導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產開發(fā)經營，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產開發(fā)經營行業(yè)風險的特征

不確定性。風險事件到底發(fā)不發(fā)生，何時何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準確預料并正確作出決策。

可測性。風險具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實風險也有一定的規(guī)律可循。根據管理學中風險概率理論對特定時段內部分風險發(fā)生的概率以及損失的嚴重性可以作出初步估計和判斷。再通過統(tǒng)計數據的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風險決策更加科學合理。

綜合性。房地產開發(fā)與經營行業(yè)是一個系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境，從內到外每個因素都相互連接相互制約，因此房地產開發(fā)經營中財務方面和其他過程也風險不斷。

損失性。擔心風險主要是因為風險會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經濟的趨勢把握不當而決策失誤導致，也有可能由財務部門無能力防止所致或無法預計造成。所以利益損失是房地產行業(yè)的常事。

二、影響房地產開發(fā)經營風險的因素

開發(fā)經營活動本身和其周圍環(huán)境的復雜性、人們對風險認識的滯后性及財務管理可以防范控制能力的局限性是房地產開發(fā)與經營業(yè)有高風險的本質原因。具體表現有如下幾個方面：

房地產市場發(fā)展不充分的風險。一個發(fā)展成熟的房地產市場應該具有信息充分，商品同質，交易雙方數量眾多（不會出現壟斷局面），廠商買主自由出入等特點。但將我國的房地產市場與之相比較則相差甚遠，所以在這樣一個環(huán)境下房產開發(fā)與經營存在較大風險。

高投入的風險。房地產開發(fā)商一旦決定投資就意味著要進行巨額投資，而款項則要只能又借貸、預售樓盤等融資方法來籌集，進行邊投資邊開發(fā)。所以，房地產開發(fā)商通常面臨著能否按時間籌集資金來使工程如期完成的風險。這便意味著房地產投資規(guī)模越大，投資者承擔的風險越大。

位置固定的風險。房地產位置是固定的，這也就是開發(fā)和經營的難度以及復雜度大大增強。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價值必然低于商業(yè)中心的房地產價值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。

三、房地產開發(fā)經營風險的防范對策

提高投資商開發(fā)經營風險防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據有利地位，房地產開發(fā)商應該從市場、競爭、品牌、管理、質量、營銷、機遇以及人才等方面出發(fā)，樹立防范各方面經營風險的意識，積極主動地探研究可科學合理規(guī)避免或減少風險的方法來減小損失。所以，有防范風險的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風險防范管理的目標。這個風險防范管理是專門針對房地產開發(fā)與經營的。這個目標要求管理者對企業(yè)客觀面臨的風險由一定認識，對處理風險控制風險并揭曉風險帶來的損失到最小有相應的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風險，就要減少風險因素。減少風險的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預見的風險，同時把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風險事故。發(fā)生風險事故就會造成風險損失，為了減小風險帶來的人力、物力財力損失，就需要想盡辦法減小風險事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風險損失。一旦風險事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現實事件中在風險未發(fā)生時就應該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴大。建立風險預警體系。風險預警，是企業(yè)針對所面臨的風險問題進行分析、評價、預測和推斷，依據風險發(fā)生進度事先發(fā)出預警，提醒企業(yè)管理者警惕風險，并開始采用辦法來防范風險。建立開發(fā)企業(yè)的預警體系，要求盡可能反映我國房地產市場的當前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統(tǒng)結構和子系統(tǒng)。第一步就是要構建基礎信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個是與房地產產業(yè)的相關信息網，另一個是國內房地產行業(yè)信息網。第二步就是讓一些信息與預警系統(tǒng)中的信息產生聯系，在風險發(fā)生時提前通過信息網中的連接信息來分析決定是否預警和預警程度，提醒房地產商提前防范，加以警惕，以減小風險帶來損失的程度。

完善風險管理系統(tǒng)。第一，回避風險措施，這是掌控風險最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風險可能帶來的所有損失。第二，分散風險措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風險可以涉及各個產業(yè)領域的生產經營活動；而且，同一種產品也可以針對多個細分市場，再根據各個細分市場的不同特性應用不同的營銷策略。第三，分攤風險策略，當幾個企業(yè)進行強強聯合時，從而形成優(yōu)勢互補。當然聯合的各個企業(yè)要各有所長，這樣才能在發(fā)生風險的時候分攤，來達到風險承擔變小，利益均攤的效果。第四，轉移風險措施，改變風險承擔的載體來防范風險。

營造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產業(yè)上，要實行調控“軟著陸”，如果調控力度過大會使房地產開發(fā)與經營產業(yè)形成大幅上下波動，嚴重會導致惡性循環(huán)。在調整過程中要依據產業(yè)的發(fā)展情況，將實施適度擴張與適度緊縮相結合，在實施結構調整之前先保證能夠控制總量。在進行宏觀調控時，法律手段、經濟手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結合，構建房地產業(yè)完善的宏觀調控機制，加強政府對房地產業(yè)的調控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產生更有效的作用。其次，在立法方面應該出臺房地產相關的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預。同時也要增強普法宣傳，增強民眾知法守法的意識。規(guī)范房產市場自由行為，嚴格規(guī)定買賣、抵押和租賃等于房地產相關的經濟行為。此外還要通過法律法規(guī)來打擊房地產交易市場中的違法行為，同時加強價格管理，防止太高的商品房價出現，給房地產市場發(fā)展營造一個合理公平的環(huán)境。

篇2

 

房地產開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發(fā)運營當中，它的主要內容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設計管理、施工進度管理及物業(yè)管理四個主要部分。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領導、控制和創(chuàng)新是項目獲得成功的基礎。本論文主要對這四項的管理主要內容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關系；對房地產企業(yè)具有合適的建議和參考價值。

1策劃管理

對設計過程的管理，業(yè)內稱之為策劃管理，房地產開發(fā)企業(yè)把建設樓盤的策劃設計交給合適的設計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標進行管理和控制?？山ㄔO或使用策劃管理軟件來對其設計開展管理。免費論文參考網。即策劃管理使用軟件和策劃設計軟件是比較獨立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設計軟件面向的是'設計'。

策劃管理和策劃設計關系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設計結果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設計關系的主要內容是：保證策劃設計結果滿足其項目策劃的標準，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設計管理的水準。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產開發(fā)人對于其項目的策劃設計主要內容、原則進行確認，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內容，在策劃結束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設計方案。

（2）策劃管理應盡量降低對策劃設計工作性質的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數據，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應該盡可能減少對策劃設計員工原有工作習性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設計員工在設計圖層時，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設計分層編碼標準。因為現在大部分策劃設計企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據以上原則，在國家、部門、地方標準的原有基礎上建設一套全面的標準，向相關的策劃設計企業(yè)發(fā)放。與此同時，制定合理措施，確保房地產開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設計企業(yè)提交的策劃設計方案進行審核；

（4）通過電腦進行策劃設計結果審核。假如策劃設計企業(yè)遞交的設計方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠將策劃圖輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠對策劃設計方案指標進行計算、排比，展開查詢、統(tǒng)計、分析等；

（5）使策劃設計結果轉成基礎信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務。

2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現后后續(xù)工作的基礎。

工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認與協(xié)作、施工質量及進度的把關、相關合同的簽訂、內部細部結構設計的修改、報建等。

財務部門進行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務狀況和經營情況的定期報表，工作內容為：建設工程項目的財務計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經營費用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責

3施工管理

對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負責施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產的施工建設主要采用分別發(fā)包和GC來進行。工程項目較大、或層次比較高，房地產開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同，負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設計與施工完全連接，降低企業(yè)風險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。想要達到這樣的目標，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質量、進度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費論文參考網。通過驗資、招投標、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設的質量、進度及成本開發(fā)人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設施正常使用，實現保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務，高品質的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務內容及質量跟國際還有一定的差距。房地產開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產行業(yè)的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產開發(fā)企業(yè)來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務將是成為房地產企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經營管理中主要內容。即采用高素質的人才建造企業(yè)的核心，構造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費用的合理、并財務實施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務，也企業(yè)在激烈的房地產市場競爭獲勝的基本條件。服務是產品質量的另一個升級，也是房產增值的保證與關鍵。

6結語

任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質量的人力資源為基礎，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術為支持、先進的管理模式為核心，在房地產開發(fā)管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設計、規(guī)劃運營、施工建設和物業(yè)管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質量為原則不斷改善經營，增強企業(yè)的競爭實力，以客戶滿意為標準，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產品和服務。

