導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇項(xiàng)目投資分析方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

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二、項(xiàng)目投資及現(xiàn)金流量

（一）項(xiàng)目投資。項(xiàng)目投資屬于資本性支出，是企業(yè)對廠房、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)進(jìn)行新建、擴(kuò)建或者購置的一種長期投資行為。一般來說，項(xiàng)目投資決策程序包括：選擇投資項(xiàng)目――進(jìn)行投資方案的財務(wù)審核――做出投資決策――執(zhí)行投資方案――投資的控制。而現(xiàn)金流量則是評價投資項(xiàng)目是否可行時必須事先計(jì)算的一個基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)?，F(xiàn)金流量估計(jì)的準(zhǔn)確程度直接決定項(xiàng)目投資決策的結(jié)果。

（二）現(xiàn)金流量的構(gòu)成。（1）初始現(xiàn)金流量。初始現(xiàn)金流量是指開始投資時發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括固定資產(chǎn)的投資、流動資產(chǎn)的投資、其他投資費(fèi)用以及原有固定資產(chǎn)的變價收入。初始現(xiàn)金流量可理解為項(xiàng)目的初始投資支出。（2）營業(yè)現(xiàn)金流量。營業(yè)現(xiàn)金流量是指投資項(xiàng)目投入使用后，在其壽命周期內(nèi)由于生產(chǎn)經(jīng)營所帶來的現(xiàn)金流人和流出的數(shù)量。這種現(xiàn)金流量一般以年為單位進(jìn)行計(jì)算。這里現(xiàn)金流入一般是指營業(yè)現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金流出是指營業(yè)現(xiàn)金支出和交納的稅金。如果一個投資項(xiàng)目的每年銷售收入等于營業(yè)現(xiàn)金收入，付現(xiàn)成本（指不包括折舊的成本）等于營業(yè)現(xiàn)金支出，那么，年?duì)I業(yè)現(xiàn)金凈流量可用下列公式計(jì)算：每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=每年?duì)I業(yè)收入-付現(xiàn)成本一所得稅?；颍?每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=凈利潤+折舊。

（三）終結(jié)現(xiàn)金流量。終結(jié)現(xiàn)金流量是指投資項(xiàng)目完結(jié)時所發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括：固定資產(chǎn)的殘值收入或變價收入、原有墊支在各種流動資產(chǎn)上的資金的收回、停止使用的土地的變價收入等。

三、項(xiàng)目投資決策方法

隨著投資項(xiàng)目評價理論的發(fā)展和逐步完善，以及資金時間價值理論的提出，各行業(yè)對具體財務(wù)評價指標(biāo)的使用偏好也發(fā)生了明顯的變化。20世紀(jì)50年代以前，90%以上的公司采用非貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量指標(biāo)，但是，后來人們?nèi)找姘l(fā)現(xiàn)其局限性，于是，建立在資金時間價值基礎(chǔ)上的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)逐漸得到了廣泛的應(yīng)用。因此，本文主要分析在項(xiàng)目評價指標(biāo)中占主導(dǎo)地位之一的凈現(xiàn)值指標(biāo)及其相關(guān)指標(biāo)。

（一）凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）。凈現(xiàn)值是將投資項(xiàng)目投產(chǎn)后的現(xiàn)金流量，按照固定的貼現(xiàn)率折算到項(xiàng)目建設(shè)的當(dāng)年，以確定折現(xiàn)后的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，然后相減得到該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。根據(jù)凈現(xiàn)值的正負(fù)，來確定該項(xiàng)目是否可行。

凈現(xiàn)值指標(biāo)具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。凈現(xiàn)值指標(biāo)用來衡量項(xiàng)目的投資效益，能直接揭示投資項(xiàng)目對財富絕對額的增加，使投資決策分析與價值最大化的經(jīng)營目標(biāo)相一致，因此視為最重要的一項(xiàng)指標(biāo)。

盡管凈現(xiàn)值指標(biāo)應(yīng)用廣泛，但是該指標(biāo)反映一個項(xiàng)目按現(xiàn)金流量計(jì)量的凈收益現(xiàn)值，它是個金額的絕對值，只能反映單獨(dú)的投資方案是否可行，如果在比較投資額不同的多項(xiàng)方案時，則有一定的局限性，無法比較。

（二）凈現(xiàn)值率指標(biāo)（NPVR）。凈現(xiàn)值率（NPVR）又稱凈現(xiàn)值比、凈現(xiàn)值指數(shù)，是指項(xiàng)目凈現(xiàn)值與原始投資現(xiàn)值的比率，也可理解為單位原始投資的現(xiàn)值所創(chuàng)造的凈現(xiàn)值。

如果凈現(xiàn)值率>0，表明投資方案的凈現(xiàn)值>0，方案予以采納；如果凈現(xiàn)值率

在對獨(dú)立方案進(jìn)行評價時，使用凈現(xiàn)值指標(biāo)與使用凈現(xiàn)值率指標(biāo)得出的結(jié)論是一致的。當(dāng)NPV>0時NPVR >0；NPV

四、實(shí)踐應(yīng)用中決策指標(biāo)的運(yùn)用

假設(shè)，某公司有甲、乙兩個投資方案，現(xiàn)需要判斷這兩個方案的優(yōu)劣。項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。

甲方案：購置一批運(yùn)輸車輛，需投資50萬元，馬上可投入生產(chǎn)，該車輛可用5年，期滿無凈殘值，投產(chǎn)后每年可獲凈利潤分別為： 14萬元、12萬元、11萬元、9萬元、6萬元。

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[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0017-01

