導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)的法律法規(guī)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-02

一、我國房地產(chǎn)金融風險

房地產(chǎn)金融風險是指從事房地產(chǎn)金融業(yè)務活動的金融機構為該產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、清算等金融服務活動中，由于各種不確定因素影響，使金融機構的實際收益與預期收益嚴重背離而遭受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是一個與國民經(jīng)濟相關性很高的高風險、高收益行業(yè)，近年來隨著房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，其發(fā)展過程中存在或潛在的社會風險已嚴重威脅我國的房地產(chǎn)金融業(yè)，尤其是加大了資金支持房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)銀行金融風險，這極不利于我國房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。目前來說，我國房地產(chǎn)金融風險的現(xiàn)狀主要有以下幾類突出性風險問題：商業(yè)銀行風險、個人住房信貸違約風險、土地貸款風險。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的法律風險

房地產(chǎn)市場的有序建立與健康發(fā)展，不能離開健全完善的法律法規(guī)支持，在我國政策性的缺陷以及缺少相應法律規(guī)制的違規(guī)操作、金融腐敗等諸多問題交織，共同影響著房地產(chǎn)金融體系的建立和金融規(guī)則的正常運行，也使商業(yè)銀行系統(tǒng)性金融風險居高不下。

1.商業(yè)銀行之法律風險

一方面，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管制度，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，貸款的各個環(huán)節(jié)上的有關人員從職責上沒有進行嚴格的劃分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關，對房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范的法律規(guī)制還不夠完善。為了謀取利益，一些本不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質資格的企業(yè)以各種手段、各種方式，有時甚至采取違法措施尋求商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，由于缺乏相關的法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的放貸部門有時為了擴大其業(yè)務范圍，降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，由于房地產(chǎn)登記制度相關配套法規(guī)還不完善，沒有嚴格的抵押住房登記制度。同時，涉及房地產(chǎn)處置的某些法律規(guī)定并不明確具體，一旦借款人無力償還，資產(chǎn)無法分割，抵押物往往很難處置。

2.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現(xiàn)象，即房地產(chǎn)開發(fā)商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產(chǎn)理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產(chǎn)處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

3.土地貸款法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規(guī)范和約束，投機性極大。房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的非法侵占、征用土地現(xiàn)象不僅延續(xù)至今，而且更有新的發(fā)展。國土資源部2013年國家土地督察中發(fā)現(xiàn)土地違規(guī)方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發(fā)的許可證，沒有納入國家的質量監(jiān)管系統(tǒng)，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農(nóng)村基層組織、企業(yè)簽個協(xié)議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)中的歧視性規(guī)定引發(fā)壟斷，破壞了房地產(chǎn)市場的公平競爭秩序。部分當?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)憑借與當?shù)卣坝嘘P主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發(fā)獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發(fā)房地產(chǎn)市場中的不正當競爭行為以及違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象，并加重非當?shù)亻_發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和商業(yè)銀行的金融風險。

三、我國房地產(chǎn)金融風險的法律完善

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都應該在法律規(guī)定的范圍內進行，西方國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗表明，法律法規(guī)建設對于防范房地產(chǎn)金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續(xù)出臺了一系列為規(guī)范銀行房地產(chǎn)信貸管理、規(guī)范土地市場管理、促進房地產(chǎn)健康良性發(fā)展的法規(guī)和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業(yè)銀行風險之法律規(guī)制

（1）設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發(fā)商、開發(fā)項目的調查工作。銀行在給開發(fā)商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發(fā)商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協(xié)助開發(fā)商督促按揭人按照法律和法規(guī)的規(guī)定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續(xù)和其他手續(xù)，并領取他項權證，這是在今后發(fā)生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產(chǎn)商貸款后的管理工作。貸款發(fā)放后，銀行要加強與開發(fā)商的聯(lián)系，掌握開發(fā)商經(jīng)營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經(jīng)辦人應經(jīng)常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管制度，積極防止房產(chǎn)銷售款挪用現(xiàn)象的發(fā)生。即在房地產(chǎn)項目運作過程中，專門機構與被監(jiān)管人簽訂監(jiān)管協(xié)議，以自己的名義設立資金監(jiān)管帳戶，負責被監(jiān)管人某些房地產(chǎn)資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監(jiān)管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規(guī)定和合同的約定。以保證房地產(chǎn)項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發(fā)，防止被開發(fā)商挪用，預防“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。

（2）以目前法律框架為依據(jù)，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規(guī)范約束銀行員工的思想。在拓展業(yè)務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業(yè)道德教育，培養(yǎng)較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發(fā)生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發(fā)商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發(fā)商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經(jīng)營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業(yè)審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發(fā)的法律風險。堅持依法經(jīng)營，建立防范網(wǎng)絡，搞好內外防范，要充分發(fā)揮社會各方面的作用。

2.個人房地產(chǎn)按揭貸款風險之法律規(guī)制

（1）盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統(tǒng)維護和個人或企業(yè)的違信事件發(fā)生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規(guī)行為處理的相關法規(guī)，依法對違反誠信原則、做出違規(guī)行為的企業(yè)和個人根據(jù)違規(guī)行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發(fā)生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節(jié)嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節(jié)較輕的違規(guī)行為個體，應對其借貸規(guī)模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統(tǒng)內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。

（2）建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業(yè)發(fā)展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規(guī)，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業(yè)秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。

（3）建立風險轉移機制。委托具有專業(yè)經(jīng)驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據(jù)該報告決定是否向借款申請人發(fā)放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發(fā)生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發(fā)放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現(xiàn)轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業(yè)等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產(chǎn)保險法》，我國商業(yè)銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業(yè)務提供法律保障。

3.房地產(chǎn)土地貸款之法律規(guī)制

（1）建立嚴格的土地出讓考察制度。國家規(guī)定對于用于經(jīng)營性建設的必須采用招標、拍賣形式，所以開發(fā)商要取得土地建設使用權必須要通過招標、拍賣形式。在招標、拍賣過程中，要建立起嚴格的土地轉讓制度，嚴禁招標人和投標人、投標人之間惡意串通損害相對人的利益，嚴禁政府土地管理部門收受開發(fā)商的“回扣”等形式的賄賂，建立完善的政府轉讓土地使用權制度，嚴格要求政府考核開發(fā)商的資質水平、能力資格、資金狀況等，在綜合的考慮下選擇最能承擔該項建設的開發(fā)商，不得以一己之利做出不公平的決策。同時，要加大土地市場的執(zhí)法力度，打擊土地出讓中的權力尋租現(xiàn)象；平抑地價，從而抑制房地產(chǎn)價格上漲過快所帶來的金融風險。

篇2

一、我國房產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在的問題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計局列舉的二十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達到了一個空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠遠超過其他大部分行業(yè)。可以說房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房價問題是房產(chǎn)市場的核心問題

住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經(jīng)濟問題轉換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關注。房產(chǎn)價格雖依據(jù)市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。

二、房價居高不下的原因分析

國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關鍵要看政府的調控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 　三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議

