導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)的投資價(jià)值，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

財(cái)政部于2006年2月15日頒布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新準(zhǔn)則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨(dú)列示投資性房地產(chǎn)

新準(zhǔn)則中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物。因此，一般開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的建筑物或土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)分別在存貨、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中進(jìn)行核算。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)” 等其他相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中加以處理。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變, 投資性房地產(chǎn)已成為一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng), 而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn)：一方面，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)數(shù)年以后，其市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴(lài)程度很高，使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值相背離。新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)從一般性固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離，更加清晰地反映了企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力，提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用

采用公允價(jià)值作為計(jì)量屬性是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。公允價(jià)值計(jì)量模式，是指以市場(chǎng)價(jià)值，即熟悉情況的當(dāng)事人在公平交易中自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用主要涉及以下幾個(gè)方面：

1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

采用成本模式的，會(huì)計(jì)處理方法同原有的準(zhǔn)則要求基本一致，即將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，期末按賬面價(jià)值在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，只需單賬戶反映資產(chǎn)的實(shí)際成本即可。

而在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整期初留存收益。在后續(xù)支出的確認(rèn)與計(jì)量上，如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，否則應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。日常核算過(guò)程中對(duì)投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，資產(chǎn)負(fù)債表日也不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷(xiāo)價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中，并通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

舉例說(shuō)明：某企業(yè)于20x7年5月1日起將新開(kāi)發(fā)完成的一棟寫(xiě)字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫(xiě)字樓造價(jià)3000萬(wàn)元，20x7年5月1日的公允價(jià)值為3200萬(wàn)元，則在公允價(jià)值模式下，應(yīng)確定該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為3200萬(wàn)元（其中成本3000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)200萬(wàn)元）。假如當(dāng)期期末該項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值上升為3500萬(wàn)元，則應(yīng)補(bǔ)調(diào)其賬面價(jià)值300萬(wàn)元，并將該差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

2.后續(xù)計(jì)量模式變更

為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值不同，因而公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間產(chǎn)生了差額，這個(gè)差額不直接計(jì)入損益，而是作為會(huì)計(jì)政策變更處理，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤(rùn))。而已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

3.投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿足條件的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

三、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用十分謹(jǐn)慎。企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，主要有以下幾個(gè)方面的影響：

1.對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)（存貨）減少，流動(dòng)比率降低。

2.對(duì)所有者權(quán)益的影響

企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益大大增加。

而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

3.對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

公允價(jià)值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，如果投資性房地產(chǎn)升值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加；又由于公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)，從而可以減少費(fèi)用的支出，也會(huì)增加當(dāng)年的利潤(rùn)。而我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格剛好處于持續(xù)上漲階段，因此采用公允價(jià)值模式，可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，使企業(yè)凈利潤(rùn)有所提升。

4.對(duì)稅負(fù)的影響

由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)待，因此在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異：會(huì)計(jì)上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)；而稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

綜上所述，此次新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，意義十分重大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響。但是，目前公允價(jià)值的確定仍是一個(gè)難點(diǎn)，未來(lái)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的研究，只有把握好公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，才能進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)核算，提升企業(yè)的投資價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006

[2]中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南.財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2006

篇2

公允價(jià)值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時(shí)性和估計(jì)性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。

我國(guó)新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，與取得固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時(shí)規(guī)定，在其后續(xù)計(jì)量上存在歷史成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。可采用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件是：一是市場(chǎng)足夠活躍。二是能真實(shí)可靠的確定公允價(jià)值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會(huì)計(jì)政策――以公允價(jià)值計(jì)量模式替代歷史成本計(jì)量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。

二、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的必要性

長(zhǎng)久以來(lái)，企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表中的“資產(chǎn)”包括四項(xiàng)內(nèi)容：流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實(shí)際就是企業(yè)將暫時(shí)不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項(xiàng)目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量，顯然可以帶來(lái)更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤(rùn)和凈資產(chǎn)帶來(lái)巨幅增長(zhǎng)的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)性。（3）短期內(nèi)將對(duì)會(huì)計(jì)信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。

三、我國(guó)投資性房地產(chǎn)上市公司計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

由我國(guó)上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告（財(cái)政部會(huì)計(jì)司2007―2010年度），獲取如下四年財(cái)政數(shù)據(jù)，我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀（見(jiàn)表1）：

由表1看出：

2007年，作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，外界普遍預(yù)測(cè)許多公司會(huì)因公允價(jià)值帶來(lái)的豐厚賬面收益而傾向選擇此計(jì)量模式。然后報(bào)告披露顯示，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的公司僅增長(zhǎng)至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。

2008年，采用公允價(jià)值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有評(píng)估價(jià)格（14家公司）。

2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價(jià)值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價(jià)值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。

2010年，年報(bào)顯示，采用公允價(jià)值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（15家公司），參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（9家公司），實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格（1家（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定方法。

綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式數(shù)量較少，但呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。二是上市公司確定公允價(jià)值計(jì)量方法主要為：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格法、參考同類(lèi)同。

四、完善公允價(jià)值計(jì)量模式的建議

（1）加強(qiáng)我國(guó)公允價(jià)值理論建設(shè)。為能使公允價(jià)值計(jì)量模式更深入、更規(guī)范地實(shí)現(xiàn)國(guó)際趨同，應(yīng)鼓勵(lì)更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價(jià)值理論，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：

（2）積極創(chuàng)造公允價(jià)值評(píng)估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價(jià)環(huán)境，提供更低成本、更公開(kāi)化的市場(chǎng)公允價(jià)值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國(guó)各級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的真實(shí)性和可靠性

（3）完善企業(yè)公允價(jià)值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量信息披露的方式和方法。

篇3

二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題

（一）估值技術(shù)不完善。估值技術(shù)的有效運(yùn)用是公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)確性的根本保證，估值結(jié)果的準(zhǔn)確性則是保證公允價(jià)值廣泛運(yùn)用的前提。《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則規(guī)定，估值技術(shù)的運(yùn)用在于確定估計(jì)市場(chǎng)參與者在計(jì)量日當(dāng)前市場(chǎng)情況下有序交易中出售資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移負(fù)債的價(jià)格，并對(duì)市場(chǎng)法、收益法和成本法三種方法進(jìn)行了介紹。就市場(chǎng)法而言，要求對(duì)活躍市場(chǎng)當(dāng)前的狀況、地理位置或其他限制條件進(jìn)行分析調(diào)整，但由于我國(guó)地域遼闊且地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，導(dǎo)致價(jià)格差異較大，并且活躍市場(chǎng)并非是普遍存在，而相關(guān)信息均是相對(duì)而言，故很難對(duì)房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估值，因此該方法難以適用于我國(guó)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境和相對(duì)不完善的資本市場(chǎng)。就收益法而言，當(dāng)企業(yè)現(xiàn)有房地產(chǎn)資料不適合作為企業(yè)現(xiàn)金流量取得的依據(jù)時(shí)，該方法無(wú)法適用。就成本法而言，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的功能性貶值以及經(jīng)濟(jì)性貶值很難具體測(cè)量，因此也無(wú)法估計(jì)折舊貶值。而現(xiàn)行的重置成本法以歷史成本為依據(jù)，也無(wú)法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格走向不明的狀況。