 

參考文獻：

[1] 陳志安．國際房產開發(fā)問題研究．國際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進物業(yè)管理概念．中國物業(yè)管理．2005年 3 月．

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【關鍵詞】循環(huán)經濟；房地產開發(fā)；科學發(fā)展

循環(huán)經濟是一種全新的經濟發(fā)展模式，體現了科學的發(fā)展觀。所謂循環(huán)經濟就是以資源的循環(huán)利用和高效利用為目標，以“減量化、再利用、資源化”為原則的經濟發(fā)展模式。循環(huán)經濟要求企業(yè)在資源投入、產品生產及排放廢棄物的過程中，采用依靠生態(tài)型資源循環(huán)經濟發(fā)展模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的以依賴資源消耗為主要特征的經濟發(fā)展模式。循環(huán)經濟與傳統(tǒng)的經濟發(fā)展模式相比，有著鮮明的特征：循環(huán)經濟是一種全新的經濟觀、系統(tǒng)觀、價值觀、生產觀和消費觀。

1 在房地產開發(fā)管理中應用循環(huán)經濟理論的必要性

1.1 在房地產開發(fā)管理中應用循環(huán)經濟理論是破解我國環(huán)境難題的客觀需要。改革開放三十多年以來，我國的經濟發(fā)展取得了舉世矚目的成績，但是生態(tài)環(huán)境也受到了較大程度的破壞，長期重開發(fā)輕保護的經濟發(fā)展模式導致我國生態(tài)環(huán)境十分脆弱。房地產行業(yè)在發(fā)展過程中，消耗大量的物資和能源，其對環(huán)境的污染和對資源的過度開發(fā)勢必對我國環(huán)境事業(yè)產生重大影響，比如降低森林覆蓋率、水土流失加劇以及荒漠化等。因此，在房地產開發(fā)管理中應用循環(huán)經濟理論是保護環(huán)境的客觀需求。

1.2 在房地產開發(fā)管理中應用循環(huán)經濟理論是走新型工業(yè)化道路的內在要求。循環(huán)經濟理論指導下的循環(huán)經濟發(fā)展模式是一種多重閉環(huán)反饋式循環(huán)過程，其主要過程為“資源產品再生資源”。房地產開發(fā)中的各種工業(yè)中廢棄物若能得到有效的利用，將會緩解房地產行業(yè)對污染物的超常規(guī)排放和對自然資源的超常規(guī)利用。

1.3 在房地產開發(fā)管理中應用循環(huán)經濟理論是全面建設小康社會的必然選擇。全面建設小康社會的奮斗目標是建設一個全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展的社會主義新社會。建設社會主義生態(tài)文明是全面建設小康社會的主要目標之一。 近年來發(fā)展迅速的房地產行業(yè)，理應把循環(huán)經濟理論的研究和應用納入到行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃中來，為我國的環(huán)境保護事業(yè)和全面建設小康社會做出房產行業(yè)應有的貢獻。

2 在房地產開發(fā)管理中應用循環(huán)經濟理論的意義

如今循環(huán)經濟理論正越來越受到各行各業(yè)的高度重視和大力推廣，特別是其“物盡其用”的先進理念和經濟發(fā)展模式受到我國的房地產行業(yè)的廣泛推崇的先進經濟形態(tài)正越來越受到許多國家的高度重視和大力推廣。

循環(huán)經濟實質上是一種生態(tài)經濟，在房地產開發(fā)管理中應用循環(huán)經濟，其主要意義有：

2.1 循環(huán)經濟可以實現房地產開發(fā)管理中經濟利益與社會利益的雙贏。在傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式中，房地產開發(fā)企業(yè)通過把水泥、木材等原材料源源不斷的變成廢物來實現房地產企業(yè)的利潤增長，而忽視了環(huán)境資源的承載能力?！案唛_采、高消耗、高排放”經濟發(fā)展模式，造成資源短缺、環(huán)境污染。如果在房地產開發(fā)中運用模擬自然生態(tài)系統(tǒng)運行方式和規(guī)律的循環(huán)發(fā)展模式，就能實現資源的可持續(xù)利用與房產行業(yè)利潤增加的雙贏。

2.2 循環(huán)經濟可以實現生產和消費可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一。在房地產開發(fā)管理中，傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式將開發(fā)與消費割裂開來，形成開發(fā)過程中大量生產、大量廢棄與消費過程中大量浪費結合的惡性循環(huán)。在我們日常生活中常常出現這樣的情況，有的購房者在購買了房產后，往往對房屋已有設施進行大修大改，造成了資源的浪費。因此，發(fā)展循環(huán)經濟可將生產和消費有機結合起來，把房地產行業(yè)的開發(fā)管理納入到可持續(xù)發(fā)展的框架內。

2.3 循環(huán)經濟可以實現房地產開發(fā)管理中資源的高效利用。循環(huán)經濟發(fā)展模式不僅能最大限度地建筑廢棄物排放，還能通過提高資源的利用效率來節(jié)約成本。傳統(tǒng)的粗放式的房地產開發(fā)模式，是通過把廢物大量地排放到環(huán)境中來實現利潤的增長。但是在這種粗放式的發(fā)展模式下，對資源的利用是一次性的。這樣不但破壞了環(huán)境，也阻礙了房產開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本、提高利潤。而在房地產開發(fā)管理中應用循環(huán)經濟，則可以把房地產開發(fā)活動組織成 “資源產品再生資源再生產品”的雙向循環(huán)流動過程，從而最大限度地減少末端處理，實現開發(fā)房產與保護環(huán)境并重。

3 循環(huán)經濟理論在房地產開發(fā)管理中的應用

把循環(huán)經濟思想融于到對工程項目全壽命周期的管理中，從項目開始到最終結束，通過項目策劃和項目控制等手段使循環(huán)經濟思想在房地產開發(fā)管理中得以實現。

3.1 房地產開發(fā)項目規(guī)劃階段。房地產開發(fā)項目規(guī)劃是房地產項目的基礎，項目規(guī)劃直接關系到房地產項目的成敗。房地產開發(fā)管理中循環(huán)經濟的應用也一樣，只有在初始的項目規(guī)劃階段體現循環(huán)經濟思想，才能保證循環(huán)經濟在整個工程項目開發(fā)過程中得到有效的貫徹。房地產項目的規(guī)劃和開發(fā)是一項復雜的工程，其中包括地質勘察、規(guī)劃設計、市場研發(fā)、融資管理、成本測算和營銷策劃等。循環(huán)經濟思想應該落實在房地產開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)中，才能真正發(fā)揮其有效性。如何保證循環(huán)經濟思想真正落到實處，這就需要在項目規(guī)劃階段把循環(huán)經濟思想納入其中。

3.2 工程設計階段。工程設計是房地產項目施工的依據，是房地產項目質量目標與水平的具體體現。對于房地產項目來說，其設計的優(yōu)劣，直接影響房產的美觀和使用功能?？梢哉f，工程設計是工程質量的的決定性環(huán)節(jié)，而在房產工程設計中能否體現循環(huán)經濟思想也是循環(huán)經濟理論在房地產開發(fā)中實用效果的決定性環(huán)節(jié)。如何在設計階段對房產項目進行有效管理，并把循環(huán)經濟思想融入到項目設計中，整個房產項目的循環(huán)經濟實踐做好準備，是工程實施工作的首要任務。 我國目前對于房產項目的循環(huán)經濟應用技術和管理經驗，因此更應在項目設計階段把循環(huán)經濟思想深入貫徹到每一個細節(jié)中。

3.3 工程建設階段。工程建設階段也稱為工程施工階段，是進行房產項目開發(fā)的主要實踐階段，也是循環(huán)經濟思想的具體實施階段。在工程建設階段中，如何把設計中的循環(huán)經濟思想與工程施工相結合是關鍵環(huán)節(jié)。由于目前我國的建筑行業(yè)在循環(huán)經濟運用方面還缺乏經驗和成功案例，因此常常出現設計思想無法最終實現的情況。如果破解這一難題，首先我認為應學習國際上如何在房地產項目開發(fā)中應用循環(huán)經濟思想的先進經驗。其次，加強對此方面人才的培養(yǎng)。人才是成功的關鍵。最后，我認為應該加強產學研合作，從而提高我國房地產施工行業(yè)的整體水平。

