導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：O213.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。如何更好的管理好房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重要的工作，不但關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，同時決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)內(nèi)影響力及發(fā)展前景。

一、結(jié)合“通服大廈”項目上，分別談?wù)勴椖拷ㄔO(shè)中建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位的重要性、建議及措施。

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位工程管理的任務(wù)實際是將土地資源結(jié)合使用功能及營銷理念進(jìn)行轉(zhuǎn)化，將使用功能及營銷理念轉(zhuǎn)化為設(shè)計文件及工程技術(shù)指標(biāo)。再根據(jù)設(shè)計文件及工程技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行招標(biāo)。在定標(biāo)后對設(shè)計產(chǎn)品、施工產(chǎn)品進(jìn)行確定。這樣才能保證最終施工出來的產(chǎn)品符合我的使用功能及營銷意圖，同時控制其施工質(zhì)量及工程成本。我們常講，同樣的地塊，同樣的設(shè)計施工單位，不同的建設(shè)單位會產(chǎn)出兩個完全不同的項目，這中間包含了太多建設(shè)單位的企業(yè)文化，技術(shù)水平，甚至于對于美學(xué)、環(huán)保的理念。所以說，建設(shè)單位是一個項目的靈魂所在，作為建設(shè)單位的管理者提高自己的業(yè)務(wù)水平是重中之重。建設(shè)單位前期要進(jìn)行細(xì)致的可行性研究， 否則對項目定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致決策混亂，為產(chǎn)品的可行性和科學(xué)性帶了隱患。設(shè)計單位在沒有明確設(shè)計要求的情況下提交的設(shè)計方案，隨后極易發(fā)生改變結(jié)構(gòu)和使用功能，導(dǎo)致產(chǎn)生質(zhì)量隱患。要提高質(zhì)量意識，不能過分追求市場效益和滿足客房需求，較為隨意的改變主體結(jié)構(gòu)和使用功能。

以“通服大廈”為例，在項目建設(shè)初期，作為建設(shè)單位我們做了大量的調(diào)研工作，進(jìn)行項目定位，功能定位，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算，制定完善詳細(xì)的項目設(shè)計任務(wù)書，為建設(shè)優(yōu)質(zhì)項目做好準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中勘察單位、設(shè)計單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中勘察單位、設(shè)計單位對工程管理和質(zhì)量控制起到先決作用?？辈靻挝弧⒃O(shè)計單位作為建設(shè)單位工程技術(shù)的主要支持單位，不僅要熟悉國家相關(guān)規(guī)范還必須具備一定的綜合實力。設(shè)計單位的核心手段是技術(shù)，項目的設(shè)計工作絕大部分是由設(shè)計單位完成，首先作為建設(shè)單位選定到優(yōu)秀的勘察單位、設(shè)計單位進(jìn)行合作，充分體現(xiàn)建設(shè)單位的管理水平及智慧所在。在此仍需特別強調(diào)的一點是，設(shè)計水平的體現(xiàn)往往是具體設(shè)計師個人水平的體現(xiàn)，能夠有一個高水平的設(shè)計負(fù)責(zé)人非常重要。因為受管理模式的影響，再有名的設(shè)計院設(shè)計師的水平也有高低，在這方面建設(shè)單位因在簽訂設(shè)計合同時充分細(xì)致的表述自己的要求。其次現(xiàn)在許多設(shè)計人員長期坐辦公室，對當(dāng)今市場上的新材料、新技術(shù)以及現(xiàn)場地的實際情況，并不是非常了解，不可能根據(jù)不同的樓盤定位選擇最為恰當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)，所以，作為房是產(chǎn)開發(fā)項目的主體，建設(shè)單位的必須將所需要設(shè)計的檔次、樓盤的定位，技術(shù)的定位，成本上的要求等信息全部詳細(xì)的告知設(shè)計單位及具體的設(shè)計人員，并經(jīng)過充分的細(xì)致的溝通，才能提交出優(yōu)秀的設(shè)計文件，這是一個優(yōu)良工程的精髓所在。由于前期定位不細(xì)，與設(shè)計單位協(xié)調(diào)交流的不足，這些設(shè)計上的缺陷必將注定了后期項目建設(shè)過程中工程管理和質(zhì)量控制出現(xiàn)問題。

以“通服大廈”為例，在項目設(shè)計初期，經(jīng)過認(rèn)識的比對，及細(xì)致的方案評審會，最終選定一個對地塊利用最為合理，核心筒位置最穩(wěn)定，造價成本最低的方案，后期經(jīng)過進(jìn)一步優(yōu)化，將普通梁變更成寬扁梁節(jié)約層高，便于高層建筑管線排布，這是項目最終能獲魯班獎的前提。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中施工單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中施工單位肩負(fù)的任務(wù)是把設(shè)計文件及工程技術(shù)指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的產(chǎn)品，確定一個好的施工企業(yè)也是房地產(chǎn)建設(shè)單位的水平所在，因為施工單位關(guān)系著是否能夠有效的實現(xiàn)項目的建設(shè)目標(biāo)。目前確定施工企業(yè)多以招標(biāo)形式確定，制定招標(biāo)文件就顯得非常重要，在此不展開談，只談個人體會，不能簡單的以最低價中標(biāo)，我想質(zhì)優(yōu)價高的道理大家都明白，應(yīng)綜合評定，尤其是結(jié)合施工企業(yè)的資質(zhì)，業(yè)績，具體的項目負(fù)責(zé)人工作經(jīng)歷等綜合評定。我國目前建筑施工仍是人工完成，施工單位普遍存在人員層次及管理水平偏低的現(xiàn)象，造成施工企業(yè)工程技術(shù)水平處于較低的狀態(tài)，但是由于這些單位本身從市場中來，市場觀念性很強，對于建筑材料的價格變動、設(shè)備價格定位以及勞動力資源的尋找和定位都非常熟悉，如果建設(shè)單位對市場不是非常了解，加上不能選擇到一個好的施工企業(yè)，在建設(shè)過程中以次充好，以假亂真的現(xiàn)象就會經(jīng)常發(fā)生。建設(shè)單位自己要懂技術(shù)，才不會處于被動的地步。同時選擇到一個優(yōu)秀施工企業(yè)之后確定一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理同樣非常重要，一個長期在工地一線工作的管理者，具備的實踐經(jīng)驗是筆巨大的財富。施工中的分工協(xié)調(diào)，不同的工序之間、工種之間的配合，都決定著施工進(jìn)度和質(zhì)量。

