導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)市調(diào)方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

引言

改革開放政策實(shí)施以來，我國的經(jīng)濟(jì)取得了較快的發(fā)展與進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動了其他領(lǐng)域的發(fā)展，其中房地產(chǎn)業(yè)就是一個方面。然而，我國目前還處于社會主義初級階段，各項(xiàng)事務(wù)的實(shí)施仍然在試驗(yàn)階段，這就決定了我國的整體經(jīng)濟(jì)水平的相對落后，而且市場發(fā)育比較遲而且還不夠健全，因此近年來我國房地產(chǎn)市場一直處于“供給過量”與“有效需求不足”之間的矛盾，這個矛盾處于逐漸激化的階段。這就說明了我國的房地產(chǎn)市場在實(shí)際發(fā)展過程之中還存在著一系列問題，這些問題亟待解決。因此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展一定要與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，這樣才能夠使得二者共同進(jìn)步，互惠互利，共同為增加國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)出自己的一份力。

1 房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的互動機(jī)理

1.1 房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資屬于投資的一個方面，它指的就是不同的投資主體，如企業(yè)或個人、政府等為了達(dá)到某種指標(biāo)，對房地產(chǎn)的開發(fā)與管理等方面進(jìn)行直接地或者間接地投資。由上述的定義可以得知，房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域十分廣泛，主要包括如下幾個方面：房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房舍建筑、置業(yè)等方面的內(nèi)容。對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資的最終結(jié)果就是新的房地產(chǎn)生成以及對原來存在的房地產(chǎn)進(jìn)行改造與變革等。換而言之，就是上述投資者以房地產(chǎn)投資為主要跳板，來獲取更高的經(jīng)濟(jì)利潤，達(dá)到經(jīng)濟(jì)上的增值。由以上所述可知，房地產(chǎn)投資主要具有如下幾個方面的特性：房地產(chǎn)投資對象位置是固定的；房地產(chǎn)投資時間較長；房地產(chǎn)投入資金量大；房地產(chǎn)投資可以增值。

1.2 房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟(jì)的重要作用

房地產(chǎn)投資是投資者將手頭上的資金融入房地產(chǎn)開發(fā)與管理之中，能夠提高人們的生活水準(zhǔn)，是一條必經(jīng)的途徑與方式。除此之外，它也能夠不斷提升城市的核心競爭力。具體而言，房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟(jì)的重要能動作用主要體現(xiàn)在如下幾個方面。

1.2.1 房地產(chǎn)投資對城市的供給作用

加大對房地產(chǎn)的投資力度，一方面能夠使得房地產(chǎn)作為產(chǎn)品供給的增加，另一方面又表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的相關(guān)性十分強(qiáng)，這就意味著房地產(chǎn)投資一旦增加，就會在帶動其他產(chǎn)業(yè)投資的增加。房地產(chǎn)的這種供給作用不僅能夠?qū)ν顿Y規(guī)模以及投資范圍與領(lǐng)域進(jìn)行放大和拓展，而且還能夠最大程度地延長投資期限，從而最終能夠引起連鎖反應(yīng)，帶動了與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的快速崛起與發(fā)展，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的增長。

1.2.2 房地產(chǎn)投資對城市的需求效能

房地產(chǎn)投資的需求效能主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)首先能夠引起其他與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的增長，由此就會帶動城市需求的增加。如某個城市加大力度投資房地產(chǎn)，那么就會使得房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，那么這就使得這個城市的經(jīng)濟(jì)有很大的增長，然后就會拉動人們的消費(fèi)，從而滿足了人們的需求。

1.2.3 房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)

所謂房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)，指的就是由于房地產(chǎn)投資的增加而影響社

會對其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的投資。眾所周知，房地產(chǎn)市場屬于壟斷競爭型市場，供求雙方在地位上不對等，市場信息的占有與獲取不對稱，價格在很大程度上被壟斷者操控，因而其利潤空間大大高于正常市場水平，投資回報率同樣遠(yuǎn)高于一般社會平均投資回報率。因此，為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，有很大的企業(yè)融入其中，這就使得很大沒有融入其中的企業(yè)的資產(chǎn)被占用。

2 城市經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)投資的帶動與制約

由如上所述可知，房地產(chǎn)投資的力度對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有很強(qiáng)的能動作用，相反而言，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步與否也會在很大程度上影響著房地產(chǎn)的投資力度以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模。由此可以看出，房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展二者之間存在著十分重要的關(guān)系，這種關(guān)系是處于一種長期的均衡狀態(tài)。城市經(jīng)濟(jì)可以通過此種均衡的狀態(tài)對房地產(chǎn)的投資進(jìn)行有效地控制與調(diào)整。究其原因，可以歸結(jié)為：房地產(chǎn)投資力度的擴(kuò)大不能離開城市經(jīng)濟(jì)的推動，唯有對城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)行積累，方能為房地產(chǎn)投資的持續(xù)、穩(wěn)健增長提供非常大的支持與后盾。

總而言之，城市經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)投資的重要作用主要表現(xiàn)在如下兩個方面，即制約與帶動。如果一個城市的經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也會使得房地產(chǎn)投資同樣出現(xiàn)平穩(wěn)地增長；若一個城市經(jīng)濟(jì)的增長處于停滯狀態(tài)或是發(fā)展非常緩慢，那么就會導(dǎo)致各種投資與消費(fèi)需求必然會受到城市經(jīng)濟(jì)蕭條狀態(tài)的影響而呈現(xiàn)出不景氣的景象，對于房地產(chǎn)投資而言也不例外，從而使其發(fā)展受到嚴(yán)重地制約。

除此以外，城市經(jīng)濟(jì)還通過以下方式影響房地產(chǎn)投資。一定的經(jīng)濟(jì)增長能夠積累房地產(chǎn)投資所需要的大量資金，增加社會投資資金積累的規(guī)模，為房地產(chǎn)投資提供資金來源。同時，一定的經(jīng)濟(jì)增長能夠增加國民收入，人們收入水平增加，消費(fèi)水平也就同時增加，作為房地產(chǎn)投資標(biāo)的物的房地產(chǎn)，如果沒有一定規(guī)模的市場需求對其產(chǎn)品進(jìn)行消費(fèi)，那么其投資的利潤與規(guī)模必將被限制在狹小的空間，沒有任何利潤可以獲取，房地產(chǎn)投資自然得不到大的發(fā)展。

3 結(jié)論

綜上所述可知，當(dāng)前時期下隨著我國房地產(chǎn)業(yè)地迅速發(fā)展，從而促進(jìn)了人們對房地產(chǎn)投資力度的增強(qiáng)，房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動了城市的消費(fèi)需求；從另一個方面而言，城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也加大了房地產(chǎn)的投資力度。由此可以看出，房地產(chǎn)投資規(guī)模與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間是相互依存的，是相輔相成的統(tǒng)一體，在城市的建設(shè)與發(fā)展過程中，應(yīng)該對二者之間的關(guān)系加以重視。

參考文獻(xiàn)：

[1] 方梅. 鋼筋混凝土隨機(jī)有限元在非桿系結(jié)構(gòu)可靠性分析中的應(yīng)用. 武漢大學(xué)學(xué)報（工學(xué)版），2004（6）.

篇2

1、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了井噴時期，并在國民經(jīng)濟(jì)總量中占據(jù)了越來越大的比重。只有繼續(xù)保持房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，才能充分發(fā)揮其對國民經(jīng)濟(jì)的正面作用。然而不容忽視的現(xiàn)實(shí)是：由于我國的房地產(chǎn)業(yè)與西方歐美發(fā)達(dá)國家相比，起步較晚，發(fā)展不成熟，因此全國各地漸漸出現(xiàn)了地價和房價飛漲的現(xiàn)象，而且尤其值得警惕的是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在不少地區(qū)的固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了過大的份額，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，是一個亟待解決的問題。本文在這樣的背景下，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行深入的反思，包括土地出讓制度、商品房預(yù)售制度、國民居住問題、以及歷次調(diào)控效果等，在此基礎(chǔ)上從地區(qū)特點(diǎn)、價格機(jī)制、土地投資以及地方財政等方面提出了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略。本文的成果對于當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展和管理具有比較好的理論價值與實(shí)踐意義。

2、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀反思

2.1 關(guān)于土地出讓體制

“招拍掛”是當(dāng)前我國普遍接受和認(rèn)可實(shí)施的土地出讓模式。已經(jīng)有不少研究得出：這種制度直接導(dǎo)致了地價與房價的飆升。雖然招拍掛能夠減少腐敗機(jī)會，引入公平競爭，然而由于其“價高者先得”的規(guī)定，使得土地成本急劇攀升，導(dǎo)致各地房價居高不下。

