導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產(chǎn)投資成本，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1 貴陽花溪地區(qū)背景

花溪區(qū)位于黔中腹地,距市中心17公里。全區(qū)地貌以山地和丘陵為主,具有高原季風濕潤氣候的特點,冬無嚴寒,夏無酷熱,無霜期長,雨量充沛,濕度較大,有著豐富的水資源和生物多樣性,森林覆蓋率達41.53﹪?；ㄏ貐^(qū)的生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、公共財政預算收入、旅游總收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入等指標絕對數(shù)均位列全省前10位,總人口數(shù)至2010年約為360054,人口密度為每平方公里402人。

貴昆、湘黔鐵路貫通花溪區(qū)內(nèi),北有貴陽西站及貨場,西有湖潮站和磊莊機場,東北部有貴陽機場;貴花高等級公路直通市區(qū),312國道和101省道貫穿全境?；ㄏ慕逃a(chǎn)業(yè)近來也是蓬勃發(fā)展,自2009年規(guī)劃出3200畝地擴建貴州大學的同時,規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)的花溪區(qū)孟關也將規(guī)劃出7500畝地,建成貴陽市的高校園區(qū),首期工程完工后,將容納坐落在貴陽的5所高校。而花溪區(qū)大學規(guī)劃用地由北區(qū)貴州大學和貴州民族大學組成,南區(qū)則位于貴安新區(qū)黨武鎮(zhèn)范圍內(nèi),分別由貴州師范大學、貴州財經(jīng)大學、貴陽醫(yī)學院、貴陽中醫(yī)學院、貴州輕工職業(yè)技術學院、貴州民族大學和貴州亞泰職業(yè)學院、貴州民族大學人文科技學院等8所高校組成,南區(qū)即為俗稱的“花溪大學城”。

除了高等學府之外,花溪的基礎教育機構也是數(shù)不勝數(shù)?；ㄏ皡^(qū)面積222平方公里,占全區(qū)面積的25%。有景物景觀81個。其中,自然景觀56個、人文景觀25個。有國家級特等景觀4個、國內(nèi)一等景觀18個、國內(nèi)二等景觀32個、國內(nèi)三等景觀27個,以花溪國家城市濕地公園、花溪公園、天河潭、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風情游最為有名?；ㄏ奈锕袍E豐富,青巖古鎮(zhèn)已列為全國歷史文化名鎮(zhèn)。全區(qū)有12處文物被貴州省人民政府公布為省級文物保護單位,有甲定洞葬等13處文物被貴陽市政府列為市級保護單位,馬鈴石拱橋等48處文物被花溪區(qū)人民政府公布為區(qū)級文物保護單位。貴陽市花溪區(qū)現(xiàn)以“生態(tài)”、“旅游”著稱,但相比于我國其他著名旅游風景區(qū),其開發(fā)程度尚處于較低水平,換句話說,花溪的旅游產(chǎn)業(yè)有著較大的發(fā)展空間。

2 投資分析

2.1 市場分析

2.1.1 公寓 通過實地考可見察,貴陽花溪地區(qū)山清水秀、氣候宜人,遠離城市的喧囂與煩擾,極其適宜居住,尤其適合老年人安養(yǎng)天年。花溪的居住人口為360054人次,人口密度為每平方公里402人,其中,花溪公園附近較為繁華,有著濃厚的生活氣息。根據(jù)市場調(diào)查,筆者了解到不少外來人口在花溪買房用來給父母養(yǎng)老,花溪的居民也多為中低層收入者,由此看來,若要在花溪投資房地產(chǎn)住宅項目,中小戶型應占大頭。

2.1.2 別墅 花溪有著獨特的自然風光,與造型優(yōu)美的別墅搭配相得益彰。或許會有部分中高層收入者愿意來享受這里純凈的空氣和迷人的風光,但是這里距離市中心較遠,周邊的公共設施不如市區(qū)內(nèi)完善,工作繁忙的高層人士可能更情愿購買市中心的別墅或花園洋房。

2.1.3 旅游地產(chǎn) 花溪地區(qū)眾多的旅游資源,也吸引了不少全國各地聞訊而來的游客?；ㄏ慕ㄔO相對落后,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠,與我國其他旅游地區(qū)相比差距較大。貴陽是全國聞名的避暑勝地,再加上花溪地區(qū)高校眾多,每當夏季,來各大高校進行培訓的外地人士無不選擇在花溪留宿,然而花溪地區(qū)固有的旅館稀缺,許多外來人士只能選擇在當?shù)鼐用竦乃饺丝蜅＠锝杷?住宿條件十分有限。因此,房地產(chǎn)投資者可以從旅游的角度出發(fā),大大挖掘花溪地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的潛力。

2.1.4 商業(yè)地產(chǎn) 由圖1、2可見花溪一直以來缺少集中的大型商區(qū),商業(yè)用房的供應僅占全市的1.25%,商業(yè)用房的成交僅占全市的0.25%。花溪公園周邊的步行街雖然店鋪較多,但總體來說其檔次偏低、規(guī)模較小,花溪豐富的旅游資源會拉動該地區(qū)的消費水平,帶動商業(yè)發(fā)展,因此花溪的商業(yè)發(fā)展也有較大潛力。然而,已有一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在這里規(guī)劃了商業(yè)用地,其中,中鐵城計劃要建設一座15萬方的大型購物中心,若要與其競爭,還需深入考察研究。

2.1.5 寫字樓 從地圖上可以看出,花溪區(qū)處于貴陽市較偏位置,離市中心較遠,交通相對來說較為不便,不太合適發(fā)展辦公用地,受大盤個案影響,寫字樓市場形成以老城區(qū)、金陽

新區(qū)為主要的兩大熱點供求板塊,其他區(qū)域除烏當區(qū)有少量成交外,市場均無變化。整體市場銷售量較低。 成功寫字樓的共性有:位置應該居于城市商務中心或商業(yè)聚集區(qū),交通要十分便利,四通八達的交通、濃厚的商務氣氛是寫字樓價值的重要支撐;寫字樓項目周邊必須要有較大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O施,形成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間,才能稱得上是真正的甲級寫字樓。

從目前市場來看,花溪并不具備成功寫字樓的條件。

2.2 風險分析

2.2.1 政策風險 限貸政策不僅會毫不動搖地執(zhí)行,而且還會進一步深化和加強。唯有不折不扣地執(zhí)行,甚至繼續(xù)深化和加強限貸政策,才能確保房地產(chǎn)市場合理回歸。此外,房產(chǎn)稅將盡快在全國開征,這可能會導致房價下跌,并在潛移默化中達到限購的目的。

2.2.2 市場風險 市場風險來自在三個方面:一是市場供需實際情況與預測值發(fā)生偏離;二是項目產(chǎn)品市場競爭;三是項目產(chǎn)品和預測價格發(fā)生較大偏離。

2.2.3 技術風險和工程風險 主要由于科技進步、技術創(chuàng)新及其相關變量的變動可能帶來的損失;以及由于工程量預計不足、或設備材料價格上漲導致投資增大;由于計劃不周或外部條件因素導致建設工期拖延。