以“通服大廈”為例，經(jīng)過對施工單位的嚴(yán)格考察，投標(biāo)文件的認(rèn)真評定，最終確定由南通新華建筑集團(tuán)有限公司為施工單位，特別要求項目經(jīng)理由徐宏均擔(dān)當(dāng)。在項目建筑過程中，項目經(jīng)理長期進(jìn)住工地，始終在一線進(jìn)行現(xiàn)場管理，加上項目經(jīng)理具有已建設(shè)過多個國家優(yōu)質(zhì)工程經(jīng)驗，使得該項目能獲魯班獎的成為可能。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中監(jiān)理單位的重要性，建議及措施。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中的監(jiān)理單位，在此主要講施工階段的監(jiān)理，指監(jiān)理單位對工程建設(shè)各個階段進(jìn)行“五控制、兩管理、一監(jiān)督、一協(xié)調(diào)”即質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資、環(huán)?？刂?，合同、信息管理，文明施工達(dá)標(biāo)監(jiān)督，以及各方關(guān)系協(xié)調(diào)，協(xié)助建設(shè)單位進(jìn)行相關(guān)工作。在項目建設(shè)過程中建設(shè)單位良好地發(fā)揮監(jiān)理單位的第三方責(zé)任對項目管理大有幫助。目前很多情況是監(jiān)理執(zhí)行形式化,沒有確實履行好監(jiān)理的職責(zé)。監(jiān)理項目部整體專業(yè)水平還不如開發(fā)商項目部自身配備人員的專業(yè)能力強。導(dǎo)致沒有充分認(rèn)識到監(jiān)理的重要性，沒有使監(jiān)理的作用的到很好地發(fā)揮，有時會過多地干預(yù)監(jiān)理工作，甚至認(rèn)為監(jiān)理的作用就是簽字，為了應(yīng)付政府相關(guān)部門地檢查。這樣控制環(huán)節(jié)減少，為后續(xù)的竣工驗收及交付使用留下質(zhì)量問題。很多情況下工程質(zhì)量延伸到使用階段，甚至?xí)葑兂缮鐣堋?/p>

以“通服大廈”為例，監(jiān)理單位就發(fā)揮出了重要的作用，監(jiān)理單位在工程施工過程中以它的技能、經(jīng)驗、管理與檢測手段為基礎(chǔ)，由監(jiān)理工程師在投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個方面進(jìn)行管控，保證工程建設(shè)的各項目標(biāo)得到最佳實現(xiàn)，最終建設(shè)成為一個優(yōu)質(zhì)工程。

二、重點談?wù)勛鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理者的一些經(jīng)驗及建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目發(fā)開過程中扮演著社會資源的組織者、調(diào)動者、管理者、整合者的角色。作為一位開發(fā)企業(yè)的工程管理者就努力做到：

加強項目前期決策階段的市場可行性研究工作并給予高度重視。是項目的靈魂所在，是項目設(shè)計、項目建設(shè)的龍頭，“有魂的龍頭”才能讓工程建設(shè)有章可循。

對項目決策階段的設(shè)計及前期工程管理費用的計劃工作要重視加強。招標(biāo)、整合有類似業(yè)績、有資質(zhì)且與項目相互匹配的專業(yè)設(shè)計團(tuán)隊，對各階段設(shè)計文件進(jìn)行評價及審核。對工程變更嚴(yán)格管控，對涉及建筑的功能性或原則性的變更，必定經(jīng)過慎重考慮和規(guī)定的決策程序方可進(jìn)行。

要能從項目整體運作的角度上，全面考慮。俗話說，開工容易，收工難就是這個道理。真正重視項目管理上的收尾階段。能夠整合工程管理、技術(shù)支持、材料供應(yīng)，銷售租賃、物業(yè)管理等各方面的關(guān)系，由我們作為建設(shè)單位牽頭，與施工團(tuán)隊、監(jiān)理團(tuán)隊分工合作，完成項目最終的竣工驗收及交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金非常重要，成本管控，資金調(diào)試也是房地產(chǎn)項目管理的重中之重。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理和質(zhì)量控制過程中，一定要嚴(yán)格按照已成熟的體系，按照開發(fā)流程進(jìn)行規(guī)范動作，進(jìn)行全過程的質(zhì)量管理，特別是建設(shè)單位一定要與對各合作單位建立符合工程實際的各項制度，在執(zhí)行過程中協(xié)調(diào)一致，規(guī)避風(fēng)險，減少項目的管理難度，提高項目的管理質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。人民大學(xué)出版社2002

篇2

1背景

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，連續(xù)多年來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程項目管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中。房地產(chǎn)的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內(nèi)容按過程順序可分為設(shè)計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產(chǎn)開發(fā)與工程項目實施過程各個重要內(nèi)容的管理。

2開發(fā)商內(nèi)部的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)管理是指對公司的財務(wù)、工程項目、人力資源、綜合營銷及辦公室?guī)讉€部門進(jìn)行的組織和管理，使其能順利完成工程項目的開發(fā)，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的重要方法。

財務(wù)部負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項目的財務(wù)計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。

工程項目部是代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、報建等。

人力資源部的工作是對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵體系的建立等。

綜合營銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。

辦公室是就是對項目建設(shè)提供企業(yè)正常運營必要的辦公和后勤的保障。

開發(fā)過程的目標(biāo)及原則就是要把企業(yè)的人力、物力和財力有機融合起來，建立一套完整的科學(xué)的和規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3開發(fā)前期的管理

開發(fā)前期管理就是對項目規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成，必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。

3.1工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點：原則在開發(fā)企業(yè)確定后，作為管理系統(tǒng)中輸入要點，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗與評估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計方案。

3.2注意事項：開發(fā)商應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計人員工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機中提出標(biāo)準(zhǔn)要求自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖，要求規(guī)劃設(shè)計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3開發(fā)商提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。按國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的分層標(biāo)準(zhǔn)，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計單位發(fā)放。同時，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計單位提交的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行審查。

3.4進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計單位報送上來的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示。

4項目施工過程的探討

開發(fā)商管理建設(shè)工程，應(yīng)該管些什么?哪些是必須由開發(fā)商來管理的，哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的?細(xì)分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進(jìn)行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣開發(fā)商和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程部具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。國際上對建設(shè)項目承發(fā)包有以下方式：平行承發(fā)包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設(shè)計加施工）承包方式、項目總承包方式、CM（Construction Management）承發(fā)包方式等。目前，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種方式來進(jìn)行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)管、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

對施工項目實施過程中主要進(jìn)行以下管理：

4.1項目工程質(zhì)量要嚴(yán)把關(guān)

在實施過程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。總之，要加強質(zhì)量管理，控制返工率。

4.1.1按圖施工是管理好施工質(zhì)量的首要任務(wù)

開發(fā)商工程部代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認(rèn)真檢查和驗收

房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工單位要進(jìn)行自檢，并在48小時前通知監(jiān)理單位和業(yè)主代表。通知內(nèi)容包括隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點，并且請求開發(fā)商進(jìn)行驗收。若驗收合格，業(yè)主代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若業(yè)主代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)整改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收，業(yè)主代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗。施工單位要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業(yè)主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

4.2確保工程按期完成

在施工進(jìn)度方面，業(yè)主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。對于按照施工組織設(shè)計進(jìn)行的，發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實完不成的，要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。

4.3對施工單位獎懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣就能充分調(diào)動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時也達(dá)到了工程管理的理想境界。

4.4充分認(rèn)識協(xié)調(diào)工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。 轉(zhuǎn)貼4.5加強管理建立科學(xué)的管理模式

這里所強調(diào)的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。

4.6發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用

4.6.1明確監(jiān)理權(quán)力

開發(fā)商書面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是業(yè)主重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。

4.6.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)

這就要求業(yè)主代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質(zhì)量工作后，對所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，業(yè)主代表要實測一下，發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。

5房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位間的管理是相互協(xié)調(diào)的

開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的設(shè)計規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。所以，協(xié)調(diào)這幾個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應(yīng)用到項目的策劃、設(shè)計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，即建筑設(shè)計師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進(jìn)度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設(shè)計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計方案，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば詮娬{(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設(shè)備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設(shè)計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關(guān)的設(shè)計的內(nèi)容進(jìn)行探討分析與改進(jìn)。

