在人才培養(yǎng)模式上也普遍存在著問題。

1、培養(yǎng)目標雷同，不能完全適用行業(yè)的需要

查看這些院校的培養(yǎng)目標，發(fā)現(xiàn)其對評估類人才的培養(yǎng)目標基本可以歸納為：面向資產(chǎn)評估行業(yè)，培養(yǎng)具備良好的政治思想素質(zhì)和職業(yè)道德，具有比較扎實的資產(chǎn)評估理論基礎(chǔ)和從事具體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)工作的能力，有一定的專業(yè)外語和計算機應(yīng)用水平，具有較強的解決實際問題能力的復(fù)合型、應(yīng)用型的資產(chǎn)評估人才。在課程設(shè)置上多數(shù)高校則以注冊資產(chǎn)評估師的考試要求科目為主干課程。

而在行業(yè)實際的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，評估工作不僅包括資產(chǎn)評估、建筑工程評估和機器設(shè)備評估，同時還包括土地評估、房地產(chǎn)評估、金融資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估、無形資產(chǎn)評估、舊機動車評估、礦業(yè)權(quán)評估、林業(yè)權(quán)評估、稅基評估、珠寶鑒定與評估等。因此在雷同的培養(yǎng)目標與課程設(shè)置下，培養(yǎng)出的學生則無法完全適合行業(yè)的需要。

2、學生的實踐能力不夠

目前許多高校意識到實踐教學的重要，但或是由于實習基地的建設(shè)開拓不足，或是由于場地經(jīng)費的缺乏，或是由于課程設(shè)置的問題，使得了實踐教學的效果不理想，學生沒有通過現(xiàn)場勘查、頂崗操作等過程，直接參與評估工作，從而導致了學生的實踐能力不夠，無法滿足評估單位的要求。

3、缺少經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀資產(chǎn)評估類教師

資產(chǎn)評估專業(yè)是一個綜合專業(yè)，它不僅要求教師精通資產(chǎn)評估和財務(wù)會計，還有熟悉金融、法律、建造工程、機器設(shè)備、無形資產(chǎn)、珠寶、車輛、房產(chǎn)土地等多項資產(chǎn)的評估工作。由于我國的資產(chǎn)管理與評估專業(yè)開設(shè)較晚，碩士以上學歷資產(chǎn)評估類人才本身就很缺乏，同時加上許多評估公司、金融機構(gòu)等對優(yōu)秀評估人才的高薪吸引，造成了高校內(nèi)資產(chǎn)評估類教師的匱乏。許多高校內(nèi)的資產(chǎn)評估類教師則由財務(wù)管理類、會計類、土地類的教師兼任。由于教師的評估經(jīng)驗缺乏，因而無法培養(yǎng)出符合行業(yè)需要的高素質(zhì)的資產(chǎn)評估類人才。

三、高校資產(chǎn)評估類人才培養(yǎng)模式探索

我校于2000年開設(shè)了資產(chǎn)評估與管理專業(yè)，至2013年7月資產(chǎn)評估專業(yè)已培養(yǎng)了10屆約500多名本專科畢業(yè)生，約80%的學生畢業(yè)后一直從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，部分學生已經(jīng)取得了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格證書，已經(jīng)可以獨立從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。用人單位對資產(chǎn)評估專業(yè)學生的專業(yè)知識扎實、實踐能力強、勤奮踏實的工作作風普遍認同。通過對我校資產(chǎn)評估類人才的培養(yǎng)探索，本文認為可以從以下幾個方面完善資產(chǎn)評估類人才培養(yǎng)模式。

