導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產(chǎn)投資的策略，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的,對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產(chǎn)信托可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,并且,依托房地產(chǎn)信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產(chǎn)領域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產(chǎn)信托,可以形成房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)和投資者多贏的局面。

1、房地產(chǎn)投資信托種類

根據(jù)資金投向的不同,REITS(房地產(chǎn)信托)可分為三類:

權(quán)益型(Equity REITS)

權(quán)益型REITS直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產(chǎn)的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和

抵押貸款利息,以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此類REITS不僅進行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。

另外,REITS 還有很多其他分類方法。

2、房地產(chǎn)投資信托特征

特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產(chǎn)

以此區(qū)別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。

特征二:R E I T S 是資金信托和財產(chǎn)信托的結(jié)合

其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,

還接受房地產(chǎn)。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)

普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權(quán)利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證。

特征四:REITS 價格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎價值

普通股價格更多地依靠其現(xiàn)時和預期的收入,與每股的賬面價值關聯(lián)程度不大;而REITS價格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎價值。

3、辦理房地產(chǎn)信托企業(yè)資質(zhì)

信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務時,涉及的不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應具備下列條件:

? 條件一:有國家認可的執(zhí)業(yè)資格;

條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;

條件三:具有完善的法人治理結(jié)構(gòu);

條件四:具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源,其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備5 年

以上可追溯的記錄;

條件五:中國銀監(jiān)會要求的其他條件。

二、房地產(chǎn)信托融資操作模式

1、美國模式

美國的REITS 通常是以基金的形式出現(xiàn)的,在成立階段,其主要運作流程為:

(1 )評估資金

基金發(fā)起人為滿足自身需求,進行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預估所需資金數(shù)量,確認選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標的收益性能否達到必要的回報率等。

(2 )接洽承銷商

發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細節(jié)、募款細節(jié)和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計師

與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關法律、會計問題,選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務,并擬訂申請文件,此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。

(4 )接洽不動產(chǎn)顧問公司

若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,

確定權(quán)利義務關系。

(5) 申請募集

當所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機構(gòu)并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進入正式運作階段。該類證券一般需經(jīng)過信用評級機構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃,保管機構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示,進行業(yè)務操作,執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關商業(yè)投資的收支等事

宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機構(gòu)處獲得。

2、日本模式

日本信托運作流程為:

步驟一:房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價款給房

地產(chǎn)公司;

步驟二:投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理;

步驟三:信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司,同時向該公司收取租賃費;

步驟四:房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人,向承租人收取租賃費;

步驟五:信托公司向投資者發(fā)放紅利;

步驟六:信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售,從購買者身上獲取價款,再按比例分配

給投資者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港證監(jiān)

會經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產(chǎn)信托投資基金(即REITS)投資海外物業(yè)的限制,允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項目,實際

上就是允許內(nèi)地或海外房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項目以REITS 形式到香港上市。同時將

REITS 的最高負債比例由總資產(chǎn)的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中

心的弱勢。消除地域限制及提升負債比例,為國際房地產(chǎn)投資機構(gòu)在香港成立房地產(chǎn)投資信托基金

提供了機遇,也為中國房地產(chǎn)商提供了集資及套現(xiàn)的渠道。

(1 )香港稅制

從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設區(qū)域限制,最低持有年限為2 年,對股份

持有的限制同掛牌,房地產(chǎn)投資比例至少需占資產(chǎn)凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,

最高負債率限制在總資產(chǎn)的45%不享受特定稅收優(yōu)惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅

(2)香港REITS 運作模式

(3)香港R E I T S 開放為內(nèi)地房地產(chǎn)市場帶來的機會優(yōu)勢

優(yōu)勢一:對于內(nèi)地房地產(chǎn)商而言,REIT 是一種全新的經(jīng)營模式,REITS 的出現(xiàn)可使其從目前單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式拓展為長期投資模式,以獲取穩(wěn)定的租金收入和REITS 管理費。

優(yōu)勢二:REITS為內(nèi)地房產(chǎn)商開辟了新的融資渠道,業(yè)主及開發(fā)商可以REITS的形式重組其房產(chǎn)物業(yè),從而改善資產(chǎn)負債表及增強資金的流動性。

優(yōu)勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優(yōu)勢。

優(yōu)勢四:HK-REITS 的上市為內(nèi)地房地產(chǎn)商提供了面向國際資本市場融資的契機。

優(yōu)勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產(chǎn)或劣質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)捷徑,它的出現(xiàn)有利于減少房地產(chǎn)市場的投機成分,促進市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

優(yōu)勢六:香港發(fā)行REITS的經(jīng)驗可供內(nèi)地借鑒,對內(nèi)地房地產(chǎn)商來說影響深遠,將有利于促進內(nèi)地房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

4、內(nèi)地房地產(chǎn)信托運作模式

(1 )傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

① 操作流程

第一步,房地產(chǎn)公司就項目融資與信托投資公司達成一致;

第二步,就信托產(chǎn)品的設計與發(fā)行獲得有關政府主管部門的審批;

第三步,面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證;

第四步,信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項目;

第五步,信托公司回收資金。

② 優(yōu)點

管理比較簡單,收益比較穩(wěn)定。

③存在問題

由于信托公司對信用貸款本身有較大的風險,而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風險,并將嚴格對項目的基本素質(zhì)的要求。

(2 )股權(quán)型信托融資模式

這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產(chǎn)企業(yè)注資,持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價方式將股權(quán)回購,這種方式實質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因為銀行不能進行實業(yè)投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運作的世紀星城項目。

①操作流程

第一步,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。

第二步,信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。

第三步,信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán),但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股,即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)(可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,同時,與原股東或關聯(lián)方(最好是關聯(lián)方)簽署股權(quán)回購協(xié)議。為了確保購協(xié)議的履行,雙方可能需要有一些擔保條件(例如,重慶國投的世紀星城項目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押;杭州工商信托所運作的浙江水泥項目,是由第三方提供擔保)。

第五步,房地產(chǎn)公司運營開發(fā)項目,獲得現(xiàn)金流。

第六步,關聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應的資金,回購股權(quán),信托融資過程結(jié)束。

②模式優(yōu)點

能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,促使房地產(chǎn)企業(yè)達到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念,只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理回報,并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求,開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權(quán)。

三、房地產(chǎn)信托優(yōu)勢分析

1、REITS 自身優(yōu)勢

(1 )具有流通性與變現(xiàn)性

由于房地產(chǎn)本身的特性,導致交易過程需要借助中介機構(gòu),不但費力,且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜,變現(xiàn)性差,從而使得投資者具有極高的流動性風險。REITS是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價值,證券在發(fā)行后可以在次級市場上進行交易,投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。

(2) 專業(yè)化經(jīng)營

由于REITS經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)高度分離,通過專業(yè)化的經(jīng)營管理,可以使房地產(chǎn)營運績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價格的上漲,使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

(3) 資本積累

REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經(jīng)營或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場,有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場和資本市場。通過這兩個市場的結(jié)合,有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得,加速資本積累,促進土地的有效利用。

(4) 投資風險分散

由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入,個別投資人無法同時進行多項房地產(chǎn)開發(fā)計劃,造成風險的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風險外,也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風險。

(5) 正確引導房地產(chǎn)市場機能

由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項,均受到相關法規(guī)的嚴格限制,其目的在于預防房地產(chǎn)短線交易的投機行為,使資金的投入

能促進房地產(chǎn)的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設計劃進行融資,既可順利推動建設,也可使投資大眾分享公共建設投資成果,且經(jīng)由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達到以有效率的證券市場來監(jiān)督無效率的公共部門的效果,最終能使整個市場機能得以充分發(fā)揮,增加社會福利。 2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)REITS 融資優(yōu)勢