1.調控房價漲幅的必要性

關系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規(guī)律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據(jù)我國主流媒體一項調查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構相比，中國金融機構的抗風險能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重泡沫并破滅，對金融機構產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式

目前國內房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”這個目標。這是對目前國內房地產(chǎn)市場的清楚定位。當國內房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產(chǎn)市場投資行為?？梢哉f，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應這種消費模式的住房產(chǎn)品。把一個剛發(fā)展起來的國內房地產(chǎn)市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調控手段相結合

要真正實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達到預期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價的方式也要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合，在各個方面都加強監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個專門的監(jiān)管機構，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應的整改方案，向政府的管理機構或國家權力機關做出建議甚至立法的提案最初來源。

參考文獻：

篇3

中圖分類號：C812文獻標識碼：A文章編號：1006-5954 （2011） 04-71-03

作為發(fā)展中大國的首都和一個經(jīng)濟社會發(fā)展達到一定水平，注重和諧、關注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應以更開放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場，解決住房問題。但由于北京房地產(chǎn)市場化的時間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動，因此學習和總結發(fā)達國家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的教訓，對研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。

一、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點

（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟的關系

1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中占較大比重

從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務服務業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，2000年以來基本保持在12%左右，2007年為12.9%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻大，且集中在保有環(huán)節(jié)

根據(jù)美國、英國和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評估價值，按一定的比率征收；流轉環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣地收入、物業(yè)稅、差餉等。

3.房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟波動聯(lián)系密切

從國際大都市房價走勢看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時，研究也顯示：房地產(chǎn)市場周期與經(jīng)濟周期相吻合，是一種正相關關系，波長大體一致。一般來說，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀經(jīng)濟，而復蘇、蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟，見表1。

（二）房地產(chǎn)與社會的關系

1.住房存量應與人口規(guī)?；鞠噙m應

確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶總數(shù)基本適應，甚至略微超過家庭戶總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質的前提條件。在這方面，國際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗。如紐約，2008年全市有303.3萬戶家庭，住宅332.8萬套，住宅存量與家庭戶數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)低于1個人，5.3%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在1~1.5個人之間，僅2.8%的住宅平均每個臥室居住人數(shù)在2個人以上。

2.房價變動與購房適齡人口的變化趨勢正相關

發(fā)達國家的房價增長與購房適齡人口（指25~44歲人口）的增長有顯著的正相關關系，該特點在美國和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀70年代以來，美國的購房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，從1980年的6323萬人增加到1995年的8476萬人，房價也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢。日本從上世紀90年代開始購房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，從1990年的3558萬人下降到1995年的3374萬人，2010年為3464萬人，房價也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。

3.房價收入比處于合理區(qū)間

國際上通用的房價收入比，是以住宅套價的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認可的合理的房價收入比在4~6之間。以這一標準衡量，紐約等國際大都市居民的住房支出處于相對合理區(qū)間。瑞士、德國、瑞典等房價收入比長期在2~3之間。倫敦的房價收入比自1990年以來一直保持在5以下。

（三）房地產(chǎn)市場內部關系

1.存量房比例高，新建房比例低

紐約等國際大都市都非常注重存量房的維修和保護，以促進存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場較小，起主要作用的是二手房交易市場。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀40~70年代，1970年后建設的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設的僅占3.6%。

2.自有與租賃并重

自有住房與租賃房并重是紐約等國際大都市房地產(chǎn)市場的主要特征之一。由于受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達到66%，大大超過前者。 2003年東京住宅擁有率達到44.5%，而租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府與房地產(chǎn)市場關系

1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房

上世紀50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進，大多數(shù)發(fā)達國家（地區(qū)）均面臨嚴重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。發(fā)達國家住房保障體系發(fā)展過程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價房。美國廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國家平均為18%左右。法國則規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。

2.政府采用多種手段調控房地產(chǎn)市場

美國等發(fā)達國家（地區(qū)）政府均綜合運用立法、財政、稅收、金融等各種手段，以保護公民居住權、保證本地區(qū)住房目標的實施進度及預期效果的實現(xiàn)。

3.政府對市場進行嚴格監(jiān)管

政府干預行為主要包括引入多元化的市場主體、監(jiān)管市場主體及其行為、抑制投機和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價格管制等極端手段的。如德國，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內不得超過20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”，根據(jù)“租價表”制定“合理房價”。

二、從國際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂及問題

（一）城市化快速推進、人口擴張集聚對住房需求形成較大壓力

1.常住人口和購房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢

國際經(jīng)驗表明，當一國城市化率（城市人口占總人口的比重）在30%~70%這一區(qū)間時，城市化進入加速階段，城市房價總體上漲。當城市化率處于30%~50%之間時，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進入城市，全國城市房價漲幅總體比較接近。當城市化率處于50%~70%之間時，人口遷移以城市之間相互移動為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房價漲幅將會明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢。根據(jù)抽樣調查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購房適齡人口為667.3萬人，比2000年增加143.2萬人。

2.目前住房存量相對城鎮(zhèn)人口總量明顯不足

2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬人。若以戶均2.6人測算，相當于有573.8萬戶城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國有土地上成套住宅僅為378.57萬套，平房78.45萬間。

（二）城市處于擴張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展

近30年來，北京城市建成區(qū)迅速擴大，老城區(qū)進行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達國家一般都超過70年，有的可達百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當年全市國有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽視房地產(chǎn)市場周期規(guī)律，市場參與者對未來價格過度樂觀的預期，容易累積房價泡沫

如同其他國際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場同樣會表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價格不可能永遠上漲。自從2009年以來中央出臺一系列調控政策以來，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價格沒有明顯回落，市場參與者購房熱情依然高漲。

（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善

在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設計上，也是偏向于產(chǎn)權轉讓，而不是租賃。如對經(jīng)濟適用房、兩限房的管理方式，即是如此。

（五）房價收入比高，加重社會財富分配不公

近幾年來，北京房價上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以內的期房住宅達到了3.4萬元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達到了2萬元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬元，家庭平均可支配收入約為8萬元（以3口之家計算）。對于一個年收入8萬元的家庭來說，要購買一套四環(huán)以內的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內也需要22.5年。

（六）保障性住房供給不足

從人口發(fā)展趨勢和市場供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來，北京住房供應體系的主體一直是完全市場化運作的商品房，經(jīng)濟適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價房和廉租住房目前供應量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟適用房為例，1999年經(jīng)濟適用房完成投資占當年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突

作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內部看，中央政府是市場的干預者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場的直接參與者，在利益格局下對房地產(chǎn)業(yè)依賴度高。因而，在中央的調控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場調控又極易產(chǎn)生博弈。

三、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對北京的借鑒與啟示

（一）促進都市圈協(xié)調發(fā)展與人口合理流動，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長期人口預測，并據(jù)此制定科學嚴謹?shù)淖》拷ㄔO計劃以適應未來的經(jīng)濟社會發(fā)展。

（二）對商品房領域，要堅持市場化取向，盤活存量，加強監(jiān)管

盤活空置房。可以通過政府收購、征收房產(chǎn)稅、對出租戶進行補貼等形式盤活空置房。如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。