我國的經濟正處于高速發(fā)展時期，但是由于人口眾多的國情還沒有得到根本改變，可持續(xù)發(fā)展面臨的矛盾與形勢仍然突出和嚴峻。雖然近年來環(huán)境保護日益受到各方關注，但是我國的經濟增長方式還相當粗放。我國每創(chuàng)造1美元消耗的能源，是美國的4.3倍、德國和法國的7.7倍、日本的11.5倍。世界發(fā)展進程的規(guī)律表明，當一國人均GDP處于500一300。美元的發(fā)展階段時，往往對應著人口、資源、環(huán)境等“瓶頸”約束最嚴重的時期，而我國目前正處于這一時期。按照現在的增長方式，經濟總量不斷增加，能源、資源的消耗也隨之增長。我國并不是資源富國，人均資源擁有量很低。所以，只有更加重視可持續(xù)發(fā)展，樹立科學的發(fā)展觀，推進循環(huán)經濟發(fā)展模式，才能走出一條科技含量高、經濟效益好、資源利用少、環(huán)境污染低、人力資源得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。

近年來，我國房地產市場的繁榮與發(fā)展與我國日益嚴重的環(huán)境問題是分不開的。我國面臨的環(huán)境問題呈現復雜化態(tài)勢，比如生態(tài)系統(tǒng)遭受結構性破壞、生態(tài)功能紊亂加劇、局部地區(qū)生態(tài)退化趨勢加劇等問題交織。種種的環(huán)境問題都提醒這我們，如果我們按照傳統(tǒng)的房地產開發(fā)和管理模式來發(fā)展房地產行業(yè)，我國的環(huán)境將不堪重負，我們的資源將難以為繼。因此，我國的房地產行業(yè)應走以保護環(huán)境和高效利用資源為基本特點的循環(huán)經濟之路，是實現科學發(fā)展、全面建設小康社會、加快現代化步伐的必然選擇。

參考文獻

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第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地上從事房地產開發(fā)經營，實施房地產開發(fā)經營管理，應當遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產經營主管部門按照職責，負責轄區(qū)內房地產開發(fā)、經營活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責，做好房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作。

第四條進行房地產開發(fā)應當遵循經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產，堅持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產開發(fā)經營應當依法取得國有土地使用權。城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發(fā)經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發(fā)經營活動。

第六條開發(fā)主管部門應當收集匯總房地產市場信息，建立房地產企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關信息。

第二章房地產開發(fā)企業(yè)

第七條設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產開發(fā)，應當依法取得房地產開發(fā)資質等級證書或者暫定資質證書。

房地產開發(fā)企業(yè)應當根據資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）。

第九條房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產開發(fā)企業(yè)暫定資質：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應當自受理之日起七日內，對房地產開發(fā)企業(yè)的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質的書面決定。

第十一條暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產開發(fā)企業(yè)應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質等級。

開發(fā)主管部門應當自受理之日起二十日內，作出是否準予核定資質等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產開發(fā)建設的，應當符合國家和省資質管理有關規(guī)定，并在取得國有土地使用權批準文件之日起十日內，到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的，應當在變更后二十日內向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產開發(fā)企業(yè)應當依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計管理部門提供統(tǒng)計資料。

第三章房地產開發(fā)建設

第十六條開發(fā)主管部門應當會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產發(fā)展規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃，報本級人民政府批準。

編制房地產發(fā)展規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發(fā)項目。

土地、規(guī)劃、建設等部門審批開發(fā)項目，應當符合房地產開發(fā)年度計劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應當組織有關部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見，規(guī)劃部門應當對開發(fā)項目的性質、規(guī)模、規(guī)劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第十八條房地產開發(fā)企業(yè)未取得資質等級證書或者暫定資質證書的，不得向其出讓國有土地使用權。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在取得國有土地使用權證十日內，到開發(fā)主管部門領取開發(fā)項目手冊。

第十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批準，城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應當根據開發(fā)項目進度，會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃，報本級人民政府批準。開發(fā)主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設?；A設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制，與開發(fā)項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發(fā)項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施，除應當由政府配套建設的以外，由房地產開發(fā)企業(yè)按照批準的設計方案建設，并按照規(guī)定辦理相關設施產權移交手續(xù)。未辦理相關設施產權移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責令限期改正；轉讓、出租公用設施的，由開發(fā)主管部門責令收回，并辦理產權移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進行開發(fā)項目建設。

第二十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照建筑節(jié)能設計標準，開發(fā)建設節(jié)能建筑。

第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔相應的責任。

第二十五條開發(fā)項目轉讓，按照法律、法規(guī)的有關規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項目轉讓后，與開發(fā)項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人，并自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。

第四章房地產經營

第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

第二十七條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房地產經營主管部門申請，取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內，依法作出是否準予許可的書面決定。

第二十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內，將國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。

第三十條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度，公開商品房買賣雙方的權利義務。

第三十一條房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經建立商品房預售合同網上備案系統(tǒng)的，應當使用網上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。

第三十二條商品房預售合同訂立后，應當按照規(guī)定向房地產經營主管部門備案。

房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的，房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續(xù)。

第三十三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

房地產開發(fā)企業(yè)應當做好商品房售后服務工作，并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。

第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。

非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十五條房地產開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的，應當訂立銷售合同。中介機構銷售商品房時，應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構商品房銷售廣告，必須載明房地產開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構名稱、預售許可證批準文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法，不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章法律責任

第三十七條房地產開發(fā)企業(yè)超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由開發(fā)主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；

（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設的。

第三十九條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責令限期改正或者警告；情節(jié)嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報送開發(fā)統(tǒng)計資料的；

（二）登記事項發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產開發(fā)企業(yè)將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期改正、補辦驗收手續(xù)，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴重的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十一條房地產開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產經營主管部門按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預售許可證即預售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的，責令限期改正；情節(jié)嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時，不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發(fā)主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關法律規(guī)定，追究其責任。

篇5

第二條  本辦法所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條  在本市城市規(guī)劃區(qū)內從事房地產開發(fā)經營及管理的，均應遵守本辦法。

第四條  房地產開發(fā)經營應當按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第五條  市建設行政主管部門負責全市房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作，市房地產開發(fā)建設管理辦公室受市建設行政主管部門的委托，具體承擔全市房地產開發(fā)經營管理職責。

縣建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房地產開發(fā)經營管理工作。

區(qū)建設行政主管部門受市建設行政主管部門委托，負責委托范圍內的房地產開發(fā)經營管理工作。

土地管理部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。

第二章  房地產開發(fā)企業(yè)

第六條  房地產開發(fā)經營應當由依法設立并取得相應資質證書的開發(fā)企業(yè)進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發(fā)經營活動。

房地產開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和項目開發(fā)企業(yè)。

第七條  設立房地產專營開發(fā)企業(yè)，除應當符合國家有關法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）注冊資本不低于500萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業(yè)的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。

第八條  設立房地產項目開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）已按本辦法規(guī)定取得開發(fā)項目；

（二）注冊資本不低于該項目投資總額的30％。

開發(fā)項目完成后，項目開發(fā)企業(yè)的房地產開發(fā)經營業(yè)務即行終止，并按規(guī)定辦理注銷登記。

第九條  外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。

第十條  設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取建設行政主管部門的意見。

第十一條  房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到建設行政主管部門備案，同時申報房地產開發(fā)企業(yè)資質等級：

（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。

第十二條  房地產開發(fā)企業(yè)申報資質等級應當提交下列證明文件：

（一）企業(yè)資質等級申報表；

（二）企業(yè)資信證明；

（三）企業(yè)法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；

（四）企業(yè)統(tǒng)計年報資料；

（五）其他有關文件、證明。

第十三條  房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批，經資質審查合格的企業(yè)，由市以上建設行政主管部門發(fā)給資質等級證書，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據其資質等級承擔相應的開發(fā)項目。

第十四條  房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級證書實行年度審驗制度，經審驗不符合原定資質標準的，由發(fā)證機關予以降級或者吊銷資質等級證書。

第三章  房地產開發(fā)項目

第十五條  建設行政主管部門應當會同有關部門，根據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報市、縣人民政府批準后實施。

第十六條  建設行政主管部門應當根據房地產開發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開發(fā)項目，按規(guī)定報計劃部門審批立項。

第十七條  開發(fā)項目確立后，建設行政主管部門應當會同有關部門，根據用地方式對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)期限、基礎設施和配套公用設施的建設、拆遷補助、安置等提出建設條件意見，作為項目建設的依據。