通過REITS 方式融資,對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言具有以下幾個方面的明顯優(yōu)勢:

(1) 可用以融資的物業(yè)范圍寬廣

任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫

字樓、工業(yè)廠房等。

(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富

例如華銀控股目前操作的REITS,單個物業(yè)可融資金額從3億元起,根據(jù)物業(yè)實際價值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當?shù)貦C構(gòu)投資者、國際機構(gòu)投資者、私人銀行和個人投資者。

(3) 風險分散

將房地產(chǎn)行業(yè)金融風險分散到國際投資者中,符合政府政策。

(4) 融資總額相對較高

一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業(yè)抵押貸款金額,交易價接近資產(chǎn)價值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當于物業(yè)價值60%~70%的資金。REITS 則是根據(jù)市場標準綜合物業(yè)整體考慮,對物業(yè)進行整體定價,吸引投資。

(5) 融資方式靈活

對于總價超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè),比如,華銀控股可以協(xié)助業(yè)主,以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對于規(guī)模較小的物業(yè),華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個資產(chǎn)包在境外運作上市。

(6) 可選擇長期獲益

物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費收入。

(7) 節(jié)稅

REITS融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。

(8) 提高企業(yè)知名度

采用REITS 融資,可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽,擴大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。

(9) 有助企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化

篇2

1 房地產(chǎn)投資商進行成本控制的必要性

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程，已經(jīng)由過去的統(tǒng)分統(tǒng)籌的計劃經(jīng)濟時代跨越到現(xiàn)在的市場化競爭的階段，房地產(chǎn)行業(yè)朝著規(guī)范化、公開化和透明化的發(fā)展方向邁進，并發(fā)展成了國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。在白熱化的市場競爭中，企業(yè)想要戰(zhàn)勝競爭對手取得成功，要結(jié)合自身發(fā)展特點，切實以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟效益，因而加強企業(yè)的成本控制是必由之路。

成本控制不僅是財務管理的重要內(nèi)容，還是企業(yè)的戰(zhàn)略手段。如何科學地進行成本控制，成為企業(yè)興衰成敗的關鍵。只有降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，才能為企業(yè)提供有力支撐，給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益。因此，降低企業(yè)的成本，加強成本控制已經(jīng)成為備受房地產(chǎn)開發(fā)商關注的話題。成本控制自始至終的貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目，并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的每個職能部門，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制任重而道遠。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在的問題

2.1 缺乏科學的成本控制方法

科學技術(shù)發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)企業(yè)應該把先進的科學技術(shù)引入成本控制領域，使企業(yè)成本能夠得到行之有效的控制與管理，以實現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標。然而，從目前的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析方法太過片面、簡單，缺乏系統(tǒng)性，例如，片面強調(diào)對生產(chǎn)過程的成本控制，而忽略了在招投標環(huán)節(jié)、開發(fā)前期以及銷售階段的成本控制，使得企業(yè)總體成本難以控制下來。

2.2 行業(yè)整體成本控制意識不到位

各種傳統(tǒng)因素影響著房地產(chǎn)投資商的成本控制意識，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏整體性，只關注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽視長遠的整體利益；只限于施工階段和財務領域的成本控制，輕視設計、選址、規(guī)劃過程的成本控制；單純依靠擴大投資規(guī)模，搞規(guī)?；?jīng)營來獲得利潤，不懂得合理控制經(jīng)營規(guī)模。以上種種行為，都不利于企業(yè)形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整個工程項目的成本。

2.3 企業(yè)風險意識較為薄弱

雖然競爭日益激烈，企業(yè)的生存難度加大，然而，房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏足夠的風險意識，或者風險意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)的風險意識淡薄會加大企業(yè)在行業(yè)中的競爭風險，企業(yè)間的競爭不斷加劇，經(jīng)營風險也與日俱增，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變意識，強化競爭意識和風險意識，加強企業(yè)內(nèi)部管理和控制，提高企業(yè)相關管理人員的思想意識，樹立風險意識、成本意識，以免影響企業(yè)的長遠發(fā)展。

3 房地產(chǎn)投資商的成本控制有效策略

3.1 在工程項目的投資決策和設計環(huán)節(jié)加強成本控制

對工程項目的投資決策和設計環(huán)節(jié)進行成本控制是整個項目工程實施成本控制的關鍵環(huán)節(jié)。長期以來，我國房地產(chǎn)投資商普遍關注工程項目施工階段的成本控制，而不注重項目前期的成本控制。只有把精力放在工程項目的投資決策和設計階段，才能從源頭上控制企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營成本。

3.1.1 優(yōu)化招投標和設計方案

房地產(chǎn)投資商在進行項目投資時，適度引入競爭機制，在委托設計時采取設計招投標機制來確定設計單位，競爭機制可以優(yōu)化項目設計方案，選取有實力的設計公司，以此來保證工程設計的科學性、合理性以及安全性，在根本上控制企業(yè)的工程成本，減少直接的經(jīng)濟損失。

3.1.2 實施工程項目限額設計

在工程項目建設過程中，實施限額設計能夠有效地控制工程項目的建設成本，抑制大規(guī)模盲目投資，是控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的有效手段。此外，工程項目的設計影響著整個工程項目，決定著建設費用和建設周期，也決定著工程項目完工后的使用價值和經(jīng)濟效益。

3.1.3 加大對設計圖紙的評審力度

在對設計圖紙審查環(huán)節(jié)，加大對設計圖紙的審查和復審力度，是為了保證施工環(huán)節(jié)的暢通、有序。在審查過程中，對于設計圖紙不完善的環(huán)節(jié)及時向設計企業(yè)提出修改意見，以免在施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)無法施工而影響工程進度。對設計圖紙的技術(shù)性指標進行嚴格審查，保證施工的合理性和可行性，避免出現(xiàn)由于設計環(huán)節(jié)的失誤而影響整體工程的情況。

3.1.4 價值工程在開發(fā)項目中的運用

價值工程能夠把創(chuàng)新理念巧妙融入房地產(chǎn)的設計中，通過經(jīng)濟分析和技術(shù)分析，實現(xiàn)了使用價值最大化。不僅能夠降低工程造價，還能最大限度地提高工程整體功能。例如，保溫層墻體設計，既能有效使用太陽能資源，還能減少資源浪費和環(huán)境污染，使設計工作完成了成本控制和環(huán)保功能的完美結(jié)合。

3.2 在工程項目具體實施階段進行成本控制

3.2.1 在招投標階段實施有效的成本控制

在招投標階段進行有效的成本控制是項目工程成本控制的核心環(huán)節(jié)。工程項目的招投標主要包括兩個方面：材料設備的招投標和施工招投標。房地產(chǎn)開發(fā)商通過招投標可以擇優(yōu)選擇建筑施工材料和設備，選擇優(yōu)秀的施工單位，這對整個工程建設至關重要，這不僅能夠提高施工企業(yè)自身的經(jīng)營效率，還能夠為建設單位解決后顧之憂。

3.2.2 在工程施工階段進行成本控制

施工階段是建設資金投入最多的階段，是建設時期最長的階段，做好施工環(huán)節(jié)的成本控制也是投資企業(yè)較為注重的環(huán)節(jié)。加強對施工階段的控制，也就是加強對履約行為的監(jiān)督和管理。

首先，加強對合同的管理，避免出現(xiàn)工程索賠事件。造價管理人員要做好事前把關，加強監(jiān)控力度，對于工程變更嚴格審核，避免投資失控；其次，建立和完善監(jiān)理機制，明確職責分工，落實責任制，加強對項目投資的有效控制；再次，工程建設可以采用新工藝和新材料，在技術(shù)方面對成本進行有效控制，力爭提高勞動生產(chǎn)效率，縮短施工周期，進而降低在建工程成本；最后，對于施工現(xiàn)場的經(jīng)費和管理費用進行控制，使費用支出合理化。

3.2.3 在竣工階段實施成本控制

對竣工階段進行成本控制，要依據(jù)項目合同、工程預算及費用定額對工程款項進行審核，審核是否在工程建設的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，款項的支出和預算是否一致，同時根據(jù)合同及相關規(guī)定，對報送的竣工結(jié)算進行審核，保證結(jié)算與工程實際造價相吻合，做到量準價實。

4 結(jié)束語

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)投資商除了要迎合市場需求提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務外，還要在建設項目開發(fā)過程中，保證工程進度與質(zhì)量，嚴格做好成本控制，力求以最低的項目投資成本取得最大的經(jīng)濟效益和社會效益。唯有如此，才能在市場競爭中搶占商機，掌握競爭主動權(quán)，只有進行有效的成本控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)長久健康地發(fā)展。

參考文獻：

[1] 陳小文.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略思想[J].中國房地產(chǎn),2004,(07).