完善租賃市場。借鑒國外的成功經(jīng)驗，利用法律規(guī)范住房租賃市場，建立起對租房者良好的保護機制。同時，對租房者實施補貼計劃，大力增加公共租賃住房的供應。

（三）對保障房領域，要明晰責權，央地合力，加快推進保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式

在大力興建保障性住房的同時，要做到：盡快出臺相關法律，明晰政府和公民責權，培植獨立于商品房開發(fā)的保障房建設體系。加快以工業(yè)化方式推進保障房建設，發(fā)揮其經(jīng)濟效應。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。

（四）引導大眾樹立正確的市場預期和健康的消費觀

引導市場參與者正確認識經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場存在周期變動這一客觀事實。全面公開市場信息，為市場參與者判斷形勢、做出理性預期提供基礎。積極引導消費者樹立合理的住房消費觀念，使個人消費行為回歸理性，鼓勵消費者根據(jù)自身的能力和實際需要，合理安排住房消費。

■ 參考文獻

篇4

目前，隨著社會的發(fā)展和人們對生活要求的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展過程中的地位越來越重要，同時，對我國財政政策也產(chǎn)生了深遠影響，因此，對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對我國的國民經(jīng)濟的促進作用

首先，房地產(chǎn)消費帶動生活消費。在居民的生活消費中，住房消費作為其中的一種綜合性消費，是房地產(chǎn)消費的重要方面，一方面，房地產(chǎn)消費與人們衣、食、住、行有著密切的關系，涉及到人們生活的

各個方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的同時，對我國居民的生活消費起到了巨大的帶動作用，從某種角度上來講，消費作為拉動經(jīng)濟增長的重要因素，因此，房地產(chǎn)消費，必然會促進消費的增長，從而有效地帶動我國國民經(jīng)濟的快迅發(fā)展。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展促進我國其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質基礎，這就要求房地產(chǎn)部門與其他行業(yè)部門加強配合，尤其是對于一些機械部門、建材部門、設備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動力等等，房地產(chǎn)部門都與這個行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必然會拉動這些部門經(jīng)濟的發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決當前我國普遍存在的就業(yè)難的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，其促進就業(yè)的增長，具體來講，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：其一，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時，通過帶動其他相關部門的發(fā)展，進而帶動了其他部門的就業(yè)機率的增加；其二，根據(jù)相關的資料調查發(fā)現(xiàn)，隨著我國人口的增長以及市場經(jīng)濟的發(fā)展，就業(yè)業(yè)問題越來越嚴重，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，刺激了我國其他部門的發(fā)展，使得就業(yè)人數(shù)大大增加，有效地解決了我國的就業(yè)難的問題。

二、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析

在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，其從一個萌芽發(fā)展的起步到現(xiàn)在的不斷發(fā)展壯大，這整個的過程中是具有極大波動性的，而不是平穩(wěn)的，根據(jù)其發(fā)展的情況分析，其大致可以分為四個過程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開始到現(xiàn)在為止。

從這幾個階段的發(fā)展狀況以及表現(xiàn)形式來分析，其存在的規(guī)律主要是：波動幅度在減小，周期的長度在增加，衰退與擴張的時間比在減少。所以，從以上規(guī)律我們可以看出，在未來的中國房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，除了會延續(xù)以上周期規(guī)律以外，還會呈現(xiàn)出波浪式的周期變動，而且這種變化會隨著房地產(chǎn)的發(fā)展更加規(guī)律化。當前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的第五個周期，在這個周期發(fā)展的過程中，其產(chǎn)生了不少的社會問題和經(jīng)濟問題，國家和政府也不斷地出臺一些政策對房地產(chǎn)過熱問題進行了宏觀調控，進而有效地緩解了這種現(xiàn)象的繼續(xù)蔓延。從某種性質上來講，房地產(chǎn)發(fā)展周期波動規(guī)律的表現(xiàn)之一也就是房地產(chǎn)發(fā)展過熱問題。

三、我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律受宏觀經(jīng)濟對的影響分析

首先，利率的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關系，所以，一旦利率下降，就會使得貸款成本得以減少，同時，還款難度也會相應的減小，因此，在這個發(fā)展的過程中，消費者對房地產(chǎn)市場的介入，從而促進房地產(chǎn)價格上漲。而當利率上升時，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現(xiàn)一個反比關系。

其次，消費水平的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，消費水平也會隨之發(fā)生變動，進而使得房地產(chǎn)需求受到影響。雖然房價在不斷的上漲，可是對于居民來講，其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費水平越高，那么其可接受的房價水準也會相應的提高。因此，從這個角度上來講，房價與居民消費水平呈現(xiàn)有著重要關系。

第三，國民生產(chǎn)總值的影響。在當前經(jīng)濟高速發(fā)展的期間，人們的收入也逐漸地穩(wěn)定，因此，對未來也有了更高的期望，隨著房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)步上升，進而促進國民生產(chǎn)總值的提升，形成房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的互動發(fā)展。

四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的有效措施

1.做出科學有效的規(guī)劃，提高資源利用率

首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式，實現(xiàn)政策上的集約型管理，其次，要加強對空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)與其他相關行業(yè)的高度協(xié)調，使得房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的支柱作用得到充分發(fā)揮，從而帶動我國經(jīng)濟的發(fā)展。

2.合理有效的調整土地政策，避免高房價問題的發(fā)生

在我國原有的土地政策的指導下，使得房價的不斷攀升，因此，一些開發(fā)商其為了節(jié)約成本，從而使得得工程的質量無法得到保障，因此，在進行土地拍賣時，一方面，要考慮到價格的問題，另一方面，還要加強對開發(fā)商實力的考慮和評定，有效地避免一些投機行為的發(fā)生。因此，我國政府要采取有效手段，結合我國現(xiàn)行的經(jīng)濟體現(xiàn)和經(jīng)濟情況，綜合考慮，加強對土地政策的改革，適當調整征收方式。

3.科學制定投資政策，形成健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟

政府要結合現(xiàn)實需要，制定和出臺一些有效的房地產(chǎn)投資政策。首先，加強對房地產(chǎn)投資的規(guī)模以及變化的高度關注，確保政府的宏觀調控，其次，規(guī)范化投資結構，保證其科學化、合理化以及理性化。第三，相關部門要加強對市場的調研，在滿足市場需求的基礎上，完善相關的政策，從而合理拉動市場擴張。

總結：

總而言之，在當前這個經(jīng)濟迅速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟地位逐漸突顯，因此，其作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，必須要加強對其相關規(guī)律的分析和研究，及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進而為我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎。所以，從這個角度來分析，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻

篇5

我國國民素來有“有房才有家”的概念，所以房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展不僅僅是一個經(jīng)濟問題，更是切實關系到我國國計民生的重大問題，這些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的確為我國國民提供了更好的住房環(huán)境，亦為我國國民的生活水平提高做出了一定的貢獻，但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)有著發(fā)展速度過快，市場過熱；房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質較低；房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，抗風險能力差；房價居高不下，人們購買壓力大；房地產(chǎn)交易與中介市場發(fā)展不規(guī)范等現(xiàn)狀。因此必須加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，以保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，滿足公眾的基本要求。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然從表面上看起來蒸蒸日上，可是內部卻充斥著許多問題，如果不能及時的解決這些問題，將會對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長埋下了巨大的隱患，甚至會影響到我國整體經(jīng)濟的健康發(fā)展。問題涉及到很多的方面，總體來說有以下幾點：