2.2.4 項目管理方面的風險 項目管理涉及項目的全過程,包括投資管理、進度管理、質(zhì)量管理和財務管理。

2.2.5 外部環(huán)境風險 包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響,如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革等。其中影響最直接的是金融政策和財政政策。

2.2.6 市場風險 要對整個房地產(chǎn)市場進行全方位的調(diào)查,了解其中潛在的規(guī)則;通過分析房地產(chǎn)的開發(fā)周期來預測其可能會發(fā)生的變動,從而預估出最佳的開發(fā)時機;選擇地塊時,要充分分析該區(qū)域的潛在價值;要了解國家政策,分析其對房地產(chǎn)行業(yè)會帶來的潛在影響;同時,要了解并分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量;要利用一切可能得到的信息資料,了解潛在的競爭者的情況,做到知已知彼,百戰(zhàn)不殆。

2.2.7 技術風險和工程風險 項目的建設需要切實解決工程建設特別是環(huán)境整治和生態(tài)環(huán)境保護問題;建造費用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減小;工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低等等。

2.2.8 項目管理方面的風險 要求項目管理人員要具備較強的業(yè)務技術水平、職業(yè)道德素質(zhì)、以及各項專業(yè)能力;同時加強目標管理,落實考核責任制;制訂相應的激勵制度,調(diào)動項目管理人員工作積極性,從而提高企業(yè)管理水平和整體競爭力。

3 成本控制分析

隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展,有效的成本控制也為房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中獲得優(yōu)勢地位提供了契機,降低產(chǎn)品成本就是為企業(yè)增加利潤,房開商各有著自己獨特的控制成本的方法。

筆者認為,建設項目的功能直接關系到是否能有效滿足消費者的需求,從而影響企業(yè)的收益。因此,功能設計成本控制是房地產(chǎn)規(guī)劃成本控制中所占比重最大的環(huán)節(jié)。其方法是:在成本控制中應首先列出項目所具有的主要功能評價指標,根據(jù)各個功能評價指標的重要程度來劃定它們的權重,接著確定項目的總費用,再根據(jù)各個功能評價指標的權重來預估其相應部分的開銷。

本文從功能設計的角度出發(fā)來對貴陽市花溪區(qū)貴州大學附近某地開發(fā)經(jīng)濟型酒店項目進行成本質(zhì)控分析。該項目建設用地800平方米,建筑規(guī)模為6400平方米,主體部分總投資額為1920萬元。

①首先列出該項目所具有的主要功能評價指標,并對各個功能評價指標的重要程度進行評分,最終確定權重。

確定權重可采用0-4強制評分法,分別將不同的指標進行兩兩對比并評分,如:若A比B重要得多,則A得4分,B得0分;若A比B重要,則A得3分,則B得1分;若A與B同樣重要,則A、B各得兩分,如表1所示。

②根據(jù)權重來預估相應功能評價指標的開銷,見表2。

篇2

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場激烈競爭中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、發(fā)展是當前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個急需解決的重要問題。

2房地產(chǎn)投資風險

2.1房地產(chǎn)投資風險的多樣性

在房地產(chǎn)投資活動過程中收益與風險是同時存在的。房地產(chǎn)開發(fā)投資潛在著各種風險。這些風險直接會影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，影響開發(fā)收益的提高。房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險、利率風險、經(jīng)濟風險、社會風險、購買力風險、市場供求關系變化風險等。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資風險的防范

進行充分的市場調(diào)查分析，認真進行可行性研究論證。風險是指在投資經(jīng)營過程中的各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過市場調(diào)查獲得盡可能詳盡和準確的信息，取得了相當數(shù)量的第一手資料和數(shù)據(jù)后，對其進行科學的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項目決策階段開發(fā)商的項目市場定位及決策機制，即項目前期市場可行性研究工作要做到位，如果前期對市場研究不充分，沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目的初步設計沒有設計依據(jù)，即使勉強進行了多方案的比較，也會因為市場研究不充分，心中無底，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商以“市場是不斷變化的”為借口不重視前期的項目調(diào)研。因市場和產(chǎn)品研究不詳細，導致決策遲緩，最后匆忙進行上馬，導致項目在施工、銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，在建設過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，導致項目停工，成本和進度受到嚴重影響。

在工程實施過程中，應有風險監(jiān)控和應急措施，能及時地發(fā)現(xiàn)風險，及早作出反應，控制風險的影響程度以減少損失。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成本控制

3.1房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成

房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成要素主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、費用，貸款利息、稅費以及其他費用等。

3.2房地產(chǎn)建設工程項目的成本控制

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是近年來消費和投資的熱點，市場競爭日趨激烈。房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要因素。在相同的開發(fā)環(huán)境與條件設施下，除了開發(fā)產(chǎn)銷對路、適應市場需求的產(chǎn)品外，誰能在開發(fā)中既能確保工程質(zhì)量與進度，又能注重項目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價，誰就能以最低的項目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設項目各個階段和各個環(huán)節(jié)。

項目設計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設計階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產(chǎn)項目設計階段一般可以分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經(jīng)濟指標，每一項指標都關系到項目的開發(fā)成本。整個設計階段既是目標成本進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標成本只能優(yōu)化不能超標。

營銷環(huán)節(jié)控制主要是銷售費用的控制。銷售費用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動、營銷人員工資、辦公費用等與銷售有關的費用。銷售費用不但關系到開支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預期效果沒達到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環(huán)；而廣告、促銷費用花得恰當，則會起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳效果。由于對廣告的效果難以準確評價，所以一個簡單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費用。當然銷售方面的制度還得建立和完善，費用支出仍然要審批。特別要對營銷負責人建立有效的激勵和約束機制，并對每次的推廣活動做內(nèi)部評價。有的開發(fā)商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項目不是很小，還是自己掌握銷售的好。

建設工程項目在設計完成之后，施工開始之前是進行工程招投標的階段。通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過招投標開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索賠是加強合同管理。讓參與項目建設的工程、預算、財務人員了解合同，也可以將合同發(fā)給相關部門和人員，明確雙方權責，使大家對合同的內(nèi)容做到心中有數(shù)。在合同執(zhí)行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護我方權益，并避免合同違約，是加強合同管理。

工程管理人員嚴把工程質(zhì)量關。工程管理人員要始終把施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作貫徹到整個過程中，采取防范措施，應對工程建設對象的施工過程實施全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制，包括事前的各項施工準備工作質(zhì)量控制，施工過程中的控制，以及某個單項工程及整個房地產(chǎn)項目完成后，對建筑施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制，既要杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生，又要對存在質(zhì)量隱患部分及時返工，避免后期造成更大的人、財、物的投入而加大工程造價，而且由于工程質(zhì)量問題造成不能交工、維修、業(yè)主索賠等問題會給項目造成不可預見成本的增加。

對施工進度款的撥付要嚴格簽字制度及審查制度，要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。另外，對定額取費的選擇要根據(jù)施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。

要重視材料供應商的資源整合和管理，把供應商視作雙贏的伙伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。要盡量減少甲方的分包項目，對于項目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進行建設合同管理。