篇3

前言

自改革開放以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展模式開始從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟。在這樣的大背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)既面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)，也面對著很多發(fā)展機遇。如何應對新時期的挑戰(zhàn)，抓住發(fā)展機遇，這是我國房地產(chǎn)行業(yè)急需解決的問題。面對這樣的情況，我國房地產(chǎn)行業(yè)必須要做好房地產(chǎn)項目投資造價管理工作，才能幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)渡過難關，抓住發(fā)展機遇。影響房地產(chǎn)項目投資決策的因素有很多，比如管理水平低下、制度不完善等，都會加大投資成本的支出，使房地產(chǎn)企業(yè)的效益降低。房地產(chǎn)項目投資造價管理作為控制成本投入和利潤收入的重要手段，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有著非常重要的作用。本文首先分析了我國房地產(chǎn)項目投資造價管理的內(nèi)容，然后分析了我國房地產(chǎn)投資造價管理的主要問題，最后闡述了我國房地產(chǎn)投資項目造價管理的主要策略。期望通過本文的分析，可以讓讀者對我國房地產(chǎn)投資項目造價管理有更為深刻的認識。

1、我國房地產(chǎn)項目投資造價管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國的整體經(jīng)濟實力有著極其重要的影響。房地產(chǎn)項目投資所涉及到的資金鏈廣、數(shù)額大，為了更好地對龐大的資金流進行控制，就必須要加強造價管理。造價管理工作貫穿于房地產(chǎn)工程建設的每個環(huán)節(jié)，造價管理的內(nèi)容復雜，在每個建設階段都有不同的內(nèi)容。

（1）設計階段

設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的主要階段，設計工作的質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)項目造價的控制。在設計階段，首先要通過設計招標選擇最佳的設計單位；然后再通過限額設計，對工程造價進行有效的控制，對投資限額進行合理分解和使用。另外，還必須要控制好設計工作的質(zhì)量以及施工圖紙的設計深度。最后，再委托設計監(jiān)理管理，對設計方案進行優(yōu)化，在設計階段充分挖掘節(jié)省投資的潛力。

（2）招投標階段

招投標階段的造價管理主要有五項工作要完成。第一，控制招標過程中的成本。招投標是業(yè)主選擇施工單位、材料供應商的主要方式，招投標工作對房地產(chǎn)項目的投資控制、質(zhì)量和進度管理有著及其重要的作用。第二，要對投標單位的資質(zhì)進行嚴格審查。第三，招標文件的編制工作必須要做到位，造價管理人員必須要對影響工程造價的眾多主、客觀因素進行預測、分析以及評價。第四，選擇合理低價的投標單位成為中標者，避免投標單位故意壓低成本形成惡意競爭。第五，合同的簽訂工作必須要規(guī)范到位。

（3）施工建設階段

施工階段是房地產(chǎn)項目從施工圖紙轉(zhuǎn)換為建筑實物的過程，也是項目投資額度最大的階段。為了更好的落實造價管理工作，必須要加強對施工過程的管理。施工階段造價管理工作的主要內(nèi)容是：規(guī)范合同管理，控制工程索賠，通過一系列技術(shù)措施，加強對項目資金的有效控制，通過有效的經(jīng)濟措施加強對項目工程的管理。

（4）竣工決算階段

竣工階段是成本控制的最后階段，在此階段，工程造價管理工作是：根據(jù)合同規(guī)定的計價條款、招投標過程中整理的重要資料、竣工資料以及國家與地方的相關法律法規(guī)條款，對工程款進行仔細審核，核實實際的工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，保證最后所審核的結(jié)算是工程造價的真實體現(xiàn)。

2、我國房地產(chǎn)投資造價管理的主要問題

（1）法律法規(guī)不健全

相比以前，我國的法制建設工作已經(jīng)取得了巨大的成就，但是隨著時代的發(fā)展和進步，又出現(xiàn)了很多新的違法現(xiàn)象。這就導致以前的法律不能適應現(xiàn)代社會發(fā)展的需要，建筑行業(yè)亦是如此。尤其是我國加入世界經(jīng)濟貿(mào)易組織以后，我國的很多法制法規(guī)與世界經(jīng)濟貿(mào)易組織的相關法律存在違悖，導致我國經(jīng)濟一直很難與世界經(jīng)濟貿(mào)易組織完全同步。由此可見，加強行業(yè)立法，與國際法律接軌，是目前我國經(jīng)濟發(fā)展的當務之急。

（2）政府管理不完善

自我國計劃經(jīng)濟以來，我國政府就將工程項目的造價管理職能界定為政府的法定行為，由政府主導造價管理工作。但是，政府部門既是國家宏觀政策的制定者，同時也是眾多公共工程項目的投資者。兩者身份重合，這就容易造成政府部門在項目投資造價管理中的職責出現(xiàn)含混不清的情況。

（3）計價模式太單一

目前我國工程建設中的計價模式：首先是工程造價管理人員必須要根據(jù)施工圖紙計算出整個工程量，然后使用套定額單價求得直接費，然后再根據(jù)有關的定額取費率算出整個工程的造價。但是套定額的計價模式對政府職能的轉(zhuǎn)變以及市場競爭的發(fā)展有著很大的阻礙作用，嚴重影響到了我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。

（4）信息化管理落后

隨著信息時代的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也在積極的應用各種信息技術(shù)促進自身的發(fā)展，工程造價管理信息化建設就是具體的表現(xiàn)之一。但是在工程造價管理信息化建設的過程中也存在著很多問題，導致信息化管理落后。比如，信息資源管理缺乏系統(tǒng)性，造價信息的采集方式落后，信息分類、數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一，信息網(wǎng)的建設不完善等。

3、我國房地產(chǎn)投資項目造價管理的主要策略

（1）建立完善的工程造價管理體系

首先，必須要強化工程造價管理部門的職能，加快法制建設的速度，維護房地產(chǎn)項目的投資者、經(jīng)營者、勞動者以及消費者的利益。其次，理順不同工程造價主管部門之間的關系。將政府主導工程造價管理的模式漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)協(xié)會主導工程造價管理。

（2）改革工程計價方式

工程量清單計價方式是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)正在全面推行的一種計價方法。相對于套定額計價方式，工程量清單計價方式能夠更好的幫助企業(yè)獲得更加合理的工程造價，能夠幫助業(yè)主控制投資，有益于市場公平競爭體制的發(fā)展。與此同時，還要建立起與工程量清單計價方式相配套的管理制度。

（3）加強工程建設全過程的造價管理

首先，要加強設計階段的工程造價控制與管理工作。其次，加強對招投標階段的管理，加強對預算環(huán)節(jié)的控制。最后，加強對工程造價咨詢行業(yè)的管理。理順工程造價管理的體制，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)。

（4）建立工程造價管理的良好秩序，完善信息化建設

提升行業(yè)內(nèi)工程造價管理人員的整體素質(zhì)，使其能做好房地產(chǎn)工程建設全過程中的造價管理與控制工作。同時，行業(yè)內(nèi)各企業(yè)要充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，加快工程造價管理的信息化建設，實現(xiàn)信息資源的共享，加強整個房地產(chǎn)行業(yè)的交流，實現(xiàn)對建設各階段工程造價管理的動態(tài)控制。

4、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)項目投資造價管理對提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體經(jīng)濟實力有著極其重要的作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)必須要加強對項目投資造價的管理，改革造價管理的模式，加快造價管理的信息化建設，以此促進房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻：

[1]朱麗萍.房地產(chǎn)項目投資造價管理探究[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010，（1）：210-211.