還有，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

5.2合理安排實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

5.3發(fā)展研究。一方面，可施工性研究強調(diào)在項目實施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用的發(fā)展。

篇3

近幾年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，房價也在不斷地攀升。與此同時，建筑原材料鋼筋水泥價格也在水漲船高，身為房地產(chǎn)企業(yè)，對項目工程開發(fā)的成本和質(zhì)量管理是當(dāng)前工作的重點。在項目工程開發(fā)過程中，如何運用科學(xué)的方法來融入到房地產(chǎn)開發(fā)工程中去，在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害。

1、房地產(chǎn)項目工程成本管理的現(xiàn)狀

首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項目工程缺乏一定的市場風(fēng)險意識。由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實際購買力缺乏，這些都會給房企帶來一定的風(fēng)險。涉及到開發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是項目工程最為關(guān)注的風(fēng)險，這也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對風(fēng)險意識不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險的能力，導(dǎo)致項目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價卻過高。

其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于錯誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只追求造價，嚴(yán)重忽視實際工程開發(fā)中問題，最終是的施工進(jìn)程無法按正常時間進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益就會下降。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)實時的市場物價信息，及時關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實施的方案來進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產(chǎn)項目開發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價值。比例，在某個開發(fā)項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低成本。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發(fā)人員對當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對成本的預(yù)算，能提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進(jìn)行認(rèn)真的市場調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價值。要針對本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對方案，克服盲目性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先要進(jìn)行施工圖預(yù)算，制作出項目計劃期內(nèi)的施工費用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實際情況，通過計劃改變措施，做出降低成本的實施書面規(guī)劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。

一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計劃來開展工作，對影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對比實際成本和計劃成本的差異，及時采取糾偏措施，在實行成本控制時要建立項目成本管理責(zé)任制，增強管理人員的責(zé)任心意識。

3、如何進(jìn)行項目工程的質(zhì)量管理

項目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動。其中包括作業(yè)活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質(zhì)量目標(biāo)，來制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計劃進(jìn)行實施，實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。

項目管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁止一切無序設(shè)計和施工，禁止越級和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識，樹立責(zé)任心。此外，還要對項目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。

其次，在施工作業(yè)過程的質(zhì)量控制中剛開始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和分項工程實測，對中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗收和工序驗收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。這里有很多注意事項：第一，要以預(yù)防為主；第二積極落實工序操作之間的抽查，對容易抽查的部位進(jìn)行跟蹤；第三，要對項目工程進(jìn)行目測、實測和驗收等程序。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求；第四，要完善資料，為未來工程質(zhì)量驗收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。

結(jié)束語

綜上所述，我們要不斷增強責(zé)任意識，合理把控房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)，提高試驗和抽查等監(jiān)督力度，及時完成相應(yīng)的進(jìn)度。在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害

篇4

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

在房地產(chǎn)投資中要實現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產(chǎn)資金項目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項目的特點，有針對性地對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)工程項目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資項目管理的實施過程當(dāng)中，主要會經(jīng)過房地產(chǎn)投資項目決策、項目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計、房地產(chǎn)項目行政審批和許可申報、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強房地產(chǎn)投資項目管理，最大程度保證實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項目決策工作

房地產(chǎn)投資項目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項目決策是不是合理科學(xué)是一個房地產(chǎn)投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進(jìn)行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行成本預(yù)測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計單位，對房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計包括總體平面設(shè)計和建筑功能設(shè)計，這是決定房地產(chǎn)投資項目的具體模式和房地產(chǎn)投資項目總體造價的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項目要負(fù)荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達(dá)標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計、外立面以及造型設(shè)計、建筑物布局等各個方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項目設(shè)計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計效果。

在房地產(chǎn)投資項目設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計，加快房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項目施工設(shè)計圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計意圖做了實物化具體化的表達(dá)，是用作房地產(chǎn)投資項目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙設(shè)計過程中，各專業(yè)設(shè)計部門應(yīng)進(jìn)行有機結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進(jìn)行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細(xì)部的功能處理和考慮，追求實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達(dá)到消費者滿意，開發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人和設(shè)計單位的設(shè)計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計單位的工程設(shè)計的意圖和具體細(xì)節(jié)，及時糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項目設(shè)計能落實和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項目造價控制指標(biāo)，實現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費。

一個房地產(chǎn)投資項目是否能達(dá)到最好地實現(xiàn)盈利，就要看這個房地產(chǎn)投資項目的設(shè)計和規(guī)劃以及施工圖紙設(shè)計規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙的設(shè)計階段是抓好房地產(chǎn)投資項目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項目性價比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設(shè)計單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項目行政審批和許可申報

房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產(chǎn)項目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進(jìn)行一一審批和申報，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產(chǎn)投資項目得以順利實施，減少房地產(chǎn)工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報批《項目總平面規(guī)劃方案》、《項目建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項目向政府發(fā)展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預(yù)備項目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項目進(jìn)行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報批；房地產(chǎn)投資項目工程建筑設(shè)計完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計方案審查，繳納城市建設(shè)配套費，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報送房地產(chǎn)投資工程項目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項目施工圖進(jìn)行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項目施工階段項目的管理

房地產(chǎn)工程項目施工階段的項目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資進(jìn)行有效控制，把整個房地產(chǎn)工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點建立一個與之相適應(yīng)的組織管理機構(gòu)。設(shè)立項目總經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個房地產(chǎn)工程項目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負(fù)責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項目和公司具體的靈活情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項目組織設(shè)計的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現(xiàn)對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進(jìn)度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設(shè)計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟(jì)資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義，所以說在房地產(chǎn)項目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

參考資料：

篇5

給排水工程在房地產(chǎn)項目建設(shè)中控制管理的好壞直接影響給排水工程的質(zhì)量，影響到整個房地產(chǎn)項目的驗收及使用功能，關(guān)系到工程項目的質(zhì)量、工期、投資和預(yù)期效果，要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效管理和具備應(yīng)對措施的能力是十分必要的。

1、工程施工管理人員的總體素質(zhì)決定工程質(zhì)量

房地產(chǎn)項目工程建設(shè)是通過人將材料組織而形成，應(yīng)重視提高工程施工管理人員的總體素質(zhì)。從事給排水工程管理人員應(yīng)不斷提高業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，掌握給排水和消防分部工程各系統(tǒng)的內(nèi)容及設(shè)計、施工規(guī)范、有關(guān)主管部門正式及 “非正式”規(guī)定，熟悉建安相關(guān)各專業(yè)的設(shè)計、施工規(guī)范，努力提高建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水相關(guān)專業(yè)的知識，積累相關(guān)施工工藝和施工方法等現(xiàn)場經(jīng)驗，了解本專業(yè)不斷進(jìn)步的創(chuàng)新技術(shù)，并具綜合業(yè)務(wù)水平和工作能力，如工程預(yù)決算、工序銜接及工種配合、各種關(guān)系的協(xié)調(diào)等，熟悉給排水分部工程質(zhì)量通病，在技術(shù)上、組織上提早做好預(yù)防措施，預(yù)見性地解決施工中存在的問題，提高建筑、管道、設(shè)備等交叉施工及各種管道綜合布置避讓能力，提高發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力，深入、細(xì)致地搞好給排水工程前期管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目順利開展。