第十八條  房地產開發(fā)項目的控制性規(guī)劃，由建設行政主管部門組織編制，經規(guī)劃行政主管部門批準后實施。

第十九條  房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第二十條  建設行政主管部門應當對開發(fā)項目進行經濟測算，擬定開發(fā)項目的價款底價，制定開發(fā)項目實施方案，并會同有關部門組織實施。

第二十一條  房地產開發(fā)項目價款底價由下列各項費用構成：

（一）土地使用權出讓金；

（二）綜合開發(fā)費，包括開發(fā)項目范圍內的基礎設施開發(fā)建設成本和非經營性配套設施的建設費用；

（三）綜合開發(fā)管理費；

（四）地段差價；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費。

第二十二條  開發(fā)項目價款中的綜合開發(fā)費和綜合開發(fā)管理費按《山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定執(zhí)行。

前款規(guī)定費用的具體收取標準由市物價主管部門會同市建設、財政行政主管部門提出，報市政府批準后執(zhí)行。

開發(fā)項目價款中的其他各項費用，按照國務院和省政府規(guī)定的標準計收；國務院和省政府沒有規(guī)定的，房地產開發(fā)企業(yè)有權拒絕交納。

第二十三條  綜合開發(fā)費由市、縣建設行政主管部門負責收取，納入財政專戶。市建設行政主管部門根據開發(fā)項目建設進度，撥付區(qū)建設行政主管部門或者房地產開發(fā)企業(yè)，?？钣糜谛^(qū)的配套建設，任何部門不得挪用。

綜合開發(fā)管理費由市建設行政主管部門統(tǒng)一收取，納入市財政專戶，統(tǒng)一管理。

第二十四條  凡具備招標、拍賣條件的開發(fā)項目，都應當通過招標或者拍賣方式確定開發(fā)者；不具備招標、拍賣條件的，可以采取協(xié)議方式確定開發(fā)者。

房地產開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應當與建設行政主管部門簽定開發(fā)責任書，領取開發(fā)經營許可證和項目手冊。建設行政主管部門必須將開發(fā)單位名稱、開發(fā)項目及價款等予以公布。

第二十五條  自建自用、非經營性的房地產投資建設項目經計劃主管部門立項后，建設單位應當向建設行政主管部門提出申請，經審查同意并按規(guī)定交納有關費用后，方可辦理建設手續(xù)。

第二十六條  進行房地產開發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉為國有土地。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有土地上進行房地產開發(fā)經營活動。

第四章  房地產開發(fā)建設

第二十七條  房地產開發(fā)企業(yè)應當持取得開發(fā)項目的證明文件，到計劃部門申報年度房地產開發(fā)計劃，經批準后，納入固定資產投資計劃，并到建設、規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理有關手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)必須按建設條件意見書、經批準的規(guī)劃設計和開發(fā)責任書的要求進行開發(fā)建設。

第二十八條  房地產開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據先地下后地上的原則實施。

第二十九條  房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和質量安全標準及開發(fā)責任書的要求。

房地產開發(fā)企業(yè)及其法定代表人應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔終身責任。

勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第三十條  房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設過程中，不得擅自變更規(guī)劃設計和項目性質；確需變更的，應當按規(guī)定分別報原批準機關批準，并辦理開發(fā)責任書變更手續(xù)，調整開發(fā)項目價款。

第三十一條  建設行政主管部門應當采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導開發(fā)企業(yè)、設計和施工單位應用新技術、新設備、新材料和新工藝，提高開發(fā)項目的建設質量和使用功能。

第三十二條  單項工程的設計、施工，必須符合國家技術標準和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國家工程質量驗收標準進行驗收。

第三十三條  房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發(fā)手冊中，并定期送建設行政主管部門備案。

第三十四條  房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向建設行政主管部門提出竣工驗收申請。建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請30日內，組織有關部門進行驗收。經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

第三十五條  住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：

（一）開發(fā)項目計劃執(zhí)行情況；

（二）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；

（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（四）單項工程的工程質量驗收情況；

（五）拆遷安置方案的落實情況；

（六）物業(yè)管理的落實情況。

住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第三十六條  參加開發(fā)項目驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質量鑒定意見和竣工驗收結論負責。

第五章  房地產經營

第三十七條  轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第三十八條  轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到建設行政主管部門備案。建設行政主管部門對轉讓合同進行審查，不符合備案條件的不予備案。對未備案或者不予備案的，其轉讓行為無效。

第三十九條  房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)項目，受讓人應當具備從事房地產開發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項目開發(fā)者變更手續(xù)。

第四十條  房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第四十一條  商品房預售、出租按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第四十二條  商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，必要時由政府規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)的利潤限制幅度；享受國家優(yōu)惠政策的住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。

第四十三條  房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當載明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，仍達不到原核驗的質量等級或者影響房屋原使用功能的，購買人有權提出調換或者退房，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第六章  罰則

第四十四條  違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產開發(fā)經營的，由工商行政管理部門責令其停止房地產開發(fā)經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。

第四十五條  違反本辦法規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由建設行政主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第四十六條  違反本辦法規(guī)定，將未經驗收的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令其限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，由建設行政主管部門組織有關部門進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第四十七條  違反本辦法規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令限期返修，處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條  違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內集體所有土地上從事房地產開發(fā)經營的，由建設行政主管部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。

第四十九條  違反本辦法規(guī)定，擅自進行自建自用、非經營性的房地產投資建設項目的，由建設行政主管部門責令其停止建設活動，限期補辦手續(xù)，可以處建設項目投資額1％以上5％以下的罰款。

第五十條  違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設計和項目性質的，由規(guī)劃行政主管部門責令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。

第五十一條  違反本辦法規(guī)定，擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，由土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第五十二條  國家機關工作人員在房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。

第五十三條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

篇6

第二條  本辦法所稱房地產開發(fā)經營是指：土地的有償、有期限出讓，依法取得國有土地使用權后所進行的土地及地上建筑物的轉讓、出租、抵押，公用基礎設施建設和房屋銷售等活動。

第三條  城鎮(zhèn)國有土地使用權的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權，以規(guī)劃前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。

房地產開發(fā)應堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則。

第四條  國內外的公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人，均可依法在我省行政區(qū)域內取得國有土地使用權，進行房地開發(fā)、經營，其合法權益受法律保護。

第五條  國有土地使用權的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政主管部門具體實施。

國有土地使用權出讓后的轉讓、出租、抵押及商品房開發(fā)經營的管理，由建設（房地產）行政主管部門會同有關部門具體實施。

第二章  國有土地使用權的轉讓、出租、抵押

第六條  土地使用權的出讓采取協(xié)議、招標、拍賣等方式進行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)，領取土地使用證，取得土地使用權。

第七條  土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經營土地。

土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定用途的，需經土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，按規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

第八條  通過有償出讓取得土地使用權者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。

未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和項目總投資20％進行投資、開發(fā)土地的，土地使用權不得轉讓。

第九條  以行政劃撥取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的單位和個人進行房地產開發(fā)經營的，應當按規(guī)定向當地市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金，方可轉讓、出租、抵押。

第十條  土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第十一條  土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的轉讓、出租、抵押、雙方當事人應簽訂合同，并在20日內按國家規(guī)定到有關部門辦理登記手續(xù)。

第十二條  因處分抵押財產取得土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權的，應當到當地市、縣土地管理和房地產管理部門辦理過戶登記手續(xù)。

抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù)。

第十三條  土地使用期滿，土地使用權由國家無償收回，土地使用者應當交還土地使用證，由當地市、縣土地管理部門注銷其土地使用權登記手續(xù)，并予公告。

在收回土地使用權的同時，地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得，由當地房產管理部門注銷其所有權登記手續(xù)，并予公告。

第十四條  土地使用期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，續(xù)期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關規(guī)定核定。

申請續(xù)期的土地使用者，應當與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記手續(xù)。

第十五條  土地使用權出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應補償。

第十六條  土地使用權轉讓、出租、抵押中發(fā)生地增值的應按國家有關規(guī)定繳納土地收益金（或土地增值費）。

第三章  房地產的開發(fā)經營

第十七條  鼓勵以各種形式搞活房地產經營：

（一）實行房地產綜合開發(fā)，大力發(fā)展商品房建設。

（二）開辟第三產業(yè)用房，房地產管理部門和房產所有權單位應在當地政府的統(tǒng)籌安排下，在符合城市規(guī)劃的前提下，有計劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業(yè)性用房、用地。