一、引言

而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勢擴(kuò)張的發(fā)展趨勢，在房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點(diǎn)也導(dǎo)致了伴隨而來的高風(fēng)險。因此，如何科學(xué)合理地進(jìn)行投資方案的選擇，成為降低風(fēng)險、提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可靠性的重要因素。

一、層次分析法基本原理

層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法，它根據(jù)要達(dá)到的總目標(biāo)，將復(fù)雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關(guān)系進(jìn)行分層組合，構(gòu)造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標(biāo)的相對重要權(quán)值的確定或相對優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問題。

二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目多方案選擇中的應(yīng)用

1.建立分析指標(biāo)的原則有：準(zhǔn)確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。

2.評選指標(biāo)的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況，將評選指標(biāo)定為以下五類：

（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項(xiàng)目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發(fā)商的實(shí)力和投資的償還能力。

（2）投資效果：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會有所差別。在各項(xiàng)靜動態(tài)的投資財務(wù)指標(biāo)中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)值以及會對投資收益產(chǎn)生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。

（3）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都不可能避開所處的宏觀經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的影響。對房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。

（4）項(xiàng)目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項(xiàng)目的投資收益水平，只有將項(xiàng)目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項(xiàng)目才能達(dá)到最佳收益。房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。

（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項(xiàng)目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。

表1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比較指標(biāo)體系表

3.確定各指標(biāo)權(quán)重：根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次，通過專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。

4.構(gòu)造判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)：確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣，利用和積法計(jì)算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對應(yīng)的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗(yàn)一致性。

5.進(jìn)行層次單排序及目標(biāo)總排序，確定最優(yōu)方案。

三、結(jié)論

層次分析法是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案比選中是一個簡便實(shí)用的方法?；趯哟畏治龇ǖ姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目多方案比較體系可以有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險、提高決策科學(xué)性，從而推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。

[1]徐鵬杰.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制，需要相關(guān)人員根據(jù)科學(xué)的技術(shù)原理，科學(xué)的計(jì)價方法計(jì)價依據(jù)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、竣工階段進(jìn)行造價方面的控制管理，利用好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制己有的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行工程開發(fā)成本的減低，然后提供房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資組成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大體上可以分成兩種：一種是動態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費(fèi)用、工程建設(shè)的其他費(fèi)用、設(shè)備器具的購置費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用等方面組成；動態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費(fèi)變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。

1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目范圍。項(xiàng)目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了滿足項(xiàng)目既定的質(zhì)量要求，進(jìn)行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質(zhì)量失控帶來的補(bǔ)救工作以及質(zhì)量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項(xiàng)目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項(xiàng)目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略初探

2.1 可行性研究階段

房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進(jìn)行自主分析，它的流程有市場預(yù)測、市場調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進(jìn)行決策投資，在這個階段里進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標(biāo)的估算工作，打造項(xiàng)目造價的信息數(shù)據(jù)平臺，讓有豐富經(jīng)驗(yàn)的估算人員對項(xiàng)目進(jìn)行估算，保持項(xiàng)目投資估算有個正確的值。

2.2 決策階段的投資控制策略

決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強(qiáng)投資方案研究，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進(jìn)項(xiàng)目的投資決策。例如，在項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行確定或者在項(xiàng)目的最優(yōu)產(chǎn)量進(jìn)行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項(xiàng)目節(jié)約大量資金。

2.3 設(shè)計(jì)階段的投資控制策略

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的投資控制主要有四個階段的設(shè)計(jì)：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后對施工圖預(yù)算、總概算進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段需把項(xiàng)目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計(jì)的總概算大于項(xiàng)目的投資估算時，需要對原因進(jìn)行分析，評價。在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)完成后，需要對整個房產(chǎn)地開發(fā)項(xiàng)目的總概算進(jìn)行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計(jì)成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；③要借助于動態(tài)費(fèi)用計(jì)算法、多指標(biāo)對比法，評選出總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合好價值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)選定的方案計(jì)劃；④需要創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點(diǎn)；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產(chǎn)設(shè)計(jì)深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，評審設(shè)計(jì)出符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計(jì)。

2.4 采購階段的投資控制

項(xiàng)目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過程。土建工程采辦過程，對項(xiàng)目投資進(jìn)行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來控制?？紤]到設(shè)計(jì)階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計(jì)劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項(xiàng)目的財務(wù)成本得到有效降低。②進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標(biāo)方法。③控制好采購價格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同條款，使合同風(fēng)險得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動態(tài)的符號市場價格的數(shù)據(jù)庫，對材料的市場價格進(jìn)行長期的預(yù)測研究，使合同談判有個充足的力量支持。

2.5 合同實(shí)施階段的投資控制策略

當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項(xiàng)目可以還會影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項(xiàng)目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測成本以及評價經(jīng)濟(jì)效益，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計(jì)變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計(jì)變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強(qiáng)工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，正確估計(jì)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工期以及費(fèi)用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變更帶來的相關(guān)事項(xiàng)，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的變更情況，進(jìn)行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進(jìn)行承包商的索賠工作。

2.6 竣工驗(yàn)收時的投資控制策略

當(dāng)項(xiàng)目到了竣工驗(yàn)收階段時，需要把“項(xiàng)目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目簽訂的合同來結(jié)算審核房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生變動的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來核實(shí)綜合單價以及材料價格。然后計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，對房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行結(jié)算核對。雖然竣工驗(yàn)收時的投資控制不會對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗(yàn)收時的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進(jìn)行相似項(xiàng)目開發(fā)時帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進(jìn)行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投.資控制既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略。

參考文獻(xiàn)

[l]陳文科.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.

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房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、運(yùn)作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。

第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計(jì)算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實(shí)際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實(shí)現(xiàn)銷售價格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個數(shù)，Mi表示第n個比較實(shí)例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資風(fēng)險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。

參考文獻(xiàn)：

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2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).