（二）信息獲取成本高。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，需要考慮信息獲取成本的問(wèn)題。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善，為保證評(píng)估價(jià)格的公允性，企業(yè)一般會(huì)選擇聘請(qǐng)外部的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，而這種按勞務(wù)計(jì)費(fèi)的評(píng)估方式，將會(huì)增加企業(yè)獲取信息的成本。雖然按照工作量大小分層級(jí)收費(fèi)的方式較為合理，但聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員勢(shì)必會(huì)增加一筆為數(shù)不少的費(fèi)用，從而加重企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（三）會(huì)計(jì)人員工作量增加。在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)量模式下，企業(yè)上交所得稅的金額相同，但運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，會(huì)導(dǎo)致所得稅費(fèi)用及遞延所得稅負(fù)債增加，故需要對(duì)會(huì)計(jì)和稅法差異進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這無(wú)疑增加了會(huì)計(jì)人員的工作量。而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，雖然可以利用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量不計(jì)提攤銷(xiāo)或折舊的方式，減少當(dāng)期費(fèi)用從而操縱賬面利潤(rùn)，但無(wú)法運(yùn)用折舊及攤銷(xiāo)達(dá)到抵稅的作用，從而間接加大了稅收成本。

（四）企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，不再對(duì)其計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，且期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額計(jì)入變動(dòng)損益。然而這部分未實(shí)現(xiàn)收益必然會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果并導(dǎo)致利潤(rùn)波動(dòng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁變動(dòng)的背景下，無(wú)疑會(huì)使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，而經(jīng)營(yíng)的不穩(wěn)定性也會(huì)影響其利益相關(guān)者的判斷，從而對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)形象產(chǎn)生進(jìn)一步影響。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的增加也會(huì)對(duì)企業(yè)規(guī)劃布局產(chǎn)生不利影響，對(duì)未來(lái)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不穩(wěn)定推動(dòng)力。

（五）市場(chǎng)監(jiān)管不足。由于現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度有限，企業(yè)在公允價(jià)值確定過(guò)程中過(guò)多考慮主觀因素影響，存在上市公司利用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式操縱利潤(rùn)從而實(shí)現(xiàn)盈利的現(xiàn)象。盡管《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則在信息披露方面進(jìn)行了明確規(guī)定，但我國(guó)法律在會(huì)計(jì)舞弊以及舞弊責(zé)任明確、處罰機(jī)制等方面仍有待完善。例如證監(jiān)會(huì)、國(guó)家財(cái)政部門(mén)和審計(jì)部門(mén)的監(jiān)管力度有限，房地產(chǎn)企業(yè)利用法規(guī)漏洞，導(dǎo)致市場(chǎng)信息有失公允，嚴(yán)重制約了公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)的有效實(shí)施；法規(guī)所賦予的自主性很容易導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)生虧損時(shí)，利用變更計(jì)量模式實(shí)現(xiàn)賬面盈利，從而達(dá)到操縱利潤(rùn)的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，為企業(yè)提供了自主選擇的權(quán)利，但出于對(duì)公允價(jià)值難以準(zhǔn)確取得且一旦變更難以轉(zhuǎn)回的考慮，我國(guó)對(duì)待是否采用公允價(jià)值模式的問(wèn)題仍較為保守。如何規(guī)避消極影響，在政策指引上積極引導(dǎo)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式是目前尚待解決的問(wèn)題，這將對(duì)其采取何種態(tài)度對(duì)待公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生極大的影響。政策指引的難點(diǎn)在于如何在不違反會(huì)計(jì)穩(wěn)健性的同時(shí)，在準(zhǔn)則中允許部分符合條件的資產(chǎn)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量后予以轉(zhuǎn)回。

三、完善公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的對(duì)策

（一）完善估值技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)。房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的量化和估值方法的準(zhǔn)確把握，是運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提。政策制定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，借鑒資產(chǎn)評(píng)估中企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法，在現(xiàn)有指標(biāo)的基礎(chǔ)上修改、制定不同的修正系數(shù)，以提高估值方法的準(zhǔn)確性。此外，借鑒國(guó)外資本市場(chǎng)機(jī)制，由政府組織建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫(kù)，廣泛收集相關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)分享實(shí)時(shí)資料，從而規(guī)范市場(chǎng)信息的標(biāo)尺。這種做法不但可以促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，還能降低估值的運(yùn)作成本。需要注意的是，我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠完善，政府房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)時(shí)監(jiān)控交易市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，同時(shí)定期要求房地產(chǎn)企業(yè)更新交易數(shù)據(jù)，定期公示交易信息，緊密結(jié)合估值技術(shù)，提高公允價(jià)值評(píng)估的公允性和可靠性。

（二）降低信息獲取成本。一方面，完善市場(chǎng)評(píng)估體系可以降低評(píng)估過(guò)程中不必要的資源損耗，提高工作效率，使行業(yè)發(fā)展推動(dòng)定價(jià)機(jī)制趨于公平、合理。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，分別鼓勵(lì)和強(qiáng)制要求選擇獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，隨著《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（中評(píng)協(xié)[2009]211號(hào)）等文件的，國(guó)內(nèi)評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)水平不斷提高且評(píng)估體系逐漸形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制促進(jìn)評(píng)估價(jià)格趨于合理規(guī)范，從而能夠降低企業(yè)獲取信息的成本。另一方面，還應(yīng)不斷提升評(píng)估人員的素質(zhì)。截至2014年評(píng)估行業(yè)已經(jīng)擁有約3000家企業(yè)，從業(yè)人員近10萬(wàn)余人，其規(guī)模逐步與市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)。財(cái)政部取消注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證的舉措，將促使市場(chǎng)發(fā)揮選擇有實(shí)力中介機(jī)構(gòu)的職能，其淘汰機(jī)制將進(jìn)一步促進(jìn)評(píng)估人員的素質(zhì)提高。同時(shí)，企業(yè)還需加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范，提高內(nèi)部人員的職業(yè)能力，避免評(píng)估工作的隨意性和主觀性，從根本上提高工作效率，降低獲取信息的成本。

（三）減少會(huì)計(jì)人員工作量。我國(guó)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量將導(dǎo)致額外的稅收成本產(chǎn)生，針對(duì)這一問(wèn)題，應(yīng)首先減少企業(yè)納稅的調(diào)整工作。在稅法中以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，同時(shí)詳細(xì)規(guī)定公允價(jià)值模式下的納稅處理，并提供可供參考的納稅處理案例方便其比較分析，從而使得投資性房地產(chǎn)和稅法協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)增強(qiáng)其運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的積極性。此外，針對(duì)稅法中按房地產(chǎn)當(dāng)前余值征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題，可以規(guī)定以投資性房地產(chǎn)的重估價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，同時(shí)頒布相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，保證其不會(huì)因避稅而采用成本法計(jì)量，推廣投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。

（四）完善信息披露制度。根據(jù)公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的處理方式，如果投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益在利潤(rùn)中所占金額較大，很有可能存在企業(yè)利用其實(shí)現(xiàn)扭虧為盈的現(xiàn)象。為避免信息使用者受到誤導(dǎo)，完善其信息披露勢(shì)在必行。根據(jù)《公允價(jià)值計(jì)量》準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露估值技術(shù)及輸入值，并依據(jù)市場(chǎng)情況盡可能詳細(xì)地披露重要內(nèi)容。同時(shí)為增加披露信息的可靠性和真實(shí)性，對(duì)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)尋找第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其所披露的信息進(jìn)行二次審核，或由政府組織建立具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估部門(mén)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)審核披露信息。針對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告信息披露的問(wèn)題，可規(guī)定在報(bào)表附注“公允價(jià)值變動(dòng)收益”項(xiàng)目中增加明細(xì)項(xiàng)目，提高信息披露的充分性和準(zhǔn)確性。為避免上市公司通過(guò)公允價(jià)值模式計(jì)量操縱利潤(rùn)，或通過(guò)將其轉(zhuǎn)換為自用以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化或處置相關(guān)信息的披露格式予以統(tǒng)一規(guī)范，在年度報(bào)告數(shù)據(jù)披露中增加“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換或處置對(duì)企業(yè)的影響”項(xiàng)目，具體如表2所示。

