導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產納稅評估，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

1、綜合征管系統(tǒng)中的基礎數(shù)據(jù)。包括基本信息、申報的銷售數(shù)量、銷售收入、應納稅額、各類核定、認定、審批類文書等。

2、相關部門的第三方數(shù)據(jù)。在采用投入產出和能耗推算等方法進行評估時應注意收集水、電管理部門等外部單位數(shù)據(jù)用以核對企業(yè)申報信息的真實性和準確性。

3、企業(yè)的相關賬簿、憑證，生產經營的工藝流程，財務核算特點，成本費用核算方式等，以利于更為準確地找到評估切入點。

4、管理員日管工作中收集的相關信息。

二、評估方法

1、單位用水量、用汽量推算。

每瓶啤酒90%以上的成份是水，水在啤酒生產過程中起著極為重要的作用，其耗用主要集中在釀造車間和罐裝車間（瓶酒車間），二者用水比例基本在1：1，根據(jù)成本計算單測算，釀造車間用水單耗2.60噸/千升, 罐裝車間（瓶酒車間）用水單耗2.70噸/千升;啤酒生產銷售加權平均用水單耗5.6851噸/千升。評估中我們既可以從水資源管理部門取得企業(yè)實際用水數(shù)據(jù)，也可以通過企業(yè)取得的相關發(fā)票記載的數(shù)據(jù)進行評估分析。

評估模型

評估期產品產量=評估期水耗用量/單位產品水耗用量

應稅產品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評估期產品產量-期末庫存數(shù)量

問題值=測算應稅產品銷售數(shù)量-實際申報銷售數(shù)量

另外，由于啤酒生產的糊化過程中需要大量蒸汽，企業(yè)

一般要向熱電公司購買，數(shù)量、金額也很大，因此，也可以通過用汽量按上述模型進行評估分析。

2、產品單耗定額分析

啤酒生產過程中消耗的主要材料包括進口麥芽、地產麥芽、小麥芽、大米等糧食，根據(jù)測算，以11度啤酒為例，每千升產品上述糧食單耗定額大約為154公斤，根據(jù)單耗定額可以大致計算出產量，但由于還需按一定比例折算為8度、10度等不同產品，因此可能會產生較大誤差。

評估模型

評估期產品產量=評估期材料耗用量/單位產品材料耗用量

應稅產品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評估期產品產量-期末庫存數(shù)量

問題值=測算應稅產品銷售數(shù)量-實際申報銷售數(shù)量

3、投入產出推算

評估模型

評估期產品產量=評估期原材料投入數(shù)量*投入產出率

應稅產品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評估期產品產量-期末庫存數(shù)量

問題值=測算應稅產品銷售數(shù)量-實際申報銷售數(shù)量

由于啤酒生產企業(yè)目前已經向大型化、集約化方向發(fā)展，每個啤酒生產企業(yè)基本形成了高、中、低檔酒相互結合的產品結構，品種少則幾個，多的達到幾十個，不同品種使用的原料又會有所區(qū)別，在采用投入產出法進行評估分析時，應注意啤酒生產的中間過程，即釀造車間生產的半成品（清酒液）經罐裝車間裝瓶后成為產成品。一個啤酒生產企業(yè)產品品種可能有幾十個，但酒液可能只有幾種，因此只要正確區(qū)分不同酒液所用原料，分別計算投入產出率推算出不同酒液的產量，再根據(jù)期初、期末庫存等數(shù)據(jù)就可以測算出應稅產品的銷售數(shù)量。

以13.5度啤酒為例,大麥浸出率為78.8%,麥汁合理損耗率2%,即100公斤大麥芽可以獲得麥汁78.8*98/=77.224公斤,可以生產啤酒77.224/0.135=572.03公斤。

4、能耗推算

電力的消耗基本上貫穿于啤酒生產的每道工序，因此，以電力為基礎指標的能耗推算法可以作為啤酒生產企業(yè)納稅評估的一種重要方法。以20__年6月為例，__啤酒（__）有限公司生產用電951012千瓦時，產量12795千升，單位電耗74.33千瓦時,經測算，該公司千升酒的平均電耗為70.87千瓦時。

評估模型

評估期產品產量=評估期能（電）耗量/單位產品能耗定額

應稅產品銷售數(shù)量=期初庫存數(shù)量+評估期產品產量-期末庫存數(shù)量

問題值=測算應稅產品銷售數(shù)量-實際申報銷售數(shù)量

5、其他

飲料(酒)類產品共有的瓶、箱、蓋等包裝物也可以作為評估的參考指標。但從目前啤酒生產企業(yè)來看，通過上述指標進行納稅評估比較困難，主要是由于絕大部分啤酒的瓶、箱是以押金形式周轉使用的，包裝物的管理對于啤酒生產企業(yè)本身就是一個管理上的難點，再考慮到毀損、押金期限等問題，很可能會給評估工作造成事倍功半的效果。

三、其他應注意的問題

篇2

隨著新時期里市場經濟的高速發(fā)展，房地產業(yè)成為重要的國民經濟支柱，相關的房地產稅收也成為重要的財政收入來源。但中國的房產稅目前還和發(fā)達國家存在較大差距，阻礙著房地產業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，影響政府快速增加財政收入，急需加強房產稅改革。

一、新時期加強房產稅改革的原則

1.堅持稅收公平

稅收公平指的是國家在稅款征收環(huán)節(jié)應使納稅人的負擔能力適應其稅收負擔，它不僅是基本的現(xiàn)代稅收原則，還是各國在稅制制定環(huán)節(jié)遵循的標準。稅收公平一般包括兩項原則，即能力、受益，前者是指稅收負擔要按照納稅人的實際負擔能力進行分配，后者是指公民應按照從政府獲得多少公共服務產品來決定納多少稅。由于掌握越多房產的納稅人往往有越強的負擔能力，且從政府獲得的公共服務就越多，所以房產稅改革也要結合能力與受益的原則進行綜合納稅，并兼顧公平，在征收房產稅時向納稅人的存房量傾斜。

2.堅持稅收效率

稅收效率指的是稅收應推動經濟發(fā)展中經濟增長模式的轉變，并節(jié)約資源，降低征收成本，提高房產稅行政效率。稅收效率原則主要包括三點：一是行政效率原則，要求政府降低征收房產稅的成本，優(yōu)化配置征管資源，優(yōu)化稅制結構，提高房產稅的行政效率；二是經濟效率原則，即政府在選擇房產稅征收方式時務必要考慮征收成本及方式的合理性，預防稅收分配對經濟造成過多消極影響；三是稅收生態(tài)原則，即在分配稅收資源時要考慮生態(tài)文明，立足對征管資源的合理分配加強房產稅改革，保證政府的稅收政策對生態(tài)環(huán)境的保護、資源的節(jié)約等有利。

3.堅持稅收財政

稅收財政指的是政府在征稅時不但要確保收入充裕，還要保證取之有度。稅基寬、稅源穩(wěn)、稅源足是房產稅的顯著特征，是地方主要的財政收入，能滿足地方財政支出。通過加強房產稅改革，有助于緩解、解決當下的地方財政危機。