2、做好工程決策、設(shè)計及施工事前的質(zhì)量控制

重視前期管理，做好項目給排水工程決策、設(shè)計及施工事前質(zhì)量控制，把握重點和難點，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出良性循環(huán)。房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，一般可分為前期管理(包括立項、規(guī)劃、設(shè)計及圖紙會審等)、工程建設(shè)(包括施工、竣工驗收及資料歸檔管理等)和銷售管理(包括銷售和物業(yè)管理等)等階段，不同的階段具有不同的風(fēng)險特征，任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，房企必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。工程建設(shè)不同于科學(xué)實驗，不能有失敗，不允許有不合格品。工程質(zhì)量控制的目的不是事后發(fā)現(xiàn)問題，而是事前避免質(zhì)量問題的發(fā)生，或者事前識別質(zhì)量隱患，重視工程形成的每一個環(huán)節(jié)，不局限于傳統(tǒng)施工過程的質(zhì)量管理，重視事前控制，真正做到“防患于未然，實現(xiàn)質(zhì)量管理零缺陷。

2.1 項目建設(shè)前期基礎(chǔ)性工作的重要性。

未雨綢繆，重視項目建設(shè)前期準(zhǔn)備工作。首先，全面掌握工程建設(shè)第一手資料，如工程建設(shè)有關(guān)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、氣象等自然情況;其次，重視測繪工作，確保項目總體規(guī)劃、單體建設(shè)與周邊室外給排水管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施協(xié)調(diào)。

2.2 重視項目圖紙會審事前控制工作。

設(shè)計圖紙是質(zhì)量控制的重要依據(jù)。圖紙設(shè)計的好壞直接關(guān)系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣，圖紙會審又關(guān)系到各專業(yè)的協(xié)調(diào)，應(yīng)組織好建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計、施工和監(jiān)督等單位、部門參加的設(shè)計交底和圖紙會審會議。會審不是簡單地審查圖紙差錯，還要考慮是否有利于施工，有些場合，雖設(shè)計符合規(guī)范，但現(xiàn)場實際施工困難，為保證施工質(zhì)量，需對設(shè)計進(jìn)行適當(dāng)?shù)男薷膬?yōu)化，將理論和實際結(jié)合，以保證工程質(zhì)量符合規(guī)范的要求，多方應(yīng)共同斟酌把關(guān)，全面熟悉設(shè)計圖紙，努力并善于發(fā)現(xiàn)圖紙中的不足和差錯，把影響工程質(zhì)量、使用功能等方面的問題盡量在會審時提出，以便設(shè)計對審圖時所提問題及時做出補充修改完善，并協(xié)調(diào)解決會審中提出的技術(shù)問題，形成會議紀(jì)要，防患于未然，事先將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅在萌芽之中。

2.2.1 注意審查給排水設(shè)計說明。

檢查設(shè)計是否符合相關(guān)規(guī)范或有關(guān)技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是否符合消防、環(huán)保等當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的正式及“非正式”的規(guī)定。

2.2.2 注意審查給水、排水、消防平面圖和系統(tǒng)圖。

首先，檢查設(shè)計是否合理和優(yōu)化，土建圖與給排水施工圖是否配合，各專業(yè)圖紙之間是否“打架”，管道設(shè)置是否合理，給排水、消防管線(線槽)穿梁時，是否影響結(jié)構(gòu)安全，樓面凈空是否影響結(jié)構(gòu)、使用和消防要求;其次，檢查圖紙是否符合規(guī)范，例如重點檢查水表、閥門的設(shè)置情況，建議突破相關(guān)規(guī)范合理增設(shè)小區(qū)室外給水、消防系統(tǒng)閥門、水表，表面上增加建設(shè)成本，但實際上合理增設(shè)閥門、水表可形成多個獨立小網(wǎng)絡(luò)式防火墻，設(shè)置多個水表便于通過消防、給水水表進(jìn)行水量平衡分析檢查漏水隱患，設(shè)置多個閥門猶如設(shè)置防火墻有利于檢查漏水隱患、 物業(yè)管理及拯救系統(tǒng)質(zhì)量缺陷 ，經(jīng)驗和教訓(xùn)是寶貴的。再次，檢查供水網(wǎng)絡(luò)是否遵循規(guī)范、合理分區(qū)。

2.2.3 注意審查給排水等綜合管網(wǎng)圖。

檢查項目綜合管線圖，是否統(tǒng)籌整個項目，室外上水管網(wǎng)、市政排水管網(wǎng)是否配套協(xié)調(diào)。檢查管道施工規(guī)范要求，管道坡度是否注明，雨污水管設(shè)置檢查井距離是否過長，管道埋設(shè)深度是否足夠。

2.2.4 注意審查設(shè)計所選用的給排水管道、材料及設(shè)備質(zhì)量。

對所用材料的利弊提出問題或建議，供設(shè)計或建設(shè)單位參考，要求設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位共同把關(guān)，采用合格、合理的管材、管件、閥門和設(shè)備。材料質(zhì)量直接關(guān)系工程質(zhì)量，其質(zhì)量的低劣直接關(guān)系建筑物使用功能和使用價值。如上海某高層小區(qū)，室外地下給水管道系統(tǒng)建成后，還未竣工，水壓偏低，泄漏嚴(yán)重，無法使用，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)選用管道材料部分不合格，無奈重新建設(shè)造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。

2.2.5 注意審查管徑大小是否合適、合理。

如一些公共衛(wèi)生間由于目前使用條件及人員的復(fù)雜，其污水總立管管徑不能按通常幾個蹲位來計算，有時設(shè)計 DN 100的管徑，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。還有南方雨季雨量偏大，雨水管徑設(shè)置應(yīng)因地制宜。

3、做好施工前質(zhì)量控制其他準(zhǔn)備工作

3.1 做好施工前工程概預(yù)算。

根據(jù)施工圖紙進(jìn)行工程概預(yù)算，掌握工程施工有關(guān)工程量第一手資料，結(jié)合合同、圖紙以及土建的總體進(jìn)度做好給排水工程前期施工準(zhǔn)備，做好工程項目投資、質(zhì)量和進(jìn)度事前控制。

3.2 提前參與工程所需的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備等選型與定貨。

根據(jù)圖紙，結(jié)合規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和工程實際， 注重其功能性價比，貨比三家，提出合理化建議，確保工程投資、質(zhì)量、進(jìn)度優(yōu)化。

3.3 施工方案、方法、工藝控制以及施工機械、設(shè)備等事前控制。

篇6

1投資雛形階段

這個階段造價動態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，粗略估算各個開發(fā)方案的工程造價，協(xié)助業(yè)主作出決策和投資資金準(zhǔn)備。這個階段依據(jù)的資料不多，主要有：

工地的位置、占地面積、陳述；

項目詳情，如總建筑面積、建筑樓棟數(shù)、建筑高度、用途；

項目質(zhì)量等級，如甲級寫字樓、五星級公寓；

已完工相似項目的資料。

這個階段對積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)、指標(biāo)的準(zhǔn)確性要求比較高，可采用每平方米和每功能的成本價進(jìn)行估算，并根據(jù)業(yè)主的反饋意見修改方案對估算價進(jìn)行調(diào)整，控制造價于造價計劃之內(nèi)。粗略估算方法：