篇5

創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目評估是一個既包括效益，也包括風(fēng)險在內(nèi)的綜合評估，從當(dāng)前創(chuàng)業(yè)投資的評估模型和方法上看，過分復(fù)雜、主觀，計(jì)算繁瑣。例如層次分析法，這是學(xué)術(shù)界常討論的一種方法，一是層次劃分復(fù)雜，而是決定權(quán)重太主觀，同時計(jì)算起來也比較繁瑣。為此，本文采用SPSS軟件中的因子分析，建立了創(chuàng)業(yè)投資的因子分析評估模型，克服了以上評估不足。

一、SPSS中因子分析方法介紹

1.因子分析方法介紹。因子分析方法是統(tǒng)計(jì)學(xué)中一種多元問題的數(shù)據(jù)處理方法，這種方法的目的是要對多元數(shù)據(jù)進(jìn)行最佳綜合簡化，也就是說要在力保數(shù)據(jù)信息丟失最小原則下，對高維變量、空間進(jìn)行降維處理。因子分析出發(fā)點(diǎn)就是用較少的相互獨(dú)立的因子變量來代替原來變量的大部分信息，而且因子變量名具有解釋性，即該變量是對某些原始變量信息的綜合和反映。通過計(jì)算因子綜合得分反映創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險值。其數(shù)學(xué)模型是通過因子提取，構(gòu)造綜合評價函數(shù)，根據(jù)各因子貢獻(xiàn)率的大小，選取前個因子，使得。前s個元素的線性組合為：

用和構(gòu)造評價因子函數(shù)如下：

其中為第i個因子得分。為因子權(quán)重，為系數(shù)陣。越大風(fēng)險就越大，投資者可根據(jù)這個風(fēng)險值對比其他一些創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目做出判斷，以決定是否進(jìn)行投資。

2.SPSS中因子分析基本步驟。因子分析有兩個核心問題：一是如何構(gòu)造因子變量；二是如何對因子變量進(jìn)行命名解釋。因子分析有下面5個基本步驟：（1)確定待分析的原有若干變量是否適合因子分析；（2)構(gòu)造因子變量;（3)利用旋轉(zhuǎn)使得因子變量更具有可解釋性;（4)計(jì)算因子變量的得分;(5)綜合因子得分。

二、因子分析法在風(fēng)險投資項(xiàng)目評估中的應(yīng)用

1.定風(fēng)險投資項(xiàng)目風(fēng)險種類并提請風(fēng)險投資各方專家打分，獲得風(fēng)險投資項(xiàng)目的風(fēng)險樣本空間。對于風(fēng)險類型的劃分針對某一具體項(xiàng)目確定，而專家打分采用1～10分制，分值越低，風(fēng)險越小。

2.將數(shù)據(jù)表轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)矩陣，輸入SPSS數(shù)據(jù)管理器中，并通過SPSS中Correlation Matrix 對數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析檢驗(yàn)，通常相關(guān)系數(shù)越大，進(jìn)行因子分析效果越明顯。

3.對數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，SPSS中因子提取方法有7種，通常采用主成分分析法。該方法假定原變量的線形組合。第一主成分有最大的方差，后續(xù)成分，其可解釋的方差越來越小。這也是使用最多的因子提取法。

4.計(jì)算單個因子得分和綜合因子得分。綜合得分通常比較科學(xué)的方法就是采用前面主成分提取時的因子貢獻(xiàn)率作為權(quán)重，當(dāng)然，也可采用專家確定權(quán)重的方法進(jìn)行。

5.對因子變量進(jìn)行解釋和創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險綜合得分評價基礎(chǔ)上，提交創(chuàng)業(yè)投資決策層進(jìn)行最后項(xiàng)目的取舍。

三、應(yīng)用實(shí)例

1.根據(jù)專家對10個風(fēng)險投資項(xiàng)目的政策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險進(jìn)行打分，得出結(jié)果如表1。

表1 風(fēng)險投資項(xiàng)目風(fēng)險評價表

2.將表2數(shù)據(jù)輸入SPSS數(shù)據(jù)管理器中，利用相關(guān)性分析得到各組數(shù)據(jù)的相關(guān)性系數(shù)矩陣。

3.采用SPSS中的主成分分析得到因子提取結(jié)果，利用前面三個因子既可使累積貢獻(xiàn)率達(dá)到89.03%，計(jì)算結(jié)果略。

4.計(jì)算因子得分函數(shù)。通過SPSS根據(jù)回歸算法計(jì)算得出的因子得分函數(shù)系數(shù)。如下式。

根據(jù)前3個因子的特征值的貢獻(xiàn)率作為權(quán)重計(jì)算項(xiàng)目評估的綜合得分。綜合得分函數(shù)見下：

采用上式得到結(jié)果見表2。

表2 各創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目的F1,F2,F3和F值

從前面分析知道，主要代表了市場風(fēng)險，從表2第二列來看，項(xiàng)目5的市場風(fēng)險最大；當(dāng)某一創(chuàng)業(yè)投資公司進(jìn)行投資決策時如果對市場風(fēng)險規(guī)避能力差，則應(yīng)該考慮選擇其他項(xiàng)目。同理可以分析和的情況。綜合起來看，項(xiàng)目6的風(fēng)險值最小，項(xiàng)目10的風(fēng)險值最大，在決策時選擇項(xiàng)目6比較適當(dāng)。

總之，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目評估所要做的就是正確劃分風(fēng)險類型，獲取樣本數(shù)據(jù)，大大減少風(fēng)險評估的工作量。更重要的是充分考慮了創(chuàng)業(yè)投資公司的投資偏好等因素，從而將項(xiàng)目同投資機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合在一起。