1、根據(jù)行業(yè)需要，調(diào)整完善資產(chǎn)評估專業(yè)課程體系

在培養(yǎng)方案的設(shè)置上，既要體現(xiàn)資產(chǎn)評估類學生的專業(yè)基礎(chǔ)，還要培養(yǎng)學生較強的實踐操作能力，加強實踐實驗教學內(nèi)容；同時又要注重對學生獨立能力、創(chuàng)新能力、職業(yè)道德等綜合素質(zhì)的培養(yǎng)。因此在培養(yǎng)方案的調(diào)整上，應(yīng)當根據(jù)評估專業(yè)人才社會需求、培養(yǎng)目標、學科特點，再結(jié)合行業(yè)調(diào)研訪談、用人單位的反饋等多方面因素的基礎(chǔ)上進行綜合調(diào)整。在課程設(shè)置上，隨著評估業(yè)務(wù)的逐步深入發(fā)展，越來越多的社會經(jīng)濟領(lǐng)域需要資產(chǎn)評估，高校可以根據(jù)社會的發(fā)展和行業(yè)的需要調(diào)整課程，除了常見的資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、土地評估外、流動資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估外，還可以增設(shè)珠寶收藏品評估、商標商譽權(quán)評估、礦業(yè)權(quán)評估、林業(yè)權(quán)評估等課程，以滿足行業(yè)對評估類人才的多方面的需要。

2、建立大型的實習基地，加強與行業(yè)的聯(lián)系與交流

我校的資產(chǎn)評估專業(yè)一直注重實習基地的建設(shè)，近年來專業(yè)與行業(yè)內(nèi)的北京杜鳴房地產(chǎn)評估公司等幾家評估公司簽訂了實習基地的協(xié)議，同時專業(yè)與北京幾家大型的資產(chǎn)評估公司保持著長期的合作關(guān)系。與行業(yè)的密切聯(lián)系與合作，不僅便于專業(yè)開展對學生的實習實踐教學活動，同時便于加強與行業(yè)的聯(lián)系與交流。

學生雖然有到實習單位進行評估實習鍛煉的機會，但在平日正常的課堂上，仍然是教師講課學生聽，教師及學生都對行業(yè)的最新動態(tài)把握不足。因此為了讓專業(yè)的師生及時把握行業(yè)動態(tài)，高校可以從行業(yè)中聘請校外知名專家、經(jīng)驗豐富的注冊資產(chǎn)評估師來校進行講座，介紹行業(yè)的最新動態(tài)、研究熱點、評估中的特別注意事項等問題，以彌補課堂教學的缺陷。

3、以畢業(yè)評估報告代替畢業(yè)論文

本科生的畢業(yè)論文是本科教育的重要環(huán)節(jié)，是資產(chǎn)評估專業(yè)在畢業(yè)實踐教學環(huán)節(jié)，是對學生所學知識和技能的綜合性檢驗和總結(jié)?？紤]到資產(chǎn)評估專業(yè)的特點，依據(jù)資產(chǎn)評估專業(yè)培養(yǎng)方案和目標，結(jié)合我校本科學生理論研究和寫作能力等方面的具體情況，總結(jié)歷年學生撰寫畢業(yè)論文時存在的選題空泛、資料陳舊、邏輯性差等問題，我校提出了適用資產(chǎn)評估專業(yè)特點的改革方案，即以撰寫評估報告來替代畢業(yè)論文，并對09級資產(chǎn)評估本科學生進行了試點。

在撰寫評估報告的過程中，首先將學生6-7人分成一組，由專業(yè)任課教師及行業(yè)內(nèi)的資深注冊評估師擔任評估報告指導教師，每組學生負責一個綜合項目的評估。在該綜合項目中學生應(yīng)當進行機器設(shè)備、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、企業(yè)價值等多項資產(chǎn)的評估，并撰寫評估報告及評估說明。通過畢業(yè)評估報告的撰寫，學生們感到收獲很大，很多同學認為撰寫評估報告是對大學四年所學知識的綜合運用，而且培養(yǎng)了同學們的團隊精神與合作意識，更為重要的是隨著項目的進行，同學們掌握了資產(chǎn)評估的程序，能夠運用各種方法對不同的資產(chǎn)進行評估，而且能夠熟練地撰寫資產(chǎn)評估報告?？傊珜懏厴I(yè)評估報告可以使學生理論聯(lián)系于實踐，學以致用，并為學生能夠順利的融入日后的實際評估工作打下了堅實的基礎(chǔ)。