篇3

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，競爭越來越激烈，為了能夠立足于市場，爭取獲得更大的效益，就必須把握好項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)和階段，力爭把投入成本控制在最少范圍內(nèi)，使項目取得更好的投資效益和實際效益。

房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個周期較長，影響因素較多，較復雜的過程，要想以最少投資獲得最大的目標，就必須對各個環(huán)節(jié)和階段進行全面分析，有效的進行控制成本。

一、首先是在項目投資的決策階段

投資決策前，應對與項目有關的資源、技術、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。作為投資決策的重要資料，在編制可行性研究報告時，應深入市場調(diào)查并充分掌握各類資料，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。關鍵是對土地成本的估算上，在總的成本中，該項費用占用很大的比例，一般在45%以上，高者甚至達到項目總成本的80%，因此，要確定合理的土地買價，把土地成本控制在論證的目標之內(nèi)。

二、其次是在規(guī)劃、設計階段

項目設計的優(yōu)劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長度，而且也影響建設項目的使用價值和投資收益。因此，選定優(yōu)秀的設計單位可以為建設單位在技術、服務等方面提供良好的服務，自然有利于成本的控制。 在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數(shù)、技術經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術指標等。設計階段作為控制開發(fā)成本最重要的階段，可鎖定可控成本80％以上。通過限額設計指標來實施項目的成本控制，要求在保證設計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設計，對鋼筋、砼、節(jié)點等限定上限指標，設計完成后對實際指標進行評定，采取一定的獎懲措施；同時，著重抓好事前的設計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費；強調(diào)設計方案的經(jīng)濟合理性，如建筑設計時盡可能功能分區(qū)相對集中，避免不必要的裝飾，環(huán)境配套上做到實用美觀，不求奢華但求新穎；在設計時通過合理利用法規(guī)如設計錯層陽臺、飄窗、空中花園及局部挑空等手法，在容積率不變的情況下增加實際使用面積，本質(zhì)上攤薄樓面地價；在建筑布置上充分根據(jù)項目的地形地貌及鉆探數(shù)據(jù)考慮基礎形式從而節(jié)約地基處理成本，準確計算土方平衡量，確定場地標高以節(jié)約土方成本，等等。

三、施工前期階段

根據(jù)開工計劃預決算部編制完成工程量清單預算，合理確定招標控制價，并審查招標文件和合同的有關造價條款提出造價建議，通過招標確定合同造價，從而進一步鎖定目標成本。在實際工作中也碰到過類似于在招標前缺乏成熟的方案及確定的技術標準、或者在招標完成后圖紙出現(xiàn)較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會產(chǎn)生很多分部分項的綜合單價需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。在今后的工作中，我們要提前研究和完善設計圖紙、確定材料樣板，盡量減少后期成本增加的可能性。

四、施工階段

1、嚴格現(xiàn)場簽證制度：建立工程、造價、監(jiān)理、跟蹤會簽制度，分清簽證性質(zhì)，了解每單費用，加強各部門互相監(jiān)督，并由分管領導把關確認。

2、建立動態(tài)成本臺帳：根據(jù)公司預先制定的《工程聯(lián)系單業(yè)務規(guī)程》規(guī)定，對每單設計變更聯(lián)系單和現(xiàn)場簽證聯(lián)系單做造價跟蹤，預決算部接單后啟動《造價調(diào)整內(nèi)部聯(lián)系單》，完成材料詢價建議、調(diào)整造價的測算報公司簽閱審批，根據(jù)審批意見由開發(fā)部對外簽署生效《工程洽談記錄》作為工程結算依據(jù)。推進跟蹤審計制度后，下步準備啟動《造價控制動態(tài)分析報告》，定期披露合同額的動態(tài)移動情況，掌握目標投資額的偏離狀況。

3、嚴格控制材料、設備價格：材料設備費在工程的建安造價中

約占70%，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對一些主要材料和設備一般采用甲供和定牌核價方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產(chǎn)地檔次不同，材料會有差異，就是同樣品牌的設備由于銷售級別不同，價格也會有差異。因此要樹立成本意識，形成控制成本機制。

4、準確履行合同對外簽署審批和合同款項支付審批，掌握合同條款精神并監(jiān)督其執(zhí)行情況，及時編報決算審核表和成本登記表。

五、竣工階段

該階段是對項目成本的最終反映和鎖定。根據(jù)竣工結算資料受理情況完成工程結算審核，待項目所有合同完成結算后編制《項目工程結算報告》，該報告內(nèi)容包括：項目工程概況、合同結算情況列表說明、工程預決算受理及審核情況表、典型單體造價解析、造價預測和結算對比分析、經(jīng)驗分享及建議等。對于竣工結算項目，我們認真做好總結和統(tǒng)計分析，把經(jīng)驗數(shù)據(jù)納入《工程造價預測分析系統(tǒng)》數(shù)據(jù)庫，以此作為今后開發(fā)項目制定目標成本和采取改善措施的重要依據(jù)，達到實施一個項目，在成本控制方面提高一個水平。

總之，房地產(chǎn)項目成本動態(tài)控制是一個系統(tǒng)工程，總體要從管理和技術兩個方面來加強：

篇4

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：

引言

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的項目開發(fā)還有待完善。為了提高房地產(chǎn)投資的有效性，必須對投資風險因素進行詳細分析，以有針對性地提出成本控制措施，在降低開發(fā)成本的基礎上，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益最大化。

1房地產(chǎn)投資項目風險分析

因房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊行業(yè)性質(zhì)，其行業(yè)風險具有一定的客觀性、多樣性與可預測性，具體包括以下幾個方面：

1.1自然風險與意外風險。主要是指因自然因素與不可抗力因素對房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中所造成的不利影響，從而給開發(fā)商造成一定的經(jīng)濟損失。

1.2財務風險。主要是指投資者在使用財務杠桿的情況下，在擴大投資范圍的同時，也給房地產(chǎn)投資開發(fā)造成了不確定性因素的增加，即增長的經(jīng)濟效益不足以償還未來到期的債務增長。

1.3經(jīng)營風險。該風險因素主要是指在投資經(jīng)營決策上的失誤而造成的投資風險，從而導致實際的經(jīng)營狀況偏離了預先設定的期望值，這種風險因素主要包括經(jīng)營不善、管理水平低下等。

1.4市場風險。是因市場行情的不確定性波動給房地產(chǎn)投資所帶來的投資風險，主要包括材料價格上漲、材料供應緊缺以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等因素造成的。

1.5政策風險。主要是指政府機關有關房地產(chǎn)政策的變化而給投資者造成的經(jīng)濟損失，這種因素的產(chǎn)生主要是由法律手續(xù)、城市規(guī)劃政策、土地政策等因素的變化而產(chǎn)生的。

對于以上談到的這些風險因素，多是投資者無法控制的，但投資者可以通過減少決策失誤的方式來對財務風險與經(jīng)營風險進行合理控制，從而確保投資項目能獲得既定的經(jīng)濟效益。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目進行風險管理的有效措施