篇4

中圖分類(lèi)號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2013年4月23日

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以采用兩種計(jì)量模式，即公允價(jià)值計(jì)量模式和歷史成本計(jì)量模式。有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的條件下，企業(yè)可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但準(zhǔn)則沒(méi)有規(guī)定必須采用公允價(jià)值計(jì)量模式或是成本計(jì)量模式，這就給許多擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有選擇或者不選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的自由。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式比較選擇

1、成本計(jì)量模式。成本計(jì)量模式是指按照投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值、使用年限等因素，按期考慮投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷(xiāo)價(jià)值，在會(huì)計(jì)期末需對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，如果發(fā)生減值，還要根據(jù)資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。成本計(jì)量模式具有較好的客觀性及可驗(yàn)證性，在一定程度上可以防止企業(yè)財(cái)務(wù)舞弊行為。另外，會(huì)計(jì)核算操作簡(jiǎn)單，易被接受。但是，成本計(jì)量模式無(wú)法跟上市場(chǎng)的千變?nèi)f化，不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

2、公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值計(jì)量模式是指以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式不對(duì)投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，能更加客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息的決策相關(guān)性，加速與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌。但是，公允價(jià)值要受時(shí)間、空間變化的影響。公允價(jià)值的確定帶有很強(qiáng)的主觀性，目前在我國(guó)仍缺乏詳細(xì)規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)和操作指南。

3、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇。企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，主要是從成本收益角度進(jìn)行權(quán)衡。在成本方面，與歷史成本計(jì)量模式相比，由于市場(chǎng)環(huán)境不健全，公允價(jià)值計(jì)量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤(rùn)均產(chǎn)生巨大影響，增加股東賬面財(cái)富，動(dòng)態(tài)反映企業(yè)利潤(rùn)的增減。因此，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，會(huì)因?yàn)槌杀靖哂谛б?，選擇成本計(jì)量模式，也會(huì)因?yàn)樾б娓哂诔杀?，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施至今，持有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量在逐步增加，其中僅有3%左右的公司選擇采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，具體情況見(jiàn)表1。（表1）

1、僅有少部分公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。通過(guò)資料分析顯示，從投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施至今，雖然在滬深A(yù)股上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司比較多，約占全部上市公司的40%。但是，絕大部分上市公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。截至2011年底，900多家擁有投資性房地產(chǎn)的A股上市公司中，采用公允價(jià)值計(jì)量的只有30余家，占比約3.3%，其中約140家房地產(chǎn)上市公司中，只有臥龍地產(chǎn)、金融街、金科地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、中航地產(chǎn)等少數(shù)幾家采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

2、公允價(jià)值的確定方法各異。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法沒(méi)有明確規(guī)定，導(dǎo)致上市公司在確定公允價(jià)值時(shí)方法不統(tǒng)一。在上市公司中，有的評(píng)估價(jià)格確定公允價(jià)值；有的采用第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告為依據(jù)；有的參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。三種方法中，評(píng)估價(jià)格的可靠性最高，第三方調(diào)查報(bào)告次之，市場(chǎng)類(lèi)比加入了管理層的主觀判斷，可靠性相對(duì)最差。（表2）

3、公允價(jià)值信息披露不完全。大部分上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息披露不夠充分，也不夠規(guī)范。有的上市公司僅披露投資性房地產(chǎn)的年度公允價(jià)值及公允價(jià)值變動(dòng)情況，報(bào)表使用者無(wú)法了解公司主要投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法、同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，所以無(wú)法判斷上市公司投資性房地產(chǎn)信息的真實(shí)性以及公允價(jià)值的可靠性。僅有少數(shù)幾家公司，詳細(xì)披露了公允價(jià)值確定原則、方法、程序。總的來(lái)講，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息表外披露過(guò)于分散，沒(méi)有統(tǒng)一項(xiàng)目涵蓋公允價(jià)值信息，削弱公允價(jià)值信息的敏感度，不利于投資者快速獲取所需信息。

4、利用公允價(jià)值計(jì)量粉飾業(yè)績(jī)?；仡櫧鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，多家涉及投資性房地產(chǎn)的上市公司上演財(cái)務(wù)伎倆成功粉飾經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。僅就2012年，這樣的案例也是相當(dāng)多見(jiàn)。*ST國(guó)商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量，年度所有者權(quán)益分別增加約19.89億元和1.07億元，凈利潤(rùn)分別增加33.15億元和1.07億元，從而實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正、凈利突增，進(jìn)而得以保殼。中茵股份（600745）通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，預(yù)計(jì)增加公允價(jià)值變動(dòng)損益部分為908萬(wàn)元，增加凈利潤(rùn)1，886.65萬(wàn)元。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)上市公司憑借財(cái)務(wù)處理伎倆粉飾報(bào)告期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，相關(guān)監(jiān)管當(dāng)局對(duì)此并沒(méi)有采取相應(yīng)的監(jiān)管措施進(jìn)行監(jiān)控和規(guī)范。

三、不愿意采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

1、計(jì)量條件嚴(yán)格。我國(guó)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則不鼓勵(lì)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式，賦予管理層的公允價(jià)值選擇權(quán)異常嚴(yán)格，并且限定了使用公允價(jià)值計(jì)量模式相對(duì)應(yīng)的條件。一是有活躍市場(chǎng)的要求，我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)還不夠完善；二是有整體性要求，一旦采用公允價(jià)值模式就必須對(duì)企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；三是會(huì)計(jì)核算方法上不可逆轉(zhuǎn)性規(guī)定，公司一旦采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，就不能通過(guò)會(huì)計(jì)政策變更為成本計(jì)量模式。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的嚴(yán)格要求，導(dǎo)致公司對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式相當(dāng)慎重。

2、增加業(yè)績(jī)的波動(dòng)。投資性房地產(chǎn)首次采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)將以前年度累計(jì)的增值提前實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，增大當(dāng)期凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)。如果公司投資性房地產(chǎn)沒(méi)有持續(xù)性，將會(huì)嚴(yán)重影響公司后期業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)的上漲會(huì)引起公允價(jià)值變動(dòng)損益的大幅增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致公司凈利潤(rùn)快速增長(zhǎng)；相反，一旦房地產(chǎn)價(jià)格變化不大或有所下跌，就會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)的下降。近些年，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)變化較大，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)的波動(dòng)，造成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不穩(wěn)定。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)相對(duì)比較嚴(yán)峻，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降的概率將會(huì)逐步加大，致使公司未來(lái)的業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。

3、縮小利潤(rùn)操作空間。在成本計(jì)量模式下，公司可以將投資性房地產(chǎn)的增值進(jìn)行累積，一旦有公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)方面的需要，比如融資需求，可以將投資性房地產(chǎn)出售或者轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，便可將出售收益或前期累積公允價(jià)值變動(dòng)損益及前期計(jì)提的折舊一次性調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)或凈資產(chǎn)。但在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益已經(jīng)在每個(gè)報(bào)告期末確認(rèn)，公司既不能通過(guò)轉(zhuǎn)變計(jì)量模式來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)，也無(wú)法通過(guò)出售投資性房地產(chǎn)來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)。