總建筑成本=總建筑面積×單方單價；或總建筑成本=∑（功能筑面積×功能單價）。

在本階段，為了更好地估算工程造價，造價咨詢單位平時必須多做到對已完工相似項目資料的分析和對經(jīng)驗數(shù)據(jù)、指標(biāo)的積累。

2 設(shè)計階段

設(shè)計是建設(shè)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體安排實施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計是否合理對控制工程造價具有重要影響。運用全過程工程造價理論及結(jié)合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法分析，初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計對工程投資影響分別為75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可見：設(shè)計階段是影響工程投資的最主要階段，是建設(shè)項目付諸實施的龍頭。

正因為如此，很多有能力的房地產(chǎn)公司都成立自己的審圖中心，以貫徹業(yè)主自己的開發(fā)意圖和開發(fā)功能。初步設(shè)計階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價值目標(biāo)和業(yè)主要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。施工圖設(shè)計階段主要側(cè)重于造價控制，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計的總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計。

設(shè)計階段造價動態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，利用價值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化決策，并及時調(diào)整設(shè)計概算，控制在設(shè)計限額指標(biāo)之內(nèi)，最終形成工程項目造價運行指導(dǎo)書。設(shè)計階段的造價控制并不一定意味要降低工程成本。如有一個靠近江邊的住宅小區(qū)，業(yè)主對景觀園林設(shè)計審核后還認(rèn)為檔次不夠，又調(diào)整景觀設(shè)計增加了約十萬元的投資，使小區(qū)提高了一個檔次，后來準(zhǔn)備買樓的人看了都贊不絕口，賣樓價調(diào)升后還銷售火爆，比原來的方案多獲利潤近百萬元。這可用價值工程的原理進(jìn)行解釋：

“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”

而功能的大幅度增加，正是利潤增加的主要原因。

設(shè)計階段的造價概算編制的主要依據(jù)：

建筑平面圖、立面圖和剖面圖；

結(jié)構(gòu)布置平面圖；

地基資料；

裝修準(zhǔn)則；

機電設(shè)備數(shù)據(jù)。

設(shè)計階段的造價概算編制方法：

總建筑成本=∑（概算數(shù)量×概算單價）

其中概算單價的確定參考最近類似項目的單價、最近完成的造價估算、供應(yīng)商和分包商的報價。

隨著設(shè)計的變更、深入和完善，根據(jù)更新的資料對概算數(shù)量和單價進(jìn)行調(diào)整，最后匯總為詳細(xì)預(yù)算造價，作為工程項目造價運行指導(dǎo)書。

詳細(xì)預(yù)算造價的編制方法：

總建筑成本=∑（概算修正數(shù)量×概算修正單價）

修正后的詳細(xì)預(yù)算造價，包含各分部分項工程的造價指標(biāo)。詳細(xì)預(yù)算造價經(jīng)業(yè)主審核批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)工程造價管理的文件。工程項目造價運行指導(dǎo)書實際就是將按項目的分項分部工程分解，列出各分部分項工程的造價控制指標(biāo)，以指導(dǎo)后期工程的運作，作為后期各分部分項工程的造價控制的依據(jù)。這一點非常重要，實際上是把造價的控制指標(biāo)分解到各個分項分部工程當(dāng)中，使造價的動態(tài)控制更加具有操作性。后期工程造價的每一個動態(tài)節(jié)點，都必須與工程項目造價運行指導(dǎo)書的限額指標(biāo)進(jìn)行比較，將動態(tài)造價控制在限額指標(biāo)之內(nèi)。工程項目造價運行指導(dǎo)書也作為業(yè)主的資金準(zhǔn)備和支付的依據(jù)。造價運行指導(dǎo)書指標(biāo)的修改也須經(jīng)業(yè)主同意。

如某房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的室外電纜項目中，由于本次供電所的供電點比較遠(yuǎn)（約200米，比以往經(jīng)驗值30米多），按用電負(fù)荷計算的指標(biāo)明顯超標(biāo)。我方發(fā)現(xiàn)后及時通知業(yè)主，說明造價增加的原因并修正指標(biāo)，讓業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備。

在本階段，為了更好地確定工程造價，造價咨詢單位要做到以下幾點：

利用價值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化決策；

及時調(diào)整設(shè)計概算，控制在設(shè)計限額指標(biāo)之內(nèi)；

最后形成具有指導(dǎo)意義的工程項目造價運行指導(dǎo)書。

3 招標(biāo)階段

招標(biāo)是業(yè)主引入競爭機制、合理控制工程成本的一種手段。招標(biāo)分為工程招標(biāo)和設(shè)備材料招標(biāo)。通過招標(biāo)，可以充分發(fā)揮承包方的管理優(yōu)勢和積極性，為業(yè)主找到合適的承包商。通過招標(biāo)一般可以為業(yè)主節(jié)約工程成本5%-10%。

招標(biāo)階段所需的資料有：整套施工圖設(shè)計圖紙、工程規(guī)范、工程量清單。

造價咨詢單位在本階段承擔(dān)重要的任務(wù)。造價咨詢單位根據(jù)整套施工圖設(shè)計圖紙、工程規(guī)范，對工程量清單進(jìn)行編制。工程量清單編制的質(zhì)量不但直接影響招標(biāo)的質(zhì)量，而且影響工程造價的確定，因為工程量清單將作為合同的附件、作為結(jié)算的重要依據(jù)，它的偏差會引起承包方的索賠。工程量清單編制后，造價咨詢單位根據(jù)施工工藝、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時人材機的市場價編制標(biāo)底。標(biāo)底同樣會直接影響招標(biāo)的結(jié)果和工程中標(biāo)價的確定。

招標(biāo)工作完成后，業(yè)主和承包商簽訂合同，合同價即為工程的現(xiàn)階段造價：

總建筑成本=∑合同價==∑（清單工程量×合同單價）

招標(biāo)階段造價的態(tài)管理的目的是根據(jù)造價咨詢單位編制的標(biāo)底或中標(biāo)價，與工程項目造價運行指導(dǎo)書的指標(biāo)進(jìn)行比較，對超標(biāo)的項目進(jìn)行仔細(xì)的分析，找出超標(biāo)的原因（工藝復(fù)雜、物價上漲、現(xiàn)場環(huán)境或其他不可控因素等），通過計價計算超標(biāo)量的多少，及早對業(yè)主發(fā)出警報，使業(yè)主及早作出決策。

如在去年年底某項目的電纜招標(biāo)采購中，由于銅價一路飆升，超出了造價運行指導(dǎo)書的指標(biāo)，我方及時通知業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備，以免由于資金缺乏造成材料的供應(yīng)不足，影響后期工程的正常施工。

在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點：

1）進(jìn)行市場調(diào)查，編制標(biāo)底；2）協(xié)助業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)確定施工單位；3）協(xié)助業(yè)主和施工單位簽訂合同；4）及時匯總工程造價，并不斷與項目造價運行指導(dǎo)書比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問題及時反饋調(diào)整。

4 施工階段

施工階段是項目從施工圖設(shè)想到實際實施的階段，也是業(yè)主資金大量投入的階段，本階段造價的動態(tài)控制更為重要。本階段造價動態(tài)控制的目的是合理處理設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證引起的造價變化，及時準(zhǔn)確為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計價依據(jù)。