篇6

中圖分類號：C32 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

一、引言

投資項(xiàng)目后評價是項(xiàng)目生命周期中不可或缺的重要環(huán)節(jié)，是對項(xiàng)目的立項(xiàng)決策、建設(shè)目標(biāo)、設(shè)計(jì)施工、竣工驗(yàn)收、生產(chǎn)經(jīng)營全過程所進(jìn)行的系統(tǒng)綜合分析和對項(xiàng)目產(chǎn)生的財務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等方面的效益與影響及其持續(xù)性所進(jìn)行的客觀全面的再評價，通過分析和評價、吸取項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)提供參考。本文以某產(chǎn)能區(qū)塊一次、二次加密及聚合物驅(qū)項(xiàng)目后評價為例，從工程項(xiàng)目后評價的內(nèi)容著手，對其進(jìn)行系統(tǒng)分析研究，對投資項(xiàng)目后評價中數(shù)據(jù)資料、預(yù)測資料、等級資料的統(tǒng)計(jì)方法的選擇進(jìn)行了分析，給出了投資項(xiàng)目后評價中各類統(tǒng)計(jì)資料的適用統(tǒng)計(jì)方法。

二、統(tǒng)計(jì)分析方法概述

統(tǒng)計(jì)類型根據(jù)數(shù)據(jù)類型，可分為計(jì)數(shù)資料、預(yù)測資料、等級資料三種統(tǒng)計(jì)類型，對于每種類型均有相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)方法。

（一）計(jì)數(shù)資料的統(tǒng)計(jì)方法

計(jì)數(shù)資料是將大量的定量指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸類，計(jì)數(shù)資料的統(tǒng)計(jì)方法主要針對四格表和R×C表進(jìn)行歸類分析，所謂R×C表可以分為雙向無序，單向有序、雙向有序?qū)傩韵嗤碗p向有序?qū)傩圆煌念?，不同類的行列表根?jù)其研究目的，其選擇方法也不一樣。

（二）測資料的統(tǒng)計(jì)方法

分析預(yù)測資料的統(tǒng)計(jì)分析方法可分為參數(shù)檢驗(yàn)法和非參數(shù)檢驗(yàn)法。參數(shù)檢驗(yàn)法主要為t檢驗(yàn)和方差分析F檢驗(yàn)等，非參數(shù)檢驗(yàn)法主要包括秩和檢驗(yàn)等。t檢驗(yàn)主要是將已有的前段實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行直觀對比，根據(jù)數(shù)據(jù)規(guī)律進(jìn)行重新預(yù)測，得出更加準(zhǔn)確的結(jié)論。F檢驗(yàn)是將已有的前段實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行方差分析對比，矯正進(jìn)行重新預(yù)測，得出更加準(zhǔn)確的結(jié)論。

（三）等級資料的統(tǒng)計(jì)方法

等級資料是對性質(zhì)和類別的等級進(jìn)行分組，再清點(diǎn)每組觀察單位個數(shù)所得到的資料。在臨床醫(yī)學(xué)資料中，常遇到一些定性指標(biāo)，如臨床療效的評價、疾病的臨床分期、病癥嚴(yán)重程度的臨床分級等，對這些指標(biāo)常采用分成若干個等級然后分類計(jì)數(shù)的辦法來解決它的量化問題，這樣的資料統(tǒng)計(jì)上稱為等級資料。

三、項(xiàng)目后評價中統(tǒng)計(jì)分析法應(yīng)用分析

項(xiàng)目后評價資料豐富且錯綜復(fù)雜，要想做到合理選用統(tǒng)計(jì)分析方法并非易事。對于同一個資料，若選擇不同的統(tǒng)計(jì)分析方法處理，有時其結(jié)論是截然不同的。項(xiàng)目后評價中正確選擇統(tǒng)計(jì)方法的依據(jù)是：第一，根據(jù)研究目的，確定數(shù)據(jù)特征，正確判斷統(tǒng)計(jì)資料所對應(yīng)的類型（預(yù)測、計(jì)數(shù)和等級資料）；第二，根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)類型，選擇合適的統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行數(shù)據(jù)分析；第三，還要根據(jù)專業(yè)知識與資料的實(shí)際情況，結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)原則，靈活地選擇統(tǒng)計(jì)分析方法。

在某產(chǎn)能區(qū)塊一次、二次加密及聚合物驅(qū)投資項(xiàng)目后評價中，有很多情況應(yīng)采用計(jì)數(shù)資料的統(tǒng)計(jì)方法將大量的定量指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸類，從而發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律，為后評價得出正確的評價結(jié)果。包括如“項(xiàng)目主要目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況評價表”、“儲量變化情況表”、“ 開發(fā)方案設(shè)計(jì)指標(biāo)評價表”、“地層壓力情況統(tǒng)計(jì)表”、“ 鉆井液參數(shù)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)表”、“ 各種石英砂性能指標(biāo)”、“水、聚驅(qū)排量相當(dāng)抽油機(jī)和螺桿泵經(jīng)濟(jì)評價統(tǒng)計(jì)表”、“新鉆開發(fā)井投資變動情況表”等等。

對水、聚驅(qū)投產(chǎn)的205口油井的產(chǎn)液、產(chǎn)油、泵徑、泵效、載荷利用率等計(jì)數(shù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，利用單向有序R×C表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)如下：

