導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇企業(yè)清算的稅務籌劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達成的拆遷補償費協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補償費標準的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的列支是否符合國家規(guī)定的扣除標準，其中，涉及多期開發(fā)的項目，成本如何分攤是進行稅務籌劃的重點。根據(jù)稅法要求，對于分期開發(fā)的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務局可要求按相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。

1.2準確確認計稅收入

在項目開發(fā)建設中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟利益。在清算時，確認收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應稅收入為不含增值稅。當一個項目跨越營改增時點，應能夠清晰地分別核算營業(yè)稅時期的收入和營改增后的收入。在確認收入時，應根據(jù)實際情況，對于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應根據(jù)銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細表，稅務機關(guān)通過房地產(chǎn)銷售面積和項目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來核實應稅收入。在預收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實測面積不符，發(fā)生退、補房款收入，應在清算時調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務抵償、對股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應當視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認收入。

2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃內(nèi)容

2.1土地增值稅清算項目前期規(guī)劃

（1）項目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地稅務部門在執(zhí)行工作前，需要對土地增值稅清算單位進行確定?，F(xiàn)階段，各個地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結(jié)合項目實際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務局以項目立項進行清算，因此，項目公司在進行成本和費用核算時要按照對應的項目立項歸集，這樣便于后期進行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務部門對土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項政策執(zhí)行都是按照項目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學校、公交站、醫(yī)療設施等基礎配套設施的要求，對公共配套設施建設認定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項目配套設施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎設施可以作為公共配套設施，其產(chǎn)生的成本費用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設施而不是無償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營。如果出售就可以扣除相應的成本和費用，如果自持經(jīng)營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負。例如某項目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業(yè)態(tài)的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結(jié)果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業(yè)單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來一定負面影響。因此，項目規(guī)劃初期，一定要進行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負測算，結(jié)合市場制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財政返還批復內(nèi)容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業(yè)在項目紅線外建設市政配套設施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據(jù)政府的實際目標，盡量在文件批復中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業(yè)和政府部門可以通過會議紀要的形式加以補充。

2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃

（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動向稅務部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會給土地增值稅清算結(jié)果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進行合理規(guī)劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價格存在被稅務局認定價格偏低而被調(diào)增收入的風險。在清算準備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場照片等。其次，針對被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，合理歸集、分攤土地成本。例如，地下不計容車位是否可以分攤土地成本，要根據(jù)當?shù)囟悇站謭?zhí)行標準去分攤，對地下車位單獨補繳土地出讓金的項目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國家和地方政府部門對公共配套設施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。

3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風險產(chǎn)生原因

3.1外部原因

在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導致稅收風險出現(xiàn)的外部原因，包括社會環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對房地產(chǎn)土地增值稅稅務籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風險，增加企業(yè)稅負。

3.2內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無法全面提供給稅務局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團隊綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導致稅收風險出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓工作，稅收籌劃考核機制不完善，即便一些企業(yè)進行了考核與培訓，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險。

4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風險管控措施

4.1加強財務人員專業(yè)培訓

對于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強各級人員專業(yè)培訓。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要具備自我學習意識，主動對國家最新的財稅政策學習了解。如營改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財務工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要及時通過各種方式學習、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務部門交流，向稅務部門請教，提高企業(yè)財稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務部門人員交流學習相關(guān)的知識，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風險，減少違規(guī)違法行為。

4.2合理確定清算單位

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會同時開發(fā)多個項目，或者一個項目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時，可以結(jié)合當?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實現(xiàn)企業(yè)稅收的科學規(guī)劃，減少稅收風險。

4.3完善稅務風險內(nèi)控體系

2018年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風險，需要加強稅收風險內(nèi)部控制體系建設，及時找出并防范稅收風險。首先，從根源上做好風險管理工作。2019年，我國財稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結(jié)合，對于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強化申報風險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險防范管理的重要內(nèi)容，因為房地產(chǎn)項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強申報風險管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴格計算財務數(shù)據(jù)過程中，需要設置清算后房地產(chǎn)項目銷售報表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強風險監(jiān)督管理。一方面，稅務部門需要嚴格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導房地產(chǎn)企業(yè)嚴格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強財務監(jiān)督管理，約束財務人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務風險發(fā)生。

4.4創(chuàng)新工作模式

對于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風險，企業(yè)應該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現(xiàn)科學籌劃，幫助企業(yè)減少稅負。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)財務人員納稅籌劃情況，積極引進第三方中介機構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。

4.5優(yōu)化風險管控措施

首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導致稅務清算過程中計算方法和成本計算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時與稅務部門交流，按照國家法律要求規(guī)避政策風險，從根源上加強風險防范與控制。其次，企業(yè)稅務部門應該對清算收入登記臺賬進行優(yōu)化處理，做好臺賬信息登記和財務管理工作，約束財務人員，加強風險防范。最后，對于房地產(chǎn)項目不同的銷售環(huán)節(jié)，應該對企業(yè)申報風險管理細化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項目銷售信息表作為稅收申報計算依據(jù)，重點對其自用項目和租賃房產(chǎn)情況進行統(tǒng)計，加強申報風險防控。

5結(jié)束語

總而言之，我國稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務籌劃工作的開展提出更加嚴格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進行稅務籌劃，從根源上減少稅收風險出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)整體效益。

參考文獻

[1]張婷.房地產(chǎn)項目土地增值稅清算納稅籌劃及風險[J].黑龍江人力資源和社會保障,2021(20):51-53.

篇2

企業(yè)資產(chǎn)重組是當前企業(yè)改革的重點，也是構(gòu)建現(xiàn)代企業(yè)制度的重要途徑。資產(chǎn)重組的方式很多，有合并、兼并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等形式。國家為適應企業(yè)資產(chǎn)重組的需要，推進企業(yè)改革，加強對資產(chǎn)重組企業(yè)的稅收管理，先后出臺了相關(guān)稅收政策，為我們進行企業(yè)資產(chǎn)重組的納稅籌劃提供了較大的運作空間。

一、企業(yè)合并的納稅籌劃

（一）企業(yè)合并的稅務處理規(guī)定

通常情況下，被合并企業(yè)應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)，計稅時可按經(jīng)評估確認的價值確定成本。合并企業(yè)和被合并企業(yè)為實現(xiàn)合并而向股東回購本公司股份，回購價格與發(fā)行價格之間差額，應作為股票轉(zhuǎn)讓所得或損失。合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價款中，除合并企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價證券和其他資產(chǎn)，不高于所支付的股權(quán)票面價值20％的，當事人各方可選擇按以下規(guī)定進行所得稅稅收處理：

被合并企業(yè)不確認全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算繳納所得稅；被合并企業(yè)合并以前的全部企業(yè)所得稅事項由合并企業(yè)承擔，以前年度的虧損，如未超過法定彌補期限，可由合并企業(yè)與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)所得彌補；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)全部資產(chǎn)的計稅成本，須以被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎確定。

被合并企業(yè)的股東以其持有的原被合并企業(yè)的股權(quán)交換合并企業(yè)的股權(quán)，不視為出售舊股、購買新股處理。被合并企業(yè)的股東換得新股的成本，須以其所持舊股的成本為基礎確定。

（二）企業(yè)合并中納稅籌劃的策略

從上述規(guī)定可看出，在合并中由于產(chǎn)權(quán)交換支付方式不同，其轉(zhuǎn)讓所得、資產(chǎn)計價、虧損彌補等涉及所得稅事項可選擇不同的稅務處理方法。而對涉及所得稅事項的稅務處理方法不同，必然對合并或被合并企業(yè)的所得稅負擔產(chǎn)生不同的影響，這就要求進行企業(yè)合并稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益確認與否對所得稅負的影響。在企業(yè)合并中，被合并企業(yè)是否確認財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益取決于產(chǎn)權(quán)交換支付方式。在合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價款中，非股權(quán)支付額不高于20％的，被合并企業(yè)可以不確認全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，只有待股權(quán)轉(zhuǎn)讓后才計算損益，作為資本利得所得稅。如合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的非股權(quán)支付額高于20％的，被合并企業(yè)應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。由于上述兩種情況，其轉(zhuǎn)讓收益的確認時間、計稅依據(jù)不同，對被合并企業(yè)的所得稅負影響也不同。例：A企業(yè)購買B企業(yè)，出價1000萬元，B企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為850萬元。如A企業(yè)全部用股票支付，則B企業(yè)的股東在合并時不需繳納所得稅。如A企業(yè)用股權(quán)支付70％、用現(xiàn)金支付30％，則被合并企業(yè)在合并時應按資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得1000－850＝150萬元，繳納150×33％＝49．5萬元的企業(yè)所得稅。即使在第一種情況中，B企業(yè)的股東將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應繳納資本利得所得稅，但那相當于B企業(yè)的股東取得了一筆無息貸款。

2．資產(chǎn)計價稅務處理對所得稅負的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的全部資產(chǎn)的計稅成本，可按被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎確定；而如果非股權(quán)支付額高于20％的，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的資產(chǎn)，可按經(jīng)評估確認的價值確定計稅成本。由于兩種不同情況下，合并企業(yè)接受的被合并企業(yè)的資產(chǎn)計入成本費用價值基礎不同，必然導致稅前扣除的金額不同，從而使合并后合并企業(yè)的所得稅負不同。如在上述例子中，A企業(yè)接受B企業(yè)的資產(chǎn)中有生產(chǎn)線一條，原賬面原值300萬元，已提折舊210萬元，預計折舊年度10年，已折舊7年（不考慮凈殘值），該生產(chǎn)線在合并時評估作價150萬元。則：在第一種情況下，年折舊額＝(300－210)÷(10－7)＝30萬元；第二種情況下，其年折舊額＝150÷(10－7)＝50萬元。折舊額越大，應稅所得越少，企業(yè)就可少納所得稅。