二、新時期加強房產稅改革的路徑

1.健全房產登記制度

登記房產權屬能明確房產歸屬，使房產所有人的權利得到保護，方便系統(tǒng)管理產權，盡可能把納稅人納入房產稅征稅體系。同時，征收房產稅時涉及起征點、減免稅收，這兩者均需要通過房產登記制度的健全予以支持。目前，房產產權登記環(huán)節(jié)面臨信息分散、未及時更新、虛假登記等問題，所以為順利推進房產稅改革，應健全房產登記制度。一是改變當下分級分塊登記、多部門登記的現(xiàn)狀，通過技術手段促使稅務部門、房地產管理部門等相互配合，形成房產產權的統(tǒng)一信息系統(tǒng)，詳細記錄建筑面積、房產區(qū)位、所有情況、折舊情況等。依托該系統(tǒng)，稅務機關要加強和房地產管理部門的信息溝通，方便征收房產稅。二是在接收房產權屬申請方面，登記部門要嚴格審查信息，避免通過虛假登記信息偷逃稅款。三是建立個人申報制度，在變動房產產權時，所有人須及時申報，更新既有信息，保證房產評估準確、及時。不過為確保順利開征房產稅，可將房產評估工作細分為兩個階段：一是委托中介機構開展房產評估工作，并由房產管理部門監(jiān)督中介機構的評估情況；二是房產管理部門要培養(yǎng)或招聘專業(yè)的評估人才，建立一支房產評估隊伍，接手房產價值評估，并重視分離征收與評估，增強房產價值評估的準確性、效率性。

2.優(yōu)化稅收征收程序

法律的終極標準是實質公平，而形式公平則是實質公平的基礎條件，是達到實質公平的最佳途徑。從稅法領域來說，執(zhí)行稅收的程序和實質公平有直接關聯(lián)，關系納稅義務人、征稅權利人的直接利益，所以優(yōu)化征收房產稅的程序對加強房產稅改革而言尤為關鍵。一是進一步明確征收部門職責，同時明確執(zhí)法部門在違規(guī)違法情況下需承擔的法律責任，如果涉及犯罪，則要依據(jù)刑法進行處罰。二是保持征收過程的透明度，告知納稅義務人法律規(guī)則、稅收法律規(guī)則。在改革房產稅的過程中，一些人對房產稅的理解還不夠，所以在征收環(huán)節(jié)要做好相關的解釋說明工作，爭取群眾的支持。三是提高相關機構工作人員的綜合素質水平?，F(xiàn)行公務員制度日益趨于年輕化、專業(yè)化，這對實施各項制度都是有利的。在加強房產稅改革的過程中，機關人員難免遭遇困難，所以應站在專業(yè)角度及群眾心態(tài)上進行解釋，促進實施房產稅改革。

3.不斷強化稅收征管

對于房產稅而言，由于征收管理力度不足，大大削弱實施房產稅的有效性，亟待強化。一是健全房產稅征繳制度，選擇稅務機關上門收繳，或由中介機構代收代繳，或由納稅人通過電話、銀行、網絡等轉賬方式自行申報繳納等方式。二是完善建立申訴、爭議處理機制，切實維護房產稅納稅人享有的合法權益，確保稅務機關依法行政。三是嚴格實行懲罰措施，對于沒有按時繳納稅款的納稅人，稅務機關要依法收取一定的滯納金；如果納稅人依舊選擇不繳納，稅務機關則要依法對其提起法律訴訟；如果情節(jié)嚴重，法院可判決業(yè)主破產，重組其資產、債券；如果納稅人的確暫時面臨著支付困境，也可向稅務機關提出申請，在短期內延遲繳納房產稅。四是健全社會信用體系，限制轉讓未足額繳納稅款的房產，把納稅誠信視作個人信用的重要內容之一，如果未按期繳納房產稅，將影響其銀行貸款等社會信用行為，從而把納稅信譽制度納入社會信用體系，跨行業(yè)建立全面的監(jiān)督制約機制，增加稅收違法行為的經濟成本、社會成本。

三、結語

加強房產稅改革是新時期一項艱巨的、系統(tǒng)的工程，無法一步到位。在今后的工作中需進一步明確房產稅改革原則，堅持探索更有效的房產稅改革路徑，將房產稅變成地方主要的財政收入來源，從而解決城市發(fā)展進程中的土地財政問題，激勵地方政府向服務型轉變，為房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供強有力的支撐。

篇3

（一）改革試點作用有限

2011年1月28日，重慶、上海兩個城市率先進行了房產稅改革試點，我國首次在持有環(huán)節(jié)對個人住房征稅?？傮w看來，僅在兩個城市試點，試點范圍小，而且試點城市的房產稅政策溫和，涉及面窄，對推進房產稅改革的作用較為有限。從征稅范圍看，兩個城市的征稅范圍幾乎僅是針對增量房產，只有重慶針對存量獨棟商品住宅，而重慶市的個人自住獨棟商品住宅目前僅有3000多棟。較窄的征稅范圍一是導致稅收收入較少，對地方財政的稅收收入作用很?。欢莾H針對增量房產征稅，不能體現(xiàn)對存量房征稅的問題，使房產稅的試點作用削弱。

（二）全國范圍內征收存在技術難題

首先，我國各地個人住房信息系統(tǒng)都不完善，給房產稅改革增加了難度。個人住房信息系統(tǒng)是房產稅征收的基礎，全國范圍內房產稅改革需要全國各地建立全面、實時和動態(tài)的居民個人房產信息系統(tǒng)，這不僅需要投入大量的資金和時間，此外還面臨體制的障礙。

其次，我國房地產評估機構建立不完善。我國評估人員匱乏，評估技術落后，評估機構的公信力也尚未達到標準。

（三）土地制度加大房產稅改革難度

我國的土地國有制引發(fā)了關于房產稅改革的爭議，我國的房地產是住宅私有而土地國有，住宅所有者只對土地擁有70年的使用權。土地國有制度使地方政府過分依賴土地財政，土地出讓金收入逐漸成為地方財政的第二大支柱。相比之下在現(xiàn)行房產稅制度下，房產稅收入占地方財政收入的比例很小，房產稅收入對增加地方財政收入的作用甚微。政府對土地財政的依賴導致對地方稅收的改革積極性不高，對房產稅的改革甚至有抵觸心理，這增加了房產稅改革的難度。

（四）稅收征管機制和民眾納稅意識均不健全

房產稅作為一種財產稅，屬于直接稅的范疇，而在征管上又不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但是房產稅就缺乏這樣的機制，只能靠“強收”，所以征收房產稅要建立在民眾良好的納稅意識的基礎之上。一方面我國目前的稅收征管機制是建立在對間接稅征收的基礎上，在設計上并不符合房產稅征管的要求。另一方面，我國民眾的納稅意識尚不健全，所以房產稅改革必須在征管環(huán)節(jié)進行精巧的設計，否則會出現(xiàn)的大量偷稅漏稅，甚至面臨大面積僵持的現(xiàn)象。

（五）特殊時期賦予了房產稅過多的功能

近年來，我國房地產價格不斷攀升，國家不斷出臺房地產市場調控措施。在這個時期進行房產稅改革試點，房產稅本身被社會賦予了過多的功能，例如房產稅能否降低當今不斷上升的房價、能否抑制投資性房地產需求等。在特殊的時期，進行房產稅改革讓房產稅背負了沉重的輿論壓力，這無形之中給房產稅改革造成了巨大的社會壓力，不利于房產稅在全國范圍內推進。