（1）我國政府雖然出臺了一些房地產(chǎn)方面的宏觀管理政策，希望用這些政策來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題，可從實際情況來看，這些政策并沒有能從根本上對問題進行解決，起到的效果也有些微乎其微。在國家出臺了一些宏觀調控的政策之后，房價非但沒有像想象中的減緩增長速度，反而在某些意義上來說，我國國民購買商品房的價格被提高了。

（2）因為房價的不斷上漲，在房地產(chǎn)所需要的建材與其它物資成本也出現(xiàn)了整體上漲的趨勢，繼而直接影響到了我國房價的再一次上漲，逐漸形成了房價上漲趨勢得不到緩解的惡性循環(huán)。

（3）從房地產(chǎn)宏觀的遠景上來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)還有著很長遠的未來，在環(huán)球金融危機之后的這些年來，我國意識到經(jīng)濟發(fā)展中不合理的推動經(jīng)濟增長的發(fā)展模式，開始從依靠投資、出口等經(jīng)濟模式向著依靠內需的方向進行轉變，國家不斷的出臺政策激勵我國消費者的消費欲望，大幅度的提高了房地產(chǎn)市場中商品房的成交量，使得房價持續(xù)上漲，而城鎮(zhèn)化建設也是商品房價格穩(wěn)步上升的重要保障

二、我國房產(chǎn)經(jīng)濟管理所存在的問題

（一）經(jīng)濟管理缺少一個完善的管理機制

近些年來我國的各級政府都加大了對房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的力度，相繼出臺了不少政策，

但政策得不到正確的落實，就等于是走個形式，起不到真正的效果。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個暴利行業(yè)，是各個地方的主要財政收入來源，所以不可避免的就出現(xiàn)了官商結合的情況，如果不能抑制這種情況，就會對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理帶來很大的阻力。

（二）法律法規(guī)體系不夠完善

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)呈現(xiàn)出一種跟不上時代變化的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，映射出法律法規(guī)體系的改變過慢，導致這種情況的原因大致有兩個方面：一是我國房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)滿足不了房地產(chǎn)快速發(fā)展的需求，使得房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，不可避免的出現(xiàn)很多問題，房地產(chǎn)行業(yè)本應在各個環(huán)節(jié)都有著完整的體系，卻因為法律法規(guī)體系的不夠完善導致市場發(fā)展做不到正常的秩序。二是我國的大部分房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的文件是由國務院頒布的，雖然相關法律法規(guī)在逐步的建設起來，可在實施的過程中卻依然存在著許多問題，使得法律成為了一種空談，使得法律法規(guī)的嚴肅性成為了一種諷刺。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象嚴重

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟的現(xiàn)象逐漸嚴重了起來，尤其以“北上廣”特別嚴重，普通的房價都已經(jīng)逐漸漲到了十萬塊一平方，更別提為了孩子教育應運而生的學區(qū)房，近幾年天價學區(qū)房的新聞比比皆是，從二十萬一平米，到四十八萬一平米，到一六年所出現(xiàn)的六十萬一平米的學區(qū)房，我國的房r是不是太過神奇了，房地產(chǎn)行業(yè)到底都做了些什么。房價的逐步提高，導致國民已經(jīng)將投資房產(chǎn)作為最穩(wěn)定的投資方式之一，使得房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)出一種火熱的現(xiàn)象，繼而變相的鼓勵了房地產(chǎn)開發(fā)商，讓開發(fā)者認為房地產(chǎn)依然有利可圖，建造更多的房產(chǎn)，而這一舉措無疑會導致我國房產(chǎn)的大批量積壓，產(chǎn)生供大于求的現(xiàn)象。

三、應對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的策略

（一）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制

拯救我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面的問題，完善的管理機制是必須在第一時間得到保證的，畢竟僅憑著政策的一腔熱血是制止不了商人逐利的現(xiàn)象。詳細的劃分政府部門應當承擔的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理職責，及時的發(fā)現(xiàn)市場的各種問題現(xiàn)象，吸取先進國家的一些管理經(jīng)驗，以保證執(zhí)行力的確保，最后我國政府應當制定一個更合理的財稅制度。

（二）法律必須扮演起自己該有的角色

我國作為一個走著和西方資本主義國家不同道路的國家，應當有著更適合自己的法律法規(guī)體系，將我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)進行細致的劃分，演化出更適合我國的法律法規(guī)的細則，以穩(wěn)定我國房地產(chǎn)行業(yè)的正常運轉。

（三）房地產(chǎn)泡沫隱患必須得到解決

房地產(chǎn)泡沫的隱患是所有人都心知肚明的，即使我國經(jīng)濟自成體系，有著政府這面堅強的后盾作為退路，可房地產(chǎn)泡沫的隱患也依然必須得到解決。第一，政府部門認真的檢

測房價，嚴厲的禁止炒房、投機等現(xiàn)象。第二，我國應該針對當前房地產(chǎn)行業(yè)的情況，構

構建與之相匹配的預警制度，科學的對房地產(chǎn)的發(fā)展進行預測與評價。

參考文獻：

篇6

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費每一環(huán)節(jié)都要花費大量的資金。隨著人口的增多、社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問題。

一、房地產(chǎn)融資的概念

房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅可以拉動我國整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，而且還拉動了投資需求和消費需求。在我國現(xiàn)有的市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的融資有多種方式。房地產(chǎn)融資，是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分從廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。資金問題歷來都是房地產(chǎn)投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產(chǎn)投資者，能否在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。房地產(chǎn)融資的實質，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)融資對房地產(chǎn)項目來說至關重要。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善

目前，我國房地產(chǎn)市場的融資還處在單一的股權融資和債券融資這一初級階段，相比歐美國家成熟的房地產(chǎn)市場，我國缺少的正是更高一級的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，整個產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機構。當下，房地產(chǎn)跟風投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來風險，嚴重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于狹窄

從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的情況來看，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過銀行信貸的方式進行融資的，但是，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達到了瓶頸。所以，銀行加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場波動較大，庫存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會難以生存。因為我國法律制度對房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國家這只看不見的手進行干預，這會隨著國家信貸政策的變動而變動。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護，融資風險巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項目打水漂，而銀行信貸又受到限制。

3.相關的政策法規(guī)不完善

除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國家有關法律法規(guī)的制約，而且管理嚴格。所以，目前房地產(chǎn)市場的融資構成中所占的比例也很少。國家制定的相關宏觀調控政策影響面過大而力度不足，調控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協(xié)調性、持續(xù)性比較差，政策的具體實施效果欠佳。

三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

1.加大對房地產(chǎn)融資市場的調控力度

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關系著國計民生。對于房地產(chǎn)融資市場來說，政府的調控也尤為重要，國家要發(fā)揮宏觀調控的手段，加大調控力度。有效的實施調控政策手段組合搭配，以適應不同地區(qū)、不同項目、不同客戶對象的實際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調控機制，引導居民合理住房消費，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。