3．虧損彌補的處理對所得稅負的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，被合并企業(yè)以前年度的虧損，如果未超過法定彌補期限的，可由合并企業(yè)繼續(xù)按規(guī)定用以后年度實現(xiàn)的與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補；而高于20％的，被合并企業(yè)以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)到合并企業(yè)彌補。如：A企業(yè)1999年初合并B企業(yè)，B企業(yè)當時有200萬元虧損未得到彌補，其稅前彌補期限尚有1年。被合并的B企業(yè)凈資產(chǎn)的公允價值為100萬元，合并后合并企業(yè)全部凈資產(chǎn)的公允價值為500萬元，合并后合并企業(yè)1999年的彌補虧損前應稅所得300萬元。則兩種不同支付方式的應納所得稅額計算結(jié)果不同。第一種支付方式，合并企業(yè)1999年共應繳納所得稅款33萬元，比第二種支付方式應繳所得稅99萬元少了66萬元。

二、企業(yè)分立的納稅籌劃

（一）企業(yè)分立的稅務處理規(guī)定

通常情況下，被分立企業(yè)應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計稅時可按經(jīng)評估確認的價值確定成本。如是存續(xù)分立，被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額可由存續(xù)企業(yè)繼續(xù)彌補。如是新設分立，被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額不得結(jié)轉(zhuǎn)到分立企業(yè)彌補。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)股權(quán)以外的非股權(quán)支付額，不高于20％的，經(jīng)稅務機關(guān)審核確認，企業(yè)分立當事各方也可選擇下列規(guī)定進行分立業(yè)務的所得稅處理：

被分立企業(yè)可不確認分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負債的成本，須以被分立企業(yè)的賬面凈值為基礎結(jié)轉(zhuǎn)確定；被分立企業(yè)已分離資產(chǎn)相對應的納稅事項由接受資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼，被分立企業(yè)的未超過法定彌補期限的虧損額由接受分離資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼。

（二）企業(yè)分立中納稅籌劃的策略

在企業(yè)分立中由于產(chǎn)權(quán)交換所采用的支付方式不同，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、虧損彌補等涉及所得稅的事項也可選擇不同的稅務處理方法。而選擇處理方法不同，會對分立或被分立企業(yè)的所得稅負產(chǎn)生不同影響，這就要求進行企業(yè)分立的稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．從是否確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益來看，當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格高于賬面凈值時，應選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式；當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于賬面凈值時，則應選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，從而降低被分立企業(yè)的所得稅負。

2．從資產(chǎn)計價的稅收處理來看，當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評估價值低于賬面凈值時，應選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式，從而降低分立企業(yè)的所得稅負；當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評估價值高于賬面凈值時，要選擇哪一種支付方式，則必須考慮其他方面的因素，因為不管采用哪種支付方式，分立企業(yè)都可按其所接受的資產(chǎn)的評估價值確定結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本。

3．從虧損彌補的處理來看，如果被分立企業(yè)尚有未超過法定彌補期限的虧損額時，應選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式。因為選擇這種支付方式，降低分立企業(yè)的所得稅負。而是否選擇非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，則還必須看企業(yè)采用的是存繼分立還是新設分立。

從上述分析可以看出，不管是企業(yè)合并或是分立的稅收籌劃，都必須充分考量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、資產(chǎn)計價和虧損彌補的稅務處理方法對所得稅負的影響。為便于說明問題，我們分別從各個方面剖析其對稅負的影響。在現(xiàn)實中，應把三方面對企業(yè)稅負的影響綜合起來進行比較，方能達到稅收籌劃的最佳目的。

三、企業(yè)清算的納稅籌劃

（一）企業(yè)清算的稅務處理規(guī)定

企業(yè)清算是指企業(yè)由于經(jīng)濟或契約等原因，不能或不再繼續(xù)經(jīng)營時，按照國家有關(guān)法律法規(guī)及企業(yè)具有法律效力的章程協(xié)議等文件精神，依照法定的程序，對企業(yè)的資產(chǎn)、債權(quán)、債務等進行清理與結(jié)算，并對企業(yè)剩余財產(chǎn)進行分配，解除企業(yè)法人資格的一系列行為。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展、現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和我國有關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，企業(yè)清算的現(xiàn)象將越來越多。 根據(jù)我國《企業(yè)所得稅暫行條例》和《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實施細則規(guī)定，企業(yè)清算時，應以清算期間作為一個納稅年度，清算所得應依法繳納所得稅。企業(yè)的清算所得可按下列公式計算：全部清算財產(chǎn)變現(xiàn)損益＝存貨變現(xiàn)損益＋非存貨財產(chǎn)變現(xiàn)損益＋清算財產(chǎn)盤盈，凈資產(chǎn)或剩余財產(chǎn)＝全部清算財產(chǎn)變現(xiàn)損益－應付未付職工工資、勞動保險費等－清算費用－企業(yè)拖欠的各項稅金－尚未償付的各項債務－收取債權(quán)損失＋償還負債的收入(因債權(quán)人原因確實無法歸還的債務)，應繳清算所得稅＝清算所得×適用稅率。

企業(yè)應繳納的清算所得稅，應于企業(yè)辦理注銷登記之前，向主管稅務機關(guān)申報繳納。

（二）企業(yè)清算中納稅籌劃的策略

篇3

（一）企業(yè)合并的稅務處理規(guī)定

通常情況下，被合并企業(yè)應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)，計稅時可按經(jīng)評估確認的價值確定成本。合并企業(yè)和被合并企業(yè)為實現(xiàn)合并而向股東回購本公司股份，回購價格與發(fā)行價格之間差額，應作為股票轉(zhuǎn)讓所得或損失。合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價款中，除合并企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價證券和其他資產(chǎn)，不高于所支付的股權(quán)票面價值20％的，當事人各方可選擇按以下規(guī)定進行所得稅稅收處理：

被合并企業(yè)不確認全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算繳納所得稅；被合并企業(yè)合并以前的全部企業(yè)所得稅事項由合并企業(yè)承擔，以前年度的虧損，如未超過法定彌補期限，可由合并企業(yè)與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)所得彌補；合并企業(yè)接受被合并企業(yè)全部資產(chǎn)的計稅成本，須以被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎確定。

被合并企業(yè)的股東以其持有的原被合并企業(yè)的股權(quán)交換合并企業(yè)的股權(quán)，不視為出售舊股、購買新股處理。被合并企業(yè)的股東換得新股的成本，須以其所持舊股的成本為基礎確定。

（二）企業(yè)合并中納稅籌劃的策略

從上述規(guī)定可看出，在合并中由于產(chǎn)權(quán)交換支付方式不同，其轉(zhuǎn)讓所得、資產(chǎn)計價、虧損彌補等涉及所得稅事項可選擇不同的稅務處理方法。而對涉及所得稅事項的稅務處理方法不同，必然對合并或被合并企業(yè)的所得稅負擔產(chǎn)生不同的影響，這就要求進行企業(yè)合并稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益確認與否對所得稅負的影響。在企業(yè)合并中，被合并企業(yè)是否確認財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益取決于產(chǎn)權(quán)交換支付方式。在合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的收購價款中，非股權(quán)支付額不高于20％的，被合并企業(yè)可以不確認全部資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，只有待股權(quán)轉(zhuǎn)讓后才計算損益，作為資本利得所得稅。如合并企業(yè)支付給被合并企業(yè)或其股東的非股權(quán)支付額高于20％的，被合并企業(yè)應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。由于上述兩種情況，其轉(zhuǎn)讓收益的確認時間、計稅依據(jù)不同，對被合并企業(yè)的所得稅負影響也不同。例：A企業(yè)購買B企業(yè)，出價1000萬元，B企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為850萬元。如A企業(yè)全部用股票支付，則B企業(yè)的股東在合并時不需繳納所得稅。如A企業(yè)用股權(quán)支付70％、用現(xiàn)金支付30％，則被合并企業(yè)在合并時應按資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得1000－850＝150萬元，繳納150×33％＝49．5萬元的企業(yè)所得稅。即使在第一種情況中，B企業(yè)的股東將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應繳納資本利得所得稅，但那相當于B企業(yè)的股東取得了一筆無息貸款。

2．資產(chǎn)計價稅務處理對所得稅負的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的全部資產(chǎn)的計稅成本，可按被合并企業(yè)原賬面凈值為基礎確定；而如果非股權(quán)支付額高于20％的，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)的資產(chǎn)，可按經(jīng)評估確認的價值確定計稅成本。由于兩種不同情況下，合并企業(yè)接受的被合并企業(yè)的資產(chǎn)計入成本費用價值基礎不同，必然導致稅前扣除的金額不同，從而使合并后合并企業(yè)的所得稅負不同。如在上述例子中，A企業(yè)接受B企業(yè)的資產(chǎn)中有生產(chǎn)線一條，原賬面原值300萬元，已提折舊210萬元，預計折舊年度10年，已折舊7年（不考慮凈殘值），該生產(chǎn)線在合并時評估作價150萬元。則：在第一種情況下，年折舊額＝(300－210)÷(10－7)＝30萬元；第二種情況下，其年折舊額＝150÷(10－7)＝50萬元。折舊額越大，應稅所得越少，企業(yè)就可少納所得稅。

3．虧損彌補的處理對所得稅負的影響。在非股權(quán)支付額不高于20％的情況下，被合并企業(yè)以前年度的虧損，如果未超過法定彌補期限的，可由合并企業(yè)繼續(xù)按規(guī)定用以后年度實現(xiàn)的與被合并企業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補；而高于20％的，被合并企業(yè)以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)到合并企業(yè)彌補。如：A企業(yè)1999年初合并B企業(yè)，B企業(yè)當時有200萬元虧損未得到彌補，其稅前彌補期限尚有1年。被合并的B企業(yè)凈資產(chǎn)的公允價值為100萬元，合并后合并企業(yè)全部凈資產(chǎn)的公允價值為500萬元，合并后合并企業(yè)1999年的彌補虧損前應稅所得300萬元。則兩種不同支付方式的應納所得稅額計算結(jié)果不同。第一種支付方式，合并企業(yè)1999年共應繳納所得稅款33萬元，比第二種支付方式應繳所得稅99萬元少了66萬元。