施工階段的造價動態(tài)編制的主要依據(jù)：

1)合同；2）整套施工圖設(shè)計圖紙；3）設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證；4)工程進(jìn)度計劃；5）已完工程量；6）當(dāng)時當(dāng)?shù)厝瞬臋C的市場價；7）工程施工驗收規(guī)范；8）工程項目造價運行指導(dǎo)書。

施工階段的造價動態(tài)編制的方法（按月或累計）：

當(dāng)月建筑成本 =∑（當(dāng)月已完工程量×合同單價）+當(dāng)月簽證

已完累計建筑成本=∑（以前每月建筑成本）

或已完累計建筑成本=∑（已完累計工程量×合同單價）+已累計簽證

在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點：

1)熟悉合同條款，嚴(yán)格按合同辦事；2)公平公正地處理設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證；3)準(zhǔn)確核對每月和累計工程量；4)及時了解人材機的市場價變化并對工程進(jìn)行計價；5)為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計價依據(jù)。6)及時對隱蔽工程和已完工的分項工程進(jìn)行結(jié)算；7)配合業(yè)主的分部驗收，及時對已完工的分部工程進(jìn)行結(jié)算；8)及時匯總分部分項工程造價，并不斷與項目造價運行指導(dǎo)書比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問題及時反饋調(diào)整。

5 竣工驗收結(jié)算階段

竣工結(jié)算存在的問題：施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價的現(xiàn)象，通過調(diào)核算對比資料顯示，對施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15%～25％?？⒐そY(jié)算是工程造價控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)將會造成不可挽回的損失，它也是維護(hù)業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的重要環(huán)節(jié),也是核算一個工程成本和利潤的重要依據(jù)，因此，一定認(rèn)真、合理、嚴(yán)謹(jǐn)、公平公正的態(tài)度做好結(jié)算工作。

竣工驗收階段的造價動態(tài)編制的主要依據(jù)：

合同；

竣工圖；

工程驗收證明；

設(shè)計變更、索賠或現(xiàn)場簽證；

工程項目造價運行指導(dǎo)書。

竣工驗收階段的造價動態(tài)編制的方法：

總建筑成本 =∑（總工程量×合同單價）+總簽證

結(jié)算造價是檢驗造價控制效果的標(biāo)準(zhǔn)，也是業(yè)主和施工單位對我們造價咨詢單位工作的肯定，結(jié)算數(shù)據(jù)也作為下一個開發(fā)項目參考的重要數(shù)據(jù)。

篇7

中圖分類號：TU71

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。

2開發(fā)管理

開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。

工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的變更、報建等。

財務(wù)部門負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的定期報表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項目的融資（財務(wù)）計劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設(shè)提供生活上的保障。

開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設(shè)計委托給相應(yīng)設(shè)計單位來完成就必然要對規(guī)劃設(shè)計的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計軟件是相對獨立的“兩套”專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

3.1開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗與評估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計方案。

3.2規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。但是，應(yīng)該盡量減少對規(guī)劃設(shè)計人員原有工作習(xí)慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求規(guī)劃設(shè)計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規(guī)劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。由于目前許多規(guī)劃設(shè)計單位都使用AutoCAD進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，因此需要根據(jù)上述原則，在已有國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖AutoCAD分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計單位發(fā)放。同時，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計單位提交的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行審查。

3.4通過計算機進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計單位報送上來的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行指標(biāo)計算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計、分析等。

3.5將規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。審批通過的規(guī)劃圖（如控制性詳規(guī)等），可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務(wù)工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設(shè)項目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經(jīng)驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設(shè)計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設(shè)計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

5建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中）。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設(shè)計者不了解施工工藝，從而使設(shè)計方案施工困難，影響項目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗不足，不太懂建筑設(shè)計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經(jīng)驗最佳地應(yīng)用到項目的策劃、設(shè)計、采購和現(xiàn)場操作中，以實現(xiàn)項目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進(jìn)度計劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸しǎ谝?guī)劃設(shè)計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計方案，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば詮娬{(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設(shè)備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設(shè)計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關(guān)的設(shè)計的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。

另一方面，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強調(diào)在項目實施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

6結(jié)語

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司、項目開發(fā)、成本管理、全過程控制

中圖分類號: F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，嚴(yán)峻的市場形勢使眾多的房地產(chǎn)企業(yè)加倍關(guān)注房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本管理。

做好項目成本管理的全過程控制已成為房地產(chǎn)公司責(zé)任管理者工作的重中之重。

一、房地產(chǎn)項目成本管理全過程控制的概述

房地產(chǎn)項目的成本控制是一個動態(tài)投資控制概念，需要經(jīng)歷以下幾個過程或者說階段：

1、可行性研究分析；

2、設(shè)計；

3、開發(fā)報建；

4、招標(biāo)采購；

5、招標(biāo)建設(shè)；

6、營銷；

7、竣工交付使用。

經(jīng)歷了上述七個階段后就進(jìn)入了物業(yè)管理維護(hù)階段。

在項目開發(fā)的全部過程中，任何階段、任何環(huán)節(jié)的成本失控都將導(dǎo)致項目成本超出目標(biāo)成本，從而降低了目標(biāo)收益或利潤率。

項目成本管理的全過程控制，就是要在項目的全生命周期貫徹目標(biāo)成本，根據(jù)過程中的各個階段不同的特點和內(nèi)容建立目標(biāo)成本體系，進(jìn)行動態(tài)執(zhí)行和控制。

實施項目全生命周期目標(biāo)成本管理，重點在于執(zhí)行和控制，隨著項目的推進(jìn)，成本的影響將會逐漸減小。

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，各房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程，正是一個不斷加強成本控制意識的過程。我們應(yīng)該借鑒同行的經(jīng)驗，總結(jié)和把握本企業(yè)的特點，把成本管理從以往的粗放式轉(zhuǎn)移到精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化上來。

二、項目開發(fā)論證階段的成本分析

項目開發(fā)論證是評估項目可行性的重要過程，其中產(chǎn)品定位是決定項目成本的最重要因素。

項目論證階段的成本管理主要是做好項目的可行性研究分析。重點是根據(jù)項目所在地的房地產(chǎn)市場狀況作出準(zhǔn)確的項目定位、項目成本構(gòu)成分析和項目運作計劃。要在成本調(diào)研的基礎(chǔ)上把握好當(dāng)?shù)氐某杀厩闆r。

1、項目定位分析

項目定位分析包括城市發(fā)展?fàn)顩r分析、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)狀況分析和項目分析三個方面。其中項目分析是可行性研究分析中的核心。

2、項目成本估計

⑴、項目成本調(diào)研。其內(nèi)容包括簡要的調(diào)研目的、時間、人員、對象、大致的過程和內(nèi)容；管理方面的招投標(biāo)，造價管理，政府壟斷的情況及相關(guān)收費；成本水平及其價格構(gòu)成；典型樓盤資料列此，主要資源狀況的收集以及實例測算。

⑵、項目開發(fā)的節(jié)奏模擬

⑶、項目開發(fā)中目標(biāo)的構(gòu)成：由于土地成本在很大程度上占項目成本的構(gòu)成比例不可控，所以在未來的工作中應(yīng)給出除土地成本之外，其他費用的構(gòu)成及適宜的比例。