2.2 關(guān)于商品房預(yù)售體制

商品房預(yù)售能夠使開發(fā)商提前得到部分款項(xiàng)，降低房地產(chǎn)商的運(yùn)營風(fēng)險。但作為一柄雙刃劍，這種體制也將更大的風(fēng)險置于購房者身上。雖然各地均對預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)節(jié)，然而消費(fèi)者的權(quán)益依舊未能得到妥善的保護(hù)，交易雙方的風(fēng)險和利益處于不平衡的狀態(tài)，也不利于促進(jìn)房產(chǎn)質(zhì)量的保障。

2.3關(guān)于地方政府的責(zé)任

買房難已經(jīng)成為影響國民生活質(zhì)量的頭號問題，在這樣的大背景下，政府部門的職責(zé)如何發(fā)揮，怎樣才能在土地財政和民生福祉之間找到平衡點(diǎn)，考驗(yàn)著政府部門的智慧。地方政府一方面應(yīng)考慮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還應(yīng)從社會政策的角度關(guān)注住房權(quán)的問題，并通過合理解決安居樂業(yè)的問題來體現(xiàn)社會和諧。

2.4 關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

由于我國的房價以出乎預(yù)料的速度全線飆升，因此我國已經(jīng)在不斷進(jìn)行房價的宏觀調(diào)控。然而隨著調(diào)控大錘的下落，濺起的水花卻寥寥無幾，呈現(xiàn)出“越調(diào)越漲”的怪像。我國的房價調(diào)控主要的出發(fā)點(diǎn)是信貸政策，而金融機(jī)構(gòu)的避重就輕導(dǎo)致調(diào)控的效果差強(qiáng)人意，再加上地方政府的敷衍塞責(zé)，最終造成了房價難以低頭。

3、房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展策略

3.1 密切聯(lián)系實(shí)際，制定針對性的戰(zhàn)略

一個地區(qū)或城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一方面應(yīng)該充分考慮城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，另一方面則應(yīng)充分結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體狀況。因此，地方政府應(yīng)改變“土地財政”的依賴。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來講，一個城市只有擁有了充分成熟的工業(yè)化發(fā)展階段，積累了足夠多的經(jīng)濟(jì)總量，才能把房地產(chǎn)業(yè)真正包含進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里。而眾所周知，我國大部分地區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于不夠發(fā)達(dá)的階段，因此不應(yīng)該將目光局限于房地產(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該通過政府之手，構(gòu)建成熟的商業(yè)發(fā)展大環(huán)境，同時積極發(fā)展廉租房制度，實(shí)現(xiàn)低收入群體的民生福祉。

3.2 結(jié)合城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)

土地價格是房地產(chǎn)商品價格的重要組成部分，地價的上漲帶動了房價的高企。房地產(chǎn)商愿意通過高價拍得地塊的原因，就是對房價的持續(xù)上升有自己的預(yù)期，并且在銷售階段能夠?qū)⒏邇r的風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移至商品房的購買者。因此地方政府應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入現(xiàn)狀，對這一現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)節(jié)，比如，可以制定政策，通過競爭手段確定地價，而對最終的房價給予土地稅費(fèi)和出讓金等合理的限制和約束，從而使開發(fā)商通過挖掘內(nèi)部潛力實(shí)現(xiàn)成本壓縮，最終降低房價，實(shí)現(xiàn)與城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

3.3 通過宏觀調(diào)控來控制房地產(chǎn)投資

不容置疑的是，房地產(chǎn)的投資能夠極大地拉動城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。但近年來出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資過快的現(xiàn)象，應(yīng)通過宏觀調(diào)控進(jìn)行規(guī)范。地方政府在享受房地產(chǎn)投資提升地域經(jīng)濟(jì)的時候，還應(yīng)該充分認(rèn)識到房地產(chǎn)對于金融業(yè)等行業(yè)帶來的風(fēng)險。當(dāng)前我國各個地區(qū)的房價均不斷攀升，首先是成本的原因，但是與市場供求關(guān)系也密不可分。所以，地方政府應(yīng)以“組合拳”的方式進(jìn)行多方面調(diào)控，例如，逐漸增大對于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的鼓勵政策，并為二手房的交易提供政策支持等。

3.4金融政策的制定應(yīng)符合地方實(shí)際

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于銀行系統(tǒng)的依賴是眾所周知的，房地產(chǎn)商的貸款額度中，有六成來自銀行機(jī)構(gòu)。所以應(yīng)注重對金融領(lǐng)域政策的制定，加強(qiáng)監(jiān)管。首先應(yīng)通過總量的控制來抑制非理性和不合理的房地產(chǎn)投資，通過信貸管理的規(guī)范化來實(shí)現(xiàn)金融政策的合理性和嚴(yán)格性。其次，對于金融業(yè)由于與房地產(chǎn)的“捆綁式”發(fā)展而導(dǎo)致的潛在風(fēng)險，應(yīng)將融資渠道進(jìn)一步拓展，使房地產(chǎn)業(yè)的投資者承擔(dān)融資風(fēng)險。

3.5減少土地財政的比重

當(dāng)前，我國不少地區(qū)的地方財政越來越依賴賣地的收入，形成了土地財政的怪象。這種現(xiàn)象很容易導(dǎo)致政府由于嘗到了甜頭而不會在“控制房價”上動真格。為了杜絕這種現(xiàn)象，應(yīng)對土地財政進(jìn)行徹底的改革，從而使區(qū)域的財政駛回理性的軌道。建議我國的中央財政不再對地方進(jìn)行配套投資。此外還應(yīng)通過一些具有立竿見影效果的舉措，例如開征房產(chǎn)稅等，對房地產(chǎn)商品的實(shí)體住房持有環(huán)節(jié)進(jìn)行操作，最終使房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)回歸各自的本位，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、結(jié)束語

一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密切的關(guān)系，而房地產(chǎn)的發(fā)展水平也極大地受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的制約與影響。只有二者互相協(xié)調(diào)，相得益彰，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉劍平、謝經(jīng)榮.房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2013

篇3

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。*年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了20*年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。20*年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從20*年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。20*年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；20*年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，*年為3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“九五”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，*年---20*年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%；商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝；20*年總投放為*畝，是上年的6倍；20*年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉(zhuǎn)變。*年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，20*年為10.59畝，20*年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。20*年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地產(chǎn)市場需求狀況

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從20*年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。20*年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

2、個人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。20*年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%；20*年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，20*年個人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個人購房總面積的87.*%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚，土地實(shí)行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，20*年商品住宅平均售價約*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，*年共成交184起，面積16396.17m2，20*年共成交243起，面積204*.54m2，20*年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

（一）房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。

（二）市場化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

（五）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

（六）市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（七）住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

（八）房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費(fèi)是較長一段時間后的第

二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近*套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。20*年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。2003年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，20*年為4.94公頃，20*年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃），2003年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2004年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實(shí)際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看，市場的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。

另據(jù)2003年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，2003年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定。

（二）發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。

按《縣城城市總體規(guī)劃》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期（至20*年）縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至20*年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。

四、政策建議

（一）建立預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購房。

（二）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)（如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓）；有計劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié)；控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；?；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

（三）完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。

（四）堅持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

（五）加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌錾杏休^大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù)，政策性補(bǔ)貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展。

要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶（人均年收入低于2400元）有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力，開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動消費(fèi)潛力。

（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng)品牌；再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制；強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優(yōu)惠；合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢斦?、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，有效擴(kuò)大市場需求量。

（七）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

篇4

首先，在國內(nèi)收入的創(chuàng)造方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十幾年的繁榮歷程創(chuàng)造了遞增的國內(nèi)收入，這是很多其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所難以比擬的。而且房地產(chǎn)商品的豐富使人們的住宅水平得到提升，改善了生活質(zhì)量。其次，在提供就業(yè)崗位方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了數(shù)百萬直接就業(yè)崗位，此外還有數(shù)千萬的農(nóng)民工直接或間接地從事相關(guān)服務(wù)。最后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從最初開始發(fā)展，在日漸成熟的過程中也暴露出一系列的問題，如銀行信貸風(fēng)險、征地是否合理、價格是否過高。特別是金融危機(jī)的爆發(fā)更給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)敲響了警鐘。通過經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的積累，政府也會更加科學(xué)地引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，帶動其步入良性循環(huán)的軌道。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)問題

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義可以看出，因勢利導(dǎo)，增強(qiáng)優(yōu)勢效應(yīng)，規(guī)避其不利影響尤為重要。在實(shí)踐領(lǐng)域，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，價格與價值背離引發(fā)市場波動。遵循市場規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)造國內(nèi)收入的同時，也存在一定的價格和價值背離的問題。價格圍繞價值上下波動是正常的，但價格過于偏離價值，就會引發(fā)購買行為的波動。從近年來房地產(chǎn)市場價格走勢來看，用“一路攀升”評價并不過分。如果屬于供不應(yīng)求的結(jié)果，是符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。然而受到炒房團(tuán)、開發(fā)商非法占地等因素的影響而造成價格增速過快，這與市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)是有所偏離的。