對于房地產(chǎn)投資項目而言，因其具有跨領域多、專業(yè)技術性強等特點，是房地產(chǎn)行業(yè)非常關鍵的經(jīng)營管理活動。為降低風險給項目投資造成的影響，使企業(yè)生產(chǎn)獲得最大的經(jīng)濟效益，必須采取合理的經(jīng)營策略加強對風險意識的控制與管理，主要包括以下幾個方面：

2.1加強風險識別

對于該環(huán)節(jié)而言，是風險管理中的關鍵要素，指對風險發(fā)生可能性的判斷。在此過程中，應對風險性質(zhì)進行科學歸類，并弄清各種因素之間的關系，尋求合適的方式來進行風險識別。在具體的分析識別過程中，可運用問詢法、財務報表法與現(xiàn)場視察法等。

2.2增強投資風險意識，完善風險管理機制

對于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，往往缺乏高度的風險意識，從而導致以片面的角度進行項目投資與評估。為此，應首先建立起完善的投資風險管理機制，強化投資者風險意識。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，應樹立起正確的投資觀念，對管家政策、投資環(huán)境、項目規(guī)劃合理性、企業(yè)實際情況等諸多方面進行合理的考慮與分析，不斷總結投資經(jīng)驗，以有效避投資風險現(xiàn)象的出現(xiàn)。值得一提的是，必須按照國家政策與地方政府相關規(guī)定進行開發(fā)，以確保房地產(chǎn)投資項目的合法性。

2.3轉(zhuǎn)移項目投資風險，強化投資布局

為有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資風險，可以考慮將投資項目風險進行合理轉(zhuǎn)移。為此，參加項目保險是實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移的一種有效途徑。同時，在投資項目的布局過程中，應注重布局的合理性，針對不同的項目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產(chǎn)投資合理性的同時，有效實現(xiàn)投資風險防范的目的。

2.4強化投資風險控制

在房地產(chǎn)的投資開發(fā)過程中，往往有些企業(yè)忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的實際供求，從而使投資項目與市場需求出現(xiàn)了矛盾。因此，要避免房地產(chǎn)投資過程中的風險因素，就必須強化供求變化的調(diào)查與預測，對調(diào)查結果進行充分總結、分析，以在滿足社會需求的同時，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資效益的最大化。與此同時，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)商應對工期、項目指標等內(nèi)容進行詳細制定，并加強對項目施工過程的監(jiān)督，避免因成本與質(zhì)量問題而造成投資風險的產(chǎn)生。

3房地產(chǎn)投資項目在開發(fā)過程中的成本控制措施

在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)過程中，在注意投資風險因素控制的同時，還應采取合理的措施，加強項目成本的控制，有效降低項目成本，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

3.1設計階段的成本控制

3.1.1實行投招標制度，選擇優(yōu)秀的設計單位

篇5

在成本計量模式下，應當按照《企業(yè)會計準則第4 號――固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6 號――無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8 號――資產(chǎn)減值》的規(guī)定進行處理。

一、 成本計量模式投資性房地產(chǎn)的初始確認和計量

投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。投資性房地產(chǎn)的成本參照“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”等相關要求確定。

(一)外購的投資性房地產(chǎn)

外購的投資性房地產(chǎn)，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，對該資產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量時，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。

（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

1、企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當按該存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值進行入賬，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

2、將自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)。租賃開始日，企業(yè)應當按改房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備登，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，按該資產(chǎn)的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按已經(jīng)計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊（或累計攤銷）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產(chǎn)減值準備（或無形資產(chǎn)減值準備）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”

二、 成本模式投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量

（一） 按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。

采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當按照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，按月計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”

（二）取得的租金收入。

采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)取得租金收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目。

（三）成本模式投資性房地產(chǎn)有關后續(xù)支出

1、資本化的后續(xù)支出

資本化的后續(xù)支出會計處理類似于固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出，成本模式投資性房地產(chǎn)進入改良或裝修階段后，應當將其賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程”科目。發(fā)生資本化的改良支出或裝修支出，通過“在建工程”科目歸集。改良或裝修完工后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，應當從在建工程轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

2、費用化的后續(xù)支出

有關的后續(xù)支出不滿足資產(chǎn)確認條件的，應當直接計入當期損益（通常是“其他業(yè)務成本”科目）。

三、將成本模式投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務、經(jīng)營管理或者用于出售，投資性房地產(chǎn)相應地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)商品。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將作為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨的房地產(chǎn)時，按照轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“開發(fā)商品”，并轉(zhuǎn)銷投資性房地產(chǎn)有關科目。

（二）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的建筑物的。

企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時 ，應當按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）有關科目；按照投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已經(jīng)計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊（累計攤銷）”科目；如果已經(jīng)計提減值準備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備）”科目。

四、成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用時，應當終值確認該投資性房地產(chǎn)。

出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按照實際收到的金額，借記“銀行存款”有關科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照已計提的折舊（攤銷），借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，如果計提了減值準備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

篇6

一、概述

房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品除了安全、科學、適宜、美觀的功能價值外，怎樣進行投資成本控制，對創(chuàng)造社會物質(zhì)文明和提高人們生活水平，以及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的意義。

（一）投資成本控制的含義

投資成本控制就是在把開發(fā)項目的投資控制在批準的投資限額以內(nèi)，保證開發(fā)項目投資控制目標的實現(xiàn)，力求在開發(fā)項目中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益[1]。

（一）投資成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利時代，微利時代的房地產(chǎn)投資成本控制的意義比房地產(chǎn)規(guī)模擴張更為重要。在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，成本控制不力的企業(yè)必將被市場逐漸淘汰。

二、項目決策階段的投資成本控制

本階段基本上決定了項目的投資總額。

可靠的投資估算是項目決策的關鍵依據(jù)。投資估算的準確程度，直接影響項目的可行性和投資效益。在該階段應全面認真收集有關資料，通過與類似工程的對比和各類技術參數(shù)的研究[2]，周密地編制投資估算，充分預計各種因素對工程造價的影響，使投資估算符合實際并留有必要空間，使其真正起到控制項目總投資的作用。

由于可行性研究報告和項目建議書階段主要是以經(jīng)濟分析和方案為主，內(nèi)容和深度不夠，工程量不明確，投資估算的內(nèi)容都比較簡單和粗略，漏項嚴重，所以準確性較差。甚至有時建設單位為了所報項目能被批準，在做投資估算時有意低估，增加了投資估算的不準確性。 因此，在投資決策階段應該充分做好基礎資料的收集，以及同類項目的相關資料等。投資管理人員要對資料的準確性、可靠性進行認真分析和選用。

（一）進行政策風險研究

房地產(chǎn)業(yè)隨時都有可能受到國家調(diào)控政策的影響，投資風險較大。因此，在策劃階段一定要專門研究國家對該產(chǎn)業(yè)的政策及其今后發(fā)展趨勢。

（二）進行市場和受眾分析

進行周密的市場調(diào)查，分析項目所在地的人文風俗、經(jīng)濟特點、消費觀驗等，充分掌握市場需求，掌握項目所在地施工行業(yè)的狀況，定位產(chǎn)品檔次和風格、樓盤布局和戶型等。