根據(jù)R×C表的統(tǒng)計(jì)，聚驅(qū)區(qū)塊抽油機(jī)井，預(yù)測平均單井初期產(chǎn)液74.54t/d，實(shí)際初期平均單井日產(chǎn)液80.68t，日產(chǎn)油6.33t，綜合含水92.15%，平均泵效65.16%。載荷利用率為36.04%，扭矩利用率為51.83%；水驅(qū)區(qū)塊抽油機(jī)井，預(yù)測平均單井初期產(chǎn)液22.3t/d，實(shí)際初期平均單井日產(chǎn)液27.52t，日產(chǎn)油4.24t，綜合含水84.6%，載荷利用率為49.55%，扭矩利用率為58.18%，平均泵效47.15%；通過統(tǒng)計(jì)表很清楚地發(fā)現(xiàn)，所選抽油機(jī)型號可以滿足生產(chǎn)要求，且為后期增產(chǎn)措施實(shí)施后可以達(dá)到的最高產(chǎn)量留有余地。

四、結(jié)論

（1）投資項(xiàng)目后評價數(shù)據(jù)紛繁復(fù)雜，首先應(yīng)對這些數(shù)據(jù)資料歸類整理，認(rèn)清那些是計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)、哪些是預(yù)測數(shù)據(jù)、哪些是等級數(shù)據(jù)，以便選擇合適的統(tǒng)計(jì)分析方法。

（2）對于定量的實(shí)際數(shù)據(jù)一般應(yīng)選擇計(jì)數(shù)統(tǒng)計(jì)方法，預(yù)測性數(shù)據(jù)一般應(yīng)用預(yù)測對比方法，等級類定性的數(shù)據(jù)一般應(yīng)選擇等級分類統(tǒng)計(jì)方法。

（3）對于不同數(shù)據(jù)類型，若選擇不同的統(tǒng)計(jì)分析方法處理，有時其結(jié)論是截然不同的。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營是對環(huán)境進(jìn)行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的拉動作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點(diǎn)。使得房地產(chǎn)開放項(xiàng)目開發(fā)中具有不確定性和風(fēng)險性。一旦風(fēng)險發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費(fèi)，對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行分析與研究，加強(qiáng)風(fēng)險管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場、管理5個方面的風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險分為自然環(huán)境風(fēng)險和人文社會環(huán)境風(fēng)險。政策風(fēng)險包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風(fēng)險包括設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場風(fēng)險包括市場結(jié)構(gòu)、市場需求、市場供給、市場價格。管理風(fēng)險包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風(fēng)險。

二、AHP法理論及運(yùn)算步驟

本文采用層次分析法AHP對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行分析和研究。AHP由美國運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀(jì)70年代正式提出，是一種實(shí)用的定量與定性的研究方法，在多個領(lǐng)域中有所運(yùn)用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計(jì)算權(quán)重。具體運(yùn)算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標(biāo)，并依據(jù)總目標(biāo)的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實(shí)質(zhì)是指標(biāo)評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點(diǎn)：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級比率標(biāo)度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|(zhì)（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴(yán)重，那么λmax對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化特征向量就越不能真實(shí)地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗(yàn)。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權(quán)值W的過程。運(yùn)用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進(jìn)行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗(yàn)步驟為：首先，計(jì)算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計(jì)算出A的一致性指標(biāo)：CI=■，然后，查找對應(yīng)的平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。最后，計(jì)算一致性比例：CR=■。當(dāng)CR

三、實(shí)例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目L為實(shí)例進(jìn)行投資風(fēng)險的分析與評價。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是商住類型項(xiàng)目，所在城市自然和人文社會環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟(jì)處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對比較大。項(xiàng)目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項(xiàng)目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強(qiáng)的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定該項(xiàng)目的總目標(biāo)A（A為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險），然后劃分準(zhǔn)則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準(zhǔn)則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計(jì)算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評價指標(biāo)體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風(fēng)險權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，政策風(fēng)險是最重要的風(fēng)險因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風(fēng)險管理的基本原則，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險進(jìn)行了分析和評價研究。首先，針對房地產(chǎn)特點(diǎn)，利用文獻(xiàn)調(diào)查法對關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險的書籍和大量期刊進(jìn)行了比較全面的風(fēng)險影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險劃分為五類風(fēng)險，再運(yùn)用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對這些因素進(jìn)行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險因素指標(biāo)評價體系。進(jìn)而對這些風(fēng)險進(jìn)行量化分析，得出分析評價結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險評價的運(yùn)用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準(zhǔn)確性也較差。針對這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險分析與評價的運(yùn)用。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]謝英亮，彭東生，徐華巍．系統(tǒng)動力學(xué)在建設(shè)項(xiàng)目財務(wù)評價中的應(yīng)用[M]．北京：冶金工業(yè)出版社，2010

[2]郭亞軍．綜合評價理論、方法及應(yīng)用[M]．北京：科學(xué)出版社，2005

[3]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開放經(jīng)營與管理[M]．上海：立信會出版社，2007

[4]成虎．工程項(xiàng)目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中曉，韓炎峰．房地產(chǎn)投資風(fēng)險指標(biāo)體系及模糊綜合評價模型[J]．西安建筑科技大學(xué)學(xué)報．2004（4）

[6]李啟明，徐靜．房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析中的預(yù)測[J]．建筑經(jīng)濟(jì)．1995（10）

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工程建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險分析源于美國，早在1970年，便開始將風(fēng)險評價運(yùn)用于工程建設(shè)、項(xiàng)目運(yùn)營以及工程投資中，探究投資風(fēng)險的成本與效益之間的聯(lián)系和項(xiàng)目風(fēng)險評價的方法，著重解決單目標(biāo)投資問題。[1]弗蘭克?羅森塔爾認(rèn)為工程建設(shè)風(fēng)險評價方法可以分為三種，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的風(fēng)險評價體系中將模糊評價加入進(jìn)來，形成了一種新型的風(fēng)險投資評價方法。[3]