第二，泡沫經(jīng)濟(jì)帶來的市場波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在持續(xù)創(chuàng)造收入的同時，也存在著泡沫經(jīng)濟(jì)的問題。價格增長越快，價格與價值背離越多，泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險越大。房地產(chǎn)信貸在銀行信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)著相當(dāng)比例，一旦發(fā)生資金鏈嚴(yán)重斷裂的行業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，銀行勢必會受到損失，其他行業(yè)也會受到不同程度的影響，市場經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)更加困難。

第三，節(jié)能環(huán)保的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略顯現(xiàn)不足。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與低碳經(jīng)濟(jì)有著緊密的關(guān)聯(lián)。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環(huán)保住宅作為回報，顯然與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步調(diào)是不一致的。但目前低碳、環(huán)保住宅的占比仍然不高，開發(fā)數(shù)量有限。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策

針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的不協(xié)調(diào)問題，為促進(jìn)兩者的有機(jī)融合，政府應(yīng)制定系統(tǒng)的宏觀調(diào)控措施，營造和諧的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序，切實(shí)為市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

第一，對房地產(chǎn)商品的價格進(jìn)行合理規(guī)制。價格規(guī)制并不是要絕對降低住宅價格，而是讓房地產(chǎn)價格與價值更好地吻合，避免價格過多地高于或低于價值。只不過目前的矛盾是價格過高，而金融危機(jī)時期，很多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，也反映出價格偏低對企業(yè)的影響。作為宏觀調(diào)控部門，政府應(yīng)當(dāng)對各個時期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為做出評估，以判斷其與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中尤為突出的一個因素，而且它對行業(yè)內(nèi)其他因素具有關(guān)聯(lián)性的影響，運(yùn)用價格規(guī)制對市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有不可或缺的意義。借助政府的價格評估與指導(dǎo)，有助于使房地產(chǎn)商品價格回歸理性，維護(hù)行業(yè)和市場秩序。

第二，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的金融監(jiān)管。政府應(yīng)立足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，對房地產(chǎn)市場的金融秩序予以嚴(yán)格的監(jiān)管，在房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模、償債能力、開發(fā)進(jìn)程等實(shí)行全面深入的監(jiān)督，控制商業(yè)銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸業(yè)務(wù)，調(diào)節(jié)銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動信貸資金向市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的朝陽行業(yè)流動。為此，政府應(yīng)大力開展銀行創(chuàng)新改革，使銀行打破傳統(tǒng)的存貸模式，吸引優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，規(guī)避房地產(chǎn)市場中高風(fēng)險業(yè)務(wù)的影響，以服務(wù)市場經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展為宗旨，整合現(xiàn)有業(yè)務(wù)，逐步增加優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的占比，從而有效降低房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險。

篇5

*年以后，隨著大量外埠資本注資*，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使*的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。*年后，這一局面被打破，*濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。*年，*房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

目前，*房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。

二、*商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：*中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：*城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，*區(qū)域占據(jù)了39.54%，*區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。

三、*年(1-6月份)*商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價格與銷量分析

*區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，*年(1—6月份)，*住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入*年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，*區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在*中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

*中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2)*商品住宅市場供求關(guān)系

1、*年(1—6月份)*商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在*年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。*年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

*作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對*中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的*年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于*中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

*年(1-6月份)*的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到*總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到*總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，*90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、*各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

*區(qū)目前由*中心區(qū)、古田片區(qū)、二

七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)*中心區(qū)

*年上半年*中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年*中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先*中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。

*的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于*內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計不久的將來，*內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個*中心區(qū)的加快建設(shè)。

*中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(二)古田片區(qū)

*年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(三)二

七、后湖片區(qū)

*年上半年二

七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二

七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。

二

七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(四)東西湖片區(qū)

*年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

篇6

關(guān)鍵詞：數(shù)學(xué)方法；房地產(chǎn)市場；市場調(diào)查；市場預(yù)測

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地實(shí)現(xiàn)突破增長，但是在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中仍然存在一些風(fēng)險以及問題，因此房地產(chǎn)市場一般都是利用調(diào)查與預(yù)測的方式來實(shí)現(xiàn)市場的規(guī)劃發(fā)展，這就在我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)下有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的再發(fā)展，同時能夠有效地體現(xiàn)我國的市場經(jīng)濟(jì)利益。

1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測解析

目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從買方市場轉(zhuǎn)化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產(chǎn)市場競爭在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下不斷強(qiáng)化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是發(fā)展的關(guān)鍵，因此市場的調(diào)查以及預(yù)測就成為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要依據(jù)，筆者根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)市場在近五年之內(nèi)已經(jīng)發(fā)展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學(xué)有效的市場調(diào)查以及預(yù)測手段，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產(chǎn)市場在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的位置。

（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查介紹。在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中主要包括以下三個環(huán)節(jié)：首先是在調(diào)查的前期進(jìn)行準(zhǔn)備，前期你的準(zhǔn)備階段主要是分析經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的影響以及發(fā)展的機(jī)遇，這個時候就需要確定房地產(chǎn)市場的具體調(diào)查目標(biāo)、制定詳細(xì)的調(diào)查計劃、根據(jù)自身的發(fā)展以及文藝設(shè)計調(diào)查方案，當(dāng)然要在調(diào)查的過程中對于調(diào)查的方式、人員等進(jìn)行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調(diào)查，對調(diào)查的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行詳細(xì)的整合，為后期的正式調(diào)查做好準(zhǔn)備工作。其次是正式調(diào)查階段，這一個階段的任務(wù)主要是收集資料，同時要對調(diào)查人員進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查培訓(xùn)，這個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場調(diào)查過程中最重要的，因此在這個環(huán)節(jié)中要保證調(diào)查的嚴(yán)謹(jǐn)。最后一個環(huán)節(jié)就是調(diào)查的總結(jié)，這一環(huán)節(jié)主要是針對前兩個環(huán)節(jié)中比較分散的數(shù)據(jù)進(jìn)行一下整理，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對本次的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，得出比較科學(xué)的結(jié)論，同時將結(jié)論進(jìn)行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測介紹。房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)是建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，我們在進(jìn)行預(yù)測的時候可以利用已經(jīng)調(diào)查得出的資料預(yù)測的信息，當(dāng)然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產(chǎn)市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行一定的判斷。在一般的房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)主要有以下內(nèi)容：臆斷預(yù)測的目標(biāo)方向性、收集整合調(diào)查資料、選擇預(yù)測方法并且建立設(shè)施的數(shù)學(xué)模型、審核預(yù)測的結(jié)果、總結(jié)預(yù)測結(jié)果。

2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測中的應(yīng)用

（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計方法分析。數(shù)學(xué)統(tǒng)計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數(shù)量特點(diǎn)以及基本的變化規(guī)律。在這一種數(shù)學(xué)分析方法中比較常用的方法是有集中數(shù)據(jù)的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數(shù)據(jù)綜合指數(shù)的分析。其中的集中數(shù)據(jù)趨勢變化的分析是將全體數(shù)據(jù)中的整合變量的方向性規(guī)劃為某一個數(shù)據(jù)指標(biāo)上，這一點(diǎn)就成為這一組數(shù)據(jù)中的核心點(diǎn)，同時可以用它來代表整體的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢。這種集中數(shù)據(jù)整合的方法有很多種，例如可以算術(shù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)、中位數(shù)以及眾數(shù)。分散的程度分析是借助整個數(shù)據(jù)數(shù)列之間變量的變化分散程度，數(shù)據(jù)的標(biāo)志性變化的情況是指標(biāo)的變化越小，平均數(shù)的代表程度反而越大，統(tǒng)計方法中的常用統(tǒng)計方法有：數(shù)據(jù)平均差、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差以及離散系數(shù)。

（2）數(shù)學(xué)解析性分析。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查與預(yù)測方面的解析性統(tǒng)計分析方法主要是借助數(shù)學(xué)理論基礎(chǔ)來進(jìn)行的，通過對調(diào)查預(yù)測數(shù)據(jù)的規(guī)律進(jìn)行深入的解析來定量數(shù)據(jù)的分析，常用的數(shù)學(xué)方法有：數(shù)據(jù)的方差分析、預(yù)測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數(shù)據(jù)的方差分析中首先通過分析不同的調(diào)查數(shù)據(jù)來進(jìn)行整合。在了解了整個調(diào)查的數(shù)列中自變量對因果變量的影響意義來預(yù)測整個調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容。同時數(shù)據(jù)方差分析應(yīng)用的過程中針對一般假定的數(shù)據(jù)分布，可以選擇相對比較穩(wěn)定的方差來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的預(yù)測。在預(yù)測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規(guī)則的數(shù)列數(shù)據(jù)進(jìn)行多元統(tǒng)計，整個的多元統(tǒng)計可以根據(jù)數(shù)量的變化選擇多樣性，在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中我們一般選擇類聚的形式來進(jìn)行聚類分析。聚類分析系統(tǒng)主要有：聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法等。當(dāng)然隨著計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)學(xué)模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據(jù)，例如利用計算機(jī)中的SPSS軟件對調(diào)查的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計。

（3）數(shù)學(xué)定量預(yù)測方法，在這一種方法中主要依據(jù)一元線性的模型建立來實(shí)現(xiàn)在數(shù)據(jù)資料的整合，一方面利用運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，另一方面結(jié)合計算機(jī)技術(shù)，對房地產(chǎn)的營銷變化做出科學(xué)的估計和判斷。數(shù)學(xué)統(tǒng)計模型是一個相對比較穩(wěn)定的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)用，同時比較準(zhǔn)確、客觀真實(shí)，特別是在中短期的調(diào)查與預(yù)測中有比較客觀的優(yōu)勢。

3 結(jié)語

數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中已經(jīng)有了很長一段的應(yīng)用歷史，當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調(diào)查與預(yù)測的更新來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的發(fā)展，因此對于數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用需要不斷的去研究探索。

參考文獻(xiàn)

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報，2012，（4）：34-36.