[2]劉月勇.淺談房地產(chǎn)項目投資造價管理[J].城市建設理論研究（電子版），2011，（31）.

篇4

    二、讀懂宏觀經(jīng)濟,能判斷各種經(jīng)濟政策、經(jīng)濟指標對證券市場長期和短期的影響

    股票市場是宏觀經(jīng)濟的晴雨表,雖然股市走勢并不與宏觀經(jīng)濟完全同步,但宏觀經(jīng)濟的走勢決定了證券市場的長期趨勢。市場經(jīng)濟的發(fā)展表現(xiàn)出周期性的規(guī)律,證券市場的運行也表現(xiàn)出周期性。所以投資者要看得懂CPI、PPI等經(jīng)濟指標,了解宏觀經(jīng)濟運行的狀況,掌握貨幣政策、財政政策、稅收政策、各行業(yè)政策對宏觀經(jīng)濟未來趨勢的影響。

    三、做好長期投資和學習的打算

    大多數(shù)投資者也包括專業(yè)投資者在證券市場中的投資之路都不是一番風順的,專業(yè)投資者的優(yōu)勢在于比較早接觸專業(yè)知識和理論,但基本也要經(jīng)歷一個了解、搖擺、堅定執(zhí)行的過程才能成長為一個合格的專業(yè)投資人。個人投資者也都經(jīng)歷初嘗甜頭、意氣風發(fā)到再戰(zhàn)敗北、拒不認錯到學習、思考再到回本賺錢的過程而成為一個在市場中生存的個人投資者。經(jīng)歷一個完整的學習階段大約需要5-10年。美國華爾街有個說法“:你如果能在證券市場熬10年,應該能不斷賺到錢,如果熬了20年,你的經(jīng)驗將極有借鑒價值,如果熬了30年,當你退休的時候,定然是極其富有的人?！?四)熟悉各種投資品種和自己個性,了解各個品種的預期收益和風險如今,投資者可以選擇的投資品種越來越多,包括股票、債券、基金、保險、銀行理財產(chǎn)品等等各種類型。投資者要熟悉各個投資品種的歷史收益和預期收益及相應的風險水平。以美國證券市場為例,美國股市的年平均回報率高于債市,但股市的單年跌幅遠大于債市,投資股市市值的波動較大,風險較大,相對收益也較高。投資者要根據(jù)自己的個性、投資目標和風險承受能力選擇適合的投資品種和投資策略。

    四、工薪階層的證券投資策略

    (一)投資組合策略

    “不要把雞蛋放在同一個籃子里”是對分散投資投資組合策略最好的解釋。普通投資者根據(jù)各自的風險偏好和家庭理財目標將資金投資于實業(yè)、房產(chǎn)、證劵、黃金等投資品種,在證券投資方面將資金投資于基金、債券、股票等。不同的投資品種具有不同的風險和收益水平,滿足投資人的多樣化投資需求。例如房產(chǎn)投資能滿足投資人住房需求,或取得穩(wěn)定的租金收入,并獲取房產(chǎn)升值收益。但對于工薪階層,房產(chǎn)投資額較大,投資后花費精力較少。而證券投資需要投入的精力大,承受的風險大,同時可能獲取超額收益。投入證券的資金也用投資組合策略投入不同行業(yè)股票、基金、債券,以求更好地管理風險。

    (二)定、長期投資并持有策略

    工薪階層收入穩(wěn)定,但對證券市場的研判能力差,工薪階層進入市場往往是受到親朋好友的影響,投資前對證券市場的風險和投資技巧沒有系統(tǒng)了解。偏好短線操作,如果運氣不錯,過不久就會加大投資,孤注一擲,最終成為套牢一族。對于非專業(yè)個人投資者更適合每月或每季相對定期,定量投資于有成長預期的股票或基金。這樣似乎不選擇投資時機,一方面積少成多,另一方面通過時間熨平投資成本。另外還有助于投資者把精力放在研究尋找未來成長性良好的品種上。

    (三)趨勢投資策略

篇5

2011年年初房產(chǎn)稅改革方案的試點實行，在飽受熱議與討論中艱難起步。房產(chǎn)稅的實行改變構(gòu)成房地產(chǎn)價格的要素，對房價的形成機制造成了很大沖擊。其最主要的是影響市場對房價的預期：購房者和開發(fā)商對房地產(chǎn)及房價都要進行重新認識。房地產(chǎn)融資業(yè)務在在商業(yè)銀行業(yè)務中的比重十分巨大，導致房產(chǎn)稅的征收對商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資業(yè)務的風險管理巨大影響。

一、房產(chǎn)稅對商業(yè)銀行風險識別的影響分析

商業(yè)銀行面臨的風險有信用風險、市場風險、操作風險、流動性風險、國家風險、聲譽風險、法律風險和戰(zhàn)略風險。房產(chǎn)稅主要通過平抑房價對商業(yè)銀行造成的影響，主要體現(xiàn)在信用風險、市場風險與戰(zhàn)略風險識別，其次是對法律風險與流動性風險的識別。

（一）信用風險

1.降低信貸風險。房產(chǎn)供求的平衡，導致購房者理性購房，市場上的購房行為更多的是為了滿足居住的購房需求貸款，降低了商業(yè)銀行的信貸風險。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，消費者購房的理性回歸間，降低了房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預期，讓開發(fā)商的投資決策更加的理智，房地產(chǎn)商的理智融資降低了商業(yè)銀行的信貸風險。

2.增加信貸風險。房產(chǎn)稅對房價的抑制作用到達市場承受最大值，會增加商業(yè)銀行的信用風險。市價低于房貸成本時，理性貸款者會停止月供還貸?，F(xiàn)實中上海、深圳等地已經(jīng)出現(xiàn)過這樣的例子，而商業(yè)銀行變現(xiàn)抵押房虧損是一種常態(tài)；房產(chǎn)稅造成市場房降價的降低，消弱了房地產(chǎn)投資的回報率，容易導致一些房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂。由于房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴融資，造成銀行信貸風險變大。

（二）市場風險

房產(chǎn)稅造成房價的下降，造成購房金額的變小，縮減了商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資上的業(yè)務量；房價低迷時，理性的房地產(chǎn)開發(fā)商投資更加謹慎，導致商業(yè)銀行子在房地產(chǎn)開發(fā)市場上融資業(yè)務量減少；導致市場房價對按揭中的房價造成嚴重沖擊時，導致進行個人住房按揭貸款的客戶大量違約，造成融資業(yè)務的終止和個人住房按揭款合同中首付百分之三十的保護性措施可能不足以支付客戶違約帶來損失等問題。

（三）戰(zhàn)略風險

房產(chǎn)稅影響商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資業(yè)務的預期和商業(yè)銀行對短期經(jīng)營目標的制定，最終影響到商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務的整體發(fā)展戰(zhàn)略，形成戰(zhàn)略風險。