我國高等級公路建設(shè)是1980年之后開始的，所以對工程項(xiàng)目投資風(fēng)險的評價方法探索較晚。2001年，余曉珊經(jīng)過對比敏感性分析和投資風(fēng)險這兩個評價方法的優(yōu)缺點(diǎn)，得出了將蒙特?卡羅這種以數(shù)理統(tǒng)計(jì)為基礎(chǔ)的方法運(yùn)用于公路投資建設(shè)風(fēng)險分析的結(jié)論。[4]2008年，向延念研究了高速公路建設(shè)項(xiàng)目在施工運(yùn)營期間面臨的各類風(fēng)險，通過主要的幾個風(fēng)險，構(gòu)造了公路風(fēng)險評價體系。[5]

二、海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險因素分析

海外公路投資建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險主要體現(xiàn)在政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、法律、管理等諸多方面，因此，分析公路投資建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險首先要分析這些風(fēng)險的來源。通常來說，海外公路投資建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險主要來自于投資項(xiàng)目的環(huán)境、項(xiàng)目主體行為、投資目標(biāo)和管理過程這4個層次。[6，7]

三、基于AHP方法的海外公路投資建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險分析

（一）評價指標(biāo)體系構(gòu)建

層次分析法（AHP），是為較復(fù)雜且抽象的問題進(jìn)行量化，進(jìn)而提供一種簡單決策的方法，特別適用于那些難以進(jìn)行定量分析的困難問題，也適用于評價不確定性因素繁多的海外公路建設(shè)投資的風(fēng)險分析。

影響投資風(fēng)險的因素有很多，綜合前面的風(fēng)險分析，在前人研究總結(jié)的基礎(chǔ)之上，通過對各種投資風(fēng)險影響因素的對比考量，同時也對比本次研究的具體狀況，將海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險A分為7類：政治風(fēng)險B1、法律風(fēng)險B2、技術(shù)風(fēng)險B3、建設(shè)風(fēng)險B4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險B5[8，9，10，11，12，13，14，]運(yùn)營管理風(fēng)險B6和環(huán)境風(fēng)險B7。同時，將每一種風(fēng)險因素進(jìn)行細(xì)分，大致可分為以下20個評價指標(biāo)，即：國家風(fēng)險C1、政策風(fēng)險C2、法律責(zé)任風(fēng)險C3、法律的完善性風(fēng)險C4、法律的穩(wěn)定性風(fēng)險C5、新技術(shù)風(fēng)險C6、計(jì)劃風(fēng)險C7、人員風(fēng)險C8、工期風(fēng)險C9、質(zhì)量風(fēng)險C10、費(fèi)用風(fēng)險C11、管理決策風(fēng)險C12、合同風(fēng)險C13、融資風(fēng)險C14、金融風(fēng)險C15、市場風(fēng)險C16、運(yùn)營管理體制C17、資源管理風(fēng)險C18、自然風(fēng)險C19、社會事件風(fēng)險C20。

（二）層次結(jié)構(gòu)圖

依據(jù)上述指標(biāo)體系，可構(gòu)建層析分析結(jié)構(gòu)模型圖，形成了一個層次分明的風(fēng)險評價方法，并且通過以上7種比較重要的影響因素對海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險進(jìn)行全面分析。在層次分析法中，為了使各項(xiàng)抽象的指標(biāo)能夠進(jìn)行定量表示，在構(gòu)建判斷矩陣時用兩個元素相互比較，采用1～9標(biāo)度法，其標(biāo)度方法如下表1：

（三）指標(biāo)體系權(quán)重計(jì)算

權(quán)重的確定使用專家打分法，要確立中間層B和方案層C的權(quán)重，首先確立中間層B的判斷矩陣并計(jì)算其指標(biāo)權(quán)重，然后確定方案層C的權(quán)重，最后根據(jù)中間層B和方案層C的計(jì)算權(quán)重值確定各個指標(biāo)在總評價體系中的權(quán)重位置。

第一，準(zhǔn)則層權(quán)重確定。在構(gòu)建評價指標(biāo)體系基礎(chǔ)上，首先構(gòu)造矩陣求解特征向量并得到不同層次之間的相對權(quán)重，然后利用計(jì)算得到的權(quán)重可確定幾個主要指標(biāo)相對于目標(biāo)層A的權(quán)重，最后統(tǒng)計(jì)得分與排名。創(chuàng)建一個多層次的判斷矩陣，并運(yùn)用AHP軟件對判斷矩陣進(jìn)行求解計(jì)算。

經(jīng)過計(jì)算可以得出判斷矩陣的一致性指標(biāo)CR，當(dāng)CR

第二， 案例分析。中國路橋公司擬在肯尼亞建一條高速公路，根據(jù)該公司以前在該地區(qū)建設(shè)公路的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)，所以本次考慮的準(zhǔn)則有政治風(fēng)險B1，法律風(fēng)險B2，建設(shè)風(fēng)險B3，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險B4，環(huán)境風(fēng)險B5。經(jīng)過專家組的認(rèn)定，本次有三個方案可選：

備選方案1：該方案認(rèn)為該公司在當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營多年，管理制度與資金運(yùn)營已完善，可以只考慮B1，B2，B3，B5。

備選方案2；該方案考慮B1，B2，B3，B4，B5。

備選方案3：該方案考慮該公司和當(dāng)?shù)厝岁P(guān)系融洽，該地區(qū)環(huán)境友好，可以只考慮B1，B2，B3，B4（如圖1）。

一是構(gòu)造A-B判斷矩陣（如表2）。

二是構(gòu)造不同準(zhǔn)則的方案構(gòu)造矩陣B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。