篇7

中央經(jīng)濟(jì)工作會議對做好房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了明確的要求。形勢聯(lián)系，結(jié)合工作，就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控提出幾點(diǎn)初步認(rèn)識。

一、注重從國民經(jīng)濟(jì)全局審視房地產(chǎn)市場，處理好局部與整體的關(guān)系。

房地產(chǎn)市場調(diào)控如果單純就市場自身情況進(jìn)行判斷和決策，而忽視與國民經(jīng)濟(jì)整體的聯(lián)系，就會產(chǎn)生“一葉障目，不見泰山”的問題。目前，全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的近18%，占我縣生產(chǎn)總值近9%，已成為我縣需求的重要組成部分。無論當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮局勢抑制需求時，抑或經(jīng)濟(jì)衰退有待拉動需求時，房地產(chǎn)投資均是重中之重。同時，這次席卷全球的“金融海嘯”充分顯示，房地產(chǎn)市場是重要的資產(chǎn)市場，與信貸、證券等金融市場高度關(guān)聯(lián)，有關(guān)國家金融安全和穩(wěn)定。

因而，在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控工作中，要將房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，摸索出宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律性，實(shí)施“逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事”的市場調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場調(diào)控主動為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而服務(wù)；要將房地產(chǎn)市場納入金融資產(chǎn)市場統(tǒng)籌考慮，靈活審慎地實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控，盡可能避免房地產(chǎn)市場的大起大落，嚴(yán)防房地產(chǎn)價格的劇烈波動傳到至虛擬經(jīng)濟(jì)。

二、注重從民生角度審視房地產(chǎn)市場，處理好發(fā)展與穩(wěn)定的關(guān)系。

在推動房地產(chǎn)領(lǐng)域市場化的進(jìn)程中，市場如果成為住房領(lǐng)域資源配置的唯一手段，雖然大大提升了住房生產(chǎn)、分配、消費(fèi)環(huán)節(jié)的效率，但亦造成住房資源向少數(shù)人過度集中，而部分低收入家庭住房困難。實(shí)踐表明，住房是重要的民生問題。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，低收入者難以依靠自身力量達(dá)到基本的居住水平，若政府不加以干預(yù)，就會逐步演化為社會問題，最終將制約經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，影響社會的和諧穩(wěn)定。

因而，在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中，要大力推進(jìn)住房保障，通過非市場化手段解決部分低收入且住房困難居民的住房問題；要保持住房價格的相對平穩(wěn)，使其與國民收入增長相協(xié)調(diào)?？梢宰屢徊糠秩罕娔軌蛲ㄟ^住房市場解決住房問題、改善居住環(huán)境。尤其應(yīng)引以注意的是，要處理好市場化與非市場化的關(guān)系。推進(jìn)住房保障，并不是要取代住房市場，而是對市場缺陷的一種彌補(bǔ)。市場機(jī)制依然在住房領(lǐng)域的資源配置中起基礎(chǔ)性作用，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的必由之路；住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題，是促進(jìn)住房領(lǐng)域和諧穩(wěn)定的必然選擇。

篇8

一、引言

城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)過程中不可缺少的兩項(xiàng)重要工作，隨著城市化進(jìn)程的加快和城市建設(shè)的越來越多，二者的作用越來越凸顯。處理好二者的關(guān)系，促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展是擺在人們面前的重要任務(wù)。為了促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展，使其在城市建設(shè)中更好的發(fā)揮作用，首先得明確二者的概念、特征和關(guān)系，知道其不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)，并采取相應(yīng)的措施，正確處理二者之間的關(guān)系，促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展，使其在城市化進(jìn)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用，為城市建設(shè)和發(fā)展發(fā)揮更大的作用。

二、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)概述

1、城市規(guī)劃。

第一、概念。城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)城市資源的合理利用，結(jié)合城市的發(fā)展需要，根據(jù)相關(guān)的規(guī)范，對城市建設(shè)的各項(xiàng)活動進(jìn)行統(tǒng)一的安排和調(diào)配。在城市規(guī)劃過程中，不僅需要充分了解城市建設(shè)的基本情況，還需要具有一定的前瞻性，能夠從城市長遠(yuǎn)發(fā)展的角度對城市規(guī)劃進(jìn)行展望。近年來，我國城市化建設(shè)取得了飛速的發(fā)展，它對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，提高人們生活水平有著重要的作用。在這樣的背景下，為了更好的實(shí)現(xiàn)城市的發(fā)展，城市規(guī)劃的作用和地位越來越凸顯。

第二、目的。城市規(guī)劃的目的是，在認(rèn)真調(diào)查城市地區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀和發(fā)展形勢的基礎(chǔ)上，落實(shí)城市發(fā)展的總體規(guī)劃布局，構(gòu)建合理的城市地區(qū)空間發(fā)展框架，布局快速交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，著重對自然生態(tài)地帶、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、居住空間、區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施等城市建設(shè)的基本要素進(jìn)行整合，使各項(xiàng)設(shè)施合理布局，并劃定城市規(guī)劃建設(shè)的范圍，明確城市近期規(guī)劃發(fā)展方向，最終實(shí)現(xiàn)城市快速有序和可持續(xù)發(fā)展。

第三、作用。城市規(guī)劃對城市的建設(shè)和發(fā)展具有重要的作用，具體來說，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。第一、促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)。進(jìn)行城市規(guī)劃，首要的目的是為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的良性循環(huán)。第二、為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造良好的條件。進(jìn)行城市建設(shè)的目的是為人們服務(wù)，而為了更好的進(jìn)行城市建設(shè)，必須發(fā)揮城市規(guī)劃的作用，以更好的滿足人們的需求。第三、優(yōu)化城市各項(xiàng)功能。城市的發(fā)展是一個連續(xù)不斷，不斷完善的過程，城市空間的拓展需要與市政基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)展相匹配，建筑物的增長應(yīng)該與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相適應(yīng)，人們生活水平的提高應(yīng)該與環(huán)境質(zhì)量的改善相適應(yīng)，而拓展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市環(huán)境質(zhì)量，離不開城市規(guī)劃，只有加強(qiáng)規(guī)劃工作，才能更好的進(jìn)行市政建設(shè)，不斷優(yōu)化城市各項(xiàng)功能，為人們生產(chǎn)生活創(chuàng)造更好的條件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)是企業(yè)或個人行為，它是按照相關(guān)的規(guī)定，在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)活動的總和。房地產(chǎn)開發(fā)不僅促進(jìn)城市的建設(shè)和發(fā)展，也為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造了良好的環(huán)境，是城市開發(fā)建設(shè)中的一項(xiàng)重要工作。

三、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1、二者相互聯(lián)系，密不可分。在城市建設(shè)中，二者相互聯(lián)系，不可分割。城市規(guī)劃往往指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，影響房地產(chǎn)開發(fā)，而房地產(chǎn)開發(fā)在一定程度上也會影響城市規(guī)劃工作，促使對規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。同時，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都需要按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，不能超越相關(guān)規(guī)范的要求，否則將難以做好這兩項(xiàng)工作，也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。只有這樣，二者才能實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，共同為城市建設(shè)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2、城市規(guī)劃規(guī)范和指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)。對于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的使用，各項(xiàng)工程的建設(shè)，必須按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行，遵守相關(guān)的管理規(guī)定。市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在個人利益的驅(qū)使下，可能會忽視公共利益，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，可能會提高建筑密度，占用公共綠地，因此，必須通過城市規(guī)劃工作，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理和規(guī)范。同時，城市規(guī)劃還會影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益，主要是通過地價來影響。此外，城市規(guī)劃還會促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，在規(guī)劃工作的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)會有序的進(jìn)行下去。

3、房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。指的是房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的重要內(nèi)容，不管是房地產(chǎn)開發(fā)，還是城市建設(shè)，都受到城市規(guī)劃的管理和約束，都需要納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。只有這樣，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的有序進(jìn)行。

四、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)不協(xié)調(diào)的表現(xiàn)