二、國外房產稅制度的概況及其特點

（一）國外房產稅制度概況

世界上很多國家征收房地產稅，各國在稅收制度的制定和征管過程中積累了豐富的實踐經驗，對我國的房產稅改革有很大的借鑒意義。表一為國外房產稅制度概況一覽表。

（二）國外房產稅制度特點

縱觀世界范圍內征收房產稅的國家，房產稅制度特點主要有：

1．房產稅是地方稅收收入的主要來源

世界上大多數(shù)國家的房產稅都為地方稅種，由當?shù)氐恼魇蘸凸芾?。房產稅是地方政府收入的主要來源。例如美國房產稅收入占地方稅收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亞幾乎所有的地方稅收收入都來自房產稅。圖一為主要國家房產稅占地方稅收收入的比例。從圖中可以看出，西方國家房產稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產稅是地方稅的重要稅種，房產稅是地方財政的主要來源，而亞洲國家房產稅占地方稅收入的比例則相對較低。

2．征收目的明確

大多數(shù)國家征收房產稅的目的主要有增加地方財政用于提高當?shù)氐墓卜账胶驼{節(jié)貧富差距兩大目的。例如美國征收房產稅主要是增加地方財政收入，提高地方公共服務水平，而新加坡征收房產稅的目的主要是調節(jié)貧富差距，有些國家也以房產稅作為調控房產市場的輔助政策，例如韓國。征稅目的明確有利于減少房產稅征收的爭議，增加稅收收入使用的透明度，提高納稅人的積極性，同時可以有效地減少相關的稅收漏洞。

3．稅收要素設制合理

從征稅范圍看，大多數(shù)征收房產稅的稅基較寬，房產稅針對全民房產征收，同時對特殊群體（例如老人）設定優(yōu)惠政策。寬稅基既能保證公平，又能夠保證地方政府的稅收收入，提供穩(wěn)定的財政來源。

從稅率來看，各個國家的稅率制定方法都不相同，例如美國由各地政府結合當?shù)氐膶嶋H情況，根據(jù)當年的預算、應納稅財產的總價值、其他來源的收入等變量確定稅率，各個地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國則采用累進稅率從而更好的進行二次分配。縱觀各個國家的稅率，稅率普遍較低，稅率低可以降低單個納稅人的稅收負擔，降低稅收征管的難度。

除了少數(shù)國家以評估租金作為房產稅的計稅依據(jù)外，大多數(shù)國家的計稅依據(jù)都采用房產評估價值。因此大多數(shù)國家都配有完善的房產評估機制，包括高素質的評估人員、合理有效地評估方法、評估日后事項的處理機制。從而能夠公平公正的確認房產的評估價值，并有效地解決房產評估糾紛。

4．配套設施健全

為了配合房產稅制度，各國都有完善的個人住房信息系統(tǒng)、高效的房產評估部門，從而有效地控制房產稅稅源。住房信息系統(tǒng)包括房屋種類和數(shù)量、土地類型、估價的組成和變化、所有權等詳細信息。高效的評估系統(tǒng)主要是以信息系統(tǒng)提供的信息為基礎，查找所有可征稅的房產，同時確定其所有權、對所有的需納稅的房產進行評估并確定其價值。同時很多國家還設有房產評估糾紛辦公室，如果房主對評估價值有異議，可以向評估辦公室申訴。完善的配套設施為房產稅的征收奠定了基礎。

5．征管體系嚴密

各個征收房產稅的國家，在征收管理環(huán)節(jié)的制度設計都較嚴格。大多數(shù)國家都采用征稅軟件，房產稅的申報、登記辦理、征收和預測等一系列工作都可由其完成。例如美國，征稅官員會根據(jù)軟件系統(tǒng)計算的應納稅額，將稅單打印出來，然后寄給納稅人，也有些是寄給銀行等金融機構，由其代為征收。納稅人接到稅單以后，如無異議，按照稅單列明的應納稅款開支票，在規(guī)定時間內連同稅單一起寄回稅務機關，也有些委托金融機構代為繳納，很少有納稅人直接到征收機關上門納稅。此外對于逃稅人，各國家都會有高額的罰款，稅務部門還可以行使對房產的留置權和拍賣權。嚴密便捷的稅收征管程序，降低了稅收成本。

三、各國房產稅制度對我國房產稅改革的啟示

（一）明確征稅目的

目前我國房地產市場處于特殊的時期，房產稅在此時進行改革會被賦予過多的功能，相關部門要明確房產稅的征收目的，減少房產稅改革的輿論壓力。從世界上大多數(shù)國家的經驗來看，房產稅收入大多是地方財政的支柱，主要用于當?shù)氐墓卜?。反觀我國現(xiàn)行房產稅制度，與OECD成員國相比（見圖二），房產稅占地方稅收的比例很小，對地方財政的作用極為有限，地方政府過于依賴短期的土地財政，因此我國房產稅改革應該注重房產稅地方財政的長期作用。此外一些國家房產稅也起到了調節(jié)貧富差距的作用，少數(shù)國家把房產稅作為房價的調控工具。因此，我國征收房產稅的主要目的應該是完善地方稅制，增加地方財政收入，稅收收入用于保障性住房的建設和公共服務，同時起到調節(jié)貧富差距、合理引導需求的作用。

（二）加大投入破解技術難題

首先，盡快完善個人住房信息系統(tǒng)。我國要以城市住房信息系統(tǒng)建設為重點、以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)網絡和基礎數(shù)據(jù)庫，全面掌握個人住房的基礎信息及動態(tài)變化，為房產稅的征管提供技術保障。加快個人住房信息系統(tǒng)建設是一個龐大的系統(tǒng)工程，涉及到很多部門和單位。因此，建立全國聯(lián)網的個人住房信息系統(tǒng)需要多個部門的配合，國家方面應由住房和城鄉(xiāng)建設部負總責，地方上則由房地產管理局具體負責牽頭建立。在此基礎上，逐級成立全國住房數(shù)據(jù)庫建設領導小組，把民政、公安、社保、銀監(jiān)、人民銀行、勞動和稅務部門等職能部門納入其中，各司其職，各負其責。同時個人住房信息系統(tǒng)的建立要注重明晰存量房產權這項工作，可以采用通過房屋普查、專項調查或補充調查等多種形式。

其次，從實踐經驗來看，征收房產稅的國家都設有專門的房產稅評估部門，負責房地產的評估。設立的房產評估部門可以隸屬于稅務機關，也可以獨立于稅務機關。相關部門設立后，要引進評估人員，這是最大的難題。所以一方面要加大對原有評估人員的培訓力度，提高素質，也可以從國外引進相關的人才。另一方面要培養(yǎng)新的房產評估人員，高校增設相關專業(yè)，同時注重實踐環(huán)節(jié)。此外，房產評估部門應該有相關的糾紛解決機制，征收房產稅后，房產評估糾紛事件會大量增加，評估部門要公平處理。

（三）合理設制稅收要素

稅收范圍的設定要兼顧合理與公平，目前試點的兩個城市主要是針對增量房產中的一部分進行征稅。世界上其它國家征收房產稅大多針對全民的全部房產，同時設有相關的稅收優(yōu)惠，例如美國對老年公寓免征房產稅，在日本新建3層以上防火住宅5年內、新建其它住宅戶3年內都可享受半額不動產稅的優(yōu)惠。長期來看，我國房產稅的征稅范圍不能僅針對一部分房產更不能僅針對增量房產征稅。鑒于公平，房產稅的征收范圍應該是全部的房產，但是為了不加重低收入者的負擔，可以制定相關的稅收優(yōu)惠。從圖4看，個人一生30-50歲養(yǎng)房能力最強，養(yǎng)房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房產稅征收應該與養(yǎng)房能力相吻合，對于老人等養(yǎng)房能力差的群體設定稅收優(yōu)惠或者免稅（見圖5），而對于養(yǎng)房能力強的群體可以穩(wěn)定征收。