4、“請進來，走出去”，建設(shè)結(jié)構(gòu)合理，實踐經(jīng)驗豐富的教師隊伍

要培養(yǎng)既具有豐富理論知識，又具有較強實踐能力的高素質(zhì)高技能的專業(yè)評估人才，必須要有一支既具有豐富的教學科研經(jīng)驗，又具有豐富的實踐工作經(jīng)驗的師資隊伍，否則無法培養(yǎng)出優(yōu)秀的人才。我校本著“請進來，走出去”的原則，建立了一支穩(wěn)定的、校內(nèi)校外密切結(jié)合的師資隊伍?！罢堖M來”是將行業(yè)內(nèi)的資產(chǎn)評估師請進課堂，如《機器設(shè)備評估》，則聘請校外的資產(chǎn)評估師擔任該課程的教師，該教師專門從事機器設(shè)備評估的業(yè)務(wù)，評估經(jīng)驗豐富，講解生動，極大地提高了學生的學習興趣?！白叱鋈ァ笔侵副拘５慕處煹皆u估行業(yè)中掛職鍛煉，并參與具體的評估項目中。通過在行業(yè)中的實習鍛煉，教師的專業(yè)水平也得到了極大地提高。

參考文獻：

篇8

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務(wù)且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場營銷策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個貸)評估；房地產(chǎn)拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構(gòu)，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創(chuàng)置業(yè)，國貿(mào)，北辰等。

②，基準地價及各類宗地地價，房產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。

基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發(fā)的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級科技進步一等獎；業(yè)務(wù)包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，作價入股房地產(chǎn)的評估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規(guī)需要進行的房地產(chǎn)估價。

③，在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為A級土地估價機構(gòu)，是全國最早從事上市公司土地估價的機構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評估，政策咨詢，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗，熟悉股份制改造中的各個環(huán)節(jié)，能夠為企業(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達到上市標準。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估，企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價入資評估，資產(chǎn)補償評估，無形資產(chǎn)評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗，使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優(yōu)勢

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的全國土地評估資格。

⑵國家建設(shè)部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(gòu)(第一批)。

作為目前全國具備資質(zhì)最全面，最高級別的的評估機構(gòu)，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領(lǐng)導的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢。這一點是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機構(gòu)無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息

北方公司與國土資源部，建設(shè)部，財政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時準確地了解國家各項政策法規(guī)，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協(xié)助客戶辦理評估結(jié)果確認，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及交易服務(wù)。

③，良好的信譽

北方公司是中國銀行總部，國家開發(fā)銀行，建設(shè)銀行北京分行的指定評估機構(gòu)之一，與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系，享有良好的信譽。目前，房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。既為金融機構(gòu)的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國內(nèi)成立最早，技術(shù)力最雄厚的專業(yè)評估機構(gòu)。從事過各類資產(chǎn)評估項目，并與境外評估機構(gòu)進行過多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗。在長期的房地產(chǎn)評估工作中，全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權(quán)威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經(jīng)驗，并對基準地價的數(shù)字化，標準化有獨到的見解。

⑤，高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專職人員中，50%左右具有碩士學位，形成了以經(jīng)濟，財會，建筑，法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經(jīng)濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經(jīng)濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設(shè)部注冊房地產(chǎn)估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實力的房地產(chǎn)公司實習，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學習，增長自己的知識與經(jīng)驗。

在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學習房地產(chǎn)評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結(jié)果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。

項目一:國家土地局2004年的北京地價監(jiān)測

北京地價監(jiān)測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區(qū)選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。

國土局分給北方公司6個監(jiān)測點的任務(wù)，由于任務(wù)比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設(shè)定容積率2，土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內(nèi)完成工作任務(wù)。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會，就是其實知識沒有界限，只要你肯學，就肯定能進入到這個知識的領(lǐng)域中來，這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

篇9

一、我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量的特點

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，涉足房地產(chǎn)投資的企業(yè)越來越多。2006年我國在借鑒國際會計準則、全面修訂企業(yè)會計準則之際，新增《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》，首次要求對以投資為目的而持有的房地產(chǎn)單獨確認。該準則充分考慮我國社會主義市場經(jīng)濟不完善的實際情況，很多地方體現(xiàn)中國特色，特別在投資性房地產(chǎn)公允價值計量方面表現(xiàn)得十分謹慎。

首先是有條件地采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。與國際會計準則優(yōu)先采用公允價值計量不同，我國準則側(cè)重于采用成本模式。準則規(guī)定采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當具備兩個條件：a.有活躍的房地產(chǎn)交易市場；b.同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得。企業(yè)采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價值模式下對相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時轉(zhuǎn)換差額的處理。與國際會計準則相比，我國準則的特點是對同一資產(chǎn)價值發(fā)生增減不同方向變化產(chǎn)生的差額區(qū)別對待。規(guī)定如果轉(zhuǎn)換當日公允價值小于賬面價值，差額計入當期損益；如果大于賬面價值，應(yīng)當將差額在己計提的減值準備或跌價準備的范圍內(nèi)計入當期損益，剩余部分計入資本公積。在國際會計準則中規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產(chǎn)則無論價值增加或減少其差額都計入當期損益。