房產(chǎn)稅使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)融資業(yè)務整體質(zhì)量得到提高，從長遠來看房產(chǎn)稅對商業(yè)銀行的預期的影響是良性的；在短期內(nèi)，房產(chǎn)稅增加了房地產(chǎn)市場信用和市場兩個方面的不確定性，使商業(yè)銀行的短期目標無法實現(xiàn)。

（四）法律風險

降低了商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務中的法律風險。房產(chǎn)稅影響商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量和風險遷徙率的變動，進而影響商業(yè)銀行資本充足率與核心資本充足率。從長遠來看，房產(chǎn)稅改革會在宏觀調(diào)控的調(diào)整銀行存款準備金率上有良性影響，降低了銀行系統(tǒng)的整體風險，有利于相應的準備金率調(diào)整傾向?qū)捤伞?/p>

（五）流動性風險

房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的良性影響利于撬動需求，前期的高房價和持續(xù)高增長，讓原本有購房能力的需求者變得失去購房能力，讓有購買能力的需求者持幣觀望，降低購房者決策的不確定性，導致銀行存款的流出；對開發(fā)商而言，房地產(chǎn)進入低回報率時代，將會使進入房地產(chǎn)行業(yè)中的一部分資金被分流，使商業(yè)銀行的一些原本穩(wěn)定的負債變得不可得或者變得高成本。

二、商業(yè)銀行風險管理策略

（一）分散風險

根據(jù)風險分散原理，讓商業(yè)銀行的房地產(chǎn)融資業(yè)務更加的全面。不管是需求方面的購房融資需求還是供給方面的開發(fā)商的融資需求，商業(yè)銀行要做到授信對多個地域，多層次對象，更豐富業(yè)務種類的合理分配等等，迎合市場需求多樣化、波動常規(guī)化的現(xiàn)狀。商業(yè)銀行要合理把握“安全性、流動性、盈利性”之間的關系，基于自身風險偏好合理選擇，達到分散與降低風險的目的。

（二）風險對沖

目前市場上有一部分基于收益波動和房地產(chǎn)負相關的資產(chǎn)金融衍生品可以用來對沖房地市場融資風險。商業(yè)銀行篩選識別出與自身特點相符的對沖資產(chǎn)與產(chǎn)品，以合理的介入來沖銷潛在的損失。

（三）風險轉(zhuǎn)移

在收益與風險的不確定性大時，商業(yè)銀行應該采用風險轉(zhuǎn)移策略。這種風險轉(zhuǎn)移分為保險轉(zhuǎn)移和非保險轉(zhuǎn)移兩種。保險轉(zhuǎn)移有待保險業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)與創(chuàng)新，商業(yè)銀行職能被動接受保險公司的保險產(chǎn)品，不一定滿足商業(yè)銀行的需求；非保險轉(zhuǎn)移即是在商業(yè)銀行通過嚴格守信程序、相關資質(zhì)要求和其他降低銀行風險的條件來降低銀行的風險。

（四）風險規(guī)避

風險規(guī)避是對風險較大和明顯不適合本銀行投資的房地產(chǎn)融資業(yè)務，采取降低險容忍度的方法，來拒絕或者退出的該投資的策略。例如個人申請第三套房貸業(yè)務時，會被多數(shù)商業(yè)銀行拒絕授信。在不擅長和不愿意承擔風險的業(yè)務，商業(yè)銀行應該設置最小的風險容忍度。

（五）風險補償

風險補償是指對一些具有較高風險和不確定性的房地產(chǎn)融資業(yè)務，在正常的交易價格基礎上補充一個風險溢價，用提高風險回報的方式補償商業(yè)銀行承擔融資風險。例如商業(yè)銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶實行優(yōu)惠利率，對于信用等級低的客戶調(diào)高利率，對不確定性較大的融資業(yè)務給予較高的銀行利率等。

結(jié)束語

房產(chǎn)稅對對我國商業(yè)銀行風險管理的影響深刻而深遠，不僅改變了商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)融資業(yè)務風險的認知，而且促使商業(yè)銀行改變了風險管理的策略。短期來看，房產(chǎn)稅的征收，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，增加了房產(chǎn)融資業(yè)務的風險；從長遠來看，房產(chǎn)稅的實行有利于保證房地產(chǎn)融資業(yè)務的穩(wěn)定性和安全性。

參考文獻：

篇6

雖然目前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整過程中，但專家表示這并非意味著房產(chǎn)就失去了投資的價值，只不過投資房產(chǎn)需要更加注重投資策略。

投資房產(chǎn)穩(wěn)取豐厚回報

李志楓是土生土長的上海人，前些年他把自己的投資組合做了調(diào)整，獲得了意想不到的收獲。他投資的方向主要集中在股市和樓市，當然，最讓他感到滿意的還是在房產(chǎn)方面的投資。

其實，在房產(chǎn)投資方面李志楓屬于后知后覺型。當溫州人在上海開始炒房時，他的注意力還放在股市上，雖然當時股市并沒有多少機會。直到2004年的秋天，他去一個朋友家做客，發(fā)現(xiàn)原來經(jīng)濟情況與自己差不多的朋友，因為投資房產(chǎn)如今已住上了別墅，過著富足的生活。這對他的觸動很大。

從朋友家里回來之后，李志楓開始關注房產(chǎn)。朋友建議他，市中心的小戶型住宅值得投資?！耙驗槭兄行牡男》孔尤菀壮鲎猓铱們r也不是特別高，適合一般的工薪階層投資?！彼貞浾f。

與其臨淵羨魚，不如退而結(jié)網(wǎng)。李志楓在徐家匯附近找到一套總價約45萬元兩室戶，兩個房間可分開單獨出租，月租金收入至少有1500元，他初略計算了一下，根據(jù)當時的利率水平，向銀行申請20年期共20萬元的商業(yè)按揭貸款，每個月還款額為1320多元(等額本息還款法)，租金收入完全可以用于還貸。李志楓沒有猶豫，當即拍板買了下來。

隨后，他又在浦東陸家嘴、莘莊尋找投資目標。雖然在2005年初國家對樓市開始調(diào)控，當時各種各樣的悲觀消息漫天飛，而且也不斷有溫州炒房客在報紙上現(xiàn)身說法，認為房產(chǎn)已經(jīng)失去了投資價值。李志楓雖然一度也曾彷徨動搖過，但最終他覺得房產(chǎn)投資相對是比較安全的，因此堅持了下來。他說：“我不像溫州人那樣，完全利用金融工具，而是給自己留有余地，因為我每投資一套房產(chǎn)，總會根據(jù)月租金來倒推我的按揭貸款總額，這樣我不存在資金鏈斷裂的風險，因此只要租金水平不下降，我的投資還是安全的?！?/p>

時至今日，李志楓已經(jīng)投資了4套小戶型住宅，雖然每個月需要向銀行歸還近8000多元的房貸，但這些都不會成為負擔，因為隨著近兩年上海房租水平的整體上漲，租金收入已經(jīng)超過萬元，除了還貸還有結(jié)余。

李志楓認為自己的投資還是比較劃算的，目前這4套房產(chǎn)的市值已接近300萬元，而自己的前期投入不到100萬元，投資收益頗豐。而如果把這些現(xiàn)金都存在銀行，兩三年的利息收入也不過十來萬元，而實際購買力還會隨著物價的上漲而有所下降。如果是全部投入股市，雖然能在剛剛過去的牛市里狠狠“撈上一票”，但誰又敢保證他不會在這波熊市中沉淪下去而前功盡棄呢?