稅率的設定短期內可以參考美國的做法，首先人大授權國務院制定一個稅率范圍，在此基礎上，地方政府結合當?shù)氐膶嶋H情況制定合理的稅率。對于稅率的制定方法，地方政府可以參考美國，由財政收入、房產價值等數(shù)據(jù)計算稅率，也可以根據(jù)試點的經驗，在試點稅率的基礎上進行修改。長期來看，房產稅的稅率應該采用累進稅率，能夠在調節(jié)二次分配上發(fā)揮功能。

房產稅的計稅依據(jù)應該采用房產評估價值。從世界范圍看，大多數(shù)發(fā)達國家都采用房產評估價值，一些轉型國家如智利、捷克等按面積征收或混合計價法征收房產稅，也正在轉變。采用反映市場價值的評估價值比按照面積征收更公平且稅收收入更有彈性；若按套征收則容易出現(xiàn)假離婚、假分家等逃稅現(xiàn)象。所以長期看來我國房產稅計稅依據(jù)應該采用反映市場價值的評估值。

（四）建立科學的征管機制

目前我國的稅收體制是建立在間接稅的基礎上，所以首先要加快改革稅收體制，為房產稅的征收提供平臺。其次在完善個人住房信息系統(tǒng)的基礎上，鼓勵個人申報，從而可以有效地控制稅源并減少冗雜的程序。同時房產稅的征管要合理降低稅收成本，盡量避免出現(xiàn)試點時呈交大量證明材料的現(xiàn)象。我國房產稅的繳納可以參考新加坡，鼓勵納稅人通過銀行賬戶轉賬的方式，當然這需要金融等其他機構部門的配合。

為有效控制稅收漏洞，減少偷稅、漏稅現(xiàn)象，加強納稅人的納稅意識也至關重要。我國在所得稅制度日漸成熟的條件下，直接稅的稅收體系會得到很大改善，公民的納稅意識也會得到一定的提升。此外政府要加強宣傳，主要是對稅收目的宣傳，征收房產稅是取之于民，用之于民，稅收收入用于公共服務，無形之中會增強納稅人的納稅意識。

篇4

近年來我國房產建筑業(yè)得到迅猛發(fā)展，在改善廣大居民居住條件，提高生活質量的同時也帶動其他項目的發(fā)展，產生了大量的稅收收入，增加了地方財力，對各項社會事業(yè)的發(fā)展提供了資金保障，加強對房產建筑業(yè)稅收管理，有利于提高稅收征管水平，確保稅法的有效執(zhí)行，本文就如何開展房產建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理進行探討。

一、房產建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理的必要性

目前我國房地產業(yè)對國民經濟的貢獻率為1～1.5個百分點，即目前我國GDP約10%的增速中，有1%～1.5%是房地產業(yè)貢獻的。近年來，房地產業(yè)的稅收收入也成為地方稅收收入的重點，如筆者所在的浙江省諸暨市房產建筑業(yè)稅收比重為48%，毫無疑問成為征管上重點監(jiān)控的行業(yè)。同時，房產建筑業(yè)是地方營業(yè)稅收入的重要來源，尤其在營改增全面推開后，對房產建筑業(yè)進行分類管理，也是加強營業(yè)稅的單稅種管理的需要。

另外，房地產和建筑業(yè)的生產經營、預警稅負、產業(yè)鏈、發(fā)票使用等稅源信息，存在著極其密切的聯(lián)系，構成了一個小的產業(yè)集群，對房產建筑業(yè)進行分類管理，方便稅務機關對房產建筑業(yè)納稅人整體稅收表現(xiàn)和風險指標進行比對分析，找出潛在的風險監(jiān)控目標，有利于建立行業(yè)管理模板、風險指標，提高房產建筑業(yè)稅務管理的綜合效能。

二、房產建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理的現(xiàn)狀

全國各地對房產建筑業(yè)專業(yè)化管理進行了各種嘗試。從組織形式來講，包括成立房產建筑業(yè)管理辦公室，建立房產建筑業(yè)管理分局等，機構設置和人員配備不盡相同。從管戶多少和重點稅源管理兩個因素出發(fā)，建立專門的房產建筑業(yè)管理分局首先對房產建筑業(yè)進行集中管理是正確的方向。

房產建筑業(yè)的稅收管理與其他行業(yè)稅收管理一樣，包括催報催繳、巡查、核查、一般性調查核實等一些基礎管理職能，相對來講偏重于管戶。在這方面，將房產建筑業(yè)納稅人進行集中管理產生了如下弊端：管理員在日常管理下戶巡查時，屬地管理的納稅人因為地域集中，方便管理，而房產建筑業(yè)的納稅人分布各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各街道，地域廣泛，基礎工作反而因此增加了難度。因此，在日常管理環(huán)節(jié)，這種房產建筑業(yè)分類集中管理就是一種形式專業(yè)化，稅源管理過程并沒有體現(xiàn)出專業(yè)化管理的優(yōu)勢。

在對納稅人稅源監(jiān)控管理層面，房產建筑業(yè)項目管理的要求已逐漸和屬地管理脫鉤，從風險查找分析角度看，其征管對象是各種房產建筑項目，基本以管事為主。從數(shù)據(jù)信息管理到數(shù)據(jù)分析、各稅種及專業(yè)事項的專門分析以及各種風險現(xiàn)象，如房產建筑業(yè)有關的土地招拍掛項目信息，項目登記管理，房產企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的計算、土地增值稅清算等管理和所得稅預繳清算等問題，要能進行全面應對，則必須要對各種功能進行細分，進行專業(yè)化管理。

目前來看，在以管戶為主要模式的管理制度下，日常稅源管理人員既承擔繁瑣的日?；A管理，疲于奔命忙于申報質量、欠稅追繳、非正常戶核查等事務，卻無力獲取房產建筑業(yè)稅源管理的必要信息量，或由于專業(yè)化知識缺失，不能將獲取的信息轉化為風險監(jiān)控目標，進行深一步的專業(yè)化管理。所以，成立組織機構，不過是房產建筑業(yè)專業(yè)化管理的第一步。建設符合房產建筑業(yè)的行業(yè)特性和稅務工作特點的專業(yè)化崗責體系，實現(xiàn)征、管、查、控分離是開展房產建筑業(yè)專業(yè)化管理的基礎。

三、房產建筑業(yè)專業(yè)化管理的征、管、查、控分離

（一）征――日?；A管理

日常基礎管理，屬地管理具有不能替代的優(yōu)越性，在成立專業(yè)管理分局的前提下，應盡量按房產建筑業(yè)納稅人屬地配置管理員?；A管理人力資源配置的多少由戶管工作量確定，主要工作有：

1.基于依申請或依職權的業(yè)務流程要求開展日常管理工作，包括前臺受理后流轉至稅收管理員的調查、核實、核定、認定等業(yè)務，以及催報催繳、日常管理等，堅持管戶和管事相結合，通過整合簡化流程，減少管理員下戶密度和工作量。

2.基于風險分析識別的具體指向，開展規(guī)定的項目調查。如對房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報，稅種間邏輯性比對、申報質量低下等問題的調查。