2.盡量拓寬融資渠道，爭取實現(xiàn)融資方式的多樣化

房地產(chǎn)的融資渠道應該向多樣化發(fā)展，打破對銀行貸款的過度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專業(yè)化的金融機構，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉變?yōu)槎鄻踊姆绞剑热缱》康盅嘿J款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當、房地產(chǎn)保險等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構建不同的金融機構體系。

3.完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系

目前，我國房地產(chǎn)融資領域的法律法規(guī)還不完善，對于房地產(chǎn)企業(yè)進一步拓寬融資渠道和領域，不能夠得到法律上的支持和保護，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場的規(guī)范文件，切實明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場的順利進行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運作。

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

一、國內房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著人民生活水平的提高，對于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了條件。我國的房地產(chǎn)價格由于受經(jīng)濟危機的影響，出現(xiàn)短暫的價格下跌，隨之以后出現(xiàn)再度增長的情況，但是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟結構重要的組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動了人們消費水平的增長，改善了人們的居住條件，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。我國是一個處于并將長期處于社會主義初級階段的國家，對于我國來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅僅是簡單的經(jīng)濟結構，還直接影響著我國居民的經(jīng)濟消費水平。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬縷的聯(lián)系，是我國國民經(jīng)濟的重要支撐，對于社會經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的推動作用。

但是在我國房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展的同時，還存在一些問題和不足，比如房地產(chǎn)市場發(fā)展速度過快，大部分企業(yè)缺乏核心競爭力，企業(yè)整體素質比較低，給群眾買房造成很大的經(jīng)濟壓力。國內的房地產(chǎn)企業(yè)一般都有企業(yè)的經(jīng)濟管理制度，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)并未意識到經(jīng)濟管理的重要性，企業(yè)也缺乏完善的監(jiān)督體系，導致企業(yè)的經(jīng)濟管理缺乏條理性。

二、國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理常見的問題分析

雖然近幾年我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取得很大的進步，但是在經(jīng)濟管理過程中還出現(xiàn)一些常見問題，下面我們進行詳細闡述：

第一，管理目標不明確，政策具有間斷性和不穩(wěn)定性。目前對于我國的房地場行業(yè)來說，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡，抑制房價增長過快，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理的主要目標。但是，國內大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏經(jīng)濟管理意識，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方面缺乏長期計劃，管理目標不明確，經(jīng)濟管理缺乏規(guī)范化。政府在管理房地產(chǎn)的過程中，出臺的政策不能順應現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展，對于房地產(chǎn)缺乏相應的監(jiān)督性和約束性。國家出臺的政策具有間斷性和不穩(wěn)定性，不利于房地產(chǎn)市場的有秩序的運行。部分企業(yè)經(jīng)常利用政策中存在的漏洞，進行有效投資，擾亂市場的正常秩序，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展；

第二，房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理機制不健全。我國的房地產(chǎn)行業(yè)有多年的發(fā)展歷史，但是在經(jīng)濟管理方面沒有建立完善的管理機制。政府為了控制物價上漲，做好房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作，出臺了很多相應的政策法規(guī)，但是這些政策法規(guī)并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國的房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時期，它是一個低成本、高利潤的行業(yè)，是地方經(jīng)濟發(fā)展的支撐產(chǎn)業(yè)，也是地方財政收入的主要來源。我國對經(jīng)濟管理采取的措施一般都采取逐級傳達的形式，由于政府調控目標不明確，政策也只是形式主義，不能發(fā)揮應有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規(guī)體系。我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前還處于快速發(fā)展的階段，但是缺乏完善的法律法規(guī)體系保證房地產(chǎn)市場的正常運轉。通過分析外國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況和經(jīng)驗得知，完善的法律法規(guī)體系是保證房地產(chǎn)市場正常運行的重要前提和基礎條件。我國目前的法律法規(guī)建設步伐遠遠落后于房地產(chǎn)發(fā)展的速度，不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的需求。政府主要依靠自身的行政權威去管理房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，缺乏與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相配套的法律法規(guī)體系，導致房地產(chǎn)的市場運行缺乏科學化和規(guī)范化。我國制定了很多保證房地產(chǎn)運行的法律法規(guī)，可是這些政策大部分成了擺設，不能發(fā)揮應有的法律效力；

第四，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中沒有實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。我國對于房地產(chǎn)的發(fā)展缺乏詳細的規(guī)劃，主要通過土地、水、能源等資源的消耗來增加經(jīng)濟效益，很少重視空間資源的利用，沒有實現(xiàn)資源的最大化利用。由于我國是一個人口眾多、資源人均占有量相對比較少的國家，空間資源更加嚴峻，所以房地產(chǎn)開發(fā)中如果資源沒有實現(xiàn)有效利用，直接影響城市其他行業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)投資之前必須考慮好成本問題和公共設施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問題。眾所周知，房地產(chǎn)主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價值具有可估算性和相對穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)本身容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。這種泡沫主要是指土地價格的泡沫，主要原因在于我國城市的土地資源比較缺乏，所以土地價格富有彈性。隨著人們經(jīng)濟收入水平的不斷提高，對于居住條件的要求也逐漸提高，大多數(shù)居民都追求更加寬敞的住房，同時居民樓附近必須有便利的公共設施，這就容易導致土地價格出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，從而形成房地產(chǎn)的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟形成。銀行是一個特殊的組織結構，具有一般企業(yè)的逐利性，而房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，具有可抵押性，它的利潤回報率比較高，因此，銀行是支撐房地產(chǎn)行業(yè)的重要力量。企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商商提供大量的信貸資金，幫助開發(fā)商謀取更多的經(jīng)濟利潤，使很多居民成為房奴，不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。

三、為解決國內房地產(chǎn)經(jīng)紀管理問題提出的相應對策

由上文可知，國內的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理還存在一些問題和不足，對此，我們提出以下幾點解決對策：

第一，明確管理目標，制定長期發(fā)展規(guī)劃。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷深入發(fā)展，我國的經(jīng)濟結構和發(fā)展方式也發(fā)生了一些變化，很多企業(yè)開始意識到房地產(chǎn)行業(yè)對于人們居住條件的改善和國民經(jīng)濟增長具有重要的推動作用。因此房地產(chǎn)企業(yè)在把握時展潮流的前提上，從我國的基本國情出發(fā)，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標，根據(jù)企業(yè)的實際情況制定長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，進一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進程的要求，也是保證國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展和提升綜合經(jīng)濟實力的重要保證。根據(jù)時間長短的不同，可以把經(jīng)濟管理目標分為長期目標和中短期目標，長期目標是企業(yè)的發(fā)展方向，可以用來指導房地產(chǎn)的發(fā)展，進一步帶動其他行業(yè)的經(jīng)濟增長，促進房地產(chǎn)市場的有序進行；