（三）房地產企業(yè)可開展房地產吞吐業(yè)務；接受單位和個人的委托開展多種形式的房地產信托代管業(yè)務；開展代建、代營及有償維修養(yǎng)護等服務活動。

（四）利用現有房地產資源，開展橫向經濟聯合或合股經營。

第十八條  房地產開發(fā)項目必須由有相應資質等級證書的房地產開發(fā)公司承擔。

第十九條  國內外的公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人，從事房地產開發(fā)經營的，必須按規(guī)定申辦房地產開發(fā)公司（包括專營、兼營和單項開發(fā)，下同）。

申辦房地產開發(fā)公司的，必須持主管部門的批準文件和銀行驗資證明，經有相應審批權限的建設行政主管部門進行資質審定，發(fā)給資質等級證書，憑證到工商行政管理機關登記注冊，辦理有關手續(xù)。

第二十條  各種所有制的房屋均可依法進行轉讓、買賣、租憑、抵押等。

第二十一條  買賣、轉讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時，其土地使用權隨之轉讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產轉讓、買賣、出租、抵押的除外。

第二十二條  各種所有制房產的轉讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權的轉讓、出租、抵押以及其他房地產流通過程中發(fā)生的經營活動，均須到當地房地產交易市場進行。交易雙方按規(guī)定辦理有關手續(xù)，簽訂并嚴格履行協(xié)議、合同。

第二十三條  市、縣房地產交易管理部門可建立常設的房地產交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：

1.宣傳房地產政策、法律、法規(guī)，提供咨詢服務。

2.為交易當事人提供洽談、協(xié)商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務。

3.為房地產交易中介服務單位和個人提供合法的經營窗口。

4.引導房地產經營單位進入市場。

5.為房地產抵押、拍賣、吞吐等房地產流通業(yè)務提供公開營業(yè)場所。

第二十四條  房地產交易市場的具體規(guī)則及房地產交易  管理手續(xù)費的收費標準由有關部門另行制定。

第二十五條  房地產交易價格根據不同的交易對象，實行指令性價格、指導性價格、市場調節(jié)價格。各類價格的計價原則和標準，由縣以上人民政府物價部門會同房地產管理等有關部門制定，報當地人民政府批準實施。

第二十六條  商品房可以預售，預售房產必須具備下列條件：

1.房產經營者持有《建設工程規(guī)劃許可證》和經過出讓取得的《國有土地使用證》。

2.除土地使用權出讓金外，實際投資已達該建設項目總投資的20％以上。

3.工程施工進度和竣工交付日期已確定。

4.預售計劃和對象符合規(guī)定。

5.已落實預售款收取和使用的監(jiān)督方案。

預售商品房的出售方和購買方應依法簽訂商品房購銷合同，并嚴格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經濟合同法》的基本原則和有關規(guī)定。

第二十七條  允許外商以獨資、中外合資、中外合作等形式開發(fā)經營房地產。

外商投資開發(fā)經營房地產，依照我國和我省有關法律、法規(guī)及政策，享受優(yōu)惠待遇。

第二十八條  設立開發(fā)經營房地產外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。

設立開發(fā)經營房地產的外商投資企業(yè)，應持批準的項目建議書、可行性報告、章程和企業(yè)技術資質證明，報有審批權的建設行政主管部門審定企業(yè)技術資質等級。

第四章  責任與處罰

第二十九條  違反本辦法，侵犯土地所有權或使用權的，由縣以上土地管理部門責令其停止侵犯，賠償損失。被侵權人也可以直接向人民法院起訴。

第三十條  不按土地出讓合同規(guī)定的期限投資建設的，應收取土地閑置費，閑置2年以上者，由原批準土地使用權的機關無償收回土地使用權。

第三十一條  未按本辦法取得資質合格證進行房地產開發(fā)和經營或未辦理登記手續(xù)，擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的，其有關協(xié)議、合同無效，分別由縣級以上建設行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據情節(jié)處以罰款。由此造成經濟損失的，依法追究直接責任人或單位主管人員的經濟責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十二條  城市規(guī)劃和有關房地產開發(fā)經營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重，依法給予行政、經濟處罰；構成犯罪的，由司法機關追究刑事責任。

第五章  附  則

篇7

《蘭州市房地產開發(fā)經營管理辦法》已經2003年4月25日市政府第9次常務會議討論通過，現予公布，自2003年7月1日起施行。

市長張志銀

2003年4月30日

第一章、總則

第一條、為了規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，維護房地產權利人的合法權益，根據國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》及有關法律、法規(guī)之規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條、在本市行政區(qū)域內從事房地產開發(fā)經營和實施房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理，均應遵守本辦法。

第三條、本辦法所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、房地產開發(fā)項目轉讓和在開發(fā)項目建設過程中預售商品房等行為。

第四條、市建設行政主管部門是本市房地產開發(fā)主管部門，負責全市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。

市建設行政主管部門所屬的蘭州市城市建設開發(fā)管理處（以下統(tǒng)稱房地產開發(fā)管理機構）、具體負責房地產開發(fā)經營活動的日常管理工作，并直接負責城關、七里河、西固、安寧四區(qū)行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理。

永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)建設行政主管部門負責本轄區(qū)房地產開發(fā)經營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產開發(fā)管理機構的業(yè)務指導。

土地行政管理部門依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的相關規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經營有關的土地管理工作。

房地產行政管理部門依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的相關規(guī)定，負責商品房預售管理工作。

計劃、規(guī)劃、工商、物價等其他相關行政管理部門應當依照各自的職責分工，協(xié)同做好房地產開發(fā)經營的管理工作。

第五條、房地產開發(fā)應當根據城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

房地產開發(fā)應當堅持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設相結合的原則，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。

第二章、開發(fā)企業(yè)

第六條、房地產開發(fā)企業(yè)的設立，應當符合相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設立條件，并具備國家建設行政主管部門規(guī)定的資質條件。

設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)的申請登記進行審查時，應當聽取同級建設行政主管部門的意見。

第七條、房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的建設行政主管部門備案：

（一）、營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）、企業(yè)住所證明；

（三）企業(yè)章程；

（四）驗資證明；

（五）、企業(yè)法定代表人的身份證明；

（六）、專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同；

（七）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

房地產開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術人員等事項的，應當在工商行政管理部門批準并辦理變更手續(xù)后的30日內，到建設行政主管部門備案并辦理相應變更手續(xù)。

第八條、本市行政區(qū)域以外的房地產開發(fā)企業(yè)進入本市從事房地產開發(fā)經營活動，應當到市建設行政主管部門備案。

外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當符合本辦法第六條第一款的規(guī)定，并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定辦理有關手續(xù)。

第九條、房地產開發(fā)企業(yè)資質實行分級管理和年檢制度。

建設行政主管部門應當根據房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員、開發(fā)經營業(yè)績等，核定或者審核其資質等級。

房地產開發(fā)企業(yè)資質等級的確定和資質的管理，按照國家建設行政主管部門的相關規(guī)定執(zhí)行。

第十條、房地產開發(fā)企業(yè)應當按照資質證書確定的資質等級從事房地產開發(fā)業(yè)務，不得越級承攬業(yè)務。

房地產開發(fā)企業(yè)承攬房地產開發(fā)業(yè)務，應當遵守下列規(guī)定：

（一）、一級房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制；

（二）、二級房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目；

（三）、三級房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)項目；

（四）、四級房地產開發(fā)企業(yè)只能承擔層數在六層以下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設項目。

第三章開發(fā)建設

第十一條、房地產開發(fā)應當按照“先確定項目、后開發(fā)建設”的原則進行。

計劃部門應當會同建設行政主管部門編制房地產開發(fā)年度計劃，報經同級人民政府批準后實施；但對全市經濟社會影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點房地產開發(fā)項目計劃，還應當報經市人民政府批準。

經批準的房地產開發(fā)項目，按照國家有關規(guī)定需經計劃部門核準的，還應當報經計劃部門核準，并納入全市年度固定資產投資計劃。

第十二條、房地產開發(fā)用地應當符合本市土地儲備制度的相關規(guī)定，以公開招標、拍賣的方式取得。

已確定的房地產開發(fā)項目，應當通過公開招投標的方式確定開發(fā)企業(yè)。

第十三條、土地使用權出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設行政主管部門應當就下列事項編制《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》，作為土地使用權出讓的依據之一：