4、公允價(jià)值獲取成本高。為保證公允價(jià)值的可靠性，企業(yè)往往會(huì)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)或者調(diào)研機(jī)構(gòu)出具獨(dú)立的外部評(píng)估報(bào)告和調(diào)查報(bào)告。但是，評(píng)估機(jī)構(gòu)或調(diào)研機(jī)構(gòu)一般會(huì)根據(jù)工作的難易程度、工作量的大小、項(xiàng)目的評(píng)估金額等收取評(píng)估費(fèi)。企業(yè)投資性房地產(chǎn)每年的評(píng)估費(fèi)會(huì)增大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理成本。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)要在資產(chǎn)負(fù)債表日詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確定方法及理由等?？梢?jiàn)，雖然公允價(jià)值計(jì)量符合投資性房地產(chǎn)的特性，也滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性、真實(shí)性的要求，但是公允價(jià)值的確定仍然是一個(gè)難點(diǎn)，不僅計(jì)量過(guò)程繁瑣，而且獲取成本較高。

5、配套稅收政策尚未完善。采用公允價(jià)值計(jì)量模式將公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的隱性利潤(rùn)顯性化，目前我國(guó)尚未出臺(tái)相應(yīng)的配套稅收政策。公允價(jià)值變動(dòng)一般會(huì)增加公司的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，該部分利潤(rùn)今后是否需要納稅，截至當(dāng)前依然沒(méi)有定論。另外，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不再對(duì)其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊、攤銷(xiāo)，不再具有成本模式計(jì)量的折舊抵稅功能，使企業(yè)失去重要的“稅盾”。企業(yè)出于謹(jǐn)慎原則考慮，必定會(huì)在采用公允價(jià)值模式給企業(yè)帶來(lái)收益和利用折舊、攤銷(xiāo)作為“稅盾”給企業(yè)帶來(lái)稅務(wù)成本的遞減之間進(jìn)行利益的權(quán)衡，從而暫且不采用公允價(jià)值計(jì)量。

四、結(jié)論和建議

公允價(jià)值模式雖然相對(duì)成本模式能夠保證會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，但是僅有少部分上市公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采取公允價(jià)值計(jì)量的上市公司也存在公允價(jià)值確定方法各異、信息披露不完全、操作利潤(rùn)等問(wèn)題。上市公司不愿意采取公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要原因是公允價(jià)值計(jì)量條件比較嚴(yán)格，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加業(yè)績(jī)的波動(dòng)，還將會(huì)縮小企業(yè)的利潤(rùn)操作空間，并且公允價(jià)值較難確定且獲取成本高，目前相配套的稅收政策尚未完善。為完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)先選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，還應(yīng)加快與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的稅制改革，完善投資性房地產(chǎn)評(píng)估及審計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)產(chǎn)信息披露的監(jiān)管，另外還要從多方面提升從業(yè)人員職業(yè)判斷能力。

主要參考文獻(xiàn)：

篇5

（一）影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

新準(zhǔn)則出臺(tái)以前，在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)對(duì)自用的房地產(chǎn)和出租的房地產(chǎn)一向不加以嚴(yán)格的區(qū)分。所以，房地產(chǎn)在以前通常被當(dāng)作固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨，而現(xiàn)今的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)必須單獨(dú)列報(bào)，企業(yè)名下的土地和房產(chǎn)中作投資用途的那部分，應(yīng)按最新的規(guī)定予以計(jì)量，在會(huì)計(jì)報(bào)表中設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目。故不論企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量與否，都必須對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立核算。原先計(jì)入固定資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)中的物業(yè)，將一并納入“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目，這樣對(duì)資產(chǎn)的重新分類(lèi)、確認(rèn)勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，特別是相對(duì)于那些投資性房地產(chǎn)持有量比較多的公司，影響結(jié)果是固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)、存貨的比重下降，投資性房地產(chǎn)比例升高。另一方面，之所以說(shuō)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，原因在于成本模式的計(jì)量方法要計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，在核算上同固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)類(lèi)似，計(jì)量方法的差異及新穎之處主要體現(xiàn)在公允價(jià)值模式上。所以，在企業(yè)的投資過(guò)程中，把對(duì)各種資產(chǎn)構(gòu)成比例的影響說(shuō)成是“公允價(jià)值計(jì)量的潛在影響”實(shí)不為過(guò)。

（二）增加企業(yè)所有者權(quán)益

投資性房地產(chǎn)可以從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，作會(huì)計(jì)政策變更處理，同時(shí)根據(jù)變更時(shí)公允價(jià)和賬面價(jià)間的差額調(diào)整企業(yè)初期留存收益。現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)泡沫較多，市場(chǎng)價(jià)格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量變更為公允計(jì)量的當(dāng)年，年初的留存收益會(huì)被追溯調(diào)整，從而致使所有者權(quán)益增長(zhǎng)顯著。以福建省三木集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“三木集團(tuán)”）為例，三木集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（擁有壹級(jí)資質(zhì)）和進(jìn)出口貿(mào)易，經(jīng)營(yíng)范圍包括土地開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)（壹級(jí)資質(zhì)），房地產(chǎn)中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發(fā)出公告，自2012年01月01日起對(duì)公司所有的投資性房地產(chǎn)由以前的成本模式改為公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更，并在2010年度及2011年度的會(huì)計(jì)可比報(bào)表中采取追溯調(diào)整。

表1呈現(xiàn)的是三木集團(tuán)此次投資性房地產(chǎn)模式變更對(duì)所有者權(quán)益的影響，從表中可以看出，對(duì)未分配利潤(rùn)的影響金額是885.12萬(wàn)元，合計(jì)影響了所有者權(quán)益2068.42萬(wàn)元，很好地驗(yàn)證了文章的觀點(diǎn)，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加。

（三）增加企業(yè)利潤(rùn)

企業(yè)如果對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量選用公允價(jià)值模式，就應(yīng)采用資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值進(jìn)行重估，當(dāng)然，公允價(jià)值和賬面價(jià)值會(huì)有差額，須計(jì)入當(dāng)期損益，因此會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生影響。結(jié)合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，無(wú)論是土地使用權(quán)，還是建筑物的市場(chǎng)價(jià)格，都是穩(wěn)中有漲，一般高于上一年的價(jià)格。因此，企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)無(wú)形中就增加了。另一方面，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致企業(yè)的費(fèi)用支出減少，從某個(gè)方面來(lái)說(shuō)，這樣也會(huì)增加利潤(rùn)。

還是以三木集團(tuán)為例，表2反映的是該集團(tuán)由于模式變更對(duì)當(dāng)年凈利潤(rùn)的影響。從表中可以看出，這種模式變更對(duì)1～9月凈利潤(rùn)的影響金額是290.75萬(wàn)元，影響比例更是達(dá)到了84.14%，說(shuō)明公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加企業(yè)的利潤(rùn)。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問(wèn)題及原因

（一）客觀環(huán)境不完善

新準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍的交易市場(chǎng)。（2）企業(yè)能從活躍的交易市場(chǎng)上取得同樣或者類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格以及與此相關(guān)的信息，以便能對(duì)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值做出合理估計(jì)。

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間尚短，資本市場(chǎng)不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場(chǎng)這樣一個(gè)條件，使企業(yè)能夠有效地取得公允價(jià)值。此外，在已經(jīng)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定主要有三種方法：一是依賴(lài)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。二是參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。三是通過(guò)實(shí)地調(diào)查取得價(jià)格。在我國(guó)目前的市場(chǎng)條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價(jià)格不公允、取得成本較高等問(wèn)題。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的客觀環(huán)境還未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換

準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更處理；如果已經(jīng)采用了公允價(jià)值模式計(jì)量的，則不允許再進(jìn)行轉(zhuǎn)換。從這段話里，可以清楚地看出我國(guó)政府目前對(duì)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的一種選擇偏好，企業(yè)如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時(shí)可以轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式；可是一旦采用了公允價(jià)值模式，就不能再進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業(yè)權(quán)衡公允價(jià)值模式的成本效益，從自身利益出發(fā)，必然會(huì)優(yōu)先選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。所以，不能轉(zhuǎn)換為成本模式，這也是公允價(jià)值計(jì)量模式存在的一個(gè)問(wèn)題，導(dǎo)致其無(wú)法得到廣泛的應(yīng)用。