以上一致性比例CR=CI/TR

三是層次總排序及決策。以準(zhǔn)則層的權(quán)向量矩陣左乘方案層的權(quán)向量，得出一個列向量，這個列向量便是的三個方案優(yōu)先程度的排序，最大值所對應(yīng)的方案即為最佳方案（如圖2）。

因此，根據(jù)決策結(jié)果，應(yīng)該首選方案一，其次為方案二，再次為方案三。

四、結(jié)語

我國公路交通網(wǎng)的發(fā)展加快了我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的步伐，目前國內(nèi)公路的建設(shè)增量逐漸趨于平緩，國家在海外公路建設(shè)上加大了投資。但由于海外公路建設(shè)項(xiàng)目所面臨的情況與國內(nèi)存在一定的區(qū)別，這類公路建設(shè)項(xiàng)目所需建設(shè)資金規(guī)模巨大、施工時間較長，不確定因素過多，風(fēng)險類別眾多，不同風(fēng)險間無明顯聯(lián)系。因此，海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險的評價具有一定的不確定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

第一，在預(yù)測和識別海外公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險時，出于各種原因，往往不能全面地識別出各類風(fēng)險因素，有時甚至?xí)霈F(xiàn)一些遺漏。所以未來應(yīng)該根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，綜合采用多種評價方法進(jìn)行風(fēng)險的預(yù)測。如何精準(zhǔn)地識別出大部分相對關(guān)鍵的風(fēng)險因素，這依然是一個值得我們?nèi)パ芯康膯栴}。

第二，由于公路建設(shè)項(xiàng)目投資風(fēng)險分析屬于項(xiàng)目在建前期的分析預(yù)測，采用什么方法對定性的指標(biāo)進(jìn)行量化及建立量化標(biāo)準(zhǔn)，縮小那些由于人的經(jīng)驗(yàn)有限性和認(rèn)識的局限性而導(dǎo)致的誤差，目前尚難解決，這還要聯(lián)系心理學(xué)、行為科學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識進(jìn)行全面的分析。

篇9

一、引言

項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中如何進(jìn)行有效的評估風(fēng)險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的類型

項(xiàng)目投資的風(fēng)險一般可分為內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險兩大類。內(nèi)部風(fēng)險是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險。外部風(fēng)險是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險。

1.外部風(fēng)險

(1)政治風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險。政治風(fēng)險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險是指東道國的法律變動或不健全給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進(jìn)。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險

金融風(fēng)險是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險及通貨膨脹風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會對項(xiàng)目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險

(1)預(yù)測風(fēng)險

預(yù)測風(fēng)險是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開始規(guī)劃時預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無法預(yù)測的。從項(xiàng)目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險。

(2)完工風(fēng)險

項(xiàng)目的完工風(fēng)險是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計(jì)劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計(jì)劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險

項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風(fēng)險因素的總稱。它是項(xiàng)目融資的另一個主要的核心風(fēng)險。生產(chǎn)風(fēng)險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險; 資源風(fēng)險; 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險; 經(jīng)營管理風(fēng)險。風(fēng)險主要包括技術(shù)風(fēng)險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來的項(xiàng)目風(fēng)險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險相當(dāng)大。

因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險。對于項(xiàng)目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項(xiàng)目的各類風(fēng)險的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計(jì)算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險。其中包括政治風(fēng)險、金融風(fēng)險、完工風(fēng)險等。在進(jìn)行層次分析法時必須先把所有涉及到的風(fēng)險進(jìn)行分類。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風(fēng)險。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個風(fēng)險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認(rèn)識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實(shí)際情況時,判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

在層次分析法中計(jì)算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時,便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣,計(jì)算各方案對于各個因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險最小的方案投資,這個綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險評價實(shí)例分析

在項(xiàng)目投資之前,投資人會面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險,可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險分析這三個方案的風(fēng)險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來計(jì)算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險,然后根據(jù)計(jì)算出的風(fēng)險大小的排序,來有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃通過項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險辨識后,其風(fēng)險因素主要有政治風(fēng)險、市場經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險和完工風(fēng)險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項(xiàng)目的融資風(fēng)險進(jìn)行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風(fēng)險來說,方案C的風(fēng)險權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目的投資風(fēng)險進(jìn)行評價,可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險對項(xiàng)目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過程的風(fēng)險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險,還必須同時兼顧項(xiàng)目的效益?？茖W(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實(shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。

參考文獻(xiàn):

篇10

所謂工程項(xiàng)目的不確定性分析，就是考查建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品售價、銷售量、項(xiàng)目壽命等因素變化時，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)所產(chǎn)生的影響。這種影響越強(qiáng)烈，表明所評價的項(xiàng)目方案對某個或某些因素越敏感。對于這些敏感因素，要求項(xiàng)目決策者和投資者予以充分的重視和考慮。工程項(xiàng)目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。

糧食倉儲設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)關(guān)系到民生之本，國家新建1000億斤糧庫的計(jì)劃更表明了其重要性和緊迫性。敏感性分析法對于糧食倉儲設(shè)施項(xiàng)目具有適用性，因此本文主要討論敏感性分析在糧食倉儲設(shè)施項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用。

1 敏感性分析法

敏感性分析是通過研究建設(shè)項(xiàng)目主要不確定因素發(fā)生變化時，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項(xiàng)目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時項(xiàng)目的承受能力。它的核心在于，知道了給定投資情況下建設(shè)項(xiàng)目的一些不確定因素及其影響程度之后，事前采取適當(dāng)?shù)拇胧┖蜎Q策。

根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，如經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值或經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等所做的敏感性分析叫經(jīng)濟(jì)敏感性分析[1]。而根據(jù)項(xiàng)目財務(wù)目標(biāo)所的敏感性分析叫財務(wù)敏感性分析。