二、企業(yè)分立的納稅籌劃

（一）企業(yè)分立的稅務處理規(guī)定

通常情況下，被分立企業(yè)應視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計稅時可按經(jīng)評估確認的價值確定成本。如是存續(xù)分立，被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額可由存續(xù)企業(yè)繼續(xù)彌補。如是新設分立，被分立企業(yè)未超過法定彌補期限的虧損額不得結(jié)轉(zhuǎn)到分立企業(yè)彌補。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)股權(quán)以外的非股權(quán)支付額，不高于20％的，經(jīng)稅務機關(guān)審核確認，企業(yè)分立當事各方也可選擇下列規(guī)定進行分立業(yè)務的所得稅處理：

被分立企業(yè)可不確認分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負債的成本，須以被分立企業(yè)的賬面凈值為基礎結(jié)轉(zhuǎn)確定；被分立企業(yè)已分離資產(chǎn)相對應的納稅事項由接受資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼，被分立企業(yè)的未超過法定彌補期限的虧損額由接受分離資產(chǎn)的分立企業(yè)承繼。

（二）企業(yè)分立中納稅籌劃的策略

在企業(yè)分立中由于產(chǎn)權(quán)交換所采用的支付方式不同，其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、虧損彌補等涉及所得稅的事項也可選擇不同的稅務處理方法。而選擇處理方法不同，會對分立或被分立企業(yè)的所得稅負產(chǎn)生不同影響，這就要求進行企業(yè)分立的稅收籌劃時必須考慮如下幾個方面：

1．從是否確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益來看，當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格高于賬面凈值時，應選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式；當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于賬面凈值時，則應選擇分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)的非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，從而降低被分立企業(yè)的所得稅負。

2．從資產(chǎn)計價的稅收處理來看，當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評估價值低于賬面凈值時，應選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式，從而降低分立企業(yè)的所得稅負；當被分立企業(yè)分離給分立企業(yè)資產(chǎn)的評估價值高于賬面凈值時，要選擇哪一種支付方式，則必須考慮其他方面的因素，因為不管采用哪種支付方式，分立企業(yè)都可按其所接受的資產(chǎn)的評估價值確定結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本。

3．從虧損彌補的處理來看，如果被分立企業(yè)尚有未超過法定彌補期限的虧損額時，應選擇非股權(quán)支付額不高于20％的支付方式。因為選擇這種支付方式，降低分立企業(yè)的所得稅負。而是否選擇非股權(quán)支付額高于20％的支付方式，則還必須看企業(yè)采用的是存繼分立還是新設分立。

從上述分析可以看出，不管是企業(yè)合并或是分立的稅收籌劃，都必須充分考量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益、資產(chǎn)計價和虧損彌補的稅務處理方法對所得稅負的影響。為便于說明問題，我們分別從各個方面剖析其對稅負的影響。在現(xiàn)實中，應把三方面對企業(yè)稅負的影響綜合起來進行比較，方能達到稅收籌劃的最佳目的。

三、企業(yè)清算的納稅籌劃

（一）企業(yè)清算的稅務處理規(guī)定

企業(yè)清算是指企業(yè)由于經(jīng)濟或契約等原因，不能或不再繼續(xù)經(jīng)營時，按照國家有關(guān)法律法規(guī)及企業(yè)具有法律效力的章程協(xié)議等文件精神，依照法定的程序，對企業(yè)的資產(chǎn)、債權(quán)、債務等進行清理與結(jié)算，并對企業(yè)剩余財產(chǎn)進行分配，解除企業(yè)法人資格的一系列行為。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展、現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和我國有關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，企業(yè)清算的現(xiàn)象將越來越多。根據(jù)我國《企業(yè)所得稅暫行條例》和《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》及其實施細則規(guī)定，企業(yè)清算時，應以清算期間作為一個納稅年度，清算所得應依法繳納所得稅。企業(yè)的清算所得可按下列公式計算：全部清算財產(chǎn)變現(xiàn)損益＝存貨變現(xiàn)損益＋非存貨財產(chǎn)變現(xiàn)損益＋清算財產(chǎn)盤盈，凈資產(chǎn)或剩余財產(chǎn)＝全部清算財產(chǎn)變現(xiàn)損益－應付未付職工工資、勞動保險費等－清算費用－企業(yè)拖欠的各項稅金－尚未償付的各項債務－收取債權(quán)損失＋償還負債的收入(因債權(quán)人原因確實無法歸還的債務)，應繳清算所得稅＝清算所得×適用稅率。

企業(yè)應繳納的清算所得稅，應于企業(yè)辦理注銷登記之前，向主管稅務機關(guān)申報繳納。

（二）企業(yè)清算中納稅籌劃的策略

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中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年11月4日

一、稅務籌劃的框架（圖1）

二、各節(jié)點籌劃內(nèi)容（圖2）

三、可籌劃稅種簡述

基于企業(yè)的經(jīng)營策略和項目實際情況，針對于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務機關(guān)執(zhí)法尺度進行調(diào)整。

四、地方稅務政策解讀（以南京項目為例）

（一）成本對象。成本對象由企業(yè)開工之前報主管地稅機關(guān)備案。企業(yè)進行成本對象備案時，需報送以下資料：1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。

（二）關(guān)于預提（應付）費用

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后年度實際發(fā)生時按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預提的公共配套設施建造費用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預提的公共配套設施建造費用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入應納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后年度實際發(fā)生公共配套設施建造費用時，按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產(chǎn)品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府要求上交相關(guān)費用的正式文件。未完工產(chǎn)品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明確期限外，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入應納稅所得額。以后年度實際支付時按規(guī)定在稅前扣除。

（三）計稅毛利率。目前，開發(fā)項目位于南京市的計稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關(guān)部門批準的分期開發(fā)項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關(guān)部門批準的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務機關(guān)可將自行分期項目確定為清算單位。

（二）土地增值稅核算對象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為：1、普通標準住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產(chǎn)。

（三）公共配套設施成本費用的扣除。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。

（四）裝修裝飾費用的扣除。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（五）相關(guān)費用、基金的扣除。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的計算基數(shù)。

（六）預征率。1、普通標準住宅不預征土地增值稅；2、普通住宅按2%預征率預征；3、普通住宅以外的住宅按3%預征率預征；4、非住宅類房產(chǎn)按4%預征率預征。

六、分稅種籌劃詳述

（一）企業(yè)所得稅

1、開發(fā)成本的籌劃。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售收入受市場價格影響很大，總體成本、費用控制會根據(jù)項目定位及規(guī)劃設定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過成本分攤方式的調(diào)整，可以達到延遲納稅的效果，如合理提高開發(fā)成本，增加主營業(yè)務成本金額，從而達到降低稅負的效果。

2、成本費用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費用劃分，達到前期多扣除費用的目的。同時可根據(jù)各年預算，合理安排廣告費、業(yè)務招待費、三項經(jīng)費等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期，會連續(xù)幾年稅務利潤虧損，合理安排銷售時點，可在一定程度上利用彌補虧損的優(yōu)勢，降低前期所得稅稅負。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長、銷售時點較晚的項目。

（二）營業(yè)稅。營業(yè)稅為收付實現(xiàn)制，納稅義務發(fā)生時點為收到款項或達到收入確認條件，同時考慮到“營改增”政策的變化，地稅勢必會對營業(yè)稅等由地方稅務機關(guān)征繳的稅種嚴格管理，其籌劃空間較小但風險很高，不建議對此稅種籌劃。

（三）土地增值稅（預征）。根據(jù)市土地增值稅預征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預征率，其籌劃空間較小，不建議對此稅種籌劃。

（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實際稅負，以下幾點僅從籌劃方法的角度分析：

1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預售階段的籌劃方案以及預測銷售金額，調(diào)整銷售單價，使清算部分增值額不超過扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。

3、清算時點及順序的確定。項目包括住宅、商業(yè)、車庫、儲藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車庫、儲藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷售安排和項目立項所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨的清算報告，且根據(jù)清算時點要求，即銷售比例達到85%或銷售許可證滿三年，屆時增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大，會提高清算項目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷售計劃，可推延補稅時點。

4、普通標準住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。

七、稅務籌劃方案

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通常情況下,預征政策是調(diào)控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產(chǎn)市場價格情況下房地產(chǎn)暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產(chǎn)土地市場和消費市場的越來越規(guī)范和理性,房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業(yè)所得稅預征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導致預征的土增稅和企業(yè)所得稅超出企業(yè)實際應繳稅款,在現(xiàn)行征管體制下,實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現(xiàn),在從緊的房地產(chǎn)信貸政策下,進一步加大房企的現(xiàn)金流風險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時清算,又不允許提前合理計提未完工配套設施;既限制房地產(chǎn)企業(yè)信貸,又不允許房企按實際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業(yè)所得稅清算時點的先后也會給企業(yè)稅負帶來較大影響。

房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務風險控制的可行性

稅務風險控制,即稅務籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進行籌劃,可以利用銷售定價臨界點籌劃法,就是建立一個計算模型,計算出房屋定價,使得增值率控制在上述20%以內(nèi)。舉個例子來看,設取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和為C,根據(jù)稅法扣除項目規(guī)定,項目開發(fā)期間費用按照C的10%扣除,財政部加計扣除為C的20%,設項目銷售收入定價為P,營業(yè)稅金及附加為5.6%,建立一個不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關(guān)系為:P≤1.67C也就是說企業(yè)銷售定價小于其土地費用及開發(fā)成本的1.67倍時,可享受到普通標準住宅的稅收優(yōu)惠免稅政策。當然這只是一種數(shù)量關(guān)系,實際中企業(yè)不可能僅為了減少稅額而降價,當項目市場行情很好時,企業(yè)可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業(yè)應提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設提價額為A,提價后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關(guān)系為:A≥0.15C。則可見,企業(yè)提價的范圍應當在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計算可以看出,企業(yè)定價時可以借助于稅務籌劃來減少稅負,這個范圍就是定價避免在土地費用和開發(fā)成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點最高定價系數(shù),1.82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數(shù)。如果企業(yè)缺乏相關(guān)人員和稅務籌劃,定價范圍在1.67—1.82區(qū)間內(nèi)了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務成本。