最后在披露方面，國際會計準則要求在成本模式下仍應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值，我國準則規(guī)定公允價值計量模式的企業(yè)要披露公允價值確定依據(jù)與方法，而采用成本模式的企業(yè)并不要求披露公允價值。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

我國對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的所具有的謹慎特點不僅在準則制定時表露無遺，而且還能得到上市公司準則應(yīng)用時統(tǒng)計數(shù)據(jù)的充分證明?？傮w上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數(shù)的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少，筆者結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)并通過互聯(lián)網(wǎng)公開資料查閱相關(guān)上市公司報表，確認三年分別為17家、20家和25家（見附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見企業(yè)對公允價值模式的運用普遍相當謹慎，遠低于此前市場普遍預(yù)期。2010年由于房價繼續(xù)高漲，物業(yè)稅呼之欲出，很多企業(yè)由此擔心增加投資性房地產(chǎn)的稅收負擔，沒有新增采用公允價值計量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應(yīng)用情況作些描述：

（一）從涉及行業(yè)來看，以房地產(chǎn)類公司居多

25家中，房地產(chǎn)公司9家，占36%，它們分別是：津濱發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產(chǎn)、泛海建設(shè)、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產(chǎn)行業(yè)收入超過60%，實現(xiàn)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型）。另外銀行業(yè)4家，占16%，分別是：中國銀行、交通銀行、深發(fā)展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業(yè)零售業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、釀酒業(yè)、航空業(yè)等等。這主要是因為房地產(chǎn)類公司資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)相對其他行業(yè)來說較多，特別是一些擁有商業(yè)地產(chǎn)的公司，采用公允價值計量更能發(fā)揮其反映資產(chǎn)真實價值的優(yōu)勢，對公司和投資者而言更有意義。這種現(xiàn)象在2007年剛開始實施新會計準則時并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產(chǎn)市場日益火爆，公允價值計量受到更多房地產(chǎn)公司青睞。

（二）從投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對公司影響看，多數(shù)公司影響不大

這可從兩個比重進行分析。一是投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應(yīng)該說投資性房地產(chǎn)少的公司，無論采用成本模式還是公允價值模式對公司影響都不大。與之相對的是10家比重接近或超過10%，有1家投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重甚至快達到90%。但總的來看，并沒有象通常所料想的那樣，表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)較多的公司偏好公允價值計量的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)租金收入占營業(yè)收入比重。根據(jù)2010年財務(wù)報表分析，有14家公司在營業(yè)收入中沒有單獨列出房地產(chǎn)租金收入，可見比例相當?shù)停袉为毩谐龅?家超過1%，1家不足1%，另外1家房地產(chǎn)公司沒有單列租金收入，全部包括在房地產(chǎn)行業(yè)收入中披露。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價值確定依據(jù)與方法各異，大多數(shù)公司有披露

根據(jù)2010年年報，有10家根據(jù)獨立評估機構(gòu)評估報告確定，但有2家并未列出具體評估公司名稱，10家參考同市場同類房地產(chǎn)價格由公司自行確定，有3家根據(jù)第三方調(diào)查報告確定，另外有2家沒有說明確定依據(jù)。無論是評估給出還是自行確定，大多數(shù)只是較籠統(tǒng)地說明按市場法確定公允價值，具體方法不明。

（四）投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度建設(shè)剛剛起步，大多數(shù)公司還是空白

投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制是為保證投資性房地產(chǎn)公允價值合法有效取得及其相關(guān)信息真實準確完整披露而制定和實施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產(chǎn)、世茂股份4家公布投資性房地產(chǎn)公允價值計量的內(nèi)部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監(jiān)會要求建立公司內(nèi)部控制制度并對其運行效果由會計師事務(wù)所予以鑒證，在內(nèi)部控制制度的很多方面與投資性房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)，但對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定依據(jù)、方法、原則等方面并沒有建立起有效內(nèi)部管理制度。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在的問題