李志楓準備長期持有這些房產(chǎn)，用以養(yǎng)老。他開玩笑說：“即使我退休完全沒有退休金，光靠這4套房產(chǎn)的租金也能生活得很好。”他對自己將來的生活很有信心。目前市場又陷入觀望期，李志楓又在開始尋找物業(yè)，不過他這次考察的主要目標是上海外環(huán)線附近的區(qū)域。他認為龍柏板塊會受到軌道交通10號線的建成通車而愛到更多的關注。

何時投資房產(chǎn)?

房產(chǎn)是投資品種中一個很重要的組成部分，但是投資房產(chǎn)首先需要處理好節(jié)奏問題。

當然首要問題是要掌握大勢，就如投資股市一樣，在熊市要學會休養(yǎng)生息，保存資金實力。樓市也有牛熊之分，如何避開熊市也是投資者需要認真對待的問題。目前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整階段，房價出現(xiàn)一定程度的回落，市場處于膠著狀態(tài)。這樣的市場還有投資機會嗎?

專家對中國房地產(chǎn)市場的長期走勢還是看好。復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，雖然目前房地產(chǎn)市場已進入調(diào)整階段，但是根據(jù)中國的經(jīng)濟走勢來看，長期還是看漲的?！艾F(xiàn)在房地產(chǎn)市場價格回落，是因為前一段時間上漲過快，短期內(nèi)回調(diào)在情理之中。不過從長期來看，房價還是要上漲的?！彼f。

《理財周刊》首席理財顧問徐建明也表達了同樣的觀點。他認為就目前的情形來判斷，房產(chǎn)依然是一個很好的投資品種。“我看好房產(chǎn)20年。”他樂觀地表示。由此看來，房產(chǎn)投資機會仍然存在。

對于個人而言，何時可以開始投資房產(chǎn)?理財專家認為，需要根據(jù)自己的生命周期來把握投資理財組合。徐建明表示，對于剛剛走人社會的大學畢業(yè)生，一般以投資金融產(chǎn)品為主，而到了中年，則可以根據(jù)自己的資金量大小來決定是否投資房產(chǎn)。

長期持有是關鍵

房產(chǎn)投資不能與投機相提并論。因此對于投資者來說，投資房產(chǎn)要堅持長期持有的策略。

專家表示，在過去的幾年里，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不理性因素，致使房價飆升，因而也讓一些投機者獲得了暴利。但目前國家一系列政策對投機行為進行了嚴格限制，如禁止期房轉(zhuǎn)讓、對5年內(nèi)出售房產(chǎn)的行為征收高額稅收等政策，都在很大程度上限制了投機行為。理性的投資行為是使資產(chǎn)保值增值，而從房價長期穩(wěn)步增長的趨勢來看，長期持有才是硬道理。

至于如何投資房產(chǎn)，技巧有很多，不過專家提醒要留意兩大原則，其一是不要盲目貪大，其二當然就是要注重租售便利。

專家表示，投資房產(chǎn)一定不能盲目貪大。此前一段時間，深圳的投資者就因為無法及時售出手中的房產(chǎn)，而致使資金鏈緊張，出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象。徐建明表示，目前房產(chǎn)投資者都借助了金融工具，向銀行申請按揭貸款。金融工具的杠桿作用放大了投資效應，但同時也放大了風險。如果在投資房產(chǎn)時，因為貪大而導致資金壓力過大，一旦市場情況出現(xiàn)變化，應對起來會很困難。

篇7

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01

房產(chǎn)企業(yè)作為我國的經(jīng)濟主要支柱之一，隨著最新出臺的“國五條”，對于未來的我國的房產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益獲取能力是一項重大的考驗。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對我國的政策等不利因素，怎樣有效的制定出財務管理的政策是持續(xù)發(fā)展我國的房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的重要因素，所以，本文主要研究的內(nèi)容是針對房產(chǎn)企業(yè)的財務管理難點與問題對策，從創(chuàng)新策略角度分析房產(chǎn)面對未來發(fā)展趨勢所要做出的對策改變。

一、房產(chǎn)的定義

房產(chǎn)是指有墻面與立體結(jié)構(gòu)，給予人類生產(chǎn)活動的遮風避雨的場所，提供給人們生活、學習、娛樂、工作、居住或者是貯藏物資的場所。

二、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理總體目標問題

1.經(jīng)濟利潤最大化的目標

經(jīng)濟利益的最大化是企業(yè)財務管理一直追求的目標和宗旨原則。如果僅僅是以經(jīng)濟利益的最大化作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的最終目標并不是很全面，在實際相關工作中受到了一些限制，例如：忽視了貨幣時間的價值、對于投入和產(chǎn)出之間的關系處理問題、存在風險因素、機會成本的對決策影響作用，如果片面的追求經(jīng)濟利益會給企業(yè)的財務管理的決策短期行為的出現(xiàn)。因此，根據(jù)企業(yè)發(fā)展狀況企業(yè)經(jīng)營管理者與財務管理人員需要重點研究企業(yè)的財務管理目標，代替?zhèn)鹘y(tǒng)的經(jīng)濟利益最大化經(jīng)營目標。

2.企業(yè)財富的最大化

房產(chǎn)企業(yè)財富的最大化是指企業(yè)的全部資產(chǎn)在市場上所體現(xiàn)的市場價值，公司制作為現(xiàn)代企業(yè)組織形式，并且公司財富的最大化體現(xiàn)在股東財富的最大化。公司價值的最大化的觀點在一定程度上克服了傳統(tǒng)經(jīng)濟利益最大化的觀點中出現(xiàn)的和貨幣時間的價值與投資風險的價值不想符合的缺陷等。將企業(yè)的價值最大化作為財務管理目標在逐漸發(fā)展過程中相繼出現(xiàn)了問題。這種目標針對的是上市企業(yè)，其他經(jīng)營形式的企業(yè)是不能夠通過股票的市價正確做出判斷的，而是借助于資產(chǎn)評估，并且企業(yè)的價值無法自身控制等。

3.企業(yè)價值的最大化

房產(chǎn)企業(yè)的價值是在持續(xù)經(jīng)營期所獲得的凈利潤體現(xiàn)所在，企業(yè)價值的最大化主要指通過企業(yè)進行的合理經(jīng)營措施。借助于最優(yōu)化的企業(yè)財務管理手段，在經(jīng)營期內(nèi)的凈利潤獲取經(jīng)濟效益，獲取企業(yè)價值的最大化。以企業(yè)的價值的最大化的財務管理的總體目標：利用資金的時間價值的原理從而實現(xiàn)科學計量；在一定程度上需要客服企業(yè)的追求經(jīng)濟利益的短期行為。當年經(jīng)濟利益可以影響企業(yè)價值，對未來的經(jīng)濟利益也會影響企業(yè)的價值；有效的克服了房產(chǎn)企業(yè)的財務管理的工作人員的片面追求經(jīng)濟利益的目標化傾向；增加了社會的財富，并且有很大的促進作用。

三、財務管理的具體措施

1.籌資管理

房產(chǎn)企業(yè)財務管理中的籌資管理主要是為了滿足企業(yè)在進行開發(fā)經(jīng)營時需要一定的資金條件，需要不斷的降低投資資金的成本與籌資的風險?；I資資金的成本是指在使用資金所產(chǎn)生的資金籌集的費用與資金的占用相關費用。主要形式包括：債券的印刷費、股票、注冊費、債券手續(xù)費等。資金占用的費用含有資金的時間價值與投資者分析的投資風險價值。在長期占用與投資風險比較大資金所占用費率比較高。并且，企業(yè)在籌資時需要分析籌資的風險，由于企業(yè)在進行籌資時所帶來的盈利的水平會有所下降，并且其債務也不能夠及時償還風險。因此，房產(chǎn)企業(yè)在進行籌資活動時，需要權(quán)衡籌資風險與資金成本，最大限度的降低資金成本與籌資風險，獲取房產(chǎn)企業(yè)的資金。