房地產(chǎn)企業(yè)在對項目開發(fā)成本進行會計核算時,成本核算對象劃分是否恰當,成本費用歸集科目是否準確,成本分攤方法是否合理等,均會對其最終稅負產(chǎn)生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個房產(chǎn)公司開發(fā)一個項目,土地價款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發(fā)補償款為11.47億元,開發(fā)成本發(fā)生了13億元。項目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業(yè)。由于稅法相關(guān)規(guī)定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應當分別核算。所以該房企的財務人員在進行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分攤到成本,由商品房多分攤成本。怎樣既可以有效減少稅負,又不違反稅法精神呢？財務人員采取了如下核算方法:政策性用房不分攤政府土地收益,只分攤土地開發(fā)補償款(前提是還需要得到主管稅務機構(gòu)的認可);此外,分攤土地成本按照占地面積法而非可售面積法進行。整個項目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發(fā)成本按照可售面積進行分攤。這樣核算的結(jié)果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分攤并且采用可售面積法分攤土地成本,則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。

房地產(chǎn)公司進行稅務風險控制的措施

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[摘要]本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算問題，首先概述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的各種問題，進而詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算具體實施措施，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理提供合理的參考。

[

關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算

土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體稅負中占有較大的比重，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負結(jié)構(gòu)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃管理的重要內(nèi)容。近年來，國家不斷強化了對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的規(guī)范化、公開化清算，對于指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅管理起到了重要的作用。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程相對較為復雜繁瑣，因此在清算過程中仍存在著一些問題，如何進一步的規(guī)范完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作，成為企業(yè)以及相關(guān)管理部門的重要工作。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算概述

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地增值稅就是以企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以后所得收入扣除企業(yè)的開發(fā)成本以及費用支出余額為依據(jù)，按照相應稅率計算增值稅。設置土地增值稅的目的就是為了控制房地產(chǎn)行業(yè)的暴利問題。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設開發(fā)過程中成本項目非常多，核算較為復雜，因此除了根據(jù)預計銷售收入預征以外，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅都是在清算階段繳納。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點分析

（1）準確的界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算條件，一般情況下當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目建設竣工、完成銷售，或是直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，再或是整體對未竣工決算的開發(fā)項目進行轉(zhuǎn)讓，必須及時進行土地增值稅的清算。同時，對于已竣工驗收的項目、轉(zhuǎn)讓建筑面積超過85%、獲得銷售許可三年內(nèi)未完成銷售的、申請注銷稅務登記但未辦理增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設項目，應該積極的進行土地增值稅的清算。需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅的清算過程中，如果存在未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則清算時不列收入也不扣除成本及費用。清算以后銷售或者是年限超過一年的使用過的房地產(chǎn)，則需要按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物等相關(guān)政策對土地增值稅進行計算并清算。

（2）確保土地增值稅清算時收入計算的準確性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓所獲得的收入，主要是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售的全部價款以及相關(guān)的各項收益，主要包括了貨幣收入、實物收入和其他收入等幾方面的內(nèi)容。在收入的確認過程中，需要注意的是如果清算時已經(jīng)出具了房地產(chǎn)商品房銷售發(fā)票，則應該根據(jù)發(fā)票中所確定的金額來確定收入；如果沒有開具全額發(fā)票，則需要根據(jù)銷售合同中的相關(guān)規(guī)定確認收入。對于合同中商品房面積與實際測量面積存在出入導致補退房款的問題，應當在計算增值稅時予以相應調(diào)整。對于各種職工福利、債務抵償、拆遷換建、投資等將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為非貨幣資產(chǎn)的處理，也需要按照房地產(chǎn)的市場價格進行價值評估后確認收入。為了確保收入審核的順利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅的清算時，應該全面的準備立項報告、測繪報告、規(guī)劃許可證、銷售許可證等材料，尤其是確保收入與房地產(chǎn)面積之間具有合理的邏輯關(guān)系。

（3）準確的確定扣除金額項目。在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全面清楚土地增值稅的可扣除項目，主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政管理部門規(guī)定的其它扣除項目等5項內(nèi)容。其中，最為關(guān)鍵也最為重要的內(nèi)容就是開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，也就是開發(fā)成本的扣除，主要包括了土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用6部分的內(nèi)容，為了確保稅務管理部門審核通過，對于可扣除的開發(fā)成本，應該確保所有成本盡可能地都取得了合法憑據(jù)，而且是實際發(fā)生的，對其進行準確的歸集計算。

（4）準確的計算土地增值稅稅額。對于土地增值稅稅額計算，相對較為簡單，計算公式為土地增值稅的增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項目金額。計算中關(guān)鍵是要合理的確定適用稅率。具體的計算流程為，首先確定實際收入總額、已預繳土地增值稅、取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、允許扣除的稅費、加計扣除額、允許扣除的項目金額、單位扣除項目金額等一系列的計算因子，之后確定增值額、增值率，進而確定適用稅率為扣除系數(shù)，最后計算應繳納的土地增值稅。需要注意的是土地增值稅是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用權(quán)分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，扣除項目的金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤。

3基于清算管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施

在當前形勢下，國家對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的預征、清算管理越來越嚴格，征管力度和清算力度不斷加強，在這種形勢下，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該進一步的強化土地增值稅的稅收籌劃，防范稅收風險，合法合規(guī)的實現(xiàn)增值稅稅負率的降低。具體的土地增值稅收籌劃措施可以在以下幾方面采取措施：

（1）合理合規(guī)的利用好各種特殊項目扣除。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃中，應該合理的利用好國家現(xiàn)行政策中有關(guān)的扣除規(guī)定，以減少稅負的支出。例如，在我國土地增值稅暫行條例實施細則中規(guī)定財務費用的支出可以按照實際金額進行扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)利息支出抵扣進行相應的稅務籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這些政策要求，在法律允許框架范圍內(nèi)，增加抵扣。

（2）合理的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本以及期間費用進行劃分。在清算中應盡量避免分期清算，在收入方面盡量避免關(guān)聯(lián)交易定價帶來的爭議，降低非普通收入。在支出方面，由于在我國相關(guān)的法律法規(guī)及政策中，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)成本可以按照實際金額扣除，因此在土地增值稅的稅收籌劃管理方面，應該盡可能的據(jù)此制定籌劃方案。例如，可以采用費用位移的方式，將開發(fā)費用轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)成本；同時進行車位籌劃，避免將車位成本作為公共配套；采用車房同購等營銷手段，加大成本抵扣。

（3）防范稅務籌劃風險問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃管理方面，應該重點防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃風險。尤其是全面的控制好由于成本分攤不規(guī)范、結(jié)算與申報不符、發(fā)票管理違規(guī)等各種可能造成出現(xiàn)稅務風險的問題，嚴格確保土地增值稅稅務籌劃的合法合規(guī)。

4結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的具體核算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及業(yè)務處理部門，應該重點明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算條件，規(guī)范清算審核，準確的確定成本及可扣除項目，以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的規(guī)范、準確。

參考文獻：

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隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有非常重要的地位?，F(xiàn)階段，國家為了促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，出臺了一系列的限購調(diào)控政策，特別是“十”以后，政府進一步表明了“堅持對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”的決心，致使大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量持續(xù)惡化，資金鏈岌岌可危；如何在殘酷的現(xiàn)實與競爭中不被淘汰出局，充分挖掘內(nèi)部潛力，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要工作；通過納稅籌劃，合理合法地降低稅收成本就顯得由為必要。本文打算對房地產(chǎn)企業(yè)制定了納稅籌劃方案后，在具體執(zhí)行中所面臨的困難和問題進行探討，分析成因，提出對策，試圖指導企業(yè)將所制定的納稅籌劃方案順利執(zhí)行，真正做到“未雨綢繆”，為企業(yè)創(chuàng)造節(jié)稅利益，實現(xiàn)價值最大化提供重要保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的特點

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務于一體的行業(yè)，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為；具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。上述明顯的行業(yè)特點，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制與其他行業(yè)有著本質(zhì)的區(qū)別，表現(xiàn)出以下特點：

（一）稅種多

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等九個稅種，這些稅種分布在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)及全過程。

（二）稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開發(fā)產(chǎn)品的造價高，銷售額大，因此，所繳納的稅額一般很大。

（三）實行預繳和清算制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)采用預售制，造成土地增值稅和企業(yè)所得稅采取先預繳后清算的稅收制度。這是房地產(chǎn)企業(yè)稅務與其他行業(yè)企業(yè)的根本區(qū)別。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本確定需要專業(yè)的工程或造價人員來確定，清算程序比較復雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題及成因

納稅籌劃是納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等事項進行科學、合理的事先選擇和策劃，以達到稅收利益最大化的一種財務管理活動。納稅籌劃方案從設計到最終取得成果需要經(jīng)過如下步驟：全面分析確立目標制定籌劃方案執(zhí)行方案調(diào)整修訂方案。一個完美的納稅籌劃方案只有經(jīng)過企業(yè)的各個組織部門，經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)，層層落實，真正為企業(yè)帶來節(jié)稅利益，才能算得上是一個成功的納稅籌劃方案，否則也只能是“紙上談兵”。由于納稅籌劃方案的執(zhí)行貫穿于企業(yè)的各個層面，在實際操作中，會遇到許多困難，面臨諸多問題，大體可歸納為以下幾個方面：