三、完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議

（一）完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估環(huán)境

公允價(jià)值模式的應(yīng)用條件十分嚴(yán)苛，無(wú)法在我國(guó)得到廣泛應(yīng)用的主要原因就是市場(chǎng)條件的限制。因此，加快市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)，逐步形成一個(gè)統(tǒng)一、開(kāi)放、自由競(jìng)爭(zhēng)的交易市場(chǎng)，形成良好的市場(chǎng)價(jià)格體系，已經(jīng)刻不容緩。對(duì)于那些已經(jīng)存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的一線城市，國(guó)家監(jiān)管部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該密切關(guān)注價(jià)格的公允性，并且積極引導(dǎo)信息需求者使用該市場(chǎng)的交易價(jià)格；對(duì)于活躍市場(chǎng)還未形成的其他城市，應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化評(píng)估公允價(jià)值的指導(dǎo)方案，著力推進(jìn)市場(chǎng)上各種信息資源的透明化，方便企業(yè)財(cái)務(wù)人員或?qū)I(yè)評(píng)估人員做出對(duì)公允價(jià)值的合理估計(jì)。

（二）同一企業(yè)允許兩種計(jì)量模式同時(shí)使用

篇6

    一、新準(zhǔn)則的變化 

    投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),并單獨(dú)以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負(fù)債表上。投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)的目的是規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息的披露,提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。 

    投資性房地產(chǎn)只有在投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量時(shí)才予以確認(rèn)。投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,對(duì)股東權(quán)益和凈利潤(rùn)無(wú)影響,房地產(chǎn)行業(yè)許多上市公司出于謹(jǐn)慎性的考慮,仍沿用原來(lái)的成本模式。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 

    新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)披露其種類(lèi),金額和計(jì)量模式。采用公允價(jià)值模式的應(yīng)披露公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響。 

    二、案例表述 

    S*ST百花系新疆百花村股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)百花村公司)。該公司主營(yíng)住宿、餐飲、文化娛樂(lè)服務(wù),現(xiàn)有股本總額為94,801,360元。百花村公司國(guó)有股東為:新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司(持股比例為29.56%),北京昌鑫國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司(持股比例為15.00%),新疆八一鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司(持股比例為5.00%)。該公司2004、2005年連續(xù)虧損,曾在"2006年第三季度報(bào)告"中預(yù)計(jì)2006年凈利潤(rùn)仍為虧損。在“2006年度業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告”中,初步測(cè)算預(yù)計(jì)2006年度將實(shí)現(xiàn)盈利,在2006年年報(bào)中披露凈利潤(rùn)為1,283,028.11元(2005年為-121,119,681.29元),實(shí)現(xiàn)每股收益0.01元(2005年為-1.28元),每股凈資產(chǎn)0.14元(2005年為0.05元)。 

    鑒于公司2006年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈,百花村公司召開(kāi)董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議審議通過(guò)關(guān)于申請(qǐng)撤銷(xiāo)退市風(fēng)險(xiǎn)警示的議案。筆者分析該公司2006年實(shí)現(xiàn)的盈利,認(rèn)為盈利與采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則密切相關(guān),主要是在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)選用了公允價(jià)值模式。 

    三、案例分析 

    房地產(chǎn)行業(yè)被普遍認(rèn)為是受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一,若公司按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn),其業(yè)績(jī)可能飛漲。但第一個(gè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的不是房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司而是以餐飲為主業(yè)的新疆百花村股份有限公司。 

    該公司烏魯木齊市中山路141號(hào)為百花村IT產(chǎn)品展示中心,租金是該項(xiàng)資產(chǎn)的主要收入來(lái)源,公司根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行重分類(lèi)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的,主要是該處房產(chǎn),按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則被劃分為“企業(yè)擁有并已出租的建筑物”。

    百花村公司報(bào)表附注顯示,確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的房產(chǎn)賬面價(jià)值總計(jì)1.73億元,包括烏魯木齊市中山路141號(hào)和石河子購(gòu)物中心,賬面價(jià)值分別為1.57億元和0.16億元。 

    百花村公司第一個(gè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)究其原因是為了提高凈資產(chǎn),增強(qiáng)融資能力,運(yùn)用公允價(jià)值來(lái)調(diào)節(jié)業(yè)績(jī),免于退市。在防止停牌危機(jī)時(shí),公允價(jià)值這根救命稻草的功能不可小覷,其影響包括對(duì)所有者權(quán)益和利潤(rùn)兩方面。首先,在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值模式的首年,公司需采取追朔調(diào)整的方式,調(diào)整年初所有者權(quán)益,在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下按公允價(jià)值模式計(jì)量,其影響結(jié)果是,公司上年度的資本公積大幅提升,所有者權(quán)益將會(huì)大增。百花村公司2006年股東權(quán)益(不含少數(shù)股東權(quán)益)為16,547,243.31元,而2005年僅為4,649,730.73元,這中間由于公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量帶來(lái)的差異不會(huì)是小數(shù)。其次,采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)得折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),可能使公司費(fèi)用減少利潤(rùn)增加。再次,在房地產(chǎn)升值的情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般都高于成本價(jià)。在用公允價(jià)值計(jì)價(jià)時(shí),將資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,也可能增加公司利潤(rùn)。百花村公司持有的出租房產(chǎn)賬面價(jià)值總計(jì)1.73億元按公允價(jià)值法市價(jià)重估,重估增值不言自明。 

    百花村公司賬面價(jià)值總計(jì)1.73億元的投資性房地產(chǎn)目前公允價(jià)值未明確披露。百花村公司在股東權(quán)益調(diào)節(jié)表中,沒(méi)有提及以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)帶來(lái)的差異。筆者認(rèn)為其原因是該公司已連續(xù)兩年虧損,為了避免停牌,保持投資人對(duì)公司的信心,穩(wěn)定股價(jià)。因此百花村公司借公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)夸大業(yè)績(jī),隱瞞重要信息,傾向于披露有利信息,不愿披露或少披露不利信息,導(dǎo)致公司會(huì)計(jì)信息披露失真。 

    四、啟示與建議 

    從百花村公司信息披露可以折 

    射很多上市公司都存在類(lèi)似的信息披露問(wèn)題,以下為筆者根據(jù)對(duì)百花村公司的分析得到的啟示并提出了建議。 

    (一)優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu),防止利潤(rùn)操縱 

    百花村公司國(guó)有股權(quán)比重大,流通股比重小。百花村公司國(guó)有股東新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司,北京昌鑫國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司,新疆八一鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司合計(jì)持有近50.00%,而流通股僅占15.81%,國(guó)有股“一股獨(dú)大”,而國(guó)有股權(quán)主體缺位,難以對(duì)上市公司的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行約束和控制,社會(huì)流通股較少且股權(quán)較為分散,也難以實(shí)現(xiàn)有效的產(chǎn)權(quán)約束,從而造成股東對(duì)上市公司管理權(quán)的失控,出現(xiàn)了利潤(rùn)的操縱者。 

    (二)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理能力,依靠實(shí)力實(shí)現(xiàn)盈利 

    筆者認(rèn)為該公司應(yīng)該在未來(lái)年度加大管理力度,發(fā)展公司餐飲業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)等優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),促進(jìn)規(guī)模和效益的同步增長(zhǎng),努力提升企業(yè)形象和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)效,通過(guò)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力渡過(guò)危機(jī),而不應(yīng)靠粉飾報(bào)表、虛夸業(yè)績(jī)、玩文字游戲來(lái)保住上市資格。 