依據(jù)每次所考慮的變動因素的數(shù)目不同，敏感性分析又分單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

1.1 單因素敏感性分析

單因素敏感性分析是假定其他因素保持不變，來計(jì)算特定不確定因素對項(xiàng)目的影響。但現(xiàn)實(shí)中很難成立，因?yàn)樵陧?xiàng)目投資和運(yùn)行中，往往會有兩個及以上的不確定因素同時變化。

1.2 多因素敏感性分析

單因素敏感性分析的方法很簡單，但其不足之處在于忽略了因素之間的相關(guān)性。實(shí)際上，一個因素的變化往往也伴隨著其他因素的變化，多因素敏感性分析考慮了這種相關(guān)性，因而能反映幾個因素同時變動對項(xiàng)目產(chǎn)生的綜合影響，彌補(bǔ)單因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本質(zhì)[2]。

2 敏感性分析的目的和步驟

2.1 敏感性分析的目的

（1）把握不確定性因素在什么范圍內(nèi)變化時，方案的經(jīng)濟(jì)效果最好，在什么范圍內(nèi)變化效果最差，以便對不確定性因素實(shí)施控制。

（2）區(qū)分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便選出敏感性小的，即風(fēng)險小的方案。

（3）找出敏感性強(qiáng)的因素，向決策者提出是否需要進(jìn)一步搜集資料，進(jìn)行研究，以提高經(jīng)濟(jì)分析的可靠性。

2.2 敏感性分析的步驟

（1）選定需要分析的不確定因素。這些因素主要有：固定資產(chǎn)投資、可變成本、銷售收入、建設(shè)期貸款利率及外匯匯率等。

（2）確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。衡量建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)較多，敏感性分析一般只對幾個重要的指標(biāo)進(jìn)行分析，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。由于敏感性分析是在確定性經(jīng)濟(jì)評價的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，故選為敏感性分析的指標(biāo)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)評價所采用的指標(biāo)相一致。

（3）基準(zhǔn)收益率的選擇。基準(zhǔn)收益率也叫基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是指企業(yè)或行業(yè)以動態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平，是投資決策者對項(xiàng)目資金時間價值的估值，也是投資者期望獲得的最低盈利率水平，是評價和判斷投資方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行的一個主要依據(jù)和重要的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。基準(zhǔn)收益率的確定主要取決于資金來源構(gòu)成、投資的機(jī)會成本、項(xiàng)目風(fēng)險及通貨膨脹率等幾個因素，通常工業(yè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率選10%為宜[3]。

（4）計(jì)算因不確定因素變動引起的評價指標(biāo)的變動值，一般就所選定的不確定因素，設(shè)若干變動幅度（通常用變化率表示）。然后計(jì)算與每級變動相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)值，建立一一對應(yīng)的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析表的形式表示。

單因素敏感性分析相對簡單，只選擇其中一個變動因素，假定其他因素都不變化，而計(jì)算該因素變化對分析指標(biāo)的影響程度即可。多因素敏感性分析要選擇兩個或兩個以上因素，計(jì)算它們變化對分析指標(biāo)的影響程度，我們通常假定各種因素最不利變化的組合來分析計(jì)算，例如假定投資和成本上漲，而銷售下降的組合。

（5）計(jì)算敏感度系數(shù)并對敏感因素進(jìn)行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數(shù)值有較小的變動就能使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)出現(xiàn)較顯著改變的因素。敏感度系數(shù)的計(jì)算公式為

式中 β 評價指標(biāo)A對于不確定因素F的敏感度系數(shù)；

ΔA 不確定因素F發(fā)生ΔF變化率時，評價指標(biāo)A的相應(yīng)變化率（%）；

ΔF 不確定因素F的變化率（%）。

敏感度系數(shù)越大說明該因素越敏感。

（6）計(jì)算變動因素的臨界點(diǎn)。臨界點(diǎn)指項(xiàng)目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過極限，項(xiàng)目的效益指標(biāo)將不可行。例如當(dāng)建設(shè)投資上升到某值時，內(nèi)部收益率將剛好等于基準(zhǔn)收益率，詞典成為投資上升的臨界點(diǎn)。其含義是指某一變量的變化達(dá)到一定的百分比或者一定數(shù)值時，項(xiàng)目的評價指標(biāo)將從可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚小?/p>

3 計(jì)算

某糧庫物流功能提升項(xiàng)目計(jì)劃概算投資I億元，年收入R億元，年綜合成本C億元，期末殘值L億元，，運(yùn)營周期N年。（基準(zhǔn)收益率i=10%）

計(jì)算得凈現(xiàn)值

3.1 單因素敏感性分析

（1）以建設(shè)投資I、年綜合成本C、和年收入R為擬分析的不確定因素，使其分別變化±10%，當(dāng)一個因素變化時，其他兩個保持不變

（2）選擇項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為評價指標(biāo)， 時項(xiàng)目可行

（3）計(jì)算列表如下：

由公式

計(jì)算得 建設(shè)投資敏感度為 ；年綜合成本敏感度為 ；年收入敏感度為 .

那么，凈現(xiàn)值對于 值較大的因素變化的反應(yīng)最敏感，即引起 值最大的那個變化因素為敏感因素。

3.2 多因素敏感性分析

令 和 分別代表建設(shè)投資和年收入變化的百分?jǐn)?shù)，則項(xiàng)目必須滿足 時才能可行?？煞謩e取 為±5%， 為±10%，便可計(jì)算出四種組合情況下 的值，從而判斷哪種情況下項(xiàng)目可行。

4 結(jié)論