（一）管理層及企業(yè)員工納稅籌劃意識淡薄

現(xiàn)階段，納稅籌劃在我國開展的時間還比較短，很多企業(yè)管理層受過去傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響，缺乏納稅籌劃的意識；即便是有些企業(yè)在財務管理中已開始融入納稅籌劃的理念，但對它的理論方法及實踐意義還缺乏深刻的認識。管理層往往重視一個理論上的納稅籌劃方案，而忽略了執(zhí)行環(huán)節(jié)的重要性。一個納稅籌劃方案，如果沒有管理層的支持，是很難在企業(yè)中開展和推廣的。同時，籌劃方案的執(zhí)行，需要企業(yè)各個部門和人員的積極配合與協(xié)作，但目前大部分企業(yè)人員對納稅籌劃認識浮淺，甚至還停留在偷稅、漏稅的認知上，所以在籌劃方案執(zhí)行中會遇到很多的阻礙。

（二）稅務中介機構(gòu)的專業(yè)水平有待于進一步提高

納稅籌劃具有高智力、高技術(shù)的特點，它要求進行納稅籌劃人員精通國家稅收法律法規(guī)，熟悉財務會計制度，更要時刻清楚如何在既定的納稅環(huán)境下，能夠達到企業(yè)實現(xiàn)稅收利益最大化的目的。目前，我國許多企業(yè)由于財務人員能力的局限性，一般都是委托稅務中介機構(gòu)制定納稅籌劃方案，但稅務中介機構(gòu)的發(fā)展也不是很均衡，專業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能滿足企業(yè)進行納稅籌劃的需要。

（三）納稅籌劃方案缺乏彈性及靈活性

由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策導向的影響，經(jīng)濟環(huán)境復雜多變，而大部分企業(yè)在制定納稅籌劃方案時未考慮到這些不確定因素所帶來的影響，使得籌劃方案喪失了其使用價值。

（四）會計核算不規(guī)范，導致納稅籌劃方案“功虧一簣”

納稅籌劃是在企業(yè)基礎會計工作及信息的基礎上開展的，其真實性、合法性、完整性直接影響納稅籌劃的整體效果。在實際工作中，有些企業(yè)為了實現(xiàn)節(jié)稅利益，虛增成本，扣除項目不實，發(fā)票管理不當，造成最后清算及稅務檢查時，對這些違規(guī)項目進行調(diào)整，導致籌劃方案“功虧一簣”。

（五）征納關(guān)系不和諧，阻礙納稅籌劃方案的順利實施

由于我國稅收政策具有較大的彈性空間，稅務機關(guān)擁有自由裁量權(quán)，稅務人員專業(yè)知識相對欠缺，必然出現(xiàn)征納雙方政策運用上的分歧，征收管理的異議，導致征納關(guān)系存在不和諧因素；如果納稅籌劃方案得不到稅務機關(guān)的認可，再好的籌劃方案也無法實施。

三、 提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行效果的措施

（一）自上而下地提高企業(yè)全員對納稅籌劃的認識

作為企業(yè)管理層，應正確理解納稅籌劃的含義及所面臨的風險，并對其執(zhí)行環(huán)節(jié)加以高度重視，這不但要體現(xiàn)在制度上，更要體現(xiàn)在管理層的意識中。同時要將納稅籌劃的理念貫徹到企業(yè)的各個部門及全體員工，使企業(yè)員工認識到納稅籌劃的實踐意義，明確納稅籌劃并不是會計機構(gòu)的“專利”，企業(yè)的各個部門及員工都應成為納稅籌劃方案落實的責任者和執(zhí)行者。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的納稅籌劃人員

企業(yè)要清醒的認識到稅務中介機構(gòu)尚處于發(fā)展時期，專業(yè)人員的水平有待于進一步提高；因此，企業(yè)在利用外力的同時，要加強自身專業(yè)人員的隊伍建設。對在職的會計人員、籌劃人員進行培訓，提高他們的業(yè)務素質(zhì)，同時，企業(yè)也要注意招聘高素質(zhì)、全方位的納稅籌劃人才，以充實企業(yè)納稅籌劃隊伍，帶動專業(yè)人員整體素質(zhì)的提高。

（三）編制彈性的納稅籌劃方案，增強其靈活性

由于國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的復雜多變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，國家稅收法律的修正和完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)處于變幻莫測的經(jīng)營環(huán)境中；所以企業(yè)在制定納稅籌劃方案之初，就要充分考慮到這些不確定因素對籌劃方案的影響，對可預見的變化，編制彈性的籌劃方案，做到“胸有成竹”；對不可預見的變化出現(xiàn)時，及時調(diào)整籌劃方案，與時俱進，以保證籌劃方案的有效性。

（四）嚴格規(guī)范會計核算工作，規(guī)避籌劃風險

納稅籌劃方案是建立在規(guī)范的會計核算基礎之上的，具有合法性的特點，企業(yè)無論由于主觀和客觀原因，造成會計核算工作不規(guī)范，勢必影響籌劃方案的最終結(jié)果，也脫離了納稅籌劃的本質(zhì)。因此，企業(yè)應建立內(nèi)部控制制度，并在實踐中不斷地加以完善，提高管理水平，增強風險防范意識，建立一套操作性強、便于控制的內(nèi)部財務管理信息系統(tǒng)。

（五）建立良好的征納關(guān)系，保證籌劃方案的落實

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的最終成果需要經(jīng)過最后清算及稅務檢查的驗證，因些，企業(yè)應加強對稅收征收管理工作的了解，積極主動地與稅務機關(guān)保持聯(lián)系，進行有效的溝通，達到對稅收政策理解上的共識，并在籌劃方案的執(zhí)行過程中得到稅務機關(guān)的支持，籌劃成果得到稅務機關(guān)的認可。

四、結(jié)束語

本文對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題、成因加以分析研究，并提出了有效的應對措施；在當前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)欲謀求持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，納稅籌劃成為企業(yè)財務管理的一個重要因素，它作為一種高層次的綜合財務管理活動，成功與否，除了運用過硬的專業(yè)知識制定出一套理論上的納稅籌劃方案外，在具體執(zhí)行中，要求企業(yè)從意識到實踐，從管理層到全體員工，從內(nèi)部到外部，各個層面通力配合與協(xié)作；另外，還要兼顧納稅籌劃方案的成本，只有當收益大于成本時，此籌劃方案才是行之有效的。

隨著我國加入WTO和整個國民經(jīng)濟總體水平的提高，我國稅制將與國際慣例接軌，這為納稅籌劃帶來了新的發(fā)展機遇。如何將國外先進的納稅籌劃理念和技術(shù)，與我國的稅法體制相結(jié)合，量身打造出一套切實可行的稅收籌劃體系，有待于我們進一步探索和研究。

參考文獻：

[1]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實踐的探討.中國外資 ，2012（9）： 196-197

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所謂稅收籌劃,又稱納稅籌劃、稅務籌劃或節(jié)稅,是指在納稅行為發(fā)生之前,在不違反法律、法規(guī)(稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī))的前提下,通過對納稅主體(法人或自然人)的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排,以達到少繳稅和遞延繳納目標的一系列謀劃活動。企業(yè)在重組中進行稅收籌劃是指根據(jù)國家稅收政策在不同性質(zhì)的企業(yè)之間、企業(yè)的不同組織方式之間存在著明顯的差異性,在符合國家法律政策的前提下,以求實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的最大經(jīng)濟效益的一種籌劃行為。

一、企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)實意義

1.企業(yè)稅收籌劃有利于企業(yè)整體利益最大化目標的實現(xiàn)。企業(yè)在稅法允許的范圍內(nèi),可以通過配置資源和規(guī)范經(jīng)濟行為,對稅收進行合理的規(guī)劃和安排,實現(xiàn)有效地避稅,進而盡可能地減輕稅收負擔,降低納稅支出,增加企業(yè)收入,最終實現(xiàn)企業(yè)整體利益最大化的目標。

2.企業(yè)稅收籌劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。稅收籌劃是企業(yè)財務管理活動的重要組成部分,同時稅收籌劃又貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程,要想實現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃的目的,就必須對企業(yè)經(jīng)營過程中每一個環(huán)節(jié)進行相互協(xié)調(diào)、相互配合,從而達到節(jié)稅的目的。

3.企業(yè)稅收籌劃有利于促進現(xiàn)行稅制的發(fā)展與完善。在稅收籌劃的過程中,通過征納雙方及利益相關(guān)者之間的博弈,可以找出現(xiàn)行稅制存在的漏洞,從而推動現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化,進而構(gòu)建更符合現(xiàn)代社會體制的最優(yōu)稅制體系。

4.企業(yè)稅收籌劃有利于增強納稅人的法制觀念,提高納稅人的納稅意識。企業(yè)稅收籌劃是建立在法律允許的范圍內(nèi)進行的,納稅人通過合法的方式實現(xiàn)最優(yōu)納稅的目的,從中要避免因進行避稅而承擔的觸犯法律的風險,這就要求納稅人擁有很強的法制觀念和納稅意識。

二、稅收籌劃與偷稅的區(qū)別

稅收籌劃,即節(jié)稅,是一種符合政府政策導向的經(jīng)濟行為。偷稅,是指納稅人有意識地違反稅收法律規(guī)定,達到不繳或少繳稅款的目的。稅收籌劃與偷稅有著本質(zhì)的區(qū)別,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

1.從法律的角度看,偷稅是違法行為。節(jié)稅從形式到內(nèi)容完全合法,體現(xiàn)了國家稅收政策意圖,是國家稅收政策所鼓勵的。

2.從行為過程看,偷稅是通過違法手段將應稅行為轉(zhuǎn)變?yōu)榉羌{稅行為,從而直接逃避自身的應納稅責任;節(jié)稅是通過避免應稅行為的發(fā)生,達到減少稅款支出和收益最大化的目的。