2.投資管理

房產(chǎn)企業(yè)在進行投資管理時，需要對所進行的投資項目做可行性的論證與經(jīng)濟效益分析，并且對投資項目優(yōu)化選取，力求最大化的投資效益，并且能夠減少投資風險。所謂投資市值企業(yè)的資金的使用與投放，其中有企業(yè)自身與對外投資內(nèi)容。企業(yè)自身投資是指房產(chǎn)的開發(fā)，對外投資是指其他股權(quán)與債權(quán)的投資，二者都是獲取投資的最大收益，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟利潤。因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理部門針對各個投資項目做好的不確定的綜合分析，并且權(quán)衡投資風險與投資效益，投資風險較大和收益較低的房產(chǎn)項目。

3.分配管理

房產(chǎn)企業(yè)在進行分配管理就是對利潤的分配，需要合理的、正確的處理房產(chǎn)企業(yè)之間的相互經(jīng)濟利益，并且合理的處理利潤存留的比例方式和分配方式，目的是提高房產(chǎn)企業(yè)的潛在的收益能力，在進行開發(fā)經(jīng)營時需要對經(jīng)濟利潤重新分配。這個過程主要涉及的內(nèi)容有企業(yè)的新進流出量、企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)與償還能力的影響因素、企業(yè)凈資產(chǎn)的價值影響。一般情況下，需要經(jīng)濟利潤為基礎以付現(xiàn)的方式對投資者進行合理分配，以此提高企業(yè)即期市場的評價，但是這種措施會減少企業(yè)的現(xiàn)存資金量，并且對流動資金的周轉(zhuǎn)也有所影響，同時增加了即期的現(xiàn)付風險等。因此，企業(yè)在進行經(jīng)濟利潤的分配時需要滿足企業(yè)財務管理的總體目標，并且從實際的現(xiàn)金存量和現(xiàn)金的凈流量角度分析，妥善的處理企業(yè)和利益主體之間的經(jīng)濟利益。

結(jié)束語

財務管理是進行財務決策和方法實施的基礎和有效的評價導向，在建立企業(yè)財務管理的目標上提高企業(yè)的支付、能力與運營效率等，同時對房產(chǎn)企業(yè)在社會效益與社會責任方面有著重要的價值影響。企業(yè)財務管理對于我國的房產(chǎn)事業(yè)有著很強的推動作用，是房產(chǎn)企業(yè)進行財務運轉(zhuǎn)時的有效推動力。

參考文獻：

篇8

1.、城市成長管理發(fā)展

為合理管控城市區(qū)域范疇持續(xù)向周邊實現(xiàn)松散低密的發(fā)展，美國由上世紀六十年代便履行成長管理策略，構(gòu)建了工具系統(tǒng)。該項管理策略充分發(fā)揮地方政府作用，針對城市發(fā)展、空間擴充與蔓延實施綜合管控，進而有效處理無規(guī)劃發(fā)展引發(fā)的環(huán)境污染以及交通擁堵問題，預防中心城市區(qū)域的不良衰敗以及過度占用土地資源問題。實踐工作中主體關注城市化區(qū)域已建項目的拓展與再開發(fā)、邊緣區(qū)域環(huán)境條件的優(yōu)質(zhì)保護，并確保社會公平，提升城市整體生活水平。在區(qū)域發(fā)展以及經(jīng)濟建設的綜合作用下，城市成長管理則逐步演變，將方針政策明確為推進城市持續(xù)健康的發(fā)展。地方政府則全面關注中心區(qū)域的復興建設與邊界范疇的建設開發(fā)管控，旨在保障環(huán)境效益的同時提升土地綜合利用價值。近年來，我國大型城市也逐步關注無序發(fā)展擴張引發(fā)的負面影響，并意圖通過對土地開發(fā)行為進行限定等方式推進城市空間的健康發(fā)展成長。

進行城市成長管控的措施可被視為有效的工具，例如規(guī)劃公共設施建設、進行總量管控、明確工作范疇、分層次開展管控、精明增長模式等，均為代表性工具。眾多優(yōu)質(zhì)理論與工具則逐步形成了城市成長管理系統(tǒng)，注重城市化發(fā)展建設、邊緣區(qū)域發(fā)展，令衰敗區(qū)域重現(xiàn)活力，進行集中建設發(fā)展。

縱觀城市成長管理取得的績效，我們不難看出，無法簡單的應用一致標準分析衡量，通過理論研究與實證辨析，該項管理策略優(yōu)勢與劣勢共同存在。雖然成長管理可完善城市土地資源應用，另一方面則會對房地產(chǎn)行業(yè)市場形成作用影響?；谑袌龃嬖谳^多的波動因素，成長管理策略影響效果的定位，則無法應用全面量化方式展開研究。為此，我們應合理探究房地產(chǎn)市場實踐發(fā)展階段中的上升及下降波動，明確影響機制核心作用，方能真正優(yōu)化房地產(chǎn)市場管理，創(chuàng)設顯著效益。

2.、城市成長管理對房地產(chǎn)市場發(fā)展波動作用影響

通過理論分析與實踐研究不難看出，城市成長管理策略對房地產(chǎn)市場發(fā)展建設形成了一定作用影響。該類影響機制滲透至地方政府單位、開發(fā)商、融資企業(yè)以及購房人員等多類主體，并令互相關系更為復雜多變。再者，城市成長管理機制為市場建設、政府機構(gòu)與現(xiàn)代社會綜合力量互相作用、激烈競爭與制衡影響的現(xiàn)實結(jié)果。

2.1房地產(chǎn)市場發(fā)展上升期作用影響

房地產(chǎn)市場發(fā)展的上升期為房產(chǎn)價格水平逐步升高的階段，該時期，購房者普遍存在房產(chǎn)價格繼續(xù)升高的認知，進而會令該類發(fā)展趨勢更為明顯。上升期背景環(huán)境下，地方政府需要履行必要的城市成長管理策略，進行成長邊界管控、引入開發(fā)影響費，通過設施完善令分散開發(fā)逐步向著集中區(qū)域推進。實際上，該管理策略令政府可對房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的區(qū)位比選操作靈活性進行強化管控與干預影響。令區(qū)位選擇范疇下降，城市邊界發(fā)展建設工程則會向著內(nèi)部區(qū)域推移，并令房地產(chǎn)開發(fā)投入的土地成本有所提升。較多投機成本會逐步向著特殊范疇匯集，進而令中心城市區(qū)域面臨著房產(chǎn)價格提升的較大壓力影響。

基于市場視角，土地資源應用彈性不高，對供給環(huán)節(jié)實施管控，則會導致增值的更加快速與明顯。受到供給緊縮管理策略的影響，則會呈現(xiàn)出緊缺的市場預期，并擴充了投機性投資的可能性。金融市場為實現(xiàn)利益目標，則會頒布利于自身發(fā)展的房地產(chǎn)金融管理策略，例如降低首付，負擔部分利息等，刺激市場購買，進而將繼續(xù)的推進房地產(chǎn)市場價格的升高。一系列的連鎖反應，將引發(fā)市場內(nèi)在風險隱患的形成，部分居民通過不同金融工具買進房產(chǎn)，將其增值收益變成收入的主體來源，殊不知，房產(chǎn)后續(xù)的價格降低會引發(fā)資產(chǎn)嚴重縮水，并令自身陷入更大的債務壓力之中。