（二）管――開展征管信息情報收集和后臺數(shù)據(jù)分析

這個環(huán)節(jié)是房產建筑業(yè)專業(yè)化管理的重點和難點。征管信息情報收集，是指根據(jù)規(guī)定目錄、格式和程序要求，獲取稅源分析原始數(shù)據(jù)。后臺數(shù)據(jù)分析是指通過數(shù)據(jù)分析，建立納稅風險指標分析體系，為風險管理提供量化參考依據(jù)。該環(huán)節(jié)應配置專業(yè)化人才，即對房產建筑業(yè)有著稅收管理經驗和相關稅收專業(yè)能力的人才。同時要保持人員基本穩(wěn)定，以保證政策執(zhí)行的連貫性。一方面專業(yè)崗位的運行需要專業(yè)人才支撐，另一方面，專業(yè)崗位的設置也有助于培養(yǎng)專業(yè)化人才，實現(xiàn)良性循環(huán)。主要工作有：

1.收集必要的征管基礎數(shù)據(jù)和資料。包括收集納稅人應提供的《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、項目平面布置圖、建筑工程承包合同、監(jiān)理合同、拆遷補償合同等資料，《房地產項目開工登記表》、《房地產開發(fā)合同登記表》、《土地增值稅清算項目登記表》等基礎資料。收集整理房管、土管、建管、建設、招拍掛中心的第三方信息。

2.根據(jù)宏觀稅收分析、房地產業(yè)稅負監(jiān)控、納稅人生產經營和財務會計核算情況以及政府部門涉稅信息等內外部相關信息，運用數(shù)學方法測算出評估指標預警值。綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、稅種等因素，考慮房地產業(yè)納稅人各類相關指標的若干年度的平均水平，建立預警風險指標體系。

（1）建筑業(yè)的納稅風險指標分析體系。

首先是建筑安裝項目收付款情況預警，按建安項目，分析比對甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申報收入，比較三個數(shù)據(jù)是否有差額。如果三個數(shù)據(jù)不相等以預警事項的方式進行提醒。

其次是建筑安裝項目承建單位稅款繳納情況預警。按建設單位付款信息比、按實際取得收入比、按建設進度測算比、按工程進度比、按合同約定付款及完工時間五種不同的形式比對稅款征收情況，如果比對認為存在欠繳稅款的以預警事項的方式進行提醒。

還有總分機構企業(yè)所得稅預分預繳情況預警，對跨省建安企業(yè)的總分機構，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)總機構的企業(yè)所得稅分配表中列明的分配比例和分配稅額，與分支機構按項目申報繳納的企業(yè)所得稅進行比對預警。對跨省建安企業(yè)直接管轄的項目部，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)建安項目的經營收入乘以0.2%，與項目部按項目申報繳納的企業(yè)所得稅進行比對預警。

（2）不動產項目稅收評估預警。

第一是不動產項目稅款征收情況預警（按月）。按不動產項目比對每月收入情況、納稅申報情況、各稅種繳納情況，對出現(xiàn)異常情況以預警事項的方式進行提醒。

第二是土地增值稅分類預征、清算預警。跟蹤不動產項目的《商品房預（銷）售許可證》的預售時間和銷售面積。對滿足清算條件的以預警事項的方式進行提醒。對土地增值稅預征率不到位的以預警事項的方式進行提醒。

（三）查――風險應對

風險應對主要是指“預警分析――風險提示――納稅人自查――工作核查――納稅評估――日常檢查――重點稽查”中的工作核查――納稅評估――日常檢查――重點稽查四個環(huán)節(jié)。

1.根據(jù)各類預警指標做進一步工作核查。對房地產項目立項登記的準確性和真實性進行審核。對重點稅源項目定期開展日常巡查，核實項目基本信息、立項登記信息，項目建設情況、程開工情況，樓層棟號、樓層數(shù)、已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積，建設單位付款情況。

對建筑安裝工程項目登記信息進行審核，對重點稅源項目定期開展日常巡查，核實項目入場動工建設情、開工時間、建筑面積、合同金額，材料供應、施工進度、收入、預警信息、總包、分包工程項目納稅情況、混凝土、鋼材、磚瓦、水泥、沙石供應情況和征稅情況已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積、合同約定本月應收工程款、根據(jù)工程進度本月應收工程款、本月收到工程款、建設單位預付工程款。

2.根據(jù)工作核查情況開展納稅評估或移交稽查。通過對納稅人相關數(shù)據(jù)信息的分析，建立房地產業(yè)納稅評估平臺，逐步建立健全房地產業(yè)、建筑業(yè)納稅評估模型，利用系統(tǒng)已保存的數(shù)據(jù)信息進行納稅評估，利用科學的評估指標體系，借助信息化手段，對納稅人的納稅情況進行綜合客觀的評價。通過納稅評估掌握納稅人稅收負擔率、生產經營情況，對評估異常的企業(yè)可按規(guī)定進行納稅約談或轉稽查選案備選。

（四）控――對房產建筑業(yè)專業(yè)化管理進行過程監(jiān)控與績效評估

篇5

日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產稅、不動產購置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產購置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。

（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規(guī)定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據(jù)為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。

（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據(jù)為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。

（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據(jù)為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當?shù)赝谫I賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據(jù)實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。

（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據(jù)為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據(jù)中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點。

（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據(jù)所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。

1．2加拿大的房產稅制度

加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業(yè)財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產稅和營業(yè)財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優(yōu)惠與美國類似，主要依據(jù)房地產的用途和所有者確定減免。

1．3香港的房產稅制度

在香港，房產稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據(jù)評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內無法收??；作為支付修理費及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數(shù)目大小無關，統(tǒng)一按20％扣除。

2國外關于房產稅的做法對我國的啟示

從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：

2．1合理確定房產稅稅制要素

（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。

（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區(qū)的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負擔房產稅。

（3）計稅依據(jù)。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據(jù)。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據(jù)房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價值，比如，對商業(yè)用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。

（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現(xiàn)行房地產相關稅費的總體規(guī)模，使房產稅的總體收入規(guī)模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據(jù)本地經濟發(fā)展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。

（5）減免稅。房產稅的減免規(guī)定應該規(guī)范透明，體現(xiàn)國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業(yè)給予免稅，對城鄉(xiāng)居民住房設定起征點，對農業(yè)用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當?shù)亩愂諆?yōu)惠。

2．2建立房地產價值評估機制

房產稅以房地產的市場價值為計稅依據(jù)，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規(guī)，然后再設定專門的評估機構，配備專業(yè)的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協(xié)調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區(qū)內的評估工作。對評估從業(yè)人員也要定期進行培訓，并考核其執(zhí)業(yè)能力。

2．3建立與不動產登記、評估有關的數(shù)據(jù)庫

房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。

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一是存在稅企之間的信息不對稱矛盾。企業(yè)在購地、建房等增資時，往往不申報相關信息，稅務部門只能通過日常觀察或納稅檢查時發(fā)現(xiàn)問題，造成稅務部門的稅源管控總是“慢半拍”。

二是存在征管不到位的現(xiàn)象。因“兩稅”占地稅收入的比重偏低，屬于零散型小稅種，且征管難度較大，檢查過程費時費力，容易被忽略?；鶎佣悇諜C關一般選擇在年度匯算清繳時結算，日常檢查大多不深入。

三是存在人為修改信息的主觀因素。在征管數(shù)據(jù)平臺中，信息錄入、修改門檻過低，存在人為造假的空間。如“兩稅”目標管理考核時，為了考核過關，管理員按已征稅額，人為修改征管信息平臺內數(shù)據(jù)，使得“兩稅”信息嚴重失實。

四是企業(yè)故意隱瞞計稅依據(jù)的真實性。未按稅法有關規(guī)定將土地使用權計入房產原值，漏繳房產稅，企業(yè)新增土地使用權未納土地使用稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進行房屋改造支出未計入房產原值，少繳房產稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進行房屋改造支出未計入房產原值，少繳房產稅等。