3.從社會影響看,節(jié)稅雖然相對減少了國家的財政收入,但由于它符合國家的立法意圖,減少的這部分財政收入等于國家給予納稅人的一種財政補貼;偷稅不但直接減少了國家的財政收入,而且違背了國家政策導向,使國家不得不防范這些行為。

4.從國家的對待態(tài)度看,節(jié)稅由于是納稅人對稅法的尊重和遵守,國家一般給予鼓勵和認可;對偷稅,國家堅決給予嚴厲打擊;對避稅,由于它暴露了國家稅法的不足和漏洞,國家一般通過完善稅收法規(guī)來治理。

三、舉例說明在企業(yè)清算中如何進行稅收籌劃

企業(yè)清算是指企業(yè)宣告終止經(jīng)營以后,除了因合并與分立事由外,終止企業(yè)法律關(guān)系,消滅其企業(yè)法人資格的法律行為。企業(yè)清算中的稅收籌劃主要是通過推遲或提前企業(yè)清算開始日期,合理調(diào)整清算所得和正常經(jīng)營所得,盡量造成虧損,沖減利潤,降低企業(yè)整體稅收負擔。

根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定,企業(yè)在清算年度,應劃分為兩個納稅年度,從1月1日到清算開始日為一個生產(chǎn)經(jīng)營納稅年度,從清算開始日到清算結(jié)束日的清算期間為另一個清算納稅年度。清算日期的選擇,會影響到兩個納稅年度的應稅所得,從而影響企業(yè)的所得稅稅負。所以,通過改變企業(yè)清算日期,可以減少企業(yè)清算期間的應稅所得數(shù)額,實現(xiàn)稅收籌劃的目的。

例如,某公司股東會2008年8月20日通過決議,決定公司于8月31日宣布解散,并于9月1日開始正常清算。公司在成立清算組前進行的內(nèi)部清算中發(fā)現(xiàn),2008年1至8月份公司預計盈利50萬元。于是股東會再次通過決議將公司解散日期推遲至9月25日,并于9月26日開始清算。公司在9月1日至9月25日共發(fā)生費用80萬元。按照我國現(xiàn)行稅制規(guī)定,企業(yè)清算期間應單獨作為一個納稅年度,即這80萬元費用本應屬于清算期間費用,但因清算日期的改變,公司經(jīng)營年度由盈利50萬元變?yōu)樘潛p30萬元。

四、企業(yè)稅收籌劃所應注意的問題

1.要以企業(yè)整體稅負降低為準繩。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動是多個稅種的綜合體,各稅種之間相互聯(lián)系、相互影響。所以,企業(yè)合并稅收籌劃不能僅僅考慮單個稅種,顧此失彼,為籌劃而籌劃,而要通盤考慮企業(yè)整體稅負降低才是理想的、成功的籌劃。

2.要以成本效益為原則。利用企業(yè)合并進行稅收籌劃時,不能一味地考慮稅收成本的降低而忽略因該籌劃方案的實施引發(fā)的其他費用的增加或收入的減少。稅收籌劃作為企業(yè)財務管理的范疇,只有當籌劃方案所得大于支出,企業(yè)合并后未來凈現(xiàn)值大于合并前未來凈現(xiàn)值,該項稅收籌劃才是成功的稅收籌劃。

3.要考慮企業(yè)合并后對生產(chǎn)經(jīng)營的影響。由于被合并企業(yè)原有的人員及價值觀念、企業(yè)文化、資源和制度結(jié)構(gòu)等,都可能與合并企業(yè)有很大的差距。吸收合并和新設合并對被合并企業(yè)的整合、管理等后續(xù)支出存在時空上的差別,在某種程度上對合并企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生不同的影響。在具體操作過程中,采取何種方式合并,不能片面強調(diào)稅收成本支出最低的方案,必須兼顧企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、理財?shù)榷喾矫娴囊蛩丶右詸?quán)衡。

五、我國企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展對策

1.樹立對企業(yè)稅收籌劃的正確認識。針對人們對企業(yè)稅收籌劃方面的錯誤認識,可以通過電視、電臺、報紙、互聯(lián)網(wǎng)等各種媒體進行宣傳,重點介紹稅收籌劃的概念、特點、原則和稅收籌劃與偷稅、騙稅、抗稅等違法犯罪行為的區(qū)別,以及稅收籌劃可能帶來的收益及存在的風險。稅務征管人員也要在執(zhí)法活動中讓納稅人了解自己享有的稅收籌劃的權(quán)利,從而讓納稅人對稅收籌劃有更正確的認識。

2.國家要盡早完善稅收籌劃的立法工作。為了促進稅收籌劃業(yè)務的快速發(fā)展,首先要完善稅法,修改稅法語言表述不清或不明確之處,建立完善的稅收制度體系和稅收征管體系;其次,要不斷建立和完善維護納稅人權(quán)利的相關(guān)法律法規(guī),將納稅人的稅收籌劃權(quán)在相關(guān)法規(guī)中加以明確,在稅收立法過程中,要把保障納稅人合法權(quán)利提到重要的位置。

3.培養(yǎng)稅收籌劃的專業(yè)人才。稅收籌劃由于專業(yè)性和政策性較強,要求從事這項工作的人員具有較高的素質(zhì),應具備法律、會計、財稅、金融、管理等各方面的專業(yè)知識,因此,作為企業(yè)應加大對稅收籌劃人員的培養(yǎng),對稅收籌劃人員進行培訓,提高他們的專業(yè)素質(zhì),從而提高企業(yè)稅收籌劃方案的成功率。

4.合理規(guī)避稅收籌劃風險。稅收籌劃之所以有風險,與經(jīng)濟環(huán)境、國家政策及企業(yè)自身活動的不斷變化有關(guān)。因此,企業(yè)要充分掌握與本企業(yè)納稅籌劃相關(guān)的各種信息,只有充分掌握了這些相關(guān)信息,才能周全地考慮可能出現(xiàn)的各種問題,把各類因素對稅收籌劃方案形成的風險降至最低,從而合理地規(guī)避風險。

5.稅收籌劃方案要具有綜合性和前瞻性。稅收籌劃方案要從整體上系統(tǒng)地進行考慮。企業(yè)進行稅收籌劃的最終目的是要通過納稅支出的節(jié)約實現(xiàn)企業(yè)的財務目標,因此,綜合衡量納稅籌劃方案,處理好利益之間的關(guān)系就成為選擇稅收籌劃方案的核心問題。同時,企業(yè)進行稅收籌劃要具有前瞻性。要開展稅收籌劃,納稅人必須在經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生之前,準確了解從事這項業(yè)務的過程和環(huán)節(jié),涉及的稅種和稅收優(yōu)惠等。對于稅法修正的情況,要加以密切關(guān)注,及時對籌劃方案作出調(diào)整,從而防止一些不可控因素的變化而導致籌劃方案的失敗。

參考文獻:

[1]何鳴昊、何F燕、楊少鴻.《企業(yè)稅收籌劃》.企業(yè)管理出版社.2002年9月第一版;

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建筑安裝企業(yè)有著明顯區(qū)別于其他行業(yè)的典型特征，即建設周期長、投資金額大、產(chǎn)品唯一性、業(yè)務形式多樣性等。建筑安裝工程的業(yè)務形式，有總承包、轉(zhuǎn)包、分包等，不同的業(yè)務形式有著不同的納稅義務。

（一）稅務籌劃 是指依照國家法律法規(guī)，在稅收法規(guī)允許下、國家政策范圍內(nèi)進行的策劃，其形式上、實質(zhì)上都必須順應立法意圖，堅決反對偷稅、漏稅、避稅的行為。偷稅、漏稅，是指違反法律法規(guī)，逃避稅收負擔的行為。避稅行為，是指形式上符合法律規(guī)定，但其實質(zhì)上卻是違背立法意圖的，也就是故意鉆稅法上的漏洞的行為。避稅的行為使得無法獲得穩(wěn)定的稅收利益，稅務部門應通過不斷完善稅法，將避稅行為扼殺在搖籃之中。而對于已獲得的稅收收益，稅務部門能夠通過反避稅調(diào)查，調(diào)整應納稅事項，將納稅人少納的稅款追繳回來。

（二）稅務籌劃特點 為保證稅收利益的穩(wěn)定、可靠，必須進行有效的稅務籌劃。

首先，應保證稅務籌劃是在法律允許的范圍之內(nèi)進行的，即稅務籌劃應具有合法性，納稅人按照稅法的相關(guān)規(guī)定繳納自己應繳納的稅款。稅務籌劃必須是合法的，稅務籌劃方案不能夠違背國家稅收法律法規(guī)，也不能違背其他法律法規(guī)，否則稅務籌劃方案就無法進行實踐操作，也是無效的。

其次，納稅人按照同一經(jīng)濟活動的不同經(jīng)營方案應承擔的稅收任務，進行規(guī)劃設計，即稅務籌劃應具備籌劃性，綜合衡量多種方案，從而選取對納稅人最有益處的方案。保障企業(yè)獲得最大的稅后利潤，是建筑安裝企業(yè)進行稅務籌劃的最終目的，即稅務籌劃應具備目的性，選取的納稅方案要符合稅后利潤最大化這個目標。按照稅法的規(guī)定，納稅人策劃出多種納稅方案后，為實現(xiàn)企業(yè)自身利益的最大化，可以實施稅負較低的方案。

（三）稅務籌劃作用 具體有：

（1）稅務籌劃是企業(yè)生存、發(fā)展的必然選擇。隨著社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，市場競爭激烈程度不斷增加，建筑安裝企業(yè)要想在激烈的競爭之中獲得一席之地，尋求更好、更廣闊的發(fā)展，就應不斷地加強企業(yè)的管理，樹立節(jié)能減耗意識，降低原材料的消耗，減少生產(chǎn)成本，積極采用先進技術(shù)、應用新工藝、新方法，及時對固定資產(chǎn)進行深層改造，逐步擴大生產(chǎn)規(guī)模，加強勞動效率的提高，進一步增加收入。然而現(xiàn)階段，建筑安裝企業(yè)要想降低生產(chǎn)成本、增加收入都有著一定的困難，因此，企業(yè)必須選擇稅務籌劃的方式，通過降低稅收成本來增加企業(yè)效益。