（三）可類比項目分析等

收集周邊項目的情況，研究類似項目的實施情況等，進行類比分析，確認競爭的激烈程度，并做好對策預案。

（四）進行財務經(jīng)濟分析和評價，確定評價指標數(shù)據(jù)和開發(fā)的可行性

1、主要評價指標如下：

（1）項目資本金財務內(nèi)部收益率（所得稅后）；

（2）項目動態(tài)投資回收期；

（3）項目總投資收益率；

（4）項目投資財務內(nèi)部收益率（所得稅前）；

（5）項目財務凈現(xiàn)值（所得稅前）等。

2、做好稅務籌劃工作。《企業(yè)涉稅零風險操作手冊：合理避稅、稅務稽查、權益維護》對怎樣房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃減輕稅負、節(jié)約稅賦，智慧經(jīng)營進行了深入的分析[3]。

3、合理確定評價基準。在財務評價中，評價指標的選用是項目經(jīng)濟評價的關鍵，直接影響評價的質(zhì)量。合理確定評價指標和基準參數(shù)，以合理評價投資效益對項目取舍實行效益否決制，達不到經(jīng)濟效益標準的項目不予立項。

（五）項目實施的時間跨度也直接影響項目成本和效益，必須制定切實可行的項目總體進度計劃。

三、嚴格設計和監(jiān)理單位的招標工作

嚴格資質(zhì)要求，采取招標方式，通過競爭，選擇信譽和業(yè)績良好，并且有長期同類工程經(jīng)驗的設計和監(jiān)理單位。

四、項目設計階段是進行投資控制最關鍵的環(huán)節(jié)

設計階段的投資控制是項目投資成本控制的重點[4]。

一個房地產(chǎn)項目盈利與否，除了政策的因素，對投資影響最大的就是設計因素，它延伸和執(zhí)行了項目決策的意圖，。因此，設計階段是進行項目投資成本控制最關鍵的環(huán)節(jié)。

投資成本控制并非一味強調(diào)投資成本越少越好，而是要積極運用價值工程原理[5][6]以最合理的投資成本形成最有效的項目造型、安全和功能等要求，即合理進行資源配置，選擇最優(yōu)的技術經(jīng)濟方案。

（一）初步設計階段

實行限額設計是設計過程中行之有效的投資成本控制方法。

初步設計階段各專業(yè)設計人員應掌握設計任務書的設計原則、建設方針、以及各項經(jīng)濟指標，根據(jù)可行性分析和市場變化情況，調(diào)整和細化建筑總平面布局、單體形狀及平面布局，處理好關鍵設備和工藝流程等，多做幾套方案，同時建立造價控制系統(tǒng)，細化和修正決策階段的投資估算，通過多個方案的技術經(jīng)濟比選，把初步設計造價嚴格控制在投資限額內(nèi)。

（二）技術設計階段

1、進行基坑支護選型、建筑與結構匹配的經(jīng)濟技術比較論證。在住宅建筑中，基礎的施工占著極為重要的地位，它的施工質(zhì)量直接影響著建（構）筑物的使用安全和壽命[7]，以及項目造價。

2、合理選擇設備。高層建筑尚需合理設置轉(zhuǎn)換層和設備間，既滿足使用功能，又考慮空間的美觀性要求。

3、合理采用新技術、新材料、新工藝。

4、掌握項目所在地的建設施工市場情況，因地制宜、就地取材，從設計源頭降低投資成本。

（三）施工圖設計階段

1、施工圖設計文件的規(guī)范性、深度、細度和精度對造價文件的編制以及施工階段的影響特別大，特別是目前實施清單報價模式，更對這方面提出了更高的要求。若上述方面達不到要求，一方面不能滿足準確編制招標清單的需要，另一方面容易導致施工圖設計階段變更頻繁，給投資控制工作帶來不確定性。

2、嚴密的編制投資預算和招標控制價。

（四）各專業(yè)人員必須共同參與，密切配合

投資控制目標的實現(xiàn)，需要各專業(yè)技術人員共同參與，密切配合，造價工程師、物業(yè)管理人員、銷售管理人員必須全面全過程全方位的參與設計工作。

五、做好施工招標準備是前期投資控制的又一個關鍵環(huán)節(jié)

（一）合理確定發(fā)包模式，選擇資質(zhì)符合要求、信譽、實力和業(yè)績良好，且有同類工程經(jīng)驗的施工單位

（二）做好編制施工招標文件及招標控制價的準備工作

往往由于招標文件編制不嚴密，有關表述模棱兩可，造成投標報價不準確，給施工階段帶來爭議。

（三）做好編制施工招標清單的準備工作

應高度重視分部分項工程量清單工程量的準確性，及其項目特征描述的正確性，避免在施工合同履約過程中產(chǎn)生分歧，導致糾紛和索賠。

（四）明確施工合同中以下方面的內(nèi)容尤其重要：承包范圍、合同價款方式的約定、合同價款調(diào)整的約定、計量支付合同條款的約定、風險責任的約定、措施費的約定等

六、結論

房地產(chǎn)項目的投資成本控制貫穿于項加強對設計、招標和施工建設三個階段的工作，進行主動投資控制，過去較長時間卻普遍忽視了設計與招標這兩個階段的控制，往往把精力放在施工階段。只有扭轉(zhuǎn)這種觀念，認真做好上述各方面的工作，才能達到房地產(chǎn)項目投資成本控制的預期目標。

參考文獻：

[1]卜一德：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理手冊》第二版，中國建筑工業(yè)出版社出版，2006年1月第二版

[2]中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部：《建設工程工程量清單計價規(guī)范》GB50500-2008，中國計劃出版社，2008年9月第一版

篇7

中圖分類號： F830.59 文獻標識碼：A

一、房地產(chǎn)業(yè)投資決策對成本控制的影響

1、影響投資決策的因素分析

（1）社會因素

房地產(chǎn)業(yè)與國家政策、金融政策以及國民經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關，因此其投資時機受國家產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國民經(jīng)濟發(fā)展水平的影響。政策的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響較大，如對控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的政策變化，將會影響到市場對房屋的需求量；實行新的土地政策，將會對房地產(chǎn)開發(fā)成本造成影響，稅收政策及貸款利率的變化將會引起投資效益的變化。國民經(jīng)濟發(fā)展水平對市場購買力造成影響，也會影響房地產(chǎn)的投資。

（2）成本因素

影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本因素主要包括所需要資源價格的變化、項目周期以及項目的產(chǎn)出率等。由于在建筑過程中的施工消耗，建筑所需材料等價格都在不斷變化，投資收益會受到一定影響。房地產(chǎn)項目周期長，資金占用量大，而資金的占用對成本的影響直觀的體現(xiàn)就是利息的支出，開發(fā)項目的周期越長，銀行貸款的數(shù)額就越大，而如果開發(fā)項目的周期短，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)次數(shù)多，其產(chǎn)生的效益也就越大。