    信息披露是上市公司的法定義務(wù),依法公開(kāi)披露的信息是投資者決策的重要依據(jù)。筆者希望百花村公司2006年年報(bào)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的選用和披露能引起有關(guān)方面的關(guān)注。其它上市公司也應(yīng)該謹(jǐn)慎選用公允價(jià)值模式,尤其在新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則過(guò)渡期間,公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇很大程度上會(huì)影響財(cái)務(wù)報(bào)表的質(zhì)量,上市公司不要以出于操縱利潤(rùn)等目的而將成本計(jì)量模式隨意變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。 

    參考文獻(xiàn) 

篇7

1 新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定

新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。這意味著企業(yè)可以對(duì)兩種計(jì)量模式進(jìn)行選擇，而且對(duì)統(tǒng)一企業(yè)計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過(guò)公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

2 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量引入房地產(chǎn)估價(jià)的原因1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，單獨(dú)核算和列報(bào)是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來(lái)。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱(chēng)。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給，進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價(jià)格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場(chǎng)所；構(gòu)筑物，是無(wú)法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價(jià)格是房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，包括土地使用權(quán)價(jià)格和房屋所有權(quán)價(jià)格，土地使用權(quán)價(jià)格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價(jià)格屬于出讓價(jià)格，還是轉(zhuǎn)讓價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受?chē)?guó)家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格還具有區(qū)位性和個(gè)別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對(duì)于區(qū)位的具體要求不同，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價(jià)從資產(chǎn)評(píng)估中單獨(dú)的分離出來(lái)，作為獨(dú)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)存在。也正是由于這點(diǎn)，會(huì)計(jì)計(jì)量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來(lái)。3 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價(jià)格的專(zhuān)業(yè)把握 房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成因的了解和熟悉，遵循國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算的行為和過(guò)程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計(jì)量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點(diǎn)，而這個(gè)贏利點(diǎn)的計(jì)量還不明確，尤其是后續(xù)計(jì)量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于基于不同用途的房地產(chǎn)的價(jià)格水平的掌握不具有專(zhuān)業(yè)性，而房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)于不同用途房地產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)計(jì)量上具有專(zhuān)業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量所采用的公允價(jià)值的計(jì)量上更具專(zhuān)業(yè)性。

4 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件與房地產(chǎn)估價(jià)方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用成本法計(jì)量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的計(jì)量方法基本一樣，只是在名稱(chēng)上的改變，并沒(méi)有從根本上改變會(huì)計(jì)計(jì)量，只有引入了公允價(jià)值的計(jì)量屬性才是從根本意義上的改變。正是國(guó)家了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量對(duì)于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本工作。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。這兩個(gè)條件恰恰就是房地產(chǎn)估價(jià)用市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的前提條件，而對(duì)于條件中“同類(lèi)或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中有詳細(xì)的闡述，所謂的類(lèi)似房地產(chǎn)，是與估價(jià)對(duì)象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。用途相似主要指大類(lèi)用途相同，大類(lèi)用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計(jì)量對(duì)象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價(jià)對(duì)象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價(jià)對(duì)象相同，而估價(jià)對(duì)象，從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量對(duì)象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價(jià)的途徑1 國(guó)家在法律法規(guī)層面上進(jìn)行引導(dǎo) 正是由于國(guó)家出臺(tái)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)給企業(yè)帶來(lái)的影響在會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類(lèi)型，并在準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，而在公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用中反映出了很多問(wèn)題，比如，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動(dòng)幅度很大，在某種程度上也說(shuō)明公允價(jià)值的計(jì)量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺(tái)進(jìn)一步明確的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價(jià)程序，具體來(lái)講，即通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)估價(jià)給予公允價(jià)值的計(jì)量以依據(jù)，同時(shí)，對(duì)于非活躍市場(chǎng)條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以給予專(zhuān)業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)有償形式尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予專(zhuān)業(yè)支持 企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價(jià)手段，除國(guó)家在政策性上進(jìn)行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)尋求專(zhuān)業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都屬于經(jīng)營(yíng)性的中介機(jī)構(gòu)，企業(yè)是作為估價(jià)機(jī)構(gòu)的客戶，收費(fèi)也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)對(duì)于部分企業(yè)來(lái)講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，自然計(jì)量也是頻繁的，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)也不能按正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收費(fèi)，同時(shí)要考慮企業(yè)與估計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立長(zhǎng)期的協(xié)助關(guān)系，在費(fèi)用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，主要是從國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告的公允價(jià)值計(jì)量上來(lái)考慮的，但美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價(jià)值計(jì)量的后續(xù)計(jì)量的調(diào)整上，同時(shí)讓房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的敏銳性來(lái)幫助把握后續(xù)計(jì)量的時(shí)間階段。

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篇8

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各種房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不斷健全，國(guó)家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，同時(shí)消費(fèi)者也越來(lái)越理性的進(jìn)行投資消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入微利時(shí)代。工程成本作為生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的必要投資，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位控制成本贏取利潤(rùn)的重中之重。過(guò)去單純依靠增加銷(xiāo)售收入或者壓縮資金周期而不重視工程建設(shè)成本的盈利方式，將逐漸被嚴(yán)酷的競(jìng)爭(zhēng)淘汰出局。如何巧妙地進(jìn)行工程投資控制，是當(dāng)前一大重要課題，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)以及參考若干成功案例，根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的4個(gè)階段劃分，本文總結(jié)出以下原則。

一、設(shè)計(jì)階段：限額設(shè)計(jì)

建筑產(chǎn)品的成本最關(guān)鍵的投入出現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段。在工程設(shè)計(jì)階段正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在同樣能滿足功能要求的前期下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可以降低工程造5-10%，有的可達(dá)10-20%。做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提高設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果，應(yīng)當(dāng)成為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的重要措施。推行限額設(shè)計(jì)的另外一個(gè)重點(diǎn)，是監(jiān)控可能變更的設(shè)計(jì)。建設(shè)單位作為項(xiàng)目計(jì)劃和施工圖的基礎(chǔ)策劃者，應(yīng)該在項(xiàng)目初期對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。對(duì)于設(shè)計(jì)提供的圖紙，應(yīng)該仔細(xì)核對(duì)并且在施工過(guò)程中盡量避免因?yàn)榧追皆蛱岢龅淖兏?。比如某開(kāi)發(fā)小區(qū)的各種功能用房規(guī)劃，應(yīng)該在招投標(biāo)開(kāi)始前就同設(shè)計(jì)進(jìn)行周詳?shù)赜?jì)劃和定案。如果施工開(kāi)始后再進(jìn)行變更，那么不光會(huì)引起施工，設(shè)計(jì)的成本增加，還會(huì)牽涉到測(cè)繪等其他外界因素的干擾。

實(shí)行限額設(shè)計(jì)的主要階段，是施工圖設(shè)計(jì)階段。施工圖設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)單位的最終產(chǎn)品，是指導(dǎo)工程建設(shè)的重要文件，是施工企業(yè)實(shí)施施工的依據(jù)。設(shè)計(jì)單位發(fā)出的施工圖及其預(yù)算造價(jià)要嚴(yán)格控制在批準(zhǔn)的概算內(nèi)，并有所節(jié)約。需要明確的是，工程投資甲方，即建設(shè)單位或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位是推行限額設(shè)計(jì)的主要力量。但是不能一味盲目地推廣限額設(shè)計(jì)，目前存在有投資單位拼命壓低投資，比如在設(shè)計(jì)招標(biāo)中盲目壓低單位砼含鋼量，使得設(shè)計(jì)質(zhì)量無(wú)法保證。設(shè)計(jì)的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，最終受到客戶索賠、品牌形象受損等負(fù)面影響的還是建設(shè)單位本身。