（二）稅務籌劃逐步成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分 建筑安裝企業(yè)為實現(xiàn)自身利益的最大化，通過進行稅務籌劃，對涉及稅收的經(jīng)濟事項進行統(tǒng)籌安排，發(fā)揮了企業(yè)獨立自，是企業(yè)將社會賦予了它的權(quán)利的具體實踐。因此，企業(yè)應認真、仔細研究國家的稅收政策，依照企業(yè)自身的實際情況，選擇符合企業(yè)發(fā)展的稅收政策，并進行積極的稅務籌劃。而且隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的健全、完善，稅務籌劃已逐漸成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。

（三）稅收優(yōu)惠政策為企業(yè)稅務籌劃提供了可能性 我國地區(qū)間、部門間存在著發(fā)展不平衡現(xiàn)象，而不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也嚴重制約著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展。為保證區(qū)域之間發(fā)展的平衡性，調(diào)整產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，我國將稅收的的經(jīng)濟杠桿作用予以充分發(fā)揮，制定了一系列的稅收優(yōu)惠政策，針對不同的情況可以不征收或者少征收所得稅，企業(yè)之間稅率有高有低，稅基大小不一。因此，這就為企業(yè)提供了充分的選擇機會，為企業(yè)進行稅務籌劃提供了充足的可能性與廣闊的操作空間。

二、建筑安裝企業(yè)稅務籌劃措施

由于建筑安裝企業(yè)的稅收具有其他行業(yè)不能比的復雜性與獨特性，從而也為企業(yè)的稅務籌劃提供了充足的空間。

（一）依法納稅是稅務籌劃的前提 建筑安裝企業(yè)進行稅務籌劃必須是合法的，與偷稅、逃稅有著根本性的區(qū)別。納稅人在履行納稅義務時，應根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定及時、積極進行繳納足額的稅款，一切違反稅法及其他法律規(guī)定的行為都是違法的，都將受到法律的制裁，必須嚴厲杜絕逃稅、漏稅，不納，或是稅款不足額，繳納時間延遲的行為。而稅務籌劃是在依法納稅的前提下，是對稅法及其他法律嚴格遵守的基礎上，采取的一種合法、合理、合情的降低稅負的方案。然而現(xiàn)階段，許多納稅人對稅務籌劃理解不夠準確，片面認為稅務籌劃是為了幫助企業(yè)少繳納稅款，甚至不惜違法法律規(guī)定，實施偷稅、漏稅的違法行為，導致稅務籌劃工作處于停滯不前的局面，因此建筑安裝企業(yè)在進行稅務籌劃時必須做到依法納稅。

（二）對混合業(yè)務的稅務籌劃 建筑企業(yè)進行綜合性業(yè)務的現(xiàn)象時有發(fā)生，如既要銷售建筑產(chǎn)品，又要為客戶提供安裝勞務，因此要予以重點籌劃。建筑安裝企業(yè)在從事建筑、修繕、安裝、裝飾等工程作業(yè)時，與另一方簽訂工程合同，在銷售自己生產(chǎn)的貨物同時向客戶提供安裝勞務時，并在合同中予以單獨標準寫明安裝勞務價格，若企業(yè)擁有建設行政部門批準的建筑施工（安裝）資質(zhì)，那么建筑安裝企業(yè)按照17%的稅收率對其取得的全部收入繳納增值稅。由此可以得出，企業(yè)為實現(xiàn)利潤的最大化，減少企業(yè)稅務負擔，可以考慮辦理相關(guān)資質(zhì)證明，并在合同訂立時另外單獨標注建筑勞務價格，從而滿足相關(guān)規(guī)定，減少納稅成本。

（三）原材料稅務籌劃技巧 根據(jù)營業(yè)稅法，納稅人在從事建筑、裝飾、修繕工程項目時，不管核算方式如何選擇，不管項目工程是包工包料還是包工不包料，工程所用原材料與其他物資、動力價款都包含在營業(yè)額內(nèi)，但是建設方提供的設備價款除外。工程所需原材料的采購渠道不同，企業(yè)的計稅依據(jù)則會不同。建設單位若是從市場上直接采購材料，則價格較高，這樣施工企業(yè)就會在使用原材料時精打細算，加強原材料的管理，對工程原材料的預算開支進行嚴格控制，從而保證原材料及其他材料的使用效率不斷提高。建筑安裝企業(yè)與材料供應商建立了長期合作關(guān)系，則購買材料的價格相對便宜，因此工程材料物資的價款降低，采用合理、科學、合法的方式方法降低稅負，減少計稅的營業(yè)額，實現(xiàn)節(jié)稅目標。

例如：建筑安裝公司甲方為一方企業(yè)修建廠房，工程承包價款總價為1000萬元，乙方負責購買工程所需各類裝飾材料，材料價格為500萬元，那么建筑安裝公司甲方所應繳納的營業(yè)稅為：（1000+500）×3%=45（萬元）。若是建筑安裝公司甲方利用自身優(yōu)勢，只需花費400萬元就可從市場上采購完善該項工程所需裝飾材料，則建筑安裝公司甲方與企業(yè)乙方訂立工程項目承包合同時，就要把采購材料的價款包含在其中，合同總的價款就為1400萬元，那么建筑安裝公司甲方所應繳納的營業(yè)稅就是：1400×3%=42萬元。與第一種承包方式相比，建筑安裝企業(yè)承擔的稅收額要少3萬元。

（四）安裝工程產(chǎn)值稅務籌劃 在《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，企業(yè)進行安裝工程作業(yè)活動時，若安裝工程的產(chǎn)值是以安裝的設備的價值來衡定的，企業(yè)的營業(yè)額就要包括設備的價值。

根據(jù)這項規(guī)定，建筑安裝企業(yè)在進行安裝工程作業(yè)活動時，就要盡可能的避免將設備的價值作為工程的產(chǎn)值。機械設備由工程建設單位負責提供，建筑安裝企業(yè)只需對設備進行安裝即可，獲得收入只是購買原材料費與安裝費，因此企業(yè)安裝工程的產(chǎn)值就不包括安裝設備的價值，最終實現(xiàn)合理避稅的目的。

例如：企業(yè)委托某一建筑安裝公司修建辦公樓，工程承包款總價為5000萬元，訂立的合同中包括了為大樓進行價值500萬元的中央空調(diào)的安裝，建筑安裝公司負責提供中央空調(diào)，那么建筑安裝公司所需繳納的營業(yè)稅則為：

5000×3%=150萬元。

若是建筑安裝公司與企業(yè)在訂立合同時，對工程承包總價中不包含安裝中央空調(diào)的價格做出明確規(guī)定，由乙方負責提供與安裝中央空調(diào)，那么建筑安裝則應繳納的營業(yè)稅是：

（5000-500）×3%=135萬元。

與前一種形式相比，建筑安裝企業(yè)所要繳納的營業(yè)稅減少了15萬元。

（五）籌集資金籌劃 建筑安裝企業(yè)進行建筑、安裝、裝飾、修繕工程作業(yè)時，對資金的需求量很大，而不同的融資方式對企業(yè)所承擔的稅負起著不同的影響。例如：建筑企業(yè)甲擁有建筑、房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)十多家，以往都是由公司統(tǒng)一各金融機構(gòu)進行貸款，再轉(zhuǎn)貸于下面控股公司，并向控股公司收取一定的利息。公司從銀行處融資6000萬元，向銀行支付利息360萬元，從其他控股企業(yè)中收取信息396萬元。

為減輕企業(yè)稅負，企業(yè)應進行積極有效的稅務籌劃，選擇最適當?shù)挠嫸惙绞?。建筑企業(yè)甲魚各控股公司簽訂轉(zhuǎn)貸款合同，甲方向各控股公司收取利息360萬元，與銀行利息相同，同時甲方向各控股收取36萬元管理費。這樣一來，建筑企業(yè)甲就不需要繳納營業(yè)稅，而各控股公司所繳納的管理費在稅前就進行扣除。各控股公司再向公司總部繳納的利息沒有超過同期的銀行貸款利息，也就沒有涉稅金額。這樣一來，與其他計稅方式相比，建筑企業(yè)甲所承擔的稅負明顯的下降，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目標。

（六）利用納稅時間進行稅務策劃 建筑安裝企業(yè)承攬工程任務時，工程項目按照合同完成后一次性結(jié)算所有價款，這樣營業(yè)稅納稅義務就會以工程合同價款結(jié)算的當天來做為發(fā)生的時間。

工程項目按照一旬結(jié)尾或是月中預支、月終進行結(jié)算、工程竣工后進行最終清算的辦法計算工程價款，這樣企業(yè)所要履行的營業(yè)稅義務則以月份終了清算已完工程價款的當天作為發(fā)生的時間。

項目工程根據(jù)工程形象的不同進度進行不同階段結(jié)算價款，這樣建筑安裝企業(yè)所應承擔的營業(yè)稅納稅義務則以以月份終了清算已完工程價款的當天作為發(fā)生的時間。

工程項目按照企業(yè)結(jié)算方式的，企業(yè)營業(yè)稅義務以結(jié)算工程價款的當天作為發(fā)生時間，而不是建筑安裝企業(yè)收到預付材料款與預收工程價款的時間。由此可以看出，建筑安裝企業(yè)科學、合理選擇結(jié)算方式，結(jié)算時間不要以預收款時間為準，而是應將結(jié)算時間盡可能的推遲延后，從而促使營業(yè)稅繳稅義務發(fā)生時間不斷延遲，為企業(yè)的有效運轉(zhuǎn)提供足夠的資金，促使企業(yè)進一步獲得資金的時間價值，不斷為建筑安裝企業(yè)的經(jīng)營活動提供便利。