從以上應(yīng)用現(xiàn)狀的描述中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多公司選用公允價值是以反映公司資產(chǎn)真實價值，向報表使用者提供與其決策更為相關(guān)的會計信息為目的的，他們?yōu)楣蕛r值計量作了十分有益的嘗試。但由此也可發(fā)現(xiàn)很多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）利用公允價值計量進行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價值計量時不用計提投資性房地產(chǎn)折舊攤銷，可以降低當期費用，提高公司利潤，同時在近兩年房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升的背景下，還可以提高資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負債率，產(chǎn)生公允價值變動收益進一步提高公司利潤。采用公允價值計量即使存在使公司業(yè)績不穩(wěn)定、降低折舊稅盾作用、增加資產(chǎn)評估成本等因素，但兩相比較，公允價值計量的種種優(yōu)勢為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財務(wù)狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產(chǎn)，當年因公允價值上升增加資產(chǎn)580萬元，與投資性房地產(chǎn)公允價值收益580萬元相比，因無需計提折舊而增加的利潤5270萬元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經(jīng)常性收益總額是利潤總額的2倍多，其中投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益金額為4232萬元，占非經(jīng)常性收益5701萬元的74.23%，扣除非經(jīng)常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3262萬元。可知，投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益是該公司當年實現(xiàn)賬面盈利的主要因素。

（二）公允價值確定存在較大的可操縱空間

我國企業(yè)會計準則中雖然規(guī)定有確鑿證據(jù)公允價值可持續(xù)可靠取得條件下可使用公允價值計量，并要求對公允價值的確定方法與依據(jù)予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據(jù)仍由公司自主確定，這無疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說，公允價值計量運用關(guān)鍵在其確定依據(jù)與方法上，然而通過對上市公司公允價值確定方法與依據(jù)的分析可知，實際上很多公司是參照市場價自行確定計算公允價值的，也沒有說明計算方法與程序，有的雖然說明依據(jù)評估機構(gòu)評估價格但并沒有披露具體評估機構(gòu)名稱和評估報告書，還有的根本沒披露其公允價值確定依據(jù)，確定方法與程序的說明也較籠統(tǒng)，有的公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動幅度遠遠超過當年同類市場正常增長幅度，這不能不使報表使用者對其價值真實性客觀性產(chǎn)生懷疑。另外，建立公允價值計量內(nèi)部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數(shù)公司仍缺乏這種自我約束機制，使公允價值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產(chǎn)信息披露不夠充分、不夠規(guī)范

主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，持有土地使用權(quán)的信息披露較少。按照我國企業(yè)會計準則的界定，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴建需要，擁有土地使用權(quán)的情況較普遍。但從25家采用公允價值計量的公司報表分析，投資性房地產(chǎn)涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權(quán)。公司的土地使用權(quán)似乎全部作為無形資產(chǎn)處理了，還在每年按土地使用權(quán)的規(guī)定年限攤銷成本，這種做法顯然無法反映一些上市公司囤地的投資目的與實際收益，沒有讓報表使用者取得投資性房地產(chǎn)完整信息。新華社2010年10月的報道曾披露，泛海建設(shè)（000046）在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，其間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤就超過200億元?？墒窃诠緢蟊硗顿Y性房地產(chǎn)或無形資產(chǎn)附注中卻找不到有關(guān)這些土地使用權(quán)的重要信息。第二，25家公司中有13家沒有投資性房地產(chǎn)具體項目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價值變動分類數(shù)據(jù)資料，報表閱讀者無法了解公司主要投資性房地產(chǎn)的項目名稱、位置、面積、單位價格，同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，無法根據(jù)會計報告判斷上市公司采用的計量方法是否恰當。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的規(guī)范

在我國企業(yè)會計準則與國際會計準則持續(xù)趨同的大背景下，投資性房地產(chǎn)公允價值計量符合財務(wù)會計未來發(fā)展方向。針對上市公司在應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價值計量中存在的許多問題，建議從以下四方面進一步予以規(guī)范：