三、項目開發(fā)設(shè)計階段的目標(biāo)成本

設(shè)計階段是項目成本控制的最重要階段。

設(shè)計階段，承上，是將項目論證的成果通過施工圖來表現(xiàn)，從而實現(xiàn)項目意圖；下，則將指導(dǎo)合同的訂立和現(xiàn)場施工。所以圖紙的效率和質(zhì)量直接關(guān)系到合同和工程進(jìn)度。

設(shè)計階段的成本控制包括了以下的內(nèi)容：

1、方案設(shè)計階段的目標(biāo)成本控制。主要是在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行深化，將項目實際構(gòu)成的成本分解到各個專業(yè)；強化專業(yè)間的平衡搭配；加強各專業(yè)間的溝通和協(xié)同，避免后期的方案變更。

2、項目開發(fā)施工圖設(shè)計階段的限額設(shè)計。

施工圖限額設(shè)計即指在設(shè)計限額的控制下，開展設(shè)計工作，以保證目標(biāo)成本的可控。

限額設(shè)計可以注意從控制外墻面積，控制窗地比，控制單價較高的材料用量；合理搭配各種材料；合理對待新工藝等方面著手。

3、設(shè)計費用構(gòu)成的管理。

4、設(shè)計變更管理。應(yīng)規(guī)范設(shè)計變更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位發(fā)生變更，造成返工；要審慎的處理材料的變更。

四、項目開發(fā)中招標(biāo)采購階段的合約規(guī)劃

招標(biāo)采購包含了兩方面的內(nèi)容。一是合作伙伴的采購以及材料供應(yīng)商的采購；二是尋找和確立項目合作方的過程。

不同的合作方在報價和合作質(zhì)量上是有一定區(qū)別的。優(yōu)秀的企業(yè)在取費以及付款方式方面會有更高的要求，但是在產(chǎn)品質(zhì)量方面更有保障，有利于降低后期維護(hù)費用和保證時間節(jié)點、進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。

合約規(guī)劃簡言之即做好事前的計劃，養(yǎng)成按計劃辦事的習(xí)慣。合理的合約規(guī)劃對項目成本的控制有舉足輕重的作用。

合約規(guī)劃大致包括三方面：

1、項目合同分判：即把管理分解到分項工程和材料上，努力控制全過程的細(xì)節(jié)和材料，以期達(dá)到降低造價、保證質(zhì)量、控制成本的目的。

合同分判的主要內(nèi)容包括：合理界定土建單位的施工范圍；界定項目總合同數(shù)量要適應(yīng)自身的管理能力；盡可能約定簽證以及設(shè)計變更的執(zhí)行流程。

2、合作單位規(guī)劃：應(yīng)明確對所確定的合作單位的要求，并明確付款節(jié)點。

3、材料供應(yīng)規(guī)劃：明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單。

五、項目開發(fā)施工過程的動態(tài)成本控制

對房地產(chǎn)公司而言，項目施工的過程持續(xù)時間最長。整個工程成本約占項目總成本的35%~40%，和土地成本并列項目總成本的前兩位。但工程施工階段并非影響項目總成本的最重要階段。經(jīng)驗告訴我們，除非發(fā)生特別重大的變化，工程施工對整個項目總成本的影響都在5%以內(nèi)。盡管工程施工過程對項目總成本的影響在比例上來看較小，但我們依然要足夠重視施工過程的動態(tài)成本控制。

施工過程的動態(tài)成本控制應(yīng)從以下幾方面著手：

1、施工計劃的編制

施工計劃的編制是可行性研究的深化，從時間關(guān)系上保證可行性研究中時間節(jié)點的實現(xiàn)。施工計劃中的里程碑節(jié)點計劃，直接關(guān)系到企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度。

施工計劃的編制還應(yīng)包括對設(shè)計、合同的時間要求以及工程進(jìn)度款支付的管理。

2、簽證的管理。要明晰簽證范圍。一家公司代另一家公司施工的簽證必須有足夠的證據(jù)。

3、設(shè)計變更施工管理?？刂坪迷O(shè)計變更對成本的影響，應(yīng)及時掌握相應(yīng)部位施工的情況，做好信息收集記錄，要盡量將變更在未施工階段處理掉。

4、動態(tài)成本的管理。簽證和變更發(fā)生后形成的項目實際發(fā)生的成本就是項目的動態(tài)成本。所以及時的將簽證和變更形成的成本進(jìn)行動態(tài)管理是成本管理部門的重要職責(zé)之一，同時也是過程管理的重要手段和方法?，F(xiàn)在ERP系統(tǒng)的建立和執(zhí)行更有利于相關(guān)部門進(jìn)行動態(tài)成本的監(jiān)控和管理了。

ERP系統(tǒng)以集信息技術(shù)與先進(jìn)管理思想于一身的優(yōu)勢，已成為現(xiàn)代企業(yè)的運行模式。它以系統(tǒng)化的管理思想為企業(yè)決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，成為企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基石，對于改善企業(yè)業(yè)務(wù)流程，提高企業(yè)核心競爭力具有顯著作用。

通過ERP系統(tǒng)，我們可以及時了解已經(jīng)發(fā)生的成本和剩余成本的數(shù)量，同時成本警戒線在關(guān)鍵時刻會提醒相關(guān)人員，避免成本失控。

動態(tài)成本管理應(yīng)以成本管理中心為主導(dǎo)，并在其它部門的大力配合下才能有效的實施。

六、項目開發(fā)結(jié)算階段，合同價調(diào)整的成本管理。

項目開發(fā)的結(jié)算是成本控制的最后一個工作環(huán)節(jié)。結(jié)算階段的合同價調(diào)整，直接影響項目的成本控制和結(jié)果。

1、工程結(jié)算辦理。包括核實工程結(jié)算的條件和執(zhí)行工程結(jié)算程序。工程結(jié)算必須具備以下的基本條件：

⑴、應(yīng)符合合同或是協(xié)議有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

⑵、要具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果以及符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；

⑶、做到工程竣工圖、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其它有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

⑷、已將工程遺留問題處理完畢并驗收合格。

⑸、施工單位結(jié)算書是按要求編制的，所附的資料齊全。

2、簽證結(jié)算管理，要著重做好下列兩點：

⑴、要剔除包含在合同范圍內(nèi)的簽證。在結(jié)算工作中經(jīng)常會遇到包含在合同范圍內(nèi)的簽證。有時工程管理部門在某種情況下為了保證進(jìn)度，遷就施工單位，明知不應(yīng)簽的卻簽給了施工單位。這部分簽證在結(jié)算階段必須堅決扣除。

⑵、要剔除包含在措施費中的簽證。所謂包含在措施費中的簽證，通常是在合同約定不清晰或經(jīng)辦人員對定額計價辦法不熟悉的情況下造成的。這部分費用可在結(jié)算階段作為措施費支付，不再作簽證結(jié)算。

3、成本指標(biāo)的累積

篇9

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項目運作的整個過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場中獲得較強的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)項目的成本目標(biāo)管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程中的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息，從而使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個方面進(jìn)行提高，以求更大的經(jīng)營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素之一：

1.房地產(chǎn)行業(yè)有自身的特點，這也是與其他行業(yè)不同的地方，即房地產(chǎn)行業(yè)的成本是事先預(yù)估的，不是事后統(tǒng)計的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進(jìn)行銷售工作的開展，對企業(yè)利潤的保證十分不利。而且只有將成本預(yù)估準(zhǔn)確，才能進(jìn)一步地提高企業(yè)的經(jīng)營利潤和效益。