（一）、房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）、城市規(guī)劃設計條件；

（三）、基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）、城市規(guī)劃道路代征、代拆要求；

（五）、基礎設施建成后的產權界定；

（六）、項目拆遷補償、安置要求；

（七）、其他需要明確的事項。

第十四條、土地行政管理部門應當向中標的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產開發(fā)項目中標通知書，規(guī)劃行政管理部門應當按照國家有關規(guī)定向中標的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

第十五條、房地產開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項目中標通知書之后，應當與土地行政管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定期限交清全部土地使用權出讓金。

土地行政管理部門對按規(guī)定期限交清全部土地使用權出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產開發(fā)企業(yè)，應當核發(fā)國有土地使用權證書；規(guī)劃行政管理部門對開發(fā)項目規(guī)劃設計方案已經審定并符合其他規(guī)定條件的，應當核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證副本。

第十六條、房地產開發(fā)企業(yè)在取得建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證及建設工程規(guī)劃許可證副本之后，應當按照國家規(guī)定的相關條件申請領取房地產開發(fā)項目建設工程施工許可證，方可開工建設；未取得房地產開發(fā)項目建設施工許可證的，不得開工建設。

第十七條、房地產開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設，應當遵守《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》規(guī)定的內容。

第十八條、房地產開發(fā)項目竣工后，應當進行竣工驗收；住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工后，應當進行綜合驗收。經驗收合格的，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發(fā)項目的竣工驗收和綜合驗收，由房地產開發(fā)企業(yè)向建設行政主管部門提出驗收申請；建設行政主管部門應當自收到驗收申請之日起30日內，依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、房管等有關部門或者單位，對涉及公共安全的內容和城市規(guī)劃設計條件的落實、城市配套設施的建設、單項工程的工程質量以及拆遷補償安置、物業(yè)管理等綜合內容進行驗收。

第四章、監(jiān)督管理

第十九條、房地產開發(fā)項目的招、投標雙方應當依法簽訂開發(fā)項目建設書面合同，明確各自的權利、義務和責任。

第二十條、房地產開發(fā)企業(yè)應當在與房地產開發(fā)項目招標方簽訂合同之日起5日內，到市房地產開發(fā)管理機構領取《房地產開發(fā)項目手冊》。

房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目性質、占地面積、建設工程規(guī)劃許可證號和開工許可證號、商品房預售許可證號、城市規(guī)劃道路的代征代拆完成情況、拆遷補償安置情況、項目建設進度等房地產開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發(fā)項目手冊》中，并定期送房地產開發(fā)管理機構備案，接受房地產開發(fā)管理機構檢查。

建設行政主管部門應當將《房地產開發(fā)項目手冊》記錄的內容作為資質審查和年檢的依據。

第二十一條、房地產開發(fā)企業(yè)應當根據開發(fā)項目設立項目建設資本金，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

項目建設資本金應當存入銀行專戶，并在建設行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜诜康禺a開發(fā)項目建設。

第二十二條、房地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進行項目開發(fā)建設，統(tǒng)籌安排配套基礎設施建設，承擔劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務。

城市規(guī)劃道路的代征、代拆，應當接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理，并接受建設行政主管部門的監(jiān)督管理。

第二十三條、房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。

土地使用權出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當征收其相當于土地使用權出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應當無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第五章、開發(fā)項目轉讓和商品房預售

第二十四條、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)項目，應當符合下列條件：

（一）、屬依照本辦法規(guī)定中標的開發(fā)項目，并已交清全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書；

（二）、投入開發(fā)建設的資金（不包括土地使用權出讓金）、已達到工程建設總投資的25％以上；

（三）、已取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和房地產開發(fā)項目建設工程施工許可證；

（四）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第二十五條、房地產開發(fā)項目有下列情形之一的，不得轉讓：

（一）、權屬有爭議的；

（二）、地上建筑物和其他附著物權屬不明，或者屬共有物但未經其他共有人書面同意的；

（三）、所承擔的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務尚未完成的；

（四）、未按規(guī)定的進度要求完成城市基礎設施和公共設施建設任務的；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉讓的其他情形。

第二十六條、轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當依法辦理土地使用權變更登記，并自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到建設行政主管部門備案。

第二十七條、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，開發(fā)項目的相關合同及拆遷補償安置協(xié)議載明的權利、義務隨之轉移給受讓人；有拆遷補償安置事項的項目，項目轉讓人還應當書面通知被拆遷人。

第二十八條、房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房地產行政管理部門提出書面申請，并提交下列文件：

（一）、營業(yè)執(zhí)照和資質證書；

（二）、土地使用權證書；

（三）、建設工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項目建設工程施工許可證；

（四）、按提供的預售商品房計算，經建設行政主管部門核驗的投入開發(fā)建設資金達到工程總投資25％以上的證明文件；

（五）、經登記備案的《房地產開發(fā)項目手冊》；

（六）、建筑工程施工合同；

（七）、商品房預售方案及預售商品房平面圖；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

第二十九條、房地產行政管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，做出同意或者不同意的答復；對同意的應當核發(fā)商品房預售許可證，不同意的應當書面說明理由。

第三十條、房地產開發(fā)企業(yè)商品房預售廣告，應當載明商品房預售許可證的文號。

房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預售商品房購買人出示商品房預售許可證。

第三十一條、房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與預售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權利、義務和責任。

房地產開發(fā)企業(yè)為預售商品房所作的宣傳廣告，其內容應當作為對預售商品房購買人的承諾條款，寫入預售商品房購買合同。

房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，持商品房預售合同到房地產行政管理部門和土地行政管理部門登記備案。

第三十二條、房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得價款，應當存入銀行專戶，在房地產行政管理部門和建設行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜谠擁椖拷ㄔO，在支付和清償該項目的全部建設費用之前不得挪作他用。

第三十三條、預售商品房購買人可以將已預購尚未竣工的商品房轉讓，但相關當事人應當簽訂轉讓合同及其他相關協(xié)議，明確轉讓人、受讓人與預售人三者之間的權利和義務。

第三十四條、預售商品房購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助預售商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

房地產開發(fā)企業(yè)應當在預售商品房建成交付使用時，向預售商品房購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

第三十五條、房地產開發(fā)項目轉讓合同備案后，建設行政主管部門應當將備案情況自備案之日起10日內告知房地產行政管理部門。

商品房預售許可證核發(fā)后，房地產行政管理部門應當將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內告知建設行政主管部門。

第六章法律責任

第三十六條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由建設行政主管部門按照管理權限，依照國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（國務院第248號令）、和國家建設部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》（建設部第77號令）、的相關規(guī)定予以處罰：（一）、未取得資質等級證書從事房地產開發(fā)經營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（二）、超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（三）、無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，按規(guī)定程序注銷其資質證書；

（四）、隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書或者涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的，按規(guī)定程序公告其資質證書作廢，收回證書，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；

（五）、不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的，責令其限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款；

（六）、開發(fā)建設的項目工程質量低劣，發(fā)生重大工程質量事故的，按規(guī)定程序降低其資質等級；情節(jié)嚴重的，按規(guī)定程序吊銷其資質證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（七）、將未經驗收的房屋交付使用的，責令其限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，組織有關部門和單位進行驗收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款；

（八）、將驗收不合格的房屋交付使用的，責令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。

第三十七條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由有關行政管理部門按照管理權限，分別依照國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的相關規(guī)定予以處罰：

（一）、未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產開發(fā)經營的，由工商行政管理部門責令其停止違法經營活動，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（二）、擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，由土地行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（三）、擅自預售商品房的，由房地產行政管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設行政主管部門責令其限期改正，處以警告；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）、房地產開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定領取、填寫《房地產開發(fā)項目手冊》或不按規(guī)定期限備案的；

（二）、房地產開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定向預售商品房購買人提供質量保證書和住宅使用說明書的；

（三）、房地產開發(fā)項目中標企業(yè)未按規(guī)定設立或者使用項目建設資本金的；

（四）、房地產開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定完成城市規(guī)劃道路代征、代拆任務或者未統(tǒng)籌安排配套基礎設施和公共設施建設的。

第三十九條、當事人申請辦理房地產開發(fā)經營有關事項，有關行政管理部門在規(guī)定的期限內不予辦理也不予答復，以及受罰當事人對建設行政主管部門和其他有關行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第四十條、建設行政主管部門及其他相關行政管理部門的工作人員，在房地產開發(fā)經營管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機關給予行政處分；情節(jié)嚴重構成犯罪的，提請司法機關依法追究刑事責任。