（一）完善公允價值計量與披露的相關(guān)會計準則，加強政府監(jiān)管

第一是加快制定我國公允價值計量準則。2011年5月，美國財務(wù)會計準則委員會（FASB）與國際會計準則理事會（IASB）共同了關(guān)于公允價值計量和披露的最新規(guī)定，以實現(xiàn)公允價值項目趨同。制定我國公允價值計量準則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產(chǎn)公允價值計量的指導性文件，保證公允價值取得、評估和變動的準確性。第二是完善投資性房地產(chǎn)會計準則。要求企業(yè)披露與公允價值確定的一些相關(guān)因素，如具體項目名稱、位置、面積等。參考國際會計準則對投資性房地產(chǎn)公允價值估價作法，要求上市公司聘請經(jīng)過有關(guān)部門認定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進行獨立評估，并要求披露評估報告，不能企業(yè)自己評估或聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)以及其他非專業(yè)評估機構(gòu)，避免人為操縱企業(yè)利潤。第三是規(guī)范土地使用權(quán)歸類標準，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產(chǎn)，完整披露相關(guān)信息。

（二）完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，為公允價值計量創(chuàng)造條件

第一完善房地產(chǎn)市場信息?；钴S的市場是公允價值運用的基本前提，但是我國目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場，價格及相關(guān)信息不健全。為了增強公允價值的公正性和客觀性，國家應(yīng)采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二加快推行包括《評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》在內(nèi)的資產(chǎn)評估準則體系，規(guī)范投資性房地產(chǎn)評估方法，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制制度

隨著我國經(jīng)濟融入全球化步伐加快，公司面臨的的風險越來越大，為此我國監(jiān)管部門不斷提高對上市公司建立內(nèi)部控制及其信息披露的要求。為與內(nèi)部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價值訂立內(nèi)部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價值計量資產(chǎn)的計量依據(jù)、計量程序與計量原則，并嚴格、有效地將其執(zhí)行，有助于公允價值計量的操作，降低隨意性，提高會計信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性。

（四）加強教育與培訓，提高會計人員職業(yè)判斷能力

公允價值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對會計人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用，必須加強對會計人員有關(guān)公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價值計量中大量不確定因素的存在，為企業(yè)利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和職業(yè)道德教育，從主觀上消除利潤操縱的動機。

參考文獻：

[1]企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn).

[2]國際會計準則第40號――投資性房地產(chǎn).

[3]相關(guān)上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網(wǎng)站.

篇10

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）03-0098-02

房地產(chǎn)證券化自20世紀80年代在西方國家迅速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資融資的主要信用工具，是金融銀行業(yè)實踐結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與發(fā)展，房地產(chǎn)證券化市場已有一定程度的發(fā)展。但是我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展還存在很多問題和局限。深化金融體制改革創(chuàng)新，建立開放統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一定的環(huán)境，同時可以探索出一條適合中國特色的房地產(chǎn)證券化之路。

一、為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造良好的環(huán)境

改革開放以來，我國的金融市場從形式上看已經(jīng)建立了比較完善的金融體系，但是資產(chǎn)證券化是以流動性來實現(xiàn)收益和分散風險的，一定規(guī)模的債券市場是資產(chǎn)證券化順利實現(xiàn)的基礎(chǔ)。而我國各種金融機構(gòu)的組織和功能離市場經(jīng)濟要求還有一定距離，資本市場發(fā)育不良，行政干預(yù)金融市場的情形大量存在。因此需要加快金融改革進程，盡快建立符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展需要的金融體制，讓市場機制充分發(fā)揮對金融市場的基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用。結(jié)合當前市場化取向的利率機制改革和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)債券市場發(fā)展的要求，大力發(fā)展我國的債券市場，從而形成一定的市場規(guī)模，是實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的必要基礎(chǔ)。只有打破價格雙軌制，開發(fā)利率，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動的障礙，推進深層次的以產(chǎn)權(quán)改革為核心的體制改革，才能加快金融體制的改革步伐，進一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，有效地轉(zhuǎn)變國有銀行的經(jīng)營機制，從根本上提高我國商業(yè)銀行的真正競爭力。同時，強化我國商業(yè)銀行的內(nèi)部管理機制，建立健全科學的決策機制、內(nèi)部約束機制和激勵機制，是提高房地產(chǎn)金融體系運轉(zhuǎn)效率的有效途徑。最后，借鑒國際金融業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，調(diào)整經(jīng)營管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，加快中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)金融資源的運營質(zhì)量和效率。需要引起重視的是由于投資者對于市場信息披露不真實或者不完全而對證券的價值產(chǎn)生質(zhì)疑，削弱了投資者的投資熱情。所以，只有加快發(fā)展債券二級市場的速度，擴大市場規(guī)模，制定完備的機制和措施來保證信息披露的真實性、有效性和完整性，才能更好地進行住房抵押貸款證券化。