（3）投資區(qū)位

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有不可移動的特點，因此房地產(chǎn)的區(qū)位因素是客戶最為關心的內(nèi)容之一。對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，地段位置是影響項目投資效益的關鍵性因素。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對生活質(zhì)量提出了更高要求，追求高品質(zhì)生活。而任何一個房地產(chǎn)項目都與其周邊的人文、自然環(huán)境發(fā)生著各種互動關系。因此不同區(qū)位的房地產(chǎn)項目，會產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效益。

（4）投資時機

選擇合適的投資時機是房地產(chǎn)投資收益的關鍵。經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的關鍵性因素，在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，房地產(chǎn)市場需求旺盛，市場處于上升勢頭，此時推出合適的房地產(chǎn)項目較易獲得較高的收益；當經(jīng)濟處于低迷期，市場需求下降，不能達到預期收益，因此房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，進行項目可行性分析，把握投資時機。

2、投資決策失誤對成本控制的影響

面臨日益復雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)投資潛在著各種風險，如果決策失誤，將會給企業(yè)帶來很大的投資風險。

（1）市場因素對成本控制的影響

房地產(chǎn)市場的動蕩會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，市場供需關系、市場購買力以及利率匯率等都會對成本控制造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)周期長，在從項目可行性研究到開盤期間，市場需求發(fā)生變動的可能性很大，如客戶對戶型結構及單元面積的喜好等都會發(fā)生變化，從而使收益難以達到預期目標。

（2）政策因素對成本控制的影響

金融政策及財政政策對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本影響最為直接，貨幣政策的緊松都會直接影響到房地項目開發(fā)者以及購買者所持有的資本，影響了項目的開發(fā)和銷售，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的成本受到影響。如國家出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)相關辦法，都使增加了項目開發(fā)的成本。

（3）項目開發(fā)團隊人員素質(zhì)對成本控制的影響

項目開發(fā)團隊人員的素質(zhì)對成本的影響較大，如果沒有專業(yè)的投資分析，很難作出正確的決策，而決策的失誤導致的項目投資失誤給企業(yè)帶來不可估量的損失，增加了項目的開發(fā)成本。決策者如果沒有敏銳的市場洞察力，無法正確對項目進行定位，盲目進行投資開發(fā)，在開盤后出現(xiàn)銷售瓶頸，成本的收回速度較慢，使開發(fā)成本增加。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)投資決策階段的成本控制措施

1、進行充分的市場調(diào)查，降低投資風險

在房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中會存在很多不確定因素，潛藏著風險，從而使投資實際收益偏離預期收益。這就要求投資者在投資決策前要充分利用信息化手段進行市場調(diào)查。調(diào)查住房銷售價格、戶型需求、環(huán)境要求以及市場競爭情況等進行調(diào)查，對正在開發(fā)的樓盤進行產(chǎn)品、客戶群、價格以及市場購買力等進行分析。根據(jù)項目的使用要求、建設目標和規(guī)劃技術條件等組織項目前期工作組的相關人員對項目進行研究并提出初步投資建議，為他們的投資決策提出科學依據(jù)，降低投資風險。

2、重視房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究及投資估算

投資階段重點是進行項目的可行性研究，對項目的投資估算精確度進行控制，并采用合理的估算方法進行編制，從而確保項目上投資決策的可靠性。

（1）重視房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資數(shù)額大，建設周期長，要使開發(fā)項目達到預期經(jīng)濟效果，就必須實現(xiàn)項目決策科學性，減少或避免投資決策的失誤，做好可行性研究，解決并落實項目開發(fā)過程中經(jīng)濟技術原則和基礎資料?？尚行匝芯康膬?nèi)容包括市場的供需關系、客戶群及產(chǎn)品定位分析、項目選址與方案規(guī)劃、產(chǎn)品的建筑方案分析、投資估算與資金籌措以及財務效益等。對市場進行研究，了解客戶需求，對項目進行定位；在技術研究階段要結合設計方案對比項目功能，從中選擇出經(jīng)濟與技術結合較好的方案。進行科學的可行性研究可以提高決策的可靠性，使投資者更好的了解市場以及項目本身的定位，盡可能避免投資風險，有效控制項目成本。

（2）重視房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算

投資估算是擬開發(fā)建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是進行投資決策的重要依據(jù)之一，是否進行項目開發(fā)取決于開發(fā)項目的投資估算。投資估算必須保證準確性，如果出現(xiàn)的誤差太大，將會導致投資決策的失誤。在初步?jīng)Q策階段，允許估算誤差在30%左右，但在最終決策階段，其估算誤差必須控制在10%以內(nèi)。只有保證投資估算的方法和數(shù)據(jù)資料可靠性，才能保證項目開發(fā)過程中其他階段的成本控制在合理的范圍之內(nèi)，實現(xiàn)成本控制的預期目標。

3、采取組合投資策略，利用保險規(guī)避經(jīng)濟風險

（1）采取組合投資策略

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了分散風險，采用組合投資的策略，同時運作多個房地產(chǎn)項目。如何利用有限的企業(yè)資源通過合理的投資組合，選擇投資時機、項目類型、投資區(qū)域等，規(guī)避風險并且盡可能多的獲取經(jīng)濟效益和社會效益，具有重要的現(xiàn)實意義。

首先，采取組合投資要選擇恰當?shù)臅r機。房地產(chǎn)業(yè)具有投資時間長、資金占用量較大等特點，因此在項目開發(fā)過程中最容易遇到的就是財務危機，如果后續(xù)資金無法及時到位，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。因此在采取組合投資策略時要避免幾個項目的同時啟動，避免由于幾個項目一起啟動占用大量資金給企業(yè)帶來的整體性經(jīng)營風險。在組合投資時，要注意對開發(fā)周期不同的項目進行組合，注意開發(fā)周期的多元化，使其相輔相成，增加抵御風險的能力，在保持企業(yè)效益長期穩(wěn)定的情況下，提升企業(yè)形象和融資能力。

其次，采用組合投資策略時要注意投資產(chǎn)品的組合。房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資產(chǎn)品包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)等。由于市場供需的多變，因此不同類型的房地產(chǎn)商品在同一時期內(nèi)的供需關系是不相同的。在分析激烈的市場競爭環(huán)境的基礎上充分掌握各種產(chǎn)品的市場狀況和企業(yè)實力進行科學、準確、系統(tǒng)的評價，從而對投資產(chǎn)品組合作出調(diào)整。

再次，投資區(qū)位的組合。不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平不一、實施的政策不同、社會環(huán)境、人文地理不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展機會和生存空間也是不一樣的。實施投資區(qū)位組合，可以使企業(yè)打破房地產(chǎn)不可移動的地域限制，從而為企業(yè)贏得更多的市場份額和發(fā)展機會，避免一失均失、一敗俱敗的局面，盡可能的防范和分散風險。