五是存在日常欠稅管理漏洞。近幾年，由于稅收任務下調，地方稅源相對充裕。而流轉稅實行“以票控稅”后，很少形成跨年度欠稅，“兩稅”新欠現(xiàn)象相對增加，并成為調控的“主力”。基于“清理舊欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠稅游離于系統(tǒng)管理之外，能否及時足額征繳主要依賴于管理員的素質，且資料收集、傳遞、保管和人員換崗過程，都較易造成稅源流失。

二、確?！皟啥悺痹u估的質量與效率

（一）信息比對鎖定案頭評估

遵循“從點上發(fā)現(xiàn)問題，從線上分析問題，從面上解決問題”的工作思路，對企業(yè)自查填報的表格和資料進行匯總，比對邏輯關系，發(fā)現(xiàn)錯誤通知修改或重新填報；將企業(yè)自查申報的涉稅信息與系統(tǒng)內“兩稅”信息進行比對；將企業(yè)自查申報信息與日管中，特別是征收管理臺賬中的登記信息進行比對。對企業(yè)應登未登記、應變更未變更、登記數(shù)據(jù)不實、應繳而未繳或未足額繳稅等錯誤信息，統(tǒng)一進行了更正，逐戶填寫“兩稅”稅源（變更）登記表。

（二）疑點復核確保數(shù)據(jù)準確

針對評估比對發(fā)現(xiàn)存在重要疑點、與日常掌控的信息誤差較大的企業(yè)進行了下戶核查。而對有可能存在問題的企業(yè)列入待核查企業(yè)序列；對稅企雙方存在爭議的涉稅情況，由各稅務所轉入日常檢查；對未發(fā)現(xiàn)問題的企業(yè)，按照不低于總戶數(shù)20%進行抽查。復核、更正對企業(yè)的相關信息登記，彌補上一階段的不足，確保了與系統(tǒng)數(shù)據(jù)對應和匹配。

（三）歸檔建制科學規(guī)范管理

按照規(guī)范化管理要求，各稅務所對“兩稅”相關資料進行了整理、歸類和建檔。統(tǒng)一制訂了目錄，建立起規(guī)范的管理臺賬；加強“兩稅”信息的動態(tài)管理，明確了凡下戶必查“兩稅”信息的管理規(guī)定；制定了《征管檔案一戶式管理辦法》，進一步完善了對“兩稅”信息的管理內容。

三、利用數(shù)據(jù)融合與增值，適時比對做好預警反饋

（一）風險排查，找準薄弱環(huán)節(jié)，做到“分級負責、評估預警”

依照《征管法》規(guī)定和分類改革方向，調整征管崗位和流程，確定“兩稅”評估的重點部位，充分運用現(xiàn)代化稅收管理手段，將已普查清楚的稅源底子如應稅土地面積、應納稅款、土地座落地、房產原值、租賃情況等逐戶輸入計算機；實行“巡查制”，要求管理員日常加強巡查。對稅源信息進行一戶式的風險排查，實施風險監(jiān)控，對存在問題及時處理與預警反饋。

（二）更新信息，建立信息交換平臺，實行長效采集機制

稅務機關要依托征管平臺，加強同國土、建設、房產等部門溝通與協(xié)調，加大信息交換獲取力度。對企業(yè)房產和土地使用情況，定期核對調查，及時更新基礎信息，做好跟蹤管理防范風險。當前，稅務部門應借助現(xiàn)有社會上的資產評估力量，著手建立一個高水平、不以盈利為目的的財產評估機構。這樣既可降低財產評估費用，又可保持評估的權威性和公正性，為房產稅、土地使用稅提供較為準確的計稅依據(jù)。

（三）運用“人+機”模式，強化數(shù)據(jù)利用

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摘 要：十幾年來，關于對個人住房征收房產稅的爭論頻繁見諸報端。2015年3月，不動產登記條例的公布再次掀起對房產稅制改革的熱議，文章通過國外征收房地產稅的經驗比較，對我國房產稅改革提出個人看法。

關鍵詞 ：個人住房；房產稅；國際比較

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 國外房地產稅制概況

1．1 美國的房地產稅

美國對土地、房屋及車船等少量動產合并課征財產稅，是地方稅的主體稅種。財產稅以不動產的所有人為納稅人，稅率由地方政府依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財產稅收入及可征稅財產的估價來確定。財產稅采用從價計征的方法，財產價值的估算是財產稅制的核心。估價的方法有三種：一是市場信息法，又稱可比價格法，即通過比較最近在市場被售出的類似財產的價格來估價；二是所得法，即通過預計財產的預期收益來估計財產的價值；三是成本法，即重置成本法，同時還要合理地確定累計折舊。美國各地方政府都擁有自己的房地產估價部門，還建立了比較詳細的財產信息管理制度，其中資料卡是最常見的管理方法?？ㄆ系男畔ㄋ诘亍⒍愄?、財產類別、所有權的變更情況、估價的日期、估價的組成及變化情況，土地的類別、建筑的種類、房屋的種類和數(shù)量等。在計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息：可以作為財產重新估價時的參考；把財產的估價匯總可以掌握財產稅的稅基情況；財產的信息也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。財產稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對各級政府包括外國政府擁有的非商業(yè)財產和宗教、慈善、教育等非盈利組織擁有的財產；對老人、退伍軍人和家庭自用住房稅法也規(guī)定了一定的寬免，部分政策鼓勵項目也可享受寬免；低收入家庭繳納的財產稅與個人所得稅的比率達到一定標準時，可以抵免個人所得稅或直接退稅；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達地區(qū)的農場主可以享受稅收遞延。

1．2 英國的房地產稅

英國對住房所有者或承租者征收住房財產稅，對企業(yè)法人或個人擁有的營業(yè)用房征收營業(yè)房屋稅。住房財產稅是英國唯一的地方稅，采用從價計征的方法。住房的價值由英國政府國內稅收局所屬的房屋估價機構進行估價。營業(yè)房屋稅按租金計稅，租金由專門設置的評估機構對納稅人財產按視同出租的租金收入進行估定，每5年重估一次。住房財產稅的稅率由各地議會根據(jù)地方政府開支情況以及從其他渠道可獲收入的差額確定。房屋價值不同，地區(qū)不同，適用稅額也不同。營業(yè)房屋稅稅率全國統(tǒng)一，由財政部確定，目前稅率為41．6％。住房財產稅主要對傷殘者和低收入者實行減免稅優(yōu)惠，住宅所有人或使用人是未成年人、醫(yī)生或學生等的可享受一定折扣優(yōu)惠。營業(yè)房屋稅對工業(yè)、運輸業(yè)空置房屋，農業(yè)房屋免稅，慈善機構用房和其他空置房屋也可享受相應減免優(yōu)惠。

1．3 日本的房地產稅

日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產稅、不動產購置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產購置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。

（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規(guī)定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據(jù)為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。

（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據(jù)為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。

（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據(jù)為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當?shù)赝谫I賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據(jù)實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。

（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據(jù)為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據(jù)中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點。

（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據(jù)所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。

1．4 加拿大的房產稅制度

加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業(yè)財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產稅和營業(yè)財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優(yōu)惠與美國類似，主要依據(jù)房地產的用途和所有者確定減免。

1．5 香港的房產稅制度

在香港，房產稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據(jù)評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內無法收?。蛔鳛橹Ц缎蘩碣M及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數(shù)目大小無關，統(tǒng)一按20％扣除。

2 國外關于房產稅的做法對我國的啟示

從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：

2．1 合理確定房產稅稅制要素

（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。

（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區(qū)的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負擔房產稅。