二、招投標(biāo)階段：合同管理

招投標(biāo)的過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)承包方與發(fā)包方的相互博弈的行為。業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)確定合同價(jià)以后，與施工單位按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)簽訂施工合同。該階段存在兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，工程預(yù)付款的支付和進(jìn)度款的支付，采取工程預(yù)付款的付款方式往往會(huì)給施工單位帶來(lái)挪用建設(shè)資金的契機(jī)，因此，采用形象進(jìn)度付款的方式或者按照工程預(yù)算根據(jù)竣工計(jì)價(jià)付款的方式更為合理。而形象進(jìn)度，需要有成本控制人員根據(jù)工期的安排到現(xiàn)場(chǎng)一一核實(shí)并確認(rèn)方可支付工程款。

第二，建設(shè)單位和承包單位雖然各自計(jì)算成本，但并不是永遠(yuǎn)對(duì)立。適當(dāng)?shù)臈l件下，合理協(xié)商與協(xié)作，注重加強(qiáng)總成本的控制。比如各種建設(shè)材料的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題上，以2008年為例，上半年鋼材等原材料的價(jià)格大幅飆升，給2008年以前簽訂合同的施工單位帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。部分施工單位因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)而影響到工程進(jìn)度。建設(shè)單位針對(duì)這種現(xiàn)象的對(duì)策，應(yīng)該是適當(dāng)予以考慮，以控制總成本為目標(biāo)，合理支付工程款。雖然短期內(nèi)單純的建設(shè)成本增加，但是工期的縮短以及工程質(zhì)量的保證帶來(lái)的收益，在總投資方面還是相當(dāng)可觀。

三、施工階段：變更控制

作為建設(shè)單位造價(jià)控制人員，首先需要根據(jù)工程變更的原因嚴(yán)格區(qū)分各類(lèi)工程變更并區(qū)別對(duì)待。在實(shí)施工程變更前必須弄清工程變更的根源，是否為非變更不可，是否有其他替代方案等。對(duì)于必須變更的，一定要堅(jiān)持變更；而對(duì)于有必要變更的一定要在充分論證的基礎(chǔ)上，實(shí)行集體決策，征集專(zhuān)家意見(jiàn)。對(duì)于可變可不變的，考慮成本和工期的基礎(chǔ)上一般應(yīng)堅(jiān)持不變。在工程量清單計(jì)價(jià)下，切忌變更隨意性導(dǎo)致帶來(lái)工程損失。

為了強(qiáng)化工程各方和造價(jià)工程師在工程變更中的作用，建設(shè)單位應(yīng)該盡量配備高素質(zhì)的人員。包括成本控制專(zhuān)家和關(guān)系協(xié)調(diào)專(zhuān)家。

第一，成本控制專(zhuān)家負(fù)責(zé)造價(jià)的技術(shù)監(jiān)控，首先應(yīng)從設(shè)計(jì)、編標(biāo)開(kāi)始按系統(tǒng)的要求建立數(shù)據(jù)庫(kù)檔案，設(shè)計(jì)中應(yīng)按系統(tǒng)的要求計(jì)算工程量并記錄工程量。其次作為工程變更的重要控制人員，建設(shè)監(jiān)理和造價(jià)工程師應(yīng)嚴(yán)格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經(jīng)常會(huì)碰到由于設(shè)計(jì)工作不細(xì)致，或發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的事故及其他原因，進(jìn)行工程變更的問(wèn)題。因此，在很大程度上，對(duì)工程變更的控制成了施工階段投資控制的關(guān)鍵。造價(jià)工程師應(yīng)從使用功能、經(jīng)濟(jì)、美觀的角度協(xié)助業(yè)主確定是否需要進(jìn)行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料。造價(jià)工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價(jià)格，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，檢查每個(gè)子項(xiàng)單價(jià)、數(shù)量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價(jià)格的條款確定變更價(jià)格，計(jì)算該項(xiàng)工程變更對(duì)總投資額的影響。

第二，關(guān)系協(xié)調(diào)人員則是在變更過(guò)程中與設(shè)計(jì)，施工，監(jiān)理各方協(xié)調(diào)的關(guān)鍵人員。由于簽證原因，可能引起建設(shè)單位和施工單位的各種矛盾，此時(shí)關(guān)系協(xié)調(diào)尤為重要。關(guān)系協(xié)調(diào)人員首先應(yīng)該明確工程3大目標(biāo)控制中的重點(diǎn)。當(dāng)工期進(jìn)度為主要矛盾時(shí)，盡量在工程變更中以靈活疏導(dǎo)為主，適當(dāng)放松部分監(jiān)控。盡管有可能短時(shí)期部分簽證帶來(lái)成本增加，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，工期的節(jié)省帶來(lái)的收益可能填補(bǔ)損失。而當(dāng)主要矛盾轉(zhuǎn)為成本，則需要更加嚴(yán)格的加強(qiáng)各種變更的控制。

四、竣工階段：加強(qiáng)決算審計(jì)的管理

目前許多建設(shè)單位存在竣工與施工單位發(fā)生糾紛的問(wèn)題。解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)，由建設(shè)單位在項(xiàng)目財(cái)務(wù)投入方面，應(yīng)該有兩套技術(shù)經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)。

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中圖分類(lèi)號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國(guó)還缺乏有效的市場(chǎng)環(huán)境，公允價(jià)值計(jì)量屬性引入我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性是否應(yīng)在我國(guó)推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來(lái)探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。

一、公允價(jià)值信息控制的必要性

（一）公允價(jià)值信息控制將有效提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量

公允價(jià)值指公開(kāi)公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國(guó)市場(chǎng)中，市場(chǎng)交易有效性不強(qiáng)，難以存在絕對(duì)的公平交易，公允價(jià)值的取得將會(huì)使用估值技術(shù)，公允價(jià)值信息的生成離不開(kāi)職業(yè)判斷。通過(guò)加強(qiáng)公允價(jià)值信息生成過(guò)程的控制，可以一定程度上避免公允價(jià)值的失真，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）公允價(jià)值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善

公允價(jià)值信息高度依賴(lài)企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價(jià)值信息的公允性。公允價(jià)值信息控制過(guò)程涉及到公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價(jià)值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過(guò)不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價(jià)值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。

（三）公允價(jià)值信息控制將有助公允價(jià)值計(jì)量屬性的推廣應(yīng)用

由于我國(guó)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價(jià)值的推廣應(yīng)用。公允價(jià)值信息控制從多個(gè)角度加強(qiáng)管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價(jià)值信息的透明度，降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，有利于其推廣使用。

二、公允價(jià)值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)

公允價(jià)值應(yīng)用于會(huì)計(jì)實(shí)踐中，形成公允價(jià)值計(jì)量和披露。謝詩(shī)芬（2003）認(rèn)為：“公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計(jì)、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會(huì)利用這一點(diǎn)，故意制造虛假會(huì)計(jì)信息。”陳國(guó)平（2007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價(jià)值成為利潤(rùn)操縱工具的一個(gè)重要因素，為了加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要?！蓖鹾＃?007）也指出：“公允價(jià)值的運(yùn)用需要處理及時(shí)響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順?！惫蕛r(jià)值信息的計(jì)量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價(jià)值應(yīng)用中會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價(jià)值信息的生成存在較大會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會(huì)計(jì)舞弊，確保公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性和可靠性，提高公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的決策有用性。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析