（2）利用保險規(guī)避經(jīng)濟風險

保險作為一種及時、合理的分攤經(jīng)濟損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆椒?，可以有效處置房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風險。房地產(chǎn)保險是指在房屋設計、建造、銷售以及消費和服務等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過向保險公司投保，以繳納保費為代價，將開發(fā)過程中或已經(jīng)開發(fā)完成的項目存在的風險轉(zhuǎn)嫁給保險公司來承擔。但同時值得注意的是保險的可保范圍是有限的，在多數(shù)情況下，保險也并不能提供充分的補償。因此企業(yè)也需要采用其他非保險手段來轉(zhuǎn)嫁風險。

4、加強項目團隊建設，提高成本管理水平

（1）加強投資項目團隊人員素質(zhì)建設

房地產(chǎn)可行性研究和開發(fā)策略是一個非常專業(yè)、系統(tǒng)的工作。面臨新的經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要適應新時期的變化，提高項目團隊的整體素質(zhì)，加強項目團隊的建設，積極探索新的發(fā)展模式和管理方法。成本管理人員除了對城市的市場狀況和經(jīng)濟形勢、建筑工程造價狀況、貸款利率等做充分的了解、分析和判斷，還要樹立以客戶為中心的思想，為客戶創(chuàng)造更大的價值。要加強團隊人員的專業(yè)素質(zhì)能力和良好的協(xié)調(diào)溝通能力，善于利用各方資源，與公司內(nèi)部各部門合作伙伴溝通。

（2）提高成本管理水平

在房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段，投資者要進行嚴格的成本管理，建立有效的成本控制激勵機制，實施相應的成本控制措施，避免或降低投資風險。

首先，要建立利于成本控制的激勵機制。要充分發(fā)揮成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控的原因并采取相應措施。要調(diào)動全員參與成本控制的積極性，對于提出成本控制有良好建議的員工要進行獎勵，對于由于個人原因造成的成本失控要進行處罰。優(yōu)秀的企業(yè)文化具有激勵功能，拉近企業(yè)與員工之間的關系，使企業(yè)與員工同呼吸共命運，自覺節(jié)約成本。

其次，控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括前期的土地開發(fā)成本、項目設計成本、建筑安裝工程造價成本、配套設施成本等。土地開發(fā)成本一般占到項目總支出的20%～30%左右，因此對土地的位置選取及出價的確定都應充分考慮開發(fā)風險和升值空間。要根據(jù)項目設計的先進性、經(jīng)濟性、可靠性及實用性等來確定最佳設計方案，確保投資成本的最低。建筑安裝工程造價成本會占到項目總支出的45%～55%左右，在進行建筑安裝工程成本的控制時，要根據(jù)當前區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展形勢，對類似的項目造價標準進行調(diào)研，把握項目施工的總體情況，對影響成本的主要因素進行深入的分析，制定出科學合理的成本指標，在施工過程中對成本進行分析優(yōu)化，將成本控制在最小范圍。

第三、財務費用及稅金的控制。在投資決策階段要對財務費用做好充分估計，正確利用企業(yè)財務杠桿作用，在滿足項目資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財務費用。稅費的減免對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關重要的，可以降低企業(yè)的開發(fā)成本，因此在投資決策前，要根據(jù)相關政策規(guī)定估算，努力獲得政府支持。此外，還要預測其他一些因素的影響，如開發(fā)周期的變動等，確保項目成本最小化。

項目成本控制的實施是實現(xiàn)企業(yè)組織目標、達到預期經(jīng)濟效益、提高競爭力的關鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項目運作周期長、資金占用量大、成本核算多、投資風險高等特點，因此提高投資決策水平，加強成本控制就顯得尤為重要。企業(yè)要組建一支高水平專業(yè)項目開發(fā)團隊，提高成本控制管理水平，盡量避免風險，從而達到企業(yè)的預期經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1] 鄒坦,韓寧.關于工程建設單位控制設計階段工程造價的方法研究[J]. 工程質(zhì)量. 2007(19)

篇8

近幾年，隨著民間資本不斷向房地產(chǎn)行業(yè)注入，房地產(chǎn)正在發(fā)生翻來覆去的變革。作為一項重要的投資性資產(chǎn)，開展成本會計方面的研究工作勢在必行。尤其是在新的的《企業(yè)會計準則》實施后，對投資性房地產(chǎn)會計有了新的模式方案，即“公允價值模式方案”。基于此，本文對新會計準則下投資性房地產(chǎn)會計成本模式的原因進行探析，以期為政府主管部門、房地產(chǎn)企業(yè)及普通民眾提供決策參考。

1. 目前公允價值形式所確定的市場體系還沒有完整地形成

根據(jù)最新頒布實行的會計準則里面的一些規(guī)定制度，對所謂的投資性房地產(chǎn)施行公允價值這種模式來進行計量的前提基礎條件可以說是極其嚴苛。公允價值這一模式雖然能夠比較有效地反映出一些投資性房地產(chǎn)本身在市場上的價值跟自己的盈利能力，卻因為相關房地產(chǎn)的一些市場體系還不是非常健全的，房地產(chǎn)之間的交易信息，它們的公開性還不是很高。在現(xiàn)在這種情況之下，這個模式還是很難滿足前提的。新的會計準則是不允許企業(yè)用的是在估值的技術下所計算估計的相關投資性房地產(chǎn)的一個公允價值。

2． 整個稅收成本在企業(yè)價值方面的一些影響

之前使用的成本模式進行計量，投資性房地產(chǎn)的物業(yè)每一期都是要進行折舊的提取或者成本攤銷，這樣就能使得當期在賬面上的利潤變少，但由于折舊跟攤銷都是可以在稅前被列支的，這樣就可以起到抵稅的效果。由此可見，如果是采用公允價值這種模式進行計量的話，根據(jù)最新的會計準則的相關規(guī)定，便不能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)提前進行計提折舊或者進行成本攤銷，而是要以在資產(chǎn)負債表里面所顯示出來的投資性房地產(chǎn)，它的公允價值作為一個基礎點來調(diào)整它的賬面實際價值，實際公允價值跟原來在賬面上的價值，它們之間的差額是應該計入在當期損益里面的。原來在折舊或者攤銷所起到的抵稅效果的丟失，從而使得稅負加重，這就成了很多的房地產(chǎn)企業(yè)最為顧慮的一點。

3．目前的公允價值模式總會影響到凈資產(chǎn)的收益率等等的考評性指標

如果采用公允價值來進行相關投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負債的計量,它在凈資產(chǎn)上所增長的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影響到了當期或者再加上后期的一些凈資產(chǎn)方面的收益增長率。所以大多數(shù)的房地產(chǎn)上市公司必須要在相關賬面上的凈資產(chǎn)增長率跟凈資產(chǎn)收益的實際下降率這兩者間進行一定的利弊權衡。

4．目前的公允價值這一模式有著不可回轉(zhuǎn)的特點

企業(yè)在采取公允價值這一模式進行計量之后，是很難再換成原來使用的成本這一模式進行計量的。因為如果企業(yè)采用公允價值這種模式的話，就說明了這類型的投資性房地產(chǎn)，它的所在地是有著比較活躍的交易房地產(chǎn)市場的，而且也可以在比較活躍的一些交易型市場里面獲取同類型的或者相類似的房地產(chǎn)的部分價格方面的信息。一旦再轉(zhuǎn)成原來所用的成本模式進行計量的話，肯定就不如采用公允價值這一計量模式，不能更好地對企業(yè)的實際資產(chǎn)價值進行反映。