第二，建立健全現(xiàn)有的管理體系。目前國內的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中出現(xiàn)一些問題，這些問題的引起原因比較復雜，只有通過改革房地產(chǎn)的管理體系才能解決目前國內的房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題。房地產(chǎn)企業(yè)應該充分發(fā)揮政府經(jīng)濟職能在市場經(jīng)濟中的宏觀調控作用，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，堅持市場調節(jié)和政府宏觀調控相結合，最終建立一個科學、規(guī)范、有效的市場運行管理機制，有效抑制房價，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供一個和諧、美好的社會環(huán)境。

第三，做好相關法律法規(guī)的完善工作。法律法規(guī)的完善工作是一個長期積累和發(fā)展的過程，需要從我國具體的基本國情出發(fā)，結合目前國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題，建立和完善現(xiàn)有的法律法規(guī)體系，保證房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的正常開展，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的科學化和規(guī)范化。建立完善的符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的法律法規(guī)體系，可以有效防止政府過多的干涉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時還能為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的正常運行提供一個良好的社會環(huán)境。

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，對經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的推動作用，因此，政府應該積極應對國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中出現(xiàn)的問題，提出相應的解決對策，更好的促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1] 侯偉;;我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的問題與對策[J];貴州農(nóng)村金融;2011年04期

篇8

在我國各個行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)具有較好的關聯(lián)性、較大的涉及領域以及較廣的覆蓋面等特點，不但密切聯(lián)系著廣大群眾的日常生活，而且影響著我國國民經(jīng)濟的快速提升。但是在不斷發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)還存在著一些問題未得到有效解決，這些問題的出現(xiàn)雖然受到國家的重視，并實施相應的政策法規(guī)，但仍然無法達到預期的效果。主要原因在于沒有從根本上處理房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的本質問題。

1我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的概述

盡管目前我國房地產(chǎn)行業(yè)依然是推動我國經(jīng)濟增長的“主力軍”，但很多問題存在于房地產(chǎn)行業(yè)的內部，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展造成嚴重影響。一是房地產(chǎn)宏觀政策頻頻出臺。我國各級政府對房地產(chǎn)行業(yè)不斷加大管理力度，為使房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題得到解決，相繼出臺多項宏觀政策。縱觀全國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，這些政策的實施并未取得明顯的效果，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題無法從根本上得到解決。宏觀管理政策不僅未使房價增長過快的勢頭得到遏制，反而助推了房價的增長；二是各地區(qū)房價呈現(xiàn)整體上漲的趨勢。近年來，我國不斷提高的物價進一步提升了基礎物資的成本，建材、土地等價格日益攀升，從而導致房地產(chǎn)整體價格的上漲。從2007年開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)受4萬億元經(jīng)濟刺激計劃的影響，房價持續(xù)攀升；2014年房價出現(xiàn)略微的下降趨勢；2015~2017年，房價在國家宏觀調控下，呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢；三是我國房地產(chǎn)市場具有樂觀的前景。

近年來，隨著我國消費能力的不斷提高，一二線城市的房地產(chǎn)行業(yè)成交量出現(xiàn)萎縮，三四線城市的成交量不斷增加，從而使住房價格進一步提高。而我國新型智慧城市建設也會對房地長的發(fā)展起到推動作用，從而使房價保持穩(wěn)中有升。對于我國國民經(jīng)濟增長而言，房地產(chǎn)行業(yè)起到重要的推動作用，想要促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要遵循一定原則。一是堅持房屋所有權與土地使用權相結合，基于物質關系的角度而言，土地承載著房屋建設，基于經(jīng)濟關系角度而言，房屋不僅體現(xiàn)了土地的價值，更體現(xiàn)了土地的利潤，這說明兩者之間的關系時相互依存，互為一體。想要有效管理房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)濟管理機構需要在房屋使用權與土地所有權相結合的條件下進行；二是堅持土地使用權、經(jīng)營權和所有權分離的國有化原則，占有、處分和使用土地的權利都屬于國家，這種方式對土地的整體規(guī)劃產(chǎn)生積極影響，同時能夠有效執(zhí)行相關政策，控制建筑規(guī)模。

2我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

2.1缺少經(jīng)濟管理意識。雖然我國很早就開始發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，開發(fā)商具有較差的管理意識。一般情況下，開發(fā)商都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在偏見，認為參與房地產(chǎn)的開發(fā)利用主要目的就是牟利，并沒有對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要性有明確的認識，從而導致缺少經(jīng)濟管理意識，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理無法實現(xiàn)預期目標。

2.2缺失經(jīng)濟管理政策。管理政策的缺失會直接造成管理目標的缺失，而在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中，很少有長期性的政策扶持，市場管理目標比較模糊。一是我國政府將市場管理的目標定義為抑制房地產(chǎn)的市場需求，因此出臺了很多缺乏針對性的政策，導致經(jīng)濟管理并沒有實質性的意義，其效果較差。二是一些政府雖然出臺了一些短期和長期的政策，但很多地方自相矛盾，大大的降低了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟管理效果。三是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏合理、長期的政策支持，造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟秩序相對混亂，這就將很多機會提供給一些不法的投機分子，嚴重影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從我國的房地產(chǎn)稅收政策、經(jīng)濟適用房政策等落實情況能夠看出，我國缺乏長期性和連續(xù)性的房地產(chǎn)管理政策，管理目標不明確。

2.3缺乏經(jīng)濟管理目標。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，相關部門面臨著一系列的問題，其中包括有缺乏清楚的管理目標、缺少正確的管理方向以及管理重點難以凸顯。所以，這就導致很多問題存在于法律法規(guī)的頒布實施過程中，缺乏持續(xù)性的政策。另外，間斷性也是國家政策實施的主要特點，房地產(chǎn)行業(yè)因此會產(chǎn)生較大的波動，而且對房地產(chǎn)經(jīng)濟的順利發(fā)展造成嚴重阻礙，這些問題都是由于管理人員的管理目標不清晰造成的。

2.4缺乏經(jīng)濟管理體系。通過對國外房地產(chǎn)行業(yè)進行分析研究能夠看出，他們的管理體系比較完善，能夠有效落實房地產(chǎn)行業(yè)中經(jīng)濟管理政策。相比于國外，國內的房地產(chǎn)行業(yè)則因缺乏完善的經(jīng)濟管理體系而出現(xiàn)一些動蕩，法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的行為得不到有效規(guī)范。在建設、開發(fā)、交易以及后期管理房地產(chǎn)的各個階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理貫穿始終，但是我國目前尚未出臺經(jīng)濟管理法對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動進行統(tǒng)領和規(guī)范，傳統(tǒng)僵化的管理方式不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3解決我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在問題的對策

3.1建立完善管理機制。現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場混亂現(xiàn)象的對其行業(yè)的發(fā)展造成一定影響，因此各級政府需要加大力度改革管理機制，這樣能夠使經(jīng)濟管理促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的作用得到更好的發(fā)揮。政府部分想要建立健全管理機制，必須確保市場調節(jié)作用得到充分發(fā)揮.