二、加強金融監(jiān)管，規(guī)范市場主體行為，完善房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)

資產(chǎn)證券化交易中的真實出售、破產(chǎn)隔離等重要核心環(huán)節(jié)都需要法律的有力支持。這不僅要求制定《住宅法》、《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款擔保與保險法》、《房地產(chǎn)抵押法》、《強制搬遷法》等與住房抵押貸款初級市場相關(guān)的法律法規(guī)，保障貸款機構(gòu)利益。而且要求那些監(jiān)管機構(gòu)如人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等要對相關(guān)法律法規(guī)以及資本市場的運作進行監(jiān)督和管理，以促進資產(chǎn)證券化在我國的健康發(fā)展。

目前的法律法規(guī)丞待解決的主要有：資產(chǎn)出售的會計處理問題、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收問題以及在抵押貸款發(fā)放和證券化過程中的征收的各種費用問題。美國的“次貸危機”警示我們，出于追逐利益的需要，雖然存在著較為完善的金融監(jiān)管法規(guī)體制，發(fā)達國家的金融機構(gòu)也經(jīng)常是傾向于創(chuàng)造出新的規(guī)避管制的金融產(chǎn)品，忽視監(jiān)管規(guī)則和風險因素，在促進金融市場繁榮的同時也增加了自身所存在的風險。當經(jīng)濟情況出現(xiàn)惡化的時候，積累的風險就會隨之暴露，進而引使危機變得不可避免。為了避免危機發(fā)生，我們必須要遵照市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展目標和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場主體的行為，制定和完善包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、住房金融市場的運作管理等法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供法律保障。

三、積極培育投資主體，提高地產(chǎn)金融資源的利用效率，提供多種住房抵押貸款證券產(chǎn)品

房地產(chǎn)業(yè)是一個需要成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐的資金密集型行業(yè)。因為投資者的風險承受能力和風險偏好的不同，各銀行可以根據(jù)購房者年齡、收入、家庭狀況、地區(qū)分布，以市場需求為主導，在貸款的期限、類型.利率等方面作出調(diào)整，豐富貸款品種，擴大市場規(guī)模，創(chuàng)造出期限不一、利率不同、還款方式多元化的產(chǎn)品，增加可證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)。

建立一些多元化的房地產(chǎn)金融體系，是解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面的關(guān)鍵所在。這就需要通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。第一，通過房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行和流通等證券融資的各種方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，改善資本結(jié)構(gòu)。第二，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道。信托具有財產(chǎn)隔離的獨特制度優(yōu)勢、避稅等功能，并且募集方便，可提供房地產(chǎn)開發(fā)投資到流通消費的全程金融服務(wù)。為了促進我國信托業(yè)的健康發(fā)展、房地產(chǎn)融資市場的提升，提高信托計劃的安全性，實現(xiàn)信托融資的創(chuàng)新，必須建立完善的風險保障措施，采用財產(chǎn)質(zhì)押和信用擔保雙重保證，同時通過銀監(jiān)會加大對信托融資的監(jiān)管力度，逐步規(guī)范信托投資市場。第三，應(yīng)當依靠培育和完善房地產(chǎn)債券市場來解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的，特別是要大力支持房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長并且低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進人房地產(chǎn)業(yè)，從而在資本市場上直接進行融資。第四，推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。第五，積極引導國外資金進入房地產(chǎn)融資市場，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。近年來，雖然房地產(chǎn)業(yè)的外資引進速度加快，但利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例是非常小的。增加國外資金的引進，使我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展走向國際化，有利于引進先進的運作和管理方法，進而提高投資的效率。第六，積極培育房地產(chǎn)金融二級市場，尤其是在積極推動住房貸款證券化方面，通過房地產(chǎn)金融市場上的投資者對證券化金融資產(chǎn)進行自主交易，把集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風險和信用風險有效地分散開來。

四、逐步建立規(guī)范的中介服務(wù)機構(gòu)，加強專業(yè)人才的培養(yǎng)