當(dāng)前，在一些城市的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象，例如，房地產(chǎn)隨意開發(fā)、過度開發(fā)的現(xiàn)象仍然時有發(fā)生。由此帶來的問題是，房地產(chǎn)開發(fā)為了提高出房率，壓縮住宅間距，盡可能的增大建筑密度，減少基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)面積，綠化、道路等設(shè)施被房地產(chǎn)開發(fā)擠占，使得居住區(qū)的面貌變得單一，相關(guān)的配套設(shè)備不完善，引起人們的居住環(huán)境質(zhì)量下降，給人們的日常生活也帶來不便。

五、促進(jìn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的策略

1、在城市規(guī)劃過程中需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的管理。城市規(guī)劃中應(yīng)該增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識，這樣一來，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)部門具有一定的時間、物質(zhì)準(zhǔn)備，做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，更好的根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)效益。同時，各城市還應(yīng)該制定和完善相關(guān)的規(guī)章制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理工作，使其按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，規(guī)劃主管部門也需要履行自己的職責(zé)，加強(qiáng)管理工作，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有序進(jìn)行。

2、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求。房地產(chǎn)的開發(fā)需要以滿足城市規(guī)劃的要求為前提，遵循相關(guān)的法律法規(guī)和政府的宏觀調(diào)控政策，不能違反規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

3、加強(qiáng)規(guī)劃部門和房地產(chǎn)商的協(xié)同配合。規(guī)劃部門需要履行好自己的職責(zé)，房地產(chǎn)商需要嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)定，同時，加強(qiáng)二者的協(xié)調(diào)，各自履行好自己的職責(zé)，以滿足人們需求，促進(jìn)城市更好的發(fā)展做好自己的工作，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該以促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，應(yīng)該結(jié)合城市運(yùn)行的實(shí)際情況，圍繞城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市需要什么，就根據(jù)具體需要和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿足當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求和城市建設(shè)需要，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

5、城市規(guī)劃需要具有一定的彈性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念。市場環(huán)境處在不斷的變化之中，為了更好的適應(yīng)這種情況，城市規(guī)劃需要保持一定的彈性，它是指整體規(guī)劃布局不發(fā)生重大變化，局部地區(qū)具有一定的可調(diào)整性，提高靈活性，打造具有特色的城市。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司也需要創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高經(jīng)營技巧，創(chuàng)新服務(wù)手段，提高自身的核心競爭力。

六、結(jié)束語

總而言之，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)中的兩項(xiàng)重要工作，今后在實(shí)際工作中，我們需要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定，做好城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)工作，制定科學(xué)合理的規(guī)劃方案，重視與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況相結(jié)合，提高規(guī)劃的科學(xué)化水平。同時，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，開發(fā)企業(yè)也要注重創(chuàng)新和轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念，更好的適應(yīng)城市建設(shè)的各項(xiàng)工作，從而更好的進(jìn)行城市建設(shè)，促進(jìn)城市的發(fā)展，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造良好的條件。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

（一）引言

1.宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈管理產(chǎn)生影響

近年來，我國房地產(chǎn)市場非理性因素作用擴(kuò)大。為遏制我國房地產(chǎn)市場進(jìn)一步升溫，我國出臺若干關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)開發(fā)方面，調(diào)控政策一方面限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，另一方面要求加快推進(jìn)保障性住房的建設(shè)。房地產(chǎn)銷售方面，嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和 “國十條”后四十余個城市施行的限購令，意圖限制投資者以各種名目進(jìn)行的炒房和投機(jī)性購房行為；同時，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)于2011年在滬渝兩地正式落地，旨在保護(hù)自主性需求，約束投資性需求。

調(diào)控政策多管齊下，國家意圖以限制開發(fā)商抬高房價和引導(dǎo)購房者的消費(fèi)行為回歸理性這兩種方式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。但國家的宏觀調(diào)控政策影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈管理，而現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以生存的命脈。作為房地產(chǎn)市場的重要參與者，開發(fā)商面臨的由調(diào)控所帶來的企業(yè)資金鏈問題，成為目前亟待解決的問題之一。

2.宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式

由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集、杠桿率高等特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營過程中的資金流一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的命脈所在。除自有資金外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源一般有兩種：開發(fā)階段的外部融資與銷售階段的發(fā)預(yù)售收入和個人按揭收入。自2005年以來，國家在房地產(chǎn)調(diào)控的資金限制方面，通過各種措施對這兩種融資方式不斷施壓。這也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以銀行貸款為主，其他融資方式占比較少”的傳統(tǒng)外部融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大改變：2007年至2011年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額前期漲幅緩慢，后期漲幅趨于停滯，而自融資金和其他資金的金額則大幅上漲。

銀行貸款方面，根據(jù)各銀行年報公布的數(shù)據(jù)，2007年至2008年，各銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模均呈上升態(tài)勢，而之后三年增幅有所放緩，尤其是2010年至2011年間，諸多銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額大幅回落，一些銀行甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模負(fù)增長的現(xiàn)象。

反觀信托卻是另一番景象。近幾年信托業(yè)在規(guī)模與數(shù)量上發(fā)展迅猛，截至2012年2季度末達(dá)到5.54萬億元，環(huán)比增長4.53%，同比增長48%，與2011年底相比，增長15.18%。作為信托產(chǎn)品的主力品種，房地產(chǎn)信托近幾年來也在飛速發(fā)展。信托總體規(guī)模方面，房地產(chǎn)信托由2006年的276萬億左右飆升至2011年的2752萬億，5年時間內(nèi)其數(shù)量也由103只增至1064只，是原來的十倍之多。

證券市場方面，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市與股票增發(fā)的熱潮。而以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為發(fā)行主體，以支持某一房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)為發(fā)行目的的債券類產(chǎn)品鮮見于債券市場，僅有少量債券類產(chǎn)品用于保障房開發(fā)建設(shè)。另外，私募基金與海外融資等方式逐漸興起。

基于以上現(xiàn)實(shí)，本文將以一家典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，考察其在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整與融資方式的創(chuàng)新，并在對房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方向和國家相關(guān)政策的改革方向提出我們的建議。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)有外部融資方式②

被調(diào)研企業(yè)成立于1981年，為天津市規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是一家國有獨(dú)資集團(tuán)。集團(tuán)主要經(jīng)營范圍為國家授權(quán)資產(chǎn)投資、控股，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，物業(yè)經(jīng)營及管理等。集團(tuán)采取控股公司形式，下屬公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、深圳等地，并且集團(tuán)的其中一家下屬子公司為上市公司。2012年集團(tuán)投資項(xiàng)目的開工面積為817.60萬平米，完成銷售收入106.78億，利潤達(dá)10億元。

近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策給整個集團(tuán)的資金鏈帶來較大壓力。在房地產(chǎn)開發(fā)融資方面，集團(tuán)發(fā)展遭遇一定瓶頸，但由于其長期發(fā)展所積聚的實(shí)力與目前所采取較為多樣的融資方式，企業(yè)能在較為蕭條的房地產(chǎn)市場中逆勢而上，穩(wěn)步發(fā)展。在外部融資方面，集團(tuán)目前采用兩種融資方式相結(jié)合：財務(wù)部運(yùn)用傳統(tǒng)融資方式融資結(jié)合資本運(yùn)營部運(yùn)用金融創(chuàng)新方式融資。傳統(tǒng)融資方式包括銀行貸款融資與信托融資，金融創(chuàng)新融資方式包括通過私募基金（PE）和資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）融資。兩種金融創(chuàng)新融資方式均用于保障性住房的開發(fā)建設(shè)。

近三年集團(tuán)融資規(guī)模增大，與集團(tuán)建立貸款關(guān)系的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、貸款筆數(shù)及貸款總額均有明顯增長趨勢。從貸款總額上看，2010年較2009年增長了76.92%，2011年較2010年增長了33.01%。其中，非銀行類金融機(jī)構(gòu)對集團(tuán)貸款融資的貢獻(xiàn)得到加強(qiáng)，機(jī)構(gòu)數(shù)量和貸款總額占總體的比例分別從2009年的8%和24.88%上升至2011年的23.53%和35.79%。由此可見，銀行類金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)融資總體規(guī)模的貢獻(xiàn)下降，非銀行類金融機(jī)構(gòu)對總體規(guī)模的貢獻(xiàn)上升。

2.子公司上市融資與發(fā)行公司債融資

集團(tuán)某一下屬子公司于2001年在上海證券交易所上市。首次發(fā)行普通股12100萬股，其中首次公開發(fā)行新股11000萬股，國有股存量發(fā)行1100萬股。每股發(fā)行價格為5元，首次發(fā)行共募集資金約5.87億元，發(fā)行費(fèi)用為1809萬元。上市至今曾于2007年實(shí)施資本公積轉(zhuǎn)贈股本，吸收資金1.9億。2013年1月21日，收盤價為每股3.77元。