篇8

    2.園林景觀在房地產開發(fā)中的意義

    2.1 政府的各類相關要求

    1993年建設部的國家標準《城市居住小區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定,居住小區(qū)內綠地應包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等;新區(qū)建設綠地率不應低于30%,舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。

    2.2 對于房地產企業(yè)

    低碳、生態(tài)、環(huán)保現已成為房地產行業(yè)宣傳的熱點、銷售的賣點,園林景觀已經成為品牌地產的一張名片,從客戶的角度來講,它是第一關注點;從銷售的角度來講,它是最大的賣點;從策劃的角度來講,它是最好的炒作點;對于開發(fā)商來說,它是利益的增長點;。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產的重要因素,有時甚至對其是否購買產生決定性的作用。由此可見,居住區(qū)園林景觀對房地產商或購房者來說都產生了很大的影響。

    2.3 對于小區(qū)居民

    居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經常利用和享受的最經濟的一種綠地。對居住小區(qū)綠地的合力綠化,對居民的身心健康有著不可估量的影響,它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境,而且能為居民提供豐富多彩的活動場地,滿足各種游憩活動的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能,它能改善居住環(huán)境的小氣候,調節(jié)氣溫,增加空氣濕度,防止西曬,降低風速,也能組織空間,美化環(huán)境,豐富居住小區(qū)內容,為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境,綠地還能起到防火抗災的作用。

    3.房地產園林景觀元素的應用

    園林設計師應當廣游天下美景,多接觸真自然大山水,多搜集積累景觀素材,進而更好地總結它們美的本質,才能把它們最打動人心的地方放到我們的設計作品中。在不斷的設計中,只有充分運用各設計元素的要點,才能不斷地創(chuàng)造更多的精品,對于設計元素我們經常用到的有植物、庭院理水、石頭等等,最常用的為以下兩個元素:

    3.1 植物

    現代園林的植物配置,在滿足生態(tài)功能的前提下,多賦草木以情趣,才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然;其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調和成色彩紛呈、高低錯落的多層次立體植物景觀。同時,地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要,其強大的覆蓋功能對防止水土流失、維護生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用,并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。

    3.2 庭園理水

    如果說植物是園林景觀的靈魂,那水就是景觀的魂魄,中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對水這種自然元素備加喜愛?！耙怀厝健薄ⅰ八M必間其隔”等等都是有關水景的重要理論?，F在的房地產開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項目品味的重要手段,比如依山傍水的自然環(huán)境,人工開挖的琥珀,以及借助江景、湖景等自然景觀,豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動靜變化,運用了一些高科技手段,把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來,展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設計應用,給園林增加了不少靈氣。

    4.房地產開發(fā)中園林景觀應用存在的一些問題

    4.1 因地制宜。

    因地制宜就是要結合房地產項目所在地的實際情況、結合其功能要求進行設計,使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理,是否更適應當地的氣候條件,不能為渲染“熱帶風光”、“歐陸風格”,在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種,導致植物生長不良、甚至死亡;園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能;園林的道路廣場設置是否比例得當,能否兼顧景觀與功能使用等等,這都要進行理性的分析,僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。

    4.2忽視人們的需求。

    在做園林設計時沒有充分調研、考慮人們對于功能及景觀的實際需求,只是在辦公室閉門造車,回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時,卻發(fā)現他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠的地方設置休息廳,但是沒有很好的設計通行道路,導致很少人到廳休 息,造成資源的浪費;也曾有時我們覺得植物在房地產開發(fā)中的重要性,從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個賣點,也許是嘩眾取寵,把整個小區(qū)的樹木栽種得密不透風。周密的考慮,不生搬硬套,才能達到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。 4.3 施工及養(yǎng)護管理水平落后。 居住小區(qū)的綠地

    其綠化效果和功能的體現不是竣工后就全部得到的,后期的養(yǎng)護管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護,綠地草坪退化嚴重,雜草混生,病蟲害防治跟不上,木本花卉及喬灌木修剪不到位,造成植物生長不夠理想,未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。

    5.結束語

    今天,通過園林景觀在房地產開發(fā)項目中的推廣和應用,大部分房地產開發(fā)商都對園林景觀在房地產開發(fā)中的作用和地位有了共識,也把房地產景觀作為提高品質和品位的主要選擇,這也就確定了園林景觀在房地產開發(fā)中的地位和作用,但怎樣才能讓兩者有機地結合起來,創(chuàng)造最大的經濟效益和社會效益,我認為有以下幾點:第一,景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步;第二,景觀規(guī)劃與房地產的策劃同步;第三,景觀規(guī)劃與房地產的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產開發(fā)中的景觀設計,將更好的景觀呈現給人們。

    參考文獻:

篇9

Abstract: for real estate enterprises, the beautiful landscape, good natural environment has become a business card of the enterprise live, to become the enterprise sales plus points. And as a landscape design and site managers, also should be used to improve the design thinking about how to level, strengthen site construction management, and make their works better present to people.

Keywords: landscape; Real estate; development

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

1 前言

隨著房地產行業(yè)的發(fā)展以及人們生活水平的不斷提高，人們對美好生存環(huán)境的要求也隨之越來越高，因而房地產園林景觀也越來越得到人們的重視與青睞。園林景觀作為一種創(chuàng)造人類優(yōu)美環(huán)境的綜合藝術，其任務就是向人們提供親臨自然之境、享受自然之趣的良好氛圍。本文結合自己多年在房地產行業(yè)園林景觀設計及施工管理的經驗，詳細分析了園林景觀在房地產開發(fā)中的應用，具體有以下幾個方面：

2 園林景觀在房地產開發(fā)中的意義

2.1 政府的各類相關要求

1993年建設部的國家標準《城市居住小區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定，居住小區(qū)內綠地應包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等；新區(qū)建設綠地率不應低于30%，舊區(qū)改造綠地率不宜低于25%。

2.2 對于房地產企業(yè)

低碳、生態(tài)、環(huán)?，F已成為房地產行業(yè)宣傳的熱點、銷售的賣點，園林景觀已經成為品牌地產的一張名片，從客戶的角度來講，它是第一關注點；從銷售的角度來講，它是最大的賣點；從策劃的角度來講，它是最好的炒作點；對于開發(fā)商來說，它是利益的增長點；。是否有良好的小區(qū)及周邊生態(tài)環(huán)境成為人們選擇房地產的重要因素，有時甚至對其是否購買產生決定性的作用。由此可見，居住區(qū)園林景觀對房地產商或購房者來說都產生了很大的影響。

2.3 對于小區(qū)居民

居住小區(qū)綠地是分布最廣、最接近居民、最為居民經常利用和享受的最經濟的一種綠地。對居住小區(qū)綠地的合力綠化，對居民的身心健康有著不可估量的影響，它不僅能為居民創(chuàng)造良好的戶外休息放松環(huán)境，而且能為居民提供豐富多彩的活動場地，滿足各種游憩活動的需要。而綠化植物本身具有不可替代的多種功能，它能改善居住環(huán)境的小氣候，調節(jié)氣溫，增加空氣濕度，防止西曬，降低風速，也能組織空間，美化環(huán)境，豐富居住小區(qū)內容，為居民創(chuàng)造良好的游憩環(huán)境，綠地還能起到防火抗災的作用。

3 房地產園林景觀元素的應用

園林設計師應當廣游天下美景，多接觸真自然大山水，多搜集積累景觀素材，進而更好地總結它們美的本質，才能把它們最打動人心的地方放到我們的設計作品中。在不斷的設計中，只有充分運用各設計元素的要點，才能不斷地創(chuàng)造更多的精品，對于設計元素我們經常用到的有植物、庭院理水、石頭等等，最常用的為以下兩個元素：

3.1 植物

  現代園林的植物配置，在滿足生態(tài)功能的前提下，多賦草木以情趣，才能使人們更樂于親近自然、享受自然、熱愛自然；其植物的品種多樣性、色彩豐富性和景觀季相性能將園林中的喬木、灌木、草花以及其它造景因素調和成色彩紛呈、高低錯落的多層次立體植物景觀。同時，地被植物亦能充分滿足生態(tài)城市的需要，其強大的覆蓋功能對防止水土流失、維護生態(tài)平衡、削減噪音污染起到了其它類型植物無法替代的作用，并顯著提高了城市綠地的綠量和綠化覆蓋率。