由此不難看出，房地產(chǎn)價格上升期，政府機構(gòu)在土地收益以及各方利益的影響、大眾日益提升的住房需要推進下，選擇降低土地資源供應，進行集成化發(fā)展，令土地價值顯著增加。中高收入人群則會對城市成長管理策略形成一定影響，其傾向于借助土地價值提升保障房產(chǎn)的持續(xù)增值，進而獲得經(jīng)濟效益。而低收入群體則在收入預期升高以及首付標準降低的影響下，加大了購買自有住房的比率，因而對政府成長管理體現(xiàn)為擁護態(tài)度。房產(chǎn)開發(fā)、投資方以及市場消費人群的相同預期影響進一步深化，令房產(chǎn)價格持續(xù)的升高。加之金融市場不斷豐富的低壓貸款服務，會對消費者形成強烈的刺激，令其提升購買需求。最終在各方力量的影響下，房地產(chǎn)市場不斷的上升，內(nèi)部蓄積的風險將尤為顯著。

2.2房地產(chǎn)市場發(fā)展下降期作用影響

房地產(chǎn)市場的持續(xù)走高，在經(jīng)歷一定時期后，購買力將逐步減緩，再加上投資回報的下降，令購買投資需求逐步轉(zhuǎn)為銷售，呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，市場價格將逐步回落。金融機構(gòu)各類服務產(chǎn)品內(nèi)含風險則會由于預期變化波動而顯現(xiàn)出來。例如，美國次貸危機的引發(fā)，形成了強烈的破壞影響。金融市場產(chǎn)品基于房產(chǎn)增值目標進行獲利，一旦價格回落，金融體系效用通常會提升短時期中購房人員變現(xiàn)壓力，如果群體變現(xiàn)則會繼續(xù)令房產(chǎn)價格以及成交量迅猛下滑，進而令產(chǎn)品連累金融系統(tǒng)并經(jīng)受重創(chuàng)。

投資需要的降低與金融市場的波動交織在一起，令影響作用更為明顯，市場對房價走低的預期逐步增強，購買者、投資人以及銀行機構(gòu)均需要將資產(chǎn)快速的變現(xiàn)，進而導致房地產(chǎn)市場攻擊與需求呈現(xiàn)出不良失衡的狀態(tài)，會加快導致房產(chǎn)市場步入深度下降期。城市成長管理策略影響的直接目標為土地市場，該規(guī)制作用深入至房產(chǎn)市場則會經(jīng)歷較金融市場更為漫長的階段。加之成長管理策略在西方國家履行了長期實踐，因而大眾更為關注金融市場危機，卻忽視了城市成長管理策略形成對房地產(chǎn)市場價格變化波動的影響能效。城市成長管理策略的土地規(guī)制會形成對抵押貸款存在危機的強化管理。履行策略的區(qū)域倘若過于集中，則會提升風險管控難度，并導致房地產(chǎn)市場形成更為顯著的波動。

由此可見，政府機構(gòu)選擇土地規(guī)制空間不應過于一致，這樣將導致房產(chǎn)價格升高或降低波動形成強烈的傳導效應，進而無法令房地產(chǎn)市場歸于健康、規(guī)范、合理的發(fā)展狀態(tài)。再者，土地規(guī)制策略位于廣泛的城市空間區(qū)域，尤其是中心城區(qū)實施，而非在城市分散區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)市場形成影響，為此，房產(chǎn)營銷購買方會形成從眾心理并放松警惕，進而會在一定程度上提升對房地產(chǎn)市場發(fā)展的負面影響。

由此不難看出，城市成長管理策略產(chǎn)生了對房地產(chǎn)市場的實質(zhì)作用，只有全面考量創(chuàng)設收益狀況與成本投入，預防過度集中形成相同預期，方能預防對市場機制形成不良阻礙，對城市發(fā)展建設形成真正的正面激勵，實現(xiàn)科學發(fā)展。

3.、結(jié)語

總之，市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展下，我國各大城市只有全面衡量當前發(fā)展狀態(tài)，把握國情特征，基于地方發(fā)展差異性，樹立戰(zhàn)略發(fā)展目標，明確土地資源利益，實現(xiàn)成長管理機制的優(yōu)質(zhì)結(jié)合，應用良好的引導管理、激勵策略，方能真正推進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步增長，降低危機影響，創(chuàng)設顯著的經(jīng)濟效益與社會效益。

參考文獻：

篇9

下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開發(fā)商與商的當務之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：

精準推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細分；

2）精準短信營銷平臺；

3）精準郵件營銷平臺；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標客戶dm營銷設計與執(zhí)行。

房產(chǎn)專項規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析；

2）地產(chǎn)主題設計；

3）招商方案與執(zhí)行；

4）集客策略。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設計與推廣執(zhí)行；

4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介機構(gòu)，是快速找到目標的新營銷模式。

篇10

一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

(一)金融危機的影響

源于美國的金融危機愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導致“次貸危機”爆發(fā)，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機的“導火索和推手”。

房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關系密切。從過去幾年的“流動性過?！笨梢钥闯觯刨J在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機對房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：

1、投資者喪失信心，消費者處于觀望狀態(tài)。金融危機使得大多投資者對資本市場產(chǎn)生了懷疑，資本市場的信用基礎出現(xiàn)了問題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費者一直處于觀望狀態(tài)。房價的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長時間內(nèi)同一樓盤價格縮水，去向開發(fā)商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。

2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負債率很高的企業(yè)，一般通過銀行借債進行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運轉(zhuǎn)，對其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始壓縮。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的，對房地產(chǎn)行業(yè)來說需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導致經(jīng)濟回落，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設，這對商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場的投資需求過度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進而影響國家經(jīng)濟安全。從上個世紀韓國和日本的發(fā)展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關系，最初的貨幣升值使得外資對房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過熱進而導致房價上漲，形成經(jīng)濟泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經(jīng)濟安全。

(三)國家宏觀調(diào)控政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的特點是鏈條長，“裙帶關系”多，對整個國民經(jīng)濟的影響較大，所以易受國家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來的房地產(chǎn)價格快速上漲，2005年開始房地產(chǎn)進入了蓬勃發(fā)展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴格限制土地供應等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。

2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量儲備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達不到7000元/平萬米以上，北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。

不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強勁，平均負債率超過70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當然就是去年、前年極度囤積土地準備擴張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當前房地產(chǎn)行業(yè)的應對策略

目前。我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無法控制的，需要國家的相關調(diào)整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關注，不過資金緊縮不會是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發(fā)的募集資金投向進行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對于解決同業(yè)競爭、提高上市公司競爭優(yōu)勢和成長性的股權(quán)融資不會停止。

2008年的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費，促進房屋流通成為國家穩(wěn)定房價的一個手段。財政部、國家稅務總局3月發(fā)出通知，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。

從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟減速、實際收入下降延長了房地產(chǎn)調(diào)整的時間；按揭利率降低可以減少實際房價，不過應用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調(diào)整才能帶來成交量的上升，目前調(diào)整仍會繼續(xù)，房價仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標是保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長，而不是救房價和救開發(fā)商。

房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個方面采取策略：

1、價格策略

最近幾年城市化的不斷推進，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點數(shù)來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費者處于觀望狀態(tài)之際，再適當?shù)膶οM者進一步讓利，不但可以增強消費者欲望，也可以及時回籠資金，以增強企業(yè)的運營能力。在價格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價格不能在短時間內(nèi)大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過提高服務質(zhì)量來增加銷售量。

3、優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟適用房建設，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經(jīng)濟疲軟的現(xiàn)狀下，應該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應、開發(fā)資金、銷售對象等開發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調(diào)節(jié)的市場化住宅體系來滿足。當然，面向中低收入者的住房開發(fā)利潤空間不是很大，但國家也給了房產(chǎn)商相應的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。