隨著公允價(jià)值的應(yīng)用，我國(guó)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng)，證監(jiān)會(huì)于2008年12月公布的《公開(kāi)發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說(shuō)明書(shū)、年度報(bào)告和半年度報(bào)告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的理解與信任。公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點(diǎn)可以從年報(bào)數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國(guó)有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報(bào)告作為分析對(duì)象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。

（一） 公允價(jià)值確定方法及其實(shí)際選擇

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且能夠取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理估計(jì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估計(jì)基本可以分為以下三個(gè)層次：第一層次是參考活躍市場(chǎng)同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估算公允價(jià)值；第二層次是參考類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價(jià)值；第三層次是根據(jù)同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評(píng)估確定公允價(jià)值。我國(guó)目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有：市場(chǎng)法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，并且規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估主要采用方法是市場(chǎng)法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來(lái)看，尚存在以下不足現(xiàn)象：

1.部分公司忽視披露公允價(jià)值確定方法，公允價(jià)值信息真實(shí)性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主，其次是公司參考同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，再次是采用市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。也還存在一些公司沒(méi)有披露公允價(jià)值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過(guò)30%，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額比重超過(guò)10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過(guò)25%；海欣股份的公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價(jià)值確定方法將影響公允價(jià)值信息的真實(shí)可靠性，財(cái)務(wù)報(bào)告也容易受到投資者的質(zhì)疑。

2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場(chǎng)法

采用調(diào)查報(bào)告、參考同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項(xiàng)目成交價(jià)格。公允價(jià)值確定方法以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場(chǎng)法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒(méi)有披露具體的估值方法，可見(jiàn)，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。

（二）公允價(jià)值內(nèi)部控制內(nèi)容及實(shí)際披露

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇的依據(jù)、公允價(jià)值計(jì)量的估值技術(shù)和估值程序、公允價(jià)值計(jì)量的業(yè)務(wù)處理、對(duì)公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗(yàn)證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開(kāi)發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見(jiàn)稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對(duì)2011年上市公司年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點(diǎn)不足：

1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序

據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件及公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇依據(jù)；三是公允價(jià)值確定方式；四是公允價(jià)值計(jì)量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點(diǎn)內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒(méi)有做到，如：泛海建設(shè)沒(méi)有披露公允價(jià)值計(jì)量條件及依據(jù)、公允價(jià)值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點(diǎn)信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重達(dá)到900%多，卻沒(méi)有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。

2.公允價(jià)值計(jì)量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒(méi)有披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度，這點(diǎn)需要引起重視。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制的構(gòu)建

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的生成要經(jīng)歷公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露等程序。公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用本身會(huì)存在一定的會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保障公允價(jià)值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國(guó)內(nèi)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開(kāi)，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價(jià)值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計(jì)量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價(jià)值會(huì)計(jì)內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將使其價(jià)值隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，也使公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范顯得至關(guān)重要。

筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價(jià)值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。

（一） 公允價(jià)值信息控制流程圖（見(jiàn)圖1）

（二）公允價(jià)值信息控制要點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的控制涉及到多個(gè)部門(mén)的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、內(nèi)部審計(jì)部門(mén)、董事會(huì)、股東大會(huì)，因而公允價(jià)值信息控制要明確各部門(mén)的權(quán)責(zé)，做好以下幾點(diǎn)關(guān)鍵性程序控制：

1.公允價(jià)值取得、審核及審批控制

公允價(jià)值的取得宜采取市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告或評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價(jià)值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)部門(mén)審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類(lèi)或類(lèi)似房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的公允性，選擇的可比項(xiàng)目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場(chǎng)交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財(cái)務(wù)部門(mén)審核過(guò)程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會(huì)嚴(yán)格履行審批公允價(jià)值的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門(mén)提交的公允價(jià)值變動(dòng)分析報(bào)告，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)重大影響的要提交股東大會(huì)決定。

2.公允價(jià)值核算控制

只有正確地對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量核算才能使財(cái)務(wù)報(bào)告信息真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)部門(mén)據(jù)以會(huì)計(jì)核算的公允價(jià)值以經(jīng)過(guò)董事會(huì)、股東大會(huì)審批的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告或資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)，其公允價(jià)值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的公允價(jià)值計(jì)量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價(jià)值的賬戶設(shè)置及其使用。

3.公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)應(yīng)用時(shí)間還不長(zhǎng)，不論是會(huì)計(jì)人員還是資產(chǎn)評(píng)估人員在專(zhuān)業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對(duì)公允價(jià)值信息開(kāi)展審計(jì)是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計(jì)部門(mén)或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計(jì)監(jiān)督任務(wù)，審計(jì)監(jiān)督方面的控制包括公允價(jià)值計(jì)量報(bào)告書(shū)的審查、估值模型的合理性及計(jì)算結(jié)果的驗(yàn)證、財(cái)務(wù)部門(mén)賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評(píng)價(jià)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及公開(kāi)發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會(huì)、股東大會(huì)對(duì)外披露公允價(jià)值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過(guò)審計(jì)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息；二是披露的報(bào)告書(shū)具備有關(guān)部門(mén)責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制度的有效性評(píng)價(jià)及存在的估值假設(shè)、不確定因素。

五、結(jié)論

公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)披露來(lái)看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價(jià)值信息控制機(jī)制，明確各部門(mén)的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價(jià)值取得、審核及審批控制，還有公允價(jià)值核算控制、公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制不僅能防范會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，也將會(huì)增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息可靠性，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的推廣使用。

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篇10

公允價(jià)值模式計(jì)量的采用可以與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值。同時(shí)，公允價(jià)值的運(yùn)用能使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在證券市場(chǎng)上獲得更加公允的定價(jià)。

一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，并同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)時(shí)，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

二、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

1.對(duì)企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦的影響

第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加導(dǎo)致的利潤(rùn)增長(zhǎng)將會(huì)使賬面所得稅費(fèi)用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現(xiàn)制，由于評(píng)估增值帶來(lái)的公允價(jià)值變動(dòng)損益不具備收付實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，因此稅法對(duì)這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開(kāi)征的物業(yè)稅角度看，世界主要國(guó)家已就對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并根據(jù)評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識(shí)，我國(guó)改革后的新稅制也可能將目前從量又從價(jià)的雙重征收方法統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。按照新時(shí)期稅制改革“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)帶來(lái)的影響也不會(huì)太大。

2.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來(lái)，國(guó)家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門(mén)檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺(tái)為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無(wú)疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

3.對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)應(yīng)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個(gè)會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調(diào)整都將以前一期的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，價(jià)值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時(shí)的價(jià)值調(diào)整幅度，利潤(rùn)也不會(huì)因此出現(xiàn)更大程度的波動(dòng)。與此同時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)將不再計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)，在評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?jī)?nèi)，因此并不會(huì)對(duì)企業(yè)期末凈利潤(rùn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

4.對(duì)公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來(lái)計(jì)量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會(huì)使會(huì)計(jì)信息無(wú)法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，而且在我國(guó)目前的市場(chǎng)環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場(chǎng)對(duì)一些原來(lái)信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對(duì)這類(lèi)公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面。會(huì)計(jì)政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息，同時(shí)也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息。在采用公允價(jià)值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升。

5.未來(lái)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)

公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，盡管公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤(rùn)操縱，但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開(kāi)化、透明化，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確定公允價(jià)值的方法，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等；而且巨額利潤(rùn)的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應(yīng)攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計(jì)入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行折舊、攤銷(xiāo)的抵稅功能也沒(méi)有了。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊海叢.我國(guó)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的必要性與現(xiàn)實(shí)條件分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2007.