3.2 庭園理水

如果說植物是園林景觀的靈魂，那水就是景觀的魂魄，中國園林講究“無水不成園”。無論北方皇家園林還是江南私家園林都對水這種自然元素備加喜愛?！耙怀厝健?、“水狹必間其隔”等等都是有關水景的重要理論?，F在的房地產開發(fā)也把水體景觀的營造作為提高項目品味的重要手段，比如依山傍水的自然環(huán)境，人工開挖的琥珀，以及借助江景、湖景等自然景觀，豐富了園林的空間層次。在水體景觀的形態(tài)上講究動靜變化，運用了一些高科技手段，把自然界中水最有活力的形態(tài)凝固起來，展示在人們面前。比如一些噴泉、涌泉、溪流的設計應用，給園林增加了不少靈氣。

4 房地產開發(fā)中園林景觀應用存在的一些問題

4.1 因地制宜。

因地制宜就是要結合房地產項目所在地的實際情況、結合其功能要求進行設計，使其能符合可持續(xù)發(fā)展的理念。比如園林中的喬、灌、草的植物配比是否合理，是否更適應當地的氣候條件，不能為渲染“熱帶風光”、“歐陸風格”，在北方地區(qū)盲目引種南方常綠樹種，導致植物生長不良、甚至死亡；園林綠地是否真正能滿足涵養(yǎng)水源、凈化空氣的基本生態(tài)功能；園林的道路廣場設置是否比例得當，能否兼顧景觀與功能使用等等，這都要進行理性的分析，僅僅從形式上擁有自然的景觀是不夠的。

4.2忽視人們的需求。

 在做園林設計時沒有充分調研、考慮人們對于功能及景觀的實際需求，只是在辦公室閉門造車，回頭審視這些讓我們津津樂道的景觀時，卻發(fā)現他們或多或少給我們留下了一些遺憾。比如在小區(qū)比較偏遠的地方設置休息廳，但是沒有很好的設計通行道路，導致很少人到廳休息，造成資源的浪費；也曾有時我們覺得植物在房地產開發(fā)中的重要性，從而開始密植樹木。有些小區(qū)為了尋找一個賣點，也許是嘩眾取寵，把整個小區(qū)的樹木栽種得密不透風。周密的考慮，不生搬硬套，才能達到園林景觀的最高境界——生態(tài)型、宜居型小區(qū)園林景觀。

4.3 施工及養(yǎng)護管理水平落后。

居住小區(qū)的綠地其綠化效果和功能的體現不是竣工后就全部得到的，后期的養(yǎng)護管理使綠化功能得到可持續(xù)的發(fā)展。有些居住小區(qū)缺乏專業(yè)人員養(yǎng)護，綠地草坪退化嚴重，雜草混生，病蟲害防治跟不上，木本花卉及喬灌木修剪不到位，造成植物生長不夠理想，未能充分發(fā)揮美化、優(yōu)化環(huán)境的作用。

5 結束語

今天，通過園林景觀在房地產開發(fā)項目中的推廣和應用，大部分房地產開發(fā)商都對園林景觀在房地產開發(fā)中的作用和地位有了共識，也把房地產景觀作為提高品質和品位的主要選擇，這也就確定了園林景觀在房地產開發(fā)中的地位和作用，但怎樣才能讓兩者有機地結合起來，創(chuàng)造最大的經濟效益和社會效益，我認為有以下幾點：第一，景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同步；第二，景觀規(guī)劃與房地產的策劃同步；第三，景觀規(guī)劃與房地產的銷售同步。只有這樣我們才能把更好的做好房地產開發(fā)中的景觀設計，將更好的景觀呈現給人們。

參考文獻：

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房地產企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎進行運作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產企業(yè)在選擇或開發(fā)項目時，應首先考慮該項目的地理位置是否符合企業(yè)運作所需要的交通、市場、經濟和文化等需求。

1.2項目的投資風險大

房地產不同于其他商品，它自身的特點決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風險，具體體現在以下2點：①由于房地產項目的開發(fā)時間長，所以，可能會受到一段時間內市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。

1.3投資建設的成本高

眾所周知，房地產開發(fā)項目是一項資金密集型產業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產市場中立足的。此外，由于房地產項目開發(fā)的風險比較高，如果企業(yè)沒有堅固的基礎，就很有可能面臨倒閉的風險。

1.4項目開發(fā)建設的周期長

房地產投資開發(fā)項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應市場需求，現代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發(fā)周期。

1.5項目開發(fā)建設的環(huán)節(jié)多

目前，在我國實行的房地產開發(fā)建設管理制度中，將房地產管理部門與其他的社會管理部門相聯系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設房地產項目時，必須協(xié)調處理與各個部門之間的關系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6項目建設資金的周轉速度較慢

房地產項目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉，從設計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環(huán)節(jié)都是獨立的，資金的周轉速度下降，對項目的開發(fā)造成了一定的消極影響。

1.7受國家政策因素的影響較大

房地產企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調控，所以，任何房地產企業(yè)，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。

2房地產項目經營管理的問題

2.1缺乏項目建設的成本管理意識

大多數房地產企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對房地產企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預算成本作為約束，就很有可能會在項目建設的過程中出現鋪張浪費的情況，對企業(yè)內部的資金運轉造成一定的阻礙。

2.2企業(yè)內部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數的房地產企業(yè)開始重視企業(yè)內部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質量監(jiān)督管理方面表現得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進而出現了企業(yè)內部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。

2.3缺乏對歷史經驗的分析和總結

房地產市場需求的變化性是極大的，許多房地產企業(yè)由于受到了市場、經濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業(yè)要想在房地產市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態(tài)，總結歷史經驗和教訓，發(fā)展自身優(yōu)勢，摒棄劣勢。

2.4沒有準確掌握各方面的動態(tài)信息

企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場環(huán)境、經濟環(huán)境和政治環(huán)境等，及時了解各方面的信息動態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未準確掌握信息的動態(tài)，大多數企業(yè)仍然處于消極被動的地位。

3經營管理的原則

3.1堅持可持續(xù)發(fā)展的原則

可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產企業(yè)，在項目開發(fā)和經營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經濟效益，又要注重該項目的環(huán)境效益、社會效益，不能以損害環(huán)境和社會的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。

3.2堅持創(chuàng)新性原則

隨著社會經濟的發(fā)展和科技的進步，創(chuàng)新已經成為了現代社會發(fā)展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創(chuàng)新。對于房地產企業(yè)，應該從產品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實現企業(yè)的長足發(fā)展。

3.3堅持科學定位的原則

市場是一個不斷變化的動態(tài)因素，任何企業(yè)在進行市場定位之前都必須對市場進行科學的分析。對于房地產企業(yè)更是如此，為了應對變化莫測的市場環(huán)境，中小型企業(yè)應格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態(tài)的基礎上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規(guī)避風險，提高企業(yè)的競爭力。

3.4堅持動態(tài)管理和優(yōu)化組合相結合原則

房地產企業(yè)要想實現動態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個內部信息管理系統(tǒng)，安排專業(yè)的內部信息管理人員負責掌控企業(yè)市場運作的所有數據和信息，并根據市場動態(tài)信息的反饋及時調整企業(yè)的開發(fā)和管理策略，對影響企業(yè)運作的環(huán)境因素進行優(yōu)化、組合、調配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。

4經營管理的方法

4.1培養(yǎng)高端人才，保證綜合效應

企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質的人才作為支撐。對于我國的房地產企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應加大對企業(yè)職工的考核力度，經常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應該建立和完善職工培訓制度，定期對職工的工作能力和素質進行培訓。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質的員工。

4.2加強對內外部風險的控制

企業(yè)的經營風險是指企業(yè)為了擴大或占領市場而做出的一切決策所形成的風險。這些風險按照來源的不同，主要可以分為企業(yè)內部風險和外部風險；按照內容的不同，可分為投標風險、市場風險和意外風險。毫無疑問，企業(yè)的經營風險是不可能避免的，我們只能盡量降低風險發(fā)生的概率。要做到這點，企業(yè)就必須建立和完善風險控制體系，形成一個專業(yè)的防范風險的體系。

4.3適應新形勢，實行戰(zhàn)略轉型

面對越來越嚴峻的國內外宏觀經濟形勢，房地產企業(yè)必須及時調整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標決策方面實行戰(zhàn)略轉型，進而提高目標定位的準確性和決策的規(guī)范性，實施全方位、可持續(xù)發(fā)展的經營理念。