（七）工資資金稅務籌劃辦法 與其他行業(yè)相比，建筑業(yè)工程周期很長，并且受到季節(jié)、氣候的影響較大，因此建筑安裝企業(yè)職工與其他行業(yè)職工的工資發(fā)放形式存在差別。按照稅收法律規(guī)定，發(fā)放年終獎的形式主要有分月發(fā)放、月獎按照比例發(fā)放、全年一次性發(fā)放。

為實現(xiàn)最好的節(jié)稅效果，應將部分作為月獎，剩余的則進行年終發(fā)放，而最科學的則是采用月獎按照比例控制發(fā)放，這樣都比全年一次性發(fā)放的節(jié)稅效果好。分月發(fā)放的獎金要與每月工資薪金進行合并，使得納稅基數(shù)提高，從而讓工資薪金與獎金適用于較高稅率的機會不斷增加。若是將部分獎金作為月獎在每月中發(fā)放，則有效降低年終獎適用于較高稅率的可能性，并且保證了月收入適用于最高的稅率不會發(fā)生變化，從而獲得比全年一次性發(fā)放年終獎時所承擔的更低的稅負。

三、建筑安裝企業(yè)稅務籌劃風險防范

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，競爭愈演愈烈，越來越多的納稅人在關(guān)注、重視稅務籌劃，然而稅務籌劃的實踐操作常常是在稅收法規(guī)的邊緣，帶有很大的風險性。由此可知，納稅人要想通過有效的稅務籌劃實現(xiàn)預期的減輕稅負的目標，最為關(guān)鍵的就是注意防范風險，保證籌劃行為符合稅法以及其他法律、法規(guī)要求。

（一）防范對稅收政策理解錯誤、片面的風險 納稅人在進行具體的稅務籌劃時，必須要全面、準確地理解、把握與之相關(guān)的稅收政策的具體內(nèi)涵。避免由于在一個細小的方面、或是一個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，而致使整個稅務籌劃行為失敗。

（二）防范稅收優(yōu)惠政策條件要求執(zhí)行不到位的風險 稅收優(yōu)惠政策通常有著確定的適用范圍，往往詳細規(guī)定了能夠享受這一優(yōu)惠政策應滿足的基本條件，例如企業(yè)類型、特定人員比例、注冊地點等等。要想享受到這項稅收優(yōu)惠政策，納稅人就應該保證符合這些條件，而且進行實時動態(tài)監(jiān)控，保障隨時都能符合政策規(guī)定。

總之，稅務籌劃對于納稅人法律意識的提高有重要作用，能夠幫助建筑安裝企業(yè)有效增加財富，同時也是社會主義市場經(jīng)濟條件下企業(yè)更好地維護自身權(quán)利的具體要求與必然趨勢。建筑安裝企業(yè)在進行稅務籌劃時，應明確企業(yè)自身的特點，掌握稅務籌劃的特征、作用，從而幫助企業(yè)更好地實現(xiàn)稅務籌劃。建筑安裝企業(yè)應在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進行有效的稅務籌劃，從多方面進行思考，如對混合業(yè)務進行稅務籌劃，利用工程承包方式進行有效的稅務籌劃，從安裝工程產(chǎn)值方面進行稅務籌劃，利用納稅時間進行稅務策劃，從工資薪金發(fā)放上思考稅務籌劃的辦法，并注意防范稅務籌劃的各類風險，從而不斷的降低、減輕稅負，增強企業(yè)的市場競爭能力，最終實現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

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篇10

一、土地增值稅政策演變

1993年12月13日，國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（從1994年1月1日起實施），該條例規(guī)定“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅”。1995年1月27日，財政部《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。征收土地增值稅的目的之一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制房地產(chǎn)投機，但長期以來其一直是以按銷售收入一定比例預征的方式存在。2006年12月28日，國家稅務總局了《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月1日起，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進行全面清算。之后的執(zhí)行情況并不好，尤其是我國實體經(jīng)濟受2008年國際金融危機顯著沖擊后，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了改變。

2009年我國房地產(chǎn)價格再次出現(xiàn)快速上漲，一些城市甚至是爆發(fā)性增長。2009年5月12日，國家稅務總局頒布《土地增值稅清算管理規(guī)程》（從2009年6月1日起施行），對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等問題作出具體規(guī)定。該規(guī)程明確指出，納稅人符合下列條件之一的，必須進行土地增值稅清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。另外，第十條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

2010年4月國家再次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。2010年5月25日國家稅務總局《國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（以下簡稱新《通知》），相比2006年的政策，主要從以下兩個方面提高了要求。第一，提高預征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行；其次是為核定征收率設底線，對確需核定征收土地增值稅的，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率原則上不得低于5%。

從政策演變來看，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅清算管理不斷加強，一些漏洞也逐漸彌補。值得一提的是征收方式的管理。2007年以來，一些地區(qū)較多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐漸減少。事實上，核定征收土地增值稅存在諸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地產(chǎn)投機和房價過快上漲的作用；改變了計稅依據(jù)，不但不能抑制房價過快上漲，反而可能助漲房價。

二、土地增值稅稅收籌劃策略

1、降低適用稅率

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。第一，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；第二，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%（應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)）；第三，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；第四，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；第五，房地產(chǎn)企業(yè)建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。

降低適用稅率就要降低增值率，而降低增值率有兩種情況。首先，在扣除金額一定的情況下，通過降低收入來降低增值額。其次，在銷售收入一定的情況下，通過增加成本投入增加扣除金額，此時增值額不變，如果適用稅率下降，企業(yè)稅后利潤增加。

（1）利用國家對普通住宅的稅收優(yōu)惠。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。因此對于屬于普通住宅的房地產(chǎn)項目，并且正常增值率僅略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%，獲得免稅待遇。同時，降價銷售也能促使企業(yè)加快銷售速度，節(jié)約貸款利息。舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是1.21億元，扣除項目總金額1億元，則增值額0.21億元，增值率21%，需按增值額的30%繳納增值稅，稅后利潤：0.21×（1-30%）=0.147億元?，F(xiàn)在如果少量降低售價，比如銷售收入降到1.19億元，增值率19%，可免征增值稅，增值額0.19億元就是凈利。當然如果正常價格下增值率明顯高于20%，比如30%，稅后凈利0.21億元就高于免征的0.19億元。

（2）增加成本投入來降低增值率。典型的是裝修成本。2006年《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第四點“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，可以將原來毛坯房裝修后銷售，或者在市場接受的情況下，適當提高裝修標準。由于裝修成本是由購房者承擔，因此房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值額沒有減少。更重要的是，裝修成本增加房地產(chǎn)開發(fā)成本后，在計算“財政部規(guī)定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額進一步增加，導致作為增值稅稅基的增值額減少，而增值率進一步下降。如果本來增值率在某個臨界位置，則會使該房地產(chǎn)項目適用的稅率下降一檔。此時企業(yè)增值稅負可能明顯下降，一個是作為稅基的增值額減少，這是確定的；二是適用稅率有可能下降。

舉例來說，假定某項目毛坯房計劃銷售9.6億元，扣除金額6億元，其中開發(fā)成本3億元，則增值率60%，應納增值稅3.6×40%-6×5%=1.14億元；現(xiàn)增加1億元裝修費改為精裝修房，裝修成本由購房者承擔，即銷售收入10.6億元，則扣除金額7.2億元，增值率47.22%，應納增值稅1.02億元。

2、增加扣除金額

在查賬征收方式下，相關(guān)法規(guī)規(guī)定了一系列的扣除項目。在房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和成本投入確定（因而稅前利潤確定）的情況下，企業(yè)通過規(guī)范的會計處理，增加扣除金額，可以減少增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，扣除項目包括如下幾項：取得土地使用權(quán)成本；開發(fā)成本；開發(fā)費用，包括利息支出和其他開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。取得土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，前者比較簡單，而后者包括較多內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，其中開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)費用是間接費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）點規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。”這里的（一）（二）指取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本。

從上述規(guī)定來看，開發(fā)費用與開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用有可能有交叉，可以通過更細致的會計處理來增加扣除項目。

（1）對利息費用的處理。對開發(fā)費用中的利息支出有三種處理情況：不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，按5%計算；能按房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明，且利息支出未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，據(jù)實扣除；超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額時，則按該金額扣除。因此對于有大量借款的房地產(chǎn)企業(yè)，要權(quán)衡是據(jù)實扣除好還是按5%扣除好。關(guān)鍵是必須對能夠扣除的實際貸款利息支出與預先估計的（取得土地所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%所計算出來的利息支出進行比較。如果前者更大，就要選擇據(jù)實扣除，平時就應該對貸款的利息支出詳細記錄，應用合理的分攤方法把它準確地分入各個項目中去，這樣也就避免了《條例》中對利息費用比例的限制。

（2）其他開發(fā)費用的籌劃。其他開發(fā)費用（銷售費用、管理費）是有扣除比例限制的：如果利息能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，則按房地產(chǎn)項目直接成本（取得土地使用權(quán)成本+開發(fā)成本）的5%扣除；否則和財務費用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些開發(fā)費用細化到具體房地產(chǎn)項目，進入開發(fā)成本，則其扣除不受限制，并且在其他扣除項目中還可以加計扣除20%。

（3）費用均分法。對于同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目的企業(yè)，不同項目因地價和房價等原因增值率不同，可能會加重企業(yè)的稅收負擔。而開發(fā)企業(yè)對開發(fā)成本和開發(fā)費用進行必要調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，可以節(jié)省稅款。

最有需要特別指出的是，納稅籌劃也是有成本的，因此稅務籌劃必須遵循成本效益原則，只有籌劃成本小于籌劃所得減稅收益時，該項籌劃方案才是合理的。

【參考文獻】