該子公司于2009年10月19日公開發(fā)行公司債。該債券發(fā)行規(guī)模為3億元，發(fā)行費(fèi)用為995萬元，期限為3年，票面利率7.30%，發(fā)行目的主要為優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)。通過公司發(fā)行前后的財務(wù)數(shù)據(jù)可知，公司的流動比率和資產(chǎn)負(fù)債率都得到改善。該期債券的發(fā)行加強(qiáng)公司的了資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理，使公司的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)和償債能力財務(wù)指標(biāo)得以優(yōu)化，為公司利潤增長打下良好基礎(chǔ)，達(dá)到優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的目的。

3.金融創(chuàng)新工具融資

集團(tuán)目前采用的金融創(chuàng)新工具主要有私募基金（PE）和資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN），這兩種融資工具籌集的資金均服務(wù)于保障性住房的建設(shè)。

私募基金方面，2009年以來，集團(tuán)及其所屬企業(yè)共設(shè)立3家基金管理公司和6家基金公司。目前6家基金公司中已有4家達(dá)到計劃募集規(guī)模，另2家實(shí)際募集規(guī)模與計劃募集規(guī)模之比在2年時間內(nèi)也分別達(dá)到了24.04%和31.41%；同時，集團(tuán)下屬基金管理公司成功實(shí)現(xiàn)3支保障房基金的清算退出。

保障性住房資產(chǎn)支持票據(jù)于2012年9月在銀行間市場發(fā)行，期限由一年至五年不等，平均規(guī)模為4億元，票面利率采用固定收益率方式詢價確定。這是我國首支以保障房未來收益為基礎(chǔ)資產(chǎn)的債券類產(chǎn)品，該項(xiàng)融資方式所籌集的20億元資金在發(fā)行期間全部到賬。

綜上所述，該集團(tuán)近三年的融資方式特點(diǎn)可概括為：以銀行貸款和信托貸款為主，銀行貸款占比呈下降趨勢，信托貸款占比呈上升趨勢；其他融資方式占比較??；金融創(chuàng)新工具主要為保障房項(xiàng)目建設(shè)融資。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有融資方式的形成原因

該集團(tuán)目前的外部融資結(jié)構(gòu)并非個例，其融資手段的多樣化，尤其是銀行貸款和信托貸款比例的變化，反映出我國目前宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式的影響。

1.銀行貸款融資受到多重政策限制

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款的門檻增高。相對其它融資方式而言，銀行貸款融資成本較低，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資的首選。近年來致使銀行貸款量逐年下降最主要因素是政策調(diào)控對項(xiàng)目貸款的直接限制。2007年9月，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》③（簡稱《通知》），并于12月追加《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》④（簡稱《補(bǔ)充通知》）。《通知》規(guī)定，對經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實(shí)的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。并且《通知》中提出加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理，并要求商業(yè)銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險。以該政策為標(biāo)志，央行和銀監(jiān)會陸續(xù)了關(guān)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理等的相關(guān)通知，進(jìn)一步嚴(yán)格了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限制條件，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的門檻。在國家宏觀政策的指導(dǎo)下，各地方政府部門也紛紛出臺了具體的地方性規(guī)定。據(jù)了解，2011年天津銀監(jiān)局就房地產(chǎn)貸款風(fēng)險和監(jiān)管要求發(fā)表了通知⑤，明確規(guī)定商業(yè)銀行嚴(yán)禁為高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款，嚴(yán)禁不同銀行為同一房地產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)授信等操作事項(xiàng)。如此嚴(yán)厲的監(jiān)管措施幾乎打消了企業(yè)從銀行獲得一般項(xiàng)目貸款的可能。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得貸款的成本增加。從2010年的第四季度到2011年第三季度，央行相繼五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中，一年期貸款利率由5.31%提高到6.31%，累計上調(diào)了1個百分點(diǎn)。央行的加息政策直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款的成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款融資難度加大。另外，加息政策也會增加房地產(chǎn)市場需求主體的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流速度放緩。

再次，商業(yè)銀行的放貸量緊縮。除存貸款基準(zhǔn)利率之外，央行也通過提高存款準(zhǔn)備金率來抑制國內(nèi)貸款的快速增長。2009年至2011年，央行先后10次提高存款準(zhǔn)備金率，其中大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率從15.5%提高到21.5%，中小型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率從13.5%提高18.0%。存款準(zhǔn)備金率的提高直接影響了商業(yè)銀行的貸款能力，致使商業(yè)銀行收縮貸款量。在緊縮貸款的政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量必然減少，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加大。

然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在利用政策為融資找尋突破口。雖然國家對房地產(chǎn)開發(fā)融資多處限制，但政策卻對保障性住房的開發(fā)建設(shè)獨(dú)開綠燈，多加鼓勵。這樣一來，開發(fā)承建保障性住房，以舍棄遠(yuǎn)期利潤為代價換取當(dāng)期的融資機(jī)會，就成為房地產(chǎn)開發(fā)市場中諸多企業(yè)獲得“救命資金”的途徑之一。

2.信托融資有效緩解企業(yè)融資壓力

從融資結(jié)構(gòu)表中可知，集團(tuán)近三年的信托融資數(shù)額大體呈上升趨勢；2012年雖無明確數(shù)據(jù)，但從調(diào)研中得知，上半年企業(yè)通過信托進(jìn)行融資的貸款筆數(shù)也有增加。由于企業(yè)為國企，規(guī)模大，在當(dāng)?shù)亻L期積累的信譽(yù)較高，信托融資多數(shù)采用的是信托貸款形式，貸款模式與銀行貸款基本一致，區(qū)別僅為發(fā)生主體變?yōu)樾磐泄?。另外，企業(yè)目前有一個保障房項(xiàng)目運(yùn)用股權(quán)信托的形式，已滾動發(fā)行4期。

采用信托方式進(jìn)行融資，有以下優(yōu)勢：其一，信托計劃對發(fā)行主體與項(xiàng)目的審核相對寬松。盡管信托貸款的發(fā)行要求條件與銀行貸款基本一致，但相比受嚴(yán)格限制的銀行，信托融資審核時間短；股權(quán)信托、收益信托的發(fā)行要求較松，從而節(jié)省發(fā)行時間與成本，適于緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金困難。其二，信托計劃的設(shè)計結(jié)構(gòu)靈活多樣，股權(quán)回購信托、收益型信托可以解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難而又不愿讓渡股權(quán)的問題。其三，信托產(chǎn)品不需公開全部信息，也沒有銀行項(xiàng)目貸款“?？顚Ｓ谩钡膰?yán)格要求，適于企業(yè)靈活運(yùn)用資金。其四，信托行業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷完善，保障行業(yè)的安全發(fā)展。近幾年來行業(yè)快速發(fā)展所暴露出的發(fā)展方式粗放，風(fēng)險監(jiān)管缺陷等問題引起了監(jiān)管部門的重視，銀監(jiān)會于2010年推出《信托公司凈資本管理辦法》以及近兩年來的一系列提醒房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險的文件不斷規(guī)范著房地產(chǎn)信托的運(yùn)行。信托行業(yè)監(jiān)管的不斷完善有利于信托業(yè)本身的良好發(fā)展，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資提供了一個安全可行的渠道。

3.上市融資局限性突出

企業(yè)的上市子公司在運(yùn)用發(fā)股發(fā)債方面并無太多舉措，這一點(diǎn)似乎與“調(diào)控形勢下的上市熱”的觀點(diǎn)有所不符，但經(jīng)一定分析不難發(fā)現(xiàn)，通過上市發(fā)股發(fā)債的方法解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金缺乏的問題，這種觀點(diǎn)本身不盡合理。

其一，上市融資是以公司名義進(jìn)行的，大部分發(fā)行證券的行為是以調(diào)整報表結(jié)構(gòu)為目的，與項(xiàng)目融資性質(zhì)不同。其二，房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，財務(wù)杠桿率較高，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌齊土地出讓金后，后續(xù)資金即可通過銀行與信托貸款、預(yù)收樓花等方式籌集，發(fā)股發(fā)債期限較長，讓渡股權(quán)成本也較高，以上市方式為某一項(xiàng)目融資無必要性。其三，公司上市要求企業(yè)信息公開，重要決策需經(jīng)股東的大會同意，每一次股票增發(fā)或發(fā)債對其股價也有一定影響，一次行為牽扯多方利益，較為繁瑣。其四，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)控期，證監(jiān)會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在證券市場上的融資行為早已進(jìn)行限制，而之前所謂“上市與增發(fā)熱”更多是相關(guān)企業(yè)在調(diào)控政策出現(xiàn)前，基于自身發(fā)展水平而做出的決定與準(zhǔn)備，并非受到調(diào)控限制后的選擇。

因此，盡管上市融資這一方法能取得必要資金并能提高企業(yè)聲譽(yù)，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目融資，尤其處在調(diào)控大背景下，這種方式有一定局限性。