（3）計稅依據(jù)。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據(jù)。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據(jù)房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價值，比如，對商業(yè)用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。

（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現(xiàn)行房地產相關稅費的總體規(guī)模，使房產稅的總體收入規(guī)模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據(jù)本地經濟發(fā)展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。

（5）減免稅。房產稅的減免規(guī)定應該規(guī)范透明，體現(xiàn)國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業(yè)給予免稅，對城鄉(xiāng)居民住房設定起征點，對農業(yè)用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當?shù)亩愂諆?yōu)惠。

2．2 建立房地產價值評估機制

房產稅以房地產的市場價值為計稅依據(jù)，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規(guī)，然后再設定專門的評估機構，配備專業(yè)的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協(xié)調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區(qū)內的評估工作。對評估從業(yè)人員也要定期進行培訓，并考核其執(zhí)業(yè)能力。

2．3 建立與不動產登記、評估有關的數(shù)據(jù)庫

房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。

2．4 適當下放房產稅的征管權限

從國際經驗來看，房產稅是地方稅，其征管應該由地方政府負責，并把房產稅逐漸培育成地方政府的一項重要收入來源。在我國現(xiàn)在的五級政府的框架下，省以下的省、地（市）、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)都叫地方，本文所說的地方與現(xiàn)在的地方還不完全一樣，與國際上通常所講的地方也不一致。只有在完成了“鄉(xiāng)財縣管”、“省管縣”等改革將我國政府減少到中央、省、市（縣）三級政府時，國外所說的地方才能對應到我國的市（縣）一級，房產稅才可以清晰的配在市（縣）一級政府上。

將房產稅的征管權限下放到市（縣）政府是因為房產稅以不動產為征稅對象，它幾乎沒有流動性，具有很強的穩(wěn)定性，便于地方掌握。具體的下放的征管權限有具體稅率的最終決定權、具體起征點的最終決定權以及對低收入者和缺乏收入來源的傷殘者的減免規(guī)定等。

參考文獻

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2 各國稅制比較研究課題組．財產稅制國際比較［M］．北京：中國財政經濟出版社，1996

3 賈康．對房地產稅費改革思路與要點的認識［J］．涉外稅務，2005（8）

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加大應用房地產價格評估技術，加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，對納稅人申報的存量房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，地稅機關有權依法通過國家稅務總局開發(fā)的存量房交易價格評估系統(tǒng)對其申報的成交價格進行評估，并按照評估的房產價格為計稅依據(jù)，依法計算應納稅款。

二、政府相關部門各負其責，共同規(guī)范存量房交易的稅收管理。

地稅部門負責存量房交易過程中的稅費征收、爭議處理、減免稅管理和稅收政策咨詢、宣傳等工作。

房產部門按照“先稅后證”的政策，在辦理房產權屬轉移登記手續(xù)時，當事人未能提供地稅部門出具的稅務事項通知書（銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證）的，一律不得辦理權屬轉移登記手續(xù)。

政府價格主管部門應積極協(xié)助地稅部門開展價格認定工作。對征稅過程中出現(xiàn)的價格不明、價格有爭議的情況，可由地稅部門按規(guī)定程序提請政府價格主管部門進行價格認定。

國土資源、住房保障房產管理、規(guī)劃、建設等部門要與地稅部門共同建立存量房信息傳遞機制，實現(xiàn)信息互通共享。

三、納稅人發(fā)生存量房交易時，應嚴格按照納稅程序申報納稅。納稅程序如下：先到地稅部門的征收窗口申報評估存量房交易價格，按照規(guī)定計算繳納稅款后，憑地稅部門出具的稅務事項通知書（銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證）到房產管理部門辦理房產權屬轉移登記手續(xù)。

四、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》的規(guī)定辦理。

五、發(fā)生存量房交易行為，納稅人未按規(guī)定繳納稅款的，由地稅機關依法追繳應納稅款、滯納金。并按規(guī)定給予行政處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

六、納稅人對地稅機關的處理有異議的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

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一、物業(yè)稅與不動產評估

世界上對不動產征收財產稅的國家中，大多數(shù)國家采用以土地和房產的市場價值作為計稅依據(jù)的方式，少數(shù)國家和地區(qū)采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產的獲得成本。我國現(xiàn)行房產稅是以房產的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準確的計稅依據(jù)應是土地使用權和房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。

以評估得出的土地使用權和房產的市場價值作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評估緊密聯(lián)系起來。

物業(yè)稅并非第一個利用不動產評估的稅種，在我國現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”①現(xiàn)行房產稅也有用到評估的情況：在確定房產原值時，“對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產稅中的評估是在個別需要的基礎上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。

物業(yè)稅稅基評估是大規(guī)模的、覆蓋所有應稅不動產的評估，開征物業(yè)稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關鍵的意義。

二、物業(yè)稅立法中的評估問題

（一）不動產的市場價值

物業(yè)稅的計稅依據(jù)是一定時點的土地使用權和房產的市場價值，除這一點外，稅法還應進一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統(tǒng)一認識，以確保評估值以及納稅依據(jù)的準確性，保證不同征稅對象納稅依據(jù)的可比性。

（二）稅基評估的責任劃分和評估主體

物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評估的責任由哪級政府履行應在稅法中明確。各國不動產稅基評估責任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負責；在歐洲有些國家，雖然財產稅（包括不動產稅）是由地方政府征收的，但評估的責任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進行評估的。確定由哪級政府承擔稅基評估責任應當考慮的問題是：一個評估機構服務于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責任劃分的目標應是能保證房地產的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準確征收和減少納稅人要求復議帶來的行政成本。由較低級次的政府負責較小范圍的物業(yè)稅稅基評估，可能在評估的準確性上有優(yōu)勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權衡考慮收益和成本問題。

物業(yè)稅的稅基評估由誰來進行是值得討論的問題。國際上的經驗主要是，有的國家設立專門機構從事不動產稅基的評估，如在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室，其職責之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負責③；英國設立中央、大區(qū)和區(qū)三個層次的評估辦公室，其中中央和大區(qū)級的評估辦公室主要進行管理協(xié)調工作，區(qū)級的評估辦公室具體承擔其轄區(qū)內的稅基評估工作④。有的國家財產稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設立專門的稅基評估機構，還是委托社會中介機構評估，最主要的問題是必須明確評估機構的責任。責任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業(yè)稅稅基評估周期

物業(yè)稅是以不動產的市場價值為征稅依據(jù)的，因此評估應定期進行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產價值上漲，仍以原評估值為計稅依據(jù)會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據(jù)會導致納稅人之間的相對不公平。將應稅財產值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯(lián)系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進行財產的重新評估。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數(shù)化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調整，從1998年開始每年都進行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關的變量；二是進行重新評估的成本。由于市場情況的難預料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關鍵。當前計算機技術在評估中的應用，使得開展大規(guī)模的財產稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產稅稅基評估的準確性和保證財產稅征收的公平性。

我國在物業(yè)稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規(guī)定，則將在實際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務部門為完成稅收收入而隨意進行評估，從而使物業(yè)稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。

（四）申訴安排

物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，保證納稅人的知情權，稅務機關對物業(yè)稅稅基進行評估后，應及時向納稅人通報其房地產評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構或人員處理納稅人申訴。

三、物業(yè)稅稅基評估方法和技術

（一）基本評估方法

稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產市場中尋找與待估房地產類似的實際交易，分析待估房地產與實際交易的房地產的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調整從而得出待估房地產的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據(jù)是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場比較法對房地產市場的發(fā)育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預期的從待估房地產取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權或重新建造房產所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值等得出應稅房地產的評估價值。