3.2明確分解發(fā)展目標?，F(xiàn)如今，我國市場經(jīng)濟體制改革不斷深入，不斷改變的經(jīng)濟結構和發(fā)展方式使人們的生活品質得到提高，居住狀況得到改善，房地產(chǎn)經(jīng)濟在健康穩(wěn)定的發(fā)展，并推動著國民經(jīng)濟的提升?；诖?，我國需要充分認識到房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要性，并將其納入我國經(jīng)濟發(fā)展目標中。各級部門不但要對房地產(chǎn)行業(yè)的短期經(jīng)濟利益和作用加以重視，而且要規(guī)劃和確定長遠發(fā)展目標，從而滿足城鄉(xiāng)居民的用房需要。

3.3出臺連續(xù)性政策。我國正處于經(jīng)濟改革的重要時期，加強對房地產(chǎn)結構的調整可以加快我國經(jīng)濟的轉型。所以，我國政府要對房地產(chǎn)經(jīng)濟加強認知，在出臺政策時要確保政策的連續(xù)性。一是要全面調查房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢，將符合地域發(fā)展形式的政策制定出來，將金融中心城市確定為港口城市；二是各級部門需要將房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃制定出來，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理要求進行明確，從而使城市現(xiàn)代化建設與城鎮(zhèn)居民住房需求的矛盾得到有效緩解；三是將房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期發(fā)展規(guī)劃制定出來，對百姓的住房消費進行正確的引導，對保障制度進行有效完善，從而進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

3.4構建法律法規(guī)體系。完善的法律法規(guī)體系不但能夠使房地產(chǎn)的經(jīng)濟秩序得到規(guī)范，而且能夠規(guī)范多元化市場中復雜的財產(chǎn)關系，有效解決常見的矛盾糾紛。因此，要結合本國實際國情，構建一套完善可行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。一是通過構建法律法規(guī)體系，防止政府部門過多的干預房地產(chǎn)經(jīng)濟管理，保證房地產(chǎn)市場的健康運行；二是通過相關的法律法規(guī)體系加快構建有利于房地產(chǎn)的宏觀調控體系，從而對《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等進行優(yōu)化整改，另外房地產(chǎn)交易管理、管理房地產(chǎn)中介機構也要包含在房地產(chǎn)法律法規(guī)體系中，房地產(chǎn)政策的頒布實施要具有較強的穩(wěn)固性、較好的層次性和較高的可操作性，從而作為強有力的法律依據(jù)保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效管理。

4結束語

綜上所述，隨著我國的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟也得到較快發(fā)展，但房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在不合理政策、不科學的監(jiān)督管理機制等問題，對國民經(jīng)濟的發(fā)展造成嚴重制約。我國政府可以制定合理的政策來對房地產(chǎn)市場加強調節(jié)，以便可以促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，進而可以推動我國經(jīng)濟社會的發(fā)展進程。

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01

一、旅游房地產(chǎn)的概念

目前，我國對旅游房地產(chǎn)的概念沒有確切的定義，大多數(shù)認為：旅游房地產(chǎn)的概念可從廣義的和狹義的兩個角度來看，廣義的旅游房地產(chǎn)是以休閑度假為目的，直接銷售給旅游者的住宿設施和間接為旅游服務的房地產(chǎn)設施。狹義的旅游房地產(chǎn)是指以一定的旅游資源、旅游產(chǎn)品、旅游氛圍為依托，以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設施。旅游房地產(chǎn)的研究應該從狹義的角度來探析。

二、麗江旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

麗江擁有三項世界遺產(chǎn)桂冠，旅游資源得天獨厚，麗江也成為了云南最早進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)之一。2008年，瑞安房地產(chǎn)已確定在麗江投資一個建筑面積約120萬平方米的新農(nóng)村建設度假勝地；中邦置業(yè)和米丘環(huán)境公司也確定開發(fā)一個集休閑度假型和文化度假型的“瀘沽湖女兒國”項目。2009年，昭德酒店投資有限公司確定在麗江建設國際頂級度假酒店——古城阿曼（AMAN）酒店。到目前為止，麗江市共有149個招商引資國內合作項目，在建項目有112個，籌建項目有10個，已完成的項目有27個。這些項目推動麗江旅游發(fā)展的同時，也豐富了麗江旅游房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)，然而在麗江旅游房地產(chǎn)逐漸升溫之時，問題也逐漸突顯。

2.1市場競爭混亂，缺乏行業(yè)規(guī)范

我國涉及旅游房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)不完善，嚴重限制了旅游房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。產(chǎn)權酒店、時權酒店等都屬新興行業(yè)，在其發(fā)展中存在法律地位不明確，權利義務不清等問題，從而引發(fā)缺乏誠信、酒店價值與價格不符，導致行業(yè)形象受損，甚至引發(fā)信用危機。

2.2缺乏整體規(guī)劃，未能實現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合

近幾年麗江的旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速，遠遠高于同期旅游發(fā)展速度，市場上出現(xiàn)的項目開發(fā)較為零散，部分項目沒有結合麗江的旅游特色，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)過多注重于房地產(chǎn)的開發(fā)，未能實現(xiàn)旅游與房地產(chǎn)的有效整合，多數(shù)項目沒有后續(xù)性，致使麗江較多項目處于閑置狀態(tài)，旅游經(jīng)濟效應并未實現(xiàn)。

三、對麗江旅游房地產(chǎn)的建議

3.1制定有利于旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)

《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這對于旅游房地產(chǎn)項目中的產(chǎn)權酒店、養(yǎng)老型酒店的開發(fā)進行了明確限制?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十二條規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！边@也限制了時權酒店和度假村的開發(fā)。為此，國家旅游局應與建設部協(xié)商，對屬于旅游業(yè)的酒店、度假村的房地產(chǎn)，鑒于它使用變化大的特點，制定相關的法規(guī)，促進旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.2健全法律約束機制，加強監(jiān)督管理，做到違法必究

當前，關于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善，發(fā)展過程中出現(xiàn)了違法亂紀的現(xiàn)象，投資者的利益受到嚴重損害。政府應進一步制定相關法規(guī)，使得執(zhí)法部門能有法可依。同時，應加大執(zhí)法力度，加強監(jiān)督管理，對損害投資者利益的經(jīng)營者堅決給予法律制裁，以營造一個公平公正的法治環(huán)境，使旅游房地產(chǎn)健康、快速地發(fā)展。例如在合同文本中加入信息公開條款，明確規(guī)定銷售旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品中哪些信息是必須向購買者公開，使購買者在了解情況后做出購買決策，如果出現(xiàn)經(jīng)營者在廣告宣傳資料中夸大投資回報，在購房者與酒店經(jīng)營公司簽訂的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導消費者或采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利，要給予相應的制裁。

3.3加強規(guī)劃，有效整合旅游與房地產(chǎn)資源

根據(jù)旅游房地產(chǎn)項目與麗江旅游資源環(huán)境的關系，麗江旅游房地產(chǎn)的布局可選擇位于城郊的各個度假區(qū)、旅游風景區(qū)等自然環(huán)境和交通條件較好的地區(qū)。服從旅游城市和旅游風景區(qū)總體規(guī)劃和發(fā)展需求，結合麗江的實際情況，圍繞旅游度假地本身資源特色，將人文環(huán)境、民俗文化等因素整合到旅游房地產(chǎn)項目中，努力為旅游者和居民創(chuàng)造一個舒適方便、經(jīng)濟安全和優(yōu)美的旅游、度假、休閑的環(huán)境，從而充分發(fā)揮項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