4.金融創(chuàng)新手段融資：差別化政策的作用

集團(tuán)融資結(jié)構(gòu)的一大特別之處，在于其通過一些金融創(chuàng)新的手段為保障性住房開發(fā)進(jìn)行融資。據(jù)了解，集團(tuán)計劃推行的創(chuàng)新型融資方式包括私募基金（PE），定向發(fā)行工具（PPN），信托投資基金（REIT）以及資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）。其中，成功推行的有PE和ABN，PPN的發(fā)行條件成熟且獲得交易商協(xié)會的認(rèn)可，但由于目前暫無合適的項(xiàng)目，故而暫未發(fā)行，REIT由于稅收方面優(yōu)惠政策不足等原因未能成功推行。

目前金融創(chuàng)新手段應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況并不多見。近幾年的公募金融產(chǎn)品中，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品寥寥，公司債、中期票據(jù)等鮮見；國內(nèi)的幾處優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)打包為REITs，但發(fā)行主體多非內(nèi)地企業(yè)，上市也是在香港、新加坡等海外市場。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需資金，卻并未通過以上方式融資，反而收益有限的保障性住房可以通過多種金融手段融資，顯然，企業(yè)自身出于成本收益的考慮并非主要原因——恰恰政府的融資“差別化”政策起到了較大作用：近幾年，財政部、央行、銀監(jiān)會⑥及發(fā)改委⑦等部門紛紛發(fā)文，嚴(yán)格控制商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款申請的同時，鼓勵各金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取多樣化融資方式為保障性住房融資；央行⑧、銀監(jiān)會和交易商協(xié)會也對一些用于保障性住房開發(fā)建設(shè)的金融工具采取較為積極的態(tài)度。這種差別化對待的政策堅持調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，幫助開發(fā)、承建保障性住房的企業(yè)減輕一定負(fù)擔(dān)。天房集團(tuán)的幾種創(chuàng)新性融資渠道依靠一定程度的政策支持得以推出，但運(yùn)行時間較短，是否為可以推廣的方式需要看長期發(fā)展效果，目前暫不具備借鑒性。

（四）企業(yè)現(xiàn)行融資方式的影響分析

1.多樣化融資方式有效緩解企業(yè)融資壓力

根據(jù)上表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，集團(tuán)近三年融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入逐年增長，2010年、2011年較上一年的增長幅度分別為34.3%、32.6%。由此可見，集團(tuán)近三年仍處于業(yè)務(wù)擴(kuò)張階段。其中，取得借款占融資活動現(xiàn)金流入的比重最高，三年分別為84.50%、84.01%、96.79%。集團(tuán)同時運(yùn)用吸收投資等多種方式為集團(tuán)融通資金，緩解融資困難帶來的壓力。雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身為高負(fù)債行業(yè)，但借款占融資活動的比例過高，會產(chǎn)生資金償付風(fēng)險，這一風(fēng)險在2011年表現(xiàn)尤為嚴(yán)重。

集團(tuán)分配股利、利潤或償付利息占融資活動的現(xiàn)金流出近三年比重分別為9.15%、12.72、9.07%，這在一定程度上反應(yīng)了集團(tuán)的融資成本。

為研究企業(yè)的主要財務(wù)指標(biāo)，研究選取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B公司的財務(wù)指標(biāo)作為比較基準(zhǔn)。B公司與調(diào)研企業(yè)均為天津市企業(yè)，所有權(quán)性質(zhì)基本相同。

與同業(yè)相比，案例集團(tuán)的速動比率和資產(chǎn)負(fù)債率均較高，說明集團(tuán)償還短期債務(wù)和長期債務(wù)的能力均較強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量比率普遍偏低，集團(tuán)在2009年和2011年均能保證現(xiàn)金流量比率為正。由此說明，集團(tuán)的償債能力在同業(yè)中處于較高水平，資信水平較高。

近三年，集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率呈上升趨勢，且近兩年均高于同業(yè)，說明集團(tuán)存貨管理水平和資金利用效率較高；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈上升趨勢，且高于同業(yè)，這歸因于存貨周轉(zhuǎn)率的上升。

根據(jù)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，集團(tuán)運(yùn)用多種融資方式，有效緩解資金壓力，使其多項(xiàng)指標(biāo)優(yōu)于同業(yè)。

2.企業(yè)現(xiàn)行融資方式可持續(xù)性低

目前企業(yè)所采取的融資方式對緩解其資金缺口確有幫助，從粗估的融資成本來看，企業(yè)近三年的貸款成本呈下降趨勢，但這并不能說明目前的融資方式是長期可持續(xù)的，而且企業(yè)選擇目前的集中融資方式基于企業(yè)自身的資質(zhì)實(shí)力，并不完全適合所有企業(yè)借鑒。

首先，信托貸款存在問題。目前該企業(yè)所采取的信托融資方式絕大多數(shù)為信托貸款，而目前信托貸款的審核條件與銀行類似，且成本較銀行更高。這類融資可緩解短期資金困難，但作為中長期融資來源，成本過高，對企業(yè)而言可謂“治標(biāo)不治本”。另外，近兩年監(jiān)管部門對信托業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)也將使信托貸款的獲取變得更為困難。

其次，股權(quán)信托使用的必要性值得思考。股權(quán)信托對融資方要求條件低，但要以讓渡部分股權(quán)為代價，因此該方法一般為資質(zhì)有限的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所偏好。集團(tuán)目前的采用的股權(quán)信托融資對象是保障房。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的資金杠桿性以及企業(yè)的資質(zhì)實(shí)力，該信托融資成本可以負(fù)擔(dān)，但用保障性住房的利潤承擔(dān)與一般商品房信托相同的融資成本會使企業(yè)負(fù)擔(dān)一定的利潤損失。這種融資手段的選擇，更多應(yīng)出于吸引投資者與資金需求的時間匹配兩個角度考慮，對于企業(yè)利潤是較為不利的。

總之，目前這種多樣化的融資方式基于目前特定的市場環(huán)境，實(shí)際上加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，長此以往并不利于企業(yè)發(fā)展；通過限制開發(fā)貸款來限制房地產(chǎn)行業(yè)的過度開發(fā)，也并未阻止資金繼續(xù)流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；于企業(yè)、開發(fā)對象和行業(yè)三者而言，目前的狀態(tài)都是不可持續(xù)的。

3.運(yùn)用金融創(chuàng)新手段為保障房融資的必要性探討

企業(yè)采取PE、ABN等方式為保障性住房的建設(shè)融資，付出成本較大，且牽涉更多主體。為保障房融資采取這樣高成本的方式，其必要性值得思考。

企業(yè)采取金融創(chuàng)新方式為保障房融資不無原因。政府采取“建設(shè)—移交”模式將工程外包企業(yè)，從而解決了房屋開發(fā)時，財政資金短期支付困難的問題。然而，籌建保障房所需的貸款將占用貸款份額，如果能通過其他方式進(jìn)行保障房項(xiàng)目融資，而將銀行貸款的額度留給利潤更高的項(xiàng)目，有利于企業(yè)獲利。這樣一來，保障房承擔(dān)較高的融資成本，而成本的負(fù)擔(dān)者為政府；同時為保證支付收益，所融資對象一般為商品房加保障房，以商品房的利潤負(fù)擔(dān)保障房的部分，因而這種融資方式也并非完全用于支持保障性住房建設(shè)。

調(diào)控過程中對金融創(chuàng)新手段服務(wù)保障房所持的積極態(tài)度，的確體現(xiàn)了政策對保障房建設(shè)的支持，也為企業(yè)為保障房建設(shè)融資提供了便利。但這種方法推高保障房的建設(shè)成本，也為一些企業(yè)借保障房名頭為普通商品房融資提供了空隙；政策的這一態(tài)度從側(cè)面也體現(xiàn)了目前保障房融資制度的不足。若能為保障房設(shè)立專門的低息融資方式，同時減少企業(yè)將該筆資金挪作他用的可能性，可以降低融資成本，為財政節(jié)省資金，同時不影響企業(yè)的利益。

（五）總結(jié)

本文所研究的企業(yè)通過多樣化融資方式，緩解了其資金鏈的壓力，使企業(yè)逆勢而上，在房地產(chǎn)市場蕭條的大環(huán)境下仍能有所突破；但信托、基金等融資方式的成本過高，若大量使用會加重企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)；采用金融創(chuàng)新的方式為保障房融資，其必要性值得商榷；另外，差別化的融資待遇是否真正實(shí)現(xiàn)了從開發(fā)角度正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向積極方面發(fā)展的目的，有待進(jìn)行更深入的探討。

在目前融資渠道受限的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇多樣化融資方式是保證其資金流有效運(yùn)行的必然選擇；然而選擇哪些融資方式則必須根據(jù)企業(yè)自身的資質(zhì)、長期的融資能力及融資項(xiàng)目的特性而定。站在房地產(chǎn)市場角度看待這一問題時，則目前地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇問題，實(shí)際上是暫時、特殊的：限制政策意圖使企業(yè)降價售房并打擊囤地，因而企業(yè)融資困難也并非最終目的；供給方面如果土地壟斷制度改變，保障房切實(shí)及時竣工，并能及時為百姓所用，需球方面住房與戶籍、資源分配等脫離關(guān)系，住房不再成為一種投機(jī)品，地產(chǎn)市場必然會逐漸恢復(fù)正常，所謂“融資荒”也一定會得以解決。但如果政策“堵而不疏”的方式一直延續(xù)，諸多企業(yè)“飲鴆止渴”的融資方式還將持續(xù)。

注釋：

①其他資金包括定金與預(yù)付款，個人按揭貸款等

②由于集團(tuán)為非上市公司，文中涉及有關(guān)集團(tuán)財務(wù)數(shù)據(jù)均做一定修改，一切以公開信息為準(zhǔn)。

③銀發(fā)（2007）359號

④銀發(fā)〔2007〕452號

⑤津銀監(jiān)發(fā)〔2011〕116號

⑥銀發(fā)〔2008〕13號，銀發(fā)〔2010〕275號，銀發(fā)〔2011〕193號等

⑦發(fā)改辦財金[2011]1388號

⑧銀辦函[2009]625號

參考文獻(xiàn)：

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[2]央行，銀監(jiān)會.關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知（銀發(fā)〔2007〕452號）[J/OL]. 2007.