2.隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)條件的進(jìn)步，市場競爭越來越激烈，因此導(dǎo)致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發(fā)生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本控制是十分重要的。

3.近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本呈逐漸上升趨勢，土地市場普遍采用招拍掛形式出讓國有土地，只有出價最高的才能拿到國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想低價拿地從而達(dá)到獲取超額利潤的運作模式，在實際開發(fā)過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實現(xiàn)利潤的前提條件，成本控制工作的開展對企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，乃至在市場上得到更大的份額都有著重要作用。

綜上所述，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作開展應(yīng)該從提高管理意識入手，并在企業(yè)內(nèi)部樹立一種節(jié)約成本，取得更多效益的經(jīng)營文化氛圍，并使其成為企業(yè)從上到下的共識，并樹立相應(yīng)的成本管理的經(jīng)營戰(zhàn)略。而且要進(jìn)一步建立健全相關(guān)機制，提高科學(xué)性和穩(wěn)定性，進(jìn)而在實踐中更好地落實成本控制戰(zhàn)略，達(dá)到更大的利潤和市場地位。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理中成本控制的具體方法

1. 土地使用權(quán)的取得，主要是在項目策劃決策階段。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在購買地塊時所支付的國有土地使用權(quán)出讓金在其開發(fā)總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環(huán)境的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)自身所無法控制的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先需對政府招拍掛的地塊進(jìn)行縝密的考察，包括對該地塊的商業(yè)價值、周邊環(huán)境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進(jìn)行實地勘察，以形成對該地塊實際開發(fā)價值或成本的較為客觀、準(zhǔn)確的評估，為招拍掛時的競標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。此外，還要對所招拍掛地塊現(xiàn)有建筑物的拆遷進(jìn)度、周邊競標(biāo)對手情況、有無歷史遺留問題等進(jìn)行考察，以對該地塊的開發(fā)風(fēng)險能有一個較為準(zhǔn)確判斷。最終目的在于，做好項目總體投資及效益估算，力爭估算的價格與實際工程價格更接近，為工程建設(shè)的必要性提供依據(jù)。進(jìn)而提出成本費用控制目標(biāo)，成為提交設(shè)計院的嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，且不得隨意更改，需要制定審批權(quán)限加以控制。

2. 開發(fā)項目設(shè)計。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為為75%～95%；在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設(shè)計階段是工程項目管理中成本控制最關(guān)鍵的重點之一。

2.1 開發(fā)項目方案設(shè)計。從房地產(chǎn)開發(fā)的歷史經(jīng)驗來看，開發(fā)項目設(shè)計方案的優(yōu)劣性對整個項目開發(fā)的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設(shè)計方案時，一定要堅持對方案的嚴(yán)格評審，擇優(yōu)確定項目的設(shè)計或規(guī)劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優(yōu)秀的項目設(shè)計方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實用或經(jīng)濟(jì)的，其對平面的布局較為合理，長寬比例比較恰當(dāng)，戶型和面積、層數(shù)和層高的搭配也是比較合理的。從方案設(shè)計的重要性來看，方案設(shè)計的成本實質(zhì)上是次要的，而且往往成本越高的設(shè)計方案其技術(shù)指標(biāo)越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發(fā)項目的設(shè)計方案時，要進(jìn)行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。

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中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)項目的管理是具有關(guān)鍵地位的。它之所以如此重要是因為它可以降低工程成本，縮小工程的施工風(fēng)險。但是，在目前來看，工程管理還是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程的管理存在建設(shè)的每一個部分。若房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理概述

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的重要意義

①由于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時完成。②房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項目過程的社會關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的過程中，要與社會各個部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整性。③房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗收的管理幾個方面:

1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理。此項管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進(jìn)行，使得建設(shè)成本額外的增加。

2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對現(xiàn)場施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時的嚴(yán)查落實。

3）房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進(jìn)行。

4）工程驗收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進(jìn)行竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的現(xiàn)狀

目前部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的現(xiàn)狀有:房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制尚未健全、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理沒有明確的獎懲制和責(zé)任制，如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制尚未健全

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發(fā)項目工程的實施，還會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當(dāng)前形勢下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足

許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司通常情況下都將關(guān)注的焦點過多集中在所開發(fā)的地塊位置、周邊配套設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境上面，缺乏工程前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，對技術(shù)資料掌握也不是很充足。另外，開發(fā)商對工程管理工作了解的不多，導(dǎo)致開發(fā)商草率的進(jìn)行開工，由于對工程管理缺乏足夠的掌握，在進(jìn)行設(shè)計時沒有充分的依據(jù)，也無法進(jìn)行項目管理的預(yù)測以及控制團(tuán)。同時也致使開發(fā)單位不能很好的了解和掌握城市相關(guān)信息，在一定程度上給業(yè)主帶來許多困擾和不便。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理沒有明確的獎懲制和責(zé)任制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，質(zhì)量管理是較為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，但是通常會存在工作人員責(zé)任不明確，無法將責(zé)任與質(zhì)量相掛鉤的問題，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題無法及時找出具體的責(zé)任人，久而久之導(dǎo)致工作人員的責(zé)任感逐漸淡薄，影響總體的工程質(zhì)量。另外，在工程管理中欠缺獎懲制度，在管理方面成績突出的人員沒有得到相應(yīng)的獎勵，嚴(yán)重的降低工作人員的工作積極性，從而導(dǎo)致工作人員在工作上敷衍了事。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的措施

基于以上大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中目前的現(xiàn)狀，并結(jié)合我們具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區(qū)“歐洲花園”商品房開發(fā)項目、銀湖碧苑商品房開發(fā)項目等具體的實例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理將顯得很有必要。

（1）健全房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執(zhí)行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項目管理機構(gòu)以及管理部門，同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理實際的工作需求進(jìn)行人員的適當(dāng)分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。

（2）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準(zhǔn)備工作

要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作就要加強工程管理前期的準(zhǔn)備工作，其中包括設(shè)計階段與規(guī)劃階段的準(zhǔn)備工作，在設(shè)計階段應(yīng)該充分重視并規(guī)劃設(shè)計，將市場的需求作為出發(fā)點，綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、性能等多個方面的設(shè)計，全方位協(xié)調(diào)與平衡利益，避免不停變更所致的浪費習(xí)。除此之外，同設(shè)計單位加強聯(lián)系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項目管理成為動態(tài)管理系統(tǒng)。同時也要結(jié)合具

體實際情況，遵循預(yù)算的施工圖。

（3）建立并完善工程管理的責(zé)任和獎懲機制

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理體系要長期的維持下去首先必須要有相應(yīng)有效的工程管理責(zé)任制，將具體責(zé)任落實到負(fù)責(zé)人。其次建立工程績效管理，建立起確實可行的工程管理績效考核標(biāo)準(zhǔn)以及明了的獎懲機制，做到準(zhǔn)確、客觀的將責(zé)任制的工程管理推行到底，強化責(zé)任和明確分工，并使工作人員得到相應(yīng)的獎勵和懲罰。最后，加強建設(shè)項目的施工管理，充分的調(diào)動工程管理人員的工作主動性一、積極性和創(chuàng)造性。

結(jié)語

綜上所述，作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是一項系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場需求以及對市場的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量優(yōu)秀人力資源進(jìn)行全面管理。并健全開發(fā)項目工程管理體制，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的管理，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)