總之，現(xiàn)階段麗江的旅游房地產(chǎn)項目較多，因此在發(fā)展麗江旅游房地產(chǎn)過程中必須圍繞麗江自身旅游資源特色，加強創(chuàng)新，認真思考旅游房地產(chǎn)的核心點，多借鑒其他城市旅游房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗，引進在運作、管理、認識水平等具有優(yōu)勢的實力開發(fā)企業(yè)進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)，同時要加強規(guī)劃，實現(xiàn)旅游和房地產(chǎn)的完美結合，創(chuàng)造項目持續(xù)價值。

參考文獻：

[1]辜曉川，楊鉞.旅游房地產(chǎn)：消化空置商品房的新嘗試.中國房地產(chǎn)金融，2001（8）.

篇10

（一）旅游房地產(chǎn)營銷策劃的意義 

1、旅游房地產(chǎn)營銷策劃有助于開發(fā)商鎖定市場目標 

旅游房地產(chǎn)在營銷策劃過程中，需要對當?shù)厥袌龅臓顩r、旅游者的消費傾向以及市場走勢等有充分的了解，并根據(jù)具體的情況確定其經(jīng)營的方向與發(fā)展戰(zhàn)略。 

2、旅游房地產(chǎn)有助于對市場風險與收益的評估 

面對日益競爭激烈的社會經(jīng)濟市場，只有對市場的風險與收益做到正確的評估，才能夠有效的規(guī)避風險，從而為旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供一份保障。 

3、旅游房地產(chǎn)有助于改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高企業(yè)的競爭實力 

通過旅游房地產(chǎn)的營銷策劃，有助于經(jīng)營者去了解當?shù)氐氖袌?，并對市場的變化?guī)律做預測，從而所制定出的營銷策劃方案能夠滿足于市場的需求，最終提高市場的競爭力。 

（二）旅游房地產(chǎn)營銷策劃的價值 

針對我國面臨去庫存的難題，房地產(chǎn)業(yè)通過與第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)的結合，有效的帶動了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟回升，特別是最近幾年來休閑度假式的旅游方式得到了消費者的青睞。隨著人們對旅游觀念的改變，為我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利的條件，由此可見，旅游房地產(chǎn)的營銷策劃具有很高的投資價值與收益價值。 

二、影響我國旅游房地產(chǎn)營銷策劃的因素 

（一）經(jīng)驗不足 

由于我國的旅游房地產(chǎn)起步比較晚，無論是開發(fā)還是經(jīng)營都缺乏深入的了解，同時又缺乏系統(tǒng)的研究，很容易在旅游房地產(chǎn)營銷策劃過程中造成資源的浪費與資金的損失。 

（二）制度的不健全 

旅游房地產(chǎn)營銷策劃的相關法律法規(guī)沒有完善，很容易導致權益糾紛的發(fā)生，目前我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中并沒有與之相匹配的法律法規(guī)，從而影響到了旅游房地產(chǎn)營銷策劃。 

（三）較低的管理水平 

由于旅游房地產(chǎn)投資價值與利潤的可觀性，使得眾多的開發(fā)商對旅游房地產(chǎn)進行大力的開發(fā)，從而在旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中呈現(xiàn)出管理不善、項目分散經(jīng)營等現(xiàn)象，除此之外，還有的開發(fā)商只注重短期的利益，對旅游房地產(chǎn)的項目進行隨意的破壞，在一定程度上制約著我國旅游房地產(chǎn)的營銷策劃。 

三、如何促進我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展 

（一）把旅游作為開發(fā)主導，實現(xiàn)旅游、地產(chǎn)的相結合 

旅游房地產(chǎn)在營銷策劃過程中，需要找準定位，并把旅游作為營銷策劃的主導，并把旅游項目整合到所有的開發(fā)項目中，進行科學合理的布局，同時進行統(tǒng)籌的規(guī)劃，從而形成旅游房地產(chǎn)一體化的經(jīng)營模式，通過第三產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)帶動當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的投資與發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)又反作用于第三產(chǎn)業(yè)，有效的帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，通過相互之間的促進，實現(xiàn)一種共贏的經(jīng)濟發(fā)展形式。 

（二）進行品牌化的經(jīng)營，與國際旅游對接 

在進行旅游房地產(chǎn)的營銷策劃過程中，要逐漸的與國際旅游相對接，積極的汲取國外旅游房地產(chǎn)的優(yōu)秀營銷策劃案例與開發(fā)管理經(jīng)驗，并結合當?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)項目發(fā)展的特點，塑造出具有當?shù)靥厣穆糜畏康禺a(chǎn)品牌，并在營銷策劃過程中提升項目文化，實現(xiàn)品牌化的經(jīng)營，在現(xiàn)如今的經(jīng)濟體制下，通過與國際旅游相對接，實現(xiàn)品牌化的經(jīng)營，最終獲得經(jīng)濟效益最大化。 

（三）根據(jù)當?shù)刈匀画h(huán)境，實現(xiàn)環(huán)境友好發(fā)展 

對于旅游房地產(chǎn)的營銷策劃，要有效的利用好當?shù)氐淖匀画h(huán)境，結合當?shù)刈匀画h(huán)境的資源與市場條件，努力的挖掘出適合于當?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)營銷發(fā)展的優(yōu)勢，同時把時展的要求相融合，利用當?shù)氐淖匀毁Y源與地理文化，有效的拉動旅游房地產(chǎn)項目的營銷發(fā)展，從而引領當?shù)丨h(huán)境與旅游房地產(chǎn)項目的和諧發(fā)展，實現(xiàn)環(huán)境友好和諧的良好發(fā)展。 

（四）提高管理水平，健全法律法規(guī) 

由于在旅游房地產(chǎn)營銷策劃過程中往往會涉及到違法建設的現(xiàn)象，以及一些無計劃、超計劃的建設都將會影響到旅游房地產(chǎn)營銷的正常發(fā)展。因此，能過健全有關旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)的建設，做到嚴格的執(zhí)法，與此同時，提高旅游房地產(chǎn)業(yè)的管理水平，有助于促進當?shù)芈糜畏康禺a(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。 

旅游房地產(chǎn)業(yè)中有效的融合了旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，通過兩者之間的相互滲透形成了有機產(chǎn)物，在滿足于人們對物質需求的同時，改善了生存與居住的環(huán)境質量。因此，在旅游房地產(chǎn)的營銷策劃過程中，要有效的借鑒國外先進的理念，同時又要結合我國旅游房地產(chǎn)的實際發(fā)展情況，通過對當?shù)刭Y源的有效利用，對旅游房地產(chǎn)進行統(tǒng)籌的規(guī)劃，并進行科學、合理的開發(fā)，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益的統(tǒng)一性，最終實現(xiàn)我國旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 

參考文獻：