[3]天津市銀監(jiān)局.天津市銀監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理風(fēng)險提示的通知（津銀監(jiān)發(fā)〔2011〕116號）[J/OL]. 2011.

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[7]發(fā)改委辦公廳.關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知（發(fā)改辦財金[2011]1388號）[J/OL]. http：//sd /zcfb/zcfbtz/2011tz/t20110627_4197 70.htm，2011.

作者簡介：

篇10

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言

受到多方面因素影響，建設(shè)總量持續(xù)提升的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程并不具備系統(tǒng)且規(guī)范的施工現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)，施工現(xiàn)場管理工作的開展在設(shè)計管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理以及成本管理等各個方面呈現(xiàn)出了較為明顯的不足與缺失，以上問題不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)困難重重，最終也使得整個房地產(chǎn)市場發(fā)展受到不利影響。基于此，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工現(xiàn)場管理工作存在的問題進(jìn)行分析，探求與之相對應(yīng)的解決方案，才是引導(dǎo)并規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程發(fā)展方向的核心所在。本文試對做詳細(xì)分析與說明。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工現(xiàn)場管理存在的問題分析

1.設(shè)計管理存在的問題分析：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程日益向著系統(tǒng)化、集成化以及規(guī)?；较虬l(fā)展的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計單位所承接的設(shè)計任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。與此同時，受到房地產(chǎn)開發(fā)商對于整個房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期的迫切性要求，設(shè)計趕工的情況屢屢發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計人員未能夠深入到施工現(xiàn)場對項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行設(shè)計規(guī)劃，所提交的設(shè)計方案與項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場實(shí)際情況之間存在較為明顯的差異，進(jìn)而導(dǎo)致后期實(shí)際施工中有關(guān)設(shè)計方案的糾正問題過于頻繁，最終無法確保項(xiàng)目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。

2.進(jìn)度管理存在的問題分析：現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場進(jìn)度管理工作面臨的最突出矛盾在于：項(xiàng)目實(shí)際施工進(jìn)度與開發(fā)計劃進(jìn)度之間的不協(xié)調(diào)性，實(shí)際施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后于計劃進(jìn)度，由此勢必會造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期出現(xiàn)不必要的延長。與此同時，存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目各開發(fā)商部門機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)性不強(qiáng)問題始終比較嚴(yán)重，導(dǎo)致大量在施工現(xiàn)場進(jìn)度管理過程中出現(xiàn)的問題無法得到及時且有效的溝通，從而致使整個工程施工現(xiàn)場管理流于形式。

3.質(zhì)量管理存在的問題分析：現(xiàn)階段存在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場質(zhì)量管理過程中的問題主要可以歸納為以下幾個方面：首先，項(xiàng)目施工作業(yè)人員為圖一時的方便，在實(shí)際施工過程中未能夠以具體的施工方案圖紙為依據(jù)，嚴(yán)格遵照各環(huán)節(jié)施工標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范進(jìn)行施工作業(yè)，為項(xiàng)目工程后期運(yùn)行埋下嚴(yán)重的質(zhì)量隱患；其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工監(jiān)理單位作業(yè)人員自身的監(jiān)督管理職能無法得到有效發(fā)揮，現(xiàn)場施工環(huán)節(jié)中進(jìn)場材料主觀性的偷工減料問題仍然普遍存在，對整個項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)造成了極為不利的影響；最后，現(xiàn)場施工作業(yè)人員自身安全意識及施工技能水平層次不齊，施工單位未執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，并且未針對現(xiàn)場施工作業(yè)人員，特別是關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員及基層員工進(jìn)行定期且系統(tǒng)的在崗培訓(xùn)工作，從而導(dǎo)致項(xiàng)目工程施工工藝及工序混亂。

4.成本管理存在的問題分析：不健全的成本管理措施及實(shí)施體系是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場成本管理所面臨的最典型問題。此問題集中表現(xiàn)在以下兩個方面：一方面，不健全的成本管理措施及實(shí)施體系會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)單位在建設(shè)施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，成本管理環(huán)節(jié)相關(guān)條款存在較多不利的漏洞，從而導(dǎo)致后期項(xiàng)目工程建設(shè)階段的工程變更難度加大，項(xiàng)目索賠執(zhí)行困難，最終致使整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程成本盲目擴(kuò)大；另一方面，不健全的成本管理措施及實(shí)施體系導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度提供保障，由此引發(fā)項(xiàng)目成本管理可控性下降，最終致使浪費(fèi)嚴(yán)重。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工現(xiàn)場管理及組織協(xié)調(diào)問題的解決方案

1.設(shè)計管理存在問題的解決方案分析：我們知道，設(shè)計管理階段的方案設(shè)計規(guī)劃、施工圖紙設(shè)計制定可以說是整個項(xiàng)目工程施工現(xiàn)場管理的前提所在。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨(dú)立完成的，整體設(shè)計方案的確定往往需要各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實(shí)現(xiàn)。從這一角度上來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計管理應(yīng)當(dāng)在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)整體方案設(shè)計中的位置與智能，確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系，確定設(shè)計方案的提交時間，確保項(xiàng)目工程能夠有效開展。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行系統(tǒng)化的跟蹤服務(wù)，對項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行勘察與分析，確保出圖質(zhì)量，確保內(nèi)審有效，從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

2.進(jìn)度管理存在問題的解決方案分析：進(jìn)度管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工現(xiàn)場管理的基礎(chǔ)所在，針對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行合理的控制與管理是進(jìn)度管理的主要工作內(nèi)容，通過對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的合理控制確保實(shí)際施工進(jìn)度與計劃進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)性，在確保進(jìn)度可控與合理的基礎(chǔ)之上兼顧工程質(zhì)量的穩(wěn)定提升。與此同時，進(jìn)度管理還應(yīng)當(dāng)關(guān)注施工現(xiàn)場所涉及材料、人力以及物質(zhì)的高效整合與組織。從這一角度上來說，現(xiàn)場作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)制定結(jié)合工程實(shí)際的進(jìn)度計劃，以合同管理相關(guān)條款為切入點(diǎn)對施工單位計劃進(jìn)度的執(zhí)行力度作出合理控制，從而不斷提高進(jìn)度管理的整體水平。

3.質(zhì)量管理存在問題的解決方案分析：質(zhì)量管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理的重點(diǎn)所在?？赏ㄟ^以下幾方面措施提高質(zhì)量管理綜合水平：①.強(qiáng)化施工施工現(xiàn)場管理力度，對各工序施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為；②.在發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行存在缺失的情況下，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)處罰為手段對其進(jìn)行改進(jìn)與完善；③.特別關(guān)注施工單位現(xiàn)場作業(yè)人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)作業(yè)，重視技術(shù)交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性。

4.成本管理存在問題的解決方案分析：成本管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理的保障所在。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，確保成本核算工作開展的規(guī)范性，并且深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，以健全的成本控制制度為手段確保成本管理的有效性與靈活性，在確保項(xiàng)目施工質(zhì)量一定的基礎(chǔ)之上，對總成本開支進(jìn)行合理的控制。

結(jié)束語

城市化建設(shè)規(guī)模的逐步發(fā)展與擴(kuò)大帶動著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目走向嶄新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量的保障關(guān)系到社會大眾物質(zhì)與精神生活需求的滿足，關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會的優(yōu)化與完善。施工現(xiàn)場管理工作的有效開展是提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量與建設(shè)效率的最直接也是最有效途徑。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工現(xiàn)場管理存在問題的分析以及解決方案的探究，論證了施工現(xiàn)場管理的必要性與重要性，希望引起各方關(guān)注與重視。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁烈云.李斌.房地產(chǎn)市場預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)的構(gòu)筑技術(shù)要點(diǎn)及流程設(shè)計.施工現(xiàn)場管理[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐.2002.22.（04）.58-62.68.