（二）稅基評估技術——批量評估

同其他目的的評估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的是通過運用批量評估（massassessment）來實現(xiàn)的。

在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區(qū)內所有不動產進行基本描述，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響，分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學模型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細的復查。

很明顯，批量評估并非是籠統(tǒng)地分塊評估，它承認各項不動產的個性，并通過估價模型將不動產個性對其市場價值的影響切實地表現(xiàn)出來。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，二者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術的廣泛應用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當前亟待開展的工作

對應稅不動產進行大規(guī)模的評估是我們在以前的稅務工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經驗和技術，事先做好充分的準備工作是物業(yè)稅順利征收的關鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時間進行。因此當前各地亟待著手建立完善不動產基本信息和市場信息數(shù)據(jù)庫。另外完備的不動產產權登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關鍵，因此也是相關部門面臨的重要任務。

參考文獻

（1）中國資產評估協(xié)會赴澳培訓團考察報告《澳大利亞的資產評估業(yè)》，《中國資產評估》2000年6月。

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一、房產稅相關介紹

房產稅是以房屋為征稅對象、向產權所有人征收的、以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)、向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種，可以為籌集地方財政收入做出重要貢獻，并有利于加強房產管理。2011年1月28日，上海重慶開始房產稅試點改革，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。2013年5月24日，房產稅試點擴容被證實，將增加房產稅改革試點城市，專家稱直指一二線高房。

二、我國房產稅之征收現(xiàn)狀及問題

國家征收房產稅的主要目的在于通過增加房產持有環(huán)節(jié)的成本來打擊囤房的行為，抑制房產投機，穩(wěn)定房產價格，提高房屋住宅率。以此達到國家調控房地產市場的目標。但事與愿違，房地產制度設計的偏失使其不能有效地發(fā)揮其作用，某種程度上阻礙了征收房地產稅目標的實現(xiàn)。筆者認為主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）征收對象的范圍界定不明晰

根據(jù)《房產稅暫行條例》其征稅的對象僅僅局限于經營性的房產，而將住宅用途的房產排除在外，無疑使房產稅征收的初衷大打折扣，偏離了其價值取向。不論是經營性房屋還是住宅性房屋都是"一人占多房"的狀態(tài)，在持有環(huán)節(jié)上不應區(qū)分它們的用途，而當一視同仁。此外，滬渝兩地的房產稅試點方案都針對增量房征收房產稅，對存量房本不征收，僅重慶在后來才加征存量獨棟別墅的房產稅。

（二）納稅人權利保障缺失

這樣使得房產稅征收失去了群眾基礎。不論是《房產稅暫行條例》還是兩地改革試點的《暫行辦法》中均無有關納稅人權利保障的規(guī)定，納稅人的知情權、參與權與監(jiān)督權就無從行使，不能較好地參與到稅收立法與監(jiān)督的過程中去，這也成為房產稅征收及其改革試點遭受眾多質疑和非議的癥結所在。

（三）稅收監(jiān)督缺位

我國行政訴訟的受案范圍不包括對抽象行政行為提起的訴訟，那作為行政法規(guī)和地方政府規(guī)章的兩個有關房產稅的稅收法規(guī)，被排除在司法審查之外；而關于行政復議有關附帶提請抽象行政行為審查的規(guī)定，行政復議只審查規(guī)定及以下的抽象行政行為，這意味著作為行政立法的《房產稅暫行條例》及兩地的《暫行辦法》再一次被排除在監(jiān)督的范圍之外。

（四）房地產評估體系不健全

長期以來，我國的房地產評估機構大多掛靠在各行政主管部門，他們在行使政府賦予的行政管理職能的同時還在承攬有償?shù)纳鐣薪樾再|的房地產評估業(yè)務，這就造成了行業(yè)壟斷的形成。近兩年，評估機構雖已"脫鉤改制"，但這種狀況并未得到根本改變。這也造成了我國房地產評估行業(yè)出現(xiàn)了評估機構"小馬拉大車"，很多的評估師們甚至于身兼數(shù)職、橫跨許多的行業(yè)部門。

（五）信息資源共享體制尚未建立

目前，中國的財產登記制度不夠健全，房地產信息不完整，各地的房管局只登記了當?shù)氐姆课?，沒有形成全國性的網絡管理，信息資源共享體制尚未建立，導致稅源流失，嚴重影響了稅收征管力度。

四、對我國征收房產稅的政策建議

任何制度的產生與發(fā)展都是在爭議的過程中實現(xiàn)的，房產稅制度更是如此。為有效地解決房產稅制度存在的問題，發(fā)揮稅收手段的調控功能，本文試圖通過對房產稅上述問題的研究，從而提出可行性的解決方案。

（一）做好立法工作，完善稅改細則

一是前期調研工作，從社會不同層面對房產稅改革整體立法工作進行專題調研，為制定立法計劃、掌握立法程序、確定立法內容做好前期準備工作；二是擬寫房產稅改革稅法的立法草案；三是制定房產稅地方性法規(guī)。法律制度建設方面應把房產稅征收的對象范圍適當擴展，主要是非經營性房屋和舊有房屋。依據(jù)房產稅的規(guī)范意旨，將這兩類房屋都囊括在調整對象的范圍內，才能達到房產稅制度的規(guī)范目的。

（二）保障納稅人知情權和監(jiān)督權

建立與完善房產稅的立法信息公開制度，公開立法過程，確保納稅人的知情權，同時要建立房產稅支出情況的定期公布制度及支出審計情況公布制度，利用多種信息手段及時向納稅人公布。納稅人的監(jiān)督權的保障方面，可以建立納稅人訴訟制度，當納稅人對其所納的稅有爭議時，可向法院提訟，由司法對其合法性進行審查。我國在房產稅立法中，可以嘗試建立納稅人訴訟制度，在強有力地保障納稅人的監(jiān)督權的同時還能建立對稅收的司法監(jiān)督。

（三）實行行政審查和司法審查兩步走策略

擴大行政復議附帶抽象行政行為的對象范圍，將行政立法中規(guī)定及以上的抽象行政行為囊括其中。司法審查這部分，就如前面提到的，可以考慮建立納稅人訴訟制度，實現(xiàn)司法對稅收的監(jiān)督。行政審查和司法審查都是法制建設層面，關乎我國法律體系、權力分配和部門設置等眾多方面，這種局面的實現(xiàn)不是一蹴而就的，需要從長計議、循序漸進，但若建成此種模式，無疑是我國建設法治社會的過程中歷史性的進步。

（四）完善市場環(huán)境，設立公正的評估機構

在房產稅評估方面，應加大教育培訓力度，重點培訓專業(yè)人員，實施嚴格的定期考核，建立健全房地產估價師職業(yè)資格制度。在我國的房產稅改革中，可以將評估機構作為稅務機關的組成部分，與其他政策管理部門、征收管理部門并行設置。積極完善我國的市場環(huán)境，引導社會再分配朝著更加合理和諧的方向發(fā)展，為評估工作提供一個誠信、公平的市場環(huán)境。

（五）建立信息資源共享體制

要加強國土、建設和地稅等部門的協(xié)作，確保信息統(tǒng)計和登記的完整性和有效性，建立高效、統(tǒng)一的信息共享平臺。加快住房信息系統(tǒng)的建設，有利于明確房產稅的收入來源。建議相關部門建立一個全面的、統(tǒng)一的、實時動態(tài)的住房持有數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

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