目前雖然從大體來說投資銀行業(yè)和會計業(yè)的行為較為規(guī)范，基本能夠滿足資產(chǎn)證券化的要求，但是資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)仍然存在較大差距。一項較為復(fù)雜的資產(chǎn)證券化交易往往會涉及到很多家中介服務(wù)機構(gòu)，其中投資銀行、會計事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)和資信評級機構(gòu)都是所有資產(chǎn)證券化交易都必須涉及到的，也是最重要的中介機構(gòu)，必須應(yīng)當規(guī)范我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)的發(fā)展。目前我國資產(chǎn)評估業(yè)存在著很多問題：資產(chǎn)評估管理尺度不一，評估機構(gòu)又過多過亂，評估管理行業(yè)不正當競爭現(xiàn)象嚴重；評估業(yè)務(wù)重復(fù)收費，都加大了企業(yè)正常經(jīng)營成本等。中國資產(chǎn)證券化要想實現(xiàn)又好又快的發(fā)展，就必須對資產(chǎn)評估業(yè)嚴加規(guī)范。作為我國新興行業(yè)，資信評級存在一些問題：資信評級機構(gòu)信譽及其獨立性差、投資者對資信評級機構(gòu)認識不足。這些問題不僅導致現(xiàn)有的評級機構(gòu)做出的評級結(jié)果在投資者心目中影響力小，而且也使得資信評級無法充分發(fā)揮，大大降低資產(chǎn)證券化的實際作用。建立一個以評估基本準則為綱、若干應(yīng)用準則為目的的資產(chǎn)評估標準體系的同時，借鑒國外資信評級業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，走“少而精”的發(fā)展模式，著重培養(yǎng)幾家在國內(nèi)有權(quán)威、在國際有影響的資信評級機構(gòu)，是我國面對當前資產(chǎn)評估新形勢的最佳辦法。我國現(xiàn)行教育模式培養(yǎng)出的人才。基礎(chǔ)薄弱，專業(yè)口徑狹窄，又受人才流動機制的限制，導致我國現(xiàn)有金融人才無論是數(shù)量還是質(zhì)量上都難以滿足房地產(chǎn)證券化的要求。房地產(chǎn)證券化是一項集技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性于一體的新型融資方式。它涉及包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險等很多專業(yè)領(lǐng)域，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識，又有實踐操作經(jīng)驗的復(fù)合型人才。建立一支既精通金融業(yè)務(wù).又了解房地產(chǎn)市場.熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍是當務(wù)之急。

在擔保機構(gòu)上，應(yīng)當成立政府抵押貸款擔保機構(gòu)，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級，解決投資者的“后顧之憂”。受到不斷變化的經(jīng)濟大環(huán)境、信息源、自身的知識結(jié)構(gòu)、判斷能力等因素的制約，投資者對證券化資產(chǎn)的各方面信息不盡了解，此時信用評級機構(gòu)所出具的資信評級會很大程度上影響投資者的決策。從美國“次貸危機”中，我們看到盡管有著國際知名評級機構(gòu)對住房抵押貸款債券進行評級，但由于其評估缺乏客觀性，其應(yīng)有的指導作用并沒有得到發(fā)揮。所以，在這個意義上可以說建立一個獨立、客觀的信用評級體系是資產(chǎn)證券化的成敗關(guān)鍵。由于我國的信用評級還處在初步階段，建議國內(nèi)評級機構(gòu)和國際著名評級機構(gòu)加強合作，學習先進的信用評級技術(shù)，借鑒國外的豐富經(jīng)驗，提高我國評級水平，引導投資者開展業(yè)務(wù)。證券化業(yè)務(wù)中，金融電子化可以幫助處理大量的材料和數(shù)據(jù)，加強相關(guān)人員電子技術(shù)的應(yīng)用可以大大促進住房抵押證券化的發(fā)展。設(shè)立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養(yǎng)有關(guān)人才，對人才進行定期培訓，資產(chǎn)證券化發(fā)展較成熟的國家有關(guān)方面的操作程序和法規(guī)建立，建立一支能夠把我國基本國情和先進金融知識相結(jié)合專業(yè)化隊伍，并對相關(guān)證書實行嚴格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。

參考文獻

[1] 殷有祥.當前住房金融存在的問題及對策[J].銀行與企業(yè)，2007.