5．現(xiàn)在的公允價值這種模式會使得企業(yè)得經(jīng)營業(yè)績變得愈加波動

所采用的投資性房地產(chǎn)相關計量模式的改換變動，可以讓很多企業(yè)的隱性價值變得公開化，成為顯性價值，使得財務報表變得更加國際化，更加合理化，但它的前提卻是不改變企業(yè)自身的本質(zhì)存在的內(nèi)部價值。因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是一片大好形勢，如果采用公允價值這種模式的話，確確實可以增加企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)跟所獲得的利潤；但是，如果房價一旦下跌的話，肯定就會給本公司帶來無法估量的賬面上的損失，這就會讓企業(yè)的整個資產(chǎn)價值一直處在一個經(jīng)常性的大幅波動的環(huán)境里面，從而就增加了這些企業(yè)在業(yè)績跟市場股價上的波動性，給它們實際的資產(chǎn)與利潤的管理引發(fā)很多的問題。

6. 投資性的房地產(chǎn)在整個總資產(chǎn)里面占的比率不算高

投資性房地產(chǎn)是不包括那些因為生產(chǎn)商品或者提供勞務或者經(jīng)營管理而擁有的自用型的房地產(chǎn)以及當做存貨的一些房地產(chǎn)。所以對于這一類型的企業(yè)來講，就算對投資性的房地產(chǎn)實行了公允價值，其結果對業(yè)績也不會有太大的影響，但卻會影響到企業(yè)的財務工作。由此所得，只有持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)才能有采取公允價值模式進行計量的這一必要性。

結語

隨著目前相關的市場體系正在逐步地完善，也隨著現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)變得越來越多，特別是因為人民幣逐漸地升值與我國現(xiàn)在經(jīng)濟的一種持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展步伐，以及美元市場動蕩，必然影響投資者對資本市場信心，市場將會更加關注所有房地產(chǎn)投資的本質(zhì)價值，所以今后公允價值這個模式的應用范圍必然會愈加廣泛。

參考文獻：

[1] 丁春. 新會計準則下投資性房地產(chǎn)會計仍然使用成本模式的原因探究[J]. 中國新技術新產(chǎn)品, 2011,(04)

篇9

    因為經(jīng)濟形勢的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商造成的損失是巨大的,比如像:市場需求、購買力、匯率等等方面。從最初的可行性研究到最終的樓盤上市,中間間隔很長的一段時間,在此期間內(nèi),市場需求會發(fā)生很大的變動,消費者需求等各種因素的變化會直接導致投資收益與預期計算偏離很遠。

    2.開發(fā)成本受法律政策的影響

    對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。法律政策風險是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動以及相應的法律政策調(diào)整,造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。貨幣正常的松緊直接影響到項目的開發(fā),從而影響到企業(yè)項目開發(fā)所需的成本費用。

    二、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策經(jīng)濟分析的措施

    1.建立科學的評估指標體系

    規(guī)劃評估指標主要考慮的因素有:土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、交通、公共設施配套等等因素。在進行設計方案的評比過程中要充分考慮性價比、經(jīng)濟性以及環(huán)保、格調(diào)等等各個細節(jié)問題。在進行經(jīng)濟評價的過程中要綜合考慮財務評價和綜合評價,每個評價指標所包含的因素都對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本存在直接或者間接的影響。適當?shù)奶岣呓ㄖ骄鶎訑?shù)和建筑密度,控制適當?shù)慕ㄖ莘e率,可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的單位造價,同時節(jié)約用地,從而能有效降低整個項目的建設資金。

    2.規(guī)劃方案的優(yōu)選

    要想有效地控制工程造價,必須在進行充分的市場調(diào)查研究之后,結合項目的具體情況,保證能滿足使用功能與生產(chǎn)要求的雙重前提下進行技術和經(jīng)濟的有效整合,制定出多個方案進行比較,從中選出最優(yōu)方案。在進行比較方案的優(yōu)選工作時,一定要注意各個方案之間的可比性,根據(jù)項目的實際情況,選擇適當?shù)慕?jīng)濟評價指標作為比較選擇過程的參考指標。

    3.盡可能地提高項目抵御風險的能力

    房地產(chǎn)市場是一個資金密集型的行業(yè),資金的使用量非常大,市場的任何波動和國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整都會直接給房地產(chǎn)項目的收益造成嚴重的影響。這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、正常和市場等因素的分析,了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度,幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目風險的大小和特點確定合理的投資收益水平,提出有效的控制風險的方案,有重點的加強對投資風險的防范和控制。

    4.采取多樣化組合投資

    作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將資金有選擇的投資到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上,針對不同收入層次的居民建造不同類型的住宅、寫字樓或者娛樂場所等,以減少未來收益的不確定性。不同類型的房地產(chǎn)在開發(fā)的過程中風險也是不同的,對應收益高低也存在較大的差別。一般情況分析,開發(fā)項目收益率相對較高的對應風險也大。所以,如若將資金投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目中,可以將整體的風險降低,最終獲得的是一個相對平均的收益。

    三、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效成本控制的方式

    1.轉(zhuǎn)嫁風險

    首先,可以向保險公司進行投保,以繳納保險費為前提將風險轉(zhuǎn)移給保險公司,由保險公司承擔風險。但是,保險公司雖然是一種及時、有效且合理的實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞?但是保險的使用方位是有限的,而且在最初交的保險費金額也是非常大的。所以,通過保險轉(zhuǎn)嫁風險并不能解決一切風險。

    其次,以合同的形式將開發(fā)風險轉(zhuǎn)嫁給其他的經(jīng)濟單位。比如在房地產(chǎn)項目的施工過程中,可以將部分危險性極高的工作轉(zhuǎn)包給經(jīng)驗豐富的施工單位,這樣也是變相地減少了自身的風險。

    2.透過目標成本控制方案進行投資決策

    開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目前都要有可行性研究,如果盲目進行投資,不僅使企業(yè)的利潤得不到很好的保證而且極易導致企業(yè)的虧損,嚴重者會導致企業(yè)的倒閉。因此利用目標建筑成本控制方案來進行投資決策具有一定的科學性和可行性。在立項以前,要經(jīng)過反復測算,在確定建筑成本的總額比建筑成本控制數(shù)低之后,才能確認這個項目是可行的。如果高于建設成本控制數(shù),則表示未達到利潤的期望值,該項目不可行。通過系統(tǒng)全面的測算,能夠確保企業(yè)開發(fā)項目的目的性,減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風險和不必要的開發(fā)成本。

篇10

此文件從7月4日起實施。

2003年7月15日，國家稅務總局了《關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）。關于房產(chǎn)稅問題，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。通知還對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的確定進行了規(guī)定：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

2003年7月9日，國家稅務總局了《關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）。通知根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關問題進行了規(guī)定。